（西方经济学专业论文）宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证.pdf

内容摘要 房地产业是国民经济的支柱产业，一方面，通过对上下游相关产业的带动， 其发展从供给面推动整个国民经济的增长。另一方面，房地产业所提供的住宅商 品同时是一国居民财富的一个重要组成部分，其价格的波动从需求面对整个国民 经济的运行以及国民福利产生重要影响。 受美国次贷危机影响，出口增长的快速下滑导致我国经济增长减速，当前宏 观政策全面转向扩大内需。尽管出台了一系列保持房地产市场发展的相关政策， 但是，高房价依然是抑制居民购买房屋的主要因素。不仅如此，高房价导致居民 为购买住房而进行强制储蓄，因而极大地抑制了居民消费需求的扩张。我国宏观 调控政策能否以及在多大程度上能影响我国房地产市场的价格，必然关系到当前 扩大内需政策的政策效应的发挥。因此，本文试图从理论和实证两个方面分析研 究我国宏观调控政策( 包括汇率、货币以及财政政策等) 对房地产价格的影响机制 及效应。 本文一共分为五章。第一章提出问题，并综述国内外关于宏观调控与房地产 价格相互关系的文献。第二章首先分析中国房地产业发展的现状，提出房价处于 高位运行是目前房地产行业存在的重大问题。其次重点分析我国房地产价格处于 高位运行的原因，及其对我国经济的影响。第三章从理论和实证两方面分析我国 宏观调控政策对房价的作用机理及效应。在回顾我国2 0 0 3 - 2 0 0 8 年间所实施的房 地产宏观调控政策的基础上，从汇率政策、货币政策以及财政政策三方面分析宏 观调控对房价的影响；同时基于面板数据构建一个房地产价格决定行为模型，从 实证的角度研究汇率、利率的调整对房价的影响。第四章主要通过对日本房地产 泡沫的案例分析，借鉴经验，吸取教训，总结控制房地产价格的经验。第五章结 合我国实际，提出相关国内房地产宏观调控的政策和措施。 关键词：宏观调控；房地产业；房地产价格 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ep i l l a ri n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y o no n es i d e ， d u et oi t si m p a c t so nr e l a t e di n d u s t r i e s ，t h eo p e r a t i o na n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e s e c t o ri n f l u e n c et h ew h o l en a t i o n a le c o n o m i cf r o mt h es u p p l ys i d e o na n o t h e rs i d e ， 髂t h em a j o rc o m m o d i t yp r o v i d e db yr e a le s t a t es e c t o nr e s i d e n t i a lp r o p e r t yi sa n i m p o r t a n tp a r to fr e s i d e n t s w e a l t h t h u st h ef l u c t u a t i o no fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yp r i c e s p l a y sa ni m p o r t a n tr o l eo nt h ep e r f o r m a n c eo fn a t i o n a le c o n o m ya n dn a t i o n a lw e l f a r e f r o mt h es u p p l ys i d e i n f l u e n c e db yt h es u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i s ，r a p i dd e c l i n eo fe x p o r tl e dt o m o d e r a t i o ni ne c o n o m i cg r o w t hi nc h i n a c u r r e n tm a c r o e c o n o m i cp o l i c yt u r n st o f o c u so ne x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n d t h o u g has e r i e so fp o l i c i e sh a v eb e e nt u r n e d o nt ok e e pr e a le s t a t em a r k e tf l o a t ，h i g hh o u s i n gp r i c e ss t i l li st h em a j o rf a c t o rw h i c h i n h i b i tr e s i d e n t st ob u yh o u s e s f u r t h e r m o r e ，h i 曲h o u s i n gp r i c e sm a k er e s i d e n t st o s a v em o r ei no r d e rt ob u yr e s i d e n t i a lp r o p e r t y , w h i c hw o u l ds u p p r e s st h ee x p a n s i o no f c o n s u m e rd e m a n d w h e t h e rt h ec u r r e n tm a c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c yc a na f f e c tt h e h o u s i n gp r i c e sa n dt h ee x t e n to ft h ee f f e c tw o u l dp l a y a l li m p o r t a n tr o l eo nt h e e f f e c t i v e n e s so fc u r r e n td o m e s t i cd e m a n de x p a n s i o np o l i c y t h e r e f o r e ，t h i st h e s i st r y t o a n a l y z e t h e i n t e r r e l a t i o n s h i p a n dm u t u a l a c t i n g m e c h a n i s mb e t w e e n m a c r o e c o n o m i cp o l i c y , i n c l u d i n ge x c h a n g er a t ep o l i c y , m o n e t a r yp o l i c ya n df i s c a l p o l i c y , a n dt h eh o u s i n gp r i c e s ，f r o mt h e o r e t i c a la n de m p i r i c a la s p e c t s t h et h e s i si n c l u d e sf i v ec h a p t e r s t h ef i r s to n ep r o p o s e st h em a i np r o b l e mo fr e a l e s t a t e ，r e v i e w sr e l a t e dl i t e r a t u r e sa th o m ea n da b r o a da b o u tt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n h o u s i n gp r i c e sa n dm a c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c i e s t h es e c o n dc h a p t e re x p o u n d s c u r r e n ts i t u a t i o no fc h i n a sr e a le s t a t es e c t o rf i r s t ，a n ds u g g e s t st h a th i g hh o u s i n g p r i c e si st h em a i np r o b l e mn o w t h e ni ta n a l y s e st h em a i nc a u s e so fh i 曲h o u s i n g p r i c e si nc h i n a a n dd i s c u s s e s i t si m p a c t so nn a t i o n a le c o n o m y t h et l l i r dc h a p t e r a n a l y s e st h ei m p a c t so fm a c r o c o n t r o lp o l i c i e so nh o u s i n gp r i c e sf r o mt h e o r e t i c a la n d e m p i r i c a la s p e c t s t h i sc h a p t e rr e v i e w st h em a c r o c o n t r o lp o l i c i e so nr e a le s t a t e s e c t o ri nc h i n af r o m2 0 0 3t o2 0 0 8a n dd i s c u s s e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ef o r m e r o n ea n dt h el a t t e ro n ef r o mt h r e ea s p e c t s ：i n t e r e s tr a t ep o l i c y , c u r r e n c yp o l i c ya n d f i n a n c ep o l i c y t h e nt h i sc h a p t e ra n a l y s e st h er e l e v a n c eb e t w e e nm a c r o c o n t r o l p o l i c i e sa n dh o u s i n gp r i c e se m p i r i c a l l yb a s e do nt h ep a n e l d a t ah o u s i n gp r i c em o d e l ， u s i n gs t a t i s t i c sd a t ab e t w e e n2 0 0 3a n d2 0 0 8 t h ef o u r t hc h a p t e r d i s c u s s e st h eh o u s i n g b u b b l ei nj a p a n ，t r i e st od r a wal e s s o nf r o mw h a th a v eh a p p e n e di nj a p a n ，a n d s u m m a r i e su pt h ee x p e r i e n c eo fh o u s i n gp r i c em a c r o e c o n o m i cc o n t r o lm e t h o d s b a s e do nt h ea n a l y s i si nf o r m e rc h a p t e r s ，t h el a s tc h a p t e rp r o p o s e sm a c r o e c o n o m i c c o n t r o lm e t h o d sa n dp o l i c i e sf o rc h i n a sr e a le s t a t e s e c t o rc o n n e c t i n gw i t ht h e p r a c t i c ei nc h i n a k e y w o r d s ：m a c r o e c o n o m i cm a n a g e m e n t ；r e a le s t a t ei n d u s t r y ；h o u s i n gp r i c e s 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考其他个人或集体己经发表的研究成果，均在文中 以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学术活动规 范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的资 助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课题或 课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特别声 明。) 声明人( 签名) ：刨嘞洳 鹚7 年午月7 7 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办法 等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交学位论 文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书馆及其数 据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国博士、硕士 学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出 版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，于 年月日解密，解密后适用上述授权。 ( ) 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文应 是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密委员 会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开 学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ：割d 彩毳争 2 帅7 年年月7e l 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1问题的提出 房地产业是国民经济的支柱产业，一方面，通过对上下游相关产业的带动， 其发展从供给面推动整个国民经济的增长。另一方面，房地产业所提供的住宅商 品同时是一国居民财富的一个重要组成部分，其价格的波动从需求面对整个国民 经济的运行以及国民福利产生重要影响。 自二十世纪8 0 年代以来，我国经济进入起飞阶段，许多发达国家的历史证 明这一时期是房地产快速发展的时期，也是最容易形成房地产投机，产生房地产 泡沫的阶段。尤其从2 0 0 0 年开始，房价过高过快上涨已经成为全国人民的话题。 国家针对可能出现的房地产泡沫，从2 0 0 3 年年初开始，出台了一系列宏观调控 政策，以求稳定房地产价格。从现有资料分析来看，已经对我国城镇住宅价格产 生了一定影响。 受美国次贷危机影响，出口增长的快速下滑导致我国经济增长减速，当前宏 观政策全面转向扩大内需。尽管出台了一系列保持房地产市场发展的相关政策， 但是，高房价依然是抑制居民购买房屋的主要因素。不仅如此，高房价导致居民 为购买住房而进行强制储蓄，因而极大地抑制了居民消费需求的扩张。我国宏观 调控政策能否以及在多大程度上能影响我国房地产市场的价格，必然关系到当前 扩大内需政策的政策效应的发挥。因此，本文试图从理论和实证两个方面分析研 究我国宏观调控政策( 包括汇率、理论以及财政政策等) 对房地产价格的影响机制 及效应。 国内许多学者对我国房地产快速发展的原因进行了定性和定量的分析，分析 了各种影响因素。其中就有我国政府的宏观政策：货币政策、一系列房地产业的 管理政策、利率政策及汇率政策等。另外还有房地产市场的供给和需求两个方面 的影响，环境因素对房地产价格的影响，住房供应结构的不合理对房地产价格的 影响，我国居民的购房心理形成对房地产业的热捧等。在上面诸多影响因素中， 本文选取了我国政府的宏观调控政策，分析其对我国房地产价格所产生的影响。 本文所涉及的宏观调控政策主要包含汇率政策、货币政策、财政政策三方面，并 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 从理论以及实证的角度分析宏观调控政策与房价的关联性，从中探求稳定我国现 有房价的有效政策方法。 1 2 文献综述 国外对房地产市场的研究主要集中在房地产的周期波动与经济、政策的关 系。野口悠纪雄( 1 9 8 9 ) n 1 对日本泡沫经济及地产泡沫进行研究，系统地总结了日 本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解决土地 问题的税收、证券化等方面的政策手段。经典的c a r e y 房地产模型( 1 9 9 0 年) 乜1 指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。 j o h nm q u i g l e y ( 2 0 0 1 ) 口1 从房地产市场的均衡角度出发，研究了房地产市场失 衡与亚洲金融危机的关系，从而提出宏观调控对房地产市场健康发展的重要性。 r o b e r th e d e l s t e i n a 和s a uk i ml u m ( 2 0 0 4 ) h 1 利用v a r x 模型研究了新加坡房 地产价格、财富效应以及社会消费之间的关系。b r a d l e yt e w i n g 和j a m e se p a y n e ( 2 0 0 5 ) 啼1 运用v a r 模型研究包括货币政策、实际产出、市场风险以及通货 膨胀等宏观经济变量对房地产投资回报波动的影响。 在国内，从2 0 0 0 年以后至今，我国学者对房地产和相关经济政策因素之间 的关系给予更多的关注和研究。经济政策因素，包括汇率政策、货币政策和财政 政策对房地产发展的影响，以及房地产业的周期波动随经济波动的变化情况，房 地产发展与金融运行关系等，立足于为宏观调控提供政策依据。房地产周期波动 研究课题组( 2 0 0 2 ) 哺1 首次编制了房地产合成指数，在此基础上研究房地产的周期 波动与宏观波动的联系，以及引起房地产周期波动的影响因素和变化特征，找出 了影响房地产波动的宏观经济政策因素，为房地产宏观调控提供了依据。皮舜、 武康平( 2 0 0 4 ) 盯3 通过建立不同地区之间的p a n e l - d a t a 模型，研究房地产市场发 展与经济增长之间的关系，并进行了g r a n g e r 因果关系检验。研究认为，房地产 市场与我国经济发展之间存在双向因果关系，经济的平稳增长离不开房地产市场 的健康发展。 李南成、马萍、徐舒( 2 0 0 5 ) 随1 比较土地政策和金融政策对我国房地产价格的 影响，相对于土地政策而言，金融政策的政策效果更加快速，但持续时间不长， 适合用于对房地产市场的短期调控。由于土地政策的作用效果慢，时间长，国家 第1 章绪论 在制定土地政策的时候更应该从长期规划出发，谨慎对待。另一方面，从整体的 宏观政策上来说，应该加强金融信贷渠道的调控效率，使宏观货币政策导向能有 效传导。此外，金融信贷政策起作用的时间短，但持续时间也短，需要积极探索 更加有效的调控手段，建立更加有效的机制。 李宏瑾( 2 0 0 5 ) 阳1 针对近年来我国房地产市场价格持续攀升，但市场需求不降 反升、银行信贷资金迅速向房地产业集中以及房地产市场发展与经济增长的作用 等情况，以全国和各省、市、自治区的面板数据，进行了实证分析。得出结论： 银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求，对信贷 的调控能有效抑制房地产市场的需求；房地产市场的发展也拉动了经济的增长， 但这一作用是有限的。陈伯庚( 2 0 0 5 ) n 们认为，当前房地产宏观调控应该在控制投 资性需求、打击投机性需求的同时，鼓励自住性住房消费，并提出“以人为本” 的宏观调控建议。 李雅静、杨毅( 2 0 0 5 ) 1 ，王家庭、张换兆( 2 0 0 6 ) n 2 1 等，他们认为利率对于 房地产市场调整具有重要作用。董藩( 2 0 0 6 ) n 3 1 提出房地产宏观调控的必要性，主 张主要利用经济手段( 土地供应、税收、利率、个人住房贷款首付等) ，或增加供 给，或抑制需求，最好两方面同时调控。贺聪( 2 0 0 6 ) n 钔提出对房地产价格的调控 应和货币政策相协调，尤其是汇率政策的配合。段忠东、曾令华和黄泽先( 2 0 0 7 ) n 副 则从银行信贷角度探讨利率与房地产价格的关系。 宋勃和高波( 2 0 0 7 ) n 6 1 提出短期内房地产价格上涨吸引外资的流入，长期外资 的流入对我国的住房价格上涨产生影响。袁文麟( 2 0 0 7 ) n 7 3 分析了汇率波动对房地 产价格影响的渠道和途径。周京奎( 2 0 0 7 ) n 引以十二个城市的面板数据分析了汇 率、利率对房地产价格的影响，实证分析的结果是，汇率升值会导致房地产价格 上升。郑斯( 2 0 0 8 ) n 刚提出房价涨幅是否得到有效控制要看影响房价的因素是否还 在发挥作用，并且认为本质上国内房价问题已经不是一个纯粹的市场问题，而是 住房保障体系不健全与社会经济结构失衡的集中体现。 综合以上结论可以看出，目前国内外的研究着重考察的是房地产市场与宏观 经济、金融之间的相互关系，着眼于房地产对宏观经济的拉动作用以及宏观经济 变量对房地产市场的影响，且定性分析多于定量分析。对于系统的房地产宏观调 控政策与房地产价格波动之间的研究较少，同时，直接着眼于不同类型的政策对 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 房地产价格的传导机制和调控效应分析的研究也不多。因此，本文立足于国内宏 观调控的三种手段叫 率政策、货币政策以及财政政策，分别从理论和实证的 角度分析其对房地产价格产生的影响。 1 3 研究方法和论文结构 本文给出国内外关于宏观调控与房地产价格相互关系的研究综述，通过对近 年来中国国房景气指数和房屋销售价格的变动情况，介绍中国房地产业发展现 状，并发现房地产业本身存在的问题。而房价处于高位运行作为房地产业存在的 严重问题，文中探讨了其成因和危害。继而运用理论分析与实证分析，探讨宏观 调控对房价的影响力。并借鉴了日本房地产泡沫的教训，从中发现应对房价高位 运行的政策方法。文章最后针对我国房地产宏观调控提出了政策建议。 本论文一共分为5 章，其中第3 章和第5 章是文章的重点部分。 第1 章主要围绕问题的提出，国内外关于宏观调控与房地产价格相互关系的 研究综述和论文的研究方法以及结构。 第2 章阐述中国房地产业发展的现状并进行问题分析。本章首先介绍了中国 房地产业发展的现状，并提出房价处于高位运行是目前房地产存在的重大问题， 然后重点分析了我国房地产价格处于高位运行的原因，并论述了我国房地产价格 处于高位运行对国民经济的影响。 第3 章从理论和实证上分析了我国宏观调控对房价的影响力。本章是全文的 重点部分，首先回顾了我国2 0 0 3 2 0 0 8 年间的房地产宏观调控政策，接着从汇率 政策、货币政策以及财政政策三方面对二者的关联性进行了详细的理论分析，最 后从实证的角度对宏观调控与房价的关联性进行分析，基于p a n e l - d a t a 的房地 产价格模型，运用了2 0 0 3 2 0 0 8 年间的统计数据对二者的关联性进行了回归。其 中，选取了汇率、利率以及居民可支配收入作为自变量，选取了房价作为因变量。 第4 章主要通过对日本房地产泡沫的案例分析，借鉴经验，吸取教训，总结 控制房地产价格的经验。 第5 章在前述几章的基础上，结合中国国情，提出国内房地产宏观调控的政 策和措施。 4 第2 章中国房地产业发展现状、问题分析 第2 章我国房地产业发展现状和问题分析 房地产业是国民经济的支柱产业。2 0 0 3 年8 月1 2 日在国务院发布的关于 促进房地产市场健康发展的通知中，已正式确定房地产业为支柱产业，明确指 出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”作为固定 资产的重要组成部分，房地产直接参与价值生产和价值实现的经济过程，房地产 业对国民经济的发展具有重要的支撑作用。同时，中国的房地产业具有社会保障 品的特殊属性。住房是最基本的生存资料，居民享有适当住房的权利，它关系到 居民的基本生存需要和整个社会的安定。2 0 0 7 年，美国爆发次贷危机，世界经 济形势急剧变化，国内经济增长减速。为了应对国内低迷的经济形势，我国增发 4 万亿投资，力主扩大内需，而房地产需求是内需的重要组成之一，房地产业作 为国民经济支柱产业的重要地位再次突显。本章旨在分析我国房地产业的发展现 状，探讨房地产业所存在的问题，为政策分析提供一个现实基础。 2 1我国房地产业的发展现状 中国房地产市场是改革开放之后才逐步形成的。建国之后的相当长的时期 内，住宅都被作为一种福利产品，由国家统一计划，统一建设投资，统一分配。 其商品属性都未被承认。尽管也有少量的严格控制下的房产租赁，但并没有形成 竞争性市场，因而也就基本不存在房地产市场。随着改革开放政策的实施，社会 主义市场经济体制的逐步建立，房地产的商品属性也开始逐步恢复。1 9 9 4 年国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 1 9 9 4 4 3 号) 的颁发，标志着房 地产市场开始起步发展。 1 9 9 7 年亚洲部分国家爆发金融危机，出口的下滑导致我国经济增长减速。 为了保持经济的稳定增长，宏观调控转向扩大国内需求。由于房地产业具有产业 关联度高，增长带动效应明显的特征，因而作为新的经济增长点，房地产业在政 策的带动下开始了快速发展。1 9 9 8 年7 月，国务院颁发关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) ，其核心内容有两个。 一是改革福利住房体制，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。二是加 快住房建设，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，促使 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 房地产业成为新经济增长点。可以认为，2 3 号文件的出台，标志着我国城镇住 房体制的根本性变革，市场化住房体制开始走上历史性舞台。职工住房消费观念 转变，个人支付能力提高，房地产业开始成为促进国民经济增长的新的经济增长 点驯。 2 0 0 0 年前后，按揭贷款买房制度在全国范围内得以实施，房地产业迎来了长 达7 年的快速发展期，经济规模明显扩大。直至进入2 0 0 8 年，受国际与国内经 济形势的双重影响，房市进入低迷状态，但总体还是保持在一个较高的存量上。 国房景气指数的变动可以从整体走势上较好地说明房地产业运行的现状。 1 9 9 7 2 0 0 8 年历年1 2 月国房景气指数变动情况见图1 。从图中，我们可以发现： 1 9 9 8 年后房地产业进入了景气区间。进入2 0 0 0 年，国房景气指数稳步走高，显 示出中国房地产业进入了快速发展时期，虽然2 0 0 4 年以后景气指数略有降低， 但总体上还是景气阶段，2 0 0 7 年到达了近1 2 年来最高峰，这与当时国内良好的 宏观经济层面是分不开的。而2 0 0 8 年的国房景气指数大幅跌落，进入了不景气 区间，甚至低于1 9 9 7 年的国房景气指数，创近1 2 年来的最低。很明显，从2 0 0 7 年到2 0 0 8 年，房地产业经历了一个比较大幅度的波动，这与当时国内外的整体 宏观形势不无关联。 图1 ：1 9 9 7 2 0 0 8 年历年1 2 月国房景气指数 数据来源：中华人民共和国国家统计局网站 6 第2 章中国房地产业发展现状、问题分析 从总体上看，近十年来，我国房地产行业保持了一个迅速发展的态势。可以 表现为以下几个方面： 首先，从图2 中，我们可以清晰地看到，房地产行业投资额逐年递增，占全 社会固定资产投资资金的比例每年也略有上升。投资直接拉动了整个行业的发 展，促使我国房地产业保持了不断上涨的趋势。 图2 ：1 9 9 8 - 2 0 0 7 年房地产行业投资总额与全社会固定资产投资资金 1 4 0 0 0 0 0 0 1 3 0 0 0 0 0 0 1 2 0 0 0 0 0 0 11 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 9 0 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 年份 数据来源：中华人民共和国国家统计局网站 同时，房地产行业的投资资金来源，大致由国内贷款、利用外资、企业自筹 资金、国家预算内资金、债券、定金及预收款等构成。从图3 我们可以发现，国 内贷款和自筹资金始终占了较大一部分比例，利用外资的部分所占比例不大，而 其他资金中包含了国家预算内资金、债权以及定金预收款等，所占比例也保持了 1 3 左右。最重要的是，各种资金来源的金额都呈现明显的逐年递增趋势。因此， 我们可以得出结论，来自不同渠道的投资资金逐年递增，使得投资资金总量也呈 现了一个明显的逐年递增趋势。因此，房地产业也保持了一个整体上涨的趋势。 7 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 4 5 0 c o 0 0 0 4 0 ( ) 0 0 0 0 0 0 0 3 5 0 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 莲2 5 0 0 0 0 0 0 0 0 辱2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 剞 j 5 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 图3 ：1 9 9 8 - 2 0 0 8 年房地产行业投资资金来源 茎 茎 嚣 一 目亘 三 蓁 茎 霪 孺 蓁 露 需需川l薷，丽丽丽闹ff亓f 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 2 0 0 72 0 0 8 年份 数据来源：中国经济信息网数据库 目其他资金( 包括田家 预算内资金，债券) 园企业自筹资金 从另一方面看，我国房地产行业土地开发面积也呈现不断上升的趋势。从图 4 中我们可以看到，全国施工房屋的面积呈逐年上升的趋势，并且，涨幅也是呈 逐年上升的趋势。而竣工面积的涨幅虽然不如施工面积的明显，但整体上也是保 持一个上升的态势。 图4 ：1 9 9 7 - 2 0 0 6 年全国施工与竣工房屋面积 数据来源：中华人民共和国国家统计局 最后，全国房地产企业的从业人员数量也可以反映出房地产行业的发展态 势。从图5 我们可以看到，房地产企业从业人员数量呈较显著的上升趋势，并且 第2 章中国房地产业发展现状、问题分析 在2 0 0 4 年左右达到了一个小高峰，其后虽然稍有回落，但很快继续保持了上升 的趋势，并且，在1 9 9 4 年到2 0 0 7 年的1 3 年间，从业人员数增长了1 5 倍多。 图5 ：1 9 9 4 - 2 0 0 7 年全国房地产企业从业人员数 触产血业业人毋矬 2 0 0 0 0 0 0 1 8 0 0 0 1 6 0 0 0 0 0 1 4 0 0 0 0 0 1 2 0 0 0 耄1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 呻0 0 0 2 0 0 0 o l 蜘l 51 9 蝣1 9 9 t 1 9 雏1 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 32 4 舶0 52 0 0 6 2 0 0 t 年西 数据来源：中国经济信息网数据库 2 2 我国房地产业发展存在的问题 第一，房地产价格伴随地价处于高位运行。 从表1 我们可以看出，从1 9 9 8 年开始，全国商品房销售平均价格稳步上升， 虽然每年的涨幅都不大，但始终保持上升趋势。尤其在2 0 0 6 年和2 0 0 7 年，房价 进入了持续高速增长的阶段。直到进入2 0 0 8 年，房价才开始放缓了增长的步伐。 根据国家发改委、国家统计局的数据显示，2 0 0 8 年全国7 0 个大中城市房屋 销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到1 2 月份成为负数：1 月份上涨1 1 3 ，2 月份上涨1 0 9 ，3 月份上涨1 0 7 ，4 月份上涨1 0 1 ，5 月 份上涨9 2 ，6 月份上涨8 2 ，7 月份上涨7 0 ，8 月份上涨5 3 ，9 月份上涨 3 5 ，1 0 月份上涨1 6 ，1 1 月份上涨0 2 ，1 2 月份下降0 4 。从环比数据来 看，同样呈现逐步回落态势。全国7 0 个大中城市4 个季度房价变化分别为环比 上涨0 8 、环比上涨0 3 、环比下降0 1 、环比下降1 3 。8 月份是房价下降 的一个重要时点，从该月开始全国7 0 个大中城市房价出现环比下跌，而且下降 的城市数量不断增加；1 2 月份，全国7 0 个大中城市新建住房销售价格环比价格 下降的城市有5 0 个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有5 2 个。 9 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 但需要注意的是，尽管到2 0 0 8 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格 同比涨幅已经成为负数，即已经比去年同期价格略有回落，但其回落幅度较小， 仅为0 4 。因此，目前我国房价还处于高位上运行。 同时，我们观察全国房屋销售价格指数以及土地交易价格指数，可以发现， 房价与地价的运行是相伴随的，也就是说，当房价处于高位运行的时候，地价同 样也处于高位运行。而地价很有可能带动了房价的上升，这在下文中我们会做更 进一步的分析。 表1 ：1 9 9 8 2 0 0 8 年全国房屋销售价格、销售价格指数及土地交易价格指数 全国商品房销售全国房屋销售价土地交易价格指 平均价格( 元平格指数数 方米) 1 9 9 8 芷2 0 6 3 0 0 01 0 1 0 0 01 0 1 3 0 0 1 9 9 9 年 2 0 5 3 0 0 01 0 0 7 0 09 9 5 0 0 2 0 0 0 年 2 1 1 2 0 0 01 0 1 2 0 01 0 0 5 0 0 2 0 0 1 焦2 1 7 0 0 0 01 0 1 8 0 01 0 4 1 0 0 2 0 0 2 年 2 2 5 0 0 0 01 0 3 5 0 01 0 7 8 0 0 2 0 0 3 在 2 3 5 9 0 0 01 0 5 1 0 01 0 8 9 0 0 2 0 0 4 年2 7 7 8 0 0 011 0 8 0 0 11 0 0 0 0 2 0 0 5 年3 1 6 7 6 5 71 0 6 1 0 01 0 7 9 0 0 2 0 0 6 年 3 3 6 6 7 8 81 0 5 3 0 01 0 6 1 0 0 2 0 0 7 笠3 8 6 3 9 0 411 0 2 0 01 1 0 7 0 0 2 0 0 8 年 1 0 0 5 0 01 0 3 6 0 0 数据来源：中国经济信息网数据库 而从房价收a , l l 来看，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为发展中国 家的“合理的住房价格的“房价收入比”为3 至6 倍。但是，从表2 中，我们 房价收入比= 每户住房总价每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分 别如f ：( 1 ) 每户住房总价= 人均住房面积每户家庭甲均人口数x 单位由i 积住宅- 甲均销售价格和( 2 ) 每户 家庭年总收入= 每户家庭平均人l j 数家庭人均全部年收入。 1 0 第2 章中国房地产业发展现状、问题分析 可以看出，在2 0 0 8 年3 月末，全国的房价收入比已经达到了7 3 ，而在各城市 房价收入比排名前三位的深圳、北京和杭州已经达到了1 2 以上。 表2 ：2 0 0 8 年3 月末全国九大城市房价收入比 全国深圳北京 杭州上海 广州武汉 天津成都重庆 房价收入比 7 3 1 6 01 4 21 2 41 1 61 0 19 39 19 o5 2 数据来源：中华人民共和国国家统计局网站 表3 则观察了2 0 0 2 2 0 0 7 年间城镇中等以上收入人群的房价收入比。在此期 间，“高收入”和“最高收入 人群应该是房地产消费的主要人群，该部分人群 的房价收入比分别约为4 和6 8 ，表明真实消费者的购买力可以较为宽松地承受 当时的房价水平。但对于占人口较大部分的中等收入以及中高收入人群来说，其 房价收入比分别约为1 2 和9 ，这表明这部分群体的购买力不能轻松地负担起当 时的房价。 表3 ：2 0 0 2 2 0 0 7 年城镇中等以上收入人群的房价收入比 房地产销售中等收入人中高收入人高收入人群最高收入人 均价( 元平 群房价收入群房价收入房价收入比群房价收入 方米)比比比 2 0 0 2 年 2 ，2 5 0 1 2 7 9 57 24 5 2 0 0 3 年 2 ，3 5 9 1 2 29 06 74 0 2 0 0 4 焦 2 ，7 7 8 1 2 79 46 94 0 2 0 0 5 焦 3 ，1 6 8 1 2 8 9 3 6 84 1 2 0 0 6 钲 3 ，3 6 7 1 2 2 8 9 6 53 9 2 0 0 7 焦 3 ，8 8 5 1 2 6 9 1 6 74 o 数据来源；中华人民共和国国家统计局网站 基于以上两个方面对房价收入比的观察，我们可以发现，对于中国大部分 的居民来说，房价还是处于一个相对较高的价位运行。 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证 第二，房价高与空置面积居高并存。 在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。国家 统计局的数据显示，2 0 0 3 年i - 9 月，全国商品住房空置面积已经达到6 5 0 5 0 8 万平方米，同比增长7 6 。同年1 1 月底，全国商品房空置面积超过1 亿平方米， 同比增长6 5 ，其中空置一年以上的面积达到了4 2 2 0 万平方米。进入2 0 0 4 年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9 0 0 8 万平方米，至上半年末升至 9 6 9 6 9 6 万平方米，8 月底继续上升为9 7 0 0 万平方米。2 0 0 5 年1 1 月末，全国商 品房空置面积达1 1 4 亿平方米，比2 0 0 4 年同期增长1 4 2 ，规模超过2 0 0 5 年 上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0 6 3 亿平方米，比2 0 0 4 年同期增长8 0 ， 规模接近于2 0 0 5 年前5 个月的住宅竣工面积。截至2 0 0 8 年1 2 月末，全国商品 房空置面积1 6 4 亿平方米，同比增长2 1 8 ，增幅比卜1 1 月提高6 5 个百分点。 其中，空置商品住宅9 0 6 9 万平方米，同比增长3 2 3 ，增幅提高9 4 个百分点。 可以发现，在房市低迷、房价略有回落的2 0 0 8 年，空置面积的同比增长有增无 减，且增幅不小。 从图6 中我们也可以清楚地看到，在2 0 0 3 2 0 0 8 年间，全国商品房的空置面 积在2 0 0 4 与2 0 0 7 年处于相对较低的存量，但至少也有单年接近1 2 5 亿平方米 的水平，至于其它年份，更是远远大于1 2 5 亿平方米的水平。而2 0 0 8 年间更是 一路走高。 图6 ：2 0 0 3 2 0 0 8 年全国商品房空置面积 全国晶存窒量面积 数据来源：中华人民共和国国家统计局网站 1 2 第2 章中国房地产业发展现状、问题分析 2 3 房价高位运行的原因分析 分析我国房地产价格处于高位运行的原因，主要有四大因素：一是制度性因 素引发的需求增长；二是经济增长因素引发的住房需求增长；三是地方政府的利 益驱动；四是人民币升值及其预期引发的外资流入。 第一，制度性因素引发的需求增长乜1 1 。住房制度改革为房地产价格的高位运 行提供了制度基础。在计划经济时代，土地是无偿划拨供应，土地资源的稀缺和 浪费同时存在，土地价值无法反映在国家资产财富中：住房是由政府和单位无偿 分配并实行福利性租金，大批的城市居民分不到房子，大批的城市居民住在连简 单再生产都无法维持的小房和破房中，住房问题成为各地重要的社会问题。1 9 9 8 年切断实物福利分房后，单位不再向职工无偿提供住房，市场成为城镇居民解决 住房问题的主要途径。随着住房的市场化体制将所有人的住房问题推向市场，住 房从投资、建造、销售、管理和流通各个环节，都迅速由计划经济体制转向市场 机制，正是住房市场化机制的确立，为房地产市场的迅猛发展奠定了制度基础。 同年，中国人民银行颁布关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知， 调整住房贷款支持的重点，由过去主要支持普通住房的开发建设，转为主要支持 普通住房的消费和配套设施建设。个人购房抵押贷款具有的天然良好的优质资产 属性和高利润特性，促使我国商业银行将信贷业务重点转向个人购房贷款。个人 房贷成为银行信贷业务的利润增长点，庞大的信贷资金发放房地产贷款的冲动异 常强劲。而居民也在个人房贷制度的鼓励下，采取还贷的方式满足本身就存在的 住房需求。 而随着城市化进程的加速，我国居民对住房的需求一直存在着巨大的市场。 我国城市居民现有人均居住水平在世界上并不高，因此，客观上存在对更大的住 房面积的需求。同时，我国每年至少有2 0 0 0 万农民工涌入城市，他们最基本的 要求是在城市具有生存发展的空间。这两部分群体创造着巨大的市场需求。2 0 0 4 年底建设部颁布全面建设小康社会居住目标，提出我国“2 0 1 0 年人均住房建 筑面积为3 0 平方米。2 0 2 0 年人均住房建筑面积为3 5 平方米。平均每套住宅标 准在1 2 0 平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。我国城市的商品 住宅总量具