（管理科学与工程专业论文）基于供应链视角的房地产开发项目成本控制.pdf

学位论文版权使用授权书 呲y 帆1 78 刚砒0 吣2 帆1 l 8 唧 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 提供阅览服务，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。 同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 李等 新张勘务乞 签字日期：力，口年乡月7 仁日签字日期：纠口年石月碑日 中图分类号： u d c ： 学校代码：1 0 0 0 4 密级：公开 北京交通大学 硕士学位论文 基于供应链视角的房地产开发项目成本控制 c o s tc o n t r o lb a s e do n a p p l i c a t i o n o ft h es u p p l y ch a i ni nr e a le s t a t e sp r o je c t 作者姓名：李菁 导师姓名：李清立 学位类别：管理学 学号：0 8 1 2 0 7 7 5 职称：副教授 学位级别：硕士 学科专业：管理科学与工程研究方向：项目管理 北京交通大学 2 0 1 0 年6 月 致谢 时光荏苒，在红果园的求学生涯已经临近尾声。在交大的六年学习和生活， 我要感谢所有关心和帮助过我的老师、同学、朋友，以及远在老家的父母和亲人。 本论文的撰写和研究尤其要感谢我的导师李清立副教授，是他的悉心的指导 和耐心的评阅，才有了论文终稿的完成。李老师为人谦逊、关心学生、治学严谨、 堪称师表，对我两年来的学习、研究和成长有极大的影响，在此衷心感谢两年来 李老师对我的关心和指导。学院其他老师也对我有过不少的支持和帮助，在此一 并表示感谢。 同专业的李欣、赵拮、刘英、秦海等同学，以及已经毕业的学姐李楠楠等在 我论文撰写、研究生学习和生活等各方面给予了不少支持和帮助。对此，我深表 感谢。 。 最后我要感谢父母和亲人，是他们在背后的默默支持，才使我最终顺利完成 学业。 中文摘要 摘要：房地产开发项目成本控制是房地产开发中最重要的工作之一，攸关投资效 率和效益。长期以来，我国房地产开发项目成本控制存在着成本控制观念落后， 方法技术缺乏创新，管理体制陈旧，成本管控的范围和内容不全面等问题。而房 地产开发项目成本具有的动态性、复杂性和整体性等特点，一般的房地产开发项 目成本控制策略都无法兼顾这些特点。基于整个供应链的视角和思想，可以较好 的把握房地产开发项目成本的这些特点，结合对供应链上下游的分析，基于追求 合理化的原则，得出切实可行的成本控制策略。 本文从房地产开发项目成本的构成特点出发，基于房地产开发项目成本的影 响因素和我国房地产开发项目成本控制现状，证实了基于整个开发项目供应链视 角对房地产开发项目成本控制的适用性；在此基础上，提出了基于供应链视角的 房地产开发项目用地成本控制和房地产开发项目工程建设成本控制j 包括相应的 供应链成本控制系统、成本控制流程、成本控制策略等。 虽然对于整个房地产开发项目供应链而言，房地产开发商是核心企业。但是， 对项目用地供应链而言，房地产开发商却是“弱者。因此，本文基于供应链全局 视角，提出了对房地产开发商进入和退出项目用地供应链的策略。 工程建设供应链相对比较复杂，研究中提出了对一般作业的成本控制流程， 提炼重点和关键工作，并以追求开发流程和管理运营的合理化为原则，制定了重 点和关键工作的成本控制策略。 图1 6 幅，表1 4 个，参考文献3 7 篇。 关键词：房地产开发；项目成本控制；供应链；成本控制策略 分类号： 1 1 1 a bs t r a c t a b s t r a c t ：a so n eo ft h em o s ti m p o r t a n tp a r t so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，p r o j e c t c o s tc o n t r o li sc r i t i c a lt ot h ee f f i c i e n c ya n de f f e c t i v e n e s so fi n v e s t m e n t f o ral o n gt i m e ， t h e r es t i l le x i s tq u i t eaf e wp r o b l e m si nt h ec o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t e sp r o j e c t c o n s t r u c t i o ni nc h i n a , i n c l u d i n gm u s t yi d e a s ，t h el a c ko fi n n o v a t i v em e t h o d sa n d t e c h n i q u e s ，t h eo b s o l e t em a n a g e m e n ts y s t e m s ，a n dt h en o ta l l - i n c l u s i v es c o p eo ft h e c o s tc o n t r 0 1 t h ec o s to fr e a le s t a t e sp r o j e c tc o n s t r u c t i o nh a s ，m o r e o v e r , t h e c h a r a c t e r i s t i c so fd y n a m i c ，c o m p l e x i t ya n dh o l i s t i ct h a tg e n e r a lc o s t - c o n t r o ls t r a t e g yf o r r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti sn o tt a k e ni n t oa c c o u n t b a s e do na p p l i c a t i o no ft h e s u p p l y - c h a i ni nr e a le s t a t e sp r o j e c tc o n s t r u c t i o nc o s tc o n t r o lc a ng i v ef u l lc o n s i d e r a t i o n t ot h e s ec h a r a c t e r i s t i c s t h ea n a l y s i so ft h es u p p l yc h a i nu p - s t r e a ma n dd o w n - s t r e a m , t h i si sac o n c l u s i o nt h a tp r a c t i c a lc o s tc o n t r o ls t r a t e g i e sc a nb es e tu pb a s e do nt h e r a t i o n a l i z i n gp r i n c i p l e s i nt h i sp a p e r , b e g i n n i n gw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j e c tc o s tc o m p o s i t i o n , c o n f i r m st h ea p p l i c a b i l i t yo ft h et h e o r yo fs u p p l yc h a i ni nr e a l e s t a t e sp r o j e c tc o s tc o n t r o lb a s e do nt h ef a c t o r so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t c o s ta n dt h es i t u a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a o nt h i sb a s i s ，t h ep a p e rf o r m u l a t e s t h ec o s tc o n t r o ls t r a t e g i e sb a s e do na p p l i c a t i o no ft h ec o n s t r u c t i o n - l a n ds u p p l yc h a i n a n dt h ec o n s t r u c t i o ns u p p l yc h a i n ，w h i c hi n c l u d i n gt h es y s t e m so fs u p p l yc h a i nc o s t c o n t r o l ，t h ef l o wo fc o s tc o n t r o l ，a n dt h es t r a t e g i e so fc o s tc o n t r 0 1 t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ei st h ec o r eo ft h ew h o l es u p p l yc h a i no fr e a le s t a t e s p r o j e c t ，h o w e v e r , i ti saw e a ko n e i nt h ec o n s t r u c t i o n - l a n ds u p p l yc h a i n t h a t sw h yt h e p a p e rf o r m u l a t e st h es t r a t e g i e sa b o u th o wt oe n t r ya n de x i tt h ec o n s t r u c t i o n - l a n ds u p p l y c h a i nb a s e do nt h ea p p l i c a t i o n so ft h es u p p l yc h a i n t h ec o n s t r u c t i o ns u p p l y - c h a i ni sm u c hm o r ec o m p l i c a t e dt h a no t h e ro n e s e x c e p t t h eg e n e r a lo p e r a t i o no ft h ec o s tc o n t r o lp r o c e s s e s ，t h es t u d yr e f i n e st h em a j o rt a s k sa n d t h ek e yt a s k s ，a n df o r m u l a t e st h es t r a t e g i e so fc o s tc o n t r o lb a s eo nt h ep r i n c i p l et h a t p u r s u i t st h er a t i o n a l i z a t i o no ft h ed e v e l o p m e n tp r o c e s sa n dm a n a g e m e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t e sp r o j e c t ；c o s tc o n t r o l ；s u p p l yc h a i n ；c o n t r o ls t r a t e g i e s c i a s s n o ： 目录 中文摘要i i i a b s t r a c t i v 1 绪论1 1 1 研究背景1 1 2国内外研究现状。1 1 2 1 国外研究现状2 1 2 2 国内研究现状2 1 3研究问题及创新点4 1 3 1 研究问题4 1 3 2 本文的创新点。5 1 4 研究内容和研究方法一5 2房地产开发项目成本影响因素分析及研究视角的选择7 2 1房地产开发项目成本构成分析。7 2 1 1 房地产开发项目成本的分类7 2 1 2 房地产开发项目成本的构成比例分析9 2 2房地产开发项目成本影响因素分析1 0 2 2 1 项目用地成本影响因素1 0 2 2 2 工程建设成本影响因素1 2 2 2 3 其他成本的影响因素1 3 2 3基于供应链视角的房地产开发项目成本控制的适用性研究1 4 2 3 1 我国房地产开发项目成本控制存在的主要问题1 4 2 3 2 基于供应链视角控制房地产开发项目成本的适用性论证一1 6 3基于供应链视角的项目用地成本控制研究1 9 3 1基于供应链视角的项目用地成本控制系统的建立1 9 3 1 1 房地产开发项目用地供应链分析1 9 3 1 2 房地产开发项目用地供应链成本控制系统的建立2 0 3 2 基于供应链视角的项目用地成本控制流程2 3 3 2 1 土地信息分析和投资机会挖掘2 4 3 2 2 项目可行性研究分析和土地价格灵敏度分析2 6 3 2 3 获得项目用地使用权或退出2 8 3 3 基于供应链内部的项目用地成本控制策略和方法2 8 3 3 1 土地价格估算方法2 9 3 3 2 参与土地竞买的策略3 0 3 4基于供应链全局的项目用地成本控制策略3 2 3 4 1 进入项目用地供应链的策略3 3 3 4 2 退出项目用地供应链的策略3 4 4基于供应链视角的工程建设成本控制研究3 5 4 1 基于供应链视角的工程建设成本控制系统的建立3 5 4 1 1 房地产开发项目工程建设供应链分析3 5 4 1 2 房地产开发项目工程建设供应链成本控制系统的建立3 7 4 2 基于供应链视角的工程建设成本控制流程3 8 4 2 1 工程建设供应链成本逆向责任成本体系的建立3 8 4 2 2 工程建设供应链成本控制流程分析4 1 4 3基于供应链视角的工程建设成本控制策略4 4 4 3 1 项目设计成本控制策略。4 5 4 3 2 材料设备成本控制策略4 7 4 3 3 工程施工成本控制策略4 9 4 4基于供应链视角的工程建设成本控制的优点和不足5 0 5结论与展望5 2 5 1主要结论5 2 5 2研究的局限性5 2 5 3 展望5 3 参考文献5 5 作者简历5 7 独创性声明5 8 学位论文数据集5 9 1 绪论 1 1 研究背景 从现实背景来看，长期以来我国绝大多数房地产开发企业重视市场利润，忽 视内部支撑，规范化程度不高，对于房地产开发项目成本控制缺乏足够的认识， 存在着成本管控理念落后、制度不完善、管理重点不突出等问题，造成成本效益 比低下、对“成本、效益、进度 三者关系处理不当等，还有待进一步研究和实 践去推动房地产开发项目成本控制的发展。2 0 1 0 年4 月，国务院发布的“新国十 条”( 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知) 已经开始影响我国房地产市 场，新一轮房地产业洗牌大有展开之势，经营者调整企业发展策略迫在眉睫。房 地产开发项目成本控制正日益成为房地产开发经营者关注的重点和难点，以及相 关学者和专家研究的重要课题。 从理论研究来看，目前关于房地产开发项目成本控制的研究主要集中在对房 地产开发项目某一阶段或者某一部分的成本控制研究上，没有充分考虑成本控制 的系统性、复杂性和全过程性的特点，没有着重关注各个单项之间存在的关联性， 以及项目成本控制的整体性。作为一种研究视角，供应链( s u p p l yc h a i n ) 强调供应 链核心企业与供应链上下游企业间的协作，具有降低成本、提高效益、增强顾客 满意度、实现快速响应等优点。基于整个供应链的视角和思想，实施房地产开发 项目成本控制，可以更好地把握房地产开发项目供应链的系统性、动态性和复杂 性，管理上协调一致统筹全局，运作上最大程度降低系统内耗，由此可以有效的 实现成本控制目标，提高项目的经济效益和社会效益。 基于整个供应链的视角和思想对房地产开发项目成本控制进行研究，属于国 内外房地产开发项目成本控制研究的前沿领域，是对当前房地产市场对房地产开 发项目成本控制研究迫切需求的良性回应，具有较强的理论意义和现实意义。 1 2 国内外研究现状 王永刚【1 1 总结成本控制的发展阶段的历史认为：成本控制的研究大致经历了从 产品制造成本控制阶段( - - 十世纪三十年代以前) 、责任成本控制阶段( 二十世纪三 十年代至五十年代) 、综合性目标成本管理阶段( 二十世纪中期至八十年代) 、作业 成本控制阶段( 二十世纪八十年代至今) 等四个阶段。 1 2 1 国外研究现状 相对系统的成本控制思想，最早源于十四世纪欧洲蓬勃发展的商业经营。十 九世纪八十年代至二十世纪初由于计算方法日趋科学，相应理论同渐完善，形成 了相对合理的成本控制体系，从而奠定了当今成本控制研究和实践的基础。二十 世纪三十年代，以经营核算为主的成本控制，开始更加注重事中成本控制的作用， 并加强了对成本控制的方法和手段的研究；五十年代后期伴随价值工程理论的诞 生，j 形成了从事中控制向事前控制的质的飞越。常见的成本控制方法包括：目标 成本控制法、价值工程成本控制法、价值链分析成本控制理论、成本动因理论。 1 9 2 2 年，亨利福特【2 】率先提出房地产开发项目的目标成本控制思想。目标成 本控制法基于市场定位，对所生产商品设定利润预期，从而进行成本控制。房地 产开发项目可根据预先制定项目各阶段的成本计划，并由此设立成本目标值，在 具体运作中以目标值为限进行成本控制。 1 9 4 7 年，通用汽车的l g 迈尔斯【3 】率先提出价值工程理论，由此形成以功能 和成本关系为核心的成本控制理论。价值工程成本控制法基于成本与价值的比值， 实现用最低的成本制造最大的社会效用，并由成本与价值的比较，形成了一系列 的成本控制方法和策略。 1 9 8 5 年，哈佛大学教授迈克尔波特【4 】率先提出了价值链分析成本控制理论， 从战略高度，提出了基于价值链的价值创造过程分析，由此形成了基于价值链的 成本控制的视角和方法。 1 9 8 7 年，库柏和卡普兰教授【5 】率先提出了成本动因成本控制理论，基于成本 产生或变动的影响因素，从宏观和微观两个层面，以更全面而深入的视角，分析 成本形成的内在原因，从而形成成本控制的方法和策略。 二十世纪六十年代以来，工作分解结构技术( w b s ) 和挣得值分析法【6 】为主要代 表的项目成本成本控制方法极大的丰富了项目成本控制的研究和实践。九十年代 以来，以“全过程项目成本控制理论、全生命周期项目成本控制理论、全面成本 管理理论 t 7 1 = 大理论的出现为代表，逐渐形成了今天项目成本控制的新局面。 1 2 2 国内研究现状 二十世纪八十年代以来，以过程性为主要特征的全过程项目成本管理( w h o l e p r o c e s sc o s tm a n a g e m e n tw p c m ) 思想成为国内研究者的主导思想，并在房地产开 发企业的项目成本控制实践中得到发展和完善。 1 全过程全局全面成本控制的研究 2 2 0 0 4 年，王鹏、高扬【8 】提出了以利润为出发点、以品牌为最终目标的全局成 本控制理念。 2 0 0 5 年，吴成浩【9 】提出了房地产开发项目着重事先控制的全过程成本控制理 论；杨维则强调既要控制房地产项目的建设成本，也要注重运营成本，提出了房 地产开发项目全寿命成本控制理念；冯伟【l o 】提出了建立房地产开发项目成本控制 竞争机制，以人为本，实施全面成本管理与控制。 2 0 0 6 年，刘佑清【i l 】提出了基于估算、预算、合同执行的全过程管理的房地产 开发项目成本控制理论，并率先基于房地产开发项目的动态性提出了动态成本的 计算方法。 2 0 0 9 年，喻亚妮1 1 2 以全寿命周期成本最小化为控制准则，分别研究了事前成 本控制、事中成本控制和事后成本控制，以降低成本，提高开发商竞争力。 2 目标成本控制的研究 2 0 0 4 年，张保成【l3 】指出了目标成本管理是指产品方案基本成立、在施工之前 预先设置一个符合规划方案、品质要求的成本目标，现实发生的成本要尽力与之 相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现超支或未付 差异的时候迅速找到弥补和调整的空间。 2 0 0 5 年，覃晓艳【1 4 】指出了目标成本管理是以开发产品成本形成的全过程为对 象，结合房地产开发企业生产经营的性质和特点，对开发产品成本所进行的有效 分类管理。 3 从流程再造角度的成本控制研究 2 0 0 5 年，聂琦波，郭金金【1 5 】提出了基于开发流程再造的a b c 法持续降低房地 产开发项目成本的模型；钟任智【1 6 】针对房地产开发项目成本管理中的问题，提出 了基于流程再造的房地产开发项目成本控制模型：以预算控制为基础，以目标成 本的确定与控制为主线，以成本管理软件为实现手段，实现对责任目标的层层分 解、执行与考核，从而实现对成本的有效控制。 4 基于供应链视角的成本控制研究 2 0 0 4 年，张丽，李启吲 】指出了实施供应链管理是房地产开发商控制房地产 开发项目成本结构源流的方式之一，认为房地产企业供应链管理实质上是产业链 条的集成化管理，作用在于通过系统的设计和管理各供应环节，将整个供应链条 的策划、设计、咨询、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，使 供应链系统的总成本最优。 2 0 0 5 年，杨东【1 8 】提出了房地产业应建立以开发商为核心的供应链管理模式， 即构建以开发商为核心，开发商、设计商、承建商、供货商、营销代理商、金融 机构、物业公司及最终客户之间长期战略合作伙伴关系，从而降低房地产开发项 3 目的生产成本、提高企业面对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞 争力。 2 0 0 6 年，单a t l 9 】建立了二维的房地产动态供应链管理概念，提出在房地产开 发流程上的横向供应链管理和开发子节点上的纵向动态联盟管理。 2 0 0 8 年，张勇【2 0 】房地产项目供应链管理现状出发，构建了全寿命周期的房地 产供应管理体系，提出选择与建立供应链合作伙伴关系的思路，分析了供应链客 户关系管理面临的问题，为房地产成本控制提供了一个新的视角和思路。 5 设计阶段成本控制的研究 2 0 0 6 年，王忠伟【2 l 】针对当前房地产开发项目中设计不精、深度不够，设计人 员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，提出在选定设计单位签订设计合同 时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因导 致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例( 如5 ) 时， 扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范、标准工程量与概算预算指针 等进行各方面的控制，是一种有效的举措。 2 0 0 9 年，高巧丽瞄】提出从设计单位选择，到设计合同管理，再到设计费用和 设计周期的确定，最后是设计任务书的编制和设计方案的审查的一系列成本控制 策略，并且认真分析常用的限额设计、价值工程和寿命周期成本分析等方法的特 点和适用范围，提出一个系统的设计阶段成本控制思路。 2 0 1 0 年，任民主【2 3 】针对我国建筑工程项目设计阶段费用控制的现状，从价值 工程的角度出发，研究建筑工程项目设计阶段成本控制策略，为实现最大程度的 降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。 1 3 研究问题及创新点 以我国房地产开发项目成本控制现状和房地产成本的构成结构为切入点，抓 住我国房地产开发项目成本控制上存在的问题，剖析问题发掘问题根源，立足于 房地产开发项目成本的重点因素和关键因素，探讨房地产企业在房地产开发项目 开发中的成本控制模式和成本控制策略，基于整个供应链的视角和思想，从技术、 经济、管理等角度提出全面的具有较强操作性的成本控制措施，为进一步完善房 地产开发项目成本控制模式提供了一个新的思考方向。 1 3 1研究问题 1 分析房地产开发项目成本控制的特点，分析我国房地产开发项目成本控制存 4 在的问题，探求问题产生的根源，抓住房地产开发项目成本的构成特点，重点对 项目用地成本、工程建设成本的成本控制进行了分析和论述； 2 从供应链视角对房地产开发项目用地的成本控制进行分析，建立项目用地成 本控制系统，提出项目用地成本控制策略和方法； 3 基于整个供应链的视角和思想，建立对房地产开发项目的工程建设成本控制 系统，提出了相应的成本控制策略。 1 3 2 本文的创新点 1 在分析房地产开发项目成本的构成和影响因素的基础上，结合我国房地产开 发项目成本控制存在的问题，验证了基于供应链视角的房地产开发项目成本控制 的适用性； 2 抓住成本控制的重点和关键点，分析项目用地成本和工程建设成本供应链， 建立了基于供应链视角的房地产开发项目用地成本和工程建设成本控制系统，为 进一步加强房地产开发项目成本控制提供了方向性分析和对应策略。 3 对项目用地成本控制，分别基于供应链内部和供应链全局提出了房地产开发 项目用地成本控制的策略和方法；对工程建设成本控制，制定了基于供应链逆向 责任成本体系的成本控制流程，最后研究了重点工作的成本控制策略。 1 4 研究内容和研究方法 本文分成理论层、拓展层和应用层三个层次( 如图1 1 所示) ，其中第一章以理 论背景为主，属于理论层，第二章由房地产开发项目成本控制理论过渡到研究视 角和我国房地产开发成本控制存在的问题，属于理论层与拓展层，第三章和第四 章分别基于供应链视角提出了项目用地成本控制系统和工程建设成本控制系统， 具备很强的实用性，属于应用层。 综上所述，不难看出，我国在房地产开发成本控制方面研究大都是对国外一 些方法的介绍和思考，对于房地产开发企业开发项目成本控制的研究仍然比较缓 慢。尤其是房地产开发项目前期成本控制的研究，主要还是停留在传统的成本核 算方面。现代项目管理要求对房地产开发企业成本管理的分析和控制提出新的思 路和要求。面对新的经营环境，对传统成本管理体系做出系统改造的研究还没有 提出，这也是我们以后需要继续研究的问题。 全文设置5 章，分别是： 第1 章绪论，说明论文研究的背景和意义，国内外关于房地产开发项目成本 5 控制的研究现状，以及论文研究的主要思路和主要内容； 第2 章，分析房地产开发项目成本的构成和影响因素，在分析我国房地产开 发成本控制存在的问题和原因的基础上，验证基于供应链视角的研究视角的适用 性，提出了以项目用地成本和工程建设成本为主的项目成本控制研究思路； 第3 章，基于供应链视角的视角和思想，分析项目用地供应链的构成和决策 机制，建立项目用地供应链成本控制系统，提出项目用地成本控制流程，最后分 别基于供应链内部和供应链全局提出房地产开发项目用地成本控制的策略和方 法。 ： 第4 章，基于供应链视角的视角和思想，分析项目工程建设供应链的构成和 决策机制，建立房地产开发项目工程建设供应链成本控制系统，基于供应链逆向 责任成本体系提出了工程建设成本控制流程，之后研究一般作业和重点工作的成 本控制流程，并提出重点工作的成本控制策略，最后总结基于供应链视角的工程 建设成本控制的优点和不足。 第5 章，总结全文，分析本文研究的局限性，提出展望。 图1 1 论文的框架结构 f i gl - 1t h e r e s e a r c hr o u t e 6 2 房地产开发项目成本影响因素分析及研究视角的选择 除了一般工业产品共有的成本特性，房地产开发项目的成本具有构成更复杂、 动态性因素更多、过程更难控制的特点。具体到每一个房地产开发项目上，住宅 类、工业类、商业类的房地产项目，其成本特点和结构又有所不同。如何抓住房 地产开发项目成本的复杂性、动态性和整体性，在研究中把握研究的重点和关键， 深入分析房地产开发项目成本的构成和特点，正确选择成本控制的研究视角，在 整个研究过程中至关重要。 2 1 房地产开发项目成本构成分析 2 1 1房地产开发项目成本的分类 房地产开发项目的成本按照其成本结构，可以分为固定成本和变动成本两种。 其中固定成本又包括土地价格、前期工程费用、建筑安装工程费用、公共配 套设施费用等；变动成本包括管理费用、筹资成本、相关税费和其他费用【2 4 1 。 表2 1 是常见各种开发成本和费用占总成本的比例。 表2 1 房产开发项目各固定成本和变动成本占总成本的比例2 4 1 t a b l e2 1t h ep r o p o r t i o no fa l lf i x e da n dv a r i a b l ec o s t so f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s l 名称土地价格前期工程费用建筑安装工程费用公共配套设施费用 比例 2 0 6 4 0 2 0 3 0 名称管理费用筹资成本相关税费其他费用 比例2 不确定1 5 2 5 1 5 2 5 结合表2 1 ，按照各项成本费用的重要性，房地产开发项目成本又可以分为项 目用地成本、工程建设成本、相关税费、项目管理费用和资金成本等。 1 项目用地成本 虽然通常认为土地的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征地补偿费用 和基础设施配套建设费等，但当前，无论是以“招拍挂 形式出让的土地，还是 通过兼并和收购获得的土地，最后表现形式都是“土地价格 ，和少部分以咨询成 本、信息收集成本为主的项目论证成本，以及为满足城市规划要求、土地使用权 1 注：表2 i 中各项成本间有交叉关系，所以总额大于1 0 0 。 7 转让要求( 支付比例、时间、税费带来的成本) 而付出的合规成本。 其中，土地价格作为项目用地成本的绝对大头，甚至在狭义等同于项目用地 成本。而土地价格又因土地本身所处的待开发程度不同，至少存在三种不同的土 地价格，主要包括基准价、毛地价、熟地价三种( 如表2 2 所示) 。本文所研究的土 地价格主要是指完成土地一级开发的可供房地产开发项目做项目用地之用的土地 的熟地价。 表2 2 常见的土地价格对比表2 5 】 t a b l e2 2t h e c o m p a r i s o no f t h r e ec o l m _ m o nl a n dp r i c e s 土地价格该土地价格的具体含义 基准地价 在城镇规划区内，对不同级别的土地分级评估，并由政府公布的国有土地 使用权的平均价格。 毛地价 土地出让金+ 大市政费+ 四源费总值，是以土地上建筑面积计算。 熟地价土地完成一级开发达到三通一平的现状为准的全部地价。 2 工程建设成本 广义的工程建设本包括工程建设早期投入的前期工程成本、设计成本、材料 设备成本、承建管理成本，工程施工时期投入的建安工程成本、配套工程成本、 管理成本、财务成本，以及工程验收合格开始上市销售的销售成本、物业管理成 本、税费成本等。其中狭义的工程建设成本主要是指房地产开发项目的前期工程 费用、施工建设成本、公共配套设施费用等。 其中，前期工程费用主要是“三通一平费用和专业设计费用。对于具备“三 通一平 条件的熟地而言，还有红线内的配套市政设施工程建设成本。专业设计 费用主要是房地产开发项目的总体规划和房屋设计费用。施工建设成本主要是建 筑所需的人工费、材料费、机械费、施工管理费和其他间接费用等，是构成房地 产开发项目成本的直接成本，这部分成本直接影响到以后项目的质量和效用。公 用配套设施是保障购房者或者租房者居住或办公质量的关键因素，直接影响到居 住满意度，所以公用配套设施费用对于房地产开发项目而言不容忽视和轻视。 3 其他成本 除了项目用地成本、工程建设成本，还包括管理费用和筹资成本，以及部分 没有列出上述成本的税费。房地产开发项目的管理费用主要是有房地产开发企业 管理人员在房地产开发项目启动到结束中所花费的支出。此外，由于房地产开发 企业往往会向银行等融资机构贷款来支持项目的开发，由此产生大量的利息，以 及其他一些融资费用。房地产开发过程涉及面广，延续时间长，相应的税种繁多， 不同地区和城市又不尽相同，常见的房地产开发税种有营业税、营业附加税、契 税、企业所得税、房产税、印花税等。 通过以上构成分析，本文将房地产开发项目成本分为三大部分，即项目用地 成本、工程建设成本、其他费用和成本。( 如图2 1 所示) 征 地 和 拆 迁 补 偿 房地产开发项目成本 项目用地成本 土 地 出 让 金 征 地 和 拆 迁 补 偿 丁程建设成本 前 期 工 程 费 用 建 筑 成 本 公 共 配 套 设 施 费 用 其他费用和成本 相 关 税 费 管 理 费 用 筹 资 费 用 图2 1 房地产开发项目成本的构成 f i 9 2 1t h ec o m p o s i t i o no f t h ec o s to f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t 结合表2 1 可以发现项目用地成本、前期工程费用、建筑安装工程费用和公共 配套设施费用占到房地产开发项目总成本的8 0 - 9 0 。 2 1 2 房地产开发项目成本的构成比例分析 随着房地产市场的发展，房地产开发项目成本的构成比例也在不断的变化， 尤其是房地产开发项目用地出让方式随着政府政策不断变化：经历了“划拨 到 “协议 ，再到“招拍挂 ，直至目前北京市试点进行的“限房价、竞地价”及“限 地价、竞政策性住房面积 的土地竞买方式，对未来地价和房价的影响和冲击也 不容忽视。但是，也不得不承认，长期以来项目用地成本占项目开发成本高居不 下确实不争的事实，而且有进一步提高的趋势和可能。 1 项目用地成本上涨趋势明显 2 0 0 9 年两会期间，全国工商联的一项调查显示房地产项目开发中，土地成本 占总成本比例4 1 2 ，占直接成本的比例竟然高达5 8 2 2 6 】。 而同样是2 0 0 9 年，6 月份国土资源部调查结果则称：我国地价占房价的1 5 至3 0 ，平均比例是2 3 2 。2 0 1 0 年4 月国土资源部最新公布的数据则显示全国 重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为3 1 2 9 。国土资源部的报告还 特别与国际水平做了大致的比较，认为我国的这个比例远低于邻国( 如表2 3 所 9 示) 【2 7 1 。结合国土资源部统计的近期房价地价比变化趋势和我国与国际上其他国家 地价房价比的差别，未来地价可能继续上涨。 表2 3 中国与美加英韩日新等国间的地价房价比的对比【2 6 1 t a b l e2 - 3t h e c o m p a r i s o no ft h el a n d - h o u s e - p r i c er a t i ob e t w e e nc h i n aa n df o r e i g nc o u n t r i e s 国家地价房价比 中国1 5 3 0 美国2 8 加拿大2 4 英国2 5 3 8 韩国5 0 6 5 日本6 0 7 5 新加坡5 5 6 0 因而可以推断，以土地价格为主的项目用地成本占总成本的比重还有可能进 一步上升和加大。 2 工程建设成本小幅度上升 2 0 1 0 年2 月，中华全国工商联房地产商会发布的年度市场报告显示：房地产 开发投资中主要构成为建安工程费、土地购置费、土地开发投资，三者占房地产 开发投资的比重超过9 0 。受通货膨胀影响，相关建材费用和人工费用大幅度提 高，与2 0 0 8 年相比，2 0 0 9 年房地产开发项目中建安工程费由原来的6 9 8 增加到 7 1 3 【2 6 1 。 综合上述研究，可以发现项目用地成本和工程建设成本占到房地产开发项目 总成本的9 0 左右，而且还可能进一步提高，所以本文将重点研究项目用地成本 和工程建设成本的控制。 2 2 房地产开发项目成本影响因素分析 影响房地产开发项目成本的因素，投射到具体的成本子项上，即房地产开发 项目的项目用地成本、工程建设成本和其他成本的影响因素。 2 2 1 项目用地成本影响因素 项目用地成本主要构成部分即土地价格。从经济学角度来看，土地价格变动 主要受市场供给和需求的影响。其实，从某种程度上可以说，土地价格反映的就 l o 是房地产开发企业对于土地成本的承受力。具体说来，影响项目用地成本的因素 可以分为土地的外部因素和自身因素两大块。 1 夕f 部因素 影响项目用地成本的外部因素主要是政府宏观调控政策和土地市场和房地产 市场预期。 具体说来，影响项目用地成本的政府宏观调控政策包括金融市场宏观控制政 策、土地市场宏观调控政策和房地产市场宏观调控政策等。其中，土地政策具体 包括：土地储备政策、土地出让政策、土地供应政策( 供应的数量和结构) 、闲置 土地管理政策等。 土地市场和房地产市场预期主要考虑的是土地所处的城市近三年g d p 、人均 g d p 情况、房地产投资情况等宏观经济情况，近一两年土地“招拍挂市场和其 他土地转让市场的运行情况，以及近三年土地开工竣工成交面积、主要业态的成 交金额、成交的平均价格等房地产市场运行情况。土地市场预期直接刺激土地价 格的涨跌，而且影响市场参与人员对房地产市场的预期；而作为重要的指标，房 地产市场预期则间接反作用于土地价格的涨跌，对房地产项目用地成本产生影响。 2 0 0 8 年受美国次贷危机影响，国内多块“招拍挂上市土地的拍卖都流拍。 而2 0 0 9 年房地产行业受国家政策的支持，短时间内的土地拍卖中连续诞生了多个 地王。可以说，如果不考虑土地本身的内部因素，土地价格受当地经济发展状况 和当地的相应政策的影响很大。所以，房地产开发商在房地产开发项目用地成本 控制中应该着重研究政府宏观调控政策和土地市场和房地产市场预期，抓住有利 时机获取项目用地。 2 自身因素 影响项目用地成本的自身因素主要是土地自身的价值评估。通常考虑的是土 地的自然属性、经济属性和社会属性三个方面。 自然属性主要是土地的地理位置、土地的面积大小、土地的形状、土地的地 质构造等。土地的自然属性因素受制于土地所处的具体位置，对以后的设计、施 工、销售、居住都影响很大。生活中不难发现，同样条件的土地，山地往往比平 地便宜，土地面积过于狭小的往往相对便宜。 经济属性主要是土地四周的经济发展情况和基础设施建设情况，土地东西南 北各方向上的建筑物、道路设施的情况、交通状况，周边房价和地价，商场医院 公园学校的多寡和远近等信息。土地的经济属性因素是考虑土地周边商圈建设和 人居环境建设情况，推测未来开发进度、开发成本和预期销售的重要影响因素。 社会属性主要包括土地方的基本情况、土地的用途、土地的容积率、规划的 建筑面积、规划的绿化率、预交地时间、获得方式、获取价款及付款进度市政道 路或代征土地占地面积等。可见，土地的社会属性因素受制于城市规划情况和当 地政策对该类土地的影响。 对项目用地的自然属性、经济属性和社会属性，房地产开发企业需要建立一 套合理评估体系，以判断被评估的地块是否符合企业的战略规划，是否具备开发 的经济性。 2 2 2 工程建设成本影响因素 工程建设成本构成相对复杂，参与者较多，持续周期也长，影响的因素也相 对多。从时间轴来看，可以归纳为：工程建设初期影响因素，工程施工时期影响 因素和项目收尾期影响因素三部分。 1 工程建设初期影响因素 工程建设初期主要是前期工程建设，以初步设计、技术设计、扩初设计、施 工设计图准备为主的设计工作，以材料设备采购为主的材料设备的准备工作，房 地产开发项目的招投标，以及其他一些管理工作。 其中，前期工程建设成本的主要影响因素是项目用地周边的市政设施状况和 项目用地的施工条件。因为通常所占的成本不高，而且相对比较稳定，所以成本 控制相对单一，主要受项目用地红线外市政设施情况的影响；设计工作成本的核 心影响因素是开发商与设计参与各方的合同额，往往以预设的目标投资额度的一 定比例为参考，主要影响因素为设计合同类型和合同条款；材料设备成本的主要 影响因素则是材料设备的采购方式、采购价格，以及相应的运输方式和保