（金融学专业论文）京沪住宅价格波动研究——利率、按揭率、税收及供给调节的效用.pdf

京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用 中文提要 中文提要 近几年城市住宅价格持续攀生，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，在上海、 北京等几个典型城市这种现象尤为突出。城市住宅价格的大幅度上涨已经引起了 政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。 为了抑制房地产业投资增长过快及房价上涨过快势头，自2 0 0 5 年3 月以 来，政府采取一系列涉及金融、税收、土地等方面的政策对房地产进行了宏观调 控。从实施效果来看，上海等城市的住宅价格增幅得到遏制，而北京等城市仍继 续攀升。作为国内最具影响力的两个城市，在国家宏观调控下，缘何其住宅价格 波动出现如此明显差异? 本文对此进行了研究。 为了研究这一问题，本文对国家调控政策进行了深入解读并分析了其传导机 制，从而探讨出宏观政策中能影响住宅价格变动的因素。就这些因素对比分析其 对北京、上海住宅价格波动的影响并对其影响程度进行了计量研究。结果表明2 0 0 5 年北京商品住宅价格涨幅偏高，主要是由于中低价位住宅、经济适用房供应减少， 土地开发面积锐减以及住房供求逆转调整，刚性需求的支撑等因素引起。而上海 由于投机需求得到遏制、经济适用房的增加以及地方政府采取了一系列具体政策 和措施等原因，住宅价格增幅得到了有效控制。从计量分析结果来看，政府采取 的一些政策对上海住宅价格的影响程度要大于北京。最后针对以上分析，提供了 一定的政策建议。 关键词：住宅价格宏观调控利率税收供给调节 作者：谢建峰 指导教师：王光伟 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用 英文提要 a n a l y s i si nt h eh o u s e p r i c ef l u c t u a t i o no f b e i j i n ga n ds h a n g h a i t h ee f f e c to f i n t e r e s tr a t e ，l o a nr a t i o ，t a xr e v e n u ea n ds u p p l ya d j u s t m e n t a b s t r a c t t h ep r i c ef l u c t u a t i o no fu r b a nh o u s i n gh a sb e e nv e r yo b v i o u si nt h ep a s ty e a r s ， w h i c ha t t r a c t sm u c ha t t e n t i o n a st h ep r i c ef l u c t u a t i o no fu r b a nh o u s i n gh a sag r e a t e f f e c to ns o c i a ld e v e l o p m e n ta n dn a t i o n a le c o n o m y , s i n c e2 0 0 5 ，o u rg o v e r n m e n th a s d o n es o m em a c r o s c o p i ca d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l si no r d e rt ol e a dt h eh o u s i n gm a r k e t s t od e v d o pa l o n gt h ed i r e c t i o no f h e a l t ha n dc o n s i s t e n tp r o g r e s s t h er e l a t e ds t a t i s t i c ss h o wt l 】a tt h eh o u s ep r i c eo fs h a n g h a ih a sb e e ne f f e c t i v e l y c o n t r o l l e d ，w h i l et h a to fb e r i n gs t i l lc o n s i d e r a t e l yr i s e su p ，t h er e a s o no fw h i c ht h e d i s s e r t a t i o ni n t e n dt oe x p l o r e t oa c h i e v ei t sg o a l ，t w om a j o re f f o r t sh a v eb e e nm a d ei nt h ed i s s e r t a t i o n ：ac a r e f u l s t u d yo fr e l a t e do v e r s e a sd o c u m e n t sa n da ne m p i r i c a la n a l y s i si nt h eh o u s ep r i c eo f b e i j i n ga n ds h a n g h a i t h er e s u l t si n d i c a t et h a tt h eh o u s e 埘c ef l u c t u a t i o no fb e i j i n gi s m a i n l yd u et ot h er e d u c eo fl o w - p r i c i n gh o u s e s ，t h es h a r pd e c l i n eo ft h el a n d d e v e l o p m e n ta r e a ，t h eh o u s i n gs u p p l y a n dd e m a n dr e v e r s a l a d j u s t m e n t ，r i g i d d e m a n d f a c t o ra n ds oo n a st ot h a to fs h a n g h a i ，m a i n l yb e c a u s eo ft h ec o n g e n i a l d e m a n do b t a i n e d t h es u p p l yo fe c o n o m i c a lh o u s ei n c r e a s e d , a sw e l la sas e r i e so f c o n c r e t ep o l i c i e sa n dm e a s u r e st h el o c a la u t h o r i t yh a st a k e na n ds oo n i nc o n c l u s i o n ， s o m ep o l i c ys u g g e s t i o n sa r ep r o v i d e da c c o r d i n gt ot h er e s u l t k e yw o r d s ：p r i c eo fu r b a nh o u s i n gm a c r o s c o p i ca d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s i n t e r e s t so f l o a n st a xr e v e n u e w r i t t e nb y ：x i ej i a n f e n g s u p e r v i s e db y ：w a n gg u a n g w e i 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏 州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本 声明的法律责任。 研究生签名： 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论 文台作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的 保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的 全部或部分内容。论文的公布( 包 研究生签名： 导师签名： 大学学位办办理。 期： 期： 掣 爷 杪醚一 ，能、 髯 京沪住宅价格被动研究带i 率、按揭率、税收以及供给调节的效用第一章绪论 第一章绪论 1 1 问题的提出 1 9 9 8 年，我国住房制度改革进入了一个全新的历史阶段，这一年国务院决定 停止了住房实物福利分配，逐步实行住房分配货币化。为了提升城镇居民对住房 的购买能力，政府实行了货币补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施，加之随着经 济发展而来的居民收入不断增长，增强了居民对住宅的购买力随着住房制度改 革不断深化和居民收入水平的提高，房地产投资进入平稳快速发展时期，以住房 为主的房地产业已成为国民经济的支柱产业 但近几年，我国住宅价格出现了过快上涨的态势，据国家统计局数据，2 0 0 4 年商品房平均价格同比增长1 4 4 ，其中商品住宅价格同比增长1 5 2 ，首次出现 两位数增长并超过居民收入增长。2 0 0 5 年一季度，商品房、商品住宅平均价格同 比又分别增长1 2 5 和1 3 5 。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由东部部分 沿海地区向其他地区扩展。严竣事实促使决策者下决心对房价实施更加强力的调 控政策 2 0 0 5 年3 月份出台的国务院总理工作报告中明确提出“2 0 0 5 年物价工作重点 之一是抑制房价的过快上涨”。2 0 0 5 年3 月1 7 日，两会刚刚结束，人民银行宣布 取消住房抵押贷款的优惠利率5 月初，国务院出台“国八条”，前所未有地加强 了房地产宏观调控。 在国八条出台之后，上海等城市的房价涨幅得到了遏制，但北京等城市的房 价却出现了较大幅度的上涨( 图1 - 1 ) 2 0 0 5 年，在国家宏观调控下，上海住宅价 格增幅下降为4 9 ，而北京住宅价格仍逆市上涨增幅达2 3 3 。2 0 0 6 年，政府出 台了“国六条”以及配套的其他政策。从统计数据看，上海房价趋于平缓，但北京的 房价却仍继续上涨 京沪住宅价格被动研究利率、按揭率、税收以及供给瞪堕效旦麓二兰堕堡 颤 霸 璋 盎 l 7 n 5 + 上海+ 北京 一 【2 0 。厂 【1 5 _ 厂1 ， 1 0 b ，r t r r ? 一 ttttt t ttt 9 5 0 5 年0 5 年 0 5 年0 5 年0 5 年0 5 年0 5 年 0 5 年0 6 氲0 6 年0 6 年0 6 年 0 6 年0 6 年 0 6 正 0 6 年 l 一34 6 7 月 8 月9 月1 0 月1 1 月1 2 月1 月 2 月3 月4 月5 月 6 月7 , q8 月 月月 上海1 0 0 d 1 0 7 d 1 0 4 日1 0 3 d l o lh l 5 | 9 9 71 9 9 4b 9 3 9 9 29 19 9 ，1 9 9 3 9 9 41 9 9 4b 9 4 北意1 0 0 d 1 0 5 d 1 0 6 _ 1 0 7 d l o s x l x o s “1 0 9 3 1 1 1 0 1 l l i i ：1 1 2 81 1 3 41 1 4 g1 1 6 61 1 8 a 1 1 9 ，训1 2 0 8 图1 - 1住宅价格指教 数据来薄：中田经济景气月报以2 0 0 5 年第一季度的价格为基期 为什么在国家的宏观调控下，上海、北京住宅价格波动出现如此不同的变化 趋势? 本文就这个问题进行了研究。 1 2 研究意义 随着中国住宅市场的发育，住宅价格问题己经成为政府、居民、开发企业、 银行等各方面关注的焦点。但近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了 居民收入的增幅。为了遏制房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，自 2 0 0 5 年3 月以来，政府采取了一系列宏观调控措施。从调控效果来看，部分城 市住宅价格增幅得到了遏制，部分城市的住宅价格却仍继续攀升。 在这种形势下，理清国家对住宅产业的宏观调控政策，分析宏观调控政策的 作用机制以及对不同城市调控效果出现差异的原因，并对宏观调控政策提出需要 关注的问题有着重要的现实性和实践性意义 北京是中国政治、教育、文化和旅游中心，而上海是中国经济、金融、商业 和物流中心。作为中国建设中的国际大都市，北京、上海住宅价格的走势分别代 表了中国北方和南方乃至全国的房地产“晴雨表”另外本文主要研究市场化条件 下的商品住宅价格，据权威部门研究，北京、上海的市场化水平分别达到6 7 3 和 7 0 6 ，已基本实现市场化o 。以北京、上海作为研究对象，来分析在宏观调控下城 。倪鹏飞等，中国城市竞争力报告n o 4 ，2 5 2 页 2 京沪住宅价格被动研究币障、按揭率，税收以及供给调节的效用 第一章绪论 市住宅价格波动出现差异的原因有着很好的代表性。 1 3 文献综述 1 3 1 关于房地产市场宏观调控对住宅价格的研究 关于宏观经济调控问题，自。凯恩斯革命”以来己经成为经济理论界的热门 话题，国内外对此研究较多，也比较成熟。而对于宏观经济中一个重要组成部分 房地产市场宏观调控方面，国外也提出了很多较有成效的政策措施，积累了 很多经验。西方学者积极倡导政府运用经济手段( 货币政策、税收政策等) 对房 地产市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少比较 有代表性的学者有：w h i t e m ( 1 9 7 5 ) 、j e r i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、w h e a t o n 和w i i l i 锄c ( 1 9 9 3 ) 等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预 的效率等；迪帕斯奎尔和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产与国民经济的关系、地方政 府与房地产业的关系，提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性；d e n n i sj m c k e n z i e 和r i c h a r dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 提出政府要介入住房方案，理由是政府干涉 住房市场以改变供给和需求作用所不能满足的方面。 关于房地产市场宏观调控问题的研究，国内学者也做了不少工作。梁运斌 ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、 调控体系及调控政策，进行了分析和探讨；罗龙昌( 1 9 9 9 ) 研究了房地产宏观调 控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华( 2 0 0 0 ) 提出建立有效的房地产宏观调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量 调控、优化结构、规范行为、调节收益；谭刚( 2 0 0 1 ) 提出转轨时期中国房地产 调控体系的总体构思；曹振良( 2 0 0 3 ) 等从房地产的可持续发展、预警、法律规 范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；曲波( 2 0 0 3 ) 提出了房地产经 济波动宏观调控的六要素；胡睿宪( 2 0 0 3 ) 从宏观经济理论角度研究了北京房地 产市场宏观调控问题；董藩等( 2 0 0 3 ) 研究了房地产开发调控的几个理论问题， 分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。 1 3 2 关于决定住宅价格因素的研究 1 9 9 8 年，g e o f f r e y m e e n 和m a r k a n d r e w ( 1 9 9 8 ) 为纪念英国住宅价格第一次 繁荣结束2 5 周年，决定对影响住宅价格的动力因素从理论和实证角度进行文献研 究，主要集中在英国和美国学术文献，但也从其他国家得到了证据。他们认为， 一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不存在的。文 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用 第一章绪论 献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经 济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模。前者使用生活周期 模型，强调住宅的投资性，但很少注意住宅的空间纬度。而在城市经济学文献中， 空间是中心的，例如通过居住区位理论( r e s i d e n t i a ll o c a t i o nt h e o r i e s ) 来论述从 住宅价格建模的实践来看，按时问顺序，可分四种类型：( 1 ) 早期的模型仅包括 有限变量( 如收入) 的模型结构；( 2 ) m a r k - u p 模型涉及的是住宅价格与建设成本 的关系；( 3 ) 简化形式模型是从住宅需求和住宅供给结构中推导出来的；( 4 ) 生 命周期模型 在解释区域住宅价格的差异时，g e o f 6 r e ym e e n 和m a r ka n d r e w ( 1 9 9 8 ) 认为 文献理论主要集中在五个领域：( 1 ) 迁移( m i g r a t i o n ) ；( 2 ) 交易和搜寻成本 ( t r a n s a c t i o n s a n ds e a r c h c o s t s ) ；( 3 ) 公平迁移( e q u i t y t r a n s f e r ) ；( 4 ) 空间套汇( s 叫a l a r b i t r a g e ) ：( 5 ) 决定住宅价格因素的模式( p a t t e r n i n t h e p r i d e t e r m i n a n t s ) 如果 人口从住宅价格高的区位移向价格低的区位，那么迁移模型能够分析住宅价格在 区域差异上的缩小趋势。但是，如果人口迁移量不是足够大，则很难产生可观察 的价格变化。交易成本和搜寻成本说明了即使在每一个地区影响住宅价格的因素 是一样的，但存在着不同的交易成本和搜寻成本，因此住宅价格的变化也是不一 样的住宅价格的上涨可能通过区位公平迁移被消除，这种情况已在许多交易中 发生。空间套汇意味着住宅价格上涨部分被投机者通过投资获取。而住宅价格模 式和区域经济活动中的潜在影响因素有关。 g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w w 还对住宅价格模型的实证结果进行了分析， 认为影响住宅价格的主要动力因素是：( 1 ) 收入( i n c o m e s ) ；( 2 ) 利率( i n t e r e s tr a t 器) ； ( 3 ) 信用可靠性( c r e d i ta v a i l a b i l i t y ) ；( 4 ) 税收结构( 1 缸s t r u c t u r e ) ；( 5 ) 住宅供 给( h o u s i n gs u p p l y ) ( 6 ) 人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 并对主要动力因素 弹性系数评估( 表1 - 1 ) 。 表1 1影响住宅价格因素的洋l 生系数 资料来蠢； c , e o y a q , m 咖。 m a r k a n d 庀 w m o d e l l i n g r 蟛o i i a l p c 嚣：a r e v i e w o f f i l e l i t e r a t u 庀 b y ( i s b n07 0 4 91 3 0 54 ) t h ec e m r ef o rs p a t i a la n dr e a le s t a t ee c o n o m i c s ，d c 伊棚to f e c o n o m i c s ，t h e u n i v e r s i t yo f r e a d i n g 4 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的散用 第一章绪论 表1 1 中的这些数字在经济上具有特殊的意义，如收入每增加一个百分点，住 宅价格就增加1 7 3 0 个百分点，而利率每上升一个百分点，住宅价格就下降 o 0 2 0 0 4 个百分点t 3 e o f f r e y m e e n 和m a r k a n d r e w 认为这些结果运用的范围 是广阔的。同时他们也注意到，关于住宅市场的许多研究集中在住宅价格和收入 之间的单独关系上，如g - i s u s s a n i 和h a d j i m a t h e o u ( 1 9 9 0 ) ，m i l n e ( 1 9 9 1 ) ，b r e e d o n 和j o y c e ( 1 9 9 2 ) ，d r a k e ( 1 9 9 3 ) ，h o l l y 和j o n e s ( 1 9 9 7 ) ，c h e n 和p a l c l ( 1 9 9 8 ) 。 对住宅价格来讲，虽然收入的确是相当重要的，但绝不是唯一的因素，他们认为 单独根据收入来解释住宅价格可能会对7 0 世纪9 0 年代的英国住宅市场产生误导。 根据g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w 的文献研究，我们知道，影响住宅价格的 动力因素一方面是宏观经济因素，另一方面是城市经济因素 进入2 0 世纪9 0 年代以后，各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的 变化。其中比较有代表性的是：c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 0 ) 以美国四大城市从1 9 7 0 年 第一季度到1 9 8 6 年第二季度的数据为样本，并采用时问序列截面分析的方法得出 了房地产价格和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化，成正相关 关系。c l a p p 和g i a c c o t t o ( 1 9 9 4 ) 以美国三个市镇从1 9 8 1 年1 0 月到1 9 8 8 年9 月 的月度数据为样本，采用简单回归的方法，得出了人口、就业等宏观经济变量对 住房价格预测具有良好的预测能力。q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 以美国4 1 个城市1 9 8 6 年到 1 9 9 4 年的年度数据为样本，采用时间序列截面回归分析，得出了宏观经济变量在 一定程度上能够解释房地产价格的走势。 总之，这些研究都是以宏观经济变量为自变量，房地产价格或其变化率为因 变量，通过回归方法来研究他们的关系。同时他们还得出宏观经济变量在一定程 度上可以解释房地产价格波动这一类似的结论 我国香港及台湾地区的学者也对住宅价格进行了深入和全面的实证研究，他 们不但从宏观经济的框架出发对此进行研究，也从金融经济、城市经济的角度出 发进行了研究，他们的实证研究结果是丰富而实用的，对政府制定政策、开发商 决策和消费者购房，甚至金融机构制定金融政策都具有重要的指导意义虽然近 年来国内也有学者开始从事住宅价格实证方面的研究，如郑芷青( 2 0 0 1 ) 对广州 住宅价格分布特征作了研究，并分析了一些影响因素，这些影响因素主要是区位 的因素。张红、李文诞( 2 0 0 1 ) 对北京住宅价格变动作了实证分析，分析结果认 为实际住宅建造成本和实际国内生产总值对住宅价格产生显著影响王吓忠 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用第一章绪论 ( 2 0 0 2 ) 、丁成日( 2 0 0 2 ) 对住宅成本作了实证研究。孟宪海( 2 0 0 0 ) 对住宅需求 进行了部分逻辑推理和验证。屠梅曾、孙丽波( 1 9 9 9 ) ，施建军、张琳( 1 9 9 9 ) ， 赵昭、王文元、李春敏( 2 0 0 0 ) 、刘永平( 2 0 0 1 等对住宅需求预测的模型和方法 作了研究，并在此基础上进行了小范围验证。但总的来说，这些实证研究受到模 型和数据收集的约束，仍具有一定的局限性，我国在这方面的研究基本还是处于 起步阶段。 国内外对房地产价格的研究主要集中在住宅价格的定价以及影响住宅价格的 因素，而对不同城市的住宅价格进行比较研究的却很少基于上述研究，本文收 集相关数据资料分析在宏观调控下北京、上海的住宅价格波动差异动力因素，并 建立住宅价格模型运用s p s s l 2 0 统计软件分析这些因素对北京、上海住宅价格的 影响程度。 1 4 研究对象和内容 1 4 1 相关概念的界定 1 ) 房地产与住宅 房地产是指土地和土地所承载的房屋及其附属物，以及它们所衍生的各种权 利。在商品社会中，房地产具有商品属性，主要表现为“大众或团体可以占有、 使用和交易，在交易中表现出一定的价格。 住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的， 它包括普通住宅、高级公寓和别墅、经济适用房等。这是本文研究的对象 2 ) 房地产市场与住宅市场 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和房地产市场包括了土地市 场( 进行土地交易的市场，一级市场) 、商品房市场( 房地产开发商新开发的商品 房交易的市场，增量市场或二级市场) 和存量房市场( 进行旧房或往年空置房交 易的市场，存量市场或三级市场) 其中，商品房市场又可细分为商业房市场、住 宅市场等，而住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场。 1 4 2 研究对象的确定 研究对象是北京、上海市场化条件下的商品住宅，其相应的价格简称为住宅 价格，主要是城市新建商品住宅的平均销售价格。文中所采用的房地产市场、房 价、地价等均指城市住宅市场、城市住宅价格和城市住宅的地价等。文中数据来 源于中国统计年鉴、中国金融统计年鉴、北京统计年鉴、上海统计年鉴、中国房 6 京沪住宅价格被动研究利率、按揭率，税收以及供给调节的效用第一章绪论 地产发展报告以及城市官方统计网站 1 4 3 研究内容 第一章：绪论 简单阐述了本文所要研究的问题。并在论述以往相关研究文献的基础上，提 出了本文的研究对象和内容、研究意义以及论文的创新之处 第二章：住宅价格的经济分析 主要从理论角度对中国住宅市场的结构和特征作深入分析，明确了住宅价格 的含义、特征以及构成，这一章的论述是国家采取宏观调控措施的理论依据。 第三章：政府对住宅市场的宏观调控 论述政府对房地产市场宏观调控的必要性，明确近几年国家宏观调控政策的 背景以及详细阐述了政策的内容和目标。并对宏观政策的传导机制作了研究，分 析出这些政策是通过哪些微观因素来影响住宅价格。 第四章：北京、上海住宅价格波动差异的原因分析 本章是本文的重点，分为四个部分，第一部分以全国住宅价格波动为参照系， 分析北京、上海住宅价格波动的差异；第二部分，从国家宏观调控所涉及到的微 观因素方面，来分析这些因素对北京、上海住宅价格产生不同影响的原因。第三 部分利用1 9 9 4 2 0 0 5 年北京、上海的统计数据，运用计量回归模型分析利率，存 量市场交易量、住房投资结构以及银行信贷对北京、上海住宅价格影响程度的差 异，从而说明北京、上海住宅价格反向波动的原因 1 5 论文的创新与不足之处 1 5 1 创新之处 1 ) 通过查阅资料发现，现有的文章多集中在单独对房地产价格波动的定量分 析和对政府就房地产价格宏观调控措施的定性分析上，而本文将两者结合起来， 同时使用定量和定性分析两种方法，并对不同市场的住宅价格进行了对比分析。 2 ) 选题具有很强的现实针对性，在自觉运用基本理论知识的基础上，关注现 实中的重大实践问题，体现了理论联系实际的学风。 1 5 2 不足之处 1 ) 本文研究仅从有关宏观调控政策方面分析北京、上海住宅价格波动差异的 原因，而没有分析近几年汇率的变动、股价的变动以及消费者心理预期的变化对 北京、上海住宅价格波动的影响。 7 京沪住宅价格被动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用第一章绪论 2 ) 本文研究的住宅价格假设是在市场化条件形成的，而实际情况中住宅市场 存在着垄断经营、哄抬物价、消费者非理性追涨等非市场化因素，这些因素也影 响着住宅价格的波动。 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用第二章住宅价格的经济学分析 第二章住宅价格的经济学分析 2 1 住宅市场结构及其供应体系 2 1 1 住宅市场结构 根据交易客体的不同，可将住宅市场分为一级市场和二级市场。从理论上讲， 完善的住宅市场体系应是一级市场和二级市场的高度统一，两者相互关联、相互 促进( 汪利娜，2 0 0 1 ) 1 、住宅一级市场 住宅一级市场主要是新开发商品住宅买卖的市场，属于增量市场，其主体是 房地产开发商和各类业主，既有为满足个人消费或投资需要的购房者，也包括专 门从事住宅租赁业务的个人和法人 2 、住宅二级市场 住宅二级市场主要指住宅商品通过出售或者出租实现多种产权形式的再交 换，包括私房买卖、已售公房和经济适用住宅的上市交易、住宅租赁市场等，属 于存量与租赁市场，其主体是各类个人或法人业主和住宅消费者。国内外的实践 证明，发展住宅二级市场不仅有利于居民以旧换新、以小换大，改善居住条件， 从而扩大住宅消费，促进住宅建设，而且也可以增加低价位住宅供应，起到改善 住宅供应结构、平抑房价的作用，使得不同层次家庭购房时具有更多选择。两级 市场的互换可以提高住宅市场的效率和社会经济效益( 汪利娜，2 0 0 1 ) 但是，从目前一些城市的情况来看，我国住宅二级市场仍存在许多不可忽视 的问题，如产权制度建设滞后、中介服务乱收费、税费高、配套政策不完善等均 制约了住宅二级市场的发展。 2 1 2 住宅供应体系 1 9 9 8 年7 月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知 ( 国发 1 9 9 8 2 3 号文) ，通知明确指出，深化城镇住房制度改革的目标是 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的 多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。政府明确 提出对不同收入家庭实行不同的住宅供给政策，最低收入家庭租赁由政府或单位 提供的廉租住宅，中低收入家庭购买经济适用住宅，其他收入较高的家庭购买或 9 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的教用第二章住宅价格笪墅堑兰坌堑 租赁市场价商品住宅。配合国家住宅供给的宏观政策，目前住宅市场己形成商品 住宅、经济适用住宅和廉租住宅三类住宅供给，逐步形成了具有中国特色的住宅 供应体系。 表2 0 l 三类住宅供应体系的比较 住宅供应体系建立的依据是针对不同住宅消费主体( 当前具体化为不同收入 家庭) 实行不同的住宅供应体系，以使不同收入家庭都能各得其所因此，这三类 住宅供给在住宅市场中的特征、作用和运行模式也是不同的。表2 一l 列出了这三 类住宅各自的市场目标、购买( 租赁) 对象、定价原则、二级市场交易的自由度、 住宅的供给者以及对经济的影响程度 2 2 住宅价格的内涵及其特征 商品住宅价格是指完全市场化的住宅交易价格。由于住宅的不可移动、价值 量大、形成过程复杂和生产周期长，商品住宅价格的形成有别于一般商品。商品 住宅价格具有即时价格和过程价格双重属性。过程价格反映了住宅价值的形成过 程，即时价格反映了住宅价格的形成过程。过程价格揭示住宅商品形成过程中的 成本水平，以及该成本将会成为交易价格形成的最低经济界限。即时价格揭示的 是住宅商品交易的实际价格，即交易双方实际达成交易的价格。它取决于市场供 求状况、竞争程度、消费者的偏好和经营策略等因素。 城市商品住宅的价格水平与城市的经济、文化和社会结构有很大的关系。城 市住宅商品市场的不完全竞争的特性使商品住宅价格具有许多不同于一般商品的 特征。 一是区城性在同一城市的不同地段，即使是标准完全一样的商品住宅，价 格也是不一样的。房屋不可能脱离土地而独立存在，房价包含了地价由于土地 的不可移动性，房屋所处的区位不同，土地的价格也不同，从而导致商品住宅价 格的不同。 o 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用 第二章住宅价格的经济学分析 二是单件性。住宅商品在位置、 样，也就是不存在同质的住宅商品。 商品住宅价格的单件性。 大小、品质和建筑类型等方面不可能完全一 而且它的形成过程也非常复杂，从而表现出 三是需求的敏感性。就总量而言，土地的供给是有限的。从长期来看，土地 的价格主要由需求决定。当经济繁荣时，对土地的需求增加，土地价格就会上升， 相反就会下降，所以商品住宅价格主要是由需求决定的。随着城市化进程的推进， 对住宅商品的需求会不断增加，商品住宅价格具有不断上升的趋势。但对消费者 而言，同一层次消费水平的住宅商品具有可替代性。某一住宅商品价格上升，消 费者对该住宅需求就下降，反之则上升。因而城市住宅商品的需求具有弹性，这 就使商品住宅价格具有较强的需求敏感性。 四是政策性。土地的特性决定了土地资源的配置、调整要由政府直接参与。 政府的土地利用规划以及政府的相关政策对土地价格产生重大影响。当一片土地 被规划为新城市中心或者城市新区时，这片土地的价格就会急剧上升，从而引起 商品住宅价格的变化。 五是波动性。相对于消费型商品而言，住宅的生命周期较长，具有消费的耐 久性。加上土地的稀缺性，城市住宅具有很强的保值性，甚至具有增值的潜力， 成为理想的投资工具，是重要的投资对象一旦在住宅投资中出现炒作行为，各 城市住宅价格起伏很大，具有潮汐性 2 3 住宅价格的构成 商品住宅价格要合理，首先其价格构成要素要合理，其次各构成要素的比例 关系也要保持在一定的合理范围内。那么，关键就在于这个“合理”的定位上。 在此我们可以从价值分析的角度来探讨这个问题。 马克思认为，。价格是价值的货币表现。”价值是价格的基础马克思的价格 理论从商品价值的形成过程解释了商品价格的构成。商品价值包含c + v + 埘， c + v 构成商品的成本价格，剩余价值m 是利润。通常，商品住宅价格= 成本+ 利润。在 商品住宅价格的构成中，成本是商品住宅开发经营中所耗费的预付资本，即c + v ； 利润则是商品住宅开发经营全过程中所创造的全部剩余价值m 按照马克思的价格理论，纵观商品住宅开发经营全过程，商品住宅价格构成 应该包括以下要素( 见表2 - 2 ) 商品住宅价格构成用公式也可以表达如下： 京沪住宅价格波动研究利率、按揭辜、税收以厦供给调节的效用第二章住宅价格的经济学分析 商品住宅价格= 地价( 熟地价) 十房价 = 生地价十生地开发成本( 1 + 土地开发成本利润率) + 房屋建 造成本( 1 + 建筑成本利润率) + 房屋销售成本( 1 十销售成本 利润率) + 税金 表2 - 2 商品住宅价格构成要素 农 耕地占用税 地 土地补偿费 转 安置补偿费 市地上附着物及青苗补偿费 土 地 土地开发费 地 地 投资利息 生 价 管理费 价 产 土地开发利润 商 格 过 市 拆迁安置费 品 土地再开发费 地 投资利息 程 地 住 管理费 价 土地开发利润 宅 勘测设计费 价 建筑材料费 住 建筑施工费 格 投资利息 格 管理费 房屋建筑利润 推销费( 广告费) 住 保险费 流 宅 销 通 售 投资利息 过 成 太管理费 程 及 利住房销售税 润 经营利润 1 2 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用第三章政府对房地产市场的宏观调控 第三章政府对房地产市场的宏观调控 3 1 政府对房地产宏观调控的必要性 3 1 1 住宅是一种特殊的商品 住宅是人们生存的基本条件之一，是满足人们基本生活需要的必需品。随着 社会的发展，住房需要的满足已经逐渐成为公民的一项基本权利，住宅的社会性 在某种程度上已高于它的商品性，但市场制度并不能自发实现公民的基本权利， 因此需要市场以外的力量介入住房的生产和分配，而该市场以外的力量主要来自 政府和社会团体，其中政府占主导地位正因为如此，世界上没有一个国家实行 住宅的纯商品政策。既使是西方发达的资本主义国家，也已经不存在绝对的自由 买卖，自由租赁的城市住宅市场。 3 1 2 住宅用地需要合理规划 自然状态的土地资源不能再造，是一种稀缺资源。随着人口的增加、城市化 的推进、经济的发展以及人民生活水平的提高，对土地的需求量将越来越大，客 观上要求合理地利用每一寸土地，尤其是城市土地。住宅开发将大量耗用土地， 而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的 要求。可持续发展是指既满足现代人的需求也不损害后代人满足需求的能力。住 宅产业的发展应该与资源和环境的保护性利用相协调，以保证我们的子孙后代能 够永续生存并安居乐业。 3 1 3 住宅市场的不完全性 在完全竞争市场的条件下，通过价格可以自动调节供给与需求。使市场达到 均衡，但住宅市场具有不完全性，使市场机制部分失灵。 第一，开发商和消费者之间的信息不对称。住宅的产出能力以住址特征、物 业特征和法律特征的综合因素为基础，这导致住宅市场信息的获取比其它市场困 难得多、费用高得多因此，在住宅市场中，开发商和消费者之间信息是不对称 的。这种信息不对称下的谈判和交易，可能有悖于市场所要求的公平( 等价交换) ， 产生市场失灵 第二，住宅的不可移动性和差异性造成自然垄断。住宅是一种生产( 开发) ， 流通( 交换) 和消费( 使用) 要在同一空间进行的产品，具有不可移动性。所以 京沪住宅价格波动研究利率、技揭率税收以及供给调节的效用第三章政府对房地产市场的宏观调控 住宅市场是一个地方性市场，只受当地供求关系调节。即使外地人来买房，他的 置业行为也要纳入当地住宅市场的供求关系。住宅的不可移动性，使它不能像其 他商品那样去市场自由竞争，形成永远固定在某个位置与空间的自然垄断，消弱 了市场机制的发挥 此外，住宅具有异质性的特点。虽然，买主有时也可以在若干具有相同吸引 力的物业之间进行选择，但是多数情况下，由于买主的特殊的购买偏好，即使存 在很多可接受的替代物业，也无济于事因此住宅市场属于经济学上所规定的非 同质商品的。产品差异市场”，具有一定垄断性 第三，住宅供应的时滞带来不确定性加剧了市场风险从供给方面讲，住宅 开发周期长，市场的价格、销售额和上市量等内生变量与世界贸易、利率和气候 等外生变量不确定因素多、变量大，往往可能所开发项目获得准售时的市场情况 与立项时大相径庭 同时，由于开发建设周期长，短期内，房屋供给变化滞后于价格的变化，住 宅市场的租金和售价取决于需求方，房屋供给的价格缺乏弹性，最终导致住宅市 场的不稳定和价格的大起大落，加剧了市场风险 3 1 4 政府的双重身份决定了对住宅市场进行干预 我国实行土地公有制，国家作为土地所有者之一，拥有土地所有权。对于其 他行业，政府是公共资源的管理者和政策制定者，而对于土地市场及房地产业， 政府的角色就发生了变化，政府既是公共资源的管理者和政策制定者，同时也代 表国家成为土地的所有者。这样政府在制定政策，协调各集团利益要求时，必然 要体现和照顾国家的利益，使土地的价值得到保值和增值。因此在地产市场上， 政府既是局外人，也是局内人，这种双重身份是对住宅市场进行干预的依据所在 3 2 近期政府对房地产调控的政策 3 2 1 近期政府宏观调控实施背景 2 0 0 4 年以来，我国许多城市出现房价上涨过快的现象。在房价上涨比较快的 地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求，房 价上涨与投机性购房相互推动等许多问题。这些问题带来了生产资料的价格上涨， 涉及到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的 稳定。我国政府为保证国民经济健康发展、保障普通居民居住权益、稳定社会和 防范金融风险，通过系列措施对住宅市场进行了宏观调控。 1 4 京沪住宅价格被动研究利率、按揭率、税收以及供给调节的效用第三章政府对房地产市垣的宏哥! 塑丝 3 2 2 近期政府宏观调控政策的内容及政策分析 为了平抑房地产价格，稳定房地产市场的发展，2 0 0 5 年至2 0 0 6 年，国家出台 了一系列的调控措施，主要有： 1 、行政政策 1 ) 2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院出台八点意见稳定房价，强调了经济适用房以及 城镇廉租住房制度的建设，八点意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、 拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，成为今后具体调控房价的施政 纲领。 2 ) 2 0 0 5 年4 月2 7 日，国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控八 项措施。“国八条”把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前 加强宏观调控的一个突出任务。 3 ) 2 0 0 5 年5 月1 1 日。国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房 价格工作的意见，分为八个部分这是政府对房地产市场宏观调控措施的进一步 细化，强调的重点是严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为，鼓励支持普通百 姓自住住房需求：完善城镇廉租房制度，保障低收入者住房需求。 4 ) 2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出 了促进房地产业健康发展的六项措施，简称。国六条”“国六条”出台，标志着 新一轮调控大幕开启。 5 ) 2 0 0 6 年5 月2 9 日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见，作为近期出台的。国六条”的配套细则，意见 加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关 的“硬指标”。其重点是套型建筑面积9 0 平方米以下住房须占开发建设总面积7 0 以上。 2 、利率政策 1 ) 2 0 0 5 年3 月。央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 宣布取消住房贷款优惠利率，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷 款最低首付款比例可由现行的2 0 提高到3 0 央行此举表明，中央政府对房地 产的政策调控力度进一步加大 2 ) 2 0 0 6 年4 月2 8 日，央行全面上调各档次贷款利率0 2 7 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由6 1 2 上调至6 3 9 。这是央行在加息后短短一年 京沪住宅价格波动研究利率、按揭率，税收以及供给调节的效用 第三章政府对房地产市堑照窒塑! ! 里量 多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产 价格。 3 ) 2 0 0 6 年8 月1 8 日，央行再次上调人民币存贷款基准利率