上海大学周边地区控制性详细规划.doc

上海大学周边地区控制性详细规划说明书一、 现状概况1区位上海大学周边地区位于上海市祁连大场地区，地处宝山区西南部。该规划用地有两部分组成，分别位于上海大学南侧和西侧：南侧地块呈“L”形，北至上海大学，东起南陈路，南接楔形绿地，西达祁连山路，西北与规划中学和祁连居住小区相接，面积约69公顷；西侧地块位于祁连山路以东，上海大学以西，陈太路以南，聚丰园路以北，面积约28公顷。规划用地总面积97公顷。走马塘横穿西侧地块，规划地块内河流以灌溉沟渠为主，时断时续，局部有较大水面。2土地使用现状土地使用以农村住宅、小型工业和公交保养场为主为主。住宅用地分布较自由零散，以三类居住用地为主。工业用地以二、三类用地为主，均可予以调整。其它尚有仓储、市政设施零星分布。3建筑质量规划范围内现有大量农村住宅，布置比较凌乱，有些房屋比较破旧，属于应拆建筑。现有工业建筑中，多已破旧不堪，属于总体规划中应搬迁的工业。二、 规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法和城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准上海宝山祁连大场地区规划上海市城市规划管理技术规定三、规划目标与原则1规划目标规划以社会经济发展、祁连大场地区总体规划为依据，充分利用上海大学的辐射功能，面向21世纪，形成一个功能合理，布局紧凑，交通高效，环境优美，富有文化内涵，融商业、科研、居住于一体的综合性地区中心，成为宝山区经济发展新的增长点与城市建设的新标志，以此带动周围地区的发展。2规划原则1规划地块的人口规模、用地功能、道路系统、环境景观要与总体规划相衔接，协调一体。2贯彻文化原则，充分考虑上海大学在本地区的地位和影响，加强文化设施的配置，体现大学周边地区的风貌与特色。3贯彻生态原则，充分与楔形绿地绿地，提高人均绿地标准，系统组织城市广场、街头绿地、绿荫步道，改善生态环境质量，形成宜人的城市公共开放空间。4充分利用和照顾现状地形和土地使用，将其有效的组织到整体结构中。5集约利用土地，成片紧凑开发，提高土地效益。6考虑分期实施的可能性，规划应具有一定的兼容性和弹性，各地块应有一定的相对独立性。三、 规划结构根据规划地块的用地特点以及与上海大学的关系，确定本次规划的结构特点为两核一轴。1两核本次规划强调空间的复合使用，以广场为中心，集合相应的功能设施，形成不同的发展核心。l 商务科技功能核在上海大学正门南侧依托上海大学的教学区与未来东部的科研区，布置科技开发功能核，此核接受上海大学的辐射功能最强，集商务办公、科技文化功能于一体，带动周围地区的发展。l 商业文化功能核在上海大学西侧，依托上海大学生活区和南面的祁连居住区、北面的锦秋加州居住区，发展为商业文化功能核，强调特色文化商业，作为祁连地区中心。2一轴l 居住游憩滨水绿轴在南面靠近楔形绿地的带形居住区内，规划贯穿东西的居住游憩滨水绿轴，布置各种社区公共设施、绿地及步行路，作为居民生活的公共开放绿带，成为社区发展的主轴线。五、用地布局根据地块的性质与功能定位，本规划地块以居住用地和公共设施为主，各类用地数量和比例详见用地平衡表。1公共设施用地（1）科技开发区在南陈路东侧由北至南布置展览馆、商务办公设施和旅馆，中部沿水面两侧由北至南布置科技会所和文化设施，东面靠近中学由北至南布置商务办公与商业设施。各地块通过步行路和绿化水系组织起来。（2）祁连地区中心在上海大学东侧由北至南布置文化娱乐设施和大型综合商业设施，中部沿景观车行道两侧由北至南布置文化精品街和大型综合商业设施，东部沿祁连山路布置影剧院和超市。各功能节点由景观车行道和绿带联系成整体。2居住用地带形居住社区划分为三个组团。（1）住宅用地住宅用地沿南北两侧布置，为庭院式住宅，住宅层数多为46层。（2）公共服务设施规划的小学和幼儿园沿路两侧布置，在各组团中心绿地处布置组团中心，满足居民日常生活需求。（3）居住绿地社区中心绿地呈带形，位于社区中部，通过水系贯穿。2绿化系统规划的绿化系统呈网络形，点、线、面有机结合。（1）绿化点在科技开发区和祁连地区中心中布置不同功能的城市广场，广场要求较高的绿化率，形成绿化点。居住社区内部的组团中心绿地也构成绿化点。另外，在各地块中结合现状安排街头绿地。（2）绿化线本次规划强调道路绿化的配置，沿主要道路两侧安排绿化带，并在规划地块南侧的桃浦车站北侧配置防护绿带。在居住社区内，结合现状，将水系引入绿化带，形成滨水绿带。（3）绿化面依据生态原则，在规划范围内要求较高的绿化率，各单位内部增加绿化用地，形成绿化面，与绿化点、绿化线一起构成绿化网络。4道路与停车场用地（1）道路系统规划道路分为主干路、次干路、支路三个等级和步行路。主干路为南陈路路和丰翔路，道路断面为40米。次干路为祁连山路、祁翔路、汇丰路、陈太路、聚丰园路，道路断面以24米为主。支路为联系各主干路和次干路之间的道路，断面宽度为1512米。步行路主要沿水系布置，构成滨水步行路。（2）停车场停车场的设置结合居住社区、大型公建等自行按规模确定。此外，在南陈路西侧设置公交枢纽站一处。附表一 用地平衡表序号用地代号用地名称用地面积（公顷）比例（%）1R居住用地45.647.02C公共设施商业金融27.328.1文教体卫3.33.44S道路广场道路用地12.312.7广场用地2.32.46U市政设施1.81.97G绿地4.44.5总计97100.0附表二 建筑量汇总表序号项目建筑面积（m2）比例（%）1住宅建筑50160065.82商业建筑13260017.43商务办公建筑10040013.14文化娱乐建筑251803.35市政设施建筑26000.3总计762380100.0六、规划控制为合理利用土地，有利于土地开发与建设管理，本规划对每一地块作出用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高的控制。1用地控制用地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、和边界范围等方面作出的规定。本次规划用地控制内容包括用地性质、用地边界、用地面积等。用地性质：用地性质划分见城市用地分类与规划建设用地标准。各地块详细用地性质见地块控制指标一览表。用地边界：指用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由道路红线、地块界线及山体、湖泊、江海等自然界线组成。用地面积：指由道路红线和地块界线围合而成的水平投影面积，是规划地块细化后用地性质明确的地块面积。各地块面积详见地块控制指标一览表。土地使用兼容性：考虑到土地使用的适用性与土地市场的需求，允许按兼容用途的原则，通过规划管理过程进行调控。2环境容量控制环境容量控制是为了保证城市环境质量，按照建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引导。本次规划控制指标包括：容积率、建筑密度和绿地率。关于容积率、建筑密度和绿地率确定标准参见上海市城市规划管理技术规定。地块建设中容积率和建筑密度只能小于地块控制指标一览表中相应的的规定值，绿地率则不得小于地块控制指标一览表中相应的的规定值。各地块容量控制指标详见地块控制指标一览表。附表三 地块控制指标一览表序号地块编号用地面积用地性质容积率建筑密度绿地率建筑限高（m2）（%）（%）（m）1A-19387G10.1105552A-227959C21.13010303A-316673C21.03020304A-413000U20.21010155A-514625C30.92020406A-631036C21.13015307A-727101C20.53025208A-819581C22.03510459B-16789C20.940102010B-211466C20.530351511B-314140C20.425401512B-418080C30.835252013B-518427C21.160102014B-640502C21.345203015B-732145C21.140253016B-88656G10.1575717B-919416G10.1575718B-105921G10.1575719C-1120859R21.320406020C-269295R21.225353021D-160984R21.125352522D-249756R21.120352523E-135247R21.120352524E-233327R21.120352525E-327286C22.0401050七、城市设计框架1原则l 规划范围的景观设计满足现代功能要求，创造宜人的现代城市风貌，体现大学周边地区的文化内涵。l 以人为本，城市设计中考虑以人为中心设计绿地、广场等开放空间与建筑群体，创造近人尺度的公共活动空间。2框架（1）轴线l 商务轴线位于商务科技区中部，由水系贯通三个广场，与上海大学和居住社区呼应，沿线建筑体量适中，体现文化内涵。l 商业轴线商业文化区的景观车行道成为该区内的商业轴线，沿线建筑考虑与原有建筑的协调，注重近人的购物环境。l 居住轴线居住社区内部的滨水景观轴构成居住轴线，串联各中心绿地、水景广场和组团中心，硬质、软质景观和近人建