（金融学专业论文）商业银行浮动利率抵押贷款提前还贷违约金研究.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：糊 日期：啡，月矽e l 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的 电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内 容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存 学位论文。保密的学位论文在解密后使用本声明。 靴敝储戤：黼 刷嗽：够唿 刃 ， 日期：磁年，月矽日日秽彩年月砂泊 商业银行浮动利率抵押贷款提前还贷违约金研究 ： - - ： 曩 j ， ： ：v 专业：金融学 硕士生：蔡齐斌 指导教师：牛鸿副教授 _ ：一一搞妻一。- 从2 0 0 7 年1 月到2 0 0 8 年6 月，人民银行上调存款准备金利率1 6 次，存款 准备金率已达到1 7 5 的高位。而2 0 0 7 年的6 次加息则对个人住房抵押贷款有 更直接的影响，大量提前还贷行为的出现给商业银行的资产负债管理带来了难 专 题。如何通过收取提前还贷违约金来降低商业银行的损失成为需要研究的课题。 。o ： 。! 本文以微观经济学理论为基础，探讨了我国提前还贷和违约金的市场特性， ； 。正常的优惠贷款市场增长较慢并趋于饱和，激烈竞争使该类贷款利率 和同档次的国债利率相差无几。由于市场竞争和法律规范，提前还贷违约金在 美国的传统抵押贷款中几乎完全消失。而次贷市场则不同，利率通常比传统抵 押贷款高3 到6 个百分点，另外还有明目繁多的各种手续费，其中就包括违约 金，合约中附带违约金条款的比例从1 9 9 7 年的5 0 上升到2 0 0 0 年的8 0 。违 约金主要是针对头三至五年的提前还贷，经常是未偿还贷款余额的1 5 个百分 点。一些贷款人规定余额的3 逐年下降1 个百分点，还有收六个月利息等不 同做法。通常允许部分提前归还，低于余额2 0 的归还不会引起违约金。贷款 人之所以有这种规定，是因为发放次贷的成本很高，需要做更多信用调查以及 出现延期的时候付出收账费用。 1 3 在高额利润的驱使下，次贷市场一直保持高速度增长。尤其是从2 0 0 0 年起， 美国政府实行低利率政策，鼓励消费者购房以拉动经济，而从2 0 0 2 年起，美国 房价每年以1 0 的速度上涨，美国房地产一片繁荣。房价的不断上涨和利率的 持续走低刺激消费者负债消费。另一方面，次贷机构降低标准，如购房无须提 供首付、对借款人不作任何信用审核等。而投资银行将次贷包装成债务抵押凭 证( c d o ) 。到2 0 0 5 年，6 0 的次贷已被证券化。1 9 9 5 年，美国次贷总量在6 5 0 亿美元左右，仅占房贷总量的9 ，到2 0 0 5 - - 2 0 0 6 年间，美国政府公布的次贷 已发展到1 5 万亿美元，占g d p 总量的1 0 i2 0 0 7 年初，美国次贷危机爆发， 不断冲击全球金融市场，造成次贷机构破产j 投资基金遭受重创、金融机构纷 纷裁员等不良影响。虽然次贷危机影响巨大，。但其爆发原因与收取提前还贷违 约金基本没有关系，其收取违约金的做法对我国仍有借鉴意义。 ( 2 ) 英国住房贷款提前还贷违约金。传统英国抵押贷款的期限一般为2 5 年，由于从1 9 9 5 年以来利率不断下降，客户越来越倾向于更换贷款方以获得更 优惠的贷款，从2 0 0 0 年开始转贷开始占到全部贷款的三分之一，2 0 0 1 年1 1 月 英格兰银行的基准利率降到4 时，立刻又有许多家庭把他们原有抵押贷款转 为五年固定利率5 左右的低息新贷款。贷款银行如果不能积极为借款人提供 优惠转贷的机会，就只能坐看客户流失。市场上有很多专业的抵押贷款经纪公 司，帮助借款人比较、挑选最合适他们偏好的抵押贷款，而且转贷所需的手续 费常常由新的贷款人来付。j ： j 激烈的市场竞争使英国的金融机构纷纷推出多元化的贷款产品，有固定利 率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款可供选择。在规定的固定( 或 折扣) 利率期结束后，自动转成可变利率贷款，绝大部分违约金只适用于固定 ( 或折扣) 利率期间，而且每年可以提前偿还1 0 左右不必交纳违约金，贷款 转移到另一处房产上也不用交违约金。单独每一家银行并不提供利率和违约金 高低的选择，但在整个市场中形成了选择权，只有提供非常诱人的低利率的银 行才敢收违约金，而且大部分也只限于最初的优惠期或两三年。 ( 3 ) 其他欧盟国家住房贷款提前还贷违约金。其他欧盟国家有着不同的法 律制度，在贷款程序和权利的规定各不相同。在德国，固定利率贷款不能提前 还贷；爱尔兰的法律不允许对可变利率贷款收违约金；法国规定违约金不能超 过3 。荷兰规定每年允许提前偿还1 0 到2 0 而无须支付违约金，超过该比 1 4 现金价值，当住所搬迁时，无需交纳任 何违约金。意大利的银行一直对提前还贷收取很高的违约金，但随着次贷危机 前几年利率的不断下降，特别是来自英国等其他欧盟国家银行的竞争性低利率， 使不得转贷的借款人怨声载道，银行也不得不作出让步，一些银行提出折衷方 方案，让那些以前借了高达1 5 利率的借款人，可以在同一家银行把贷款免费 转成8 的新贷款。 ( 4 ) 台湾地区住房贷款提前还贷违约金。台湾金融业贷款通常为阶梯式利 率，贷款初期提供优惠利率，数年后转为根据银行业优惠利率浮动的利率。目 前除三大公营银行即台湾银行、土地银行、合作金库未对提早清偿或转贷的客 户收取违约金，其他台湾银行普遍给予房贷户三年优惠利率，却限制四年内不 能提前还贷，否则将收取约为贷款余额1 的违约金。银行业的理由主要是： 为了竞争客户，在头三年都实行优惠利率，第四年才开始盈利，因此在此期间 转贷使银行难以盈利。2 0 0 2 年初，由于市场利率一降再降，而房贷利率却下调； 缓慢，大量房贷户希望通过转贷降低利息负担，但却受到违约金的制约，因此 强烈不满。“行政院公平会2 0 0 2 年5 月发布房屋贷款提前还贷违约金行业+ 警示原则，指出台湾目前违约金和国际惯例相比属合理水平，但若金融业者 提供房贷户前三年较低水准的优惠利率，则限制房贷户不得提前还贷的期间最 长只能三年，否则将有触公平交易法的问题。违约金不宜直接按贷款总额计算 必须考量借款人的清偿时间、偿还金额采用递减方式计算。另外，金融业必须 事先在借款契约中，以特别约款方式，与借款人个别约定，并详细载明违约金 的计收方式，违者将处以罚款。 3 4 我国商业银行收取提前还贷违约金的分析 从我国商业银行目前的贷款结构分析，虽然固定利率贷款自2 0 0 6 年推出以 来在各家商业银行得到迅速推广，但9 9 以上的个人住房抵押贷款还是浮动利 率贷款，因此，本文对我国商业银行收取提前还贷违约金的分析均以浮动利率 贷款为主。 首先，对提前还贷收取一定的违约金是国际上广泛存在的一种现象，而在 我国也不例外。无论是实行单一的浮动或者固定利率贷款制度的国家，还是实 1 5 行混合利率 一方面，违 提前还贷行 还贷成本的 还贷风险管 取了征收违 其次， 因素。事实 与贷款人在 来比较不合 借款人在此 相关信息的 抗争，这样 面来平衡这 银行在住房 征收违约金 目前，提前 人理财观念的增强，而商业银行的提前还贷风险管理能力还不能适应这种变化 时，极有可能出现商业银行广泛收取提前还贷违约金的情况。 再次，能否合理制定违约金比例体现着商业银行的经营管理能力。征收违 约金本身是商业银行进行提前还贷风险管理的一种手段。但是，违约金的比例 必须恰当，才可以适时地发挥其作用。如果违约金比例太低，不仅不能充分地 弥补商业银行的损失，也不能对提前还贷的借款人起到威慑地作用；如果违约 金比例太高，则会降低商业银行在吸引优质客户上的竞争力。对于我国而言， 个人住房抵押贷款目前是商业银行利润的主要来源之一，也是商业银行争夺的 主要业务。所以，如何科学地制定违约金比例，是我国商业银行加强自我风险 管理能力地主要课题之一。 最后，违约金本身与法律约定紧密相连。违约金是否合理，一定程度上还 取决于合同的规定以及相关法律的约束。目前在我国金融市场上，贷款人还是 处于相对强势地位，这样的地位决定了在制定相关贷款合同时可能出现“霸王 1 6 1 7 束，提前还贷市场的规范，主要还 第四章浮动利率贷款提前还贷违约金模型 4 1 浮动利率贷款提前还贷违约金模型的理论基础 效用极大化是微观经济学的基础理论，通过效用函数的一系列假设，构建 出了以需求函数和供给函数为基础的微观经济学理论。 。 ， 所谓效用是指消费者从消费活动中所获得的心理满足，其满足程度用u t i l 来度量。效用函数就是用消费数量做自变量，效用作因变量的一种数学关系。 设效用为u ，消费者消费两种商品x 1 和x 2 ，其效用函数为u = u ( 工- ，x 2 ) ，等式 左边u 表示效用量，等式右边的u 表示函数关系。若消费者选择n 种商品数量， 其效用函数为u = 【厂( x l ，x 2 x n ) 。 效用极大化的数学表示： ， 。 当两种商品( x l ，x 2 ) 的价格( p l ，p 2 ) 和消费者收入m 为一定时，消费者的选 择问题可以写成以下数学问题： 一h l ：t m a x u = 【厂( x l ，x 2 ) ： ：j 一+ 。 _ s 0 p t x , + p 2 x 2 m 。， 一 建立拉格朗日( l a g r a n g i a n ) 函数 ， ， l = 【，( x l ，x 2 ) 一名( p l 工l + p 2 x 2 一m ) 得出最大化条件： a u a u p 1 一，一= = l 一 、 叙l 苏2 p 2 ： 即边际效用之比等于价格之比。 从这个效用最大化的问题式可得出需求函数石= a s ( p , 珐m ) ，( f = 1 , 2 ) 。也 就是说，商品的需求量由价格比率和收入决定。 1 8 利润，即生产者选择行为( p ，q ) ，以便使 万= t r ( p ，g ) 一t c ( p ，q ) 最大化。其中万代表利润，t r 代表总收益，t c 代 表总成本。在完全竞争市场，市场上各厂商的期望利润为零，即 万= r ( p ，q ) 一c ( p ，q ) = 0 ，根据万= 0 求出供给函数宴：f ，再根据t 的 ( 7 p 特性来推断供给曲线的具体走向。 4 2 浮动利率贷款提前还贷违约金模型的引入 姜明辉、赖晶晶在技术经济与管理研究2 0 0 6 年第l 期上发表了题为提 前还贷违约金的经济学分析的文章。该文基于上述微观经济学理论，通过建 立提前还贷市场的供求模型，分析违约金比例的合理确定机制，从而平衡借贷q 双方的利益。 ( 1 ) 基本假设 该文假设房地产市场为完全竞争市场，存在许多的贷款人和借款人，市场 出清。借款人希望自己的效用最大化，贷款人的期望利润为零。该文还假设贷 款由两期完成，第一期期初借款人得到贷款l ，首付款完全由借款人自身的财： 富支付，第一期的利率为r 。，第二期的利率为r 。，在浮动利率提前还贷时有r ： r 。， 设r 。= r l + 1 ，r 2 = r ：+ 1 ，同时贷款合同规定，第一期期末归还额为l 。xr 。，第二期期 末的归还额为l 2 r 。，且l ，+ l 。= l ，由于利率上升发生提前还贷行为，提前还贷 金额为b ，在第一期期末支付，l 邪于第二期期末支付，且有l 2 = b + l 2 b 。另 外，假设贷款人可以以不变的利率筹集到信贷所需资金，假定存款利率为i ，设 i = i + l 。提前还贷发生的概率为无，且彳独立，银行征收违约金的比率为口， 当发生提前还贷时，违约金的金额为口xl z 彳 ( 2 ) 借款人的效用函数和需求曲线 借款人在利率变动后会通过对提前还贷金额的决策，实现自己的效用最大 化。假定借款人的效用函数为u = u ( c ，c 2 ) ，c i 代表提前还贷前的非住房消费 ( 以下简称一期消费) ，c z 代表提前还贷后到全部还贷之间的消费( 以下简称 二期消费) 。则两期消费的预算约束分别为： 1 0 c 1 = y 一( l + 2 彳) 尺l 一钇2 一 ( 4 1 ) c 2 - - y - l 2 占r 2 = y + ( 三l + l 2 a - l ) r 2 ( 4 2 ) 其中y 为两期相同的外生给定收入。 式( 4 1 ) 说明一期非住房消费由收入减去一期还款额、提前还款额及违 约金决定。式( 4 2 ) 说明二期非住房消费由收入减去二期的还款额决定。 为了得到借款人的提前还贷的需求曲线，需要在上述约束下求解效用最大 化问题。该问题表示如下： m a xu = u ( c l ，c 2 ) k s t c l = y 一( 厶+ 三2 彳) r l 一础2 一 c ：= y l 2 占r 2 = y + ( 厶+ l 2 a l ) r 2 通过消费者效用极大化理论推导出 型翌：生 ( 4 3 ) 0 c ia c 2r l + 口 在r 1 、i 匕给定的情况下，可以得到提前还贷的需求函数l a = l 4 a ) ，由( 4 3 ) 式可知当o t 下降时，一期的消费减少，边际效用增加，二期的消费增加， 边际效用减少。由于c 2 = y - l 2 占r 2 = y + ( 厶+ l 2 a - l ) r 2 ，一也会随着增加， ，与口的反向运动表明提前还贷的需求曲线是厶是从左向右倾斜的曲线。 ( 3 ) 贷款人的期望利润函数和供给曲线 由于假定贷款人可以以不变的利率筹集到信贷所需资金，而不需要增加其 他成本，所以贷款人不会对借款人的数量加以限制，任何借款人都可以得到贷 款。 贷款人的目标是期望利润最大化，期望利润可表示为： 7 r = ( 1 2 ) ( l i r i + l 2 x r 2 + l 2 b r 2 ) + a ( 三l 尺l + l 2 x r i + l 2 a a + 三2 b 尺2 ) 一( l l + l 2 ) i 根据假设，在完全竞争市场，贷款人的期望利润为零，则有万= 0 ，于是有 钇2 a 一允 l ( j r 1 ) + l 2 a ( i r 2 ) 】 一= = - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 。一 a 口 ( 1 一a , ) r 2 + 允r l + a , a - q 2 由于贷款人要通过资金借贷获得利润，则必然有， 尺一 r ，而我国商业银行规定 住房贷款利率从次年1 月1 日起开始调整，因此利率在贷款次年1 月1 日调整 为r ：，设r 。= r ，+ 1 ，r ：= r 。+ 1 ，借款人由于利率上升在次年1 月1 日发生提前还贷行 为，提前还贷金额为l 。，则未还部分为l ：，且l 。+ l ：= l 。 其他模型假设条件不变，即假设房地产市场为完全竞争市场，存在许多的贷 款人和借款人，市场出清。借款人希望自己的效用最大化，贷款人的期望利润 为零。假设贷款人可以以不变的利率筹集到信贷所需资金，假定存款利率为i ， 设i = i + l 。提前还贷发生的概率为允，银行征收违约金的比率为口，当发生 提前还贷时，违约金的金额为口x l i 。 金额的决策，实现自己的效用最大 化。假定借款人的效用函数为u = u ( c i ，c 2 ) ，则两期消费的预算约束分别为： c l = y 一( 厶+ 三2 ) - l l a l l ( 4 4 ) c j = y l 2 r 2 = 】，+ ( 厶一l ) r 2 ( 4 5 ) 其中y 为两期相同的给定收入。 式( 4 4 ) 说明一期非住房消费由收入减去一期房贷利息、提前还款额及 违约金决定。式( 4 5 ) 说明二期非住房消费由收入减去二期房贷还款本息决 定。 为了得到借款人的提前还贷的需求曲线，需要在上述约束下求解效用最大， 化问题。该问题表示如下： m a x u = 【厂( c i ，c 2 ) + ，： l l s c l = y 一( 三l + l 2 ) 1 一l l 一础l g = y l 2 r 2 = y + ( l l l ) r 2 、 i 由型：一上翌 一a c l1 + aa l l a ula u a c 2r 2a l l 并且有： a u ：= 0 弛l a u ：一型( i + a ) + r 2 型：0 a l l8 c l 、 7 a c 2 即a v 塑：旦( 4 6 ) a c la c 2 1 + a 在r l 、i 也给定的情况下，可以得到提前还贷的需求函数l a = l 4 a ) ，( 卜 6 ) 式给出了两期消费的替代率，当口下降时，一期的消费减少，边际效用增加， 二期的消费增加，边际效用减少。由于c 2 = y - l 2 r 2 = 】，+ ( 厶一l ) r 2 ，当其他 因素不变时，- 也会随着增加，这就意味着借款人会增加他的提前还贷的额度， - 与口的反向运动表明提前还贷的需求曲线是厶是从左向右倾斜的曲线。如 下图所示： 位) ， l i 图4 2 浮动利率贷款提前还贷的需求曲线 4 3 3 贷款人的期望利润函数和供给曲线 贷款人的目标是期望利润最大化，期望利润可表示为： 7 r = ( 1 2 ) l ( r l + r 2 + 1 ) + a , ( l r l + l i + 三l 口+ 三2 r 2 ) - l ( 1 + 2 i ) 根据假设，在完全竞争市场，贷款人的期望利润为零，则有万= 0 ，于是有 l i ( r i + r 2 一a r 2 + 旯口- 1 2 0 = l 2 ( ；t r l + 1 + 2 i r i - r 2 一九r 2 ) ，l 2 ( a r i + 1 + 2 i r 1 一r 2 一九r 2 1 j 1 = ：一 r i + r 2 一办2 + 名a 一1 2 f 乩i 一舡2 ( a r i + 1 + 2 i 一尺l r 2 一舷2 ) o a ( r i + r 2 2 r 2 + 五口一1 2 i ) 2 由于贷款人要通过资金借贷获得利润，则必然有i ，一，而，l ，2 ，从而有： f ，l ，2 ， r 1 0 d 口 由于提前还贷供给曲线的厶的斜率大于零，可以表示为一条向右上方倾 斜的曲线，如下图所示： l l 图4 3 浮动利率贷款提前还贷的供给曲线 4 3 4 均衡分析 l 4 a ) ， 在分别对借款人和贷款人的效用进行分析后，得到了浮动利率住房贷款提 前还贷上的需求和供给曲线，于是可以通过提前还贷市场的需求和供给均衡， 求出提前还贷额和违约金比例。具体如下图所示： 口0 ol 图4 4 浮动利率贷款提前还贷市场的供给和需求均衡 如图4 4 所示，图中供给和需求曲线的交点e 所对应的就是a o 和三。就是 均衡解，在此点上，借款人和贷款人通过对提前还款额和违约金比例达成一致 意见，两者的利益都能得到合理体现。 以上分析以两年期贷款为例进行分析的，对于超过两年期的贷款，效用函 数和期望利润函数虽然更加复杂，但都不会改变- 与口的运动走向关系。换言 之，在完全竞争市场下，借贷双方完全可以通过市场的力量找到满意的解决方 式。 4 4 对浮动利率贷款提前还贷违约金模型的案例分析 2 0 0 6 年4 月，中国农业银行总行下发通知，为减少借款人提前还贷所带来 的利息损失，允许各地分行对提前还贷的客户收取违约金，收取违约金的比例 由各分行自行确定并在合同中具体约定，报总行备案。各分行可以采取先试点 后推广的模式推进此项工作。根据总行的统一部署，农行广东省分行决定从2 0 0 6 年5 月起，在xx 支行试点收取提前还贷违约金工作。以下根据xx 支行的具 体情况对浮动利率提前还贷违约金模型进行案例研究。 取提前还贷违约金的基本情况 xx 市地处珠三角地区，过去是传统的农业县，水产和花卉十分出名。改 革开放以来，该市大力发展集体经济，先后涌现出许多闻名全国的大企业，家 电制造、电子信息、机械装备、纺织服装、精细化工、医药保健、包装印刷、 家具等产业十分发达。该市房地产也十分发达，与珠三角其他地区不同，该市 房地产土地产权性质基本都是国有，集体用地的比例极少，这就为大型房地产 商的进驻和发展提供了坚实的基础。国内有一家大型房地产商就是从该地区开 始创业，然后逐步壮大走向全国，并最终在香港成功上市。 农行xx 支行是农行广东省分行直管的两家支行之一。该行作为xx 市现 代化的综合性商业银行，拥有营业网点1 8 3 个，无论是存款、贷款还是中间业 务的规模在当地四大国有商业银行中都是第一位。至2 0 0 8 年7 月末，该行个人 贷款余额为5 2 1 亿元，在四大国有商业银行中的市场占比为4 7 2 ，其中个 人住房抵押贷款的余额为4 9 2 亿元，占个人贷款总规模的9 4 4 ，个人住房 抵押贷款在各种贷款产品中可谓是一支独秀。一 按照省分行的安排，xx 支行从2 0 0 6 年5 月开始试点对提前还贷征收违约金。 在正式实施前，主要做了以下准备工作： 一、对有关合同进行了修改。对个人借款合同的条款进行了调整，增一 加了对提前还贷收取违约金的条款，规定借款人提前还款的，须提前三十日向 贷款人提出书面申请。在借款人承诺按约定支付违约金、遵守贷款人关于提前 还款规定的前提下，贷款人可同意提前还款。提前违约金按照提前归还金额乘 以一个比例计算。 二、研究确定了违约金的收取标准。省分行和xx 支行的工作人员先后对 1 5 0 名个人贷款客户进行了问卷调查，调查结果显示大部分客户对收取违约金 并不十分抗拒，但希望违约金标准能够做到公平、合理。工作人员还采取个别 客户访谈，走访其他商业银行等形式对违约金的收取标准进行调查，确定违约 金的收取标准为提前还贷金额的1 。 三、更新了有关宣传资料。主要是对宣传单张、客户手册等资料进行了更 新，增加了对提前还贷收取违约金的内容，由于尚处于试点阶段，为便于对违 约金标准能够及时进行调整，宣传资料没有公布违约金的收取比例。 2 0 0 6 年7 月，xx 支行在办理个人住房抵押贷款业务时开始使用新版借款 合同，并与客户声明需要收取提前还贷违约金，违约金比例为提前还款金额的 1 。从房贷办理网点反馈的信息显示，大部分客户都觉得1 的违约金比例太 高，由于部分商业银行执行的是0 5 的违约金比例。因此有部分房贷业务流 失到其他行办理，而投放额数据也显示个人住房抵押贷款有流失的现象。以下 是2 0 0 6 年1 月至1 2 月xx 支行个人住房抵押贷款投放情况： 表4 12 0 0 6 年xx 支行个人住房抵押贷款投放情况表 单位：万元 月份1 月2 月3 月4 月5 月6 月 当月投放额 8 8 6 29 0 2 09 4 8 59 6 0 29 4 3 51 0 5 1 0 比上月 + 3 5 2+ 1 5 8+ 4 6 5 + 1 1 7一1 6 7 + 1 0 7 5 月份7 月8 月9 月1 0 月1 1 月1 2 月 当月投放额 9 7 3 28 8 3 88 4 7 09 8 9 41 1 2 3 21 2 0 3 0 比上月 - 7 7 8- 8 9 4- 3 6 8+ 1 4 2 4+ 1 3 3 8+ 7 9 8 从上表可以看出，xx 支行2 0 0 6 年上半年的个人住房抵押贷款的投放量基 本呈上升趋势( 5 月份投放额较上月出现下降的原因是因为4 月份有清明节， 住房交易量出现下降) ，对提前还贷收取违约金的措施出台后的7 月份开始，个 人住房抵押贷款的投放量出现了下降。支行对7 、8 月份投放量下降的原因进行 了分析，发现在6 、7 月份住宅的销售量只比5 月份轻微下降，造成投放量下降 的主要原因还是部分客户到其他商业银行办理按揭业务，尤其是有几个多家商 业银行一起竞争按揭业务的某楼盘。针对这种情况，省分行经过分析，将提前 还贷违约金比例下调为0 5 ，并从1 0 月1 日起开始实施。而从1 0 至1 2 月的 个人住房抵押贷款投放量看，均出现了明显的上升，这其中有住房成交量上升 的原因，但更主要是由于农行提前还贷违约金下降后，对客户有一个正面的宣 传效果，虽然没有对客户直接给予优惠，但给了客户一个良好的心理预期。 至2 0 0 8 年7 月末，xx 支行涉及需要收取提前还贷违约金的提前还贷笔数 为1 7 8 0 笔，提前还贷金额合计为3 2 4 亿元，共收取提前还贷违约金2 2 7 万元。 4 4 2 提前还贷违约金模型在xx 支行的应用分析 在2 0 0 6 年4 月2 8 日和8 月1 9 日两次上调存贷款利率后，人民银行在2 0 0 7 年更是创纪录地六次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率由年初的6 1 2 调 整为年末的7 4 7 。个人住房抵押贷款使用最多的5 年期以上个人贷款基准利 率也由2 0 0 7 年初的6 8 4 调整为7 8 3 ，个人住房按揭贷款的优惠利率( 基准 利率的0 8 5 ) 也由年初的5 8 1 增加到6 6 6 ，6 次加息房贷利率累计提高了 0 8 5 ，升幅为1 4 6 。2 0 0 7 年的频繁加息，促使借款人考虑提前还贷。为验 证提前还贷违约金模型，对xx 支行违约金比例与平均提前还贷额的关系进行 考察，以下是2 0 0 7 年1 月至2 0 0 7 年1 2 月违约金比例分别为1 和0 5 的个 人住房抵押贷款的提前还贷情况。 表4 2 xx 支行2 0 0 7 年提前还贷情况表 j 单位：万元 ， 违约金比例1 违约金比例0 5 二 月份提前还贷提前还贷平均提前提前还贷提前还贷平均提前 笔数总额还贷额笔数总额还贷额 1 月 2 22 8 41 2 93 26 3 01 9 7 2 月 1 83 0 31 6 82 44 8 22 0 1 3 月 3 03 2 51 0 8 2 03 5 3 1 7 7 4 月 2 33 0 11 3 12 75 9 02 1 9 5 月 2 84 4 51 5 91 94 2 22 2 2 6 月 2 45 0 32 1 o3 06 2 12 0 7 7 月 1 8 3 6 6 2 0 3 2 34 2 2 1 8 3 8 月 1 41 9 41 3 92 l4 5 82 1 8 9 月 2 02 5 31 2 72 85 2 11 8 6 1 0 月 2 4 4 4 31 8 53 05 8 41 9 5 1 1 月 1 0 11 7 3 51 7 21 1 82 3 1 01 9 6 1 2 月 1 2 2 2 0 2 0 1 6 61 3 62 7 2 4 2 0 o 全年累计 4 j “7 1 7 2 1 6 25 0 81 0 1 1 71 9 9 根据表4 2 的有关数据，用提前还贷违约金模型可以对xx 支行2 0 0 7 年 提前还贷情况进行分析。银行出于规避风险的考虑，当初根据一个比较高的预 测平均提前还贷额厶确定了1 ( 锄) 的违约金比例，但市场上实际发生的 借款人的相应平均提前还款额则为1 6 2 ( l l ) 当违约金比例调整为o 5 ，市 场上实际发生的平均提前还贷额为1 9 9 ，与银行当初估计的平均提前还贷额基 本吻合，因此可以初步认定提前还贷市场的均衡解口o - 0 5 ，l o = 1 9 9 。通 过以上分析，一。可以认定浮动利率提前还贷违约金模型在xx 支行提前还贷市场 分析中是基本适用的，具体可以用图形表示如下： j - ：1 ， ： 一 口 + 0 0 1 ：j ：扣 ：，：x i 。：一。：ij 滔茹7 ： ： ，7 。 j0 0 0 5 o 一：i 。一_ ：j 一 1 6 ：2 1 9 9 ：厶+三1 j 二：! o ：图4 二5 。xx 支行2 0 0 7 年贷款提前还贷市场分析图 ：，_ l ：= ：2 一j 一i 、： o ；：卜， ： ：一 j ： t ； 一 ： 4 4 3 提前还贷违约金模型应用时需要注意的问题 虽然浮动利率提前还贷违约金模型在xx 支行得到验证，但由于现实的市 场与完全竞争市场相差很远，而在实际操作过程中却存在许多情况需要进行考 3 0 虑，因为提前提前还贷违约金模型在应用时需要注意以下问题： 一、除了违约金比例影响提前还贷量外，借款人个人及家庭收入、宏观经 济形势等因素都会影响提前还贷量。 二、在某种程度上，银行在住房贷款提前偿还的过程中占有强势地位，可 以根据自己的判断在合约中制定违约金比例，一旦提前还贷发生，借款人只能 被动接受这- - l t , 例而不存在讨价还价的余地。银行为规避风险，往往会预期一 个较高的提前还款额，从而得到一个较高的违约金比例。 三、商业银行之间存在激烈的竞争，而目前在银行的考核体系中，贷款余 额和贷款投放量的考核占有重要的地位。因此个人贷款从业人员往往主要考虑 贷款余额和贷款投放量的业绩，而对提前还贷违约金的业绩比较忽视，当收取 违约金的行为影响到贷款投放量时，银行往往会降低违约金的标准或者不收违 约金。从广东农行的实践看，由于许多地区的商业银行都没有收取提前还贷违 约金，因此农行从自身的贷款市场份额考虑，也不可能首先收取违约金。因此，笺 当目前的市场条件下，银行收取提前还贷违约金的基本条件是商业银行之间对 收取提前还贷违约金已形成共识。 四、虽然我国商业银行近几年的竞争已日趋激烈，但是与国外发达的金融 市场相比，仍然还有很长的路要走。尤其是在提前还贷违约金方面，各家商业 银行都缺乏理论和实证研究，因此在制定提前还贷违约金比例时往往很难做到， 很准确，只能在市场实践的过程中逐步调整。 五、我国缺乏健全的个人信用体系，再融资的授予缺乏科学的参考依据。 而且由于担心贷款资金进入股市，我国银监当局对贷款用途的审查比其他国家 严格很多，这也限制了我国个人再融资业务的发展。 六、目前我国商业银行自身的风险管理能力还不强，从而决定了其“风险 厌恶型 的特性。虽然近几年来，商业银行通过加强产品创新来提高市场竞争 力，例如通过抵押贷款证券化来转嫁风险，但总体而言这类业务仍然很少，而 且美国次贷危机发生后，此类业务的创新步伐明显减缓。 第五章完善我国住房抵押贷款的政策建议 5 1 逐步完善浮动利率贷款方式 ： ： 本文之所以选择浮动利率住房贷款提前还贷进行违约金模型分析，主要原 因就是虽然我国商业银行已推出了固定利率贷款方式和混合利率贷款方式，但 占比都很低，有9 9 以上的住房贷款仍然是浮动利率贷款，这是市场的选择， 因此，我们有必要对浮动利率贷款方式的优势进行分析： 一、中国当前金融发展的现状还处于初级阶段，居民的金融意识还不强， 商业银行资产和负债管理水平还比较低，因此住房抵押贷款仍应该以浮动利率 贷款方式为主。而美国由于金融市场非常发达，市场分工精细，工具种类繁多， 特别是美国的债券市场十分完善，形成了较合理的利率结构。金融中介机构能 够根据储蓄者和投资者的不同需要提供收益和风险不同的金融工具。就抵押贷 款利率说j ，由于客户金融意识较强，在市场利率较低的情况下，用比目前利率 高一点的固定利率吸引客户接受固定利率抵押贷款，用低于相同利率期限的固 定利率作诱饵吸引客户办理浮动利率抵押贷款。金融机构推出可转换的浮动利 率抵押贷款允许借款人在利率上升时将浮动利率转成固定利率抵押贷款，金融 机构向借款人提供了贷款转换方式的选择权可收取期权费用，另一方面金融机 构又可以在期货衍生市场锁定利率成本。 二、我国的市场经济发育程度较低，与西方发达国家经过几百年的市场体 系建设比有很大的差距。中国市场化进程才3 0 年的时间，与市场经济相适应的 金融体系只是初见雏形。金融市场的规范化、制度化还不完善，分工也比较粗 躁，个人无论在信用还是金融意识方面都才刚刚萌芽，所以金融市场和其他活 动的主体都需要培育和发展。浮动利率抵押贷款可以保证存款金融机构获得正 的利差收入。如果商业银行不能得到正常的利润，维持正常的经营，以商业银 行存款机构为主的住房金融就会受到损害。美国节俭机构的衰落和英国住房协 会的稳健对住房金融正反两方面的影响充分说明这一点。 对我国商业银行而言，浮动利率抵押贷款方式还需要改进，主要包括以下 3 2 率每年调整一次，但是如果出现2 0 0 7 年5 次调整利率的情况，则会出现利率政 策传导不到位的情况。而且对借款人也会造成一定的不公平。因此为了实现调 控的可操作性，可以考虑缩短利率的调整周期。 第二、规定利率调整幅度。调整幅度包括周期上限和整个贷款期限内的利 率上限和下限。目前，浮动利率贷款利率的调整幅度基本取决于法定利率的调 整幅度，借款人缺乏风险计量和判断的依据。因此，如果能够确定利率的上限 和下限，方便借款人计算潜在的风险，将会受到市场的欢迎。 第三、在贷款合同中允许与不同的利率指标挂钩。目前我国商业银行的贷 款合同利率都是随着法定利率的调整而调整，以后可以考虑与s h i b o r 等利率指，+ 标进行挂钩，丰富利率结构。 _ 。 5 2 适度推广固定利率贷款方式 在国外，固定利率制度能够显出明显的灵活性和优越性，因为利率固定让 借款人面临的是利率下降风险，但通过免收提前还贷违约金和操作成本很低的 再融资安排借款人既可规避利率上升的风险，又可获得利率下降的好处，而且 还保留了融资便利，借款人融资和管理风险的需求都得到了充分的满足。同时， 这种安排对银行也非常有利，不仅让银行得到充分履行融资和管理风险的双重 经济职能，而且全面满足了客户需要，增强了市场竞争力。银行通过风险定价、 对冲转让等各种创新产品和方法对承担下来的风险加以有效管理和利用，从而 增强了银行的盈利资源和盈利能力。 当前，我国住房抵押贷款实行的是每年调整的浮动利率制度，利率风险完 全由购房者承担。随着我国房地产业的发展，特别是近两年实行宏观调控后， 这一弊端逐步显现出来，购房者独自承担的利率风险无法回避。如果利率上调， 房贷可能由于还款压力增大而发生违约现象，导致商业银行不良贷款的上升， 最终可能引起房地产金融市场的动荡。从这个方面讲，固定利率贷款至少可以 3 3 部分解决这个问题。 但是，我国固定利率贷款的推出其实是一个众多利益 过程，中央银行、商业银行以及消费者都有自己的需求和 得一个共赢的结局，但也不应忽视存在的困难和问题，主 第一、当前我国商业银行对于利率风险管理技术还不 能力较差，尤其是对于远期利率的风险管理能力还有待大 市场利率趋势判断失误，以我国商业银行目前的利率管理 避损失。 第二、我国金融市场上利率风险分散的金融衍生工具 碍商业银行推出长期固定利率贷款业务的主要原因之一。 同时推出固定利率和期权两个产品。当利率上涨，银行利 期权费来规避因利率上升所造成的损失。而当利率下降时 期权按照当初约定的利率，要求对方进行收购，从而达到 而对商业银行和借款人来说，都可以事后采取相应手段来 判断的失误。而当前我国的金融市场上缺乏做空机制，在 险的情况下推出固定利率产品是不适宜的。 第三、从宏观经济运行上看，随着我国新的一轮加息 处于相应低位时推出的固定利率贷款加大了商业银行的风 银行不敢大力推广固定利率贷款业务的主要疑虑。 第四、宣传力度不足。购房者对这种产品不熟悉，银 的业务少对这个产品也不熟悉，造成产品推广力度不足。 上面分析了我国商业银行固定利率贷款业务的几个存在问题，要想改变目 前这种现状，必须从以下方面着手改进： 一、在产品设计上以混合利率贷款为主，固定贷款的期限不能超过1 0 年， 最好在5 年以下，充分体现银行谨慎经营的原则。 二、配套完善相关合同、制度。 三、加强宣传和培训，提高员工和客户对此产品的认识。 5 3 合理收取提前还贷违约金 从国外的实践看，目前国际上对违约金的收取出现了以下趋势：一是提前 还贷并非一定要收违约金，即使收也很少对超过三年的贷款收取，借款人一般 可以为接受违约金条款而获得相应的利率补偿和优惠；二是全球金融业竞争越 来越激烈，存贷利差越来越小，金融机构只有降低成本，提供更超值的产品和 金融服务，才能吸引客户，创造利润；三是居者有其屋是各国政府一致追求的 目标，立法和司法机构、金融监管当局、消费者协会将越来越多地关注抵押贷 款行业，促进自由竞争，运用教育和法律手段保护处于弱势地位的借款人的正 当权益。 _ 而在我国，部分商业银行对提前还贷违约金的认识并不到位，理解也有所 偏差，为避免造成大的混乱和影响，建议： + 。j 第一、对过去签订和执行的抵押贷款合同，如果没有明确规定违约金的收 取、计算方法，则不应通过公告等形式收取违约金。从法律角度而言，虽然公 告收费合法，但并不合理，单方面收取违约金对借款人不公平，还是应该依照罄 当初合同的约定来执行。；： 第二、对今后新签订的抵押贷款合同，银行可以规定对一定期限( 如五年) 墓 内的提前还贷收取一定的费用，并向借款人明确解释。考虑到目前我国人民币 存贷款利率并未实现市场化，各家商业银行的贷款产品利率规定单一，收取违 约金的银行在客户竞争中将处于劣势，因此应该通过其他服务和优惠来补偿借 款人，如提供贵宾服务，提供理财咨询等。如果收取违约金的条件不成熟，可 以在合同中保留收取违约金的权利，待同业普遍开始执行时再进行收取。 第三、违约金不可能弥补所有损失，银行一方面要通过硬件和软件的改善，： 降低提前还贷的操作成本，另一方面要加强研究，建立提前还贷的风险模型， 通过合理安排资金的使用来降低风险。在目前实行违约金制度的银行，普遍采 用收取一个月的贷款利息作为违约金的金额，借款人与贷款人经常会为此出现 争执，争论的焦点就是违约金的标准是如何确定的，因此建立提前还贷违约金 模型和确定费用收取标准对商业银行十分重要。另外，收取违约金还要考虑对 房贷业务发展的影响，违约金定得太高，借款人由于顾虑可能少贷或不贷，反 而对市场不利。 第四、住房消费将是拉动中国经济发展的长期贡献因素，而低风险、高收 益的抵押贷款也是国内商业银行的业务发展重点，对充分运用银行的资金具有 3 5 重要意义。许多商业银行都针对住房贷款制定具体的营销措施，下达专 进行专门考核，目的就是充分提高本行在个人住房贷款市场的占有率。 约金的收取要适应发展个人住房贷款市场的大局。 5 4 加强个人住房贷款产品创新 5 4 1 贷款主体的创新 目前，我国个人住房抵押贷款的贷款人只有商业银行和住房公积金管理中 心，其中绝大部分业务是商业银行的商业性贷款。一方面主体过于单一，消费 者几乎没有选择的可能，另一方面风险过于集中，形成了结构性的经营风险。 鉴于此，提出如下的创新建议： ( 1 ) 大力推进住房公积金贷款的发展。首先要扩大住房公积金贷款的覆盖 面，使个体工商户及其雇佣人员、自由职业者都可以交存、提取和使用住房公 积金。其次要提高住房公积金贷款的限额，随着房价的不断上升，原来的住房 公积金贷款的限额已跟不上形势的发展，必须按照房价和居民工资的增长幅度 进行相应的调整。 ( 2 ) 开办住房信贷专业银行。目前，我国车贷的专业机构已经开始起步， 但房贷的专业机构还没有出现。而在日本、意大利等国，住房信贷专业银行是 其住房金融的主要力量。他们通过吸收定向的住房储蓄，再向存款人发放优惠 的个人住房贷款。我国也可以利用这种先存后贷、引存促贷的机制建立专业的 住房信贷专业银行，为低收入的家庭服务，从而形成对商业银行和住房公积金 管理中心的互补。 ：5 ：4 2 贷款对象的创新 市场成熟的一个重要标志就是细分市场的产品得到充分发展。我国的消费 信贷市场目前已经可以分出若干不同的客户群体，可以针对不同的客户群体设 计不同的贷款产品。 ( 1 ) 分级偿还抵押贷款。对于刚毕业参加工作的学生，没有自己的住房， 薪酬水平暂时还比较低，但未来收入的增长趋势一般情况下比较确定，而现在 社会流行的观念是没有房子很难结婚建立自己的家庭。因此，对这类客户群体， 可以提供分级偿还抵押贷款这个产品，在最初的若干年月还款额比较少，甚至 可以在最初的一段时间不还款，而随着收入的增加，每月的还款额逐渐增大。 ( 2 ) 个人住房接力贷款。对于刚参加工作的子女，如果父母的经济条件尚 可，还可以进行个人住房接力贷款，由父母和子女成为共同的借款人，其中子 女作为主借款人，父母主要起到增加信用额度的作用。 ( 3 ) 反向年金抵押贷款。这是一种适合老年人的抵押贷款方式，是指拥有 住房的老人把房子抵押给金融机构，由金融机构以年金的形式每月向其支付一 定金额的现金，到期或老人死亡后，处理抵押房产或由其继承人一次性偿还贷 款，由于其现金流动方向与传统的正抵押贷款相反，因此称为反向年金抵押贷 款。这种模式在中国没有推广的主要原因不是技术问题，而是人们的观念问题， n i 。 因此随着人们观念的逐步开放，这种产品的受欢迎程度将逐步提高。 5 4 3 还款方式的创新 畿 目前，还款方式的创新是各家商业银行创新的重点。深圳发展银行去年推 出的“双周供 、“气球贷 以及招商银行的“随借随还 都是还款方式的创新。 “双周供 的创新主要是把一个月还款一次改为一个月还款两次，这种产品适 用于夫妻双方不同时间发薪或者每月多次发薪的客户。“气球贷”的原理与分级 偿还抵押贷款类似，就是开始每月还款金额按照较长贷款期限( 如3 0 年) 来计 算，每月还款金额很小，但在三年或五年时将所有本金一次全部偿还，这种产 品的主要卖点是降低客户支付的利息。 而从客户反应来说，“随借随还等住房循环贷款最受客户的欢迎，因为客 户可以把自己已经偿还的贷款再次申请使用，各家商业银行都将住房循环贷款 作