（财政学专业论文）中国房地产税制研究.pdf

摘要 摘要 房地产业与国民经济的关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费方面 发挥着巨大的作用。近几年来，中国的房地产业在持续高速发展的同时也出现 了供求关系结构失衡，房屋价格高涨不下，土地供应不合理等问题；所以对我 国的房地产市场进行宏观调控非常重要。税收，是市场经济中最常用、最主要、 最稳定的宏观调控政策工具，在调控房地产结构，规范房地产业经济秩序，调 节财富分配制度的过程中起着不可替代的作用。但中国现行的房地产税制已明 显陈旧，跟不上房地产业发展的步伐，甚至某些税收规定还在一定程度上抑制 了房地产市场的交易行为和房地产业的健康持续发展；可见，研究房地产税收， 建立一套规范有效的房地产税制非常有意义。 通过分析中国房地产现状、房地产税制沿革及现状和中国现行房地产税制 存在的问题，借鉴外国先进的房地产税制的经验，寻求改革房地产税制的思路， 并提出具体的设想。 适时开征物业税，整合房地产税和城市房地产税，并入物业税。改革耕地 占用税和土地增值税；完善与房地产相关的法律法规，健全房地产产权产籍管 理，完善房地产定价和估价制度。 关键字：房地产房地产税制物业税 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hi sc o n n e c t e dw i t hl o t so fi n d u s t r i e si sv e r y i m p o r t a n tf o rt h en a t i o n a le c o n o m y , a n di tp l a y st h eh u g er o l e i nt h ee x p a n s i o no f d e m a n da n dp r o m o t i o no fc o n s u m p t i o n i nt h el a s tf e wy e a r s ，c h i n e s er e a le s t a t e i n d u s t r ya p p e a r si m b a l a n c eb e t w e a nt h es u p p l ya n dd e m a n d r e l a t i o n a ls t r u c t u r ew h i l e d e v e l o p i n gw i t hh i g hs p e e d ，t h eh o u s ep r i c eb e c o m eh i g h e ra n dh i g h e r ，t h es u p p l yo f l a n dw a su n r e a s o n a b l e ，a n ds o0 1 1 i no r d e rt om a k es u r et h er e a le s t a t ei n d u s t r y d e v e l o ph e a l t h i l y , t h ec e n t r a la u t h o r i t i e sh a v es u c c e s s i v e l yc o n s t i t u t e dt h ec o r r e l a t i v e p o l i c y f o rm a n yt i m e s ，m a k i n ge s t a t ep r i c ew h i c hu n c e a s i n g l yr i s i n gs t a b l e ， g u a r a n t e e st h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o ph e a l t h i l y o b v i o u s l y , r e s e a r c hr e a le s t a t et a x s y s t e ma n de s t a b l i s ha s e to f e f f e c t i v es t a n d a r d so f r e a le s t a t et a xs y s t e mi se x t r e m e l y s i g n i f i c a n c e t h ew a yo ft h i n k i n gp a s s e da n a l y t i c a lc h i n e s ep r e s e n tc o n d i t i o na n dr e a le s t a t e t a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo n g i na n dd e v e l o p m e n ta n dp r e s e n tc o n d i t i o n , f o u n do u tc u r r e n te x i s t e n tp r o b l e mo ft h er e a le s t a t et a xs y s t e mi nc h i n a , d r a w n l e s s o n sf r o me x p e r i e n c eo ft h ef o r e i g nf o r e r u n n e r sr e a le s t a t et a xs y s t e m ，t r i e dt o l o o kf o rr e f o r mr e a le s t a t et a xs y s t e m ，a n dp u tf o r w a r dc o n c r e t e l yc o n c e i v i n g o p e nt oa d v e r t i s ef o rat h i n gi n d u s t r yt a xi ng o o dt i m e ，i n t e g r a t er e a le s t a t et a x a n dc i t yr e a le s t a t et a x ，m e r g ei n t oat h i n gi n d u s t r yt a x r e f o r m i n gt h ef a r m l a n dt a k e s u pt a xa n dl a n di n c r e m e n tt a x ，p e r f e c ta n dt h er e a le s t a t er e l a t e dl a wl a w s ，t h es o u n d r e a le s t a t ep r o d u c e sp o w e rt op r o d u c eb o o km a n a g e m e n t , p e r f e c tr e a le s t a t el i s tp r i c e a n d q u o t a t i o ns y s t e m k e yw o r d s ：r e a le s t a t e t a x a t i o ns y s t e mo f r e a le s t a t e p r o p e r t yt a x i i 学位论文独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的中国房地产税制研究) ) 论文是我本 人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中 除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其他教 育机构的学位或证书所使用过的材料 作者签名：变电聱 日期：盘2 年j 月三日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：二曼色j 学一导师签名：墅三兰l 1 1 研究意义 1 序言 房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度高，带动力强，在扩大内需和 促进消费方面发挥着巨大的作用。近几年来，中国的房地产业在持续高速发展 的同时也出现了供求关系结构失衡，房屋价格高涨不下，土地供应不合理等问 题。为保证房地产业健康发展，近期国家针对房地产行业出台不少新的政策。 从2 0 0 3 年4 月中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ( 银发 2 0 0 3 1 2 1 号文) 开始，至2 0 0 6 年底，中央政府先后多次制定了相关调 控政策，以稳定不断上涨的房地产价格，确保房地产市场的健康有序发展。可 见，研究房地产税收，建立一套规范有效的房地产税制具有重要的意义。 税收，作为市场经济中各国政府最常用、最主要、最稳定的宏观调控政策 工具，在调控房地产结构，规范房地产业经济秩序，调节财富分配制度的过程 中起着不可替代的作用。房地产税制是由若干种税种共同构成的经济调节体系， 不仅是国家财政收入的重要来源之一，更是国家调控房地产市场、规范房地产 经济行为、调节财富分配的重要经济杠杆，世界上几乎所有国家税收制度中都 涉及到房地产税。 中国房地产税收制度经过数次重大变革，逐步建立起以不动产营业税和房 地产所得税为主体，房产税和土地使用税相辅助的多税种、多环节、多次征的 复合税制体系。这一税制体系对于防止滥用土地、保护耕地资源、实现土地资 源的合理配置，控制、引导及调整投资方向、结构及规模、加强重点建设等都 曾经起到了巨大的作用。但随着中国经济形势的深入变化和国际经济一体化进 程的加快，现行的房地产税制已明显陈1 日，跟不上房地产业发展的步伐，甚至 某些税制规定还在一定程度上抑制了房地产市场交易行为的活跃和房地产业的 健康持续发展，进而导致房地产税收的增长与房地产业发展不协调。 再者，随着中国个人收入分配格局的变迁，贫富差距的逐渐加大，高收入 阶层的收入流量正向以房地产为主的财富存量形式转变，政府要发挥对个人收 入财富分配的调节功能，仅仅依靠个人所得税恐怕难以有效运作。因此，迫切 需要运用包括房产税在内的多种税收调节手段，将个人收入流量的调节和个人 财富存量的调节结合起来，更好地发挥税收均衡个人收入和财富分配，缓解贫 富差距的作用。从这个角度来看，中国现行房地产税制体系就更难以承受此项 重任了。 l 序言 为了适应经济发展，加强对房地产业的调控，刺激住房合理消费；为了调 节个人收入财富分配，有必要借鉴国际惯例，推进房地产税制改革，消除现行 税制弊端，优化税制结构，建立符合客观经济形势的新型房地产税制体系，所 以研究这一课题意义重大。 1 2 房地产一般理论 1 2 1 房地产 房地产是房产和地产的统称，也称不动产。房地产包含了土地和土地上的 附着物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。具体地 说，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和文 化、教育、卫生、体育用房等，它体现了房屋主体的所有权关系和使用权价值； 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地上相关的基础设施等。 房地产可看作是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产中看得见、 摸得着的部分，如建筑物的结构、外观、装修、设备，及土地的形状、基础设 施的完备程度、平整程度等。权益是房地产中无形的，不可触摸的部分，包括 权益、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权等。区位 是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位 置，还包括可到达性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所( 如市中心、政府 机关、机场、港口、车站等) 的距离，周围环境、景观、在城市或区域中的地位 等。其中距离有空间直线距离，交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来 越重视交通时间距离而不是空间直线距离。任何资产虽然在某一时点上都有一 个具体的位置，但房地产的位置是不可移动，而其他资产的位置可以随时改变， 因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相 同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同。 1 2 2 房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项 新兴的独立行业，是城市第三产业的一部分。房地产业涉及的范围很广，包括 土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋 所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地 产业是产业关联度很高的产业，是在工业化、城市化和现代化过程中形成的独 立产业，是现代社会经济体系的重要组成部分。房地产业的繁荣和发展不仅能 2 i 序言 强有力地拉动国民经济的整体发展，而且能为不断改善的社会投资环境和不断 提高的人民生活水平提供丰厚的物质条件，成为社会发展的基本支撑点。 1 2 3 房地产税 房地产税制在一般人理解看来，是指对纳税人所拥有的房地产课征的税收， 即房地产类财产税。房地产税制，并不是一个严谨的税收经济学的概念，它是 一个从行业角度出发的税收体系，按照课税对象的性质，房地产税制包括了流 转税类、所得税类、资源税类、特定税目类、财产税类和行为税类六大税类。 因此，房地产税制是由若干种税种共同构成的经济调节体系。房地产税制是国 家调控房地产市场，规范房地产经济行为的重要的经济杠杆。 1 3 文献综述 近年来，国内学者对房地产税制改革这一问题进行了大量的研究和积极的 探索，取得了一批有价值的研究成果。对于房地产税制的改革方案，国内学者 的观点可谓是百花齐放，归纳起来有以下几类： 1 3 1 关于房地产税的本质 一种观点认为房地产税基于土地和土地改良的房地产税，是一种受益税， 因为穷人的消费比例更高，所以房地产税内在上是累退的；另一种观点认为， 房地产税是对资本课税是一种资本税，因为富人的来源于资本的收入所占的比 重更高，所以房地产税内在上是累进的。 1 3 2 关于保有税制 有些学者，如樊丽明、谢群松、张琴等提出将房产税、城市房地产税、城 镇土地使用税、耕地占用税整合在一起，统一在房地产保有阶段征收房地产税， 也就是保留原有的土地出让金制度，只是将房屋和土地合并征收房地产税。 但也有学者，如胡俊坤、朱祥林、彭德金等认为中国目前还不适宜将房屋 和土地合并征收房地产税。其原因可概括为：一是中国土地和房屋的所有制形式 不同。城市土地属于国家所有，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，单位 和个人只有土地的使用权而没有所有权。而房屋是私有的。不具有完全意义上 的产权的物品是不能整体作为财产税的征收对象的。而且将两种不同所有制形 。丁成日，房地产税制理论回顾，财政研究 ，2 0 0 7 ( 2 ) 3 1 序言 式的课税客体放在一起，只会增加征收难度。二是土地和房屋的财产性质不同。 土地和房屋虽都是不动产，但土地具有无法增加扩大的性质，房屋则可以扩展 增加。因此，土地税和房屋税的政策不应完全一致，对土地征税以抑制土地投 机和提高土地利用率为目的，对房屋征税则是以调节房产所有人收入，平衡财 富分配和提高房屋使用效益为原则。三是土地和房产的估价依据不一致，而且 土地作为稀缺资源，因周围环境变化价格会上涨；房屋随着折旧的提取，价值 反而会下降。因此，难以将两者混淆在一起估价，评估不准确的话将导致税基 失真。四是土地和房屋，并非完全由一个人同时拥有，常常是一块土地上建有 分属几个不同所有人的房屋。合并征收会带来具体征收中的操作困难，使看似 简便的合并征收，变成税目分开、税率分别使用的更为麻烦的名合实分制。 1 3 3 关于物业税 物业税的名词源于外国，是不动产税的一种类型。早在2 0 世纪9 0 年代初， 就有学者提出“开征物业税”的尝试性建议。十年来，学界和业界的探讨一直 不断。 ( 1 ) 关于物业税定义的争论。吴俊培。、许一圆等认为物业税是房地产税， 是对土地、房屋等不动产在保有阶段征收的一种财产税。房产和地产合一，使 用统一的物业税。钟晓敏、叶宁。等认为物业税是财产税的一种，我国，土地国 有，企业和个人并不真正拥有土地产权，所以物业税只能是房产税。 ( 2 ) 关于物业税范围的争论。吴俊培。反对对农民的家庭房产和传统经营 方式下的小土地征收物业税。理由一是农村土地是集体所有制；理由二是认为 开征物业税会加重农民负担。钟晓敏、叶宁 认为物业税的征收范围应当包括农 村，但考虑到农村居民收入低，负担重，纳税能力弱，可以对农村家庭房产免 税。对于城市房产，无论是从事盈利性经营的房产还是非盈利组织和家庭房产， 都应当纳入物业税的征税范围。 ( 3 ) 关于物业税开征影响的争论。李剑阁等认为开征物业税以后房地产 税费环节后移，房地产开发成本下降，房价会大幅下降。吴晓宇 等认为我国人 口总多，住房需求旺盛，物业税的开征不会带来房价的大幅下降。 ( 4 ) 关于土地出让金的争论。不少学者主张取消土地批租制，将房产税、 城市房地产税、土地增值税、土地出让金等税费合并，统一在房地产保有阶段 吴俊培。关于物业税，涉外税务，2 0 0 4 ( 4 ) 许一，我国开征物业税初探财会研究，2 0 0 4 ( 5 ) 钟晓敏，叶宁，关于物业税几个问题的探讨，财经论丛 2 0 0 5 ( 2 ) 吴俊培，关于物业税，涉外税务，2 0 0 4 ( 4 ) 钟晓敏，叶宁关于物业税几个问题的探讨，财经论丛，2 0 0 5 ( 2 ) 吴晓宇。开征物业税对房价的影响，涉外税务) ，2 0 0 4 ( 4 ) 4 1 序言 征收物业税。但何振一认为土地出让金是地价的别称，是政府以土地所有者身 份，在出让土地使用权时收取的土地价款，它并不是政府为实现公共管理职能 收取的费用。胡怡建国认为以物业税替代地价，不仅从理论上讲不合理，从实践 操作的可行性上看，也存在难以克服的矛盾。 1 3 4 关于土地增值税 有些学者认为土地增值税应当取消，理由是土地增值税名义税率过高，过 高的税负会对正常的房地产流转产生不利影响，我国仅就己出售土地的增值额 课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的 偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用，由于土地增值税计算繁琐，征收 阻力大，需要很高的税收成木，得不偿失。因此主张取消土地增值税。 丁芸 认为不应该取消增值税，目前房地产市场过热的势头仍然存在，房地 产投机也依然盛行，理论上说土地增值税在抑制土地投机力方面是有效的，只 是目前由于征收办法繁琐、征管不力等一些人为因素，造成此税收入不高。所 以土地增值税不应当取消，但需要进行适当改革。 1 4 主要内容和结构安排 1 4 1 主要内容 ( 1 ) 论文的主要内容：本文共四章，各章的主要内容和观点分述如下： 第一章：序言。主要说明房地产税收的基本理论及研究房地产税收的意义， 学术界的观点综述和论文的基本框架。 第二章：中国的房地产业与房地产税收概述。主要介绍中国房地产的概况、 房地产税制的沿革及房地产税制存在的问题。 第三章：外国房地产税制现状与借鉴意义。简要介绍外国的房地产税收， 总结外国及房地产税制的类型特点，及对中国房地产税制的借鉴意义。 第四章：中国房地产税制改革的思路和对策。针对中国房地产税制存在的 问题，在改革原则的指导下，提出中国房地产税制改革的具体设想及一些配套 措旌改革的建议。 o 何振一，物业税与出让金不可替代型基建轮，中国国土资源经济，2 0 0 4 ( 7 ) o 胡怡建，物业税模式选掸及政策制度设计，税务研究，2 0 0 4 ( 9 ) o 丁芸，论中国财产税制的重构， 税务研究 ，2 0 0 6 ( 9 ) 5 i 序言 ( 2 ) 创新点：本论文对中国的房地产业和房地产税制的沿革及现状进行 了详细地分析，在此基础上对我国的房地产税的税种设计提出了自己的见解： 为分散大城市房地产市场购房压力，建议考虑不同地区根据实际情况采取不同 税率，即在房地产市场不发达的城市采取较低税率，反之采取较高税率。 1 4 2 具体框架 第一章：序言 1 1 研究意义 1 2 房地产一般理论 i 3 文献综述 i 4 主要内容和结构安排 第二章：中国的房地产业与房地产税收 2 i 中国房地产业 2 2 中国房地产税制 2 3 中国现行房地产税制存在的问题 第三章：外国房地产税制状况与借鉴意义 3 1 外国房地产税制现状概括 3 2 外国房地产税制的启示与借鉴 第四章：中国房地产税制改革的思路与对策 4 1 房地产税种改革的目的和应遵循的原则 4 2 房地产税制改革的具体设想 4 3 房地产税制改革配套的制度建设 6 2中国的房地产业与房地产税收概述 2 1 中国房地产业现状分析 房地产业在中国是一个新兴产业，从2 0 世纪8 0 年代初兴起到现在只有2 0 多年历史，但发展速度却十分惊人。房地产业刚开始兴起时，只有北京、深圳 等少数大城市开始出现由原来的统建办、住宅办组建成一些官方的开发公司， 称为政府开发办。而当时居民住房完全依靠单位分房，根本没有个人买房。房 地产业在国民经济中所占的比重也微乎其微。短短2 0 年过去，住房制度改革使 公房变成私房，将住房福利制顺利转轨为住房商品化、市场化，土地使用制度 改革使国有土地使用权进入市场进行交易，促进了土地使用权的商品化；经济 持续快速增长、城市化进程加快以及居民收入水平不断提高，今天的房地产业 己经成为国民经济的支柱产业之一。 在2 0 0 3 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中，首次将 房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说“房地产业关联度高，带动力强， 已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住 房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求：是促进 消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施； 是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健 康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意 义。”通知充分肯定了房地产业的地位与作用。 2 1 1中国房地产开发投资情况 2 0 0 0 2 0 0 4 年，在积极财政政策的推动下，中国全社会固定资产投资快速增 长，房地产开发投资持续高速增长，增幅高于同期固定资产投资。2 0 0 6 年房地 产完成投资达1 9 3 8 2 亿元，比2 0 0 5 年增长2 2 9 9 n 5 ，占2 0 0 6 年全社会固定资产 投资9 3 4 7 2 3 6 亿元的1 9 4 8 0 5 ，占当年g d p 的9 2 6 0 5 ，己经举足轻重，并超过了 大部分国家房地产在国民经济中所占的比重( 见表2 1 、表2 2 ) 。 由于房地产的高速发展，很多城市迅速改变了面貌，加快了现代化步伐。 城镇居民的居住水平也有了很大提高，房地产业对国民经济发展起着十分重要 的作用。房地产的需求和房地产的投资支撑了中国经济很大部分的增长，优化 了产业结构，更为中国经济做出了特殊的贡献。 7 2 中国的房地产业与房地产税收概述 表2 1 中国房地产开发完成投资额( 单位：亿元) 签 房地产开 房地产开发全社会固全社会同定资 房地产开发完成投资 发完成投完成投资额定资产投 产投资总额年额占全社会固定资产 资额年增长率( ) 资总额增长率( )投资总额的比重 2 0 0 04 9 8 4 0 5 2 1 4 73 2 9 1 7 71 0 2 6 1 5 1 4 2 0 0 16 3 4 4 i i2 7 2 9 3 7 2 1 3 51 3 0 51 7 0 5 2 0 0 27 7 9 0 9 22 2 8 14 3 4 9 9 9 1 6 8 91 7 9 1 2 0 0 31 0 1 5 3 8 03 0 3 3 5 5 5 6 6 62 7 7 41 8 2 7 2 0 0 41 3 1 5 8 2 5 2 9 5 97 0 4 7 7 42 6 61 8 6 7 2 0 0 51 5 7 5 9 31 9 7 6 8 8 7 7 3 62 6 o1 7 7 5 2 0 0 61 9 3 8 22 2 9 99 3 4 7 2 4 2 4 52 0 7 3 数据来源中国统计年鉴( 2 0 0 6 ) 表2 2 中国房地产投资占g d p 比重( 单位：亿元) 题目 房地产业开发完成投资额 g d p 中国房地产投资占 年份 g d p 的比重( ) 2 0 0 0 4 9 8 4 0 58 9 4 6 8 i5 5 7 2 0 0 1 6 3 4 4 1 19 7 3 1 4 86 5 2 2 0 0 2 7 7 9 0 9 21 0 5 1 7 2 37 1 4 2 0 0 31 0 1 5 3 8 01 1 7 2 5 1 9 8 6 6 2 0 0 41 3 1 5 8 2 51 3 6 8 7 5 99 6 1 2 0 0 5 1 5 7 5 9 31 8 3 8 6 88 5 7 2 0 0 61 9 3 8 2 2 0 9 4 0 79 2 6 数据米源中国统计年鉴1 2 0 0 6 ) 2 1 2 房地产市场供求及空置情况 房地产市场供需呈两旺态势，2 0 0 0 年至2 0 0 4 年五年间持续高增长，但从供 需总数上看，房地产市场出现供求关系结构失衡。在供给上，中端市场供不应 求而高端市场造成新的空置；在需求上，部分消费者商品房消费属于超前消费。 也就是说，高档商品房比例过大，经济适用住房开发量不足，导致有效供给不 足；一些地区与广大消费者购买能力相适应的中低价位普通商品房供不应求， 而高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房积压严重。另外，房地产需 求中的投资和投机需求增加，特别是投机需求是房地产泡沫产生的原因之一， 在个别城市房地产投机需求占总需求的1 5 。 o 章凌云、张云波，1 9 9 8 - 2 0 0 3 房地产市场繁荣原因分析，建筑业与房地产 ，2 0 0 4 ( 0 3 ) 8 2 中国的房地产业与房地产税收概述 全国空置商品房逐年大量增加，一些大中城市中高档价位产品大面积空置， 严重供过于求。国家统计局5 月1 8 日称，截止到2 0 0 7 年4 月末，全国商品房 空置面积为1 2 7 亿平方米，同比增长4 2 。 2 1 3 房价及个人购房比率 房价连续6 年持续增长，平均销售价格的增长率在5 一7 之间，低于g d p 增 长比率。从这方面看，房屋价格的变化在总体上没有脱离实体经济的支撑，但 是有些城市连续两年增幅超过1 0 。2 0 0 7 年4 月，全国7 0 个大中城市新建商 品住房销售价格同比上涨5 3 ，涨幅较大，增幅超过1 0 的有：北海2 3 6 ， 深圳1 i 3 ，北京1 0 7 。9 世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为 3 ：i 至6 ：1 时，居民才能负担得起。也就是说，如果一个家庭年收入的3 - 6 倍 能买下一个中等水平住宅，那么这个家庭便具备购房能力。以北京为例，2 0 0 6 年北京全市十八区县房地产平均销售价格8 7 9 2 元平方米 ，按此计算，一套7 0 平方米的住宅大约需要6 1 5 4 4 0 元；人均每月可支配收入1 6 6 7 6 4 元 ，按一家 三口计算，一年家庭可支配收入为6 0 0 3 5 元；房价与家庭收入比例达1 0 2 5 ：1 。 由此可见，房价过高将成为制约房地产业发展的一个桎梏。 随着住房实物分配的停止，居民收入水平的不断提高以及住房观念的逐步 转变，个人已成为房地产市场的主体。有关统计表明，个人消费已占据主导地 位。大部分个人购房者是通过银行按揭消费，在二级市场不活跃的情况下，将 对未来消费造成挤出效应。 2 1 4 房地产二级市场 目前中国各地基本上全面开放了住房二级市场，但相当多城市存在开而不 活，住房二级市场发育缓慢，交易清淡，发展不平衡，大多数城市的二手房交 易量在1 0 一3 0 之间。入市限制过多，审核程序和手续复杂，收益调节标准过高， 税费负担较重及手续不全，人为干扰等原因阻碍了二级市场的快速发展。 2 1 5 土地购置及完成开发 h t t p ：z z h z z j 0 1 t o m c n 0 5 z z h z s y s t e m 2 0 0 7 0 5 2 0 0 0 8 4 3 9 5 7 1s h t m l 章凌云、张云波，1 9 9 8 2 0 0 3 房地产市场繁荣原因分，建筑业与房地产 ，2 0 0 4 ( 0 3 ) h t t p ：n “v s c j n c n s s k b 2 0 0 7 0 5 t 3 9 2 6 7 3h t m h t t p ：w w w c c 司n e f f h t m l l 2 0 0 7 1 8 f 3 4 6 6 7 5 s h t m l h t t p i l p e o p l c c o m c n g b 4 2 8 9 1 5 7 4 1 5 4 5 h t m l 9 2 中国的房地产业与房地产税收概述 土地购置，土地开发均持续高速增长，增长率前者大于后者，大量土地被 圈占闲置。全国仅各类开发区就规划圈占了3 6 万平方公里土地，甚至超过了 现有城市建设用地的总和，但大多闲置。据有关部门统计，7 0 开发企业并不 具备开发实力，而是通过各种形式，得到土地开发，然后靠合作开发或转让开 发来牟利。因此，局部土地供给过热存在圈地倾向。 综合以上分析，中国房地产投资持续、高速增长，且远远高于同期固定资 产投资，市场在供给上存在结构性失调：中端市场供不应求和高端市场造成新 的空置，使商品房空置率在一个危险区域，房改效应、按揭购房、投机性需求 的增长形成房地产需求旺盛；个人己成为购房主体，部分房价虚高；房地产二 级市场发育缓慢、交易清淡；购置土地持续增长，土地购置面积大于开发商的 开发能力，存在圈地倾向，需要宏观调控。 2 2中国房地产税制沿革与现状概述 2 2 1中国房地产税制沿革 中国的房地产税制伴随着中国税制的多次改革而变迁，其发展演变受到经 济体制、政策变化的极大影响，也与中国房地产业的兴衰变化息息相关。 建国初期，房地产税制包括的税种有契税、印花税、城市房地产税、工商 统一税4 种。到1 9 7 3 年，中国进行了空前的税制简化，房地产税制减为契税、 城市房地产税、工商统一税3 种。1 9 7 8 年，为了适应经济发展和经济体制改革 的需要，中国税制逐步进行了全面、深入的改革，房地产税制也得到了逐步完 善。首先，企业所得税制开始建立，使房地产开发企业的所得税及个人涉及房 地产所得的税收有了法律规定；其次，随着国家对国有土地实行有偿使用制度， 转让土地使用权及出售建筑物的情况日益增多，营业税的纳税人包括了土地使 用权转让及出售建筑物的单位和个人：再次，为了加强对房地产的控制和管理， 提高房地产的使用效益，但鉴于中国城市土地属于国家所有，使用者没有产权 的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税，对外商投资企业和外 国企业征收城市房地产税；第四，为加强土地管理，保护农用土地资源，保证 农业的持续健康发展，国务院发布了耕地占用税暂行条例( 1 9 8 7 年) 。 1 9 9 4 年，中国实行以分税制为目的的工商税制改革，与房地产相关的税种 也扩增到1 4 个。其中包括：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产 。蔡金水，当前房地产市场的形势和问题，税务研究，2 0 0 4 ( 0 4 ) o 章凌云、张云波，1 9 9 8 - 2 0 0 3 房地产市场繁荣原因分，建筑业与房地产) ，2 0 0 4 ( 0 3 ) 1 0 2 中国的房地产业与房地产税收概述 税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得 税、外商投资企业所得税和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节 税( 2 0 0 0 年1 月1 日停征) 、印花税。 经过一系列的调整，中国初步构建起了围绕房地产( 使用权和所有权) 的取 得、保有、流转三个阶段为征税环节，多税种、多环节、多次征的复合税制体 系，对于调节土地资源的优化配置，巩固土地所有制和使用制度，集约利用土 地，提高地方财政收入等方面发挥了积极的作用。 2 2 2 中国房地产税制现状概述 我国现行房地产税制的基本框架，是在1 9 9 4 年全面的、结构性税制改革的 产物。房地产税制体系是我国目前税制体系中最为复杂的一个行业税收体系。 目前，我国的税制结构体系分为六大类，即流转税类、所得税类、资源税类、 特定税目类、财产税类和行为税类。其中，直接将房地产作为征税对象的共有6 个税种，即：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地 产税和契税。由于，房地产税制改革主要是涉及以上6 个直接以房地产为征税 对象的税种，所以本文将对以上6 个税种作具体分析。 ( 1 ) 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人征收的一种税。所有单位和个人只要有偿转让房地产，就是土 地增值税的纳税义务人，就应当依其土地增值收益按规定税率缴纳土地增值税。 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率。 ( 2 ) 城镇土地使用税 城镇土地使用税的纳税人为在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范 围内使用土地的国有企业、集体企业、私营企业、股份制企、其他企业、行政 单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人， 不包括外商投资企业、外国企业和外国人。一般由土地使用权的拥有者缴纳： 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳。 土地使用权没有确定或者权属纠纷没有解决的，由实际使用人纳税。土地使用 权共有的，由共有各方按照其实际使用土地的面积分别纳税。 ( 3 ) 耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按 照规定税额一次性征收的一种税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计 税依据，采取地区差别幅度定额税率。 2 中国的房地产业与房地产税收概述 ( 4 ) 房产税 中国的房产税是在中国境内的城市、县城、建制镇和工矿区，对房屋产权 所有人征收的，不包括农村地区。房产税的计税方法有两类：一是以房地产原 值一次减除1 0 至3 0 后的余值，具体的减除幅度由各省、自治区、直辖市人民 政府规定；适用的税率为1 2 ；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据， 适用税率为1 2 。 ( 5 ) 城市房产税 城市房地产税仅适用于外商投资企业，外国企业，中国香港、中国澳门、 中国台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，中国香港、中国澳门、中国台 湾同胞和华侨等，而且仅对中国境内的房产征税。城市房地产税的计税方法也 有两类：一是以房产价值为计税依据，适用的税率为1 2 ；二是以房屋租金收 入为计税依据的，适用税率为1 8 。 ( 6 ) 契税 契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所有权的单位征收的一种税。契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属 承受的单位和个人。契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有 权转移的房屋。包括：国有土地使用权出让、土地使用权的转让、房屋买卖、 房屋赠与、房屋交换。其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权 的转移。同时也包括视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。契税 实行3 一5 的幅度比例税率。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府根据 各地实际情况确定。 2 3 中国现行房地产税制存在的问题 结合外国房地产税制的经验，中国房地产的税制体系与当前的房地产发展 形势极不相符，其宏观调控能力跟不上房地产业的发展，具体来说，存在以下 问题： 2 3 1 重复征税 重复征税是指在同一征税主体或不同征税主体，对同一纳税人( 包括自然人 和法人) 或不同纳税人的同一征税对象或税源所进行的两次或两次以上的征税。 由于中国房地产税制在税种设计上缺乏系统性的考虑，使得在某些环节存在税 种之间的交叉重叠，主要包括： ( 1 ) 房产税自身的重复 2 中目的房地产业与房地产税收概述 中国现行的房产税规定对纳税人拥有的财产即房产征税，但同时又规定对 纳税人出租房产的一般经营行为也征收房产税，这导致中国现行的房产税并不 单纯是财产税类，又兼有行为( 营业) 税的某些特点，既像财产税，又像行为( 营 业) 税，有些不伦不类。这样的房产税本身就引发了重复课税。 ( 2 ) 房地产租赁中的重复 房屋出租取得的租金收入，需同时缴纳1 2 的房产税、5 的营业税，还有所 得税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及教育费附加等，综合税负高达租 金收入的3 0 以上，而个人出租房产取得的收入还要缴纳3 的营业税和2 0 的个 人所得税，对税种重复征税既增加了纳税人的奉行成本和税务机关的征管成本， 又催生了偷逃税的动机，导致了大量地下租赁市场的存在。 重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担。因 为虽然各个税种的纳税主体各有不同，有些是由房地产开发商缴纳，有些是由 购房者缴纳，但由于目前房地产市场仍然是买方市场，房地产开发商能够将其 缴纳的税收作为开发成本摊入房价中，消费者也只能默默承受着高额的房价， 这使得对房地产行业重复课征的各项税收大都结结实实地落在最终负税者也就 是房地产的消费者身上。从宏观上来说，阻碍了房地产业的流通，造成了房地 产资源配置的不合理。对房地产转让取得的流转额全额征收了营业税的基础上 还对其流转增值额征税的税制符合1 9 9 4 年时房地产业极度膨胀和暴利的形势， 但不符合一般情况下对房地产业的公平税负的要求，它加重了房地产业的税负， 也阻碍了房地产业的正常发展。 2 3 2 内外税制不统一 中国房地产税收制度采取“内外有别， ( 1 ) 两套房产税和土地税制 对内资企业开征房产税和土地使用税， 且仅对房产征税，对地产不征税。 两套税制并存”的政策，具体表现： 对涉外企业开征城市房地产税，并 ( 2 ) 耕地占用税政策内外不统一 对内资企业占用地征收耕地占用税，对外资企业却不征收。 两套房地产课税制度带来很大的弊端，首先，从立法角度上讲，有损法律 的严肃性和公平原则；其次，从企业市场行为看，两套税制导致企业税负轻重 不同，不利于企业在同一起跑线上平等竞争；第三，给税收征管带来了诸多不 便，有碍征纳双方的理解和执行；第四，从国际惯例来看，在房地产税制上采 取内外有别的政策并不多见，而且通过牺牲公平及效率原则来达到引资目的的 做法，是得不偿失的。 2 中国的房地产业与房地产税收概述 2 3 3 税负不公平 我国房地产税负不公平表现在： ( 1 ) 各征税环节税负不公平 房地产流通环节税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围 大，造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。 以房地产租赁税收为例，房地产出租人需要缴纳的税收，包括5 的营业税、城 建税、教育费附加，1 2 的房产税和税后利润3 3 的企业所得税，还有个人所得 税，其结果是租赁人根本无利可图，这也是中国房地产租赁市场迟迟得不到充 分发展的主要原因，而且也导致偷漏税现象严重。相反，中国对房地产保有阶 段征收的税收相对单一，而且均是针对房地产开发的土地使用者，课以两种性 质同属资源占用税的城市土地使用税与耕地占用税，这无疑又加剧了房地产开 发者的税收负担。 ( 2 ) 内外资企业税负不平等 内资企业和外资企业税负不平等。例如，内资企业需要缴纳城市维护建设 税，而外资企业不需要缴纳城市维护建设税；在企业所得税的税前扣除方面， 内资企业比外资企业严格；内资企业出租房产的收入需要缴纳1 2 的房产税，外 资企业出租房产的收入需要缴纳1 8 的房产税。 税负分布结构不合理对房地产业发展产生了许多不利的影响，一是造成土 地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段税负轻，在流通时则多个税种同时课征。 这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地增 值而纳税。这样的结果无异于鼓励土地保有，任由土地保有者以低成本长期持 有土地，等待土地价格的上涨，不利于土地的合理利用。二是土地一旦进入市 场流通，就要承受过高的税负，这又抑制了土地正常的市场交易，从而助长了 土地的隐性流动，偷逃税现象又因此增多，从总量上减少了国家的税收收入。 更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地 的有效供给，更加激发了土地价格上涨。三是交易环节的税费过于集中势必将 提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建 筑成本，超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置， 制约市场正常的生产与再生产的进程。四是在房地产保有阶段发生价值自然增 值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府没有充分参与增加价值的分配， 而是任其流向房地产的实际保有者。 2 3 3 征税范围过窄 2 中国的房地产业与房地产税收概述 征税范围过窄这一缺陷在房产税和城镇土地使用税这两个税种上表现的最 为明显。中国现行的房产税和城镇土地使用税只在城市、县城、建制镇和工矿 区征收。其中县城是指县人民政府所在的地区；建制镇是指经省、自治区、直 辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中， 符合国务院规定的建制镇标准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。这 样就把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。此外，现行的房产税 和城镇土地使用税又均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事 业经费的单位自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。 将2 0 世纪8 0 年代制订的征税范围用于改革开放二十余年后的今天，己经 明显不适应，直接限制了房产税收入的正常增长：一是转轨时期伴随着工业化 的进程，农村城市化程度不断提高，一些地区己具备了城市的功能，其人口管 理也采取了城市的形式，而土地仍属于农村集体所有，对此种情况如何处理是 现行税制没有考虑到的。在经济发达地区，由于对农村不能征房产税，一些企 业选择在农村修建高档别墅、度假村，以逃避