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感人的物业案例范文 一、日常篇 1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 案例介绍： 2000年月日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。法院判决： 法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例分析： 一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。上海市居住物业管理条例第十二条规定：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面： 第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。 第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。 第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 中华人民共和国民法通则第一百三十一条规定：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。 2、客户欠租物管应该怎么做 案情介绍： 某高级商务办公楼内有一本地公司-A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。 点评： 1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。 2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部关于物业转让、租赁的管理准则规定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。 3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些质地较为优良的公司或 对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。 4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。 3、如何处理商户的违规行为 案情介绍: 某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过观察询问，查明这些污水和塑料袋三楼一间从事足底按摩的店铺。 这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爱护公共设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有按摩用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。 就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说，老板就表明态度，马上整改，保证污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。 但以后一段时间，情况依旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问：你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？主管解释说并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那倒的时候注意点儿，因为环境卫生状况不好，大家都要受到影响。老板不等主管说完就头一摇：那我不管！结果，碰了一个不软不硬的钉子。 此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲，因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统，确有不便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店铺里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由该店员工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦，可看到管理处态度诚恳，服务周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然接受了管理处的建议。当天就布置店铺员工进行整改。从此以后，该店乱倒赃物的事再也没有发生过。 点评： 现在相当一部分人对物业管理公司只认可服务，不认可管理。仿佛物业公司一说管理，就是想凌驾于客户之上似的。其实管理也是服务，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于服务之中。 4、业主在小区道路上摔倒状告物业公司 案情介绍: 小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。 经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。 几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。审理： 物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。 点评： 案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。 1、中华人民共和国价格管理条例是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。 民法通则，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。 3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。 4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 5、尊重业主，从记住姓名开始 案例介绍： 某开发区内十几个通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐。年终总结时，公司领导请收费率达96%的某通用厂房厂区的管理员介绍经验，该管理员说了这样一个事：小区内有十几家业户，一天，其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部门总管来找管理员，管理员张冠李戴，把对方的名字叫错了。来人顿时拉下了脸，：看不起我们小公司啊！此后一连几个月都拖缴物业管理费。管理员从此吸取教训，把厂区内十几家业户、近百位要员（上自总经理，下至与物业公司有关的一些部门总管、经办人）的姓名都背得滚瓜烂熟。后来，有个新公司进场没几天，管理员通过各种渠道得到了业?quot;要员的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连称赞物业管理到位。 点评： 物业管理服务有很多口号，诸如以人为本、客户就是上帝等，其精髓是对业主要尊重。尊重是一个人杂社会活动、家庭生活中的基本需求。如何运用礼貌、热情、真诚、高超的服务，使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门学问。该案例中的管理员吸取了搞错业户姓名的教训，事后不仅记住公司名称、总经理的姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事说明了物业管理处处都有文章可做。 6、没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费 案情介绍: 小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。 A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。 业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同， 物 业 管 理 案 例 汇 编 万科物业编制 （仅供内部使用） 目录 一、前期介入类.6 【案例】房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？.6 【案例】外墙渗水业主怨，积极处理避骚乱.7 【案例】业主装修擅自封阳台落水管，物业妥善解决案例.8 【案例】业主装修不规范，居室遭水浸.9 【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼？.9 【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷.12 【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架.19 【案例】合同没有作约定，业主有权封阳台.19 【案例】自家房也不能改结构.21 【案例】装修期间，物管人员能否随时进入装修现场？.22 【案例】装修不当造成漏水纠纷案.24 【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费.24 【案例】管理处工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？.26 【案例】房子没住交不交管理费？.27 【案例】业主提出不合理装修要求怎么办？.28 【案例】顶楼能否安装太阳能热水器？.28 【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡.29 【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？.30 【案例】业主擅自封闭阳台，物业状告业主获胜.31 【案例】前期物业管理案例分析.32 【案例】屋顶能不能买卖？.33 【案例】楼上损坏防水层，楼下漏水讨说法.35 【案例】楼上跑水楼下泡，谁来赔？.36 【案例】业主将抽水马桶装到阳台上被判拆除.38 【案例】住户拒绝检修，房管状告业主.38 【案例】装修引发血液病，住户获赔六万元.41 二、工程管理类.47 【案例】空调安装影响相邻业主产生的纠纷.47 【案例】房屋渗漏业主获赔.47 【案例】擅自设门侵犯共有权.48 【案例】业主损坏公共设施怎么处理？.49 【案例】小区内意外伤害的责任承担.50 【案例】老太小区摔倒向物管公司索赔案例.52 【案例】业主不愿配合公共部位维修怎么办？.53 【案例】地下蓄水池容易跑水怎么办？.54 【案例】住户对维修料具提出质疑怎么办？.54 【案例】住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？.55 【案例】工程人员违规作业触电而产生纠纷问题.56 【案例】高压电室遭殃，小小老鼠作怪.58 【案例】台风掀起大厦广告牌砸人事件.59 【案例】小小井盖，险酿大祸.60 【案例】住户洗菜池下水管堵塞，住户拒不交费.61 【案例】物业公司应对电梯突然跳闸案例分析.62 【案例】物业公司管理疏忽导致空置房漏水案例分析.63 三、安全管理类.65 【案例】物业管理不当引起的法律纠纷案.65 【案例】不该借出的钥匙.66 【案例】业主封阳台未用无框玻璃，物业破门演全武行.67 【案例】业主失窃，物业是否该赔偿？.68 【案例】小区门口遭抢，物业公司应负责.69 【案例】发生高空堕物怎么办？.70 【案例】访客无理打骂安管员怎么办？.70 【案例】业主请求帮助驱赶室内人员怎么办？.71 【案例】车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？.72 【案例】住户带人上楼不愿登记怎么办？.73 【案例】住户被盗管理公司应否赔偿？.73 【案例】业主想不按统一要求安装防盗网怎么办？.74 【案例】住户暂放公共部分物品遗失，管理公司是否有责任？.75 【案例】泳客跳水致全瘫，泳池被判无过错.77 【案例】铁丝网刺伤小童眼，物管要负主要责任.78 【案例】电脑主机被盗事件.79 【案例】寻求相关部门，保护自身权益.80 【案例】及时抢救违规泳客.80 【案例】勇斗持刀歹徒.81 【案例】小型录音机变压器长时间工作引起火灾事件.82 【案例】小区内被撞是否要负责.83 【案例】业主擅封阳台物管公司断水断电.85 【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门.87 【案例】小区外人员硬闯小区引发安全秩序问题.89 【案例】小偷入室盗窃，业主、物业、开发商对簿公堂.90 【案例】家中丢失财物状告物业公司，法院不予支持.91 【案例】高空抛物酿祸端.93 【案例】住宅区发生刑事案件管理公司是否应负法律责任.94 【案例】半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安.98 【案例】楼上坠物砸车谁负责？.100 【案例】业主遭杀害保安已尽责，命案无需物业赔偿.102 【案例】六龄童空中花园失足坠落.103 【案例】看房推窗掉下伤人应谁负责？.104 【案例】业主深夜在家遇害，物业公司构成违约.105 【案例】业主被盗，物业公司如何担责？.108 【案例】业主家中被杀，物业赔偿万元.109 【案例】保安员是否有权查验居民身份证？.110 【案例】一滩剩饭菜致人伤残，物管赔了近6万.112 【案例】“信狗由缰”老人遭殃，法院判决赔偿10万.113 四、环境管理类.115 【案例】都是“李子”惹的祸.115 【案例】有人乱派招贴怎么办？.117 【案例】地面遭受邻区清运车污染怎么办？.118 【案例】店铺屡屡违反管理规定怎么办？.119 【案例】成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例.120 【案例】飞虫“拟黑尾天牛”扰乱业主生活案例.120 【案例】撞通道玻璃受伤应谁赔？.121 【案例】大堂滑倒该怪谁？.124 【案例】物业公司应对施工人员毁绿案例.125 【案例】为水泵噪音业主状告物业案例.126 【案例】北京装修污染伤害案在南京引起反响.127 五、客户服务类.130 【案例】业主执意乱装空调怎么办？.130 【案例】物业管理费谁说了算？.131 【案例】租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？.131 【案例】无法实现即时维修怎么办？.132 【案例】楼上装修渗水，楼下迁怒物管公司.133 【案例】室内漏水家中无人破门而入损失谁担？.135 【案例】防盗门关了邻里和谐门.136 【案例】业户利益重于一切.138 【案例】误把业主当访客怎么办？.139 【案例】有车挤占私家车位怎么办？.140 【案例】业主要求下调管理费案例.141 【案例】某物业管理有限公司诉某实业总公司物业管理纠纷.144 【案例】物业公司能否出租小区房？.146 【案例】公开信引发官司，物业公司成被告.147 【案例】业主委托停水电，实际操作细思量.148 【案例】业主拖欠管理费，明确责任巧处理.149 【案例】匿名投诉要重视，认真细致巧处理.150 【案例】家政服务疏漏，惹来管理麻烦.151 【案例】业主装修家具堵占楼道怎么办？.151 【案例】业主投诉噪音扰人怎么办？.152 【案例】被困电梯的乘客不肯谅解怎么办？.153 【案例】市政水压低业主屡屡投诉怎么办？.154 【案例】物业管理公司降低水泵噪声.155 六、停车场管理类.157 【案例】无证放行，停车场全额赔偿.157 【案例】厦门的车辆丢失案件记录.158 【案例】停车场丢车，该谁来赔？.162 【案例】停车登记后的车辆被盗，物业被判赔偿25万.163 【案例】不购车位拒驶入，业主却被告侵权.164 案例一某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。 答：（要点） 1、本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。 3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。 知识要点： 物权法中业主建筑物区分所有权的内容；物业管理条例第三章前期物业管理中第二十六条规定；北京市物业管理办法第二章的前期物业管理第八条的规定，北京市前期物业服务合同的有关合同终止和前期物业服务合同有关合同终止的条款。（上两章内容包括管理规约的制定、买卖合同的签定里应含物业服务合同的内容、建设单位的责任等） 业主大会：物业管理条例第二章中关于业主大会和业主委员会的规定；建设部的业主大会和业主委员会指导规则；北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则。 服务标准：中国物业管理协会的普通住宅小区服务等级标准，北京市地方标准住宅物业服务标准 案例二两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。 试析：王先生的做法是否正确？为什么？ 答：（要点） 1、王先生的做法不正确。 2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。 因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费 用收取多少则可以与物业管理公司协商。 知识要点： 物业管理：条例第一章第二条物业管理的定义；办法一章二条的定义（明确所收费用用于的管理活动）；管理综合能力里的合同书面合同、口头协议、事实合同，形成事实合同必须要付出相应的报酬。 案例三张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 分析：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 答：（要点） 1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。 3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。 案例四某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下，诉诸法院。 试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？ 答（要点）： 1、物业管理公司的不对之处及分析 擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门收取的费用，物 业管理公司只是代收，不能擅自提价； 向业主收取500元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业管理公司要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。给业主给予罚款处理的做法不对。根据我国行政处罚法的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。 以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理委托权就属于业主大会及其委员会，业主委员会有权续聘或解聘由开发商聘请的物业管理公司。 2、业主的不对之处及分析： 部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业管理公司的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼等形式解决，在问题未解决之前，不能拒交水电费。 部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。业主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘，但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。 案例五某物业管理公司所管某公寓大厦的业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理公司应如何处理此事？ 答（要点）： 1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生； 2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清； 3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持； 4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠； 5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务； 6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。 案例六某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。 试析：1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？ 2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？ 答（要点）： 1、本案属于物业管理侵权纠纷； 2、本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任是指当事人承担责任的要件并 不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。 3、在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。 案例七马先生和林先生的空调主机同一晚被偷。当日早上发现后，马先生和林先生马上告知了小区的物业管理公司，物业管理公司也于当日报警。其后马先生和林先生数次找到该物业公司管理人员，要求对他们的损失进行一定赔偿，均被拒绝。 “那附近有几棵大树，容易让小偷藏匿，而且他们的保安巡逻监管也不严，”马先生和林先生认为物业管理的漏洞给了小偷可乘之机，且两家店铺每月都有上缴几十元不等的物业管理费，物业管理公司理应给予铺主一定赔偿。 笔者随后找到该小区的物业公司市新兴物业管理有限公司经理梁先生，他承认此事物业公司有一定责任，但此事发生后物业公司已进行了一系列整改措施，比如把失窃空调主机附近大树砍掉，加强保安巡逻等。 但梁先生不认为物业公司应承担赔偿责任，“他们两家的空调主机安的位置偏低，而且靠近路边，没有什么保护措施，本身就有很大的安全隐患。而且两台空调加起来要赔偿几千，我们不可能拿出那么多钱。”梁先生强调除非相关法律条款有明确说明，否则物业将不予赔偿。 广东尚典律师事务所邹朝贵律师表示，依据我国物业管理条例等相关规定，物业公司应按照物业服务合同的约定，提供必要的保安服务以维护物业管理区域内的业主的人身、财产安全，但保安服务毕竟不同于保管服务，故此，物业公司是否对业主失盗承担损失不能一概而论。如果物业公司没有履行法定或约定的保安义务，提供的保安措施存在明显疏漏，致使业主财产被盗，物业公司应对业主的损失承担一定的赔偿责任 业主住得不舒心拒交物业费法院判交费 在法院审理的欠缴物业费的案件中，野猫成群影响心情、小区智能化管理瘫痪、绿化率不够、在小区丢车等，都成为业主不交物业费的理由。这些案件的共性是，在法院审理后，若查明物业公司不存在重大违约行为，法院一般会判决业主全额缴付物业费。 日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。 但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。 据了解，除此之外，房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降