房地产问题项目处置工作方案.doc

房地产问题项目处置工作方案 1.编制依据 1.1唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目招标文件、招标答疑纪要及招标用工程图纸。 1.2中华人民共和国建设部建设工程项目管理规范GB/T50326-xx。1.3中华人民共和国建设部建设工程项目管理试行办法。1.4国家和河北省、唐山市有关基本建设程序的规定。 1.5国家和河北省、唐山市有关基本建设的法律、法规和规定，如：中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可暂行办法、建设工程质量管理条例等。 2.工程概况 2.1项目情况 1）项目名称：唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目；2）项目地点：唐山市西电路东侧,大理南路北侧；3）项目建设规模：53.08万平方米；4）工期要求：22个月； 5）招标人：唐山市市区震后危旧平房改造领导小组办公室；2.2工程简介及特点2.2.1工程简介 1）唐山市正泰里惠民园住宅小区位于唐山市西电路东侧、大里南路北侧、友谊路南侧地块，东临青龙河，总占地面积493.776亩（约32.9万平方米），是唐山市西南地区起步区工程，地上总建筑面积53.08万平方米，其中住宅建筑面积48.87万平方米，公建建筑面积4.21万平方米，地下车库面积（不包括住宅地下室）为5.3万平方米，容积率为1.88，绿地率为35%。 2）该小区共建住宅楼57栋，由多层（6层）和高层（10、11、18层）组成。配套公建有24班小学一所、9班幼儿园1个、热力站5个、变电站15个、煤气调压站3个、自来水泵房2个，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、机动车停车位、自行车存车处、地下汽车库、垃圾转运站等。2.2.2工程特点 1）建筑工程量大，工期短，地下工程复杂。多、高层住宅均设有地下室，还集中设有四处大型地下车库，且车库上建多、高层住宅，属于大底盘多塔建筑形式，施工管理、组织较为复杂，土方工程量大且集中。 2）市政设施工程量大。 本项目的市政设施包括：道路、给水、污水、雨排、电力、燃气、热力等工程。由于打破了封闭小区的规划理念，推行建密路、窄街道、小街廓的规划布局，所以本项目的市政道路工程量较大且标准较高，其他市政设施亦会高于封闭小区的要求标准。 3.项目管理机构配备情况 3.1组织框架 3.2岗位职责 3.2.1项目管理委员会 建设合同签订后，正式组建项目管理委员会，成立以公司法人、总裁、副总裁、总经理、副总经理、总工程师、总经济师及招标人代表等专家组成的项目管理委员会，负责整个项目的协调管理。在项目管理委员会的领导下成立项目管理部，由具有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责项目管理工作的实施。为项目管理部配备专业齐全，知识结构合理的专业人员，进行项目投资管理、进度管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。3.2.1项目经理 1）全面负责项目管理部的管理工作； 2）组织编制及修订可行性研究报告； 3）组织编制项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等； 4）组织进行各阶段设计文件报批工作； 5）确定项目的工作分解结构，确定项目管理部组织机构和组织形式；6）组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；7）组织制定项目管理部的规章制度； 8）检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换； 9）保持与项目招标人的密切联系，并将项目的招标人和项目管理委员会的的意图及时向项目管理部贯彻； 10）对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目管理工作报告。3.2.2项目总工程师 1）协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等； 2）组织专家及技术人员审查初步设计及施工图设计；3）组织日常管理工作中遇到的重大技术问题的论证；4）负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；5）组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；6）参加设计交底和图纸会审工作；7）设计变更、工程洽商的审核、审批工作；8）参加质量事故的处理。3.2.3开发管理部 1）负责收集与房地产开发有关的政策、法律、法规信息，关注房地产开发市场动态； 2）负责根据公司经营战略对公司项目计划组织开展有针对性的市场调研；3）参与新项目计划的制定，并负责组织新项目的项目策划和市场定位； 4）组织设计单位招标工作，起草相关合同，根据合同约定对承包单位结算进行审核签认，对规划设计、单体设计、景观设计、施工图设计、咨询公司、模型设计等单位的选择具有考察、建议权； 5）负责编写和下发规划、单体、景观、模型的设计任务书并取得设计方案，组织相关单位审核、确认，协调与规划单位、设计单位的关系； 6）负责组织编写初步设计阶段和施工图设计阶段的任务书，取得设计成果,并审核设计成果是否符合批准的规划、单体和景观的设计方案，报总工程师审核； 7）负责组织协调有关综合管网的设计工作，跟踪和取得设计成果，并组织相关人员审核，协同工程部进行设计交底； 8）了解项目实体进程，监督项目方案实施情况，协助解决规划设计变更等事宜，参加竣工验收，项目结束后完成项目总结报告； 10）办理报批手续，并协调设计院解决项目报批过程中出现的相关问题；11）负责工程质量以外政府部门、相关单位的竣工验收工作；12）负责办理产权、预售、竣工备案等工程所有相关手续；13）负责组织收集项目市政设计条件等边界条件信息；14）负责协调规划局等单位放、验线等相关工作；15）负责项目招标代理公司组织的招标工作。3.2.4开发经营部 1）负责工程预、结算的编制、审定工作，贯彻国家、地区相关规定；2）负责造价信息的积累，提供各职能部门需要的价格信息； 3）负责工程项目全过程的造价成本分析和控制工作，参与工程竣工验收；4）负责对工程材料敞开调整的价格的认定； 5）参加公司所有招标工作，编制标底及拦标价，审核相关文件；6）负责各类合同文本成稿和合同管理，并监督执行；7）负责根据合同约定对各项发包费用的审批和支付工作；8）负责在合同履行结束后时，将所有合同文件交综合部备案； 关于北京XXXX房地产开发有限公司处置方案的报告 公司领导： 北京XXXX房地产开发有限公司（以下简称“XXXX”）是一家以开发建设XXXX小区为目的而成立的项目公司。目前，该公司因房屋质量问题受到个别业主起诉，并存在较大败诉可能，若由此引发其他业主的群体性诉讼，将会面临巨额索赔。为尽可能减少损失，经研究，我部门建议在当前诉讼案件审理终结后，迅速启动对XXXX公司的资产处置工作，现将具体工作方案汇报如下： 一、公司现状 XXXX公司是我集团公司全资子公司，该公司于xx年被业主XXX因房屋问题起诉，要求索赔20余万元，目前诉讼工作已近尾声，从法院鉴定报告来看，判决结果很可能对我方不利，若因此引发其余250余户业主集体诉讼，赔款数额将十分巨大。 目前，该公司账面尚有存款万元，现金元；固定资产总计折合人民币约万元,租金年收入约万元。 二、处置方案 我部门认为，就XXXX公司的现状，目前主要有股权处置及资产处置两种方式。 （一）股权处置方式 因该公司正处于涉案过程之中，根据国家有关规定，股权转让工作必须在案件诉讼全部执行完毕后方可进行，所以目前尚不能对其股权进行处置，但可提前进行评估，以便于日后条件成熟时加速开展工作。 （二）资产处置方式 我部门认为，目前情况下资产处置方式是最可行也最有效的处置手段，一是国家没有相关法律法规限制涉案单位在案件诉讼的同时进行资产处置；二是资产处置的方法多、手续少、周期短、成本低，可快速有效地降低后续风险。 主要工作方案及时间进度如下： 1、制定资产处置工作方案，并报瑞达集团批准。 2、开展评估及备案工作。该工作在处置方案得到批准后可立即进行，大约需要7或8个工作日完成。 3、交易机构的选聘及挂牌转让。评估备案工作完成后即可在指定交易所进行挂牌转让，大约需一周左右时间。 4、受让方确认及签订交易合同。约需一周左右时间。如上述各项工作进展顺利，且标的公司手续资料齐全，预计最快约一个月时间即可完成XXXX公司的资产处置工作。 因临近年末，集团公司领导及有关部门工作比较繁忙，在报批及备案环节可能会出现一定程度的延时，我部门也会提前做好沟通工作，尽量避免相关风险的发生。 我部门建议尽快决定处置方式，在诉讼工作进行的同时， 尽快开展有关准备工作。 房地产开发项目工程现场管理问题分析及其解决方案 【摘要】如果将房地产开发项目工程作为一个整体的话，那么现场管理工作的开展无疑是这一整体中的基础与核心所在，做好现场管理工作在提高房地产项目工程建设整体水平的过程中所发挥的重要作用是不容小觑的。本文依据这一实际情况，以房地产开发项目工程现场管理为研究对象，从现阶段房地产开发项目工程现场管理存在的问题分析以及房地产开发项目工程现场管理问题的解决方案分析这两个方面入手，对其进行了较为详细的分析与阐述，并据此论证了现场管理在房地产开发项目工程建设中所占据的重要地位及其所发挥的关键意义。 【关键词】房地产开发项目；工程；现场管理；问题；解决方案；分析 受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的现场管理标准，现场