秦彤 我国商品房价格现状与趋势.doc

成都理工大学工程技术学院毕业论文我国商品房价格现状与趋势作者姓名：秦彤专业名称：建筑工程管理指导教师：马煜 讲师我国商品房价格现状与趋势摘要房地产业已被确立为我国国民经济的支柱产业，是未来中国经济增长的动力之一。随着住房的市场化改革，我国的房地产业得到了快速的发展，居民拥有商品房的人数不断增长，人均居住面积不断提高，居民住房条件得到了明显的改善。但是，在房地产业高速发展的同时，住房市场价格却出现了上涨过快的问题，这必然给社会健康发展和人们日常生活带来一系列问题。因此，从理论上系统梳理房地产市场失衡的现象与成因，探析住宅产业价格调控机理，为政府对房地产市场进行调控提供可操作性的建议，以促进房地产市场的健康有序发展便具有重要的理论和实践意义。在社会转型大背景下发育与发展的中国房地产市场，绝非简单地表现为房价格上涨过快或过高的问题，也并非仅限于房地产这一局部市场中存在的问题，而是广泛涉及政府、城镇居民、农民、房地产开发商和银行等群体的切身利益的系统性问题，是事关社会机体如何良性运行的全局性问题。因此，本文以商品房价格上涨的社会因素分析为切入点，围绕房地产市场的运行机制而展开，以期了解房地产价格形成机理，并对今后中国商品房价格的若干发展趋势做出探讨。关键词：商品房 价格 上涨 社会因素 发展趋势AbstractThe real estate industry has been established as a pillar industry of Chinas national economy and Chinas economic growth in the future of one of the driving forces. With the housing market-oriented reforms, Chinas real estate industry has been rapid development, residents have a growing number of real estate, Per-capita living space also continuously improve, residents of housing conditions has been improved significantly. But in a time of rapid growth in real estate, there was an issue of the housing market prices rose too fast. This is bound to bring a series of issues to the healthy development of society and peoples daily life. So there are an important theoretical and practical significance about systematically sort out the phenomenon and causes of the real estate in theory, discussion the housing industry price control mechanism, for the government to regulate the real estate market to provide operational recommendations and promote sound and orderly development of the real estate market.The development and growth of the Chinas real estate market in the context of social transformation, but a wide range of government, urban residents, farmers, real estate developers and banks and other groups in the vital interests of the systemic problems is not simply reflected the problem of the housing prices rose too high or too fast, is also not limited to the local real estate market problem. This is the overall issues related to the healthy operation of the social fabric. Therefore, in the research, to analysis the social factors of the real estate prices as the breakthrough point, focusing on the operating mechanism of the real estate, with a view to understanding the formation mechanism of real estate prices, and continue to explore a number of development trends about the future of Chinas housing prices.Keywords: real estate, rpice, rise, social reasons, trend of development目录摘要IAbstractII目录III前言11 我国房地产业的现状31.1 我国房地产对经济发展的贡献31.1.1 房地产经济在我国经济中的地位31.1.2 房地产经济在我国经济中的贡献31.2 我国房地产发展历程41.3 我国房地产发展过程中出现的问题52 影响房价构成的因素72.1 价格构成要素72.2 价格形成机制82.2.1 市场供求机制82.2.2 放低产价格形成机制生产价格机制论82.3 房价影响因素分析93 我国商品房价格过高的原因123.1 商品房供不应求123.2 政府的利益介入133.3 投资性需求上涨143.4 建筑成本上涨154 2011年我国房价出现下降的原因184.1 行政手段调控184.2 财政货币税收政策调控184.3 土地政策调控185 针对房价过高应采取的对策及建议205.1 建立良性竞争环境的房地产市场205.2 适当调整现有房地产贷款方式205.3 提高土地供给的透明度215.4 改革并完善相关税收制度225.5 限制房地产的投机性交易225.6 舆论手段235.7 严格限制外资进入中国地产套利235.8 改变房地产市场供应结构246 我国未来房价趋势的预测26总结28参考文献30致谢31- IV -前言中国的房地产市场自1998年以来发展迅速，平均房价快速上涨，全国商品房销（平均）售价格从1999年的1857元/平方米，上升至2011年的5544.5/平方米，十年间涨幅之大让人汗颜。如今房地产价格的持续快速上涨远远超过了普通城镇居民的购买能力，同时政府也频频出台各种调控措施来稳定房价。然而，政策未曾起到预想中的作用，调控的结果往往出现两种现象：一种是房价越调越涨，特别是对于那些价格上涨快的城市；另一种现象是政策的出台往往会导致房价产生忽起忽落的变化，为此政府为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。国务院自2010年以来接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨，尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。但是市场的反应依然不尽人意，2010年8月以来，房地产市场再现超高价楼盘、部分城市排队购房现象、开发商拿地热情高涨，各地，地王频出。在此背景下，2010年4季度，2011年1季度、2季度政府继续出台了一系列政策措施：继各地“住宅限购令”出台后，住房和城乡建设部、国家外汇管理局、商务部继续下发政策，严加控制外商投资我国房地产业；严格落实房地产用地调控政策，国土资源部闲置土地清理力度进一步加大；备受各界关注的房产税改革有了突破性进展，国务院同意在上海、重庆两个城市对个人住房征收房产税进行试点；加大资虽然我国政府从2003年开始对房地产市场出台了一系列政策法规，对房地产市场中土地供给、房地产开发商的行为、以及市场需求方的购房行为进行调控，试图抑制房地产价格的过快上涨；但是这些调控政策或者“越调越涨”，收效甚微，或者在短期内有所作川，但无法从根本问题解决房价高涨的问题，反而使得政府“骑虎难下”。所以，此文章在此讨论，当前我国房地产市场供给结构以商品房为主的情况下，依据基本的经济规律和理论，结合房地产市场的基本属性以及我国的特殊国情，对影响商品房价格的因素进行理论和研究探讨，并提出对未来商品房市场趋势的预测，有利于理清我国高房价的形成原因。1 我国房地产业的现状1.1 我国房地产对经济发展的贡献1.1.1 房地产经济在我国经济中的地位首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求.对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业1。其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业2。最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。1.1.2 房地产经济在我国经济中的贡献首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间到费用到距离反映，城市商业、工业与农业土地单位面积收人的比例为1000：100：1，而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的1.2 我国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发3。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所有人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30、20，有的银行甚至提出零首付。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一4。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。由1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。2007至2012继续调整；2013年发布国五条加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制5。1.3 我国房地产发展过程中出现的问题1. 供求结构矛盾明显。高端市场与中端市场的比例关系不协调，突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比 例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本、低价格的普通商品房和经济适用房，但目前 市场供应主体仍然是中高档商品住宅。2. 房地产金融存在风险。我国人民银行在2004年我国房地产金融报告中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%至 50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国 一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款占用建筑商的资金比重过高，这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者的头上。3. 房地产开发土地购置高速增长。由于我国土地交易市场仍存在土地多头供应和无序供应现象。近几年来，我国房地产开发土地呈高速增长趋势，1999年增长 18.3%，2000年增长41.4%，2001年增长38.5%，2002年增长38.1%，2003年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发、增 长的速度。据资料显示：全国有3万多家房地产开发企业参与了超前购置土地的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的6。4. 住房保障体系不完善。近年来，住房保障体系的建设一直是房地产市场调控政策的一个重要方面，由于资金落实不到位，地方政府对住房保障体系建设缺乏动力等原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。当前部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅也连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。目前我国新建的中小户型、中低价格普通商品房和经济适用房供应不足，而高端住房却供应过剩，二手房及租赁市场发展缓慢。住房保障在整个房地产市场所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了供求矛盾，加剧了商品房价格的上涨7。2 影响房价构成的因素2.1 价格构成要素根据马克思主义经济学的观点，价格是价值的货币表现形式，房地产是一种商品，同其他任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，是房地产的效用、相对稀缺性及其市场的供需相互作用的结果。根据政治经济学的价值理论和价格理论，商品房价格的基础依然是价值，基本上是房地产价值的货币表现，但由于土地的不可再生性，房地产的相对稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得商品房价格具有不同于一般商品价格的特征8。房地产价格形式包括两部分，一是地产价格，二是房产价格。地产价格按交易权能分为：土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格土地使用权抵押价格；按出让方式分为：协议地价、招标价格、拍卖价格；按出让权限分为：土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分：外销房价格、廉租房价格；按交货期限分为：现房价格和期房价格；按用途分为：工业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业性用房价格；按出售方式分为：出售价格、出租价格等。由此再加上房地产开发、建设、经营过程所耗费的全部社会必要劳动的因此房地产价格是在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值的货币表现，这样市场价格可能会大于、等于或小于住宅的真实价格，如果市场运行不是有效的、购房者和开发商的行为不是理性的、经济的，那么这样的市场价格就不能反映真实的价值，而会存在一定的泡沫9。按照马克思的生产价格理论，商品房价格是商品房价值的货币表现，并以价值为中心，受供求关系的影响，价格可用C+V+M的公式表示，C表示住宅生产过程中所耗费的物化劳动的消耗，也包括流通过程中部分所消耗的生产资料等物化劳动；V表示劳动者在生产过程中为自己创造的价值，也包括流通过程中创造的价值；M表示劳动者劳动为社会新创造的价值。因此，可将商品房价格简单表示为：房地产商品的价格=地价+建安成本+销售成本+合理利润+税费。2.2 价格形成机制我国的房地产价格机制是计划经济与市场调节相结合的混合价格机制，其具体表现为市场供求价格机制和生产价格机制10。2.2.1 市场供求机制市场供求价格机制认为房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。1. 房地产增量市场的供求规律增量房地产的价格是在增量市场上的形成是一个供求平衡的过程。从短期来看，房地产供给是相对稳定的，它不能立即适应已突然变化的需求，导致价格上涨或下降。因此，房地产短期无弹性。房地产的需求与供给相比具有动态性。在供求均衡条件下，如果需要突然增加，供给却不能增加，则价格上升，如果需求突然下降，过多的供给不可能转运到其他的地区销售，导致房地产价格下降。价格（或租金）的变化只能使现有房地产供给在需求者之间重新分配11。2. 房地产存量市场的供求规律在短期内，存量房地产的规律基本不变，其供给是一定的，供给缺乏弹性，房地产价格在需求的影响下反正变动。在长期内，房地产存量的规模随着时间的推移发生改变，存量价格的决定与短期相同，均衡价格是以需求和存量供给所决定的存量价格水平。2.2.2 放低产价格形成机制生产价格机制论生产价格机制论认为房地产价格由房地产的生产价格决定的，而生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式，由社会成本加平均利润构成。在资本主义条件下，通过部门间竞争，资本不断从利润低的部门向利润高的部门转移，导致利益平均化，等量资本不论其资本有机构成的高低，都获得等量利润，平均利润率的形成使价值转化为生产价格12。房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，而房地产生产价格形成机制则是以马克思的劳动价值及生产价格理论为基础的，所以，传统上认为两者是不相容的。但是它们是在不同层面上共同决定着房地产价格的运动，房地产的供求关系机制地产的供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两个基本因数。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短期变动和长期趋势，生产价格则是在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。房地产供求价格机制和生产价格机制是房地产价格运行机制的两个相统一的方面，是房地产价格运行外在机制和内在机制的统一13。2.3 房价影响因素分析住宅市场价格过高的合理性原因：亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：1. 自主性需求高涨（1）住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。（2）高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。（3）城市化进程的加速带来了许多自动性需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。（4）城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例14。由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长（一般超过一年），造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。2. 成本刚性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上2.成本刚性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨15。住宅市场价格过高的不合理性的主要原因：一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。1. 房地产泡沫的概念房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求（对于住房而言，就是居住需求）引起的，而是由于虚假的需求（对于住房而言如投资、投机）引起的，即形成了房地产泡沫。2. 房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。3 我国商品房价格过高的原因3.1 商品房供不应求根据经济学中价格理论的基本原理，商品的价格是由市场上供需双方共同决定的，商品房作为一种特殊的商品，其价格的决定遵循供求规律。理论上，商品房的价格在需求等于供给时产生，这样的价格是市场出清价：但是，在实际的经济活动中由于信息的不对称以及经济发展过程中各种因素导致的左动，供求不均衡是常态，实际交易价格往往会偏离均衡价格。随着经济活动的进行，市场机制会促使实际交易价格向长期趋势的方向调整，但实际交易价格在多数情况下都会与长期均衡价格水平存在偏差。在长期中，商品房均衡价格的变化趋势取决于商品房的基础价值，而商品房的基础价值是由市场中商品房需求和供给基本面的发展方向决定的，因此，决定商品房需求和供给基本面变化趋势的因素将会决定商品房价格的长期走向。在短期中，经济活动容易受到某些短期因素的冲击，例如突发性的经济、政治、社会和自然事件，政府的财政、税收政策变动等，经济活动本身也具有较大的波动性，例如经济的周期性引起经济基本面的变动等。因此，很多短期性因素或者说在短期中具有较大波动性的因素会对商品房需求或供给产生冲击，从而影响商品房的市场交易价格。从以上分析可以看出，无论是长期价格趋势还是短期中的实际交易价格的影响因素，都是通过影响商品房需求或供给来影响其市场交易价格，即供求机制是所有影响因素作用于商品房交易价格的基本途径。目前城市人口的增长是导致我国商品住房供不应求的直接原因。随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求的增加。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大约为800万套，但每年提供的商品房从来没有超过400万套。商品房仅能满足需求的40%50%，特别是外来人口导致大城市住房供不应求，例如北京、上海等。可见，我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。从长期来看，土地成本会影响房价进而影响整个房地产市场的供给。土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随着产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产品的价格影响。从长期来看，房价走势是地价走势的基本支撑；而在短期内，两者存在相互影响的关系。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是原因。3.2 政府的利益介入住宅公平性控制是政府行为。这一观点是城市经济与城市社会学研究的重要问题之一。让城市中的每一个居民有自己的住宅，是政府的责任和义务。商品房的价格与个人收入价值差异比较大，市场调节功能比较弱，同时，房地产开发周期较长，供求关系反应迟钝。所以，房地产业的政府干预在全世界范围来看都是一种普遍现象，即必须由政府进行干预，才能使房地产业向成熟发展。美国学者沃思在其著作中就指出：“打破房主相互牵制的困境通常需要政府干预”。但正如有学者所说的那样，随着改革开放进程的推进和市场经济体制的逐渐形成，中国社会的各个群体逐渐形成了一种过于强烈的经济利益冲动。“效率优先，兼顾公平”这一存在着如此明显和严重局限的提法，成为一定时期内精英群体的基本行为取向和政策导向，这就为许多严重的问题留下了隐患，包括为精英群体不恰当地利益扩张提供了某种合法性依据，使之容易越过合理的边界，造成类似于公权扩张、精英群体利益结盟以及种种腐败等现象；也会造成人们过分看重GDP问题，而轻视社会、经济、文化诸方面的协调发展等等。如一些地方政府出于对自身利益和经济政绩的追求，把主要精力放在了如何拉动GDP的增长上，由此引致出“GDP崇拜”、“政绩工程”、“面子工程”等，这也是造成我国典型的政府主导型经济的主要原因。据有关部门统计，近几年住宅产业对GDP的贡献明显，1999-2004年的6年间，住宅投资年均增长27.2%投资占社会总投资比重不断加大。为了追求经济政绩，一些地方政府在经营城市的理念指导下，自觉不自觉地对市场上的房价实施“逆向调控”，从而推动了房价的上涨。主要表现为：第一，政府对土地的垄断与操控。我国法律规定，各城市地方政府可以代表国家作为土地所有权人将一定年限内的城市土地使用权出让（租）给土地使用者，并且收取相应的土地出让金或地租，而获得一定使用年限的土地使用权者亦可将其再行转让。由此，我国城市就建立起了土地使用权一级出让市场和二级转让市场。但是在土地一级出让市场中，土地供给是高度集中的，唯一的供给方是城市地方政府。一些城市地方政府为了提高土地的使用效率，获取土地增值收益，还建立了土地收购储备制度，即所谓的“土地银行”，地方政府根据市场情况，可以适时征用、开发、储备、收购、收回和置换土地，从而造成了国家在土地一级市场上的垄断经营程度进一步提高。在这样的条件下，土地价格的完全自由竞争机制自然难以形成。再加上有些城市政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”的供地政策，导致稀缺的土地资源供不应求，而土地的供应量决定了房屋的供应量，决定了住宅的供求关系，从而影响了房价的升与降。第二，地方政府通过提高税费和土地出让金，推动了房价的上涨。我国目前实行的是土地批租制度，这样地方政府一次就可以拿到50甚至70年的租金，这样卖地就成为地方财政的主要来源。一些地方政府为了抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托儿”，与外地投标企业竞价，由政府操盘抬高地价，此外还要再向地产商收取名目繁多的“附加费”、“城市建设基金”和“公建配套费”等等。3.3 投资性需求上涨目前，尚未发现确切、权威的数据揭示我国投资性需求在总需求中所占的比例，但按照保守的推断，在大多数一、二线城市，该比例至少可以达到20（国际上将20为警戒线）以上。下面，我们借助租售比与空置率两个指标来分析我国房地产市场投资性需求的现状。（1）租售比。用每平方米使用面积的月租金除以每平方米建筑面积的房价，所得比值为租售比。2009年底，北京二手房租赁比例为1409，深圳市为1437，上海市为1515，位列前三甲，远低于国际上合理的租售比13001200，这就意味着北京、深圳、上海的购房者要将所购房屋分别出租34年、36年、43才能收回购房款。租售比数值如此之低，正是源于投资性需求过于旺盛，助推了房价快涨。租售比较低的城市不仅上述三个，其他一、二线城市如天津、广州、杭州、大连、青岛等也存在同样的问题。（3）空置率。空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。2008年我国商品房的空置率为9.5，与19942008年平均水平相比低13.68，但仍在合理的区域（10为警戒空置率）内。全国的商品房空置率并不算高，但全国的空置率的数据并不能说明问题，很多一、二线城市的空置率的数据远高于这个平均数。以北京与上海为例，据两市统计局数据，这两大一线城市2008年的商品房的空置率高达16.64与12，均超警戒空置率。过高的空置率不但存在于这两个城市，其他一、二线城市也有同样情况。我国的房地产市场中之所以存在如此强劲的投资性需求，与市场的供给结构也有着密切的关系，因为我国的房地产市场是一种供给锁定型市场结构，这是投资性需求产生的根本原因。2004年招挂拍制度的实行使我国房地产市场的土地供给转变为锁定状态，国家垄断了房地产开发用地的供给，是唯一合法的供给者，开始控制土地的供应量。自2004之后，将房地产当成投资品的人们大批增加，将房价抬高到非理性增长轨道，进入高房价阶段。从数据上比较，19982003年期间，我国商品房价格温和上涨，年均递增2.5；而在20042009年期间，我国商品房价格猛速上升，年均增长率高达15.57。这一差距的产生，正是供给锁定型房地产市场的形成所引致的必然结果。供给锁定、投资性需求与高房价。从上面的分析来看，土地供给锁定导致了投资性需求的大量产生，而投资性需求的大量产生又进一步导致了高房价的产生，三者之间存在一种递进关系。这一线索可以很清晰地描画出高房价产生的原因，让我们对高房价的产生有一个清楚的认识。另外，高房价的形成原因也正好印证了我们前面所提到的供给锁定市场结构所具有的重要特点之一需求偏向定价，在供给被锁定的情况下，价格的走势是由需求决定的。在我国的房地产市场中，刚性需求决定了价格的上行趋势，投资性需求在此基础上又“制造”出了高房价。3.4 建筑成本上涨翻开记录，铁矿石价格2004年上涨18.6，2005年暴涨71.5，2006年上涨19，2007年上涨9.5。2008年铁矿石价格已由国外钢厂率先达成一致：国际铁矿石基准价格将在2007年基础上增涨65%。毫无疑问，即使单以粉矿算，今年力拓79.88的涨幅，也超过了以往任何一年。因此，近几年，钢铁价格已经逐步攀升。国家发改委宣布：自2008年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元；自2008年7月1日起，全国销售电价每千瓦时平均提高2.5分钱。煤、电、油等能源价格上涨，导致钢材、水泥、砖等建材进一步上涨。在建筑主材涨价的同时，人力成本也在上升，以山东滨州普通小工为例，四年之前日工资不过20元30元，而现在已经是60元80元。在农村建房的建筑成本，其主要由建材费和人工费（承包费）构成。建筑材料近几年一路攀升，人工费也是涨了好几倍。现以山东省滨州地区博兴县大杨村为例来说明近五年房屋建筑成本的涨幅。该村近些年村民建房是这种四合院的样子，农村建房的一般程序是，村民首先向村民委员会申请宅基地（地块必须符合村里的建设规划要求），经乡镇政府批准后取得宅基地；然后村民将房屋建筑施工工程交给乡村小承包商，承包商总揽整个工程的建设，由承包商雇佣专业工匠（瓦匠、木匠等）和小工来具体施工；业主负责购进物料和施工监督。总建筑成本（工程承包费和建筑材料费）如下表所示，从2003至今已经翻了两番总额已经超过了10万元。虽然农村居民住宅成本不包括土地价格以及各种税金等费用，但是总建筑成本自2003年至今也已经翻了两番，相对于农民普遍较低的收入，十万元已经是个天文数字，不少农民抱怨“盖房子是越攒钱越盖不起”。当前建筑材料价格上涨和人工费的上涨导致的建筑成本上涨，对农民自住房的建设影响是很大的。从2010年开始，建筑材料的价格已开始上扬，比如钢材，一度涨到了52005300元/吨，现又回落到5100元/吨，但也比原来3000多元/吨仍上涨了80%左右。水泥也涨到4000多元/吨，同时建筑工人的人工成本也有所增加，此外，配套要求的提高也相应增加了成本开支，加上银行信贷政策的收紧等等，种种因素都促使开发成本有所提高。比如佛山两限价房地块自2006年推出之后，到目前为止仍没有面市迹象，佛山限价房迟迟没有面市的很大一部分原因在于，当时限定的销售价格过低而建筑成本又不断上升使得工期一拖再拖，开发商坦言，这样的工程根本没有钱赚，如果限定的价格还是保持不变的话，限价房很难继续开发下去。按照以前的习惯一些开发商通常会选择在年初进行打桩，因为年初钢材价格相对便宜，但是今年的钢价一路攀升，毫无停歇的意思，其他的建筑材料例如木材、人工等也在上涨，开发成本的不断增加，已让一些小开发商对钢材市场产生了观望态度，打算稍微延期一段时间开工。但这种观望并不会延续很长的时间，因为时间太长，对于开发商的资金回笼会有影响。4 2011年我国房价出现下降的原因4.1 行政手段调控2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，也称“新国八条”，其中一个政策措施是：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。这个政策措施再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，限贷政策的层层加码，波及的范围也越来越广，再加上限购叠加效应，楼市观望气氛日益浓厚，交易量持续低迷，投机、投资性交易逐渐被挤出市场，一定程度上促使房价下降。4.2 财政货币税收政策调控不仅如此，自2011年以来，中国一直实行相对从紧的货币政策，不仅在年内多次上调存款准备金率，同时还于2011年2月9日加息，这一系列的措施该对房价起到很好的调控作用，使得房价实现理性回归。根据国家统计局统计2012年2月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格指数如表3，环比有45个城市下降，持平的城市有21个，只有4个城市的房价环比出现上涨，且环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%；同比价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。4.3 土地政策调控2011年3月，国土资源部发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高的价格的情况。通知中说，今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点。要“控价格、防地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，严防出现高价地。2011年7月7日，国土资源部、监察部共同召开2010年度土地矿产卫生执法检查工作电视电话会议，通报处理了有关地方违反土地管理法律法规的责任人员。给予44名地方政府负责人、29名国土资源管理部门负责人纪律处分。问责涉及地方官员，大都是三、四线的城市及城区。5 针对房价过高应采取的对策及建议5.1 建立良性竞争环境的房地产市场国家支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团；严格规范房地产项目转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新批报。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为；坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及制定中介服务机构的行为；加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房；对控制最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。通知对进一步整顿土地市场秩序提出要求。严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，禁止任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。5.2 适当调整现有房地产贷款方式将房地产信贷业务的市场营销职能和客户维护职能进行分离，将对法人单位的房地产开发类贷款和对自然人的个人住房贷款业务分离，目的是形成内部制约关系，强化内控防范风险，理顺分销渠道，提高市场竞争力。设立专门的信贷业务营销部门，可以营销所有的银行信贷业务，该部门对市场份额、业务拓展计划和客户质量负责；根据房地产开发类贷款和个人住房贷款的不同，分设房地产金融客户部和个人住房贷款中心两个独立的房地产信贷业务维护部门，该部门对业务操作风险、贷后监制、银行提供服务的质量负责。实施功能模块化的业务办理方式，市场营销部门负责市场分析、客户争取、接受客户质询、服务推介、受理业务、贷款初审、客户评级、授信申报、签订合同等“贷款”环节工作；客户维护部门负责在信贷业务审批后接收有关受理