租房合同纠纷处理.doc

租房合同纠纷处理 导语：如何解决合同纠纷?需要根据合同法来处理又或者通过仲裁调解小法庭防止纠纷如何选择解决合同纠纷方式?要考虑双方关系纠纷方的参与感情程度速度和信息下面小编带来租房合同纠纷处理的方法希望给你带来帮助！ 所有合同无论写得多么详细准备得多么充分仍会很容易发生某种形式的纠纷和分歧事实上想要预见到买卖双方可能发生的每个分歧之处来达成谈判是不可能的总的来说合同的性质越复杂涉及金额数目越大越有可能在将来因解释合同中的术语和条件意见不同而发生纠纷因此采购主管必须要预见这些冲突发生的潜在因素并在冲突发生时做好采取适当的解决办法的准备 可能解决合同纠纷分歧最简单的方法就是争议双方直截了当坦率地面对面的谈判通常各方也要考虑与纠纷有关的其他因素虽然这些因素不在纠纷之中例如：如果买卖双方在合同的某些语句条款的解释和送达条件的认同上存在分歧那么或许他们可能会在合同其他项目和条件如价格方面进行合作 一、法律选择 解决合同纠纷的传统方法是基于合同法它提供了一个合法权限在这个合法权限内公平的法官能够听取当时案件的实际情况做出有利于一方或双方的判决由于解决纠纷的不确定性、费用和所需的较长时间许多采购方和供应商喜欢避免诉讼过程以其他方式处理纠纷把纠纷带入法律系统被认为是最后一种途径并非解决合同纠纷的最佳方法 当法律选择使人精疲力尽时双方可能会意识到法律选择是不合适的这种情况下如果没有其他方面的额外帮助双方是不可能在良好的诚信基础上达成关于此争论的可接受的解决方案 二、仲裁 对纠纷服从一个或多个公平者的意见即各方要遵从仲裁者的决定起用外来的仲裁者或第三方来帮助解决合同纠纷是近来发展最快的解决纠纷各方冲突的方法由于各方不能达成解决纠纷的谈判情感因素可能会妨碍检查引起纠纷的真正根本的原因；惟一的解决方法就是仲裁如果能正确地开始和处理仲裁可被用于保护纠纷各方的利益因为它的费用不高用时较短保护隐私是一种对各方来说都很合理的方法 当订立和谈判购买合同时许多采购主管一般会在采购订单或其他合同文件的通用条款中包括仲裁条款这样条款要说明纠纷各方如何选择一个合适的仲裁者和纠纷的仲裁形式确保仲裁者的观点结合纠纷双方的意见是很重要的要记住一点就是对潜在纠纷提前进行充分安排能够在冲突发生时防止出现重大问题当然说明仲裁地点和处理仲裁意见是一个好主意特别是当纠纷涉及不同国家和地区的公司和个人时 采购主管如果希望他们在与供应商的交易过程中占有优势就必须了解有关约束性仲裁的几点注意事项： 1、采购方不能依据合同中仲裁的规定来行事特别当供应商合同中不含有这样的仲裁规定时 2、如果供应商的合同中含有仲裁规定而采购方的合同不含有且采购方并不想以此为依据时那么供应商不能以此为依据 3、只有双方的合同都有仲裁规定时仲裁才能变成一致同意且有效力的解决方式 三、其他解决冲突的形式 随着越来越多的买卖双方采用仲裁方式许多不同形式的解决冲突的方法也已出现 1、调解当人们考虑仲裁过程时通常想到的是在冲突双方之间调解以促进和解、最终解决或折中调解调解者的责任包括倾听双方提供的事实以适当的文件和其他证据为裁决依据给出判决以解决纠纷双方的合法权益调解与仲裁不同之处在于仲裁强加给纠纷方有强制力而在调解过程中纠纷方可对调解人的决定保留他们的权利 2、小法庭实际上根本不是一个法庭小法庭是一种举证包括纠纷双方经理人信息交换的形式执行者听取双方的举证然后他们尝试通过与对方谈判解决纠纷由于小法庭通常比谈判的其他形式更复杂只有当纠纷很明显和非常复杂时才会使用小法庭这个方法的优点是它把潜在的法律冲突转化成商业决定并促进双方今后的关系 3、防止纠纷这是纠纷诉讼的最后一个变通的解决方法其中的关键因素是合作的商业关系如长期的合同双方、伙伴关系的战略同盟等当合同方一开始就同意防止纠纷那么一个在纠纷诉讼之前的谈判、调解、仲裁的计划表或协定会在协议中进行规定和具体描述 四、选择合同纠纷解决的方法的考虑因素 当决定用种解决纠纷的方法时要考虑几个因素： 1、纠纷双方的关系如何这是最先考虑的因素当双方关系在发展并预计有很好的前景时双方更愿意通过能保持良好关系的方法解决纠纷方法选择的依据要根据买方偏好的结果方式进行 2、纠纷方的参与纠纷方的参与对成功地通过谈判、调解、仲裁、小法庭和等方法解决纠纷是很重要的只有各方积极参与其结果才是更公平、更无伤害的 3、负责人所表现的感情程度如果有生气和挫折等很强烈的情感那么诉讼的整个费用、时间、资金、精力的花费和消耗都要比原先预计的高出很多 (1)和解 和解是指当事人因合同发生纠纷时可以再行协商在尊重双方利益的基础上就争议的事项达成一致从而解决纠纷的方式和解是当事人自由选择的在自愿原则下解决台同纠纷的方式而不是合同纠纷解决的必经程序当事人也可以不经协商和解而直接选择其他解决纠纷的途径 (2)调解 凋解是指在第三人的主持下通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷调解有两种方式： 一是人民调解委员会调解当事人发生合同纠纷可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解 二是行政调解主要特指工商行政管理机关居中对合同当事人的纠纷进行调解申请行政调解的纠纷必须具备以下条件：申请人必须是与本案有直接利害关系的当事人有明确的被申请人、具体的调解请求和事实根据；符合工商行政管理机关受理案件范围的规定但已经向人民法院起诉的或者已经向仲裁机构申请裁的从及一方要求调解另一方不同意调解的调解申请不于受理 双方当事人接受调解达成协议的应当制作调解协议书当事人即应当按照调解协议书履行各自的义务由于调解协议书不具有法律强制力一方当事人不履行的对方当事人不能就此请求人民法院强制执行但可以采用其他方式来解决争议 (3)仲裁 仲裁是指发生合同争议的双方当事人根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式仲裁具有“准司法”性质仲裁机构作出的仲裁裁决具有法律效力当事人应当履行 (4)诉讼 诉讼是指合同纠纷发生后当事人如果没有仲裁协议任何一方均可以向人民法院提起民事诉讼请求人民法院对合同纠纷依法予以处理这是解决合同纠纷的最常见方式合同纠纷经人民法院审理并作出判决后当事人对人民法院作出的发生法律效力的判决书调解书必须履行拒不履行的另一方当事人可以申请人民法院强制执行 合同必须严守是合同法上的一项基本原则但是当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权以便从合同的束缚中解脱出来 在房屋租赁合同关系中除当事人约定外根据合同法的有关规定双方在以下情形下享有合同解除权： 1.承租人的解除权 在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)致使承租人无法使用或者利益受到重要影响或者在相当期间内不能进行使用收益的或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同合同法第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同”合同法第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同” 合同法第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度我们认为对于租赁房屋的瑕疵不论是物的瑕疵还是权利瑕疵只要符合合同法第九十四条第(四)项规定承租人可以主张解除合同对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的应满足以下要件： (1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度但是如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的则该障碍即使未达到严重程度也应允许承租人解除合同 (2)出租人不于催告的期限内进行修缮但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的则无需催告即可主张解除合同合同法第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”但应注意的是其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度在此种情形下即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵也不影响其解除合同这一点与一般的合同解除规则不同其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康对此条作相反解释就是如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的承租人将不得主张解除合同 2.出租人的解除权包括： (1)承租人违反约定方式或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的合同法第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失” (2)承租人迟延支付租金经出租人催告仍不于催告期限内支付租金的合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的出租人可以解除合同” (3)承租人未经出租人同意将租赁房屋转租于第三人的合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同” 3.双方均有的解除权 不定期的房屋租赁合同双方均可以随时解除合同合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人” 实践中因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多处理此类纠纷时应注意： 1.当事人有约定的从其约定；没有约定的则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同否则将构成违约 2.合同的解除并非因符合解除条件而当然发生而应以有解除权的一方行使为必要这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同