毕业设计（论文）-我国房地产中介服务发展研究.doc

毕业论文(设计) 题 目： 院 （系）： 专 业： 班 级： 学 号： 姓 名： 指 导 教 师： 0 本科生毕业论文(设计) 承诺书 论文(设计)题目 论文(设计)作者姓名 学号 1本人承诺如实写明本论文(设计)所引用资料的来源； 2本人承诺独立完成本论文(设计)的写作，保证不存在任何剽 窃、抄袭他人学术成果的现象； 3本人同意/不同意将本论文(设计)作为学校的信息资料使用。 （）A.同意 （ ）B.不同意 本人对以上承诺负完全责任。 论文(设计)作者签名 2015 年 5 月 8 日 注：承诺书填写的期限为 2015 年 5 月 8 前。 1 毕业论文(设计) 任 务 书 题 目： 院 （系）： 专 业： 工 程 管 理 班 级： 学 号： 姓 名： 指 导 教 师： 2 毕业论文(设计)的目的与意义 1.检验学生掌握所学专业理论知识的程度,培养学生综合运用所学专业理论知识分析、 解决实际问题的能力。 2巩固、深化和扩大学生所学的专业理论知识。 3学习和掌握调查研究、查阅文献和收集资料的方法，锻炼学生科学的思维方法，培 养学生的科研和学术能力。 4培养学生独立思考和独立工作的能力，引导学生树立理论联系实际的学风。 毕业论文（设计）应完成的工作 1.确定选题。学生应在院系当年公布的本专业参考选题中选择毕业论文（设计）题目，或在符合毕 业论文（设计）选题要求情况下将自己所学专业中感兴趣的问题作为毕业论文（设计）的题目。 2.收集资料。学生应在指导教师的指导下，查阅参考文献，进行调查研究，了解本选题的意义及国 内外研究状况。 3.撰写开题报告。学生应按照规定的格式撰写开题报告，并接受指导老师开题指导。开题报告应送 交指导老师审阅，指导老师填写指导意见、院系进行开题检查后方可进行论文写作。 4. 完成毕业论文(设计)初稿。学生在指导教师指导下，撰写文献综述和毕业论文（设计）初稿。 学生在撰写毕业论文(设计)初稿过程中，除定期接受指导教师指导外，还应和指导教师保持联系，遇有 疑难问题及时请教，将指导教师的指导意见切实体现在毕业论文(设计)初稿的写作中。 5.接受中期检查。学生按学校规定的时间，配合院系、指导教师做好毕业论文(设计)的中期检查工 作。 6. 完成毕业论文(设计)。学生完成毕业论文(设计)初稿后，送交指导教师审阅，根据指导教师的 意见，进行充实、修改、完善，最后定稿。 7.送交老师评阅。毕业论文(设计)完成后，学生应在规定的时间内，送交指导教师和评阅教师进行 评阅，并积极配合院系、指导教师、评阅教师做好毕业论文(设计)的评阅工作。 8.参加论文答辩。毕业论文(设计)经指导教师和评阅教师评阅后，分数在 60 分以上者方可进行答 辩。参加答辩的学生应在已完成的毕业论文(设计)基础上，按照学校有关答辩的要求， 充分准备，认 真答辩。 3 毕业论文（设计）进程的安排 序 号 阶 段工作内容时 间 1 开题准备 下达任务书；院系公布参考选题供学生参考；确定论文 选题； 召开论文写作指导会 ,确定论文指导教师。 2 撰写开题报 告 学生在指导教师的指导下撰写开题报告。 3 开题检查院（系）组织检查，决定是否允许学生开题。 4 教师指导 指导教师在本时间段内指导学生不少于两次，并分别 填写指导教师记录表（一） 、 （二） 。 5 中期检查 教务处组织检查，了解和掌握各院（系）毕业论文各 项工作进展情况及完成质量。 6 教师指导 指导教师在本时间段内指导学生不少于两次，并分别 填写指导教师记录表（三） 、 （四） 7 完成并提交 论文正稿 学生在指导教师的指导下完成毕业论文撰写，并提交 论文正稿。 8 论文评阅 指导教师、评阅教师分别对学生的毕业论文进行认真 评阅并打分。 9 答辩院（系）组织答辩。 任务执行日期： 自 2015 年 月 日起，至 2015 年 月 日止。 学 生（签字） 指导教师（签字） 院长（主任）（签字） 0 目录目录 导言.1 (一)研究的背景和意义.1 （二）现有文献综述.2 （三）研究方法描述.3 1文献归纳法.3 2. 案例研究法.3 3定性分析与定量分析.3 一、房地产中介基本理论概述.4 （一）房地产中介概念及类别.4 1房地产中介概念.4 2房地产中介类别.4 （二） 房地产中介特点.5 1服务性.5 2. 非连续性和流动性.5 3. 灵活性.5 二、当前我国房地产中介服务行业存在问题及原因分析.6 （一）我国房地产中介服务行业的现状.6 （二）我国房地产中介服务行业存在的问题.6 1盲目入市, 竞争力不高.6 2专业化水平低.6 1 3经营失信，社会信誉度低.7 4企业规模较小，抗风险能力差.7 5法制不健全.7 6诚信不足.7 7房地产中介服务“阴阳合同”的存在.7 8房地产中介机构挪用客户资金.8 9通过欺诈手段赚取差价的行为.8 三、我国房地产中介服务行业良性发展解决对策.9 （一）完善法律法规的制定，加强政府部门及行业协会监管.9 1强调政府部门核心作用，完善法律法规的制定.9 2整合政府监管职能，促进房地产中介有序健康发展.9 3协调政府部门、行业协会、中介企业间合作，建立诚信制度.9 （二）提升中介行业内部管理能力，促进中介行业良性发展.10 1. 树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任.10 2. 提高人员素质，提供专业规范的服务.10 3. 加强行业自律组织建设.10 4. 通过创新与并购联合，提供全面的高质量服务.11 5. 推广实行计算机信息化和网络化管理.11 6. 增加中介行业透明度，提升客户认知度.11 7. 规模化经营增强竞争实力.11 8. 制定国际化发展目标.12 2 结 语.13 参考文献.14 谢辞.15 0 我国房地产中介服务发展研究我国房地产中介服务发展研究 摘摘 要要 随着我国房地产业的发展，现在房地产二、三级市场日趋活跃，包括房地产估价、房地产 经纪和房地产咨询等活动在内的房地产中介服务业，在我国也从无到有并快 速发展。但我 国的房地产中介毕竟发展历史不长、经验不足、经营落后，使其在迅速发展的同时也显现 出不少问题。因此，分析我国房地产中介的现状和行业发展趋势，制定房地产中介服务业 的发展战略是现阶段我国相关政府部门和房地产企业面临的核心问题。 关键词关键词 房地产中介服务行业房地产中介服务行业 发展现状发展现状 问题问题 对策对策 RealReal estateestate intermediaryintermediary servicesservices developmentdevelopment researchresearch inin ourour countrycountry AbstractAbstract Now with the development of Chinas real estate industry, real estate secondary and tertiary market has become increasingly active, including real estate 1 appraisal, real estate brokerage and real estate consulting activities, real estate intermediary services, also from scratch and rapid development in our country.But, after all, in Chinas real estate intermediary development history is not long, inadequate experience, management backward, in the rapidly developing at the same time also revealed many problems.Therefore, analyzes the present situation of our country real estate agents and industry development trend, our country at present stage is to formulate the development strategy of real estate intermediary services related government departments and the real estate enterprises core problem. KeyKey words:words: RealReal estateestate intermediaryintermediary serviceservice industryindustry CurrentCurrent situationsituation ofof thethe developmentdevelopment problemproblem countermeasurescountermeasures 2 我国房地产中介服务发展研究我国房地产中介服务发展研究 导言导言 (一一)研究的背景和意义研究的背景和意义 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市 场中都占有很重要的地位。自 20 世纪 90 年代初开始发展起来的，随着房地产 市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高 速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民 生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一， 而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。 随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构 如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产 中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易 的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了 多元化的中介服务，促进了房地产 交易的专业化、规范化运作;另一方面，由 于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱 无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。 伴随着港台地区及国外房地产中介企业进入我国市场，带来了先进的管理 理念的同时，也对国内房地产中介企业形成冲击。由于我国房地产中介行业起 步晚，在执行标准、执行准则、专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经 验管理体系等方面还处于探索阶段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力， 与国际规则的要求和发达国际成熟的房地产中介服务体系相比，存在着不小的 差距。研究我国房地产中介服务发展，分析现状，剖析原因，总结对策显得尤 为重要。只有健全和发达的房地产中介组织，才能提供准确的信息及专业化的 服务；才能加速房地产流通，促成房地产交易的成功；才能保证市场经济健康 运行，促进国民经济的发展。 3 （二）现有文献综述（二）现有文献综述 李巍（2011）房地产中介行业发展前景预测，对于目前房地产中介行业的 发展无序，企业规模小，从业人员良莠不齐，法律法规不健全等现状，提出连 锁经营。 申金星、张志强（2012）中国房地产中介行业发展的探索，提出房地产中 介专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等问题，需要加强从业 人员素质，以及建立健全相关法律法规。 高波（2007）现代房地产经济学导论，沿着房地产、房地产业、房地产市 场、房地产经济运行的政府职能这一线索，以房地产经济运行为主线，分析了 房地产业成长的条件和规律；研究了房地产市场的运行机制和房地产供求、价 格机制。 岳昉（2005）中国房地产中介组织运营与管理模式研究，文章在国内外现 有研究的基础上,结合我国房地产中介组织的发展现状,借鉴发达成熟地区和国 家房地产中介组织运营管理模式经验,从理论和实践方面对我国房地产中介组织 运营管理模式进行了较全面的分析和阐述,提出了我国房地产中介组织运营管理 模式发展路径与政策取向。 王德起（2001）房地产中介，探讨房地产中介业产生的渊源和发展的轨迹， 介绍房地产中介的基本知识和基本理论；全面描述有关技术要点和操作程序， 其中房地产中介的核心内容房地产经纪；提出企业自身内部管理、政府管 理以及同业组织管理。 赵善嘉（2007）房地产经营中介员，介绍房地产相关制度与政策、房地产 市场营销、房地产经营策划、房地产合同与税费、房地产估价、信息网络技术 在房地产经营管理中的运用等。 王庆富（2002）我国房地产中介代理业的发展方向，我国房地产中介代理 业存在的问题房地产中介(也称房地产中介服务)是指在房地产市场中专门提供 信息咨询、投资策划、价格评估、经纪代理、抵押担保等业务, 为交易双方服 务,从而收取佣金的行为。其中我国房地产中介代理业作为第三产业的服务业, 相对于西方发达国家房地产中介业上百年的成熟发展才刚刚起步,还存在许多问 题。 基于以上作者的观点和分析论述，对市场调研行业有了深入了解，对于本 人文章的开展有着一定的启发和帮助。 4 （三）研究方法描述（三）研究方法描述 1文献归纳法文献归纳法 在阅读大量的国内外相关的文献后，进行分类整理，科学的选取了相关文 献资料，将各文献中的资料有机的结合在一起，从而使对房地产中介服务问题 与对策的研究更加深入。 2. 案例研究法案例研究法 根据搜索到的文献，结合其中的案例对房地产中介服务行业的问题、问题 产生的原因和解决对策等方面进行研究分析，并针对原因提出优化房地产中介 服务行业的具体建议。 3.定性分析与定量分析定性分析与定量分析 依据统计数据，建立表格，并用表格分析对象的各项指标及其数值来做定 量分析；凭分析者的直觉、经验，凭分析对象过去和现在的延续状况及最新的 信息资料，对分析对象的性质、特点、发展变化规律作出判断来做定性分析。 并将二者结合，深入研究问题的原因，做出合理化建议。 5 一、房地产中介基本理论概述一、房地产中介基本理论概述 （一）房地产中介概念及类别（一）房地产中介概念及类别 1房地产中介概念房地产中介概念 市房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民 经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施。为房地产中介 业的发展注入了新的生机和活力。随着城乡居民住房消费的旺盛需求，我国经 济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗 目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。 房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产 估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统 计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环 境等知识。 房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土 地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅 指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一 项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产 物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一 个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之 后才开始的。 房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。房地产服务业 又可以分为房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等)和 物业管理业。 2.房地产中介类别房地产中介类别 房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪 是目前三种比较重要的形式。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术 等方面咨询服务的经营活动。从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机 构。房地产咨询的内容主要有：包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格 以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况， 以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。对于房地产法规、政策问题以及办 6 理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。代理研制房地产方面的可 行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。 房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。房地产 评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交 易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双 方牵线搭桥，提供服务促成交易。 （二）（二） 房地产中介特点房地产中介特点 1服务性服务性 房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、 估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标 志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有 货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介 代理和相关服务。 2. 非连续性和流动性非连续性和流动性 房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户 提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种 关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一 旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。房地产中介机构就 再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特 点容易引发两类问题：（1）是导致部分房地产中介机构忽 略自身的责任，在 提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意 损害委托方的利益；(2)是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方 通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人可能 被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致 代理商的佣金无法兑现等。 3. 灵活性灵活性 房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象 之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约， 从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和 7 交易方式的限制。 二、当前我国房地产中介服务行业存在问题及原因分析二、当前我国房地产中介服务行业存在问题及原因分析 （一）我国房地产中介服务行业的现状（一）我国房地产中介服务行业的现状 进入 2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖,处于低迷状态的房地产中 介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中 介市场的成交价格和成交量与 2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市 场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐 渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角 度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。 由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。目前 中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房 地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。同时，受楼市调控政策 的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低 收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。市场需求的存在是房地产中介及其 从业人员发展最强大的动力；从中介资金监管的现状来看，鉴于保护客户 购房 资金安全的必要性，建设部与人行于 2007 年 1 月颁布了关于加强房地产经纪 管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知 ，其后各省市根据自身实际 情况也制定了具体实施细则。但仍有不少地区很不规范，仍由中介机构代为托 管交易资金。 （二）我国房地产中介服务行业存在的问题（二）我国房地产中介服务行业存在的问题 1盲目入市盲目入市, 竞争力不高竞争力不高 我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场 刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制 度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产 中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服 务项目单一、整体从业素质低等问题。 2专业化水平低专业化水平低 房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知 识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地 8 产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧， 同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的 国家对中介行业人员从业都有专门规定。 3经营失信，社会信誉度低经营失信，社会信誉度低 我国目前市场调研公司主要是通过报刊资料、历史资料、入户访问、实地 调查、街头访问、电话调查、邮寄调查、伪装客户凋查、日记式调查、固定样 本跟踪、市场观察及记录、消费者座谈会、专业人士座谈会、专家访谈、消费 者家访等一些传统的方法和途径获取所需数据。在互联网已经对人们的生活、 学习、工作产生越来越大影响的今天，它还没有被我国多数市场调研公司所利 用。 4企业规模较小，抗风险能力差企业规模较小，抗风险能力差 据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业 人员数在 10 人以下的占 80%; 超过 50 人的占 4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少 数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有 实行 专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、 信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄， 也造成了企业 抵抗风险能力的不足。 5法制不健全法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场 经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有 关的法规主要有：国家计委与建设部下发的关于房地产中介服务收费的通知 ， 1996 年建设部的城市房地产中介管理规定 ，另外还有一些地方性法规。这 些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系， 致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不 明、法律责任不清、行业解释不清楚。 6诚信不足诚信不足 一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子， 在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超 过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。 这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康 9 发展。 7房地产中介服务房地产中介服务“阴阳合同阴阳合同”的存在的存在 所谓“阴阳合同” ，是指在一次交易过程中 签订两份不同的合同，达到逃 避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理，争取客户 资源，引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普遍， 其中， “阴合同”显 示的是买卖双方真正交易的价格， “阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格， 达到少交税费的目的。 “阴阳合同”的存在扰乱了房地产买卖市场，表面上看， 达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的，但“阴合同”是不受法律保护的， 一旦买卖双方发生了纠纷，只 能以低价格的“阳合同”为准。 8房地产中介机构挪用客户资金房地产中介机构挪用客户资金 由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有 资金之 外，还有大批的客户的资金沉淀，主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由 中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。 这 两方面的资金积累在一起，数量巨大，与中介机构的自有资金混在一起，为 其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂，客户 的利益便会 遭受重大损失。 9通过欺诈手段赚取差价的行为通过欺诈手段赚取差价的行为 受利益的刺激， “吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。 “吃差价” 手段 主要有：要求卖房者压低价格出售，对买房者高价卖出，有意隔绝买卖双 方信息，从中赚取差价；用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售；在办理 租赁业务时， 采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金，或者低价 租赁房屋再高价租出等方式获得差价。 “吃差价”的行为使得中介机构在短时期 内能积累大量的资 金，严重侵害了客户的权益。 10 三、我国房地产中介服务行业良性发展解决对策三、我国房地产中介服务行业良性发展解决对策 （一）完善法律法规的制定，加强政府部门及行业协会监管（一）完善法律法规的制定，加强政府部门及行业协会监管 1.强调政府部门核心作用，完善法律法规的制定强调政府部门核心作用，完善法律法规的制定 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采 取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要 政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运 用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展 的速度、规模和结构 进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。 制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。 修订、调整和充实与房地产中介基本法衔接配套的法规或规章，优化法律结 构， 完善法律体系。 在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条 文，增强法律法规的适用性和实效性。 2.整合政府监管职能，促进房地产中介有序健康发展整合政府监管职能，促进房地产中介有序健康发展 政府要严格市场准入，创设资格准入制度，对于不具备执业资格的企业和 个人不允许从事房地产中介行业。加强行政监管力度，建立房地产中介企业诚 信档案，对 房地产中介机构实施动态检测和监管，利用全国联网的信用档案对 中介机构及其从业人员实施行为监管。严格激励和惩罚措施，对诚信经营的房 地产中介机构实施政策优惠，对违规操作的机构和人员给予暂停代理业务、公 开曝光直至吊销资质的处罚，同时将处罚结果告知工商、税务、物价部门，设 立诚信档案。政府要加强部门间的协调沟通，改变多头管理的现象，提高监管 效率，同时大力发挥行业协会的监管作用。 11 3.协调政府部门、行业协会、中介企业间合作，建立诚信制度协调政府部门、行业协会、中介企业间合作，建立诚信制度 对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市 场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介 企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力 度，这是培育房地产中介诚信的前提。 行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能， 制定行业自律公约，开展行业。 内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促 进全行业整体素质的提高 （二）提升中介行业内部管理能力，促进中介行业良性发展（二）提升中介行业内部管理能力，促进中介行业良性发展 1. 树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任 树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有 力的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中 占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地 加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争 中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范 的中介企业将被市场无情淘汰。 2. 提高人员素质，提供专业规范的服务提高人员素质，提供专业规范的服务 一流的人才做一流的事业，即使企业的财务资源丰富，实施一项好的经营 计划的关键仍是有效的人力资本。房产中介行业由于发展历史短，人才后备不 充足，这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本，因而企业决 策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造 具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予 长期激励，比如使之享有一定比例的剩余索取权。而且消费者要买房租房，之 所以找中介商代理，是相信他们可以提供准确的、全面的信息和专业的服务， 这主要有两方面的要求：一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操 作水平。 因为消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要 提供相关的房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续 办理等信息的专业咨询。只有能够不断地为经纪人提供专业培训的企业，才能 够为客户提供更专业化的服务，才能够使客户对其有较高的度满意，从而吸引 客户并且保留客户，确立自 身的竞争优势。 12 3. 加强行业自律组织建设加强行业自律组织建设 借鉴发达国家房地产市场发展经验，政府部门要逐渐与房地产行业协会分 离，使行业协会真正成为为房地产中介机构提供服务和进行规范化管理的组织。 要加快行业协会自身建设，改进行业协会运作机制，通过制定行业自律公约、 完善内部培训等方式，提高协会专业水平。行业协会要严格要求内部成员，做 好内部成员的资格审查和培训工作，提高内部成员的业务和专业水平。同时， 行业协会要制定内部职业道德规定，加强对内部成员职业道德的检查，并设立 诚信档案，加大违规处罚力度。 4. 通过创新与并购联合，提供全面的高质量服务通过创新与并购联合，提供全面的高质量服务 客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、 装 饰装修等多方面的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全 面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，降低消费者的交易成本，谁 就能够赢得客户，提高知名度。而且房地产中介企业应该保证有足够的房源， 因为任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别 的客户。这就在客观 上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、 资产重组、资源合理配置。 5. 推广实行计算机信息化和网络化管理推广实行计算机信息化和网络化管理 将 IT 产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络 体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中 介服务相 关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科 技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。 6. 增加中介行业透明度，提升客户认知度增加中介行业透明度，提升客户认知度 增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活 动中，必须做 到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片； 公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者代理的服务内容及佣金 标准；公开消费者申 投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售 信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消