（环境科学专业论文）成都市中心城区地价监测及预警研究.pdf

文章对成都市区地价监测预警的实证研究结果是：目前成都市市区地价 水平基本合理，与其社会经济发展水平相适应，但内部不同用途地价水平发展 速度不一。地价水平将继续稳步攀升，短期内不会有大的警情出现。 关键词：城市地价地价监测地价预警成都 a b s t r a c t s i n c e1 9 8 0 s ，t h ec i t yl a n du s i n gs y s t e mr e f o r mh a v ed e e p e n e d u n c e a s i n g l y ，t h ec i t yl a n dg r a d u a l l yc h a n g et h ef r e e ，u n l i m i t e du s i n g t op a i d ，l i m i t e d t h eb u i l d i n go fc h i n al a n dm a r k e th a su n d e r g o n ea p r o c e s s e ss u c ha sc o l l e c t i n gs t a t e o w n e dl a n du s i n gt a x ，t h et r a n s f e r o fc i t i e ss t a t e o w n e dl a n dr i g h t t h ee x p l o i to fc o m m o d i t yh o u s e sa n d s om a n yr e f o r m s t h el a n dp r i c eh a sb e c o m et h ei m p o r t a n tw a ya n dt o o l o nl a n dm a r k e t ，f o rf o r m u l a t i n gr e a s o n a b l el a n dp r i c ep o l i c y ，t h e g o v e r n m e n tm u s tm a s t e rf u l l yt h e l a n dp r i c ed y n a m i cc h a n g ea n dt h e s p a t i a ld i s t r i b u t i o n t h e r e f o r e ，e s t a b li s h i n g t h ec i t yl a n dp r i c e m o n i t o r i n gs y s t e mb e c o m e sn e c e s s a r y c h e n g d , uc i t yh a sc o m p l e t e dt h e u r b a nl a n dc l a s s i f i c a t i o ni n2 0 0 0 c o m p l e t e dt h el a n dp r i c ed y n a m i c m o n i t o r i n gs y s t e mi n2 0 0 3 t h el a n dp r i c ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mh a s p r o v i d e dt h ei m p o r t a n tb a s i sf o rm a s t e r i n gt h ec i t yl a n dm a r k e tp r i c e l e v e l ，m a n a g i n gt h ec i t yl a n da n dk e e p i n gt h el a n dm a r k e ti nah e a l t h a n ds t a b l el e v e l t h i sp a p e rb a s e do nt h ec i t yl a n dp r i c ed e v e l o p m e n tr e a li t yb o t h h o m ea n da b r o a d ，u s i n gt h et h e o r i e sa n dm e t h o d so fe c o n o m i ce a r l y w a r n i n ga n dr e a le s t a t em a r k e te a r l yw a r n i n g a c c o r d i n gt om a n ys c h o l a r s o nl a n dm a r k e te a r l yw a r n i n gr e s e a r c ht h o u g h t s ，p a p e rv i g o r o u s l y e x e r t e dt h et h e o r i e st oc h e n g d uc i t yl a n dp r i c em o n i t o r i n ga n dt h e m a r k e te a r l yw a r n i n g t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t os i xp a r t s t h ep a r to fi n t r o d u c t i o nm a d e ad e t a i l e da n a l y s i so f t h er e s e a r c h sb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c e 。 s u m m e du pt h er e s e a r c hd y n a m i c so ft h e o r i e sa n dt e c h n o l o g i e so f m o n i t o r i n ga n de a r l yw a r n i n g ，t h es e c o n dp a r ta c c o r d i n ga st h er e a l i t y o fc h e n g da ，a n a l y z e dt h es c o p eo ft h i ss t u d ya n di n t r o d u c et h em a t e r i a l a n dd a t e ss e l e c t i o n t h et h i r dp a r tm a i n l yi n t r o d u e et h ep r o c e s sa n d m e t h o do fc h e n g dal a n dp r i c ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e m ，a n dc a r r i e s o nt h ec o n t r a s ta n a l y s i so fp r e v i o u sy e a r st ol a n dp r i c ec h a n g e s i t u a t i o na n dt h ee c o n o m i c a ld e v e l o p m e n tc o n d i t i o n ，t h ef o u r t hp a r ti s t h ec o r eo f t h ep a p e r ，b a s e do nt h ec u r r e n tr e s e a r c hr e s u l t s ，p a p e r d i s c u s s e dt h el a n dm a r k e te a r l yw a r n i n gp r o c e s sa n dm e t h o d ，u s i n gt h e l i n e a rr e g r e s s i o nm o d e la n dg r a ys y s t e m g m ( 1 。1 ) m o d e lt os i m u l a t et h e l a n dp r i c ec h a n g eo f l a s ty e a r s a n dj u d g et h ew a r n i n go ft h ec h e n g du l a n dm a r k e ti nc u r r e n ta n df u t u r e t h ef i f t hp a r te x a c t l ya n a l y z et h e r e a s o n so fc h e n g duc i t yl a n dp r i c ec h a n g ea n dt h ee x i s t e n c eq u e s t i o n ， e l a b o r a t i n gl a n dp r i c et r e n ds i t u a t i o ni nf u t u r e t h er e s u l t so ft h ec a s es t u d yo nt h eu r b a nl a n dp r i c eo fc h e n g du c i t ya r e aa r e ：o t h el a n dp r i c el e v e lo fc h e n g d uc i t ya r e ai sr e a s o n a b l e a tp r e s e n t ，c o r r e s p o n dw i t ht h es o c i a le c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t b u t e x i s t sd i f f e r e n td e v e l o p m e n ts p e e di ni n t e r n a ld i f f e r e n tu s el a n dp r i c e ： t h el a n dp r i c el e v e lw i l lc o n t i n u et oc l i m bu p b u t n og r e a t f l u c t u a t i o n si ns h o r tt e r m k e yw o r d s ：u r b a nl a n dp r i c e 。m o n i t o r i n gl a n dp r i c e ，e a r l yw a r n i n go f l a n dp r i c e ，c h e n g ddc i t y 四川师范大学学位论文独创性及使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师周介铭指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他 个人或集体己经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位沦文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交印 刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的学位 论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 阀叼粥 抖莎弓硎 论文作者签名忘滴 岬年厂月沙臼 舅 成都市中心城区地价监铡及预警研究 第一章：绪论 1 1 问题的提出 ， 自土地使用制度改革以来，我国土地市场建设从无到有、从点到面呈现出 蓬勃发展的趋势，并取得了重大的成效，其地价管理历程大致分为三个阶段： 第一阶段，地价技术管理阶段( 9 0 年代初以及9 0 年以前) ，土地市场处于起 步发展时期，我国的城市土地管理主要任务是通过一定的技术，逐步显化地价， 更多的是关于土地地价评估及管理工作，以基准地价和标定地价为核心的地价 体系及相应的技术途径和技术方法在全国范围内迅速展开，土地估价机构和人 员也迅速发展；第二阶段：地价水平管理阶段( 9 0 年代中) ，由于正处于土地 市场培育和发展之中，各地在城市土地市场建设的基础上，不断完善地价形成 机制，开展地价的平衡和对评估地价的确认，宗地价格评估也广泛开展，并逐 步市场化。但是，由于土地市场正处于发展初期，各地的协调性很差，对土地 价格内涵的理解以及对土地评估技术和标准的掌握上都存在很大的差别，导致 了土地价格的混乱。为了改变这一状况，地价管理的工作重点逐步转移到地价 体系的建设和地价水平的监管上。各级地价管理部门将士地价格确认工作纳入 主要的日常工作。第三阶段：地价与宏观社会经济协调管理阶段( 9 0 年代末) ， 这一阶段，土地市场逐步规范化，地价与宏观社会经济的关系正在不断引起社 会的广泛关注，如土地价格与房地产价格的关系，土地价格与宏观经济形势发 展的关系，土地价格在土地资源配置方面所发挥的作用等等。与此同时，政府 职能发生了转变，对土地管理的重点也在发生变化，强调土地要参与宏观经济 调控。为了适应这一形势，土地管理部门在地价管理方面的工作重点逐步转移 到建立地价信息体系，收集地价信息，为政府实行宏观决策提供依据上来l 。 从1 9 9 9 年开始，为了实施可持续发展战略，进一步强化国土资源管理， 国土资源部于1 9 9 9 年开始组织实施“新一轮国土资源大调查”。新一轮国土资 源大调查包括：基础地质调查计翅、土地资源监测调查工程、矿产资源调查评 价工程、地质灾害预警工程、数字国土工程及资源调查与利用技术发展工程。 城市土地价格调查与集约利用潜力评价项目是土地资源调查监测工程 的重要组成部分。该项目的工作任务中包括了城市土地定级、基准地价更新、 成都市q l 心城区地价监测及预警研究 2 城市地价监测体系的建立、省级及全国城市地价动态监测网的建立与维护等。 按照新一轮国土资源大调查纲要的部署，1 9 9 9 至2 0 1 0 年要完成全国城市 土地价格调查与基准地价更新工作，建立全国城市地价监测体系，实现城市地 价信息的公开查询和社会化服务。1 9 9 9 2 0 0 1 年，在各直辖市、省会城市和计 划单列市开展了土地价格调查与基准地价更新工作，并初步完成了全国城市地 价监测体系和地价动态监测网的设计与建设，为全国城市地价监测体系的建立 和有效运行奠定了坚实的基础。 在此次大调查中，成都市被列为2 0 0 2 年度全国开展城市土地价格调查的 2 7 个重点城市之一，于2 0 0 0 年完成城市土地分类定级成果的基础上，于2 0 0 3 年完成地价动态监测体系的建立工作，地价动态监测体系的建立，为全面掌握 和了解成都市土地市场中的价格水平及走向提供了重要依据，但同时，随着城 市经济的发展，城市建设用地面积逐渐扩大，当年的基准地价和城市地价动态 监测系统己不能完全反应成都市区市场的真实地价水平，因而，成都市国土局 联合成都市大成房地产评估事务所，于2 0 0 6 年3 月开展了对成都市中心城区 基准地价及动态监测体系的更新工作。新一轮的城市基准地价更新和动态监测 体系为成都市地价动态监测预警提供了有利的安践平台，故本文基于此次成都 市新一轮的城市地价更新和动态监测体系，对成都市城市地价监测及预警的研 究进行了初步的探索。 土地作为一种特殊的商品，其价格同样受市场供求关系的影响而围绕价值 上下波动。土地价格实质上是国家土地所有权在经济上的表现，当地价低于土 地价值时就会导致国有土地资产流失，而地价过度上涨，则会招致土地投机， 导致泡沫经济。如日本就曾为1 9 9 1 年土地投机造成的泡沫地价和泡沫股价付 出了沉重的代价【2 l o 因此，有必要建立预警体系，正确把握地价变化规律，及 时对地价的异常波动进行预警，并采取相应对策。其主要的理论和实践意义如 下： ( 1 ) 将经济预警及预测理论运用于地价动态监测工作是对地价动态监测理 论及技术的发展和创新。 ( 2 ) 通过城市地价趋势预测，可以引导城市投资方向，指导政府土地供应 政策与计划，并为政府土地管理决策和地价评估工作提供科学依据。 成都市中心城区地价监测及预警研究 3 ( 3 ) 地价的监测预警有利于政府对土地市场的动态管理，适时调整地价政 策，保证地价与国民经济协调稳步增长。 1 2 国内外研究进展 所谓城市地价动态监测预警是在标准地块研究的基础上提出来的，以地价 监测点为基础，运用地价监测方法，对一定范围内地价及土地市场状况定期进 行监测、分析和预测的过程。日本、韩国、德国及中国台湾等国家和地区对标 准地块的研究进行较早，并取得了丰富的成果和较大的进展。 1 2 1 国外研究现状 1 2 1 。1 国外地价动态监测研究现状 日本在地价评估及管理中实行公示地价制度，日本于1 9 6 9 年颁布了地 价公示法，并于1 9 7 0 年开始正式实施。即在选定的标准宗地上，由2 名以上 的不动产鉴定人士对标准宗地进行评估，并于每年的4 月1 日对标准宗地的标 准价格进行公示。标准宗地的分布密度是商业区每0 4 平方公里一宗，住宅区 每1 平方公里宗。在选定标准宗地时，遵循中庸性、安定性、确定性的原则。 日本除国级的公示地价以外，在地方政府中也设有公示地价制度，由地方政府 实施。同时，日本于1 9 3 6 年开始编制地价指数，包括按地区分类有六大都市 地价指数和六大都市外地价指数及全国都市地价指数和按土地使用类型分类 的商业用地、住宅用地、工业用地地价指数。由此，政府不仅掌握了全国地价 的变动趋势，也为交易和税收提供了依据。 韩国在日本公示制度的基础上于1 9 8 9 年制定并公布了地价公示与土地 估价法，公示地价分为标准宗地公示和个别地价公示。选定标准和公示方法 与日本类似，于每年的2 月进行审批并公示，韩国的标准宗地密度约为每1 0 0 笔土地上有商业区9 笔，住宅区3 笔、工业区2 7 笔、绿地2 2 笔、其他2 2 笔。同时韩国还制定了土地价格比照表，可根据标准宗地的价格和此比准表来 评估其他非标准宗地的价格。 德国根据1 9 7 6 年颁布的联邦建设法实行定期公布城市土地公开参考 价，土地公开参考价是城市某一区域过去两年土地交易价格的平均地价。评估 成都市中心城区地价监测及预警研究 4 每两年进行一次，由当地政府组织，将评估结果制成公开参考价表和地价图 并可公布、出售标准地价图表，接受单位和个人的咨询【3 “- 5 1 。 1 2 1 2 国外预警研究现状 地价监测预警的理论基础是经济景气监测预警理论。国外对经济景气监测 预警的研究始于1 9 世纪末期，1 8 8 8 年法国经济学家福星利在其“社会和经济 气象研究”的论文中，以黑、灰、淡红和大红几种颜色，测定法国1 8 7 7 1 8 8 7 年的经济波动【6 】。进入2 0 世纪，经济监测预警研究开始迈入有组织大规模的 系统研究阶段。1 9 0 3 年英国出现了描述宏观经济波动的“国家波动图”，1 9 0 9 年美国经济学家巴布森发布了“巴布森经济活动指数”进行经济宏观监测。后 来又有“美国商情指数”、“哈佛指数”1 7 1 ，“英国商情指数”、“德国一般商情 指数”等，比利时、意大利、法国、日本等国也相继开展了经济监测研究。系 统科学的监测方法研究为经济监测预警理论的发展和应用奠定了坚实的基础。 5 0 年代，美国经济统计学家穆尔创建了一个新的经济监测系统，采用了多指 数信息综合方法，即现在的扩散指数( d d ；6 0 年代初，美国经济统计学家西斯 金提出了合成指数( c i ) ；6 0 年代中，日本经济企划部开始使用“经济景气警告 指数”。7 0 年代后期，经济预警研究基本定型，1 9 7 9 年，美国全国经济研究所 与国际经济循环研究中心合作，建立了“国际经济指标系统( i e c ) ”，用以监 测西方主要工业国家的景气变动。 经过一个多世纪的发展，目前国外经济预警方法已经成熟，主要有黑色预 警方法、黄色预警方法、绿色预警方法、白色预警方法、红色预警方法等5 种【8 1 。其中，在经济预警体系中，多采用黑色和黄色预警方法，其中黑色预警 方法只考察警素指标的时间序列变化规律，即循环波动特性。各种商业指数、 预期合成指数、经济扩散指数、经济波动图等可以看作是黑色预警方法的应用。 黄色预警方法亦称灰色分析，是一种由内因或外因郅结果的分析。根据预警机 制的不同黄色预警又可细分为指数预警和统计预警。指数预警系统是用数学方 法合成为一组景气指数，并将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度，再利 用先行指数预测经济周期波动的转折点，以达到预警的目的。统计预警是对警 兆与警素之间的时差相关关系进行统计处理，然后再根据警兆的警级来预测警 成都市中心城区地价监测及预警研究 素警度的一种方式。 在经济监测预警理论与方法方面，现己形成许多预测、预警方法或模型， 如景气指数法 9 1 、神经网络模型( n e u r a ln e t w o r k s ) 1 0 1 1 1 ，a r m a 模型【捌、向量 自回归模型( v a r ) 1 1 3 1 、自回归条件异方差模型( a r c h - ) 1 1 4 5 1 、灰色预警模型 g m ( 1 ，1 ) 【1 6 j 等。主要是在经济周期波动理论的基础上，采用景气循环法、 综合模拟法和状态空间法进行预测，其中又以基于景气循环理论、通过先行指 标预警的方法最为普遍，而预警指标多采用主成分分析法和聚类判别分析法进 行分类处理。 1 2 2 国内研究现状 1 2 2 1 国内地价动态监测研究现状 l 、国内标准宗地的研究 台湾官方的地产估价与管理主要有两种形式：以确定土地增值税为目的的 “公告现值”和以地价税为目的的“公告地价”，“公告现值”是政府对其管辖 范围内的土地，根据调查的市价，每年编制并公布的土地现时价格，其公布时 间为每年的7 月1 日。“公告地价”是依据地权条例所评估并公告的地价，是 区段平均地价，公告地价每3 年公告一次。其首先由直辖市或县( 市) 地政机关 调查地价及搜集有关影响地价的资料，调查正常的土地买卖价格或收益价格， 然后以乡( 镇) ( 市) ( 区) 为单位，以行政区图或街道图编制地价分布图，根据地价 分布情况和土地利用类型、自然、人文等界限划分地价区段，根据地价资料计 算区段地价，计算各宗地地价、区段地价，最后政府部门分区公布公告地价， 土地所有权人据此申报地价，编造地价册及总归户册。公布土地的现值和公告 地价是台湾目前最重要的地价。公告土地现值为课征土地增值税的依据，公告 地价是征收地价税的依据。其评估程序类似于公告地价的评估程序【1 7 1 。 2 0 世纪9 0 年代以来，我国大陆学者在借鉴国外先进经验的基础上，对标 准地块进行了初步的研究，主要成果有：运用均质地域原理建立标准宗地体 系的研究( 宋鸿良，中国土地科学，1 9 9 8 ( 5 ) ) 、城镇标准地块空间配置线形 配置( 杨庆嫒，地域研究与开发，1 9 9 8 ( 1 ) ) 、标准地地价评估方法探讨( 张 显胜、李铃等，中国土地科学，1 9 9 5 ( 2 ) ) 、重庆市九龙坡区标定地价研究( 邱 成都市中心城区地价监测及预警研究 道持、杨庆媛等主持) 、城市地价动态监测网的建立及其应用( 叶艳妹，经 济与管理研究，1 9 9 6 ( 3 ) ) 、运用均质地域原理建立标准宗地体系的研究( 宋 鸿良，中国土地科学，1 9 9 8 ( 5 ) ) 、城镇地价动态监测的方法研究( 陆凡，城 市发展研究，2 0 0 1 ( 3 ) ) 等f 4 】。 2 、国内对地价指数的研究 我国最早关于建立地价指数体系是于1 9 9 6 年提出的宫玉泉关于建立地 产指数的构想( 载中国土地科学1 9 9 6 ( 2 ) ) 。而后，国内很多专家学者针 对地价体系设置、内涵、测算方法等进行了广泛的研究。主要成果有：邹晓云 的论我国地价指数系统的建设( 载中国土地科学1 9 9 6 ( 1 0 ) ) ；叶建平 等城镇地价指数及其编制( 载中国土地科学1 9 9 8 ( 2 ) ) ；张显胜建立 我国地价指数体系技术设想( 载中国土地科学1 9 9 8 ( 5 ) ) ；李玲地产价 格指数研究( 载中国土地科学1 9 9 9 ( 4 ) ) 及丰雷我国城市地价指数编 制研究( 载中国土地科学1 9 9 9 ( 1 3 ) ) 等。近年来，关于地价指数体系编 制、动态预测、实证研究进一步深入，如李何超，汪四文论城镇地价指数编 制方法( 载城市发展研究2 0 0 0 ( 4 ) ) ：杨肖丽，倪绍祥的城镇地价指数 的编制方法( 载南京师范大学学报( 自然科学版) 2 0 0 2 ( 2 ) ) ：唐焱，吴 群。余庆年南京城市地价指数编制( 载中国土地科学2 0 0 2 ( 1 ) ) 等f “l 。 1 9 9 9 年新一轮国土资源大调查的启动，标志着我国城市地价动态监测研 究进入了全面实践和理论深化阶段。在1 9 9 9 2 0 0 3 年对我国重点地区和主要城 市进行地价监测试点形成地价动态监测报告以后，2 0 0 4 年由国土资源部主持 编制的城镇地价动态监测技术规范正式对“城市地价动态监测”、“地价监 测点”“地价指数”的概念进行界定，并编制了城市地价监测点设置与维护 及监测数据采集操作指南，规定了我国地价监测的程序、她价监测点的设立 与维护、监测资料的采集与汇总、监测指标的分析与测算等过程。城市地价预 警问题在城市地价动态监测体系技术规范和城镇地价动态监测技术规范 中均有提及，但对预警方法和警度划分标准等没作深入研究和规定。目前我国 大部分的省会城市已建立了标准宗地城镇地价动态监测体系，并在全国成立 了城市地价动态监测网，公布从2 0 0 0 年以来的各季度及年度的城市商业、住 成都市中心城区地价监测及预警研究 7 宅、工业及综合地价指数、地价水平值，但关于各城市的公布地价水平值及地 价指数的预测及预瞀系统尚未形成。 1 2 2 2 国内预警研究现状 我国于1 9 6 1 年对经济景气监测预警问题进行研究。研究领域主要为社会 主义经济发展，但在当时的形式下研究未能深入下去，直到2 0 世纪8 0 年代中 后期，国家统计局建立了“宏观经济监测与预警系统”，其基本方法有黑色预 警方法、黄色预警方法和红色预警方法，而按照其结构分类，主要可分为景气 指数系统和预警信号系统i t 9 】四l 。在国家的经济预警信号系统中，国家信息中 心利用红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯5 种预警指标图来反映经济景气度【2 n 。 基于宏观经济预警的原理及方法，结合房地产业发展的特点，国内关于房 地产预警的探讨研究源于1 9 9 3 年我国房地产经济泡沫之后，业界出现了一些 有益的观点，和房地产预警系统的雏形初步显现。 1 9 9 5 年，梁运斌根据房地产业的周期波动理论综合分析了发达国家房地 产周期波动的研究成果，提出了将房地产预警预报系统分为景气分析系统、预 警信号系统、行业监测系统和景气调查系统四个部分的构想1 2 2 ；1 9 9 8 年，袁 贤祯根据宏观经济预警的理论，设置了房地产业景气指标体系，提出了房地产 业监测预警系统田】；1 9 9 9 年，天津大学的赵黎明等在对经济预警的各种方法 比较分析的基础上，选择了统计预警方法进行房地产预警。通过时差相关分析 法选择警兆指标，结合统计数据确定预警界限，采用模糊评价方法进行警情预 报，最后开展警情分析瞄】。 同时，中房预警系统和国房景气指数开始付诸实施。中房预警系统于1 9 9 7 年提出，其借鉴宏观经济景气分析预警理论，根据指标的经济含义和指标之间 的因果关系，将各指标区分为先行、同步和滞后指标，并在此基础上编制合成 指数和扩散指数，对房地产周期波动进行监测预警i 弼。国房景气指数是反映 全国房地产业发展景气状况的综合指数，由国家统计局1 9 9 7 年研制建立，其 根据经济周期波动理论和景气指数原理，从影响房地产业发展的土地、资金和 市场三个基本条件出发，选择8 个具有代表性的统计指标进行分类指数测算， 并加权得合成指数，以显示全国房地产业基本运行状况及波动幅度，预测未来 成都市中心城区地价监测及预警研究 8 趋势，为国家宏观调控提供预警机制l 掬。 新世纪以来，各种预警模型和方法研究取得突破性进展，更加注意理论和 实证研究相结合。2 0 0 0 - 2 0 0 2 年，华中科技大学的丁烈云、李斌、叶艳兵等人 开发了城市房地产预警系统( u r b a nr e a le s t a t ee a r l yw a r n i n gs y s t e m ) ，并且分 别运用三种预警模型( 分别基于景气循环理论、系统核理论和神经网络理论) 对武汉房地产市场进行了实证对比分析f 拥。2 0 0 1 年，补英提出三种房地产预 警的方法一景气指数法、景气警告指数法和计量模型法，并结合北京房地产 市场的发展对景气分析系统进行了重点分析和研究田j 。2 0 0 3 年初，建设部委 托上海社会科学院开始了房地产预警系统的研究，并对1 4 个城市进行试点； 目前，深圳市采用统计预警方法已经建立基于景气循环的房地产预警预报系 统。此外，杭州、厦门、哈尔滨、郑州等城市的房地产预警研究也在同步进行 之中。房地产预警研究进入了一个与实践紧密结合发展的新时期。 虽然我国关于宏观经济预警及房地产预警进行了大力开展，但与房地产相 关的城市地价研究却发展缓慢，国内关于地价预测、预警研究的仅仅有华文等 人的城市地价水平影响因素的相关分析一以江苏省为例( 载经济地理 2 0 0 5 ( 3 ) ) 捌；李维哲，曲波地产泡沫预警系统研究( 载中国房地产金 融2 0 0 2 ( 8 ) ) 3 0 1 ；刘玮娜、吴群城市土地市场地价预警研究( 载国土 资源) p 1 j ：田崇新，黄克龙基于地价监测信息的地价预测模型研究( 载 地理与地理信息科学2 0 0 5 ( 1 ) ) 1 3 2 1 ；周国华，邓新忠基于地价指数的 城市地价走势预测研究( 载中国土地科学2 0 0 6 ( 6 ) ) 【3 3 】；由于我国城市 土地市场起步较晚，资料缺乏，大多数城市她价监测预警的研究多停留于指标 体系、预警方法的讨论和构建，地价预测理论研究较多，而对城市预警的警度、 警情分析、预警信号系统的研究较少。随着国内房地产及土地市场的逐步发展， 对城市地价预测及预警系统的研究还在进一步深入。 1 3 研究的主要内容 成都市城市地价监测预警研究主要包括三个部分，一是成都市城市地价监 钡0 体系的建立，二是成都市城市地价预测，三是成都市地价预警，本文重点对 以下几个方面的内容进行研究： 成都市中心城区地价监测及预警研究 9 1 、城巾地价监测预警的理论分析，系统地阐述了与城市地价监测预警相 关的标准宗地理论、地价监测理论、经济及房地产预警理论、地价指数理论等 2 、城市地价形成及影响因素研究，包括城市地价形成的机制研究、城市 地价的影响因素分析、城市地价预测及预警模型等。 3 、城市地价监测预警模型的应用程序与方法，结合成都市实际情况建立， 选取地价影响因素，建立成都市城市地价动态监测及预警模型。 4 根据监测预警结果分析了成都市地价的警情，并深入探讨成都市地价动 态变化的原因。 1 4 研究思路及方法 本文研究的思路主要是借鉴城市地价动态监测理论及成都市城市动态监 测现状，结合经济及房地产预警研究的理论及方法，根据成都市实际和资料情 况，对成都市城市地价影响因素建立了简单可行、科学合理的指标体系，通过 因素相关分析、多元逐步回归等手段建立了成都市地价指数及城市地价水平值 多元回归模型，通过此模型对成都市历年实际交易地价进行警度分析及评价。 同时，由于多元回归模型对未来地价市场预测需要先对其它影响因素进行 预测，两次预测难免影响结果的准确性，故用多元回归模型对地价的预测及预 警不可避免的存在一定局限，因而，本文在采用多元回归模型以外，同样采取 了灰色系统理论中的g m ( 1 ，1 ) 灰色预测模型，该模型对数据进行灰色过程处 理，不去寻找它的统计规律和概率分布，丽是从无规律的原始数据中找出规律。 既能够适应地价波动的随机性特点，又巧妙地回避了未来影响因素的不确定性 以及影响因素量化难的问题。通过历年交易综合地价情况，采用地价指数为原 始序列建立模型，通过此模型，对成都市历年实际交易地价进行了分析，并预 测了成都市未来几年内的地价指数及综合地价水平值走势。 通过以上两种模型的比较，本文分析了成都市历年来城市地价动态变化的 原因，并对目前及未来一段时间内成都市的地价警情进行了探讨，初步建立了 成都市地价监测及预警模型。 成都市中心城区地价监测及预警研究 1 0 第二章研究区概况 2 1 成都市概况 成都市位于四川省中部，四川盆地西缘的成都平原上，地处东径1 0 2 95 4 7 1 0 4 。5 3 和北纬3 0 。5 3 1 。2 67 之间，东西长1 9 2 公里，南北宽1 6 6 公里，幅员面积1 2 3 9 0 平方公里，其中，平原占3 6 4 ，丘陵占3 0 4 ，山区 占3 3 2 东北和东南分别和德阳市与资阳市相接，南面与眉山市相连，西南和 雅安市接壤，西北与阿坝藏族羌族自治州毗邻。 2 0 0 5 年末，成都市总人口为1 0 8 2 万人，仅次于北京、上海、重庆，居第 四位。其中，市区人口4 8 2 万人，县( 市) 人口6 0 0 万人；农业人口5 4 4 万人， 非农业人口5 3 8 万人。全市平均每户3 0 人，其中，市区平均每户2 。9 人。全 市人口密度为每平方公里8 6 4 人，其中，市区入口稠密，平均每平方公里达 2 1 7 5 人。2 0 0 5 年，成都市辖9 区4 市( 县级市) 6 县，即：锦江区、青羊区、 金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、都江堰市、 彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县， 具体情况见图压1 。 围2 - 1 成都市行政区划 f i 9 2 - 1 ：t h ea d m i n i s t r a t i v ed i s t r i c t so fc h e f l g d o uc i t ya r e a 成都市中心城区地价监测及预警研究 2 1 1 自然环境条件 成都市地势差异显著，西北高，东南低，西部属于四川盆地边缘地区，以 深丘和山地为主；东部属于四川盆地盆底平原，是成都平原的腹心地带，主要 由第四系冲击平原、台地和部分低山丘陵组成，土层深厚，土质肥沃，开发历 史悠久，垦殖指数高，地势平坦。全市地形以平原和丘陵为主，其中，平原面 积占4 0 1 ，丘陵面积占2 7 6 ，山区面积占3 2 3 。全市最高处大邑县双河 乡海拔5 3 6 4 米，最低处金堂县云台乡海拔仅3 8 7 米。东西部地表海拔高度的 显著差异，使得东西部之间及山地不同高度之间水热分布不均，从而形成了在 市域范围内生物资源种类繁多，门类齐全，分布又相对集中，这为成都市发展 农业和旅游业带来了极为有利的条件。 全市境内河网稠密，西南部为岷江水系，东北部为沱江水系，有大小河流 5 0 余条，水域面积7 0 0 多平方公里。 成都位于亚热带湿润气候区，热量丰富、雨量充沛、四季分明。年均温在 1 5 2 1 6 6 c 左右，全年无霜期大于3 0 0 天，年平均降水量8 7 31 2 6 5 毫米， 年平均日照百分率一般在2 3 3 0 之间，日照时数为1 0 1 7 1 3 4 5 小时，年平均 太阳辐射总量为8 0 0 9 3 5 千卡，平方厘米。 2 1 2 社会经济条件 成都市是四川省的省会，是西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交 通通信枢纽中心。1 9 9 3 年1 0 月，在全国省会城市中，第一个被命名为国家卫 生城市。城市综合实力1 9 9 2 年进入全国城市5 0 强，位居第1 1 位，并于2 0 0 6 年被评为中国最佳旅游城市，投资硬环境为全国4 0 优之一，2 0 0 5 年末，成都 市实现全市g d p 总产值达到2 3 7 1 0 亿元，比上年增长1 3 5 ，其中，第一产 业实现增加值1 8 2 3 亿元，增长5 7 ；第二产业实现增加值1 0 0 7 7 亿元，增 长2 0 o ；第三产业实现增加值1 1 8 1 0 亿元，增长9 6 ，三大产业结构为7 7 ： 7 2 5 ：4 9 8 ，其综合经济实力排在全国大中型城市前列，其在全国尤其在西部 经济发展中占有举足轻重的地位。 成都市中心城区地价监测及预蝥研究 1 2 2 2 研究区范围 此次研究所截取的数据为2 0 0 0 2 0 0 5 年成都市城市地价指数及城市地价 综合水平值，地价监测范围为4 6 6 平方公里的中心城区1 ，其行政区域包括锦 江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区、高新区，其具体范围见图2 - 2 。 图2 - i 成都中心城区行政区划图 f i 9 2 - 1 ：t h ea d m i n i s t r a t i v ed i s t r l o t so fc h e n g d o uc , e n t r a ic l t yc i t ya r e a 锦江区地处成都市市区东南部，于1 9 9 0 年经国务院批准调整区划建立， 是成都市内城区之一，面积6 2 2 1 平方公里，辖2 个乡1 9 个街道办事处，人 口4 2 万。1 9 9 0 年，国务院确定锦江区为“商贸繁华区”；1 9 9 4 年，成都市政府 批准锦江区为“成都市现代商贸开放发展试验区”。辖区内目前有著名的春熙 路、盐市口商业区、是成都市最繁华的中心城区。 青羊区地处成都市城区中心及上风上水位置，该区于1 9 9 0 年经区划调整后 成立，现共辖1 6 个街道办事处，2 个乡，全区面积6 8 平方公里，总人口近4 6 万。是成都市政治经济、文化中心和文物景点密集区。省、市党政军领导机关 多在域内，闻名遐尔的杜甫草堂、青羊宫、文殊院均座落于此，该区也是成都 市主要的商品交易中心，目前该区初步形成了以骡马市为中心的金融一商贸 本文以下所述成都市均指成都市五城区( 含高新区) 成都市中心城区地价监测及预警研究 圈、以杜甫草堂为核心的旅游文化圈以及太升电信、草市街时装、鼓楼电器等 七条专业商品一条街。 武侯区位于蓉城锦江之南，区内有蜚声中外的武侯祠，是1 9 9 0 年成都市 行政区划调整时建立的新城区，被国务院定位为高科技文化区。现辖1 3 个街 道办事处，6 3 个社区居委会，2 9 个村民委员会，幅员面积7 6 5 6 平方公里， 人1 ：35 2 6 6 万。区内人居环境优越，高校林立，具有得天独厚的科技文化优势， 同时形成了以信息、生物制药、机电一体化、新材料等四大高新技术支柱产业 和皮鞋、家具等传统优势产业并存的产业体系，并大力着手西南物流中心的构 建，建立西部一流的经济和文化强区。 成华区位于成都市城区东北部，是1 9 9 0 年经国务院批准在成都市行政区 划调整中设立的新区，面积1 1 0 6 6 平方公里，人口5 0 6 8 万人，辖1 2 个街道 办事处和4 个乡。区内交通线路发达，是成都市对外交往的重要门户。同时云 集了电子、信息、电力等行业的2 0 0 多家中央、省、市属企业、科研院所，是 我国重要的电子工业基地。此外，成华区平原、丘陵相济，农业资源丰富，是 成都市重要的“菜篮子”基地。 成都高新技术产业开发区( 高新区) 成立于1 9 9 1 年3 月，和旧城区连为 一体，辖两个街道办事处和两个乡，南区规划面积4 7 平方公里，人口约2 0 万，西区规划面积2 0 平方公里，南区紧邻成都火车南站和双流国际机场，地 理位置极为优越，区内享受国家省市优惠政策，重点建设现代化的科技商务区 和全国最大的科技孵化基地。西区作为成都国际化的制造基地，重点发展电子 信息和现代中药产业。 2 3 资料选取与数据来源 成都市中心城区上轮基准地价于2 0 0 0 年编制，2 0 0 2 年公布实施，但根据 规定，城镇基准地价使用三年以上，应对其成果进行全面更新，因城镇局部条 件变化，引起土地质量发生较大变化的，应结合市场资料、土地收益等进行修 正和评定，一年进行一次，近6 年来，成都市城市格局发生了巨大变化，造成 了地价的空间分布相应发生变化，对土地集约利用、利用强度要求也日趋提高， 城市拍卖用地的土地平均容积率由2 0 0 4 年的3 1 上升到2 0 0 6 年初的4 9 。土 成都市中心城区地价脓剥及预警研究 1 4 地开发利用形态、强度的变化造成成都市城市地价水平值的明显上涨。因此， 以成都市基准地价2 0 0 4 年初步更新成果为基础的成都市城市地价动态监 测初始体系已明显不适应城市地价动态监测的要求，成都市于2 0 0 6 年3 月对 城市地价动态监测初始体系进行了又一轮的调整和更新。 此次2 0 0 6 年基准地价更新范围为6 2 6 3 5 平方公里，区域涉及锦江区、青 羊区、武侯区、金牛区、成华区、高新区在外环路内全部区域，同时也将新都、 郫县、龙泉、温江、双流等县的部分区域纳入定级估价范围。地价动态监测体 系保持和基准地价更新范围相一致，均为成都市定级估价范围的6 2 6 3 5 平方 公里土地p 4 3 5 l 。 但由于本文预警部分采用的地价指数及地价综合水平值统计口径为五城 区含高新区，因而本文预警部分采用的数据均来自成都市2 0 0 1 2 0 0 6 年统计年 鉴，即成都市五城区( 含高新区) 行政范围内2 0 0 1 2 0 0 6 年的社会经济统计数 据，数据主要来源如下： ( 1 ) 成都市统计年鉴( 2 0 0 0 2 0 0 5 ) ( 成都市统计局编，中国统计出版社) ； ( 2 ) 成都市五城区历年商品房交易数据( 2 0 0 0 2 0 0 5 ) ( 成都房地产管理局) ： ( 3 ) 成都市地价及监测点数据( 2 0 0 0 2 0 0 5 ) ( 成都市国土