（系统工程专业论文）房地产企业供应商评价研究与应用.pdf

卜 l i j 学位论文版权使用授权书f y 1 7 8 0 9 7 3 i j f l lrj l l f lf l l l l l 1 1 l l l li j i lf l f l l 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 辩醐讹年 五箩年 占聊日 翩躲弛帜 签字日期：乙巾年6 月纠旧 中图分类号： u d c ： 学校代码：1 0 0 0 4 密级：公开 北京交通大学 硕士学位论文 房地产企业供应商评价研究与应用 r e s e a r c ha n da p p l i c a t i o no fs u p p l i e re v a l u a t i o nf o r r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 作者姓名： 导师姓名： 学位类别： 学科专业： 王少华 张仲义 工学 系统工程 学号：0 8 1 2 1 2 8 3 职称：教授 学位级别：硕士 研究方向：管理系统工程 北京交通大学 2 0 1 0 年6 月 致谢 本论文是在导师张仲义教授的悉心指导下完成的。我在研究生的两年时间里， 始终受到张老师的精心培养和教导。在我的论文选题、制定研究方案和研究内容 到论文撰写和定稿的整个过程中，张老师都给予了全面的指引。在授业解惑的同 时，他还教了我很多做人的道理，使我不断走向成熟，这也是我人生的一笔财富。 导师的渊博学识、严谨的治学态度、敏锐的科学思维和不懈的进取精神使我终生 受益，值此论文完成之际，谨向张老师表达我真诚的感激和崇高的敬意。 其次，感谢蒋明青老师给予我的大量帮助，蒋老师的悉心指导，开阔我的思 路，让我从中获益匪浅。 再次，我还要感谢艾新波博士以及博士在读研究生陶茂华，两位师兄在我迷 茫的时候为我提供的帮助，为我提供了大量的理论资料和方法思路，让我在写论 文的过程中少走很多弯路。 此外，我还要感谢李杰、房磊、文曦珠、刘亮、孙维、朱虹宇等同学。在平 常工作、学习中，正是由于他们对我提出种种建议，促使我不断成长、成熟。 最后也感谢我的家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。 摘要 对于房地产企业而言，项目采购所涉及到的行业多达上百个，去掉土地成本， 各种服务和物资的采购成本也将达到6 0 左右。同时，房地产企业对供应商的选 择多通过招标采购的形式，但如果对投标者了解不够，缺乏一个正确的谈判，容 易出现工程质量问题或交货不及时，增加采购成本。因此亟需建立一套系统性、 科学性、可操作性较强的供应商评价体系。 本文从供应商分类、评价指标体系建立、评价算法选择等方面进行深入分析， 建：谚了一套针对房地产企业的供应商评价体系。主要做了三方面工作： 1 、建立3 类供应商评价指标体系 按照房地产行业的特性，从应用的角度出发，将房地产供应商分为总包类供 应商、分包类供应商和材料类供应商，并对这三个类别供应商的特征进行深入分 析，筛选关键性评价指标，比如：施工质量、安全文明、施工配合等，总结相应 的评价指标体系。与实际工作相结合，对定性、定量评价指标进行深化，给出不 同的评分标准。 2 、针对3 类供应商特征给出评价算法 考虑到招标采购工作选择供应商时的侧重点不同，对总包类、分包类和材料 类采取不同的评价方式。针对总包类和分包类供应商选择时需要选取综合评价高 的供应商的特性，本文选择层次分析法结合线性权重法的评价方式；针对不同材 料采购侧重点不同的特性，比如：某材料生产技术已经成熟且行业内供应商无技 术壁垒，那么选取时应注重交货期；某材料技术处于革新期，那么就需要选取质 量标准高的供应商等等，那么在材料类供应商评价时，本文选择模糊聚类分析结 合经验判断法的处理方式，来为材料类供应商的选择提供参考。 3 、对指标体系和评价算法进行了实证分析 以荣盛房地产发展股份有限公司2 0 0 9 年度供应商评价为例，以本文建立的评 价体系为标准，对其中的7 3 位供应商进行评价，所得结果与公司判断完全一致， 表明本文所建立的房地产供应商评价体系具备理论的正确性和操作的可行性。 关键词：房地产企业；供应商评价；指标体系；层次分析法；模糊聚类；应用 分类号： m a b s t r a c t f o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，p r o j e c t p u r c h a s i n gi n v o l v e sh u n d r e d so fi n d u s t r y r e m o v i n gt h el a n dc o s t ，v a r i o u ss e r v i c ea n dm a t e r i a l sp r o c u r e m e n tc o s t sc o u l dr e a c h a b o u t6 0 a tt h es a m et i m e , t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st os e l e c ts u p p l i e r sm o r et h r o u g h p u b l i cb i d d i n gf o r m s , b u ti fi td i d n tc o m p r e h e n dt h eb i d d e r ，a n dl a c k i n gac o r r e c t n e g o t i a t i o n , p r o j e c tq u a l i t ya n dn o tt i m e l yd e l i v e r yw i l la p p e a r , t h e np u r c h a s ec o s tw i l l i n c r e a s e t h e r e f o r ei tn e e d e dt oe s t a b l i s has e to fs c i e n t i f i c , s y s t e m a t i ca n d o p e r a b i l i t y o f s t r o n gs u p p l i e re v a l u a t i o ns y s t e m t h i sp a p e rd e e p l ya n a l y s e s 劬ms u p p l i e rc l a s s i f i c a t i o n ，s u p p l i e re v a l u a t i o ni n d e x s y s t e ma n de v a l u a t i o ns e l e c t i o na l g o r i t h me t c ，a n di th a se s t a b l i s h e das e to fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e si nt h es u p p l i e re v a l u a t i o ns y s t e m a n dt h ef o l l o w i n gt h r e ea s p e c t so fw o r k h a sb e e nd o n e 1 、e s t a b l i s ht h r e ek i n d so fs u p p l i e re v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n df r o mt h ep e r s p e c t i v eo f a p p l i c a t i o n s , s u p p l i e ri sd i v i d e di n t ot h r e ek i n d s , i n c l u d i n gg e n e r a lc o n t r a c to fs u p p l i e r ， p a r t i a lc o n t r a c to fs u p p l i e ra n dm a t e r i a l so fs u p p l i e r t h r o u g hd e e p l ya n a l y z i n gt h e c h a r a c t e r i s t i c so ft h e s et h r e ek i n d so fs u p p l i e r , a n ds c r e e n i n gk e y i n d e x e s ，s u c ha s c o n s t r u c t i o nq u a l i t y , s a f e t yc i v i l i z a t i o na n dt h ec o o p e r a t i o no fp r o j e c t s ，w es u m m a r i z e t h ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m c o m b i n i n gw i t ht h ep r a c t i c a lw o r k ，b yd e e p e n i n gt h e q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ee v a l u a t i o ni n d e x e s , w ep r o v i d ed i f f e r e n tc r i t e r i a 2 、d e s c r i b ee v a l u a t i o na l g o r i t h m ，a c c o r d i n gt ot h r e ek i n d so f s u p p l i e r c o n s i d e r i n gt h eb i d d i n gw o r k o fs e l e c t i n gs u p p l i e r st od i f f e r e n te m p h a s e s , i t a d o p t sd i f f e r e n tw a y so fe v a l u a t i o nf o rg e n e r a lc o n t r a c t ，p a r t i a lc o n t r a c ta n dm a t e r i a l so f s u p p l i e r b e c a u s ew ee l e c tt h eh i g hc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o no fs u p p l i e r sf o rg e n e r a l c o n t r a c ta n dp a r t i a lc o n t r a c t ，t h ep a p e rc h o o s e sa h pc o m b i n e dw i t hl i n e a rw e i g h t i n g m e t h o do fe v a l u a t i o n a c c o r d i n gt ot h ed i f f e r e n tc h a r a c t e r i s t i c so fd i f f e r e n te m p h a s e s m a t e r i a lp u r c h a s i n g ，s u c ha sam a t e r i a lp r o d u c t i o nt e c h n o l o g yh a sm a t u r e da n dw i t h o u t t h ei n d u s t r yt e c h n i c a lb a r r i e r s , s os u p p l i e rs e l e c t i o ns h o u l dn o t i c ed e l i v e r yd a t e ；s o m e m a t e r i a l st e c h n o l o g yi ni n n o v a t i o n ，y o un e e dt os e l e c tt h eh i 曲q u a l i t ys t a n d a r do f s u p p l i e r s ，e t c s oi nm a t e r i a l ss u p p l i e re v a l u a t i o n , t h i sp a p e rs e l e c tt h ef u z z yc l u s t e r i n g a n a l y s i sc o m b i n e dw i t he x p e r i e n c ej u d g m e n tm e t h o df o ri t 3 、e m p i r i c a la n a l y s i sf o ri n d e xs y s t e ma n de v a l u a t i o na l g o r i t h m w i 廿l2 0 0 9s u p p l i e re v a l u a t i o no fr i s e s u nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o ，l t da sa n e x a m p l e , a n dw i n lt h ee v a l u a t i o ns y s t e me s t a b l i s h e db yt h ep a p e ra sas t a n d a r d , b y e v a l u a t i n g7 3s u p p l i e r s , t h er e s u l t sw eg o ti st h es a m e 、柝mc o m p a n y sj u d g m e n t t 1 1 i s p a p e rs h o w st h a tt h er e a l e s t a t es u p p l i e re v a l u a t i o ns y s t e me s t a b l i s h e dw i t ht h e c o r r e c t n e s so ft h et h e o r ya n dt h ef e a s i b i l i t yo f t h eo p e r a t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ；s u p p l i e re v a l u a t i o n ；i n d e xs y s t c m ；a h p ； f u z z yc l u s t e r i n g ；a p p l i c a t i o n c i 。a s s n o ： v 目录 摘要i i i a b s t r a c t i v 1 绪论1 1 1研究背景1 1 2 供应商评价研究现状。2 1 2 1 评价指标体系研究现状。2 1 2 2 评价方法研究现状5 1 3本文研究目的和内容。8 1 4本文主要创新点9 2房地产供应商评价体系研究1 0 2 1房地产供应商评价体系框架1 0 2 2供应商分类1 2 2 2 1 供应商分类的目标一1 2 2 2 2 供应商分类的原则一1 3 2 2 - 3 供廊商分类方案1 3 2 3 供应商评价指标体系简介1 6 3房地产供应商评价指标体系研究1 8 3 1评价指标体系建立流程1 8 3 2 总包类、分包类供应商指标体系一2 0 3 3材料类供应商指标体系2 5 4房地产供应商评价算法研究2 8 4 1供应商评价算法的选择2 8 4 2总包、分包类供应商评价算法一2 9 4 3 材料类供应商评价算法3 3 5案例分析3 6 5 1背景介绍3 6 5 2供应商选择流程3 6 5 3供应商评价3 9 5 3 1 总包、分包类供应商评价3 9 5 3 2 材料类供应商评价5 1 6总结与展望5 s 6 1 全文总结5 5 6 2 后续工作一5 5 参考文献5 7 附录一5 9 作者简历6 9 独创性声明7 0 学位论文数据集7 1 1 绪论 1 1 研究背景 经过近十几年的发展，房地产业俨然已经成为国民经济支柱产业之一，成为 中国经济持续增k 的重要推动力，为国民经济的快速增长做出了突出贡献，有拉 动经济与稳定经济的作用。同时，政府政策和相关法律的支持给了房地产业前所 未有的发展机遇。有一段时间，商品房就像皇帝的女儿不愁嫁一样供不应求，房 地产商有很多根本不关心自身的成本，他们只关心快点拿到地，快点把房子盖出 来【1 l 。也正是由于它的快速发展，急剧膨胀，造成了整个行业的很多不规范的地方， 例如土地闲置、房价飞涨、企业缺乏社会信任感、产业集中度差等等。更为严重 的是，飞涨的房价、急剧增加开工和竣工面积，不断增加相关贷款已让这个行业 显示出极大的投资泡沫与经济过热的现象。于是政府在这两年连续出台了多项新 政来调控房地产业，调控的目的不是要打压房地产业的发展，而是要维护这个行 业的健康。 对于房地产经济的持续走热，从2 0 0 5 年“国八条、2 0 0 6 年“国六条”时“稳 定房价”的主基调，到现在的“国十条”、“京十二条”，调控政策频出，可见 中央决策层平抑房价的决心。在新政不断出台，宏观调控越来越严格的形式下， 以前相对较为粗放的成本管理模式已不能适应形式的发展，需要逐步的加以改善。 同时以此为基点，来促进整个企业的管理变革。只有这样，才能让企业在这个激 烈竞争的环境下立于不败之地，才能让这个特殊而又刚刚开始走向成熟的行业沿 着正常的轨道逐渐发展，逐渐改掉房地产行业目前在社会公众心中不好的印象。 最终形成一个健康的房地产市场。 采购管理是企业管理的重要组成部分。房地产企业，去掉土地成本，各种物 料的采购成本占到总成本的6 0 左右。这意味着采购成本的控制会对企业的利润 增加产生晕要影响，其增加利润的效果要远远大于在其他方面采取的措施。所以 改进采购管理对于提高企业运营水平、降低成本、提高企业竞争力有着重要的作 用。房地产行业由于其行业特性，从最初的小区规划到最终的向用户交房，中间 所有的建筑施工过程都要依赖于供应商。所以优质的供应商是高质量、低成本的 保证，卓越的供应商更是企业的重要的无彤资产。为了筛选优质的供应商，实现 对供应商的有效管理，供应商评价便成为一项非常有价值的研究t 作。 l 基于以上原因，本文特以房地产行业供应商评价为研究内容，以具体行业针 对性的指标体系来对房地产行业供应商评价工作加以改进，具有较高的理论价值 和实践意义。 1 2 供应商评价研究现状 供应商评价主要集中在两个方面：一是供应商评价的因素和指标方面；二是 对供应商评价选方法的选择方面。 1 2 1 评价指标体系研究现状 1 2 1 1国外关于指标体系的研究现状 d i c k s o n g w 在1 9 9 6 年提出了2 3 项供应商评价准则【2 l 。他识别出2 0 多个供应 商所应具有的属性，这些属性是经理们选择供应商过程中需要仔细权衡的。他从 1 7 0 个采购经理那里收集实践数据，发现质量、成本和交货期是选择供应商过程最 重要的三个标准。d i c k s o n g 认为，质量是影响供应商选择的一个“极端重要”的 因素，交货、历史绩效等7 个因素则“相当重要 ，“一般重要”包括遵循报价 程序、沟通系统等1 4 因素，最后一个因素“往来安排”( r e c i p r o a l a r r a n g e m e n t ) 则归入“稍微重要”之列。( e l 为极端重要，c i 为相当重要，a l 为一般重要，s i 为 稍微重要) 。如表1 1 所示。 y a h y a 和k i n g s m a n 运用层次分析法，通过对1 6 位富有经验的经理和主管的 调查，得到了表1 2 所示的供应商评价体系及相应的权重f 3 l 。从中可以发现，他们 的评价指标与d i c k s o n g 给出的评价准则差别并不大。 2 表1 - 1d i c k s o n g 的供应商选择准则 t a b l e l 1d i c k s o n g ss u p p l i e r s e l e c t i o ns t a n d a r d 序号 准则 均值 评价文献数 ( e i 表示极端重要，c i 表示相当重要，a i 表示一般重要，s i 表示稍微重要) 3 表1 - 2y a h y a 和k i n g s m a n 的供应商选择准则 评价准则及权重予准则及权重 序号 准则 权重 准则权重 顾客拒绝度 o 6 9 6 l 质量 o 2 4 6 - t 厂审计 o - 3 0 4 紧急交货 0 4 1 3 2 价格 0 0 3 l 质量问题 0 5 8 7 诚实0 6 7 1 3纪律性0 0 3 6 程序遵循度 0 3 2 9 4 交货0 3 3 6 5 财务状况 0 0 6 7 态度 0 7 9 5 6管理0 0 4 8 业务能力0 2 0 5 技术问题解决能力 0 8 1 4 7技术能力0 0 8 4 产品广度0 1 8 6 机器设备 o 6 7 8设旌0 1 5 2 基础设施 o 1 3 布局 0 2 1 2 1 2 国内关于指标体系的研究现状 国内早期关于供应商选择与评价的问题研究较少，而且多集中于评价准则的 研究，进入2 0 世纪9 0 年代以后，供应商评价与选择问题得到了学术界和企业界 越来越多的关注，研究的主流是评价指标体系的建立和评价方法的研究，同时也 开始出现一些实证方面的研烈引。 在评价指标体系的研究方面，马士华等人 s l 在参阅国外相关研究文献的基础 上，给出了包括：企业业绩、业务结构与生产能力、质量系统以及企业环境等四 项一级指标的供应链合作伙伴评价体系。钱碧波【6 l 等三人提出了适用于敏捷虚拟企 业合作伙伴评价选择的指标体系，它共由l o 项指标所组成，即时间、质量、成本、 服务、机遇实现能力、先进性、创新、后勤、环境、管理与文化。朱建新【7 】等人为 了进行供应商的选择及定购计划分析，建立了由价格、准时供货、服务水平、质 量、以及供货能力等5 项指标所组成的评价体系。余英武等嘲根据包钢原料供应商 选择决策的需要，确定了4 个指标组成的评价体系，具体指标是，质量、价格、 技术能力、客户满意度。王旭坪等 a l 构建了适用于电子商务环境的供应商评价体系， 4 j 匕宝銮适太堂亟堂焦途塞绫途 其指标为有信息化程度、服务水平、业务能力、技术水平。邓铁军【9 l 依据供应商选 择决策需要，建立的评价指标体系包括：产品质量、准时交货、合作态度、综合 素质以及价格因素5 方面指标。朱毅玮等【1 0 l 为了研究汽车配件采购决策，有针对 性地建立了供应商评价体系，该体系由质量、技术、财务、资格、服务以及索赔 等6 个一级指标及其所属二级指标所构成。姚建国等1 1 1 l 在多回合博弈供应商选择 过程中确定的评价指标是：价格、交货提前期、生产风险补偿率、产品质量、企 业文化、企业环境、企业业务结构、生产能力。侯萍1 1 2 l 针对企业电子采购过程对 供应商评价的要求，设计的评价指标体系为：质量系统、协作关系、企业技术、 业务绩效、客户服务、决策机构、企业环境。王其涛【1 3 l 为基于数据挖掘的采购决 策系统选择供应商所建j 泣的评价指标体系为：业务能力、生产能力、质量系统、 企业环境。朱兵在基于风险最小原则的战略供应商选择研究中提出了由如下5 项 指标构成的评价体系，即企业绩效、业务结构与能力、质量系统、合作与信息交 换、企业环境。彭岩等1 1 4 l 根据产品生命周期过程供应商选择的决策需要，给出了 由如下5 项指标组成的评价体系，即合作信誉、创新能力、服务能力、质量、业 务绩效。 1 2 2评价方法研究现状 评价供应商的方法较多，一般根据供应商数量、对供应商的了解程度、时间 要求的紧迫性等一系列的要求来确定。目前国内外常用的方法分为定性法、定量 法以及定性与定量相结合的方法。定性法和定量法有各自的优缺点，定性法主要 是基于采购人员的以往经验，凭借以前的关系往来来选择供应商，对问题考虑的 比较周全，相对于定性法，定量法对问题的分析比较准确、可靠。各自的缺点由 两者的优点比较即可知道，定性法的准确性不如定量法，而定量法虽然准确性高， 但是主要是对单一品种的原材料和零部件采购的评价，对多品种、多类型的原材 料或者零部件采购的评价，还有待研究1 1 s l 。 正因为上述两种方法存在着较为明显的缺陷，所以目前，在实践应用中常采 用定性与定量相结合的方法。表l - 3 是较常用的方法。 s 表l - 3 供应商评价方法 型旦! 坌坠! 婴壁垒鲤2 1 墨墨型i 宝! 曼璺! 坐! 竺 定性法定量法 经验判断法 招标法 协商法 专家打分法 采购成本比较法 作业成本法 层次分析法 多目标数学规划法 线性权重法 数据包络分析法 模糊综合分析法 供应商选择的神经网络算法 ( 1 ) 经验判断法 经验判断法也称为直观判断法，其常用于选择非主要原材料的供应商。它属 于定性选择的方法，主要根据征询和调查所得的资料并结合个人的分析判断，对 供应商进行分析、评价的一种方法。这种方法主要是顷听和采纳有经验的采购人 员意见，或者直接由采购人员凭经验做出判断。 ( 2 ) 招标法 当采购数量巨大、供应商较多，并且竞争激烈时，可采用招标法来选择适当 的供应商。即由企业提出招标条件，各招标供应商进行竞标，然后由企业决标， 与提出最有利条件的供应商签订合同成协议。招标法可以是公开招标，也可以是 指定竞级招标。招标法竞争性强，企业能够在更广泛的范围内选择合适的供应商， 以便获得供应条件有利的、便宜且适用的物资。但是招标法手续繁杂，时间长， 不能适应紧急订购的需要，同时机动性差，订购者对投标者了解程度不深，双方 未能充分协商，容易出现货物的质量问题或交货不及时。 ( 3 ) 协商法 企业首先选择出供应条件较为有利的几个供应商，然后同他们分别进行协商， 再确定合适的供应商，这就是协商选择法。协商法由于供需双方能够充分协商， 与招标法相比，在物资的质量、交货时问和售后服务上更有保证，但企业的代价 可能使自己得不到更合理、更有利的原材料价格和更有利的供应来源。这种方法 适用于采购时间紧迫、投标单位少、竞争程度小、订购物资规格和技术条件复杂 时的情况。 ( 4 ) 专家打分法 专家打分法是指通过匿名方式征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、 处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断，对大量难以采用技术 方法进行定量分析的因素做出合理估算，经过多轮意见征询、反馈和调整后，对 债权价值和价值可实现程度进行分析的方法。 ( 5 ) 采购成本比较法 6 采购成本比较法是通过计算和分析针对各个不同的供应商的采购成本，选择 采购成本较低的供应商的一种办法。对那些质量和交货期都能满足要求的供应商， 则希望通过计算采购成本来进行分析比较。采购成本一般包括估价、采购费用、 运输费用等各项支出的总和。 ( 6 ) 作业成本法 为了进一步综合反映新制造环境下对供应商评价标准的变化，国外学者提出 了供应商总成本的概念。供应商总成本是获得材料所需要的总成本，除包括净购 买价格外，还包括和购买相关的其他作业成本，如接收材料、检查材料、退货、 搬运材料、储存材料、废弃材料、订购材料、产品废弃和返工、生产延迟、设计 和决定材料规格以及支付材料贷款等作业的成本。 成本作业法的提出受以下因素的影响：1 、直接成本在产品成本中的比例大福下 降，而间接费用在产品成本中的比例大幅上升。2 、形成间接费用的成本动因多样 化。3 、上述两个因素使按单一成本动因分配间接费用的传统成本极大扭曲了成本 信息，扭曲的成本信息必将引起决策的失误，从而使损失增大。 ( 7 ) 层次分析法 层次分析法是2 0 世纪7 0 年代由著名运筹学家赛惕【i 8 1 ( s a a t y ) 提出的，而韦伯 ( w e b e r ) 等提出利用层次分析法用于供应商的选择。他根据具有递阶结构的目标、 子目标( 准则) 、约束条件、部门等来评价方案，采用两两比较的方法确定判断矩阵， 然后把与判断矩阵的最大特征相对应的特征向量的分量作为相应的系数，最后综 合给出各方案的权重( 优先程度) 。由于该方法让评价者对照相应的重要性函数表， 给出因素两两比较的重要性等级，因而可靠性高、误差小，特别对目标( 因素) 结构 复杂且缺乏必要数据时更为适用。例如，我国企业在选择供应商时，往往采用定 性的方法，这样容易造成选择结果受决策人的经验、偏好、人际关系及非正常因 素的影响，给企业带来所以不必要的损失，而层次分析法不仅适用于存在不确定 性和主观信息的情况，还允许以数学逻辑的方式运用经验、服务等因素，这样就 较好的避免了人为因素的干扰，从而选出综合评价最优的供应商，取得良好的经 济效益。 ( 8 ) 多目标数学规划法 多目标数学规划法的基本方法是确定各目标( 选择准则) 的权重，从而将多 目标规划问题转化为单目标规划问题，在各目标权重非负的情况下，所转化的单 目标优化问题的最优解是原多目标优化问题的非劣解。 ( 9 ) 线性权重法 这是供应商选择最常用的基本方法，其基本原理是首先确定供应商选择时所 依据的准则，再给每个准则分配一个权重，每个供应商的定量选择结果为该供应 7 商各项准则的得分与相应准则权重的乘积的和。通过对各候选供应商定量选择结 果的比较，实现供应商的迭择。该模型可用如下公式表示： o l _ a = a i p i ( i = l ，2 ，玎) i = l 其中a j 表示各准则下的权重，p i 表示对应准则的评分。其中的权重值由企业 根据公司的发展战略和需求特点进行赋值。 ( 1 0 ) 数据包络分析法 数据包络分析法是在相对效率评价概念的基础上建立起来的一种新的系统分 析方法，它适用于具有多输入多输出相同类型单位( 例如供应商) 的有效性评价。 被评价的单元称为决策单元，d e a 模型假设二个决策单元( d m u ) ，每个决策单 元d m u 都有二种类型输入，二种类型输出。在进行供应商选择时，为了把以确 定的选择准则转化为数据包络分析模型的形式，首先需要将它们划分为输人变量 和输出变量。然后建立数据包络分析模型，计算各个候选供应商的相对效率，根 据计算结果，选择适当的供应商。 ( 1 1 ) 供应商选择的神经网络算法 人造神经网络( 简称a n n ) 是2 0 世纪8 0 年代后期迅速发展的一门新兴学科， a n t i 可以模仿人脑的某些职能行为，如知觉、灵感和形象思维等，具有自学习、 自适应和非线性形动态处理等特征。 因此将a n n 应用于供应链中供应商综合评价选择，旨在建立更加接近于人类 思维模式的定性与定量相结合的综合评价选择模型。通过对给定样本模式的学习， 获取评价专家的知识、经验、主观判断及对目标重要性的倾向，对供应商做出综 合评价时，该方法可再现评价专家的经验、知识和直觉思维，从而实现了定性分 析与定量分析的有效结合，也可以较好的保证供应商综合评价结果的客观性。 1 3 本文研究目的和内容 本文通过对国内外供应商评价研究的现状的研究，本着实用性的角度，提出 了适合房地产企业的评价体系，包括房地产企业供应商的分类、指标体系的构建、 定性和定量指标算法、评价方法选择等，为房地产企业有效的进行供应商管理， 培养和选择长期的战略合作伙伴提供方法。对房地产企业进一步开拓市场、保持 竞争力等都有着重要的理论意义和现实意义。 论文共分为六部分： 第一章：绪论。阐明论文研究的背景，依据国内外有关供应商评价的研究理 论，明确研究的目的、思路。 8 第二章：房地产供应商评价体系研究。本章首先介绍房地产供应商评价体系 框架，从总体上对房地产供应商评价有个认识。然后详细介绍供应商的分类，并 对供应商评价指标体系简单提及。 第三章：房地产供应商评价指标体系研究。本章对总包类供应商、分包类供 应商、材料类供应商进行针对性的分析，从简单、易用、全面的角度，结合采购 人员及工程人员的经验，分别给出不同的评价指标体系。并且，本文从房地产企 业的特征来考虑，针对所建立的三种指标体系从符合实际应用、数值容易获得的 角度给出符合房地产行业性质的算法。 第四章：房地产评价算法研究。通过对房地产企业供应商分类、评价指标体 系的研究，并结合房地产企业工作的特性，从定性、定量及定性与定量的结合等 算法中选出两套评价方法组合方案。针对总包、分包类供应商，使用经验判断法、 层次分析法、专家打分法、线性权重法，从权重确定、指标分值确定及最终评价 分值等角度分别进行阐述；针对材料类供应商，使用经验判断法、专家打分法、 模糊聚类分析法及最人树法，来界定材料类供应商的特征。 第五章：案例分析。本章以一家中等规模的房地产上市公司一荣盛房地产发 展股份有限公司为例，讲述供应商评价的流程及算法。 第六章：总结与展望。本章主要是对本文进行了回顾和总结，并结合本文中 的不足之处提出了新的亟待研究的方向和内容。 1 4 本文主要创新点 ( 1 ) 较系统的研究了房地产企业供应商评价体系，通过对房地产企业供应商 特性的研究，针对总包类、分包类和材料类这三类供应商总结出不同的评价指标 体系，对定性和定量的指标给出了不同的评分标准，具有较高的实用性。 ( 2 ) 在评价方法方面，针对评价指标体系和供应商选择方式的不同，对总包、 分包类供应商采用层次分析法和线性权重法进行评价；对材料类供应商采用模糊 聚类分析进行聚类评价。并且笔者在实习期间，对所构建的指标体系和评价方法 进行了实际的应用。 9 2 房地产供应商评价体系研究 本章首先介绍房地产供应商评价体系框架，从总体上对房地产供应商评价有 个认识。然后详细介绍供应商的分类，并对供应商评价指标体系简单提及，该指 标体系将在第3 章中单独拿出来做详细介绍。 2 1房地产供应商评价体系框架 房地开发产企业有一个特点，就是不参加实际的建筑施工。从项目立项到向 业主交房，房地产开发企业需要采购的内容包含很多方面，比如土地、设计公司、 工程承包商、工程材料、广告策划公司等都是房地产企业采购的对象。具体工程 和材料的采购包括钢筋、混凝土、电梯、门窗、消防设备、瓷砖、土建、给排水、 强电、弱电、供暖、装修装饰等，种类多达上百种，数量更是无法计量。房地产 企业对供应商的评价，是采购人员进行优质、高效、低成本采购的一个重要依据。 房地产企业供应商评价体系包括评价前的准备、评价过程中的工作和评价后 结果的应用三个部分。评价前的准备包括：对供应商的分类、评价指标体系确立、 供应商评价算法的确定。评价过程中的工作包括：针对评价指标搜集相关信息、 对搜集到的信息按照评价指标的算法打分、按照每一类型供应商评价的算法进行 计算。评价后结果的应用包括：根据评价结果建立供应商信息库、针对直接采购 将从信息库中直接寻找合适供应商谈判、针对招标采购将信息库中的供应商作为 投标名单的主要来源。具体情况见下图2 1 。 r i - i 粼f 篁 联! 餐 套； 求踊 盎 ，伍 $1 晕 脒 盘! 靶鼎 量： 型。 r 一r 暑q铳xco嚣；一时o矗iiqcitlo甚苗rbo匣lin2矗一 垛跫拳但筐卷仗舞巡n匝 崾$ 鞋 哥$ 拳 柱$ 魅 2 2 供应商分类 所谓供应商( s u p p l i e r ) 就是为企业、事业单位、社会团体或者个人提供所有 生存和发展活动所需要的物料、物品以及服务的单位法人或者有独立行为能力的 个人。这些供应商可以是物料、物品和服务的直接生产制造者或者提供者，也可 以是能够提供物料、物品和服务的贸易方或者代理方【矧。 2 2 1供应商分类的目标 市场瞬息万变，企业要构建一条完整的产业链，共同抵御风险，通过供应商 分类及之后的评价选择，要达成以下目标1 2 4 l ： ( 1 ) 获得符合企业总体质量和数量要求的产品和服务 每一个采购方都会有整套的战略规划和方针。在选择供应商时，必须充分考 虑该供应商与本企业的发展方向是否一致，它所提供的产品或服务能否满足本企 业的质量与数量的要求。 ( 2 ) 确保供应商能够提供最优秀的服务、产品及灵活的供货 由于一些原因造成工期延缓，与之配套的供应商能否灵活供货也是需要重点 考虑的内容。 ( 3 ) 力争以最低的成本获得最优的产品和服务 企业总是以追求最大利润为根本目标。因此，在供需关系发生后，采购方也 会采取多种措施来降低自己取得最优产品和服务的成本，能够提供最大供应价值 的供应商是所有采购方都希望与之合作的。 ( 4 ) 淘汰不合格的供应商，开发有潜质的供应商，不断推陈出新 采购方与供应商之间并非从一而终的既定关系。双方都会不断地审视和衡量 自身利益是否在和对方的合作中得以实现，不符合自身利益的合作伙伴关系最终 会被摈弃。 ( 5 ) 维护和发展良好的、长期稳定的供应商合作关系 越来越多的企业意识到，同供应商发展战略合作伙伴关系更加有利于自身的 长远发展，这是经过市场检验过了的基本规律，采购方谋求的应该是同供应商的 长期合作伙伴关系。 2 2 2 供应商分类的原则 选择合适的对象( 企业) 作为产业链中的合作伙伴，是加强产业链链管理中最重 要的一个基础。如果企业选择合作伙伴不当，不仅会腐蚀企业的利润，还会使企 业失去与其他企业合作的机会，从而无形中抑制了企业竞争力的提高。 为了全面、客观、真实的对评价指标做出描述，我们在进行房地产行业供应 商分类时遵循以下原则： ( 1 ) 系统全面性原则 由于房地产供应商涉及到的行业很多，我们在进行分类时尽可能的把所有的 行业都囊括进来。 ( 2 ) 简明科学性原则 分类的标准也须适宜，即分类标准设置应有一定的科学性。如果标准过宽会 为之后的招标采购工作及工程质量上造成一定的影响，标准过- 丁过细，层次过多， 势必将大量增加管理者的工作，不利于评价工作的进行。 ( 3 ) 双赢原则 对不同类别的供应商，企业都应有对应的合作策略，使双方合作的利益最大 化，这样才能实现长期合作。 ( 4 ) 灵活可操作性原则 分类不应过于死板，要具有足够的灵活性，以使企业能根据自己的特点以及 实际情况，对标准灵活运用。 2 2 3供应商分类方案 从拿地到项目：移项开工，从地基、基础的施- r n 单体竣工、小区配套完工， 房地产开发企业需要采购的内容包含很多方面，比如土地、设计公司、工程总包、 专业分包、园林景观、五金建材等都是房地产企业采购的对象。其中工程材料的 采购所涉及的原材料非常多。大到钢筋、混凝土、电梯、门窗，小到消防设备、 瓷砖，材料涉及园林，土建，给排水，强电，弱电，供暖，装修装饰等多个方面， 材料的种类多达几千种。 要有效的控制质量、降低成本、缩短工期，照目前行业的总体发展，采购人 员只能通过事后把关的办法。采购一方很难参与供应商的生产组织过程和有关质 量控制活动，相互的t 作是不透明的。因此需要通过各种有关标准如国家标准等， 进行检查验收。同时，供应与需求之间的关系是临时性的，或者短时性的合作， 而且竞争多于合作。由于缺乏合作与协调，采购过程中各种抱怨和扯皮的事情比 较多，很多时间消耗在解决口常问题上，没有更多的时间用来做长期性预测与计 划工作，供应与需求之间这种缺乏合作的气氛增加了许多运作中的不确定性。 为了改善这种情况，房地产企业应该做好供应商的维护管理工作。首先，房 地产企业应该把众多的采购需求分类。然后针对每一种类别的供应商要根据两者 之间的了解、合作关系划分出不同的级别。最后根据划分出的级别两者之间要给 对方互惠互利的条件。只要在充分信任的前提下