房地产项目市场调查报告大纲(给学生).doc

.北京房地产项目调查报告编制人员：学号115023201 姓名：孙熊乐 学号115023207 姓名：凌恒 学号115023220 姓名：王宇 学号115023221 姓名：易琴 学号115023231 姓名：王志军 学号115023236 姓名：梁杰 学号115023243 姓名：王浩川 学号095023247姓名：张拓千完成日期：2014年11月19日目录1.调研目的32.调研报告编制依据33.调研内容33.1宏观环境分析33.1.1政治法律环境33.1.2宏观经济环境53.1.3房地产市场总体运行状况83.2中观环境分析（河北、廊坊市）93.2.1经济发展水平93.2.2城市发展规划93.2.3房地产项目供需状况103.3微观环境分析123.3.1用地现状调查分析123.3.2项目周边环境调查123.4 竞争楼盘分析133.4.1北京项目简介：133.4.2泰达广场项目简介163.5 项目SWOT分析184.调研结论185.调研任务分工说明201.调研目的从2014年11月10日到2014年11月20日，针对位于燕郊地区北京房地产项目展开调研活动。本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了北京项目的市场情况，从而为北京项目的销售决策提供比较全面的数据参考。2.调研报告编制依据(1)网上查阅资料，以及国家统计局发布的相关资料(2)现场实际调查等等3.调研内容3.1宏观环境分析3.1.1政治法律环境2014年我国城市化率达到53.73%预计在2050年我国的城市化率将达到70%，根据纳瑟姆提出的“纳瑟姆曲线”理论城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率，我国的房地产投资已接近峰值水平，二期在未来的很长一段时间将保持这种投资规模，我国的城市化建设伴随的必定是房地产行业的蓬勃发展。2010年4月17日出台的新国十条和2011 年 1 月 26 日出台的新国八条对房地产市场进行了调控，调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求，从相关政策出台以来有效的遏制了房价的飞速上涨，房地产行业发展日趋稳定，城镇保障性住房建设进度加快。2013年2月20日国五条出台再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。但是国五条并没有起到实质性的作用，全国房价在2013年涨幅再创新高。2014年3月底，国务院法制办就城镇住房保障条例（征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。这意味着，符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。4月22日，住房城乡建设部发布关于做好2014年住房保障工作的通知，要求各省市、区确保完成保障房年度开工和建设任务，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。共有产权曾被写入2014年的政府工作报告。确定共有产权住房试点城市后，住建部正考虑适时拟定“共有产权住房指导意见”，以便作为全国推广共有产权住房的规章依据。目前，个贷方面，新房首套按揭贷款利率优惠几乎绝迹，二手房首套按揭贷款有部分银行可以给出9折优惠，但申请难度较大。对于二套房贷款，银行普遍提高贷款利率，有的甚至在基准利率基础上上浮30%。4月3日，央行货币政策委员会在2014年第一季度例会上强调,将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化,坚持稳中求进、改革创新,继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。4月15日，国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。这次国资房企重组不同于2010年的78家央企的退房令。今年上半年房价依然有小幅上涨，但交易量和交易金额有明显的下跌，出现负增长。政策对房地产的开发来说是不利的，但对于房地产的销售来说却是有利的，降息直接影响到房贷的多少，能促使一本分人买房，限购政策致使那些投机性投资买房的情况减少，有更多的房源供给刚性需求的群体。另一方面，国家对房价的调控在一定程度上减缓了房价的增长，购房压力略有减少，多地公积金买房的新政策在一定程度上有助于房地产的销售。多地关于二套房贷款享受和一套房贷款相同的待遇（认贷不认房）后，相信房市会有所回暖。3.1.2宏观经济环境1.GDP 图12.CPI 图23.PPI图3从国家统计局发布的数据来看，我国经济增长速度持续放缓，通货膨胀有明显减缓,PPI(生产者物价指数)的变化表明我国的经济增长速度也在放缓，这与国家的宏观调控有关。6 月 9 日央行金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。央行近四年来首次启动非对称降息。2014年9月30日下午央行正式发文给房贷松绑。在相关文件中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知中，央行强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求。而首套房房贷比例最低3成，利率最低7折，“认贷不认房”一套房贷还清前提下二套房可执行首套房贷政策等要点被提及，有助于房地产市场的销售和交易。2014年上半年中国房地产市场较为低迷，随着房贷的收缩，贷款利率的上浮，导致购房者的购房压力加大而陷入观望状态，加上2013年同期的商品房销量基数较高，导致2014年上半年整体成交大幅缩水，不及2013年1/3。当前房地产行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在。，由于2013年的热销，因此大部分房企当前资金压力并不是非常大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，整体价格仍较为平稳。3.1.3房地产市场总体运行状况据中国国家统计局发布的“2014年16月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年市场的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。上半年房地产市场出现了分化调整的态势，16月份房地产的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，不同地区房地产的价格也出现了分化，二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。3月份，全国房地产开发投资7383亿元，同比增长14.2%。其中住宅投资5104亿元，同比增长15.2%。从房地产投资额同比增幅走势看，自去年一季度以来整体保持平稳态势后，今年一季度下行明显，主要是近期行业虽然整体平稳，但一些地方的市场出现了波动和调整，影响了房企对于市场预期的乐观态度，导致开发投资同比增幅回落较为明显。从宏观经济看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投资增幅已低于后者，对于经济增长形成了拖累作用而据国际统计局数据显示，16月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年回落5.7个百分点。中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。16月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。3.2中观环境分析（河北、廊坊市）3.2.1经济发展水平河北省2013GDP总量为26575亿元全国排名第6位，人均GDP为33832元，全国31个省市中排名第16位处于中等偏下水平，廊坊市在河北省的综合发展指数排第四，排在前面的是唐山、秦皇岛、石家庄。从区域经济发展水平来看廊坊是应该处于全国中等或偏下水平。3.2.2城市发展规划河北省是全国最特殊的省份，廊坊市是河北省最特殊的市，因为河北省是全国唯一一个包围两个直辖市的沿海省份，廊坊市是河北与两个直辖市接壤的城市。随着国家京津冀一体化的发展，廊坊市迎来了很大的发展契机，北京市的很多企业都迁往了廊坊，廊坊市位于北京市和天津市的连线上，沟通两个直辖市，将来的发展必然不可限量。北京打造的“环首都经济圈”以首都为中心，向天津和河北辐射的经济区，传闻北京拟打造题北京为中心的半小时和一小时经济圈，廊坊和燕郊都在北京的半小时经济圈内。而随着通州新城规划的出台，经济政治中心开始往通州迁移，通州楼市突变，更多买家向燕郊转移，燕郊楼市供需矛盾已经凸显。燕郊作为国家高新技术开发区，发展迅速，在已然成为了全国最强镇。3.2.3房地产项目供需状况（1）供需情况：据统计，燕郊楼盘2007年的供应面积为600多万平方米，相当于同期北京全年楼盘供应总量的44%；2008年更是呈现出了“井喷”的放量态势，供应总面积达700万平方米，这个数字相当于北京全年楼市供应总量的50%以上，其中，仅上上城便一次性推出了万余套房源。2009年燕郊楼市持续火爆，仅下半年销售量就达2万套。然而，今年的燕郊楼市供应却呈现“疲惫”之态。近日，中原地产的调查显示，有意愿到燕郊买房的人增加了两成，但与购房者热情高涨对应的是燕郊房源供应量的急剧萎缩。目前，燕郊多个项目的销售已接近尾声。燕京航城、意华东贸国际、欧逸丽庭等项目现在已没有房源，美林湾仅剩几套房在售，曾经的推盘大户上上城也只剩下尾盘在售。供应量萎缩需求量却在增长，尤其是燕郊自2008年来三年内无大块土地放量，后续房源不足，供应急剧萎缩，燕郊楼市供不应求的矛盾逐步凸显。（2）需求特征：事实上，外延需求的持续涌入是导致燕郊房源吃紧的另一主导因素。“受北京房价上涨的压力，越来越多的置业需求被分流到燕郊。”在房价大涨的背景下，这部分刚性需求便持续涌入到燕郊，据悉，目前燕郊区域内约有9成的购买力来自北京。大多数实在北京工作的人，燕郊成为北京的睡城好多年了。还有一部分是投资性住房需求，燕郊的房价一路飙升到现在，成为河北省房价最高的地方，吸引了众多的投资者前来投资。（3）价格水平：2014年燕郊北京房价走势燕郊好多好的地段的房价已经接近15000元，新开盘的最便宜的房价也在8000元以上，燕郊的房价接近北京的一半，走势也和北京的大致相同，燕郊的地块也越来越少，价格也一路飙升，越走越高。（4）社会文化环境：燕郊本地的原住居民因为燕郊的房地产开发都有了房子，文化水平一般，原住人口所占比率并不多，流动人口比原住人口还多，流动人口多为在北京上班的年轻白领，文化水平较高，消费能力较强，现代气息强，追求潮流等，收入水平较高，宗教信仰方面没有具体的宗教信仰。（5）区域交通条件：燕郊地处北京和天津的连线上，交通便利，到北京天安门的时间不到一个小时，有去往北京的公交专线，是燕郊房产的一大买点，燕郊已经成为著名的“睡城”。燕郊开发区位于环渤海经济区和京津冀都市圈中心地带。北京大规模的交通体系建设正在迅速推进，2007年，覆盖燕郊的北京“新七环”开工建设。同时，燕郊6条与北京相连接的通道，已经形成或即将开工建设，同时地铁八通线在通州八里桥处留有与燕郊的接口，未来延伸八通线的城铁，也穿过燕郊。3.3微观环境分析3.3.1用地现状调查分析燕郊位于潮白河下游的冲积平原上，地势平缓，地质条件良好，因为在2000年以前燕郊发展很慢，地面原有房屋建筑多为低层和中高层建筑，其他地方多为耕地，地面附着物价值不大，拆迁安置工作较易进行。3.3.2项目周边环境调查北京项目位于燕郊城区中心位置，燕郊火车站对面，行宫东大街与汉王路交汇处，东侧汉王路，紧邻阳光社区；北侧为行宫东大街，规划为次主干道。周边商业：有大中电器、京客隆、物美超市，中盛等大型超市及卖场，离沃尔玛等大型商场也较近，建设银行、农业银行、廊坊银行网点分布周围。医疗配套：该小区的医疗服务也很方便，在小区一公里内有2所医院（包括燕郊人民医院和燕郊仁济医院），另外还有7家医院最远的距离才3公里多一点。医疗设施非常完善，看病方便。教育资源：小区一公里范围内有三所幼儿园（快乐谷艺术双语幼儿园、京东艺术幼儿园、画家村幼儿园总园）、两所小学（燕郊中心小学，华电小学）、四所中学（三河市燕郊中学、燕郊高级中学、三河市第二中学(燕灵路)、三河市第八中学燕郊最好的中学）。公交站点：附近一公里内有10个公交站点，交通也比较便利。离燕郊唯一的公园也不到一公里路程。小区周边的小区有祥馨日昇小区、二三东苑、燕宁小区（中核二三公司的家属生活区）、燕郊阳光小区，小区周边的环境文化水平教育程度较高，离燕郊镇政府也非常近，治安好。该地区楼盘已基本开发完了，不会有施工扰民的现象出现。3.4 竞争楼盘分析3.4.1北京项目简介：项目位置：燕郊城区中心位置，行宫东大街与汉王路交汇处建筑类型：板楼,高层物业类别：普通住宅主力户型：50平米一居70平米二居90平米三居开发商：三河科奥房地产开发有限公司物业公司：三河市华森物业服务有限公司物业费：2.3元/月/平米均价：一期均价8800元/平米，二期均价10500元/平米开盘日期：2013年6月1日（二期）容积率：2.50绿化率：38.74总户数：2479建筑面积：245847.19平方米占地面积：77452平方米产权年限：70年“北京”项目总占地116.78亩，7万多平米，总建筑面积约25万，其中地上建筑面积约20万；地下建筑分三层，总建筑面积约5万。项目分为两部分，北侧为 “北京”小区，南侧为小区的教育配套。 小区的主体建筑为简欧式风格，通过一些简单的欧式建筑语言符号，使得所有的建筑外观显得简洁挺拔。项目运用西方古典园林的造园手法，将西方欧式元素与现代建筑进行巧妙的融合，使园林不单具有观赏性，更有一种可以参与的空间。整体园林可观、可赏、可玩，打造燕郊当地最具有时尚感的园林社区。 社区园林整体规划呈现出“一个中心，两条轴线，多个组团”的形式。设计超大中庭景观设计，作为整个区域的景观核心，以小区出入口为中心，通过景观广场、景观步行道与中央景观中心联系在一起，形成纵横两条景观轴线，从而达到步移景迁，景观互动的效果。在注重景观轴线相互联系的同时，更规划若干组团庭院空间。每个组团景致各异的中心花园，是散步、休闲，与邻居交往的地方。相伴高大乔木、花草、水榭、闲亭与卵石小路，溪流淙淙，花间漫步，其乐如许。花园的存在，鼓励了聚会和交往，激发与自然亲近的愿望，居住更符合人性化。公司在景观设计之初，同样考虑到生态原则，原地块内有大量几十年的乔木，公司尽量不破坏其原貌，采取全冠移植，使其继续成为美丽社区中的一员。 项目兼有住宅及商业。住宅区由14栋板楼组成，分布与从南到北在3万多平米的园林中，每栋楼的每个户型的视野都充分考虑了园林景观要求，户型主要分为50-90平米一至三居，主要以70平米两居为主，同时通过灵动增值空间，70一居变两居，90两居变三居，轻松选择，舒适生活。 沿汉王路和行宫大街的底下二层裙楼为小区的主题式商业街区，包括沿街商业网点及步行街区，三层以上为住宅项目。商业挑高6.6米，面积是从56300不等，多种面积供客户选择。产品定位：“北京”项目由中盛海天集团旗下三河科奥地产开发。品牌团队强强联手，共同将拥有舒适居住空间、繁华购物街区、浩瀚社区园林、金牌全程教育配套的“北京”项目打造为一处城市精英的幸福领地，成为北京东部不可超越的居住典范！北京最大的亮点就是赠送面积变身N+1户型。何为N+1？就是通过房屋结构的改变来达到只算一半面积的效果，也就是通常说的赠送面积。花2居的价钱在这里可以买到3居的户型，是当下很多年轻人的热捧，既满足了低价小户型，又满足了“一步到位”，性价比非常高，是看房阶段不可错过的项目。此户型最大的亮点就是L型转角客厅阳台，增大了采光面积，视野开阔，同时增加储物空间。明厨明卫设计，居住舒适。主卧室朝南，享受充裕的阳光睡眠。两个次卧室距离卫生间都很近，比较方便。卫生间比较隐蔽，干湿分离，私密卫生。此户型是性价比较高的户型，比较适合三代同堂居住，不过每个功能分区的面积不是特别大，老人小孩儿居住有些拘谨。户型特点：1、厨房设计的刚好，油烟不会到客厅；2、厨房带有小阳台，为本身的小户型提供了储物空间；3、次卧对着卫生间的门，私密性不好。3.4.2泰达广场项目简介项目分为两期开发，一期为商业街，二期为公寓23层的塔楼，共367套房源，户型面积为51-125平方米地上建筑面积42180平方米，主要建设A、B两座建筑，用于商业及办公；地下建筑面积16215平方米，主要建设地下车库及其他相关配套设施。项目占地面积14192平方米，总建筑面积58395平方米。均价7500元/平方米，总价38万/套起，2014年10月入住。泰达广场周边有多条公交车可到达国贸，紧邻102国道，自驾可上京通快速路。泰达广场地处燕郊的核心区，周边配套齐全，附近包括学校、医院、商场、银行的配套都可以满足。目前燕郊整体的均价在9500元/平方米左右，泰达广场位置也是燕郊比较核心的，7500元/平米的价格在周边比较低了，不过需要注意的该项目产权为50年商业产权。泰达广场和北京一样处于燕郊中心地带，泰达广场更是坐拥燕郊最繁华的商业街，地理位置优越，人流量大很适合商业发展，泰达广场的定位是燕郊的SOHO, 面向的人群是能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作，不受时间和地点制约、不受发展空间限制的白领一族。这在燕郊现在的情况来看是不符合实际的情况的，因为燕郊的白领多是在北京上班的，燕郊只是一个睡城，真正在燕郊上班生活的白领不多，泰达广场的定位有些不妥，好在燕郊的房价升得快，再者她的均价只有7500元/平方米和他像是地段的北京的项目10500元/平方米的均价相比还是比较便宜的，但是它的产权是50年的商业产权，与北京的70年的大产权相比还是缺乏竞争力。3.5 项目SWOT分析优势：北京属于燕郊老城区，周边小区比较多，生活氛围浓郁，生活配套较燕郊其他区域齐全，项目自身带有商业配套将来会提升生活质量。户型采用N+1户型，通过房屋结构的改变来达到只算一半面积的效果，也就是通常说的赠送面积。花2居的价钱在这里可以买到3居的户型，是当下很多年轻人的热捧，既满足了低价小户型，又满足了“一步到位”，性价比非常高教育环境非常好，周边幼儿园，小学，中学有好几所，孩子上学方便，周边医院也非常方便。劣势：北京周边交通出行压力比较大，公交车比较拥挤；目前周边商业配套虽然齐全，但档次较低。项目周边人流量较大，居住略显嘈杂，楼间距较小。部分户型入户门正对卧室，私密性较差。部分户型朝向不好客厅朝东，下午采光不好N+1的户型设计虽然格局功能区间多了，但面积较小，不适合老年人居住，略显憋闷。机会：北京项目一期是2011年动工建造的，一期开盘时间在2012年，2期开盘时间在2013年六月，搭上了顺风车，2013年中国房价一路飙升，燕郊地区更是马不停蹄，一期的均价8800，二期的均价都上了10500，所以北京项目建设的时机非常好，加之处于燕郊中心地带，房价属于中等偏上水平，有较大的盈利空间。因为燕郊的房产哟很大的升值潜力，北京的升值潜力也较大。威胁：因为项目处于燕郊，客户多为北京上班的白领青年，北京项目所在地位于燕郊中心地区，去往北京的交通方面没有其他一些楼盘好，同时燕郊近几年房地产非常火爆，每年都有很多楼盘开盘，竞争激烈，北京的房价也属于中等偏上，价格上的竞争力比较弱。离他不远的上上城五期，新开盘的价格才8000多，其配套商业档次不高，没有竞争力。4.调研结论 项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。总的来说北京项目的市场环境良好，因为是去年开盘的，尽管去年国家连续出台政策调控房价，但去年我国房地产行业还是如火如荼，各地房价升多降少。到了今年房地产市场相