2018房产估价师考试《制度与政策》知识点.doc

2018房产估价师考试制度与政策知识点 制度与政策的学习是房估师考试中的重要一个科目以下是小编整理的2018房产估价师考试制度与政策知识点欢迎参考阅读！ 一、建设用地使用权划拨的含义： 建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为划拨土地使用权有以下含义： (1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式 (2)除法律、法规另有规定外划拨土地没有使用期限的限制但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 (3)取得划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 (4)在国家没有法律规定之前在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地除出让土地以外的土地均按划拨土地进行管理 二、建设用地划拨的范围： 国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出严格控制划拨用地范围推进土地资源的市场化配置经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地 依据现行法规下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准划拨土地使用权： (1)国家机关用地国家机关指国家权力机关即全国人大及其常委会地方人大及其常委会;国家行政机关即各级人民政府及其所属工作或者职能部门;国家审判机关即各级人民法院;国家检察机关即各级人民检察院;国家军事机关即国家军队的机关以上机关用地属于国家机关用地 三、建设用地使用权划拨的管理： 城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例对划拨土地使用权的管理有以下规定： (1)划拨土地的转让划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的应当按照市场价补缴土地出让金经依法批准转让原划拨土地使用权的应当在土地有形市场公开交易按照市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的政府应当行使优先购买权 (2)划拨土地使用权的出租房产所有权人以营利为目的将划拨土地使用权的地上建筑物出租的应当将租金中所含土地收益上缴国家用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的可实行租赁租赁时间超过6个月的应签订租赁合同 (3)划拨土地使用权的抵押划拨土地使用权抵押时其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属 (4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入并根据情节处以罚款 (5)国有企业改制中的划拨土地对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置 (6)凡上缴土地收益的土地仍按划拨土地进行管理 (7)划拨土地使用权的收回国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因主要有以下七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;土地使用者自动放弃土地使用权;未经原批准机关同意连续2年未使用;不按批准用途使用土地;铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地国家无偿收回划拨土地使用权时对其地上建筑物、其他附着物应当依法给予补偿 一、闲置土地的认定 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后未经原批准用地的人民政府同意超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 具有下列情形之一的也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的; 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;法律、行政法规规定的其他情形 二、闲置土地的处置方式 对于闲置土地的处置有下列方式：延长开发建设时间但最长不得超过l年;改变土地用途办理有关手续后继续开发建设;安排临时使用待原项目开发建设条件具备后重新批准开发土地增值的由政府收取增值地价;政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者对原建设项目继续开发建设并对原土地使用者给予补偿;土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书将土地使用权交还给政府原土地使用者需要使用土地时政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地 对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的除选择上述方式以外可以按照实际交款额占应交款额的比例折算确定相应土地给原土地使用者使用其余部分由政府收回 三、征收土地闲置费 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地1年以上未动工建设的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费 在城市规划区范围内以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 房屋征收的概念： 房屋征收是指国家为了公共利益的需要依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为房屋征收是物权变动的一种特殊的情形是国家取得所有权的一种方式房屋征收的主体是国家通常是政府代表国家以行政命令的方式执行物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”因此征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类 征收集体所有的土地通常简称集体土地征收、土地征收或征地我国实行土地公有制土地只能为国家所有和农民集体所有因此土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要将农民集体所有的土地收归国家所有是土地所有权在集体和国家之间的变动 国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”简称“房屋拆迁”xx年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院令第590号以下简称房屋征收条例)同时废止了XX年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例现已不再使用“房屋拆迁”这个名称改称国有土地上房屋征收简称房屋征收房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段是伴随着建设项目进行的是城市建设的重要组成部分是旧城区改造的一个重要环节 在实践中集体土地被依法征收的同时征收集体土地上的房屋;国有土地上房屋被依法征收的同时收回国有土地使用权 房屋征收的限制条件： 征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为一定要有严格法定的限制条件：征收只能是以发展公共利益提升公共福祉为目的;征收必须严帑依照法律规定的权限和程序;政府以征收的执行人身份出现以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 房屋征收的前提条件： (一)公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产 (二)公共利益的特点 1.公共利益是客观的公共利益的客观性表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展公共利益不是完全主观地从不同的层级利益中剥离出来的不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变而是独立地、地存在于各种利益之上的客观利益 2.公共利益是共享的公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性公共利益不是个体利益的简单相加也不是多数人利益在数量上的直接体现它是社会共同的、整体的、普遍的利益因此判断公共利益内涵时不应仅仅考虑个体利益的正当需求应在不同利益格局中选择利益综合体维护公共社会的价值体系社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点换言之社会公共利益在主体上是整体的而不是局部的利益在内容上是普遍的而不是特殊的利益公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题但并不能说多数人的就一定是公共利益公共利益还必须有价值判断 3.公共利益是不确定的公共利益在实体法上是一个广泛存在的概念但同时它又是一个不确定的概念公共利益的“最大特别之处在于其概念内容的不确定性”包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”利益的实质是某种价值社会客观事实决定利益的形成和同时期的利益价值的内容而社会客观事实本身是不确定的利益内容也就具有不确定性受益对象的不确定性源于“公共”的不确定性普遍的对“公共”的理解是许多个体的集合“许多”又是一个没有界限的概念 4.公共利益不同于国家利益或政府利益国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理例如发展教育、促进科技进步合理开发和利用能源、增加社会财富等这种管理也是全体公民所必需的此时公共利益与国家利益或政府利益是一致的国家利益或政府利益属于公共利益范畴政府代表国家行使公共权力执行公共职能管理公共事务政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的政府本身并不绝对代表公共利益在公共利益之外政府还有其自身的利益处理不当时政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突 征收与征用的异同： xx年以前我国在法律上没有区分征收和征用两种不同情形统称为“征用”xx年3月14日宪法做了修改将原第十条第三款“国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”首次将征收和征用区分开来xx年8月28日全国人大常委会通过了关于修改土地管理法的决定也区分了征收和征用物权法对征收和征用分别做了更为具体的规定征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产;征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产征收和征用既有共同之处又有不同之处共同之处主要有两点：一是强制性即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性即都应给予公平补偿 征收与征用的主要区别如下： (1)适用对象不同征收的财产主要是不动产征用的财产既包括不动产也 包括动产 (2)前提条件不同虽然征收、征用都是强制性的但前提条件有所不同征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要征用是因抢险、救灾等紧急需要 (3)所有权转移不同征收主要是所有权的改变是国家将集体所有或者私人所有的财产强