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我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究中文摘要 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 中文摘要 自2 0 世纪9 0 年代以来，我国房地产市场逐步发展并迅速壮大，已逐渐成为推动 各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从1 9 9 8 年国家停止福利分房以来，不断 发展中的个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行贷款业务中重要的项目。在房价 不断攀升等因素的背景下，个人住房抵押贷款一直是我国银行业的核心的优质业务， 违约率较其他贷款低的多。但是，我国房价持续单边上涨已经成为了历史，在经历了 2 0 0 8 年房价做“俯卧撑”到2 0 0 9 年初房价开始小幅下跌，同时美国次贷危机引起的全 球经济和金融的危机给我国经济发展和就业带来了严重的负面影响，尤其目前我国政 府出台经济刺激政策可能导致未来出现的通胀，最终导致新一轮的加息周期，因此， 我们不得不重新审视我国个人住房抵押贷款的风险问题。 本文采用理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合的研究方法， 分析我国商业银行个人住房抵押贷款的发展历程与现状，并重点分析了我国商业银行 个人住房抵押贷款的现存风险( 信用风险、流动性风险、利率风险和商业银行操作风 险) ，并探析了风险形成的原因，包括房价向下波动或泡沫破灭、经济周期导致失业 增加导致个人信用风险增加、商业银行内控缺陷导致贷款审核不严以及抵押权实现的 法律局限性等因素。 通过分析和总结美国次贷危机的教训和启示，本文最后提出了我国商业银行个人 住房抵押贷款风险的防范对策。 关键词：个人住房抵押贷款；风险；次贷危机 作者：严红飞 指导老师：贝政新 r i s k a n a l y s i so f i n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n o fo u r c o u n t r y sc o m m e r c i a lb a n k a b s t r a c t s i n c e2 0 t hc e n t u r y ，19 9 0 s ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a s d e v e l o p p e da n de x p a n d e d r a p i d l y ，g r a d u a l l yb e c o m i n ga ni m p o r t a n tf o r c ef o r0 1 1 1 c o u n t r y se c o n o m i cg r o w t h i n 19 9 8 ，o u rc o u n t r ys t o p p e dt h ew e l f a r eh o u s i n gd i s t r i b u t i o n s i n c et h a t ，t h ed e v e l o p p i n g i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nb u s i n e s sh a sb e c o m et h el e a d i n gp r o g r a mo fc h i n a s c o m m e r c i a lb a n k s o nt h eb a c k g r o u n do ft h er i s i n gh o u s ep r i c e ，t h ei n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g el o a nb u s i n e s sh a sa l w a y sb e e nt h ec o r eo ft h eb a n ki n d u s t r y sh i g h q u a l i t y s e r v i c e ，w h i c hh a sm u c hl o w e rd e f a u l tr a t e st h a no t h e rl o a nb u s i n e s s h o w e v e r ，t h e u n i l a t e r a li n c r e a s i n go fc h i n a sh o u s i n gp r i c eh a sb e c o m et h eh i s t o r y i n2 0 0 8 ，t h eh o u s e p r i c e se x p e r i e n c e d p u s h u p s ”s i t u a t i o n ，a n di n2 0 0 9 ，i td e c l i n e ds l i g h t l y a tt h es a m e t i m e ，t h et h eg l o b a le c o n o m i ca n df i n a n c i a lc r i s i sc a u s e db ya m e r i c a ns u b p r i m em o r t g a g e c r i s e sh a sb r o u g h tas e r i o u s n e g a t i v ei m p a c to nc h i n a se c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n d e m p l o y m e n t i np a r t i c u l a r ，e c o n o m i ci n c e n t i v ep o l i c yo fc h i n e s eg o v e r n m e n tm a yl e a dt o a ne x t r e m e l yi n f l a t i o n a r yd e t e r i o r a t i o n ，a n du l t i m a t e l yl e a dt oan e w r o u n do fi n t e r e s tr a t e i n c r e a s i n g s o ，w eh a v et or e e x a m i n et h er i s k so fo u rc o u n t r y si n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n s t h i sp a p e rm e a n st oa n a l y z ed e v e l o p m e n ta n dc u r r e n ts i t u a t i o no fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a no fn a t i o n a lc o m m e r c i a lb a n k s ，m a i n l yf o c u s i n go i li t sp r e s e n tr i s k s ( e g c r e d i t ，l i q u i d i t y ，r a t ea n do p e r a t i o nr i s k so fc o m m e r c i a lb a n k ) ，a n da l s ot oe x p l o r et h e c a u s e so fr i s k si n c l u d i n gt h ed o w n t u r no ft h eh o u s i n gp r i c eo rt h eb l o wo ft h eb u b b l e ，t h e i n c r e a s eo fi n d i v i d u a lc r e d i tr i s kw i t ht h er a i s eo ft h eu n e m p l o y m e n tu n d e rt h ep r e s e n t e c o n o m i cc y c l e ，t h el o o s e ni n s p e c t i o ni n c u r r e db yt h ed e f e c to fi n n e rc o n t r o ls y s t e mo f c o m m e r c i a lb a n k ，l e g i t i m a t el i m i t a t i o no fr e a l i z i n gm o r t g a g er i g h t sa n do t h e rf a c t sb y m e a n so f t h e o r e t i c a la n df a c t u a la n a l y s i s ，q u a l i t a t i v ea n a l y s i s n r i s k a n a l y s i so f i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a no f o u rc o u n t r y sc o m m e r c i a lb a n k a b s t r a c t b ya n a l y z i n ga n dc o n c l u d i n g l e s s o n sa n de n l i g h t m e n t so fa m e r i c a ns u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i s ，t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h ep o l i c i e sa n dm e t h o d sa g a i n s tt h er i s k so f t h e i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a no fn a t i o n a lc o m m e r c i a lb a n k k e y w o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ；r i s k ；s u b p r i m em o r t g a g e c r i s i s i i i w r i t t e n b y ：y a hh o n g f e i s u p e r v i s e db y ：b e iz h e n g x i n 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权的声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含 其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏州大学 或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明的法律 责任。 研究生签名：日期： 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论文 合作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本 人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文 外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分 内容。论文的公布( 包括刊登) 授权苏州大学学位办办理。 研究生签名： 导师签名： 日期： 日期： 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 1 引言 l 。1 选题背景与意义 1 引言 2 0 0 7 年4 月，美国第二大次级抵押贷款机构( s u b p r i m em o r t g a g e ) - - 新世纪金融 公司( n e wc e n t u r yf i n a n c i a lc r o p ) ，因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请 破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产 业最大的抵押贷款机构破产案，掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前，由于 美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低( 约7 ) ，有些专家预测此次危机不会 引起全面危机。但是，次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多，包括借款人、贷款 机构、基金、银行和保险公司等主体，因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都 受到了严重的负面影响。当前金融危机的影响已越来越大，它的蔓延对经济发展和 社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失，而且还破坏一个 国家和地区的经济稳定，引发社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自2 0 世纪9 0 年代以来，我国房地产市场逐步发展并迅速壮大，已逐渐成为推动各地区乃至整个国 民经济增长的重要力量。从1 9 9 8 年国家停止福利分房以来，个人住房抵押贷款业务 成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一种金融产品，在不断发展 的过程中己成为我国商业银行贷款业务中重要的项目，商业银行的个人住房抵押贷款 发展迅猛，已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷款规模 在银行资产中的比重也呈现上升趋势，在房价不断攀升的背景下，个人住房抵押贷款 一直是银行业的核心业务，个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款，违约率较其他 贷款低的多。但是，我国房价持续单边上涨已经成为了历史，在经历了2 0 0 8 年房价 做“俯卧撑”到2 0 0 9 年初房价开始小幅下跌，同时又经历了美国次贷危机引起的全球 经济和金融的危机，我们不得不重新审视我国个人住房抵押贷款的核心问题风险 控制。 在经济金融全球化背景下的今天，在美国次贷危机的教训和启示下，我们充分认 识并越来越重视个人住房抵押贷款的风险问题。我们有必要对目前我国个人住房抵押 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究1 引言 贷款业务现状及发展趋势进行研究，发掘出隐藏的问题，并提出有效的防范措施以降 低个人住房抵押贷款风险的发生率。本研究的意义不但保证了个人住房抵押贷款业务 质量，更有利于我国商业银行安全经营和健康稳定发展，同时也会促进我国房地产业 的稳定和发展，最终实现宏观经济的健康稳定发展。 1 2 研究方法和研究框架 本文将采用理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合的研究方 法。主要研究方法涉及的领域包括：经济学、金融学、金融统计学、管理学等，在分 析理论的基础上，借鉴国内外的研究成果和实践经验和教训，运用相关理论，并力争 在分析方法上有所创新。 本文研究框架总共分为七个部分：第一个部分为引言，主要介绍了选题背景与意 义、研究方法和研究框架、可能的创新之处和有待研究之处；第二个部分为理论回顾 和文献综述；第三个部分为我国商业银行个人住房抵押贷款的发展历程与现状；第四 个部分为我国商业银行个人住房抵押贷款的风险及成因分析，重点分析了我国商业银 行个人住房抵押贷款的现存风险，并揭示了我国商业银行个人住房抵押贷款风险的成 因；第五个部分为美国次贷危机及启示，不但介绍了次贷危机发生情况和经过，还分 析了其发生的原因，并总结了一些经验和启示；第六部分为我国商业银行个人住房抵 押贷款风险的防范对策，主要是基于美国次贷的的启示提出对我国个人住房抵押贷款 的风险控制的政策建议；第七部分为简要结论。 1 3 本文可能的创新之处和有待研究之处 目前，我国在个人住房抵押贷款风险问题系统研究的成果较少，而且现有的研究 当中基本上都是理论上的探讨，缺乏实证数据的论证。在美国次贷危机发生之后，我 国房价开始出现下跌之际，本文可能的创新之处在于全面系统对我国个人住房抵押贷 款的风险问题剖析，一方面用银行业个人住房抵押贷款的数据来论证风险管理的重要 性，同时也深入、全面的剖析我国个人住房抵押贷款现状、存在问题及产生原因；另 一方面借鉴美国次贷危机的教训，对我国将来个人住房抵押贷款的发展提出全面系统 的对策。 当然，随着各家银行数据披露的不断完善细化，随着个人住房抵押贷款的违约情 2 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 1 引言 况越来越具体详细的披露，随着我国房地产价格经历一个完整的上升和下降周期，我 们就可以对个人住房抵押贷款的违约风险和其各个影响因素之间的进行进一步的实 证分析，结果也将更加可靠。 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究2 理论回顾和文献综述 2 1 理论回顾 2 理论回顾和文献综述 2 1 1 信息不对称理论 不对称信息可以分为两类，一类是事前不对称信息，即交易之前买者不知道但卖 者知道的信息，如信贷合同签订前借款人为获取银行贷款而隐瞒不利信息，称之为“逆 向选择”( a d v e r s es e l e c t i o n ) ；第二类是事后不对称信息，即签订合同后卖者或买者的 违约行为，如借款人在合同签订后无视或损害银行利益的行为，称之为“道德风险” ( m o r a lh a z a r d ) 。 由于人们对现实中的经济信息难以完全了解以及某些经济行为人故意隐瞒事实、 掩盖真实信息，使得现实经济生活中具有完全信息的市场是不可能存在的，不同市场 不同程度地存在着不完全信息。不完全信息的存在使各经济行为人在认识市场环境状 态上存在着差距，并导致每个经济行为人所进行的市场活动及其结果无法及时地通过 价格体系得到有效传递。 目前我国社会信用体系及各人征信系统不健全，在信贷活动中，授信主体双方对 授信所必需有效信息的占有在数量及质量上存在极大差异。借款人对自身风险级别和 类型的真实情况有比较清醒的认识，银行则因缺乏必要的监督、调查、验证途径和法 律依据较难获得对等的真实信息，使得银行往往无法对借款人的信用质量、风险类型 和资金偿还概率做出准确的判断，于是，接下来的风险管理策略制定可能产生偏差。 信息不对称现象的出现可以归结到理性“经济人”假设上，“经济人”最关心的莫过 于自身能获取最大限度的效用，假如恰巧又缺乏制度约束，“经济人”的机会主义倾向 便会暴露无疑。信贷活动中，在缺乏完善的征信制度制约的情况下，一方面信息的不 通畅会造成借款人给银行提供信息不完全，另一方面会使借款人为了从银行顺利贷到 更多款项，就会产生将自己伪装得更“完美”的冲动，故意隐瞒对自己不利的信息，甚 至于制造扭曲、虚假的信息提供给银行，这样作为“外部人”的银行对借款人的这些情 况和风险度是缺乏完全及真实了解，银行就只能通过借款人提供的信息进行粗略的了 解和分析，信息的把握不准确这就会导致银行作出逆向选择：当借款人与银行签订资 4 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 2 理论回顾和文献综述 金使用的契约后，在贷款执行过程中，银行对贷款资金的实际使用情况、投资项目执 行的风险和实际收益情况等信息的了解肯定少于借款人，同时由于受银行成本控制和 信贷人员素质、经验等事后监督成本高昂的因素制约，银行对随时追踪借款人贷款使 用情况的信息所花费的大量人力和费用力不从心。于是借款人在贷款执行中就往往可 能出现机会主义动机，隐藏资金使用的真实信息，采取不完全负责任的态度，或者索 性逃避债务，这样就会出现道德风险。 2 1 2 经济周期理论 一般而言，随着每轮经济周期的波动，都会伴随着房地产周期的产生，一个很重 要的原因就是经济周期波动会导致个人收入发生波动，因此解释经济周期发生的理论 同样适用于房地产市场。很多理论都从不同的历史阶段和不同的角度解释了经济周期 的运行规律。 ( 一) 新古典综合派的“乘数一加速数原理”。该模型是“新古典综合派”用动态过 程分析方法建立起来的，其特点在于通过对政府支出、个人消费和私人投资等主要经 济变量间相互关系的动态分析，来说明经济周期波动的原因和幅度。“乘数理论”最早 由英国经济学家卡恩于1 9 3 1 年6 月在经济学杂志上发表的“国内投资与失业的关 系”一文中提出，主要是阐述国家用于公共工程的支出和总就业量之间的关系。凯恩 斯在通论中接受和使用了这一观点，并且通过引进边际消费倾向的概念系统地阐 述了乘数理论，该理论主要是要说明投资对于国民收入与就业可以倍增的巨大作用。 “加速数原理”最早由法国的经济学家阿夫塔里昂在1 9 1 3 年发表的生产过剩的周期 性危机一书中提出来的，它是根据机器大生产使用耐久性固定资本设备的技术特点， 说明收入水平或消费需求的变动将会引起投资量更为剧烈地变动，而且这种由收入水 平或消费需求的变动引起的“引致投资”的变动不是取决于收入或消费的绝对量，而是 取决于收入或消费变动的比率。萨缪尔森在1 9 3 9 年发表的乘数分析与加速数原理 的相互作用一文中，将乘数理论与加速数原理结合在一起，提出了“乘数一加速数 原理”的动态经济模型，来解释资本主义经济周期性波动的原因和波动幅度。到2 0 世 纪2 0 年代初，英国经济学家约翰希克斯进一步将该模型完善化后，就被认为是基本 定型的经济周期模型。 ( - - ) 理性预期学派的周期波动理论。罗伯特e 卢卡斯( r o b e r te l u c a sj r ) 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究2 理论回顾和文献综述 为代表的理性预期学派与传统的新古典经济学有一个较大的不同，那在于承认实际经 济活动会偏离“常规的”均衡状态，从而出现经济周期波动的问题。理性预期学派在努 力恢复新古典经济学的理性原则( 经济个体总是寻求自身利益最大化) 和均衡分析， 反对凯恩斯主义的经济理论和经济政策的同时，试图建立一个以理性预期为特征的经 济周期理论，重新解释资本主义经济周期波动的现象。在分析资本主义周期性经济波 动时，他们继承了新古典经济学的理性原则，在具体分析经济周期问题时，他们的理 性原则体现为两个重要的假说：( 1 ) 理性预期假说，即假定经济主体都是有理性的， 在信息充分的条件下，他们对为了经济活动和经济事件的主观预期和经济理论的预期 时一致的；( 2 ) 短暂替代假说，认为产品和劳动的供应者会根据相对价格或相对工资 的变化情况，进行立即的产品生产的替代和劳动时间与闲暇时间的替代。因此，市场 是充分竞争的，工资和物价的短期微小变化就能引起产量与就业量的显著波动。基于 上述见解，卢卡斯认为，既然价格的波动和货币总量的波动发生在未来的波动之前， 经济周期波动就应该主要从价格的波动和货币总量的波动方面去寻找原因。 ( 三) 熊彼特的“创新”理论与经济周期理论。包含以下一些主要内容和要点：( 1 ) 经济周期通常是指资本主义市场经济制度条件下，经济现象依时间的变化而发生波动 性变化。( 2 ) 熊彼特在应用“创新”概念来说明商业社会内生的周期现象时，首先提出 了一个只包括上升期和下降期两阶段的“单纯模型”。熊彼特认为，“创新”活动之所以 只能造成经济周期波动而不是经济的持续繁荣，是因为“创新”活动的特征之一就是它 的不连续性。它是集中在一个时期，时断时续地出现的。因此，一次“创新”造成的下 降就不能被下一次“创新”造成的上升所抵消。于是，经济生活就呈现出周期波动。 ( 四) 真实经济周期理论，又称为实际经济周期理论。该理论出现在2 0 世纪8 0 年代，它认为经济波动主要是由持续的实际( 供给方面) 冲击而不是未预料到的货币 ( 需求方面) 冲击所造成的。这些宏观冲击主要是由于技术进步速度的大规模的随机 波动，它导致相对价格的波动，理性经济主体通过改变劳动供给和消费对此做出优化 反应。实际经济周期理论家认为经济周期的每一个阶段( 无论是繁荣还是衰退) 都是 均衡。主张自由放任，反对政府对经济的干预。该理论强调了宏观经济学的期际( 或 跨时期) 特征和动态特征。 6 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究2 理论回顾和文献综述 2 1 3 房地产周期理论 房地产经济周期与宏观经济周期相似，主要表现为房地产业上升与下降循环交 替、相对有规律的上下波动，呈现为大致有规律的周期性波动。一般也可以分为扩张 和收缩两个阶段，复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。其中衰退是房地产经济的下降 或收缩阶段；萧条( 谷底) 是房地产经济下降阶段的终点；随后将转入上升阶段，复 苏是房地产经济的上升或扩张阶段；繁荣( 峰顶) 则是上升阶段的终点，此时房地产 经济达到本轮周期的最高点，随后将进入收缩和衰退期。 在扩张期，对房地产开发及关联行业来说，由于房地产需求增加和价格的上升， 以及企业利润率的提高，导致其收入增加。对个人来说，由于企业部门利润率上升， 经营规模扩大，从而收入也会随之提高。至于房地产投资者，随着房地产价格的上升， 其财富总值也会不同程度地增加。房地产信贷借款人收入水平的提高，借款人风险中 的被迫违约风险会有所下降，同时由于房地产价格的上升，理性违约风险也会降低甚 至归于消失。在这种背景下，银行将更多的注意力放在对房地产价格上，而往往会忽 视对借款人的审查，而且倾向于发放贷款条件更为宽松的贷款，从而会增加潜在的贷 款条件风险，使得潜在的房地产信贷风险处在一个不断积累的过程中。 当扩张期到达顶峰转折点时，房地产市场开始下跌，经济增长率回落，经济主体 就对未来的预期开始变得悲观。以后随着形势的更加恶化，悲观的气氛不断扩散和蔓 延很快便会传染到整个社会，从而引起房地产经济的迅速收缩以及各种宏观经济变量 的不利变化的时候，环境的迅速恶化使得潜在的房地产信贷贷款风险在开始暴露。 进入收缩期，对房地产开发及关联行业来说，由于房地产需求的减少和价格的下 跌，以及企业利润率的降低，导致其收入下降：对个人来说，由于企业利润率下降， 经营规模缩减，从而降低了薪酬水平，从而降低了居民的可支配收入，被迫违约风险 和恶意违约风险越来越大。同时当房价下跌到一定程度时，理性违约风险也开始增加。 这样总的来看，在收缩期借款人风险是处于不断增大的状态的。 2 1 4 房地产泡沫理论 所有这些现象都如帕尔格雷夫经济学大词典对“泡沫”所做的描述：“一种或 一系列资产在一个连续过程中陡然涨价使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引 了新的买主，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机 塾里塑些堡堑全堡生篓塑箜鏊垦堕塑壁婴壅! 型笙旦墅塑苎整堡垄 告终。” w o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、 国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作 用所产生的“羊群效应”( h e r d i n ge f f e c t ) 在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。 k r u g m a n ( 1 9 9 9 ) 认为，在地产市场中所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资 的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。a l l e n 等人( 1 9 9 8 ) 年拓展了一些 模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致资产泡沫的存在。美联储主席艾伦格 林斯潘( a l a ng r e e n s p a n ，2 0 0 2 ) 对房地产泡沫的存在问题有一种不可知论的观点： 在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在程度，这会产生信贷风险。罗伯特希 勒( r o b e r tj s h i n e r ，2 0 0 3 ) 则认为：全球有一个普遍现象凡具有魅力的城市房 地产市场的泡沫都在所难免，一个必然规律一房地产市场长期低迷或长期高涨都会产 生泡沫。 谢经荣等( 2 0 0 2 ) 发展了a l l e n 等人的研究，通过一个包括地产商和银行两方的 资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致 资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高 泡沫的严重程度。袁志刚( 2 0 0 3 ) 构造了一个房地产市场的局部均衡模型，模型给出 行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用。丰雷( 2 0 0 2 ) 认 为中国房地产泡沫现象并非是全国性的，而是地区性。土地投机是中国地产泡沫形成 的最直接原因，政府干预失败是主要原因。 2 2 文献评述 2 2 1 美国次贷文献综述 美国次贷危机发端于2 0 0 7 年底，爆发于2 0 0 8 年，给美国乃至世界金融和经济带 来了巨大的负面影响。m i c h a e lp d o o l e y , d a v i df o l k e r t s - l a n d a u ，p e t e rm g a r b e r ( 2 0 0 8 ) 认为，由布雷顿森林体系产生的刺激动机是造成次贷清偿危机的一个原因，目前这已 通过国际货币体系表现出来。h u it o n g ，s h a n g j i l lw e i ( 2 0 0 8 ) 提出一种方法，这种方法 去研究区域金融危机是否以及如何去影响实体经济，并且将它应用于当前持续的次级 抵押贷款危机。检验结果表明，加强流动头寸的管理，比改变消费者信心更重要。 国内许多学者近两年来对美国次贷危机也做了相关研究，主要包含以下几个方 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 2 理论回顾和文献综述 面：一是回顾了美国次贷危机发生的背景、原因及传导机制，并分析了危机对金融市 场、实体经济的影响( 如曹元芳、吴超、刘伯酉，2 0 0 8 1 曹红辉、刘华钊，2 0 0 8 1 张 宇、刘洪玉，2 0 0 8 ) ；二是从金融产品创新的角度阐释了美国次级抵押贷款危机，对 金融监管与金融创新的实证关系进行了分析，并提出要坚强金融监管( 如李树生、祁 傲字，2 0 0 8 ；陈斌，2 0 0 8 ) ；三是对中国住房抵押贷款市场与美国次级抵押贷款市场 进行了深层次比较，并提出美国次级抵押贷款危机带给我国商业银行的经验与教训 ( 如俞松，2 0 0 8 ；翟守强、秦志强，2 0 0 8 ；冯科，2 0 0 7 ) 。此外，黄隽( 2 0 0 8 ) 利用 2 0 0 0 年2 0 0 7 年美国十大银行的财务数据，对银行的基本业务、稳定性及效益等方面 进行分析。结果表明，虽然总体来说2 0 0 7 年美国次贷危机的影响超过2 0 0 1 年经济衰 退带来的影响，但对银行业的直接冲击有限，心理和信心压力大于实质影响。龚宇 ( 2 0 0 8 年) 认为作为资本市场“看门人”，信用评级机构在减少信息不对称、提高市 场效率方面发挥着不可替代的作用。早期美国信用评级业的发展以“声誉资本”为基 础，主要受市场自律机制约束。此后，美国监管部门对信用评级结果的过分倚重使评 级机构获得了强大的市场话语权，并造成了其“权重责轻”的怪象。“次贷危机”的爆发 令信用评级机构面临前所未有的考验，同时也暴露了美国信用评级业监管体制之弊 端。 2 2 2 商业银行房地产信贷风险研究文献综述 目前在商业银行房地产贷款的研究中，研究成果主要集中在房地产企业的开发贷 款信贷风险问题方面。 多位学者研究认为当前我国银行房地产信贷管理机制不健全，银行对风险管理比 较松散，部分商业银行在发放信贷时放松条件和盲目竞争房地产信贷业务，还尚未形 成一套完整的风险管理运作机制，也就容易产生房地产信贷风险( 如汪利娜，2 0 0 3 ； 柳燕，2 0 0 5 等) 。张秀华( 2 0 0 4 ) 和陆磊( 2 0 0 4 ) 则认为中国房地产市场存在不少泡 沫，假如政府没有清醒的认识，当房地产泡沫破裂时，国内经济将面临巨大的风险， 危害银行体系。 徐世扬( 2 0 0 6 ) 从宏观层面、产业层面和银行管理层面等多维视角，基于防范 金融风险、控制房价上涨和加强信贷管理等房地产信贷的多重目标，对我国商业银 行过度发放贷款、以流动资金名义发放贷款等房地产开发信贷行为变异现象及原因 9 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究2 理论回顾和文献综述 进行了分析，并认为房地产开发信贷行为变异削弱了宏观调控的政策效能，致使房 价节节攀升，诱发经济和金融危机，影响到社会稳定和国家安全，而要从根本上解 决商业银行在房地产开发贷款管理上的问题，一方面要加强金融监管，依靠制度创 新，使金融政策有利于弱化银行过度发放房地产开发贷款的偏好，另一方面，也要 促使房地产投资渠道和房地产金融多元化，降低银行贷款的压力。 段忠为、曾令华和黄泽先( 2 0 0 7 ) 从理论上探讨了房地产价格波动影响银行信贷 增长的作用机制。在此基础上，作者利用2 0 0 0 年1 月至2 0 0 6 年8 月的月度数据，运 用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究结 果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在 短期对银行信贷发放的直接影响有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而 银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的原因。李宏瑾( 2 0 0 5 ) 针对近年 来我国房地产市场价格持续攀升但市场需求不降反升、银行信贷资金迅速向房地产业 集中以及房地产市场发展与经济增长的作用等问题，以全国和各省、市、自治区的面 板数据，进行了实证分析。分析结果显示，我国房地产市场供给约束问题非常严重， 尤其是考虑到居民收入增长因素后，房地产市场的供求矛盾十分突出；银行房地产开 发贷款和个人住房抵押贷款强有力地支撑了房地产市场的供求；房地产市场的发展也 拉动了经济的增长，但这一作用没有我们想象的大。因此，目前我国针对房地产市场 的宏观调控和各项监管措施，都应该从供求两方而出发，在金融等政策上要保持连续 性，并加强制度建设，更好地发挥市场机制的作用。 2 2 3 我国商业银行个人住房抵押贷款风险文献综述 目前，研究商业银行房地产贷款的文献主要集中在商业银行房地产开发贷款方 面，在研究个人住房抵押贷款风险问题的文献还不是很多。 杨星、麦元勋( 2 0 0 3 ) 应用模型的分析框架，提出了一个度量个人住房消费信贷 信用风险的指标体系，并对影响这一体系的经济因素进行了多元回归分析。研究表明 在住房价格波动率、贷款与住房价值比例、无风险利率和贷款期限四大因素中，无风 险利率和贷款期限是影响信用风险的主要因素。住房价格波动率、贷款与住房价值比 例与信用风险呈正相关的关系，而无风险利率与信用风险呈负相关关系，贷款年限对 违约风险的影响比较复杂，并不是简单的单调递增或单调递减关系。 1 0 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 2 理论回顾和文献综述 有部分学者从信息不对称的角度进行了分析，分析认为在信息不对称的情况下， 过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象，当投资者过度看好经济形势 及预期收益时，许多投资者会借债从事房地产投资，而银行的脆弱性存在逆向选择和 道德风险问题，那些具有冒险倾向、信誉差的借款人最有可能获得信贷，财富的诱惑 会吸引更多的投资者进入，这样很容易导致房地产泡沫，从而产生信贷风险( 如陈学 会，2 0 0 5 ：王义平，2 0 0 4 ) 。 有学者从法律角度进行了阐释认为由于我国市场经济处于发展初期，法律制度欠 缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在较 大风险，特定条件下( 如贷款高速增长) ，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非 常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长， 每笔贷款数额小、一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现。目前， 我国个人住房抵押贷款业务尚未遇到真正考验，因此，加强个人住房抵押贷款风险防 范，完善风险管理机制，是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路，而住房 抵押贷款证券化为其提供了一个较好的途径( 如陆燕宏、鲁欣，2 0 0 8 ；武力宁，2 0 0 8 ) 。 美国次贷危机发生后，邱娟华( 2 0 0 7 ) 分析认为，自2 0 0 0 开始，我国的个人住 房抵押贷款进人了高速发展阶段。随着个人住房抵押贷款的快速发展，不良贷款率也 呈上升趋势。个人住房抵押贷款的风险主要包括：信用风险、流动性风险、操作风险、 抵押物风险、利率风险和购买力风险。个人住房抵押贷款风险防范的措施包括：建立 健全的法律法规体系、建立完善的个人信用体系、加强银行内部控制、建立并完善个 人住房抵押贷款二级市场、完善住房公积金制度。杨红( 2 0 0 8 ) 通过观察美国次级贷 款危机，并对比中国的住房抵押贷款市场，发现有很多值得吸取的教训和值得借鉴的 经验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善 数据资源，建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平，以便定量 评估具有中国特征的个人住房抵押贷款的风险度。此外，还要强化对个人住房抵押贷 款风险管理的政策支持，并将住房从完全市场化回归民生本质。 2 2 4 简要评述 目前，研究房地产贷款风险主要还是集中在房地产开发贷款方面，在个人住房抵 押贷款风险研究方面较少。在现有的商业银行个人住房抵押贷款风险问题的研究中， 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究 2 理论回顾和文献综述 基本上都是理论上的探讨，缺乏实证数据的论证，同时也缺乏对个人住房抵押贷款风 险产生及原因的系统的剖析。由于时间的关系，2 0 0 7 年以前的很多学者还在借鉴美 国个人住房抵押贷款的“经验”。由此可见，在美国次贷危机发生之后，我国房价开始 出现下跌之际，全面系统的剖析我国个人住房抵押贷款的风险问题具有重要的现实意 义。 1 2 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究3 我国商业银行个人住房抵押贷款发展历程与现状 3 我国商业银行个人住房抵押贷款发展历程与现状 个人住房抵押贷款业务的发展与房地产市场的发展有很强的相关性，个人住房抵 押贷款业务的发展会从需求方促进房地产市场的发展，反过来，房地产市场的发展与 繁荣也会给个人住房抵押贷款业务的发展带来丰厚的土壤。我国房地产市场迅猛发展 带来了我国个人住房抵押贷款的迅速发展，同时后者极大的促进了房地产市场的需 求，带动了房地产市场的繁荣。我国个人住房抵押贷款在较短时间内取得迅速发展的 同时，也存在不少不容忽视的问题。 3 1 我国商业银行个人住房抵押贷款的概述 3 1 1 个人住房抵押贷款概念界定 个人住房抵押贷款又称住房抵押贷款、住房消费信贷等，是指借款人由于自有资 金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷 款本息。 ， 住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要包括住房公 积金贷款。第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其典型形式，即指按揭人在 支付首期规定的价款后，由贷款银行支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房 作为履行债务担保抵押给贷款银行的消费信贷方式。按揭具有房地产抵押及分期还款 两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人( 银行) 作为还款保证，还款 后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。在此期间，按揭人需要按照按揭契约 中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。当按揭人违 约时，银行有权取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房，拍卖所得的款项优先抵偿未 偿还的贷款本息。第三，个人住房组合贷款，即指政策性和自营性两种贷款方式相结 合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔钱 不足以支付房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要 研究的是第二种贷款类型，即商业性个人住房抵押贷款。 3 1 2 个人住房抵押贷款的意义 住房抵押贷款快速发展对中国金融结构的调整、对居民福利水平的提高、对中国 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究3 我国商业银行个人住房抵押贷款发展历程与现状 经济增长模式的转变都有极为重要的意义，主要表现在以下五个方面： 第一，有利于居民更加合理的安排生命期内的收入，改变了我国原来金融单向服 务的局面。商品住房作为一种兼具投资和消费双重性质的产品，其价值量超过了人们 的当期收入，甚至未来若干年期内的收入总和。如果没有住房抵押贷款，居民就只有 通过积攒多年的储蓄来购买住房。住房抵押贷款就改变了这种状况，通过借贷的方式， 居民就可以把未来的收入用于当期支出。 第二，推动了我国住房分配体制和经济市场化的改革。1 9 9 8 年，中国停止了实 行数十年的福利分房制度，住房分配的货币化和市场化，迫使居民通过市场选择来实 现住房消费。住房的实物分配转向货币分配，离不开金融支持。通过抵押贷款创造新 的购买力不仅能够让居民更好地分配生命期内的恒久性收入，而且提高了居民进入市 场购买商品住房的能力。1 9 9 8 年以前，我国的住房制度改革一直非常缓慢，但1 9 9 8 年以来，在我国住房抵押贷款发展后，个人购房在商品住房销售中所占的比重迅速上 升，现在已经达到了将近1 0 0 的水平。 第三，有利于商业银行资产结构的调整。1 9 9 7 年以前，我国商业银行对个人发 放的贷款极少，商业银行的信贷资产主要集中在工商业贷款和固定资产贷款。这些信 贷资产的不良率非常高，严重影响了商业银行的价值创造和自生能力。相对而言，住 房抵押贷款的不良率远远低于银行信贷资产的不良率。住房抵押贷款的低风险特征使 其成了商业银行资产调整的重点对象。自1 9 9 7 年以来，住房抵押贷款在商业银行的 新增贷款中所占的比重逐渐上升。目前，个人住房抵押贷款占商业银行新增贷款的比 重在2 5 左右。这个变化极大地改变了我国商业银行的信贷资产结构，也提高了我国 商业银行的信贷资产质量，因而也有利于我国的金融稳定。 第四，住房抵押贷款创造了新的购买力，带动了中国房地产市场和经济的繁荣。 为了使中国经济尽快摆脱1 9 9 7 年以来通货紧缩趋势的困扰，1 9 9 8 年央行在加大住 房信贷投入，支持住房建设与消费的通知中，明确指出“住房建设为国民经济新的 增长点，商业银行应加大住房信贷的投入 1 。之后，在房地产信贷的支持下，近十 年，我国房地产市场的消费和房地产开发都出现了快速增长的势头，确保了我国经济 的繁荣发展。 第五，住房抵押贷款是促使我国经济增长方式转变的必要条件之一。改革开放以 1 加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知 ( 央行1 9 6 号文) ， 1 9 8 年4 月7 日 1 4 我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究3 我国商业银行个人住房抵押贷款发展历程与现状 来，我国的经济增长一直是高储蓄、高投资驱动的。这神经济增长方式是粗放型的， 对资源、自然环境都带来了相当大的压力。现在，我国经济的可持续增长需要经济增 长从投资驱动型转向消费引导型。经济增长方式的这种转变，不仅需要社会保险保障 机制的健全和完善，也需