房地产课题使用2.doc

房地产开发过程中涉及的部门有：计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等。五证贯穿：建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有：建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证：是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程施工许可证：（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。（建设局：建筑工程施工许可证计委：开工报告审批房管局：商品房预销售许可证：申请材料：1、商品房销售申请书；2、营业执照、法定代表人身份证明；3、资质等级证书；4、立项批文；5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证；6、国有土地适用证；7、施工许可证；8、建设项目总规划图、销售房平面图；9、建设工程投资及工程进度状况证明；10、白蚁防治合同；11、商品房预售价格审核报告；12、物业管理方案；13、商品房预售方案；14、项目手册实施情况；15、其他材料）房地产开发过程中开发商应提供的主要文件有：项目建议书立项报告可行行研究报告设计方案送审书施工图等以及各相关部门的批文选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平：排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。土地（中国大陆现行土地制度）：全部土地都为社会主义公有制：全民所有制（国有土地），集体所有制（集体土地）。全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑：高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）：介于多层与高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）地产：指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是无权属关系，是土地及其权利的总称（使用、收益、转让的权利）。房地产：指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使用建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。道路红线：道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑境况和地下管线的要求。建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程（如绿化、道路、停车场等）的面积，其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积：是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越大。建筑密度（建筑覆盖率）：用地内各类建筑的基底总面积和居住区用地的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100% 绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、阳台的人工绿地）绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积开间：住宅房子的东西走向的宽度。 进度：住宅的南北走向的长度。层高：指下层地板面积到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。整幢房屋建筑面积：整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上隔层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以下（含2.20米）的永久性建筑物。商品房：指在以市场地价获得的土地上建造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的所有权转让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的所有权和占用土地的使用权，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有权依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均住房4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。房改房：按国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有只管和自管住宅。集资房：指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种方法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建成供应、税费等方面给予部分减免。经济适用房：指具体有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间等。跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排厨室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。房地产市场：一级市场：以土地为体（土地市场、土地交易市场）二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）房屋层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书 十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、工艺建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求取得土地使用权：1、出让方式：（1）招标（2）拍卖（3）挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接收竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程：挂牌起始日挂牌终止日出让人：宗地信息挂牌公布竞买人：报价出让人：更新挂牌价格出让人：接受新报价确定竞得人。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于竞价者除外。在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（4）协议：政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地适用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。国家（土地使用权出让，土地一级市场，由国家垄断）（土地使用权一定年限；土地使用权出让金）土地使用者（只拥有土地使用权，没有所有权）2、划拨方式（指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。）3、承租方式国有土地的出让流程：公布出让计划/确定供地方式编制、确定出让方案地价评估/确定出让底价编制出让文件发布出让公告申请及资格审查招拍挂实施（招标、拍卖、挂牌、协议）签订出让合同/公布结果核发建设用地批准书/交付土地办理土地登记国有土地使用权出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年招标：土地所有者（出让人）向多方土地者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程：出让人：确定标的及标底投标人：投标出让人、投标人：开标评标小组：评标确定中标人（对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人）城市用地：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、交通道路广场用地（TS）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它用地（E）土地出让方式的适用范围出让方式划拨方式招标、拍卖、挂牌协议经营性用地以（商业、旅游、商品住宅等）及有竞争要求的工业用地经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的国家机关、军事用地同一宗地有两个或两个以上意向用地者原划拨、承租土地使用权人申请协议出让城市基础设施、公益事业用地划拨土地使用权改变用途或转让、收回土地使用权，实行招拍挂出让的划拨土地使用权转让申请办理协议出让国家重点扶持的能源、交通等项目用地出让土地使用权改变用途出让土地使用权人申请续期法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签订合同有偿使用、需要签订合同少量费用（补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权