（民商法学专业论文）住宅商用问题的法律规制研究.pdf

摘要 摘要 所谓“住宅商用 ，是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的 行为。住宅商用现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。随着我国社会 经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即 产生，在各种因素综合作用下，住宅商崩逐渐成为我国城镇社会生活中的普 遍现象，也成为理论和实践中一直存在争议的问题。有人完全支持，认为住 宅商崩既能增糯韭主收入，又能缓解就业难，何臻焉不为呢? 有人并不完全 反对，认为住宅商用只要不损害他人利益，别人又何必干涉呢? 有人则完全 反对，认为住宅裁是用予屠住的，绝对不能变成经营场所。 立法上的缺失给司法机关处理住宅商用引起的纠纷带来了困难。各地则 采用不同的方式试图利用行政手段解决住宅商用问题，僵由于建筑物区分所 有权的物权属性，公权力干预私权利的法律依据并不充分。随着中华人民 共和囡物权法的颁布，在第七十七条就规定：“业主不得违反法律、法规以 及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、法规以及管理规约终，应当经有利害关系的业主同意。但如何 有效地组织实施并利用业主手中的权利，对住宅商用损害他入利益的行为行 使否决权或者允许其继续经营。物权法尚未出台细则规定，但这也给了有“居 家宪法之称的管理规豹发挥作用的余地。而物业管理条例的相关规定 甚为简略，可谓一笔带过，对目前社区的生活、管理缺乏明确的规范和导向。 因此，究竟什么是利害关系业主，如何徭求全体业主同意，什么类型的商业 用途可以进入住宅，业主权利受到侵害如何维护等问题需要法律具体的配套 规定或管理规约的约定来予以明确。因此，目前对该问题进行分析研究具有 十分重要的现实意义。本文从现行法律、法规的规定不足入手，对住宅商用 闻题进行类型化分析，通过各匿( 遗区) 建筑物相邻关系理论比较研究，以 及团体自律方式的分析，希望对住宅商用问题的规制在立法、实务上有所裨 住宅商用问题的法律规制研究 益。 本文共分为五个部分： 第一章，导论。本章首先对住宅商用的概念进行界定，分析了目前我国 住宅商用的现状及其产生的弊端，然后介绍了各国( 地区) 在住宅商用问题 上所采取的不同政策和措施，以供后文分析我国现行法律的不足时予以参考。 最后论述了本文研究的动机与目的，并结合各国( 地区) 对住宅商用问题的 法律规制及我国法律规定进行简要对比分析，确定本文研究的范围，即如何 界定利害关系主体，如何通过业主团体自律方式和法律、行政法规相互结合 来解决住宅商用问题，并提出了研究中可能遇到的困难。 第二章，住宅商用的主要类型及其规制的法律依据研究。本章对生活中 形式多样的住宅商用行为进行类型化分析，主要分为商住两用型、纯住宅改 为商业用途两个大类，其中后一类又具体细分为临街居民楼的底层被改造成 商铺、楼内房屋租给公司对外开展经营活动、房地产开发商将建筑性质从立 项时的住宅改成竣工后的写字楼或者将单一住宅改成商务住宅两用。接着列 举了中华人民共和国物权法、物业管理条例以及地方性法规、规章中 有关住宅商用规制的法律依据，从我国的立法现状来看，对住宅商用规制多 为指引性或准用性规则，需要进一步细化完善或者交由业主通过自律契约的 方式来规范住宅商用行为。 第三章，住宅商用的相邻财产权关系及自治管理规约分析。本章运用 c o a s e 财产权相关理论，来说明住宅商用所带来的外部性效益损失，通过列举 在两种财产权结构下住户效益损失变化并进行对比分析，得出理性经济人会 不断调整财产权架构来达到利益的平衡，而这种私人的调整和国家基于公共 利益的政策调整交叉进行，正是现代社会财产权秩序的一大特色。后半部分 集中论述了自治管理规约对住宅商用的规制。自治管理规约并非单纯的债权 契约，形态上更趋于社会化，其效力所及之范围也不仅限于契约当事人，房 屋继受人及管理人也应受契约所定之权利义务约束。管理规约的订定方式参 考国外和台湾地区的成熟制度加以设计。在订定方式的选择上，业主大会的 特别多数决会是一个较为公平合理有效的方式。如果已经存在的管理规约未 涉及住宅商用的问题，可以通过修订管理规约的方式来完善。管理规约订定 的内容包括调整业主间利害关系的事项：( 1 ) 区分所有建筑物专有部分的使 2 摘要 用及其限制。( 2 ) 在管理规约达成后，还应当加入一些主体上的限制条件， 主要是对人的拘束与管理。管理规约为各方承诺而产生拘束力的自治契约， 违反规约的行为无疑为一种违约行为，行为者应承担违约责任。但这种强制 性较弱的团体自律契约，需要一套完整的救济途径和方式，才能加强其执行 效果，实现既定的管理目的。管理组织与自治管理规约关于对违反规约义务 者的处置事项规定在规约范本中，例如对违规者加收特别的物业使用费、加 以强制安保义务，情节严重者可以对其所有权实施强制让与，以此来增强自 治管理规约的执行力。 第四章，住宅商用涉及的相邻关系侵权问题研究。建筑物相邻关系，是 较土地相邻关系更为复杂的一种相邻关系，扩充了民法不动产相邻关系的内 容。在罗马法时代，虽然始终没有出现建筑物相邻关系一词，但与建筑物相 邻关系有着相同制度功能的类似制度依然存在，罗马法对建筑物相邻关系的 调整是通过订立役权契约来实现的，而不像现代民法这样直接通过建筑物相 邻关系制度来调整。但2 0 世纪开始以后，尤其是2 0 世纪6 0 年代以来，随着 各国工业文明的迅速发展，城市环境变化，土地利用高度立体化，与建筑物 有关的相邻关系纠纷大大增加，也呈现出一些新的特征。本文研究的住宅商 用所涉及的相邻关系指的是建筑物内的一种立体的相邻关系，在处理建筑物 这种特殊的相邻关系时要遵循禁止权利滥用和利益衡量原则。接着对各国( 地 区) 处理建筑物相邻关系的法理依据进行比较研究，并探讨了建筑物区分所 有之专有所有权与共有权之间的利益平衡问题。最后分析了利害关系主体认 定的一些标准，即是否妨碍其他住户的通行权；是否妨碍其他住户的通风、 采光权：是否影响整座楼宇的建筑安全。最后提出了利害关系主体认定面临 的困境及可能解决方法。 第五章，权利自治的法理限度探讨及制度建议。业主自治管理规约是住 宅商用问题规制的有效途径，但以多大的协商成本来达成利害关系业主之间 的合意，用怎样的制度设计来保障规约的执行效力是我们要面对的问题。以 所有住户为规范对象的住宅宪法管理规约，仍然还需要借助司法、行政 制裁的介入来弥补民事执行机制的不足。因此在探讨利害关系业主之间利益 的平衡及管理规约的效力局限性之后，对我国住宅商用问题的法律规制进行 检讨并提出一些制度建议：( 1 ) 各地相关地方性法规对可以进入住宅的商业 霞宅囊蠲翊题豹法箨缓利研究 类型予以明确。( 2 ) 由工商行政机关建立住房备案翎度，以前置性程序对住 房商用行为进行事先的评估与管理。( 3 ) 在管理规约的约定事项方面，可以 借鉴英美法上对土地使用的特殊制度，即“限制性约据”。 关键词：住宅商用区分所有建筑物相邻关系宣治管璞规约 4 a b s t r a c t t h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e ”m e a n st h eo w n e rt u r n st h ed w e l l i n g h o u s ei n t oc o m m e r c i a lu s e t h ep h e n o m e n ae m e r g e dw i t ht h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m ya n d a c c e l e r a t i n go f u r b a n i z a t i o n t h ea c c e s s a r yb u s i n e s sd e m a n da r i s e d 诚搬t h ed e n s e p o p u l a t i o n ，t h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s eb e c a m eg e n e r a lp h e n o m e n a i n t h ec i t i e sa n dt o w nu n d e rt h e s ec o n d i t i o n sa n dap r o b l e mi nt h e o r ya n dp r a c t i c e 。 t h el a c ko fl e g i s l a t i o nb r i n g sd i f f i c u l t i e st ot h ej u d i c i a la u t h o r i t i e sw h e ns e t t l e t h ed i s p u t e d g o v e r n m e n t sa d o p tv a r i o u sm e t h o d st os o l v et h ep r o b l e mw i t ht h e a d m i n i s t r a t i v em e a i l s 。b u tt h en a t u r eo fp r o p e r t yr i g h to fd i v i s i o n a lo w n e r s h i po f b u i l d i n g s ，t h e r e 。sn of u l ll e g a lb a s i so fp u b l i cp o w e ri n t e r v e n et h ep r i v a t er i g h t s h o w e v e r ，a r t i c l e7 7i n ”p r cp r o p e r t yl a w h a d n tg i v et h ed e t a i l sh o wt od e a l w i t ht h ep r e a m b l e ss u c ha s o r g a n i z a t i n g a n d e x e r c i s i n g t h e o w n e r s r i g h t s e f f e c t i v e l y ，a n dr e j e c t i n gt h ec o m m e r c i a lu s ec a u s i n gt h ed a m a g eo ra l l o w i n gi t s l a w f u lo p e r a t i o n sb yv o t i n g 。b u ti ta l s op r o v i d e r sr o o mt ot h em a n a g e m e n t p r o t o c o l w h i c hc a l l e d ”h o u s i n gc o n s t i t u t i o n ”a st ot h er u l e s ”r e g u l a t i o no n r e a l t ym a n a g e m e n t ”a r et o os i m p l et op r o v i d ec l e a rg u i d et ot h em a n a g e m e n to f r e s i d e n t i a la r e an o w t h e r e f o r e ，t h ep r o b l e m so fw h a ti st h eo w n e r sh a v i n ga l l i n t e r e s t ，h o wt oa s kf o rt h ep e r m i s s i o no fa l lo w n e r s ，w h i c hk i n d so fc o m m e r c i a l u s a g ec a nb ea c c e p t e d ，a n dh o w t op r o t e c tt h eo w n e r s r i g h t s ，n e e dt ob es o l v e db y l e g i s l a t i o n a n dt h i st h e s i sw o u l d s t a r tw i t ht h el a c ko fl a w sa n dr u l e s ，a n a l y z et h e p a t t e r n so fc o m m e r c i a l u s ei nd w e l l i n gh o u s e ，t h r o u g ht h ec o m p a r a t i v es t u d y a m o n go fn e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i pt h e o r yi ne v e r yc o u n t r y ( a r e a ) a n da n a l y s i so f t h es e l f - d i s c i p l i n e ，t op r o f i tt h ee s t a b l i s h m e n to f ”t h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n g h o u s e ”l a ws y s t e m t h et h e s i si sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s c h a p t e ro n ei si n t r o d u c t i o n t h i sc h a p t e rf i r s te x p o u n d st h ec o n c e p to ft h e c o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e ，如v i e w st h es t u d ya c h i e v e m e n ti nd o m e s t i ct h e 旦兰璧塑! ! 登兰! 受! ! 兰! 竺登2 1 兰竺銎篓竺：i ! 苎! 篓兰2 11 鳖! ! ! ! 璧整釜! 竺兰_ - _ _ _ _ - _ - _ - _ _ _ _ _ _ 。_ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ 。_ - _ _ _ _ _ - _ - 。- _ _ 。_ _ _ _ - _ _ _ 。o _ _ _ o _ - 。o _ _ _ - “1 0 。1 s t a t u sq u oi no u rc o u n t r ya n di t sf l a w s ，氆e l li n t r o d u c et h ed i f f e r e n tp o l i c ya n d m e a s u r e so fo t h e rc o u n t r i e s ( a r e a s ) t oo f f e rl h er e f e r e n c ei na n a l y z i n gt h es h o r t a g e o fl 魏ed o m e s t i cl e g i s l a t i o n 。l a s t l y ，i td i s c u s s e st h ec a u s e sa n dp u r p o s eo fs t u d y ， c o m b i n gw i t hc o m p a r a t i v es t u d y i n gt h el e g i s l a t i o no ft h ec o m m e r c i a l u s eo f d w e l l i n gh o u s ei nd o m e s t i ca n da b r o a da n d l e a dt ot h ee x t e n ta n dm e t h o ds t u d yi n t h i st h e s i s c h a p t e rt w oi st h er e s e a r c ha b o u tt h ep a t t e r n so f c o m m e r c i a lu s ei nd w e l l i n g h o u s ea n dt h el e g a lb a s i so fi t sl e g i s l a t i o n 。弧l ep a r e m so fc o m m e r c i a lu s em d w e l l i n gh o u s ea r ed i v i d e di n t ot w ot y p e s ，h o u s ef o rc o m m e r c e a n dr e s i d e n c ea n d d w e l l i n gh o u s eu s e dt oc o m m e r c eo n l y t h e nt h et h e s i sw i l ll i 爨斑el e g a lb a s i s o f c o m m e r c i a lu s ei nd w e l l i n gh o u s ei n ”p r cp r o p e 哪l a w ”，r e g u l a t i o no nr e a l t y m a n a g e m e n t ”，a n do t h e rl o c a lr e g u l a t i o n sa n dr u l e s b ym a k i n gac o m p r e h e n s i v e v i e wo fc h i n a sc u r r e n tl e g i s l a t i o n ，t h e r e r e s o m er u l e sf o ri n s t r u c t i n ga n d q u a s i a p p l i c a t i n gw h i c hn e e dt ob ef u r t h e ri m p r o v e do re s t a b l i s ht h er u l e so f t h e o w n e r s s e l f - d i s c i p l i n ea g r e e m e n tt or e g u l a rt h eo w n e r s - c h a p t e rt h r e ew i l l a n a l y z et h es y s t e mo fn e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i pa n d c o l l e c t i v eb a r g a i n i n gi nt h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e b yu t i l i z i n gt h e c o a s et h e o r y , t h et h e s i sw i l ls o l v et h ep r o b l e mo fe x t e r n a lb e n e f i tl o s s a n d t h r o u g ht h ec o m p a r i s o na n a l y s i so fc h a n g eo f h o u s e h o l d sb e n e f i tl o s si nt w ok i n d s o fp r o p e r t yr i g h t ss t r u c t u r e ，t h et h e s i sg e l 壤ec o n c l u s i o nt h a tr a t i o n a le c o n o m i c m a nw o u l da l w a y sa d j u s tt h ep r o p e r t yr i g h t ss t r u c t u r ea n dt h i sk i n do fp r i v a t e a a ju s t i n gd o i n ga l t e r n a t e l yw i t hr e a d j u s t m e n to fp o l i c yb yg o v e r n m e n tb a s e do n t h ep u b l i ci n t e r e s ti sj u s to n ef e a t u r eo fm o r d e n tp r o p e r t yr i g h t ss y s t e m ti nt h e s e c o n dp a r to ft h i sc h a p t e r t h et h e s i sw i l lm a i n l yd i s c u s st h er u l eo fs e l f - r u l e s t i p u l a t i o n so nt h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e 。弧es e l f - r u l es t i p u l a t i o n si s n o t u s tt h ec o n t r a c t ，i t se f f e c t i v e n e s si sn o to n l ya p p l i e do nc o n t r a c t i n gp a r t i e s ，b u t a l s ot h ea c c e p t o ra n dk e e p e ro fh o u s e 。髓es p e c i a l ”m a j o r i t yd e c i d e sd o c t r i n e “o f t h eg e n e r a lm e e t i n go fp r o p r i e t o r sw o u l db et h ef a i ra n de q u i t a b l ew a y t od e c i d e h c i wt oc o n t r a c t 。a n dt h ec u r r e n tr u l e sc a nb er e v i s e dw h e n i tc a n n o td e a lw i t ht h e p r o b l e m so ft h ec o m m e r c i a lu s e o fd w e l l i n gh o u s e + c h a p t e rf o u rw i l ld i s c u s st h et o r tp r o b l e mi nn e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i po f t h e c o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e b e c a u s eo fi n v o l v i n gt h ec o n t e n ta b o u tr e a l e s t a t en e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i p i nc i v i ll a w , t h eb u i l d i n gn e i g h b o r h o o d 2 a b s t r a c t r e l a t i o n s h i pi st h en l o r ec o m p l i c a t e do n et h a nt h el a n dn e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i p + t h en e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i pi nt h i st h e s i sm e a n sak i n do ft h r e e - d i m e n s i o n a l n e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i pi n s i d eb u i l d i n g t h ep r i n c i p l e so f “p r o h i b i t i o no fp o w e r a b u s e ”a n d b a l a n c eo fi n t e r e s t ”s h o u l db ec a r r i e dt h r o u g hi nd e a l i n gt h es p e c i a l n e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i p a n dt h e n ，b yt h ec o m p a r i s o na n a l y s i sa b o u tt h el e g a l t h e o r i e so ft h eb u i l d i n gn e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s h i pi no t h e rc o u n t r i e s ( a r e a s ) ，t h e t h e s i sw i l tg e ts o m es t a n d a r d sf o rd e t e r m i n a t i n gi n t e r e s t e dp a r t y ，n a m e l yw h e t h e r h i sr i g h t so fw a y ，v e m i l a t i o na n dl i g h ta r eh i n d e r e d ，a n dw h e t h e rt h eb u i l d i n g s a f e t yw o u l db ee f f e c t e d a tl a s t ，t h et h e s i sw i l ld i s c u s st h ed i f f i c u l t i e si n d e t e r m i n a t i n gt h ei n t e r e s t e dp a r t ya n d t h em e t h o dt os o l v et h ep r o b l e m s 。 c h a p t e rf i v ew i l lm a k eas t u d yo fl i m i to fl e g a lt h e o r ya b o u ts e l f - r u l ea n d o f f e rs o m ea d v i s e so ns y s t e m ，a st h ee f f i c i e n tw a yt os o l v et h ep r o b l e mo ft h e c o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s e ，h o wf a rd o e sc o s tt oa c h i e v et h ea g r e e m e n t a m o n gi n t e r e s t e dp a r t y ，w h a tk i n do fr u l e st oe n s u r ei t se f f e c t i v e n e s s ，t h eo w n e r s e l f - r u l e s t i p u l a t i o n s c a n n o td e a lw i t ha l lo ft h e s e p r o b l e m s h a v i n ga l l h o u s e h o l d e r sa si t so b j e c to fs t a n d a r d i z a t i o n ，t h es t i p u l a t i o n ss t i l ln e e dt h eh e l po f ju s t i c ea n da d m i n i s t r a t i v e 。t h e r e f o r e ，a f t e rt h es t u d y i n go f t h eb a l a n c eo fi n t e r e s t e d p a r t ya n dt h el i m i t a t i o n so fs t i p u l a t i o n s ，t h et h e s i sw i l la n a l y z et h el e g i s l a t i o n a b o u tt h ec o m m e r c i a lu s eo fd w e l l i n gh o u s ei no u rc o u n h 3 a n dp r o v i d es o m e a d v i s e s k e yw o r d s ：t h ec o m m e r c i a lu s e ；o fd w e l l i n gh o u s en e i g h b o r i n gr e l a t i o no f c o n d o m i n i u ms e lf - g o v e r n m e n tm a n a g e m e n tc o v e n a n t 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 2 0 0 8 年月日 引言 引言 随着中国经济的崛起，城市化进程的不断推动，建筑面积的需求和土地 资源有限性的矛盾日渐突出，越来越多的人们开始进入高层住宅居住，随之 而生的许多问题也开始涌现。人们之间也不再单纯由不动产而产生相邻关系， 因高层建筑物而产生的区分所有权，使所有权人之间的关系呈现多元化：专 有所有权、共有权和成员权。本文所要讨论的住宅商用问题成为近年来的一 个热点问题，特别是随着物权法的颁布实施以及各地相继出台的住宅物 j i p 管理规定，对住宅商用问题的规制提供了法律的依据。 住宅本是供人们居住的地方，是人们工作之外的主要活动场所，但是近 年来出现了一些现象：很多人在住宅楼里办起了公司；一些开发商将建成待 售的住宅楼稍加改造，使它们摇身一变成了写字楼。很多城市的公寓或住宅 在广告销售中打出了“商住公寓”的概念，其卖点就是商住兼顾。从市场反 映情况看，这种产品的受欢迎程度还不错。无论是将住宅改为商用，还是市 场上流行的商住公寓，都是市场中理性经济人追求利益最大化的产物，说明 确实存在这样的市场需求。随着社会经济的发展，人们越来越注重良好的居 住环境，住宅商用问题原先并不明显的弊端开始凸现。 我们的立法要在市场经济鼓励自主创业和中小企业的发展与居民正常的 生活秩序之间作一个价值选择。这种选择不论是在国内还是国外都有颇多争 议。每一方的利益代表都有其各自的理由，我们的立法选择就是怎样在二者 之间寻找一个平衡。在这个问题上，笔者认为不可能做到让双方都满意，因 为二者之间的利益是存在冲突的，从经济学的角度来说就是博弈。但如果法 律完全放任双方自由选择，理性经济人也会为了自己利益的最大化而做出最 终的选择，但那不一定是有效率和符合社会公共利益的。各国( 地区) 因此 纷纷通过立法对这个问题进行了规范和指引，只是由于各国国情的不同，采 取了不同的方法。 住宅商用问题的法律规制研究 笔者希望通过对这个社会热点问题的分析研究，借鉴国内外在处理住商 矛盾时较为成熟的制度，并结合中国的具体国情，提出一些自己的立法建议 以供参考。 2 1 导论 1 导论 1 1 我国住宅商用的概念及现状分析 1 1 1 住宅商用的概念 所谓“住宅商用，是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的 行为。“住宅商用 现象的产生与我国经济的发展历程密切相关，在我国刚刚 开始改革开放的年代，经济尚不发达，就居住状况而言，当时的主要矛盾是 解决住宅紧张问题，住宅一般不会另做他用。但随着我国社会经济的发展和 城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生，在各种 因素综合作用下，“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象。而 对于“住宅商用”问题，社会上一直存在争议。 1 1 2 我国住宅商用的现状分析 住宅商用现象一般出现在商圈附近、交通便利、区位条件较好的地段。 这是由于社会分工越来越细，一些为大中型公司、专门机构服务的小公司应 运而生。而这些小公司受到资金的限制，希望办公场所距其所服务的公司或 机构较近，因此一些大型公司、机构的周边住宅就成了首选。但随之而来的 却是居民住户生活质量的下降，生活环境的改变，住宅商用的弊端r 益明显。 ( 1 ) 普通居民居住权益受损 住宅商用是居住与办公的混合状态，会降低居民业主的生活质量，其他 的业主权益也会受到侵犯。对以纯居住为目的的业主来说，他们不得不面对 大量进出小区的陌生人，经常是“提着菜篮子的和夹公文包的共挤电梯”。在 住宅楼内从事商业活动尤其是开办公司等会造成住宅配套资源的紧缺，如楼 住宅商用问题的法律规制研究 内电梯运行经常是人满为患，在上下班时间和午饭时间，电梯口会排起长长 的队伍。而超负荷运转又会大大降低住宅硬件配套设施的使用寿命，造成一 定的经济损失。再遇到某些公司加班，办公室发出的吵闹声还会影响居民休 息，使原本安全、宁静的居住环境遭到破坏。小区的绿地已非业主们共享的 专有场所，居民生活的私密性更是难以保障，小区的物业公共部分费用和维 修费等都要和商户平摊。有的商家存在乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌等 问题；经营活动中声、光、电、气、电波等不可量物对小区的环境以及居民 身体健康构成影响。同时，车位的紧张、用电量的超负荷等，也都会给楼内 业主的日常生活带来诸多不便。以上种种现象都说明，以纯居住为目的的居 民权益受到严重侵犯。 ( 2 ) 国家相关利益受损 住宅商用实际上改变了土地的使用性质。开发商从买地到报批直至最后 的建设，都是按住宅的标准进行。众所周知，住宅与公共建筑相比，在土地 基价、配套费等方面便宜很多，这就使开发商无形之中节省了大量成本。而 这笔资金本应属于城市，用于基础设施、公共设施等建设，开发商节省的成 本可以说是损害了国家的利益。 从土地出让年限( 住宅用地为7 0 年，公建用地为4 0 年) 看，住宅商用 也使国家利益受损。从销售的角度而言，普通住宅消费者最高可获八成3 0 年 贷款，也就是说消费者只需付两成首付款；而商用房消费者最高可获六成1 0 年贷款，在这种情况下，消费者就要拿出四成首付款，而且贷款年限缩短了 2 0 年。消费者按住宅的贷款政策享受商用房的待遇，不但使国家利益受到损 失，还会引发政策的不公平。 国家利益受损的另一方面是税收。住宅商用是土地用途变更的一种形式， 目前直接涉及土地用途变更的税种是土地增值税。但是土地增值税在征收管 理过程中，只有在土地权属发生变更或进行土地市场交易时，才对其交易过 程中所产生的增值进行征税。而住宅商用现象，是在土地权属不变更时发生 的，这种情况下土地权属主体不发生明显变化，也没有土地市场交易行为， 因此通常不在土地增值税征收的范围内，成了税收的真空地带，使国家利益 受损。 ( 3 ) 住宅商用存在安全问题 4 1 导论 在目前的消防法规及条例中，虽然有关于商住楼的规定，但指的是传统 意义上的“底部商业营业厅与上层住宅组成的高层建筑”，而非住宅商用现象， 且住宅只需设消火栓系统，而商业营业厅和办公楼还须按具体需要配置火灾 自动报警系统和自动喷淋系统，要比住宅的防火规范严格。大量公司搬进住 宅后，装修的材料、样式都是按办公的标准设置，用电量也大大超出住宅用 户，装修等级提高了而防火标准却没有改变，因此住宅商用必然存在消防隐 患。 在住宅小区内从事经营活动，使住宅小区缺乏安宁，业主对小区安全产 生忧虑。由于在住宅楼内业主和物业不可能完全知道隔壁房屋的真正用途， 也不清楚“公司邻居”是干什么的，里面有没有储存危险物品，物业管理公 司缺少授权不能及时检查整改，一旦出现险情就可能酿成群死群伤的惨剧。 此外，由于某些公司和商铺反复装修、随意拆除承重墙、乱改电线和燃气线 路等行为，会破坏整栋楼字的内部结构，也容易造成严重的安全隐患。 1 2 各国( 地区) 对住宅商用问题法律规制的现状研究 住宅能否商用，如何商用，在国外也是个有争议的问题。为了解决这一 问题，各国采取了一系列的政策与措施，或引导或禁止，根据具体情况采用 了不同的规制模式。 1 2 1 国外对住宅商用问题的法律规制 ( 1 ) 美国对住宅商用的法律规制 美国对于住宅商用采取的是开禁相结合的法律规制模式。在住宅密集地 “划片 经商。如果符合政策且无人抱怨，一些民宅是可以商用的。如从事 家庭托儿、私人会计、投资顾问等行业。为了尽量方便居民，一般会批准在 街角等处，让居民在住处附近就可以得到便利的服务，而不需要到较远的超 级市场才能买到牛奶、药品等，这也为该地区提供了适当的就业机会。 同时，美国国家授权法对商业规划做了明确规定：商业网点只允许 d 晓译：国外民宅商用开禁有道【j 】，社区 ，2 0 0 7 年9 月下期。 襞宠囊翅翊题夔法簿攫裁磺究 在符合规定黑途的区域内设置，在不符合规定韵区域建痞是不允许的。在美 国，各城市的商业规划一经批准，不得随意变动；如需变更，则启动区域规 划变更程序。商监规划的原则是使商业设施对环境带来有益影响，反对杂乱 无章的拆改，为此，城市内临街居民建筑底部不能随意开设商店。丽高层商 住两用房，由于人员较多、构成复杂消防、安保若出现问题后果会严重得 多。对于城市临街屠民建筑底部新汗设的商店，主管部门都要求必须有独立 的出入通道，必须安装防火、防盗设备，妥善安放垃圾和废物。同时管理部 门还向制造噪音较大的酒吧、游戏场等场所征收环境污染费，促使这些商家 使用隔音材料，采用低噪音空调设备等。对造成骚扰、破坏屠民隐私、形成 各种污染的行业，主管部门会在营业审核时严格把关，污染大、严重扰民的 商用行为将不会获得批准。如果有入在住宅里从事法律规定以外的或具有异 味、噪声的行业，居民可以直接向执法部门求助，也可以告知小区管理委员 会。管理人员会委婉地劝阻肇事者，然后发出警告信函，限时整改或退出。 “侵扰纾是英美役投行为法中的一种独立的侵权形式，侵扰的本质，按 照普通法的准则是“使用你融己的财产而不要伤害你的邻居”，即被害者对他 的土地的使用或乐趣，或在土地上的某种权利或利益，受到了不利的影响。圆 烟、气味、噪啬和震动可以导致侵扰之诉。磊住宅商孀可归予公共侵扰，即 对于公众共同权利的种不合理的干涉。但侵扰之诉实际上要依赖于具体的 环境和加害者行为的性质，也就是说，并非上述所有现象都是可诉之侵扰， 它要求邻居们之间的相互妥协，被害入必须证明存在着损害的事实。随着人 们对生活环境的重视，英美国家都有了一些关于侵扰的成文法，特别是涉及 公共侵扰的成文法，健法富在实践中还是会沿用先铡。按照传统普通法的看 法，侵扰的实质是加窖者行为自由与被害者舒适生活之间的平衡，而这种平 衡的掌握是与当时一地人们的生活习惯和生活水平相联系的。 ( 2 ) 法国对住宅商用的法律规制 在法国，对住宅商用的规制方式是让经营者、建筑物主人和附近居民都 有章可德。无论租用商业建筑或住宅，经营者都必须持有法囡商业管理局的 营业执照，所经营的项目必须是民用项目，并且不得中途变更。房东也必须 m 晓译：国外民宅黼用开禁有道f j l ，社区。2 0 0 7 年9 月下期。 $ 徐爱国：英美法孛“授魏”豹经权褥为责经阴，补黧法译理，2 0 0 4 ( 4 ) 。 6 1 导论 拥有该局核发的准许出租商业用房的证书。商户如果对建筑物内外有装修和 改变时，需要和房东协商，并且不得以牺牲其他用户和住户的利益为标准。 租房的契约不得买卖和转让，防止不明租户进入建筑。 从法国民法典来看，近邻关系是作为所有权的限制加以规定的，即使在 自己的土地或房屋上，也不得为损害邻人及其他人的既得权的行为。依照衡 平原则所衍生的一般原理，某个所有者的权利在其开始致邻人损害时，即意 味着其权利的停止。我们可以理解为住宅可以有限制的改作商用，但其最低 限度是不得侵害邻人权益，否则其基于所有权的自由处分权能也可能被限制 行使。 ( 3 ) 德国对住宅商用的法律规制 在德国，原则上禁止事先按照住房规划得到批准的房屋商用，否则房主 将会因违背建筑物使用目的而受到处罚。不过也有一些例外，如果一家小公 司申请使用住房做写字间、设计室等，并且这家公司没有员工，可视情况予 以批准。但是，对于这些例外，也做了很多限制。德国的规定主要是保护其 他非商用住户的利益，而且标准很严格。如果进驻的公司有员工，也经常有 顾客光临，或者还利用能被周围邻居听到声音的机器，则不被批准用做办公 用房。如果事先就能预料到商用会引起扰民的噪声、气味，或者常有顾客往 来，也不会被批准作为商业用途。按照这一规定，住房不能出租用来开办商 店、饭馆、理发馆等。 德国通过民法典和公害防止法等公私法的相关条款对住户的利益进行保 护。民法典第9 0 6 条规定的“不可量物侵害 为私法性质的法律制度，为一 般活动的救济制度，具体适用于无须经许可的经营活动，在救济方式上以私 权为考