（民商法学专业论文）宅基地使用权流转法律制度研究.pdfVIP

s t u d yo nt h es y s t e m o ft h et r a n s f e r o f 。r i g h tt ou s e h o u s es i t e 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文 的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷 本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采 用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提 供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有 权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；学校可以 采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文 的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此 规定。 学位论文作者签名： 导师签名： 膨 乡呔 砂f 1 年 矽f 序 f1 月d 日 f 月罗c ) 日 摘要 宅基地使用权的流转是宅基地使用权制度的重要组成部分，也是我国土地制 度中的热点与难点问题。我国关于宅基地使用权的流转实行的是限制流转的基本 政策，特别是党中央和国务院一再下发文件申明城镇居民不得购买宅基地使用 权，但是并没有起到预期的效果。无论是理论界还是实务界，越来越多的学者认 为我国原来的限制宅基地使用权流转的规定已经不适合我国当前的社会经济的 发展，呼吁放开宅基地使用权流转市场。以此为背景，本文对宅基地使用权流转 问题作详细探讨，以为我国宅基地使用权流转法律制度的确立和完善提供可资借 鉴之处。 论文共分七大部分，按章节排列。分述如下： 第一部分为导论。阐述论文的选题背景、研究现状、理论与实践意义、研究 的思路和基本框架以及论文的创新点、难点、局限性和研究方法。 第二章部分为宅基地使用权流转制度的历史变迁。伴随着农村宅基地制度的 不断演变，我国宅基地使用权流转制度也随着我国经济、政治与社会条件等的改 变发生了多次变化。从建国初期直至社会主义改造时期，农民对于分得的宅基地 拥有完全的所有权，可以出卖、出租自己的宅基地；此后伴随着农村高级合作社 的出现，农村宅基地所有权收归农村集体所有，农民对其宅基地只享有使用的权 利，不能出卖、出租其宅基地；十一届三中全会后，随着我国法律制度的逐步健 全，有关农村宅基地的规范逐步反映在我国相关立之中：1 9 9 8 年土地管理法 明确规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准；2 0 0 4 年土 地管理法延续了这项规定的基本精神；及至2 0 0 7 年物权法的颁布，关于 宅基地使用权的流转问题并没有得到根本的解决。 第三部分为宅基地使用权流转的各种学说及其评述。关于宅基地使用权的流 转，主要有自由流转说与限制流转说两种观点( 禁止流转说本质上属于限制流转 说) 。宅基地使用权流转应坚持自由流转说的观点，但同时自由流转说坚持宅基 地使用权可以不受任何限制地自由流转的观点太过绝对，不可取，宅基地使用权 的流转还应受到一定程度的限制。 第四部分为宅基地使用权流转的理性分析。现行法关于限制宅基地使用权流 转的规定，不利于社会整体经济效益的提高，也不利于社会秩序的稳定；与民法 关于物权尤其是用益物权的理论相违背，违反了物权法的基本原理；在现实中产 生了许多不良后果。因此，允许宅基地使用权的自由流转是理性的选择。不过， 宅基地使用权的流转并非不受任何限制，宅基地使用权的流转尚存在着理论上的 障碍，体现为在宅基地使用权流转问题上，一些法律关系是必须搞清楚的：首先， 农村集体经济组织宅基地所有权与宅基地使用权之间的关系问题是宅基地使用 权流转首要解决的问题。宅基地的所有权人，应为农村集体经济组织，而农村集 体经济组织处于一种主体虚无的状态；其次，宅基地及其上房屋产权之间的关系 是另一个重要的问题。从物理上讲，农村宅基地和其上的房屋等建筑设施是不可 分的，但是从法律关系上讲，宅基地使用权和宅基地上的房屋产权却是各自独立 的权利，则宅基地使用权的流转与房屋所有权的转让是否可以分离? 关于土地权 利及其上房屋所有权是否可以分开，纵观国外立法，计有两种不同的立法体例： 一是结合主义，二是分离主义。在我国宅基地使用权与宅基地上房屋所有权的流 转上，笔者更倾向于采取分离主义的立法模式；再次，农民基本的居住保障与宅 基地使用权流转的关系也是不可回避的一个问题，结论是我国宅基地使用权的居 住保障功能不应成为宅基地使用权流转的障碍。关于我国农村房屋买卖合同的效 力，主要有合同无效说、合同有效说、部分有效说三种不同的观点。对于农村房 屋买卖合同效力的认定，应以我国合同法的规定为基本依据，只要农村房屋 买卖合同的签订符合合同生效的各项要件，就应认可合同的法律效力。 第五部分为宅基地使用权流转的方式。宅基地使用权的流转模式，是关于宅 基地使用权在具备什么条件下发生宅基地使用权流转的法律效果的基本态度。我 国宅基地使用权的流转模式应采取何种物权变动的模式，可以根据物权变动的基 本原理并结合我国的相关法律规定予以探讨。据此，在宅基地使用权流转模式的 立法上，我国应采债权形式主义的物权变动模式。宅基地使用权的流转方式，是 指宅基地使用权产生流转的法律效果通过的途径及采用的方法。宅基地使用权的 流转方式主要有转让、互换、出租、抵押、投资以及信托等流转的方式。宅基地 使用权的转让应受到哪些方面的限制是个值得讨论的问题。农村宅基地使用权的 转让不应以得到农村集体经济组织的同意作为其必要的条件；对于宅基地的居住 用途，不应加以过分的限制；宅基地使用权转让时同一农村集体经济组织成员应 享有优先购买的权利；在宅基地使用权出卖时，宅基地使用权的承租人应享有优 先购买权；在宅基地使用权人将其宅基地使用权出卖于他人的情况下，宅基地使 用权的承租人应受到合同法“买卖不破租赁”规则的法律保护。 第六部分为宅基地使用权流转的法律规制。宅基地使用权的流转应遵循如下 基本原则：自愿有偿原则，同地同权、同价原则，一户一宅原则。宅基地使用权 流转立法，应着重作好如下几方面的工作：规范宅基地使用权流转的范围及方式； 规范宅基地使用权流转中的收益分配；健全宅基地使用权流转登记制度；规范宅 基地使用权流转的市场与管理机制；完善宅基地使用权流转权益保障机制。同时 还要作好宅基地使用权流转配套制度的完善工作：一是要完善我国的集体土地产 权制度，二是要完善我国的土地征收制度。 第七部分为结论和展望。现行法关于限制宅基地使用权流转的规定不符合社 会经济发展的需要，应在打破城乡土地二元体制的基础上允许宅基地使用权的自 愿流转。并且，随着我国城乡经济一体化的深入发展，宅基地使用权的内容将发 生深刻的变化，这必将影响到宅基地使用权流转的进行。宅基地使用权本质上属 于建设用地使用权的范畴，未来立法中，应将宅基地使用权并入建设用地使用权。 关键词：宅基地使用权的流转；理性分析；流转的方式；法律规制 a b s t r a c t t h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ei sa ni m p o r t a n tp a r to ft h es y s t e mo f u t i l i z a t i o nr i g h to fr u r a lh o u s i n gl a n d ，w h i c hi sah o ta n dd i f f i c u l tp o i n to fo u rs t a t e l a n ds y s t e m t h em a j o rp o l i c ya b o u tt h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ew h i c hi s i m p l e m e n t e di nc h i n ai sb a no nt r a n s f e r p a r t i c u l a r l y , t h ep a r t yc e n t r a lc o m m i t t e e a n dt h es t a t ec o u n c i lr e p e a t e d l yi s s u et h ed o c u m e n t st od e c l a r et h et o w n s p e o p l ea r e n o ta l l o w e dt op u r c h a s et h er i g h tt ou s eh o u s es i t e ，w h i c hd i dn o th a v et h ei n t e n d e d e f f e c t e i t h e rt h et h e o r yf i e l do rt h ep r a c t i c a la f f a i r sf i e l d ，m o r ea n dm o r es c h o l a r s w h ot h i n kt h es t i p u l a t i o no nb a no nt r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t eh a sn o tb e e n s u i t a b l ef o rt h ec u r r e n ts o c i o e c o n o m i cd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r yc a l lo nt h e d e c o n t r o lo ft h em a r k e to ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e a g a i n s ts u c h b a c k g r o u n d ，t h i sp a p e rd i s c u s s e st h et r a n s f e ro fr i g h tt ou s eh o u s es i t ei nd e t a i lt o p r o v i d eas o u r c eo fr e f e r e n c ef o r t h ee s t a b l i s h m e n ta n di m p r o v e m e n to f t h es y s t e mo f u t i l i z a t i o nr i g h to fr u r a lh o u s i n gl a n di nc h i n a t h i sp a p e rc o n s i s t so fs e v e np a r t si nc h a p t e r - s e c t i o no r d e rw h i c hi sa sf o l l o w s ： p a r to n ei si n t r o d u c t i o nt oe l a b o r a t et h eb a c k g r o u n do ft h et o p i c ，t h er e s e a r c hs t a t u s ， t h em e a n i n go nt h e o r ya n dp r a c t i c e ，t h et h o u g h tf o rt h es t u d y , t h eb a s i cf r a m e w o r ko f t h ep a p e r , a n dt h ei n n o v a t i o np o i n t ，t h ed i f f i c u l tp o i n t , l i m i t a t i o n sa n dt h er e s e a r c h a p p r o a c ho ft h ep a p e r a sw e l l p a r tt w oe l a b o r a t e st h eh i s t o r i c a lc h a n g e so ft h es y s t e mo ft h et r a n s f e ro fr i g h t t ou s eh o u s es i t e w i t ht h eu n c e a s i n ge v o l u t i o no ft h es y s t e mo fr u r a lh o u s i n gl a n d ， t h es y s t e mo ft h et r a n s f e ro fr i g h tt ou s eh o u s es i t eh a sc h a n g e dal o t f r o mt h ee a r l y y e a r so fp rc h i n at ot h es o c i a l i s tt r a n s f o r m a t i o np e r i o d ，t h ep e a s a n t sh a dt h e i m p e r f e c to w n e r s h i po ft h eh o u s es i t ew h i c hd i s t r i b u t e dt ot h e m ，a n dh a dt h er i g h tt o s e l lo rl e a s et h eh o u s es i t e t h e r e a f t e r , w i t ht h ea d v e n to ft h eh i g h e rr u r a lc o o p e r a t i v e ， t h eo w n e r s h i po fr u r a lh o u s i n gl a n di sa l l o c a t e dt or u r a lc o l l e c t i v e s t h ep e a s a n t so n l y h a v et h eu t i l i z a t i o nr i g h to fr u r a lh o u s i n gl a n dw h i c hi sn o ta l l o w e dt os e l lo rl e a s e s i n c et h et h i r dp l e n a r ys e s s i o no ft h ep a r t y se l e v e n t hc e n t r a lc o m m i t t e e w i t l lt h e p r o g r e s s i v ei m p r o v e m e n t so fo u rs t a t el e g a ls y s t e m ，t h es t i p u l a t i o n so fr u r a lh o u s i n g l a n da r er e f l e c t e di nt h er e l e v a n tl a w s l a n da d m i n i s t r a t i o nl a wo f19 9 8m a k e sa n e x p l i c i tp r o v i s i o nt h a tt h ea p p l i c a t i o nf o rh o u s i n gl a n da f t e rs e l l i n go rl e a s i n gh o u s e s s h a l ln o tb ea p p r o v e d t h eb a s i cs p i r i to ft h i ss t i p u l a t i o nw a sc o n t i n u e di nl a n d a d m i n i s t r a t i o nl a wo f2 0 0 4 u n t i lt h e p r o m u l g a t i o no fp r o p e r t yl a wo f2 0 0 7 ， i i d i s p u t e sa b o u tt h et r a n s f e r o ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t eh a dn o tb e e nb a s i c a l l y r e s o l v e d p a r tt h r e ec o n c e r n st h ed i f f e r e n tt h e o r i e s0 f a n dc o m m e n t so nt h et r a n s f e ro f t h er i g h tt ou s eh o u s es i t e a st ot h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e ，t h e r em a i n l y h a v et w oo p i n i o n s ，t h a ti s ，o n ei st h ef r e e l yt r a n s f e rt h e o r y , t h eo t h e ri st h el i m i t e d t r a n s f e rt h e o r y ( t h eb a no nt r a n s f e rt h e o r yb e l o n g st ot h el i m i t e dt r a n s f e rt h e o r y e s s e n t i a l l y ) t h ef r e e l yt r a n s f e rt h e o r ys h a l lb eu p h o l da st ot h et r a n s f e ro ft h er i g h tt o u s eh o u s es i t e ，m e a n w h i l e ，t h i st h e o r yi n s i s t i n gt h a tt h er i g h tt ou s eh o u s es i t es h a l lb e t r a n s f e r r e df r e e l yw i t h o u ta n yr e s t r i c t i o ni st o oa b s o l u t et ob ea c c e p t e d t h et r a n s f e r o ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t es h a l lb er e s t r i c t e dt os o m ee x t e n t p a r tf o u rc o n c e m sar a t i o n a la n a l y s i so ft h et r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e t h e e x i s t i n gl a wa n dr e g u l a t i o n so v e rt h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ei sn o t f a v o r a b l ef o rt h ei n c r e a s eo fs o c i a le c o n o m i cb e n e f i ta n dn o rf o rt h es t a b i l i z a t i o no f t h es o c i a lo r d e ra st h e ya r ea g a i n s tt h et h e o r i e so fp r o p e r t yr i g h t sa n du s u f r u c t u a r y r i g h t so fc i v i ll a wa n da g a i n s tt h eb a s i ct h e o r i e so fp r o p e r t yl a wa n dh a v ec a u s e d m a n yp r o b l e m s t h u s ，t h ef r e et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ew o u l db er a t i o n a l c h o i c e h o w e v e r , t h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t es h o u l db ec o n t r o l l e dw i t h i n l i m i t so f l a wa n dc e r t a i nt h e o r e t i c a lb a r r i e r se x i s ta n dc e r t a i nl e g a lr e l a t i o n sd e m a n d c l a r i f i c a t i o n f i r s t ，t h er e l a t i o nb e t w e e nt i t l et oh o u s es i t eo ft h ec o l l e c t i v e o r g a n i z a t i o n si nt h ec o u n t r y s i d ea n dt h er i g h tt ou s eh o u s es i t es h a l lb ed e l i n e a t e df i r s t t h et i t l eh o l d e ro ft h eh o u s es i t e ss h a l lb et h ec o l l e c t i v e o r g a n i z a t i o n si nt h e c o u n t r y s i d e ，y e tt h ec o l l e c t i v eo r g a n i z a t i o n si nt h ec o u n t r y s i d ea r en o n e x i s t e n t a n o t h e ri s s u es h a l lb et h er e l a t i o n sb e t w e e nh o u s es i t e sa n dh o u s e s t h e r e u p o n p h y s i c a l l ys p e a k i n g ，t h eh o u s es i t e si nt h ec o u n t r y s i d ea n dt h eh o u s e st h e r e u p o na r e i n s e p a r a b l e ，y e tt h e ya r ei n d e p e n d e n to f e a c ho t h e r s ot h eq u e s t i o ni sw h e t h e rt h e r i g h tt ou s eh o u s es i t e sm a yb e c o m es e p a r a b l ef r o mt h et r a n s f e ro fh o u s e h o l dt i t l e s a l o o ki n t of o r e i g nl a w sr e v e a l st h a tt h e r ea r et w oa p p r o a c h e s ，o n ei sc o m b i n a t i o no ft h e t w oa n da n o t h e ri st h es e p a r a t i o nb e t w e e nt h et w o t h i sa u t h o r b e l i e v e st h a t s e p a r a t i o na p p r o a c hm a yb ea b e t t e rc h o i c ei nr e g a r dt ot h er i g h tt ou s eh o u s es i t ea n d t h eh o u s e st h e r e u p o n i na d d i t i o n ，t h er e l a t i o nb e t w e e nb a s i cg u a r a n t e e sf o rt h e h o u s i n go fc o u n t r y s i d er e s i d e n t sa n dt h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ew o u l d b ea g l a r i n gi s s u e t h ec o n c l u s i o ni st h a tt h eb a s i cg u a r a n t e e so ft h er i g h tt ou s eh o u s e s i t es h a l ln o tb eab a r r i e rf o rt h et r a n s f e rt ot h er i g h tt ou s eh o u s es i t e t h e r ea r et h r e e o p t m o n smr e g 棚t o t h ev a l i d i t yo ft h eh o u s es a l e si nt h ec o u n t r y s i d e ，n a m e l y , i n v a l i d i i s a l e s ，v a l i ds a l e sa n dp a r t l yv a l i ds a l e s t h el e g a lf o r c eo ft h eh o u s es a e s i n t h e c o u n t r y s i d es h a l lb ed e f i n e da c c o r d i n gt ot h ec o n t r a c tl a w i ti ss u g g e s t e dt h a tt h e v a l i d i t yo f t h eh o u s es a l ec o n t r a c ts h a l lb ef u l l yr e c o g n i z e di nl a wa sl o n ga sa l ll e g a l c o n d i t i o n sa r em e tf o rt h ee n t r yi n t oc o n t r a c to ft h eh o u s es a l e si nt h ec o u n t r y s i d e p a r tf i v ec o n c e r n st h em e a n so ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e t h e m e a n so ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ec o n c e r n st h ec o n d i t i o n si nw h i c h t h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t em a yt a k ep l a c ea n da c h i e v el e g a l l yb i n d i n g f o r c e t h em e a n so ft h et r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e i nc h i n am a yb e d i s c u s s e do nt h es t r e n g t ho ft h ec h a n g ei np r o p e r t yt i t l e si nc o m b i n a t i o no ft h er e l a t e d l a w so fc h i n a i nr e g a r dt ot h el e g i s l a t i o no nt h em e a n so ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt o u s eh o u s es i t e , i ti sr e c o m m e n d e dt h a tt h ep r o p e r t yc h a n g ei nt h ef o r mo fd e b t f o r m a l i s m t h em e a n so ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t er e f e r st ot h ew a y s a n da p p r o a c h e so ft h el e g a le f f e c to fs u c ht r a n s f e r t h ec h i e fm e a n so ft h et r a n s f e ro f t h er i g h tt ou s eh o u s es i t ei n c l u d es a l e , e x c h a n g e ，r e n t ，m o r t g a g e ，i n v e s t m e n ta n dt r u s t i ti sag o o dq u e s t i o nt od i s c u s sw h a tk i n d so ft h el i m i t a t i o n sm a yb ei m p o s e du p o nt h e t r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e i ti st h o u g h tt h a tt h ec o n s e n to ft h ec o l l e c t i v e o r g a n i z a t i o ni nt h ec o u n t r y s i d es h a l ln o tb e c o m eac o n d i t i o np r e c e d e n tt ot h et r a n s f e r o ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e ；t h a tt o om a n yl i m i t a t i o n ss h a l ln o tb ei m p o s e du p o nt h e h o u s i n gu s e so fh o u s es i t ei nt h ec o u n t r y s i d e ；t h a tp r i o r i t yo nt h es a m ec o n d i t i o n s s h a l lb eg i v e nt ot h eo t h e rm e m b e r so ft h es a m ec o l l e c t i v eo r g a n i z a t i o ni nt h e c o u n t r y s i d e ；t h a tt e n a n t so ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t es h a l lb eg i v e np r i o r i t yt ob u y ； t h a t ，w h e r et h eh o l d e rt ot h er i g h tt ou s eh o u s es i t es e l l st h ef i g h tt oo t h e r s ，t h e c o n t r a c td o c t r i n eo f s a l e sb r e a k sn ot e n a n c y s h a l lb ea p p l i e dt op r o t e c tt h et e n a n to f t h er i g h tt ou s eh o u s es i t e p a r ts i xe l a b o r a t e sl a w sa n dr e g u l a t i o n sc o n c e m i n gt h et r a n s f e ro ft h er i g h tt o u s eh o u s es i t e t h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t es h a l lf o l l o wf u n d a m e n t a l p r i n c i p l e sa sf o l l o w s ：v o l u n t a r yp a i dp r i n c i p l e ，o n el a n do n ef i g h to n ep r i c ep r i n c i p l e , o n eh o u s e h o l do n eh o u s i n gp r i n c i p l e l e g i s l a t i o no nt h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s e h o u s es i t es h a l lc o n c e n t r a t eo nt h ef o l l o w i n gr e s e a r c h ：t os t a n d a r d i z et h er a n g ea n d m e a n so ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e ；t os t a n d a r d i z et h ei n c o m e a p p o r t i o n m e n to ft h et r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e ；t op e r f e c ti n t e r e s ta n dr i g h t p r o t e c t i o ns y s t e mo f t h et r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e ；m e a n w h i l e ，t oi m p r o v e t h ec o o p e r a t i v es y s t e mo ft h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e ，t h a ti s ，o n ei st o i m p r o v ec o l l e c t i v e l a n dt e n u r es y s t e mi nc h i n a ，t h eo t h e ri st oi m p r o v el a n d i l e x p r o p r i a t i o ns y s t e mi nc h i n a p a r ts e v e ni sc o n c l u s i o na n dp r o s p e c t t h ee x i s t i n gl a wa n dr e g u l a t i o n so v e r t h et r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e i sb a no nt r a n s f e rw h i c hd o s en o tc o m p l y w i t ht h es o c i o e c o n o m i cd e v e l o p m e n t v o l u n t a r yt r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t e b a s e do n b r e a k i n gt h ed u a l i t yl a n ds y s t e m o nc i t ya n dc o u n t r y s i d es h a l lb e i m p l e m e n t e d f u r t h e r m o r e ，w i t ht h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to fi n t e g r a t i o no fu r b a na n d r u r a le c o n o m i c s ，c o n t e n t so ft h er i g h tt ou s eh o u s es i t ew i l lu n d e r g op r o f o u n dc h a n g e s ， w h i c hw i l la l s oi n f l u e n c et h ep r o c e s so ft h et r a n s f e ro ft h ef i g h tt ou s eh o u s es i t e t h e r i g h tt ou s eh o u s es i t ei st h ed o m a i no fb u i l d i n gl a n du s er i g h ti ne s s e n c e ，w h i c hs h a l l b ei n c o r p o r a t e di n t ob u i l d i n gl a n du s e r i g h ti nt h ef u t u r el e g i s l a t i o n k e y w o r d s ： t r a n s f e ro ft h er i g h tt ou s