（民商法学专业论文）楼花按揭法律制度研究.pdf

矿7 3 9 3 】7 内容摘要 楼花按揭，是以在建甚至是未建的预售商品房作为担保标的取得银行 贷款的一种新的融资担保方式。该担保方式9 0 年代初自香港传入我国大陆 后，极大地推动了我国房地产业的发展和住房改革的深化。楼花按揭，一 方面使普通百姓拥有商品房的梦想成为现实，扩大了房地产的销售市场， 促进了经济的发展；另一方面，楼花按揭的应用，扩大了银行业务范围并 避免了银行在商品房开发、预售两个独立的环节中分别向开发商、购房人 融资贷款的交叉占有资金形式，从而在一定程度上缓解了我国房地产市场 资金紧张的状况。然而，从理论层面上讲，由于这种新的担保方式源于英 美法系，而我国担保法律制度继受的是大陆法系，在我国现有的担保法律 制度框架下找不到与楼花按揭相对应的担保形式。立法及实务中，多以抵 押制度来调憨楼花按揭关系，但是楼花按揭在许多方面并不能为抵押制度 所涵纳，故楼花按揭引入大陆后引起了人们认识上的差异及法律适用上的 混乱，如何正确认识楼花按揭的法律性质并寻求合理的制度规范之，便具 有了重要的现实意义。本文通过对国内外有关于楼花按揭法律制度的研究， 认为楼花按揭应归属于大陆法上的让与担保，并在重新定性基础上，试图 对楼花按揭内容进行重新规制并探寻相应的配套措施。文章除引言和结语 外共分为五大部分： 第一部分：楼花按揭概述。从制度的起源入手，分析了按揭的实质 内涵并阐述了楼花按揭的由来、含义、功能、特征、法律效力及楼花按揭 在我国的引入。楼花按揭是指，于在建楼宇预售时，购房人( 按揭人) 将 其与开发商所签订的楼花买卖合同中所取得的物业权利让与于银行( 按 揭权入) 作为担保，向银行贷款支付除其己交首期购房款外尚欠的房款， 购房人于期满偿还所贷款项本息及其他费用后，银行将物业权利重新让回 于购房人，反之，银行有权采取多种方式就标的物优先受偿或请求法院颁 布禁令取消购房人的回赎权。楼花按揭作为房地产领域一种广泛应用的融 资担保手段，使开发商、购房人、银行三方利益得到最佳的整合，其特征 主要表现在：涉及两个合同关系和三方关系入；标的物实质上为期待权； 通过移转楼花业权来设定：按揭权的实现方式具有多样性。楼花按揭的法 律效力主要体现在购房人与银行之间的对内法律效力和对按揭当事人之外 l 的第三入所产生对外法律效力两个方面。 第二部分：楼花按揭在我国的现状及存在的问题。介绍了我国楼花 按揭设定的过程、楼花按揭合同主要内容及其所涉及的法律关系，并在此 基础上分析了我国楼花按揭中存在的主要问题，即法律性质认识上的不正 确及由此导致的当事人之间利益的失衡，主要表现为：银行承受风险畸重； 购房人的合法权益受到不合理限制：开发商连带保证责任过重等。 第三部分：楼花按揭的法律性质。通过对不动产抵押说、权利质押 说、按揭说等的质疑和反驳及按揭与大陆法系中让与担保的比较，提出我 国楼花按揭应归属于让与担保。让与担保者，系指债务人或第三人为担保 债务人债务之履行，将担保标的物之权利( 通常为所有权) 移转于担保权 人，于债务清偿后，标的物的权利应返还于债务人或第三人，债务不履行 时，担保权人得就该标的物之权利优先受偿之非典型担保。关于让与担保 的法律构造有三种学说，即所有权构成说、担保权构成说和期待权说，本 文认为期待权说较为合理。英美法中的按揭是与大陆法中让与担保相对于 的一种担保方式，应将我国的楼花按揭的法律属性归属于让与担保，以此 来规范我国的楼花按揭并解决跨法系借鉴的困难。 第四部分：楼花按揭的法律调整。指出立法上确立让与担保的必要 性和可行性。在此基础上，以让与担保制度来规范我国楼花按揭关系，主 要表现在：楼花按揭纠纷诉讼主体的确定；楼花按揭法律关系中双方当事 人利益之衡平与保障；楼花按揭合同中不合理条款之重新规制。 第五部分：楼花按揭中银行规避风险的法律措旋。阐述了银行在市 场经济条件下所面临的来自开发商、购房人、国家政策或不可抗力等多方 面的风险并依据我国国情提出了银行进行风险防范、转移、控制所应采取 的措施，主要包括律师的积极参与、_ 开发商担保责任的承担、保险业的介 入、政府的扶持等，从而在外部机制上对楼花按揭业务中存在的银行风险 进有效的防范、转移、化解和控制，以促进我国房地产业的健康发展。 关键词：楼花按揭法律性质让与担保 a b s t r a c t m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t ei san e wt y p eo ff i n a n c i n gg u a r a n t e et oo b t a i n b a n kl o a n sb y t a k i n gu n f i n i s h e dh o u s e s f o rs a l ea sg u a r a n t e eo b j e c t s e v e rs i n c e i tw a si n t r o d u c e df r o mh o n gk o n gi n t ot h em a i n l a n di nt h e1 9 9 0 s t h i s g u a r a n t e em o d e h a sg r e a t l yp r o m o t e dt h ed e v e l o p m e n to fe s t a t et r a n s a c t i o na n d r e f o r mo fh o u s i n gs y s t e mi nc h i n a m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t e ，o nt h eo n eh a n d ， c a nh e l pt om a k ec o m m o np e o p l e sd r e a mo fp o s s e s s i n gh o u s ec o m et r u e ， e x p a n dt h ee s t a t e m a r k e t sa n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m y o nt h e o t h e rh a n d ，i t sa p p l i c a t i o ne x p a n d st h eb u s i n e s ss c o p eo fb a n k sa n da v o i d st h e i r i n t e r s e c t e d f u n d - o c c u p a t i o n o ff i n a n c i n gf o r t h e d e v e l o p e r s a n dl o a n sf o r h o u s e b u y e r s i nt w os e p a r a t es e c t i o n sl i k eh o u s ed e v e l o p m e n ta n dp r e s a l e ， w h i c ht oac e r t a i ne x t e n t ，a l l e v i a t e st h ef u n dt e n s i o no nc h i n a se s t a t em a r k e t h o w e v e r , i nt h e o r y , t h i s n e w g u a r a n t e e m o d ei s o r i g i n a t e d f r o mt h e a n g l o - a m e r i c a nl e g a ls y s t e m ，w h i l e c h i n a sg u a r a n t e el e g a ls y s t e mi si n h e r i t e d f r o mt h ec o n t i n e n t a ll a w t h e r ei sn og u a r a n t e ef o r mi nt h ef r a m e w o r ko f c h i n a sc u r r e n tg u a r a n t e el e g a ls y s t e mi nc o r r e s p o n d e n c ew i t hm o r t g a g eo n f u t u r ee s t a t e i nl e g i s l a t i o na n dp r a c t i c e ，m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t ei su s u a l l y a d j u s t e db yc h a r g es y s t e m ，h o w e v e r , t h ef o r m e r i sn o ti n c l u d e db yt h el a t t e ri n m a n ya s p e c t s t h e r e f o r e ，e v e r s i n c ei t si n t r o d u c t i o ni n t ot h e m a i n l a n d ， m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t eh a sr e s u l t e di nd i f f e r e n tr e c o g n i t i o n sa n dc o n f u s i o n s i nl e g a la p p l i c a t i o n i tw i l lb eo fm u c hp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et of i n do u th o wt o u n d e r s t a n di t sl e g a ln a t u r ec o r r e c t l ya n df i n dar a t i o n a ll e g a ls y s t e mt or e g u l a t e i t t h r o u g hr e s e a r c h e so nt h el e g a ls y s t e m o fm o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t eb o t ha t h o m ea n da b r o a d ，t h et h e s i sc o n c l u d e st h a tm o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t es h o u l db e c l a s s i f i e di n t ot r a n s f e r r e dg u a r a n t e es y s t e mo fg e r m a n ya n dj a p a n ；i na d d i t i o n ， o nt h eb a s i so fn a t u r er e d e f i n i n g , t h i st h e s i st r i e st or e r e g u l a t et h ec o n t e n to f m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t ea n ds e e kc o r r e s p o n d i n gs u p p o r tm e a s u r e s b e s i d e s i n t r o d u c t i o na n dc o n c l u s i o n ，t h i st h e s i sc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s c h a p t e ro n e ：a g e n e r a li n t r o d u c t i o nt om o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t e s t a r t i n gf r o mi t ss o u r c e ，t h i sc h a p t e ra n a l y z e st h ee s s e n c ea n dc o n n o t a t i o no f m o r t g a g e o nf u t u r ee s t a t e ，a n df u r t h e re x p o u n d s i t so r i g i n ，c o n n o t a t i o n ，f u n c t i o n ， i i i c h a r a c t e r i s t i c s ，l e g a lf o r c e sa n di t si n t r o d u c t i o ni n t oc h i n a m o r t g a g e o nf u t u r e e s t a t er e f e r st o ，w h e na nu n c o m p l e t e dh o u s ei so p e nf o rs a l e ，t h a tt h eb u y e r ( m o r t g a g o r ) t r a n s f e r s h i s p r o p e r t yr i g h t s o b t a i n e df r o mp u r c h a s e s a l e s c o n t r a c ts i g n e dw i t ht h ed e v e l o p e rt ot h eb a n k ( m o r t g a g e e ) a s a g u a r a n t e ef o ra l o a nt op a yo f ft h er e s tb e s i d e st h ed o w np a y m e n t i ft h eb u y e rp a y so f ft h e p r i n c i p a la n di n t e r e s ta n do t h e re x p e n d i t u r e st ot h eb a n kb e f o r ee x p i r a t i o n ，t h e b a n kw i l lr e t u ma l lt h ep r o p e r t yr i g h t st oh i m ，o re l s e ，t h eb a n km a yt a k em a n y m e a s u r e st os e c u r et h ep r e f e r r e dc r e d i t o r sr i g h t so ra p p e a lt h ec o u r tt of o r e c l o s e t h eb u y e r sm o r t g a g e m o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t e ，a saw i d e l ya p p l i e dm e a n so f f i n a n c i n gg u a r a n t e ei ne s t a t et r a d e ，s u c c e e d si nb e n e f i t i n gt h eb u y e r , t h eb a n k a n dt h ed e v e l o p e ra tt h em o s t i t sc h a r a c t e r i s t i c sa r ea sf o l l o w s ：i ti n v o l v e st w o c o n t r a c t u a lr e l a t i o n sa n dt h r e ep a r t i e s ；i t so b j e c ti sa c t u a l l ya ne x p e c t a n tr i g h t ；i t i ss e tu p b yt r a n s f e r r i n gf u t u r ep r o p e r t yr i g h t ；t h er e a l i z a t i o nm o d e s o f m o r t g a g e f i g h t a r ed i v e r s e t h e l e g a l f o r c eo fm o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t ei s m a i n l y e m b o d i e di nt w oa s p e c t s ，t h ei n t e m a ll e g a lf o r c eb e t w e e nt h eb u y e ra n dt h e b a n ka n dt h ee x t e r n a lf o r c er e l a t i n gt ot h et h i r dp a r t y c h a p t e r t w o ：c u r r e n ts i t u a t i o na n dp r o b l e m si nm o r t g a g eo rf u t u r e e s t a t e t h i sc h a p t e rf i r s tg i v e sa ni n t r o d u c t i o nt ot h ee s t a b l i s h m e n to fm o r t g a g e o uf u t u r ee s t a t ei nc h i n a ，t h em a i nc o n t e n t so fm o r t g a g ec o n t r a c t sa n dl e g a l r e l a t i o n sc o n c e r n e d o nt h i sb a s i s ，i ta n a l y z e st h em a j o rp r o b l e m se x i s t i n gi n r a o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t e ，t h a ti s ，i m p r o p e ru n d e r s t a n d i n g so f i t s l e g a ln a t u r e ， a n dt h er e s u l t i n gu n b a l a n c e db e n e f i t sb e t w e e nt h ep a r t i e sc o n c e r n e d ，w h i c ha r e m a i n l ym a n i f e s t e di n t h ef o l l o w i n gp o i n t s ：t h eo v e r b u r d e nr i s ko nt h eb a n k s s i d e ；t h ei r r a t i o n a lr e s t r i c t i o n so nt h eb u y e r s r i g h t sa n di n t e r e s t s ；t h eo v e r l o a d 、g u a r a n t e el i a b i l i t yo f t h ed e v e l o p e r s ，e t c c h a p t e rt h r e e ：t h el e g a ln a t u r eo fm o r t g a g e o nf u t u r ee s t a t e t h r o u g hq u e r y i n ga n dr e f u t i n gc h a r g et h e o r y , r i g h tp l e d g et h e o r y , m o r t g a g e t h e o r y , e t c ，a n dc o m p a r i n gm o r t g a g ew i t ht r a n s f e r r e dg u a r a n t e e i nc o n t i n e n t a l l a w , t h ea u t h o rb r i n g sf o r w a r dt h a tm o r t g a g eo nf u t u r ee s t a t es h o u l db e l o n g t o t r a n s f e r r e dg u a r a n t e e , w h i c hi san o n t y p i c a lg u a r a n t e ef o r m ：t h ed e b t o ro ra t h i r dp a r t yt r a n s f e r sh i sr i g h to fa no b j e c t ( b s u o w n e r s h i p ) t oac r e d i t o ra sa g u a r a n t e ef o ro b l i g a t i o nf u l f i l l m e n t o nt h ec o n d i t i o nt h a tt h ed e b ti sp a i d o f fi n d u et i m e ，t h er i g h to ft h eo b j e c ts h o u l db er e t u r n e dt ot h ed e b t o ro rt h et h i r d p a r t y , o t h e r w i s e ，t h ec r e d i t o rw o u l da p p l yf o rt h ep r e f e r r e dr i g h to fp a y m e n t o f t h i so b j e c t a sf o rt h el e g a ls t r u c t u r eo ft r a n s f e r r e dg u a r a n t e e ，t h e r ea r et h r e e d i s t i n c t i v e t h e o r i e s ，n a m e l y , t h e o r yo fo w n e r s h i p ，t h e o r yo fg u a r a n t e e a n d t h e o r yo fe x p e c t a n tr i g h t t h ea u t h o r c o n c l u d e st h a tt h e o r yo f e x p e c t a n tr i g h ti s t h em o s tp r o p e ro n ei nt h i s r e s p e c t m o r t g a g ei n c o m m o nl a wi saf o r mo f g u a r a n t e ei nc o r r e s p o n d e n c ew i t ht r a n s f e r r e dg u a r a n t e ei nc o n t i n e n t a ll a w t h e a t t r i b u t eo f m o r t g a g e o nf u t u r ee s t a t es h o u l db e g r o u p e d i n t ot r a n s f e r r e d g u a r a n t e e t or e g u l a t ei ti nc h i n aa n d s u b s e q u e n t l ys e t t l et h ep r o b l e m sr e s u l t i n g f r o mc r o s s l a wb o r r o w i n g c h a p t e rf o u r ：l e g a lr e g u l a t i o no fm o r t g a g eo nf u t u r ee s l a k t h i s p a r t f i r s t e x p o u n d st h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t y o ft r a n s f e r r e d g u a r a n t e e i n l e g i s l a t i o n ，t h e na s s e r t st h a tm o r t g a g e o ff u t u r ee s t a t ei nc h i n ab er e g u l a t e db y t r a n s f e r r e dg u a r a n t e e ，w h i c ha r em a i n l ye m b o d i e di nt h ef o l l o w i n ga s p e c t s ： a s c e r t a i nt h el a w s u i tp a r t y ；s a f e g u a r da n db a l a n c et h et w o p a r t i e s b e n e f i t sa n d r e r e g u l a t et h e u n r e a s o n a b l ec o n t r a c tc l a u s e s c h a p t e rf i v e ：l e g a l m e a s u r e sf o rb a n k s r i s k s - p r e v e n t i o n i n m o r t g a g e o nf u t u r ee s t a t e t h i sc h a p t e ri l l u s t r a t e st h er i s k sc o n f r o n t i n gt h e b a n ki nv a r i o u sa s p e c t ss u c ha st h ed e v e l o p e r ，b u y e r , n a t i o n a lp o l i c i e sa n df o r c e m a j e u r e i nm a r k e te c o n o m i c s i t u a t i o n s u g g e s t i v e m e a s u r e sa r e p r o v i d e d c o n c e r n i n gc h i n a sa c t u a lc o n d i t i o n sf o rt h eb a n k st ok e e pa w a yf r o m ，t r a n s f e r o rc o n t r o lt h e s er i s k s ，s u c ha sl a w y e r sa c t i v ep a r t i c i p a t i o n ，d e v e l o p e r sl i a b i l i t y f o rg u a r a n t e e ，i n t e r v e n t i o no fi n s u r a n c ea n d g o v e r n m e n t sa s s i s t a n c ea n d s oo n ， s oa st o e f f e c t i v e l yp r e v e n t ，t r a n s f e r , e l i m i n a t ea n dc o n t r o l b a n k sr i s k si n m o r t g a g eo ff u t u r ee s t a t ef l o r ae x t e r n a lm e c h a n i s mf o rt h es o u n dd e v e l o p m e n t o fe s t a t et r a d ei nc h i n a k e y w o r d s ： m o r t g a g e o nf u t u r e e s t a t e ；l e g a ln a t u r e ；t r a n s f e r r e d g u a r a n t e e v 引言 楼花按揭是当今发达国家广为流行的购房人以在建甚至是未建的预 售商品房作为担保标的取得银行贷款的一种融资担保方式。9 0 年代初， 陔担保方式自香港传入我国大陆沿海地区并逐步为内地所广泛应用。楼花 按揭，一方面使普通百姓拥有商品房的梦想成为现实，扩大了房地产的销 售市场、促进了经济的发展；另一方面，楼花按揭的应用，扩大了银行业 务范围并避免了银行在商品房丌发、预售两个独立的环节中分别向开发 商、购房人融资贷款的交叉占有资金形式，从而在一定程度上缓解了我国 房地产市场资金紧张的状况。但由于楼花按揭是从香港引入并依据英荚法 衡平法理而确立的制度，而我国担保法律制度继受的是大陆法系，且对这 种平等主体间的担保关系因缺乏相应的形式而不能进行有效的调整。从现 有的立法及实务来看，基本上是将楼花按揭作为抵押来处理的，但从抵押 制度及其法理角度来审视，楼花按揭实务中的许多做法得不到法律上的支 持，并造成认识上及法律适用上的混乱。笔者通过对国内外有关于楼花按 揭法律制度的研究，认为楼花按揭应归属与大陆法上的让与担保，并在重 新定性基础上，试图对楼花按揭内容进行重新规制并探寻相应的配套措 施。 一、楼花按揭概述 ( 一) 楼花按揭的含义 1 、楼花的含义 “楼花”一词乃由香港人所创，是香港人对预售商品房的一种称谓。 1 9 5 4 年，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的商 品房预售方式。由于房屋尚在施工便被“拆零砸碎、分期分批”地预售给 购房者，如落英片片坠落，故预售的商品房被称为“楼花”，而商品房预 售则被称为“卖楼花”。”后“楼花”一词意指f 在建设或将要建设的尚未 竣工交付、取得产权的商品房，也即我们常说的预售商品房( 期房) 。楼 花买卖与现楼买卖相比，具有以下几个特征：( 1 ) 标的物的非现实性。楼 花买卖中，由于买卖合同中的楼宇尚未实际存在或尚未最终完成，此时不 仅购房人无法真正取得所购楼宇的所有权，预售人也困无所有权的载体而 无法用有所售楼宇的所有权。( 2 ) 履行的非即期性。楼花买卖中，通常情 况下购房人先交付一部分房款，其余的分期交付，而预售人在约定的将来 的期曰交付楼宇。( 3 ) 较强的国家干预性。由于楼花买卖标的物的非现实 性和履行的远期性，为维护广大购房者( 消费者) 合法权益。防止投机和 诈害行为的发生，各国各地区的法律、政策一般规定了相应的强制性规范 来调整楼花买卖关系，从而在一定程度上排斥了当事人的自行约定。如香 港政府规定，开发商要出售楼花，必须符合田土厅许可发展计划中明 文规定的1 8 项条件。我国大陆也在城市房地产管理法中对商品房预 售作了比较严格的规定。圆 2 、按揭的含义 “按揭”一词也源自香港，是香港学者对英美法上的一种物的担保方 式( m o r t g a g e ) 的译名。英语中，抵押是由词根m o r t 和后缀g a g e 组成， m o r t 源于古拉丁语m o r t u m ，其意义为“永久、永远”，g a g e 原义为“质 押、担保”，二者合在起，便具有“永久质、死担保、死质”的含义。回 对于m o f l g a g e ，我国内地法学家习惯将其翻译为“抵押”，而香港人却将 之译为“按揭”，原因在于：一方面，在我国南方地区，“按”自古有“押” 的意思，而“揭”则为m o r t g a g e 后半部“g a g e ”的音译。将m o r t g a g e 译 为“按揭”，可谓照顾到了音和义；另一方面，香港人也注意到，从严格 。符启林：房地产法 法律出版社1 9 9 7 年1 1 月第1 版，第1 5 2 页。 o 卢琼：房地产楼托按揭研究) ，见蔡耀忠主编： 中国房地产法研究 ，法律出版社2 0 0 2 年2 九第1 敝第3 0 2 页 事许明月：英周法中的不动产按揭) ，见粱慧星主编：民确法论从) ( 第1 1 卷) 。法律出版牡1 9 9 9 年1 月第l 版，第2 7 9 页 2 意义上来讲，英美法中m o r t g a g e 与大陆法上的抵押是有区别的。在现代 英美法国家，按揭通常在两种意义上使用：一种是广义上的按揭，泛指各 种类型的物的担保：另一种是狭义上的按揭，是指与质押、留置、财产负 担等相并列的一种物的担保方式。本文所指的按揭是狭义上的按揭。英美 法中，物的担保方式分为三类：一是权利移转型担保，即由担保权人获得 标的物的一定权利，在债务人清偿债务后，将该权利交还于担保设定人的 担保方式；二是占有移转型担保，即债权人通过对担保财产的占有而担保 特定债务的履行，于债务人清偿债务后，将标的物之占有返还给担保设定 人之担保：三是既不发生占有移转也不发生权利移转的担保。其中，按揭 ( m o r l g a g e ) 属于第一类型，质押及留置属于第二种类型，而财产上负担 和非占有质属于第三种类型。 按揭源于英国里托顿时代。依当时之判例，债务人在无需移转对土地 的占有、使用、收益的情况下可就土地设定担保，但在以土地设定担保之 时，担保权人便取得了对担保物的绝对的、不容推翻的权利( a b s o l u t e t i t l e ) ，除非债务人具有清偿的明确证据，倘若债务人未能如期履行债务， 将永远丧失对该土地的权利，后以按揭( m o r t g a g e ) 来命名此种担保。这 也就意味着，按揭人将合法拥有的土地所有权转让于按揭权人以作为偿还 借款的担保，若按揭人如约还款，则可恢复土地所有权，否则将卖断于按 揭权人。此时的土地按揭实质上是土地流质，对债务人不公平。到衡平法 时期，法院认为，m o r t g a g e 实质是为借款而进行的担保，目的并非是土 地所有权的移转。依衡平之理念，“即使债务人不能如期清偿债务，其仍 然享有赎回标的物之权利”， 按揭条款中任何旨在阻止因债务清偿所发生 的赎回权之约定，皆被视为是对衡平赎回权的阻碍或限制而无效，除非“法 。许明月：抵押权制度研究，法律出版社1 9 9 8 年5 月第1 敝，第4 6 页 。转引自屈茂辉戴谋富：按揭与让与担保之比较，载财经理论与实践2 0 0 1 年第2 期。第 1 2 5 负 。许叫月：英国法中的不动产按揭 ，见粱慧星主编：民商法论从( 第| 1 卷) ，法律出版社1 9 9 9 年版，第2 8 9 页 3 院下令废除按揭人的衡平法上的赎回权益，把担保物绝对授予担保物权 人”。o 普通法上的按揭与衡平法上的按揭的主要区别表现在：( 1 ) 前者是 普通法上的权利转移，后者虽也承认权利转移，但转移的是衡平法上的权 益而非普通法上的权利。( 2 ) 前者通常要求转移标的物的占有，而后者中， 债权人不能要求转移标的物的占有。( 3 ) 两种按揭都赋予按揭人以回赎权， 不同的是，在前者中，债权人于债务人不履行债务时可直接取消债务人的 回赎权来实现其按揭权；而于后者中，债权人须给债务人一定的回赎宽限 期，并须通过诉讼程序来取消按揭人的回赎权。 英荧法的按揭制度在衡平法理的作用下逐步走向成熟。自英国1 9 2 5 年财产法改革及登记制度、变价主义和清算原则的导入，现代英美国家、 地区除了有部分地区仍采用原本意义上的按揭( 伴有权利，通常是所有权 的转移) 的方式设定外，按揭多通过“以按揭形式设定财产负担”( c h a r g e b v t h e w a y o f m o r t g a g e ) 的方式设定，又称为负担式按揭，这便使原来意 义上的按揭发展成为和大陆法中的抵押制度极为相似的制度，故我国有学 者将m o r t g a g e 翻译为抵押。然而必须注意的是，英美法上的负担式按揭 与财产负担( 相当于大陆法上的抵押) 是不同的。对于前者，财产负担的 权利人享有法律上的按揭权人所享有的一切救济权，如通过法院取消按揭 人的赎回权，在财产负担以印书文封的形式做出时可以出卖设定负担的财 产，可以占有标的物或指定接受人等。而纯粹的财产负担设定中，负担财 产的权利人唯一的权利就是出卖负担财产。现代按揭制度中，人们对其权 利转移的观念已经比较淡薄。但权利转移仍被认为是按揭的基本特征，是 按揭与大陆法中无权利转移的抵押制度相区别的重要标志。 从以上内容中，我们可将按揭作以下定义：按揭是指债务人将特定的 财产权利移转给债权人以担保债务的履行，在约定的期间内，债务入对担 保标的物享有占有、使用及回赎的权利，于债务已届清偿期且债权人已经 c o 何美欢：香遴担保法( j ：册) ，北京人学出版 土1 9 9 5 年版，第1 8 4 页。 4 给予债务人一定的宽限期而债务人仍不能履行债务时，债权人可就标的物 采取各种方式进行优先受偿或向法院申请取消债务人的回赎权而取得标 的物的所有权。 3 、楼花按揭的含义 “楼花按揭”顾名思义就是指以楼花作为标的物设定的按揭。楼花按 揭作为一种当代流行的购楼融资方式最初源于香港。自1 9 5 4 年香港立信 置业公司首创在建楼宇“分层售卖、分期付款”方式后，楼花买卖成为一 种重要的售楼方式。伴随楼花买卖的兴起，由开发商、购房人、银行三方 参与并获益的楼花按揭融资方式得以蓬勃发展，时至今日，楼花按揭已成 为香港置业者首选的付款方式。但楼花按揭须以权利( 通常是标的物的所 有权) 转移的方式设定，而楼花作为一种非客观存在的楼宇，购房人尚未 取得楼宇的产权，能否以此种尚不存在的楼宇作为标的物来设定按揭呢? 英美法中，产业所有权有法定产权( 1 e g a lt i t l e ) 和有效产权( e q u i t a b l et i t l e ) 之分。房地产只有取得了法定产权后才能被认为对其拥有了所有权。依成 文法和普通法原则和理论，客观不存在的标的物作为合同的标的物并取得 所有权是缺乏条件的，但依衡平法原则来认定这种产权则是有效的，因此， 在建房屋( 楼花) 的出售应受法律保护，银行也可以楼花作为按揭标的物 来向预购人提供贷款。可见，英美法上，以楼花设定按揭并无理论上的障 碍。 香港沿袭英国的法律制度，将按揭广泛适用于房地产业，但却自成法 例。香港法律将房地产按揭分为法定式按揭和公义式按揭。所谓法定式按 揭，是指以法定式产业即法律承认的现有现存的产业设定的按揭；所谓公 义式按揭，是指以公义式产业即未有的或不存在的产业如尚未建造成的房 屋( 楼花) 等设定的按揭。同样，也可以在法定式产业或公义式产业上设 定抵押。按揭和抵押的主要区别在于：按揭受益人取得“产业”的整体权 利( 如所有权) 作为保障，抵押权受益人则取得一系列“权益”( 抵押权) 作为保障。值得注意的是，依1 9 8 4 年香港房地产转让与物业条例之 规定，自1 1 月1 日起，现存法定产业以后只能采取法定式抵押而不能采取 法定式按揭，原所设定的法定式按揭自动转化为法定式抵押；公义式产业 转变为法定式产业时，原是公义式按揭或公义式抵押自动转化为法定式抵 押。可见，在房地产业融资方面，香港法律严格区分按揭与抵押的。 依按揭法理、香港房地产转让与物业条例之规定及实务操作，可 将楼花按揭的含义阐释如下：楼花按揭是指，于在建楼宇预售时，购房人 ( 按揭人) 将其与开发商所签订的楼花买卖合同中所取得的物业权利 让与于银行( 按揭权人) 作为担保，向银行贷款支付除其已交首期购房款 外尚欠的房款，购房人于期满偿还所贷款项本息及其他费用后，银行将物 业权利重新让回于购房人，反之，银行有权采取多种方式就标的物优先受 偿或请求法院颁布禁令取消购房人的回赎权，按揭期间，楼宇建成后，由 购房人占有、使用所购房屋。 ( 二) 楼花按揭的法律功能、特征 1 、楼花按揭的法律功能 楼花按揭作为房地产领域一种广泛应用的融资担保手段，使开发商、 购房人、银行三方利益得到最佳的整合，其法德功能主要表现在：首先， 对于购房人而言，楼花按揭增强了购房者的支付能力，解决了购房者资金 短缺的困难，使购房人通过贷款预购房屋而抢先取得住房所有权，并从开 发商没有重复融资的让利中受益。其次，对于银行而言，一方面，楼花按 揭使银行避免了在商品房开发、预售两个独立环节中分别向开发商、购房 人融资贷款的交叉占有资金现象，降低了银行管理成本、增强了银行的商 业竞争力；另方面，由于有楼花产权及开发商的保证作为还款担保，楼 花按揭可以说为银行等金融机构开辟了一个风险相对较低的融资业务。再 者，对于开发商来说，楼花按揭不仅解决了开发商在商品房开发过程中资 。季宗钶：香港房地产法商务印书馆1 9 8 8 年版，第1 6 1 页 6 余不足的困境，加快了资金回收，减轻了信贷压力，而且，楼花按揭使商 品房在来竣工时即被人购买，部分转嫁了由于房地产行情变化而使丌发商 面临的投资风险。楼花按揭适应了房地产经营的需要，已成为有利于各方 参与人的种融资方式，为当今发达国家和地区普遍采用。 2 、楼花按揭的法律特征 楼花按揭具有以下法律特征：( 1 ) 楼花按揭涉及两个合同关系和三方 关系人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。两个合同关系 密切、相互依存，标的物具有同一性：楼花买卖合同是楼花按揭合同设定 的前提，无楼花买卖则无楼花按揭的设定，而楼花按揭合同则是楼花买卖 合同的补充，它使楼花买卖合同得以履行，任何一合同的违约都会影响到 另一合同的履行。三方关系人则是指开发商、购房人和银行。开发商与购 房人之间存在楼花买卖法律关系，购房人与银行之间存在借贷和楼花按揭 法律关系。若开发商作为银行的保证人的话，则银行与开发商之间又存在 保证法律关系。( 2 ) 从大陆法