合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析.docx

安徽三联学院毕业论文合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析摘要：随着我国经济得到迅速的发展，人民生活水平得到很大提高，与此相对应人均消费也快速的增长。我国房地产事业迅速发展，但是竞争十分激烈。如今的房地产行业面对新形势，新环境和激烈地竞争，房地产行业由于过度的融资存在着巨大的偿债问题，偿债能力强弱也将影响着这个行业的日后发展，在国内外不同商业业态的夹击之下，适当调整自己的战略及增强自己的偿债能力是具有重要意义的，在我国的众多房地产企业中，合肥城建发展股份有限公司是安徽省第一家房地产上市公司，是中国房地产行业的代表之一。本文以合肥城建公司为分析对象来探讨企业的偿债能力，对合肥城建公司发展现状及它的偿债能力进行分析，并分别对它的长期和短期偿债能力出现的问题给予相应的对策。 关键字：偿债能力； 合肥城建公司；房地产企业；上市企业Hefei urban construction development Limited by Share Ltd solvency analysisAbstract: Along with the rapid development of our countrys economy, peoples living standards have greatly improved, and this corresponds to the per capita consumption increase rapidly. The rapid development of Chinas real estate business, but the competition is very fierce. Now the real estate industry is facing the new situation, the new environment and fierce competition, the real estate industry due to excessive financing there is a huge debt problem, the solvency of the strength will also affect the future development of the industry, from different commercial activities at home and abroad, adjust their strategy and enhance their solvency is of great significance. In our country, many real estate enterprises, the development of Hefei urban construction is the first Limited by Share Ltd the real estate listing Corporation in Anhui Province, is one of the representatives of China of the real estate industry. This paper takes Hefei urban construction company as the research object to explore the solvency of enterprises in Hefei. The development status of Hefei urban construction company and its ability to pay debts are analyzed, and respectively on its long-term and short-term solvency problems to give the corresponding countermeasures.Key words: solvency; Hefei urban construction company; real estate industry; listing corporation2目 录1前言11.1选题的背景11.2选题的意义12.2房地产行业的融资现状22合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析32.1企业简介32.2企业现状32.3企业短期偿债能力分析42.4企业长期偿债能力分析52.5企业存在的问题的原因72.5.1 国家宏观政策趋紧72.5.2企业资本结构不当72.5.3企业偿还资金渠道单一72.5.4主营业务过度集中83提高合肥城建发展股份有限公司偿债能力的重要性及对策93.1提高企业偿债能力的重要性93.2提高企业偿债能力的对策93.2.1提高企业短期偿债能力的对策93.2.2提高企业长期偿债能力的对策103.2.3建立健全偿债能力的考核指标体系113.2.4科学确定短期债务与长期债务及长期债务内部的比例关系114结论13参考文献14致谢15I1前言1.1选题的背景当前，我国的国民经济的支柱已俨然变成了房地产企业，房地产企业在我国经济发展中的作用不言而喻，但是与此同时伴随着房地产企业在国民经济中占有如此举足轻重的地位的时候，我国的房地产融资市场的情况却发展不是很理想，甚至有步履蹒跚的感觉。房地产融资市场作为一个如此典型的资本相对十分集中的产业，房地产企业必然是对其有着十分巨大的依赖性6，房地产企业的发展情况直接收房地产融资市场的影响，但是当前房地产融资市场如此低迷的发展状况必然会对房地产企业的发展造成十分不利的负面作用。因此，在当前状况下，如何顺利的稳健的推进房地产融资市场的加速发展，已收到整个房地产行业的密切关注的焦点和亟需解决的最紧迫的课题7。近几年，我国政府对房地产产业不断出台实施了一系列的宏观调控政策，更加大了力度调控因金融信贷、土地等的政策，因为土地和金融信贷政策对房地产产业的影响十分的巨大，房地产企业目前也因此遇到了更大的资金困难。如何摆脱当前的融资困境，很多的房地产企业都在不断的寻求新的多方向多元化的融资渠道，例如利用私下募资融资、信托，此外还有基金等等方式，这些新的方式逐步出现在大众的视线内，且频率越来越高。而整个行业内密切且备受关注的主要的议题就是房地产融资，这也将导致如何在房地产金融方面获得创新和发展的相关理论及实践将会成为很长一段时间内房地产行业的主旋律8。1.2选题的意义偿债能力是衡量企业支付保障能力的一项重要指标，它是指企业对债务的偿还能力，在评价企业生存与未来发展时，企业的偿债能力是一个非常重要的考察点，如果一个企业具有较好的偿债能力，则说明其财务现状良好，具备长期且稳定经营的能力4。企业应当加强对偿债能力的管理，保证其能够顺利筹集到负债资金进行生产和经营，较强的偿债能力能够为企业生存发展提供有力保障。近期房地产产业快速发展，房地产公司所引发的债务风险是近年来行业的一大焦点话题，因此探讨房地产公司的发展也显得颇有实效性与现实性。本文以合肥城建为分析对象来探讨企业的偿债能力具有一定代表性和普适性，对各种中小企业偿债能力分析具有一定参考价值和借鉴意义。1.3房地产行业的融资现状从2011年开始，我国政府已经连续六次对金融机构存款准备金进行了上调，对存贷款基准利率也上调了三次9，此后多家银行也是提出将会积极主动的出台措施去控制房地产行业当前贷款增速较大的现象，这就意味着信贷资源将会全面严格收紧，这必然导致房地产企业想从银行获得资金支持将会变得十分困难，与此同时，大型房地产企业却获得了大量的信贷资金的支持，其中比较典型的万科房地产，其2011年上半年提供了近90亿元的担保贷款给其关联的企业。 房地产行业与其他行业存在较大的不同，房地产行业以建筑材料为原材料，以房屋为商品出售，它有着周期性长，对资金需求量大且极易受国家政策影响的特点。它融资的最大资金来源于向银行的贷款，通过发行债券融通的资金很少，对于上市的房地产企业而言，它们也通过增发股票、可转换债券以及配股方式来取得资金。所以房地产公司要想在竞争如此激烈的环境下生存发展，找到正确的融资方式及渠道是十分重要的。2.合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析2.1企业简介合肥城建发展股份有限公司是由1998年7月18日成立的合肥城改房屋开发股份有限公司更名后组建的，现属国家一级房地产开发企业，位列安徽房地产开发30强之首，是全省唯一获得国家房地产开发综合效益百强称号的企业。公司成立初期，致力于合肥旧城改造，相继改造、建设了安庆路、交仓巷等19个住宅区和组团，建成了九州、黄山、天都、农金大厦等10幢高层以及城隍庙、七桂塘两个大型市场；累计开发面积达220万平方米。公司首创的“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验已载入中华人民共和国城市规划法。2.2企业现状1.企业资产负债率高如下表所示,企业的资产负债率是居高不下且一直处于超过行业水平的警戒线很多的位置，按照当前企业的发展趋势来分析我们可以预测其短期内资产负债率也不会出现大幅度下降的情况，按照这种负债率则必然会对企业的负债经营产生较大的影响并带来一系列的困难11。2012年，合肥城建公司的资产负债率为70.26%，到2015年合肥城建公司资产负债率到64.30%,一直都处于高负债率的状态，这便足以说明合肥城建公司对贷款的偿还能力在逐渐的降低，保障程度在逐步下降，也意味着合肥城建公司的资金回笼方面是存在比较大的问题的。这些情况在很大程度上都影响和制约了企业的长期优良发展。表1现金流量表项目2012201320142015经营活动产生的现金流量279988405.931136232577.0617296988285投资活动产生的现金流量-299195478.25-993044243.86-435738034.56-364999658.22筹资活动产生的现金流量17542181.64-29122320.27271630564.81-171392244.762.企业现金流量不足现金的流入和流出是关乎房地产企业生存发展好坏的根本因素和主要命脉资金的流动性会直接影响企业的正常经营发展。根据表2-1中的数据看出，4年中，企业投资活动现金流量都为负值，现金流量比率显著不高，这对于偿还债务有压力，而且在运作过程中的资金流动不平衡，资金运作效率不高。一旦国家实行紧缩的货币政策，企业将面临严重的资金流通与流转的风险。3.债务负担沉重，偿债风险大合肥城建公司债务数额较大，导致企业的偿债风险较大，主要是因为其未同时重视偿还本金和利息。总所周知，贷款必然伴随着利息，利息的多少与欠款偿还的时间长短有着很大的关系，而当前很多的企业因为自身在不断的发展和壮大的需求，需要不断的融资和贷款，但是很多贷款又不能在短期内偿还，伴随着时间的不断增长，时间越长的欠款所附加的利息也越来越多，这部分利息也就是房地产企业在自己生产经营活动所赚取和积累的资金16，还款的时候企业需要将自己的利润来偿还这部分的利息，在表3-1中筹资活动支出很大一部分就用于偿还债务，导致企业压力不断增加。2.3企业短期偿债能力分析短期偿债能力是综合体现当前企业财务方面的能力，特别是可以看出企业流动资产转便为现金的能力的强弱程度，是反映变现能力的十分重要的标志和评价标准。在当前的市场经济大环境下，企业是否具备充足的资金或其他一切可用资金来应对短期债务，决定着企业的财务风险的大小，也对企业的后续发展和其在市场上的信誉值产生较大的影响。因此，短期偿债能力一成为所有房地产企业利益方所共同关注和重视的实际问题，以下是对有关指标的分析。 表2 20122015年短期偿债能力指标项目2012201320142015流动资产总额3474681164.093959268698.425705507201.926697361942.61流动负债总额2311046777.191786121901.403962275747.923504235414.84流动比率1.502.221.441.89速动比率0.381.000.330.33现金比率0.220.350.200.311.流动比率分析。一般认为，企业流动比率在2左右较好，从表格数据可知，该企业的流动比率呈现先上升后下降再上升的趋势，合肥城建公司13年和15年的流动比率接近于2，具有较强偿还债务的能力，而12年和14年的流动比率在1.5左右，12年主要是投资固定资产而导致流动资产总额较少，14年是由于流动负债总额过多导致了比率的减少。通过分析我们可以知道该企业的短期偿债能力较不稳定，但总体来说还是较好的。2.速动比率分析。一般认为，企业的速动比率在1左右较好。该企业2013年速动比率为1，说明13年的短期偿债能力非常好，可是其他的三个年份均在0.35左右，大大低于了1，引起该现象的原因是该企业存货较多，房地产企业的存货大多是用于开发房屋的原材料，在开发过程中的房屋等，另外由于举债较多，导致了速动比率较低。综上所述可以得出合肥城建公司的速动比率较低，偿还短期债务的能力较弱。3.现金比率分析。现金比率反映的是企业的直接偿付能力，一般认为0.2以上最好，但不能过高。通过观察折线图我们可以清晰的看出该企业的现金比率呈现先上升后下降再上升的趋势，并且都处于0.2-0.3左右，比率之间都相差不大，这说明该企业的现金流较稳定，对于偿还债务有较好的支付能力。通过分析我们可以知道该企业的现金比率较好，对于偿还短期债务有较强的支付能力。图1 2012年-2015年现金比率2.4企业长期偿债能力分析表3 20122015年长期偿债能力指标项目2012201320142015资产总额3801716986.154480085043.954578284721.503988928413.56债务总额2671046777.193194121901.403207508557.152564703688.28股东权益总额1130670208.961285963142.551370776164.351424224725.28资产负债率0.70260.71300.70060.6430产权比率2.36242.48382.33991.8008股东权益比率0.29740.28700.29940.3570利息保障倍数10.195810.85163.89962.3165反映企业长期偿债能力的指标主要有资产负债率、产权比率、股东权益比率和利息保障倍数，对各个指标的具体分析如下：1.资产负债率。一般认为，该指标越低越好，应该保持在50%左右，最高不得超过65%，如果达到70%以上就会出现财务困难，而比率超过100%则说明企业已经资不抵债。城建公司的12年-14年资产负债率维持在70%左右，说明它的负债总额占资产总额的比率较高，而15年为64.3%，比率较于往年有一定下降，但总的资产负债比率依旧较高，造成这种现象的原因是该企业在开发房地产的同时借入了大量资金尤其是长期借款，综上所述，该企业的资产负债率较高，对于偿还长期债务的能力较差，存在较大的财务风险。2.产权比率。一般认为，该指标越低，代表企业偿还债务的能力越强。该企业12年-14年的产权比率高达200%多，15年略有下降，不过也高达180%，说明合肥城建公司的产权比率存在极大的问题，而问题归根到底也是企业的负债总额过高，已经严重影响了企业偿还债务，企业管理层应该重视起来并且采取相应的措施来缓解这种情况。3.股东权益比率。一般认为该指标越大，其偿还长期债务的能力就越强，对应的财务风险较小。通过表格数据分析，合肥城建公司的股东权益比率在30%左右，不算较高，所以企业的偿还能力较弱，但在15年有所提升，应该继续保持稳步上升。4.利息保障倍数。一般认为企业的利息保障倍数应该大于1，否则就对于偿还长期债务有很大的困难。合肥城建公司12年和13年利息保障倍数较高，都在10左右，而14年和15年利息保障倍数下降至3和2左右，处于不断下降趋势，但就近几年合肥城建公司的利息保障倍数较高，从而偿债能力较强。2.5企业存在的问题的原因2.5.1国家宏观政策趋紧当前，国家正逐步加大对房地产企业的宏观调控政策的出台和实施，其中很典型的表现就诸如中国人民银行前段时间发行的新的货币政策，同时针对中小型房地产企业，对其向银行进行贷款以求得资金支持的条件施加更多的限制。从前面分析可知合肥城建公司短期偿债能力变化较大，这是因为经济环境的不断变化，影响了房地产的销售行情，同时也影响金融市场融资的可获得性与融资成本。再加上国家政府部门制定的一系列制度可直接影响到企业的借款成本和房地产企业的房屋销售，从而导致房地产企业所赚取的利润大幅度减少，企业的资金周转也变得十分缓慢，最终便会导致偿债风险14。2.5.2企业资本结构不当众所周知房地产企业是需要在其前期开发中投入大量的资金来维持整个项目的运转的，但是目前在我国的很多房地产企业的资金却并不是很充足和雄厚，资金周转常会出现比较紧张的情况，很多时候其整个项目的运行资金均来自与银行贷款，通过借用他人的资金来进行企业的房地产项目开发，这种情况会出现一旦企业的负债较多，不断增加的同时，其资产负债率就会过高，企业的整个资金供应链就会产生很大的压力12。合肥城建公司整体的资产负债率一直居高不下的趋势，同时这种状态导致了企业的整个资金供应链端的压力十分紧张，企业所承担的财务风险十分巨大，可以试想，一旦在资金周转等方面出现突发的状况，企业的债务偿还保障能力就会受到致命的打击，及其容易导致资金链的断裂和崩盘，从而带来最严重的企业债偿危机13。2.5.3企业偿还资金渠道单一当前很多房地产企业用来偿还贷款的资金主要来源于生产经营活动中所赚取和积累的资金、流动资产变现的资金以及融资资金，其中最常见的还是要属于企业经营所积累赚取的资金和融资资金，但是很多房地产企业在进行企业偿债能力分析时仍然会包含进去企业资产变现这一块的资金，渠道单一会使企业无法有足够的能力去面对临时性突发性的问题，对企业发展不利。 2.5.4主营业务过度集中合肥城建公司主要业务集中在商品房开发与销售、土地囤积增值，其中商品房的销售收入能占到其整个收入的70%以上。由于土地资源的有限性，地产行业比较容易被炒作形成泡沫经济，这在日本、美国、东南亚等国都出现过，特别是日本20世纪90年代地产泡沫破灭的影响一直延续到现在，所以说中国政府必须要进行必要的宏观调控去其适应目前经济的增长，避免出现这种问题，所以合肥城建公司业务如此的集中将会为企业带来潜在的巨大的财务风险17。3.提高合肥城建发展股份有限公司偿债能力的重要性及对 策3.1提高企业偿债能力的重要性提高企业的偿债能力,也就是努力确保企业在债务到期时,能及时还本付息而不致于蒙受信用和资金上的损失。一个企业的现时财务实力的强弱被很直观的反映在它的偿债能力强弱中，随着市场竞争的越来越激烈和越来越变幻莫测的经营环境，企业想要拥有相当的可变资产实力，维持正常的经营活动，就必须想方设法增强自己的偿债能力，使其在面对各种到期应偿的债务时有能力进行应付，若一个企业的偿债能力不能得到提高，没有一定偿债能力，那么企业的信用能力将会受损并进而使企业的盈利能力受到影响。一般情况是由于企业经营不佳才导致无力偿还，但也有曾经轰轰烈烈的企业出人意料的垮台了，在这种情况下，主要是由于企业未对流动资金给予足够的重视，在流动资金净额较少的企业，当政府采取突然通货紧缩政策时，会出现严重的清偿危机，因而可能会导致一个本来有着较强的盈利能力和很好的发展前景的企业突然陷入财务危机，很有可能是因为其没有可以灵活运转的资金，无法应对所应偿还的各种到期的债务。从另一个方面来看，企业只有拥有较强的偿债能力，才能得到银行提供贷款的优惠条件，因此，提高企业的偿债能力对提高企业盈利能力至关重要，企业想要赢得债权人的信任，能够把握住增加企业利益的各种有利机会，就必须增强企业自身的偿债能力，来实现拥有较强偿债能力的可能目标。3.2提高企业偿债能力的对策3.2.1提高短期偿债能力的对策1.提高资产质量 通常来说，房地产企业从建立开始运行的时间越长、资金流动的越大，则企业的预付账款、应收账款、存货等方面在企业的总资产、资产负债中所占据的比例就越大。但是这里合肥城建公司的流动比率相比于同行业的平均值来说却远远高于行业平均值，这就是因为合肥城建公司的预付账款、应收账款、存货等方面占据流动资产的比例较大。因此，对于合肥城建公司来说要想提高企业未来短期偿债能力，应稳步提升公司自有资产质量，存货的管理平时要特别注意，最大限度防止存货过多。2. 优化资本结构目前每个行业的竞争都比较激烈，有许多企业都存在资金链紧张的问题，尤其是房地产企业，而合肥城建公司的资产负债率较高，所以公司要从长远考虑，将企业自身的实际需要、承受能力以及企业未来的发展计划结合在一起，来慎重选择适合本企业的、风险最小的筹资方式。这就体现了优化资本结构对于企业的后续长足发展的重要性。3.努力提高自身盈利能力及经营现金流量水平如果单单从企业的短期偿债能力来看，合肥城建公司的能力是较强的，但是房地产企业作为一个依靠负债经营的企业类型，想要从源头上去解决企业的偿债能力问题，就需要从长远去考虑如何进行偿债能力的提升措施，如果房地产企业在流动负债上也未能做到合理的使用，同时企业的流动资产获利能力又较低，会导致企业出现各种资金问题，所以公司的决策者应该有这样的觉悟和意识，对企业的资金流动有着严格的要求，尽力做到让现金流量长期保持在一个平稳且较高的标准之上，为企业的偿债做好充足有力的保障。4. 选择合适的举债方式，制定合理的偿债计划房地产企业对资金的需求量较大，每次贷款都有较大数额，所以作为房地产企业而言，应该选择最安全、稳定的举债方式，避免临时要求还款的问题。除此之外，企业还应该现行深入分析重大的特殊事项的风险和可行性，例如为诉述、对外担保等，这类情况一旦其预计的负债变成实际发生的情况，则会打乱和影响原先的正常经营计划和资金周转的安排，对企业造成无法估计的冲击，一旦决定进行整个计划的实施，便要认真考虑周全，建立完整的应急预案和措施方针。所以说企业尤其是房地产企业管理者应该从根本上重视举债方式和偿债计划，做好了这一点，有利于企业未来的经济持续平稳发展。3.2.2提高长期偿债能力的对策1.正确运用财务杠杆,提高企业资本金增值率财务杠杆的含义是企业可以适当的通过一定规模的负债经营，来提升自有资金的价值增长。如何正确的运用财务杠杆的关键所在就是在于要调整和控制好企业自身的负债规模，保持负债规模和自有资金的合理比例关系。确定合理的资金结构比例,可减少偿债风险，促进经济可持续发展，而且它还是是构成有效增强企业长期偿债能力的基础，对于企业的发展有深远的影响。2.利用坏帐损失科目,健全债务清偿约束机制,纳入内外监控之中企业生存于市场，则其必然是面向市场的。面向市场则会引起各方面信用情况的变化。信用的发展,能改善企业自我发展的环境,同时也会增加企业风险。按照稳健管财的原则,对风险较大的长期负债,企业要在坏帐准备金之下设专项偿债基金,增强企业对债务清偿能力。鉴于对各方面信用的重要性，为了能健全企业债务清偿的约束机制，要做好以下几个方面工作：企业内部要做好严格的监督及审查机制，健全有关制度，建立长期偿债基金账户体系，完善各种监督机制，如法制的、行政的、社会的全面监督机制体系。3. 提高企业经济效益,增强发展后劲经济效益的好坏是直接衡量一个企业发展前景的重要因素，要高度重视提高经济效益的重要性，需要依靠科学技术不断研究分析确定出合理的偿债能力与盈利能力的比例关系，并及时补充更新，才能为企业的发展指明方向，领导企业将速度与效益有效结合，推动企业发展，不断提高企业的经营效益。4.2.3建立健全偿债能力的考核指标体系偿债能力考核指标一般基于偿债能力内涵和不同的划分种类建立以下三个方面的指标体系：一是基于分析得出的企业实际的流动资产的数额和质量及其和存在着的流动债务之间的数量对比关系，设立若干分项指标用以对企业的短期偿债能力做出直观反映。主要是财务分析中常用的流动比率及速动比率指标等；二是基于企业的另一资产，固定资产方面，根据其实际的资产数额和质量，再通过对企业资金结构是否合理稳定的分析，设立若干分项指标用以对企业的长期偿债能力进行反映。这类指标主要有：长期负债比率（用以评价企业筹资结构是否健全合理，固定资产与长期负债比率）用以评价企业潜在的借款的能力、股东权益比率、负债比率、负债对股东权益比率；三是从盈利与负债的对比关系中设立反映企业偿债能力的若干综合指标。主要包括：投资报酬率用以分析创收能力、价格与收益比率、普通股权益报酬率、股利与价格比率、股利分派率等。4.2.4科学确定短期债务和长期债务及长期债务内部的比例关系企业的偿债能力在很大程度上受到长期和短期债务之间不同的占用数额的不同的比例关系影响。企业可以基于利率低和占用时长少的短期债务的体征，通过对实际中的销售金额的回笼状况和实际生产经营活动所需的资金数额的分析研究给出相应合理的占用额。在灵活周转资金的基础上，努力降低财务费用的开支，从而达到提升资金使用效益的目的；相对于短期债务，长期债务不仅有着还款相对集中，还与短期债务有着基本相反的特征，因此很容易使企业产生资金短缺的问题。对于如何确定企业所应有的长短期债务的比例，因为每个企业的内部情况和外部环境的不同，并且没有经验能够参考，企业只有根据自身的实际情况通过对生产经营活动的详细分析来确定适合于自己的合理比例关系。所以对于一个企业最重要的是能够科学的认识自己企业内部的债务情况，科学合理规划，促进企业科学发展。4结论通过对合肥城建发展股份有限公司的分析我们可以了解到，合肥城建发展股份有限公司的短期偿债能力和长期偿债能力都存在一定的问题，该企业的流动比率和现金比率都比较好，对于偿债有一定保证，但速动比率偏低，说明企业的存货较多，应尽快将存货转变为现金流，加快资金周转率。长期偿债能力中企业的资产负债率和产权比率过高，主要是企业举债过多，数量过大，尤其是长期借款数额大，企业每年的利润都有很大一部分用于偿还借款，所以企业管理层应该重视这方面的问题，合理规划企业债务。企业的资产负债率的合适程度直接影响着企业的后续发展和潜在的财务风险，同时企业自身对负债规模的认知、负债偿还危机的风险预测和预防方案准备情况、对自有资金与负债规模比例的严格掌控等方面都是企业在经营方面所需要加以认真对待和考虑的。企业的短