吉安房地产市场概况.doc

吉 安 市 调 报 告本报告包含以下内容：第一部分 吉安城市概况一、城市概况1、吉安城市概况2、吉安交通概况3、辖区与人口4、历史沿革与人文景观二、城市经济发展情况1、整体经济发展情况2、经济产业结构3、社会收入与消费情况4、城市规划三、城市发展特点第二部分 吉安房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、房地产市场供给与需求情况 3，吉安住宅土地供应情况 二、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况2、在售项目特征分析三、房地产市场整体特征分析第一部分 吉安城市概况 一，城市概况 1，城市概况：吉安，地处江西省中西部，赣江中游，罗霄山脉中段。至275750、东东毗崇仁、乐安和宁都、兴国，南邻赣县、上犹，西接湖南桂东、炎陵、茶陵，北连鄱湖平原而与丰城、樟树和新余、萍乡接壤。下辖一市十县二区(井冈山市、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、吉州区、青源区)。 全市土地总面积约2.53万平方公里，占全省土地总面积的15.14%。境内地貌类型齐全，区域差异则较明显。常态地貌类型以山地和丘陵为主。整个地势东西高耸、南部突起、中部低平、北部平坦而由边及里三面逐渐向北倾斜,呈阶梯状构成以吉安、泰和为中心的土壤肥沃的吉泰盆地。赣江自南向北流经全区6县1市，沿江两岸相对高度为50米至100米。全境山地占总面积的51%，丘陵、岗地占29%，平原占l4%，水面占6%。 自然资源十分丰富。新中国建立以来相继发现的矿产50余种，其中已探明储量的矿床近90处，各类矿点、矿化点520余处。 2，交通概况：境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，此外还有赣粤高速，井冈山机场，在江西省地理上占有特殊位置。 3，辖区人口：吉安原名庐陵，全市辖10县3区1市（新干县、峡江县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、泰和县、万安县、遂川县、井冈山市、吉州区、青原区、国家井冈山经济技术开发区）。吉安市人口470多万。（其中约二百万人常年在外闯荡，或下海经商、或打工）。 4，历史前沿及人文景观：吉安，是孕育庐陵文化的人文故郡。古称庐陵、吉州，秦始皇郡分天下时设庐陵县，东汉时期设庐陵郡。元初取“吉泰民安”之意改称吉安，素有“江南望郡”和“文章节义之邦”的美誉。从唐宋至明清，科举进士3000名，状元21位。古城庐陵历史悠久，苏东坡曾做诗云：“巍巍城郭阔，庐陵半苏州。”。庐陵文化源于七千年前的青铜文化，以“三千进士冠华夏，文章节义堆花香”而著称于世。庐陵府不但考取进士三千（天下第一）和状元二十一（天下第二），而且在明代建文二年（1400年）的庚辰科和永乐二年（1404年）甲申科中鼎甲3人均为吉安人，这种“团体双连冠”现象在中国科举史上绝无仅有。因而吉安有“一门九进士，父子探花状元，叔侄榜眼探花，隔河两宰相，五里三状元，九子十知州，十里九布政，百步两尚书”的美誉。“唐宋八大家”之一欧阳修、宋代大文豪杨万里、民族英雄文天祥、永乐大典主纂解缙等一批历史文化名人先后诞生在这里。形成了中国文学史上底蕴浓厚的庐陵文化。旅游景点，井冈山-5A级风景区，欧阳修纪念馆，欧阳修读书、讲学、祀父的地方西阳宫，庐陵文化生态公园，中国历史文化名村AAAA级风景区渼陂古村，中国历史文化名村AAAA级风景区钓源古村，江南一绝武功山，吉州窑先有永和镇后有景德镇二、城市经济发展情况 1、整体经济发展情况从吉安市近几年的GDP情况来看，吉安的GDP增长水平一直保持在13%以上。增长的速度较快，随着中部的崛起和吉安市各项产业的发展，预计未来几年吉安的整体经济会一直保持很好的增长。吉安市近几年第一产业，第二产业，第三产业的比重根据历年吉安市第一产业，第二产业，第三产业的产业比重来看，近年来吉安市第二，第三产业比重逐渐加大。将会为吉安市提供更过的就业机会。增加吉安的人均收入。为房地产在吉安的发展提供了很好的条件。2007年-2010年各年吉安市社会消费总额及增长率历年来吉安市的社会消费总额，一直保持上涨，上涨率维持早18%以上，伴随着人们消费水平的逐渐提高。预计吉安市未来的社会消费品零售总额会继续增长。2007年-2010年吉安市城镇人均收入，及农村人均收入情况。吉安市2007年-2010年城镇和农村人口的人均收入逐年增加。4，城市规划1，实现城区对接，提高主城区中心地位。2，通过新城区建设带动老城区。3，工业园区建设应突出特色，提升产业结构。赣江，禾河在中心城区交汇，将整个城区自然划分为三大片区：河西片区（吉州区），河东片区（青原区），河南片区（高新技术产业园）。整个城区呈现“一城三片，两水三岸，多中心多组团”的城市空间格局。三，吉安市城市发展的特点 凭借自然的河流将城市分为三个区域，河西，河东，河南。 吉安市在外务工人员多，随着城市的发展，很多的务工人员回乡置业，为发地产事业在吉安的发展提供了很好的条件。 经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好 居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变 吉安未来几年的城市发展以新城区的发展带动老城区的改造。 第二部分 吉安市房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2007年-2010年吉安市固定资产投资，2007年-2008年，吉安市的固定资产投资，实现了飞跃式的增长，之后从2008年到2010年吉安的固定资产投资速度虽然有所放缓但是增长率也保持在30%以上。固定资产的大力投资。为房地产事业在吉安的发展创造了很好的条件。2，房地产市场供给与需求情况2011年吉安市截止到11月底销售面积 根据2011年前11个月吉安市房地产市场的交易情况来看，吉安楼市月均去化570套/月，去化面积65823平米/月。 目前吉安房地产市场的供应量为1842074平米，15855套。 相对而言吉安房地产市场供应量充足。套数724054平米6267套吉安市房地产市场供应量1842074平米15855套3，吉安市住宅土地市场供应情况； 根据2007-2011年11月吉安市区的住宅土地供应情况来看： 1,2007年吉安开始大规模出让土地，房地产市场也是在2007年开始快速的发展。 2,2008年至2010年之间吉安市住宅土地供应量很小而且成交的宗数也少。 2011年以来吉安市住宅土地的供应量为409.6亩，约为273203.2平米，按照2.0的容积率计算，2011年土地出让个楼市带来的供应量在54万方。二，房地产市场项目分析1，在售项目情况项目名称项目位置建筑类别建筑规模容积率绿化率主要户型销售均价（元/平米）凯旋华府吉安市吉州区迎宾大道6号多层小高层8.4万方1.542%35平米一房、86平米三房、120平米三房5500阳明公馆阳明西路北侧，石阳路与广场西路交汇处小高层，高层6.2万方3.544.3%96两室两厅一卫、128三室两室两卫、138三室两室两卫5700港龙上宾道吉安市城北新区凤山大道8号别墅、高层、洋房8.4万方1.445%80/98平米二房，113/114/115平米三房4300永丰水岸星城永丰县城迎宾大道与永丰大道交汇处多层4.5万方1.020%101/130平米三房4380永丰财富广场永丰新区长途车站东侧多层，小高层4万方2.3230%112/116/132平米三房4800银兴广场吉州区跃进路小高层，高层2.7万方3.736%5000桃园盛景吉州大道56号多层，小高层，高层16.3万方2.4630%6700龙景豪庭青原区文山公园以南地块小高层，高层4.7万方2.730%96/103/107平米二房，123/126平米三房。4400水岸名都吉州大道与石阳路交汇处小高层，高层8.5万方3.040%三房（115、133）两房（859497105）5100 吉州大道与韶山西路交汇处国际名城 高层，小高层12万方3.338.6%83/99平米二房，110/114/119/135平米三房。5500华夏江岸星城吉州大道与长冈北路交汇处高层6.4万方4.4534.8%94/102平米二房，144/155平米三房。4400鹭洲府邸吉安市井冈山北大道3号多层，小高层，高层13.4万方1.4940%88平米二房。5500 盛唐华都青原大道贸易广场往南100米区法院斜对面小高层，高层14.64.342%二房（89平米）、三房（122平米）、四房（143平米）4500恒鹏曼哈顿广场吉安市井冈山大道小高层，高层7.8万方2.632%76平米两房，115平米小三房，134平米四房。5680月亮湾城市花园兴华路以西，赣江大道以南多层，高层12.43.1853.6%98平米二房，128/133平米三房3900在售项目的分布2，在售项目特征分析1，板块分析：河东片区：宾江新区，该板块目前教育，金融市政配套设施缺乏而且布局混乱。影响该板块的整体规划发展。该板块所在的项目主要以 盛唐华都，龙景豪庭等，价格在4200-4500元/平米。建筑业态小高层，高层为主。优势：属于新城区，未来发展空间大，政府会大力加强该区域的市政建设。有自然景观。劣势：该区域目前生活配套设施缺乏。河西片区：老城区，该板块有成熟的生活配套，周边的金融，教育，医疗等配套设施完善。项目有：鹭洲府邸 恒鹏曼哈顿广场 汇鑫国际名城，项目价格在5500元/平米左右。项目自带商业较多，以多层，小高层，高层为主。优势：完善的配套，成熟的居住氛围。劣势：未来的发展空间小，区域项目的价格高。自然景观缺乏。河南片区：河南片区被定位为，工业及生产服务型片区。以工业为主。居住性价比差。2，建筑业态及户型，多层，小高层，高层并存，多层逐渐开始稀缺，户型主要集中在100-120平米三房。三，市场整体特征分析结合以上的分析，可以对吉安楼市可以进行如下归纳l 吉安房地产发展处于快速发展期，宏观面上给吉安房地产发展和需求提供了较好的空间。l 吉安市区域划分明显由天然河流分为三个区域，不同区域项目之间的价格差距明显。以老城区河西区域最高，价格在5500元