房价过高问题研究.doc

房价过高问题研究 随着我国改革开放进程的推进，我国正逐步加大个方面的改革力度，从土地的有偿使用到住房的市场化改革，特别是1998年施行货币化分房政策，房地产市场的重要性更加凸现出来。但是，从近些年的房地产市场的运作来看，我国房地产市场还很不成熟，房价过高问题一直难以得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力，这与我国提出的以人为本和构建和谐社会的目标是相违背的。1、当前房价情况分析房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。1.1房价收入比的测评对于房价合理性的测评国外一般采用房价收入比这一指标，目前我国学者也采取这一指标，但由于我国的国情和经济发展所处的阶段不同，直接照搬国外的房价收入比指标来测定我国目前的房价是否合理是不客观。所以本文对房价收入比做了一些修正后来对我国房价合理性情况进行测评。国外普遍采用的房价收入比公式：房价收入比=总房价/家庭年收入。本文对其进行修正，一般家庭年收入采用工资进行衡量，本文则采用家庭年可支配收入，由于我国经济发展水平还不高，人民的生活水平还相对比较低，所以在收入消费中食物性支出所占比例还比较高，因此还要考虑恩格尔系数，在家庭年可支配收入中要剔除必要的食物性支出。修正后的房价收入比公式：房价收入比=总房价/家庭年可支配收入。(1-恩格尔系数)目前的住宅价格过高，已远超出了一般城镇居民的经济可承受能力，由于本公式只是说明房价和收入的关系，在实际生活中居民的可支配收入除必要的食物性支出外，还有日常性支出、教育、医疗等支出，所以目前的住宅价格给普通收入者购房带来了比较大压力。1.2根据收入等级的测评我国目前的收入分配已出现了两极分化趋势，据2005年国际统计年鉴的调查数据，2004年我国的基尼系数为0.45，贫富差距已是相当明显而且正在不断拉大。从房价收入比来看，国际惯例的正常水平房价收入比在36倍，由分组表可见，住宅的建筑面积80平方米时，在36倍的正常区间的组为高收入和最高收入户，约占调查户比例的20%，而此收入户一般不会购买此类住房，从另一方面来说他们绝大多数已是有房群体，对购买住宅的意愿不会很强烈，即使购买住房也不是出于居住的目的，由此可见住宅的有效需求群体应集中在中等和中等偏上收入户，但对他们来说房价还是过高，他们可能贷款来买房，其他收入组即使有强烈的购房意愿但目前收入根本无法承受当前的高房价，不能划入有效需求范围，只能算作隐性需求。由此看来我国目前的住宅有效需求不足其主要原因是住宅价格过高而收入水平过低造成的。1.3从住宅的空置率来考察住宅的空置率可以说明一个地区住宅的供需情况，它能反映出住宅价格的合理性问题和房地产市场的泡沫情况。在我国住宅的空置率是用当年的住宅空置面积与近三年的住宅竣工面积进行比较，其比值为空置率。近年来我国的平均住宅空置率在20%以上，已远远超出空置率水平5%10%的合理区间，空置率超过20%为商品住宅的严重积压区，我国目前平均住宅的空置率已超过20%，已出现了住宅的严重积压，这正好回应了前文的结论，目前我国住宅市场的有效需求不足。但就在这种情况下房地产投资额还是居高不下，近三年我国的经济增长速度是在8%左右而房地产投资增长在15.9%25.3%，出现如此反常情况其可解释的原因之一是房地产开发商的成本问题，住宅市场也是如此，开发商在所开发的住宅空置率超过20%时早已得到了很大的利润，他们已经不在意剩余住宅的出售情况，由此看来自房价确实高出了当前我国经济发展的合理水平，高房价给开发商已经带来了高额利润。1.4从住宅租赁价格考察一方面住宅的价格在不断上升，而另一方面住宅的租赁价格在下降或缓慢上升，说明住宅市场可能出现了较严重的投机行为。我国2004年的住宅价格指数109.4，而住宅租赁价格指数为102.2，说明市场可提供的用于出租的住宅在不断增多，无疑其中一个重要原因是国家出台了一系列房地产调控政策后一批用来投机的住宅转为出租，投放到租赁市场造成的。2、房价过高的相关因素分析由以上分析可以看出目前我国的住宅市场秩序比较混乱，住宅价格明显过高，而且存在较严重的投机现象，住宅市场的刚性需求很大而有效需求不足，造成住宅市场如此情况的出现是由多方原因造成，只有分析出其幕后的原因采取行而有效的措施才能有效的遏制目前住宅市场出现的问题。2.1宏观层面的原因分析2.1.1房地产市场放开过早我国目前实行的渐进式的改革方略，各项改革应该是有条不紊的进行，对房地产市场来说更应该如此。因为房地产行业波及的面很大，有很强的经济辐射和拉动作用，他可以说是一把双刃剑，如得不到有效的控制，对本国的经济有很大的伤害作用。所以有着数百年市场经济发展经验的发达资本主义国家一直非常关注本国的房地产市场的发展，对其进行时时的监控和不断改进。我国施行住房改革是非常正确的，但改革的步子迈的太快，在其他配套改革没有良好的实施之前就完全放开了房地产市场，在目前看来是不妥当的，在当时有盲目拉动内需之嫌。2.1.2国家对房地产市场的调控滞后从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，在政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且政策的滞后性往往造成不必要的资源浪费和资金的损失。比如国六条对90平方米以下的住房须占七层的规定势必对即将完工的住宅项目带来结构改造的追加投资，到时开发商还是会将其追加的投资想办法转嫁给购房者。2.1.3我国住宅市场选取的发展模式问题目前看来我国住宅市场是学习香港的发展模式，但香港的住宅市场是高地价、高房价、高福利房，虽然房价很高但对于收入低的家庭采取高福利房的政策。而我国目前是高房价、低福利房，在解决中等偏低收入人群的住房问题上采取的政策、福利措施还远远不够。2.2中观层面的原因分析2.2.1城市发展战略的偏差目前我国正处在城市化快速发展阶段，在这阶段出现了特大城市、大城市过度发展而中小城市发展滞后的情况，这就势必造成特大城市、大城市的人流涌人现象，因为这些城市公共设施齐全、基础设施较好，教育、医疗、商业、娱乐资源丰富，不可避免的要吸纳更多的人来此工作定居，这就带来了这些地区的高房价问题，如北京、上海、长三角地区就是典型的代表。2.2.2地方政府的不作为问题对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但具体落实到地方政府往往是执行起来动力不足，因为会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度，这是当地政府非常不愿意做的，所以对中央调控房地产市场的政策是推托为主，想法不执行或不积极不充分执行，这样就造成中央政策的失效或打折现象。2.2.3房地产利益集团的存在从目前情况来看，地方存在着巨大的房地产利益集团，其主要成员有房地产商、地方政府、地方传媒、金融机构、房地产中介组织、物业公司等，可以说从房地产的前期开发到后期销售和物业管理的全过程都有利益集团的主要成员在其中运作；由此看来购房者是势单力孤的弱势群体，在房地产利益集团各成员的大力鼓吹下也只有被动的接受房地产商开出的过高的价格。2.3微观层面的原因分析2.3.1房地产市场的信息严重不对称性在信息严重的对称的房地产市场，掌握完全信息的房地产商明显处在强势一边，他们可以编造事实来欺骗购房者，特别是在房地产开发成本保密的情况下，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，自己的受骗程度有多深。再加之房地产商和媒体的联手夸大宣传，往往造成购房者的盲目购买行为。房地产商和媒体常用美国老太太的故事来鼓励居民贷款买房，其实事实是中国老太太和美国老太太差别很大。2.3.2房地产中介不完善目前我国的房地产中介还很不完善，大多数属于房地产开发公司的下属单位，吃谁的替谁做事，所以绝大多数中介机构还是主要为房地产开发商服务的，对购房者采取欺瞒的做法。目前我国在房地产中介的规范方面做得还远远不够，中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，中介纠纷不断。2.3.3房地产商品的特殊性房地产商品与他商品相比有自己的特殊性，它既是消费品又具有投资品的特性，在目前我国的经济发展阶段还有很高的保值增值性，所以难以避免的带来给人们巨大的投机机会，再加之我国房地产市场起步较晚，目前房地产市场还很不规范，给房地产投机者留下很多可利用的政策空隙，造成房地产投机的普遍性，给普通购房者造成了一定的隐性损失。2.3.4加入WTO对房地产市场的负面影响我国加入WTO后房地产市场在与国际接轨，在没有国外的竞争之前，国内的房地产开发在学习国外的经验，当然其中有很多可借鉴之处，但住宅的开发设计日益采取国外模式，带来的住宅价格日益国际化，而国内的居民收入水平还是国内化造成了房价的虚高问题。3、规范合理房价的相关建议房地产行业是国家的基础、先导和支柱产业，只有规范的房地产市场才能很好的支持国家的经济发展，房价问题时房地产市场的主要问题，只有合理的房价才能指导正常的房地产商品的供求，国家才能采取长远稳定的房地产调控政策，居民才能受益最大。3.1加强房地产市场的规范化建设目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定。要规范房地产市场首先要提供一个清晰有序公平竞争的市场平台，政府要为市场服务，而不是多方掣肘，只有市场公开化透明化才能最有效的发挥市场的作用。再者房地产政策的制定要形成政策链，要研究不同地区的房地产周期做好事前控制政策。从目前我国房地产市场的发展看，房地产行业的垄断性很强，各地区的开发商早已达成了攻守同盟，联合定价而且形成了很强的行业壁垒，排斥非本地区的开发商进入，这一点由近些年外势开发商通过付出高地价强行进入地区市场的例子不难看出。所以政府要打破过高的行业壁垒，因为房地产行业本身的行业壁垒性就很强，如不打破人为设置的过高的行业壁垒，势必造成开发商任意欺瞒消费者的现象。对于目前房价过高，开发商结成联盟的形式来看，政府可以授权成立国有的房地产开发企业，这些企业不是以赚取高额利润为目的，而是起到规范市场，打破联盟的作用，国家也可以通过他们达到调控房地产市场的作用。3.2相关改革要及时跟上房地产行业是一个巨大的系统性行业涉及的面比较广，需要多行业的协作，同样在我国进行住房改革的同时也要有其他配套的改革及时跟上，比如工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实等等。目前看来是住房制度的改革明显超前于其他配套保障制度的改革，不可避免的造成房价过高，居民的有效购买力不足的现象。要行而有效的制定和落实住房公积金制度，切实有效的制定和落实福利住房制度。3.3加大经济适用房的力度从近几年的资料来看我国经济适用房建设的比例呈一种下降趋势，从我国目前的国情来看，能在目前价位下买的起房的人群还是少数，所以经济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的，如果国家不建设经济适用住房，低收入户是不可能买的起住房的，但目前我国经济适用住房政策的制定和落还存在一定的问题，绝大部分经济适用住房可能被那些收入比较高的人群买走，这就需要严把审查关，对购买经济适用住房户的资格要严格审查，除根据收入情况外，还应多方考察。在经济适用房的政策的制定方面我们可以借鉴新加坡的经验，新加坡之所以能很好的解决国民住房问题，就是以经济适用房建设为主，新加坡国内90%的住房为经济适用房。诚然新加坡国家较小，人口较少，但对我国一个社会主义国家来说大多数居民买不起房，这与我国的社会主义优越性有些相悖。其实经济适用房的广泛大力开展才是社会主义优越性的体现，不然我国的城镇土地全民所有制的体现在哪，以人为本的体现在哪，和谐社会的体现在哪，小康社会的体现在哪，这些种种都是要让人们安居乐业，居不安何谈乐业，何谈建设？3.4房地产政策的制定要分区域房地产市场是一个区域性市场，不同区域的房地产商品是没有替代性的，所以国家在制定房地产政策时应分区域对待，在房地产市场过热的区域比如长三角、北京等地区要采取抑制政策，比如施行区域性房价的最高限价制度，而对于房地产市场平稳的区域比如东北，要采取稳定的政策，另外对于房地产市场刚刚起步的中小城市要采取积极的鼓励政策，只有政策的针对性强才能达到很好的效果。比如目前国家出台的国六条明显抑制了中小城市的房地产市场的发展。3.5房地产税收度的改革目前我国在房地产税收方面税收制度还没有形成一个环环相扣的系统，在交易环节的税收政策较多，而保有环节的税收政策还比较缺乏，这样不能很好的抑制房地产的投机行为，只有税收体制自始至终的形成系统，每一环节都能达到抑制房地产投机的作用，加大了投机的成本才能很好的抑制房地产市场的投机行为，保护好购房者的利益。3.6根据不同收入群体制定房地产政策从我国的情况来看，目前我国的收入差距很大，中低收入以下户占到调查比例的40%以上，高收入、最高收入户占到调查比例的20%左右，可以明显的看出收入等级的分流现象，所以对不同的收入群体要制定不同的房地产政策，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。从目前情况来看，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅。3.7要有正确的宣传导向作用住宅是不动产，居民购房的情节与国家的经济发展，社会稳定，政府和主流媒体的宣传有很大关系。目前我国经济正在高速发展，社会稳定，土地、住房制度改革