房地产市场调查及方法探析.doc

房地产市场调查及方法探析作者：王冰 班级：土木084 学号：20081839【摘要】房地长市场调查需要了解大量可靠，真实和全面的资料，而资料的收集和分析是一项艰巨的过程。确定调查计划中资料的来源主要是收集二手资料和一手资料，二手资料就是为了其他目的或其他项目已经收集到的资料，而一手资料则是为了当前的项目或特定的目的而收集的原创信息。一手资料具有时间跨度短，针对性强等特性。为了提高收集一手资料的调查效率，总结出一手资料的收集方法主要包括访问法，观察法，定性研究法和实验法。【关键字】房地产市场的含义 房地产市场调查 访问法 观察法 定性研究法 实验法一房地产市场的含义（1）房地产市场客观上存在着三大构成要素：可供交易的房地产商品和劳务服务；主题因素：参加房地产交易的当事人和机构；媒体要素：货币。（2）房地产市场所承载的关系包括：供需关系，价格与收入水平的关系，销售与信贷的关系，竞争与资源配置的关系和政府政策与市场机制的关系。（3）房地产市场是交易双方相互作用的运行机制，它包括：利率信贷机制，供求机制，供求机制，价格机制，竞争机制和风险机制。（4）房地产市场是有形地产商品和无形地产商品的统一体。住宅，商店，办公楼，厂房等建筑实体为有形商品；房地产价格评估，房地产信息，房地产法律咨询等技术服务为无形商品。房地产市场既包括有形商品的交易，也包括无形商品的交易。（5）房地产市场是有限空间和无限空间的统一体。房地产市场既包括具体进行房地产交易的场所，如房地产交易所，也包括没有明确区域界限的房地产交换活动的领域。由于房地产是不动产，在交易中往往是用产权证代替标的物交换，也可以说吗房地产是有限空间和无限空间的统一体。二房地产市场调查常用方法（一）访问法 访问法是通过直接询问被调查者的方式了解市场情况和客户需求的一种方法。采用访问法进行调查时，通常要将要了解的信息做成问题的形式列在表中，按照表格的顺序和要求询问被调查者，所以通常又被称为调查表法。根据调查人员与被调查者的接触方式，访问法又可以分为人员访问，电话访问，邮寄访问和网上访问四种类型。（1）人员访问。人员访问是指房地产调查人员直接与被调查者面对面交谈以收集资料的一种调查方法，又称面谈调查，是市场调查中较为灵活和通用的一种调查方法。这种调查方法又可分为两种方式：一种是入户面谈，是指调查人员根据调查方案，依照事先拟定好的问卷或调查提纲顺序，到被调查者家中或单位对被调查者进行面对面的直接访问，但是在被调查者家中进行访谈存在一定的难度。另一种是拦截式面谈调查，指调查人员根据调查方案，在指定的地点，按照指定的调查程序在路人中选取访问对象，进行较为简短的调查，这种方法经常采用问卷调查，目前问卷式调查是房地产市场调查中经常采用的调查手段之一。人员访问的方法有很多优点。它非常灵活，交谈时的主题和时间安排都可以根据具体的客户情况进行改变。调查人员可以采取灵活委婉的方式，层层深入，以保证资料的顺利收集。其次，人员访问法一般拒答率较低，面对面地访问往往会对被访问者产生一定的压力，使他们较为认真地回答问题。同时，面对面的调查气氛比较轻松，适于进行深度调查，并且随意联想，会收集到意想不到的信息。人员访问也会有一定的缺点。首先人员访问需要调查人员准备大量的访问材料，而且往往需要对调查人员进行事前培训，另外还需要一定的交通费和其他费用，成本高。其次，他对调查的素质要求较高，调查人员的访问技巧和应变能力的制约调查质量的两个因素。第三，由于人员调查往往是一对一进行的，因此需要大量的时间，调查周期长。另外，人员调查匿名性差，对于一些较为敏感性或者涉及隐私的问题，面对面调查不易获得较为真实的信息。（2）电话防问。电话访问是通过在电话中与选定的被调查用户交谈以获得市场信息的一种方法，它是一种间接的方法。电话访问前，需要对调查人员进行培训，力求口齿清楚，语气亲切，语调随和。电话调查人员还需要在电话嗲调查前做好问卷准备。（3）邮寄访问。邮寄访问是房地产市场调查中一个比较特殊的收集资料的方法。它是将调查者事先准备好的调查问卷邮寄给被调查者，再由被调查者根据要求填写好后寄回的一种调查方法。它的特点是调查范围广，成本低。它在能够通邮的地区可以实施。它给被调查者充分的考虑时间，避免受到时间的限制，也不受调查人员的倾向影响。它可以节省调查人员的数量，不需要对调查人员进行专门的培训。（4）网上访问。网上访问是随着互联网兴起而出现的一种新型的访问方法。他有很多种形式，调查人员可以发邮件给被调查者或者将问题答卷放在网上供被调查者填写。然而，由于目前网络诚信存在一定的缺失，网络信息的真实性和准确性得不到有效地保证，目前房地产调查人员对其结果还只能用于参考。（二）观察法（1）直接观察法。直接观察法就是调查人员去现场直接察看市场情况。例如，排调查人员去现场了解楼盘的销售情况等等。（2）亲身经历法。亲身经历法就是调查人员亲自参与某项活动，来收集有关资料。如调查人员伪装顾客，到代理商处咨询，买楼等等，例如通常所说的“踩盘”。通过亲身经历法收集的资料，通常信息都是真实的。（3）痕迹观察法。调查人员不是直接观察被调查对象的行为，而是观察被调查者对象留下的一些实际痕迹。例如，想了解一个商场的销售情况，调查人员可以观察从商场门口出来的顾客手中是否有商场提供的纸袋或塑料袋即可；还有比如在房展会上，调查人员可以观察参观人员手中哪家楼盘的手提袋最多。（4）行为记录法。有些情况，为了降低调查者的记录负担，可以通过录音机，摄像机，照相机以及其它一些监听，监视设备记录客户的行为。（三）定性研究法 （1）焦点小组座谈会。焦点小组座谈会就是以会议的形式，就某个或几个特定的主题进行集体讨论，集思广益的一种资料收集方法，一般由主持人引导对某个主题进行深入的讨论，例如现在很多媒体上邀请几个房地产资深人士对市场或项目开发等特定主题进行讨论。（2）深度访谈法。深度访谈法是一种直接的，一对一的访问，在访问过程中，由掌握高级访谈技巧的调查员对调查对象进行深入的访谈，用以揭示被访者对某一问题的潜在动机，态度和情感等。在对机构投资者的佝偻行为或高档楼盘的销售调查中常采用这种方法。（3）投影技法。是一种无结构的，非直接的询问方式，主要采用非直接目的性的方法激励被访问者将他们所关心的话题的潜在动机，态度和感情反应出来。（四）实验法实验法是将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推出样本总体可能的结果。它是一种特别的调查与观察活动，在过程中，调查者可以控制实验环境，使其得到一个理想的调查结果。三房地产市场调查方法的创新 （一）主题式调查 精心设计调查导向性主题，通过公开有奖征询公众的意思或征文，来获得需求的信息。如重庆百年世家房地产公司通过征文主题“我理想中的家”来展开调查，同时也是颇有成效的营销策划活动。（二）论坛式调查通过举办论坛，吸引消费者与社会各界的目光，借助公众的看法评述来达到市场调查的目的。如：有的房地产公司通过广告开展良心定价，让大众通过信件，网络，邮件等方式参与拟售项目定价，最终达到项目定价目的。（三）记者式调查由企业赞助，组织媒体记者联盟，有针对性设计调查内容，借助记者采访宣传新闻的权利，达到调查的目的。记者式调查较适用于对竞争项目的调查。四房地产市场调查的重要性 在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品