房地产咨询报告.doc

雅安市诚信房地产评估经纪有限公司房地产估价报告 诚信服务 精益求精房地产咨询报告估价项目名称：名山区蒙阳镇南大街、同贯路、陵园路房地产年租金价值咨询报告 估价委托人：雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司房地产估价机构：雅安市诚信房地产评估经纪有限公司注册房地产估价师：李 义 注册号：5120000173吴来华 注册号：5120060168咨询报告出具日期：2016年8月9日咨询报告编号：雅诚房咨2016010号机构地址：雅安市雨城区河北正街协和广场A幢4楼联系电话 录一、致估价委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设与限制条件及报告使用说明四、估价结果报告 （一）、估价委托人 （二）、房地产估价机构 （三）、估价对象 （四）、估价目的 （五）、价值时点 （六）、价值定义 （七）、估价依据 （八）、估价原则 （九）、估价方法 （十）、估价结果 （十一）、注册房地产估价师 （十二）、估价作业日期五、附件（一）、估价对象区位图、实拍图、估价委托书等（二）、估价委托人营业执照、法人身份证复印件等（三）、估价机构资格证复印件（四）、估价机构营业执照复印件致估价委托人函雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司：受贵公司的委托，雅安市诚信房地产评估经纪有限公司根据国家有关房地产评估的有关规定，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为估价委托人拟出租估价对象提供其房地产年租金市场价值咨询而对雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司位于名山区蒙阳镇南大街、同贯路、陵园路房地产的年租金市场价值进行估价。估价过程中，我公司注册房地产估价师在贵公司的配合下，对委托评估的房地产进行了实地查看和估价资料的收集，同时进行了必要的调研、核对，在此基础上形成了咨询报告。雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司位于名山区蒙阳镇南大街、同贯路、陵园路的房地产（建筑面积3240.35平方米）于价值时点（2016年8月6日）年租金市场价值为:雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司拟出租房地产年租金明细表序号坐落用途楼层幢号房号建筑面积（m2)年租金单价年租金（元）备注1蒙阳镇南大街（原财政局）商业11118.25 113120641 房号为面对建筑从左至右自编号从1号-4号。通水电，无厕所。2218.25 113120641 3318.25 113120641 4418.25 113120641 小计73.00 82564 5同贯路公租房商业1111101.18 14814975 房号为面对建筑从左至右自编号从1号开始。62100.98 14814945 73100.98 14814945 84100.98 14814945 95100.98 14814945 106100.98 14814945 117108.30 14816028 1212188.78 14813139 13288.85 14813150 14388.85 14813150 15488.85 14813150 16588.85 14813150 17688.78 14813139 18暂未测绘，未列幢号1100.00 14814800 192100.00 14814800 203100.00 14814800 214100.00 14814800 225100.00 14814800 236100.00 14814800 247100.00 14814800 258100.00 14814800 269100.00 14814800 2710100.00 14814800 2811100.00 14814800 2912100.00 14814800 3013100.00 14814800 3114100.00 14814800 3215100.00 14814800 3316100.00 14814800 小计2847.35 421406 34蒙阳镇陵园路七彩雅安旁安置房商业11140.00 25210080 房号为面对建筑从左至右自编号1-835240.00 25210080 36340.00 25210080 37440.00 25210080 38540.00 25210080 39640.00 25210080 40740.00 25210080 41840.00 25210080 小计320.00 80640 合计3240.35 584610即估价对象房地产年租金总价为人民币58.46万元，大写：伍拾捌万肆仟陆佰元整(佰元以下四舍五入）。本次评估目的为估价委托人拟出租估价对象提供其房地产年租金市场价值咨询，敬请委托人注意以下问题：第一，估价对象的状况和房地产市场状况因时间变化将对房地产租金市场价值可能产生影响，估价委托人可定期或在市场变化较大时提请我公司重新评估；第二，本报告为估价委托人提供估价对象房地产年租金价值咨询，但不得作为估价对象的产权保证和产权确认；本报告应用有效期自本报告出具之日起至2017年2月8日止。结果报告随函送达，如有异议，请估价委托人于十五日内书面向我公司提出。特此函告雅安市诚信房地产评估经纪有限公司 法人代表（签章）： 2016年8月9日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本咨询报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本咨询报告的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本咨询报告中已说明的假设和限制条件及使用说明的限制。3、我们与本咨询报告中的估价对象没有利害关系，也与除本估价机构和注册房地产估价师之外的有关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本咨询报告。5、我们已对本咨询报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘时间2016年8月6日，查勘人员：李 义、吴来华。6、没有人对本咨询报告提供重要的专业帮助，估价人员专业知识和实践经验范围内力求准确。7、参与本房地产咨询报告的专职房地产估价师具备相关的专业知识和相应的房地产市场分析能力。注册房地产估价师李 义：签名并盖章：注册号：5120000173 签名日期：2016年 月 日注册房地产估价师吴来华：签名并盖章： 注册号：5120060168 签名日期：2016年 月 日估价的假设与限制条件和报告使用说明一、咨询报告的假设条件（一）本报告估价结果未考虑特殊交易方式对估价对象租金价值的影响，也未考虑税费转嫁，国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗拒力对估价对象租金价值的影响。（二）本次估价基于以下概念所称估价，是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产年租金价值因素的基础上，对待估房地产租金的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能为当事人或一般人所信服和接受，通常客观合理的价格是指在市场上形成或成立的价格。公开价格，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次估价按照最高最佳使用原则，以估价对象使用价值最高的用途来评估其房地产租金市场参考价格。（三）本次评估价值时点为2016年8月6日，与完成估价对象实地查看之日一致。二、本咨询报告的限制条件及报告使用说明（一）本咨询报告应用范围仅为委托人拟出租估价对象提供其房地产年租金市场价值咨询，若改变咨询报告应用范围本咨询报告无效。（二）本报告自出具报告之日起半年内有效，即报告有效期为2016年8月9日至2017年2月8日。随着时间推移，市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的租金市场价格将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（三）本次评估委托人提供了估价委托书（载明了估价对象的坐落、用途、建筑面积、间数等）、估价委托人营业执照、法人身份证复印件等，委托人对提供资料的真实性、合法性和完整性负责。（四）注册房地产估价师对待估标的物进行了现场查看，限于标的物的外观和使用状况，不承担对标的物质量的调查和责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。若估价对象存在上述需进行专业检测的内部缺陷，在估价委托人提供相关资料验证后，本次报告结果应作相应的调整。（五）、本报告未附技术报告，技术报告由估价机构留存，供有关部门查阅。（六）未经房地产估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得在其他任何方式公开发表。如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。估价结果报告一、估价委托人：名称：雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司类型：有限责任公司（国有独资）住所：雅安市名山区茶都大道481号附1号法人代表：杨勇二、房地产估价机构：机构名称：雅安市诚信房地产评估经纪有限公司资质等级：三 级证书编号：513100G01有效期限：2015年6月29日至2018年6月29日法人代表：李 义住 所：雅安市雨城区河北正街协和广场A栋营业执照编号：513100000013369三、估价对象描述：（一）、估价对象范围、现状和权属状况1、估价对象范围估价对象为雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司位于名山区蒙阳镇南大街、同贯路、陵园路的房地产。2、估价对象现状（1）估价对象区位状况雅安市名山区位于成都平原西南边缘，面积614.27平方千米，人口25.85万，辖9镇11乡。东距成都90千米，西临雅安13千米。古代是南方丝绸之路驿站，今天是川藏国际旅游线起点。1989年被国务院批准为对外开放县，2012年11月6日经国务院批准四川省人民政府批复撤县设区。估价对象一：名山区蒙阳镇南大街原财政局底层的门市。该估价对象位于旧城区中心区域，基础设施完善，公共设施配套，交通条件良好，人气很旺，商业氛围好，整体来讲，估价对象区位条件好。估价对象二：名山区蒙阳镇同贯路公租房底层的门市。该估价对象位于旧城区上部，前临新建的同贯路，距离同心桥不远，基础设施完善，交通条件良好，商业氛围培育中，人气很淡，整体来讲，估价对象区位条件很差。估价对象三：名山区蒙阳镇陵园路七彩雅安旁的市政安置房底层的门市。该估价对象位于旧城区下部，基础设施完善，交通条件良好，距离七彩雅安、蒙顶山大酒店不远，估价对象前临的街道新建不久，区域内的商业氛围培育中，人气很淡，整体来讲，估价对象区位条件很差。（2）估价对象实体状况估价对象一：名山区蒙阳镇南大街原财政局底层的门市。该估价对象所在建筑为原财政局综合楼底层，所在建筑整体外观为外墙砖，塑窗，修建于90年代初期，建筑面积73.00平方米，临街自然开间4间，每间18.25平方米，临街铝合金卷帘门，室内普通地砖地面，仿瓷墙面，通水电，无配套厕所。估价对象通风、采光、布局较好，使用维护状况一般。估价对象二：名山区蒙阳镇同贯路公租房底层的门市。该估价对象前临新建的同贯路，所在建筑为名山区公租房，修建时间为2015年左右，建筑整体外观为外墙砖，塑窗，估价对象位于底层，建筑面积合计2847.35平方米，临街自然开间45间，其中32间因每相邻的两间共用一卫生间，拟将相邻的两间整体出租，因此，出租数量为29，临街玻璃地弹门，室内水泥地面，墙面腻脂，清水房；估价对象通风、采光、布局较好，暂未使用。根据估价委托人提供的资料，估价对象的建筑面积明细如下表：序号坐落用途楼层幢号房号建筑面积（m2)1同贯路公租房门市商业1111101.1822100.9833100.9844100.9855100.9866100.9877108.30812188.789288.8510388.8511488.8512588.8513688.7814暂未测绘，未列幢号1100.00152100.00163100.00174100.00185100.00196100.00207100.00218100.00229100.002310100.002411100.002512100.002613100.002714100.002815100.002916100.00合计2847.35估价对象三：名山区蒙阳镇陵园路七彩雅安旁的市政安置房底层的门市。估价对象所在建筑为名山区市政安置房，修建时间为2015年左右，建筑整体外观为外墙砖，塑窗，估价对象位于底层，每间铺面建筑面积40.00平方米，建筑面积合计320.00平方米，临街自然开间8间，临街铝合金卷帘门，室内水泥地面，墙面腻脂，清水房；估价对象通风、采光、布局较好，暂未使用。3、估价对象权属状况估价委托人未提供估价对象的房屋所有权证和土地使用权证，建筑面积由估价委托人提供，考虑到本次评估不涉及估价对象的权属转移，年租金的市场价值受估价对象的权属及土地使用权分摊面积的大小影响很小，本报告未考虑估价对象的权属状况及土地使用权分摊因素的影响。估价对象的建筑面积若与估价委托人提供的建筑面积有误差，由估价委托人根据年租金单价自行调整年租金总价。4、估价对象基础设施状况估价对象区域内基础设施完善，达到通水、通电、通讯、通视、通路、通气和场地平整。估价对象通电、通路和场地平整。四、估价目的：为估价委托人拟出租估价对象提供其年租金市场价值咨询。五、价值时点：2016年8月6日六、价值定义：（一）价值内含：本次评估的价值为估价对象房地产年租金的市场价值。七、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理实施条例4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二）本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准房地产估价规范（三）估价委托人提供资料：估价委托书、估价委托人营业执照，法人身份证复印件等。（四）房地产估价机构掌握的有关资料和实地查看、调查获取的资料等。八、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：（一）合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。（二）最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 （三）替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（四）价值时点原则：遵循价值时点原则，要求估价结果应是价值时点的客观合理价格或正常价值。九、估价方法：1、估价方法的选取估价对象作为商业铺面，房地产年租金市场发育完善，交易实例较多，因此，房地产估价师采用市场比较法评估估价对象的房地产年租金市场价值。2、估价思路及计算公式市场比较法就是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似出租房地产进行比较，对这些类似的房地产年租金的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。市场比较法公式：估价对象价值=可比价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数十、估价结果：雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司位于名山区蒙阳镇南大街、同贯路、陵园路的房地产（建筑面积3240.35平方米）于价值时点（2016年8月6日）年租金市场价值为:雅安市名山区国有资产投资经营有限责任公司拟出租房地产年租金明细表序号坐落用途楼层幢号房号建筑面积（m2)年租金单价年租金（元）备注1蒙阳镇南大街（原财政局）商业11118.25113120641房号为面对建筑从左至右自编号从1号-4号。通水电，无厕所。2218.251131206413318.251131206414418.25113120641小计73.00825645同贯路公租房商业1111101.1814814975房号为面对建筑从左至右自编号从1号开始。62100.981481494573100.981481494584100.981481494595100.9814814945106100.9814814945117108.30148160281212188.78