（经济法学专业论文）分时度假合同法律问题研究.pdf

摘要 分时度假作为一种新型旅游消费方式，最早出现于法国阿尔卑斯地 区。随后迅速传遍欧洲，并在美国得到更快的发展。目前，分时度假已 经成为风靡全球的休闲旅游度假方式，在经营模式上主要以欧洲模式和 美国模式为代表。近年来，我国引进分时度假后，逐渐区分出两种类型： 购买所有权类型和购买使用权类型。 分时度假作为一个综合性的旅游产品，它体现了若干法律问题。作 者对分时度假问题主要从理论和实务两个角度进行初步的探讨。在理论 上，作者探讨了分时度假的含义、所有权型分时度假的性质、租赁权型 分时度假的性质、分时度假合同的性质、分时度假合同的权利和义务、 我国是否需要进行分时度假合同的规制等基础法律问题。其中，笔者认 为所有权型分时度假是期限所有权，它的出现是对传统所有权理论的发 展和完善。租赁权型分时度假的权利特征与用益物权的支配性、用益性、 独立性、占有性等法律特征相吻合，它是一种独立的用益物权。分时度 假合同是一种四方当事人参与、有多重合同关系有机结合而成的非典型 合同，买受人通过该合同获取分时度假设施时段所有权或使用权。由于 分时度假合同由多方当事人参与，杂糅了各色合同的特征，所涉关系极 为复杂，故作者考察合同的效力，主要以合同的基础性法律关系分 时度假业的经营者与消费者之间的法律关系为考察基点，附带对其他法 律关系进行阐释，以求达到提纲挈领的效果。同时，作者介绍了美国、 欧盟等国家和地区对分时度假的规定，并且参考了这些独特的制度来评 析泰达分时度假格式合同。 从现实角度看，迄今为止，没有相关行业主管部门监督管理规范分 时度假，国家也没有出台配套的相关法律法规约束，致使针对“分时度 假”的投诉、举报此伏彼起，自目前国内大部分的分时度假销售( 代理) 公司在推销“分时度假”产品时都或多或少的涉嫌虚假宣传、超范围经 营、提供霸王条款、不平等格式合同等情形。作为消费者，由于其法律 知识的欠缺，很多重要权益和对方的承诺没有落实到合同或补充合同中， 消费者缺乏现场虚假承诺的证据，使得其维权极其艰难，已有多起诉讼 案判消费者败诉，因此迫切需要国家有关部门立法来规范分时度假。作 者从分时度假法适用的基本原则和适用范围、确立经营商的资质条件、 销售商的义务、消费者的权利这四个方面来对分时度假合同进行制度设 计，来保护消费者的合法权益，帮助消费者实现。一次投资，游览天下” 的愿望。 关键词分时度假，所有权，租赁权，取消权 a b s t r a c t t i m e s h a r i n 函a san e ww a yo ft o u r i s tc o 璐u m l 蛳。璐，砥西n a t e df r o m 也e a l p sa r o ff 舢c e ns p r 髓dq u i c k l yl a 时i ne u r o p e ，锄dg o t af b t e r d e v e l o p m e n ti nt h eu n i t e ds t a t e s c u r r c m l y t i m s h 州n gh 邪a l r e a d yb e c 锄e a 瑚m g eo fr e c r e a t i o n a lh o l i d a y sw h i c hh a sb e e l lm er a g ea l l o v e rt h ew o d d ， m a i n l yt a k i n gm ee u m p e a l lm o d e 柚dt h ea m 耐c 粕m o d e 勰ar 印r e s e n t a t i v e i ni t sb u s i n e s sm o d e l t i m e s h a r i n gh a sb e e ns p r e a di n t oc h i n a i nr c c e n ty e a r s 锄d 鄂a d u a l l yd e v e l o p e di n t ot 、) l r o 孵s ：o n ei sb u 姐n go w n c r s h i pr i 曲t s ，m e o t h e ri sb u y i n gr i 曲to f u s e t i r n e s h a r i n g ，a sac o m p r e h e n s i v et o u r i s tp r o d u c t ，e m b o d i e ss o m el a w p r o b l 锄s t l l ep r o b l e m so ft i m e s h a r i n g 呦i n l yr c v i c 、) l r s 舶m 觚。锄西部o f t h et h 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e n tr i g h t o fu s 觚c t s 1 1 1 et i m e s h a r i n gc o n t r a c ti san o n t y p i c a l c o n t a r c t ，i nw h i c hf o u rp a n i e st a k ep a r ta i l dt h e r ea r cm u i t i l a t e m la n do 玛a n i c r c l a t i o n s h i p s b e c a u s et h et i m e s h a r i n gc o m r a c t i sp 厕c i p a t c db ym 锄y p a r t i 髓， h 勰t l l ec i l a 随c t e r i s t i c so f l e 越s o r t e dc o m r a c 蚀柚df o r d sm cr e l a t i o n st ob e c x n 黜l yc o m p l e x ，t h e 跚t h e r 咖d i e s t h ec o n t m c tf o u n d a t i o n a l l e g a l r e l a t i o n s h i pb e 附嘟lt i m c s h 撕n gi n d u s t 驴p e r a t o ra l l dc o n s u m a n dt a k e si t a st h ei n s p e c t i o nb a s i c p o i n t ，a i l dc a r r i o nt h ec x p l a i l 撕o ni np 私s i n gt 0o t h e r l e g a lr c i a t i o n s h i p si no r d e rt oc o n c e m r a t e so nm em a i np o i n t s e f f i e c t a tm e s 锄et i i n e ，t h e 鲫t h o ri n 缸d d u c e st h ct i m e s h a r i n gs t i p u l a t i o ni n c l u d i n gu s ， 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年代，美国为盘活大量积压的房地产，也引入了这种形式。休闲是未来发 展的趋势，旅游业是永远的“朝阳产业”，分时度假作为旅游房地产经营休闲度假旅 游产品的一种创新模式，具有发展的必然趋势。目前，分时度假已成为旅游业中的一 种重要形式，其所占比重不断增加，增长速度在旅游业的各种旅游形式中发展最快。 欧盟、美国、澳大利亚等国家对于分时度假，已经有了比较成熟的立法实践。英 国在1 9 9 2 年颁行了专门适用分时度假合同的分时度假法；1 9 9 4 年，欧洲议会和欧盟 理事会通过了关于在以购买不动产分时度假使用权为内容的合同中保护购买人的指 令；美国各州就分时度假产品进行全方位的规制，包括产品开发阶段，产品销售阶 段和合同后阶段。上述国家都建立了冷却期规则、虚假广告禁止规则和有奖促销规则， 防止开发商或销售商的强迫性销售、欺骗性销售，从而保护消费者的合法权益，建立 良性运行的分时度假市场秩序。欧盟、美国等国家关于分时度假的立法为我国的相关 立法活动提供了重要的参考和借鉴。 分时度假在我国还是一个新的旅游产品，分时度假的研究主要集中在旅游管理学 上，法学界研究的成果比较少。对分时度假做过研究的学者，譬如暨南大学深圳旅游 学院汪传才副教授写了分时度假立法的论文，如( 欧盟分时度假指令) 研究、论 分时度假营销的立法规制，提出了我国应该进行分时度假合同的立法，建立冷却期 规则、信息披露规则来保护消费者的权利；厦门大学徐国栋教授把分时使用度假设施 合同写入了绿色民法典草案中；南开大学法学院陈耀东教授对所有权型分时度假 的性质进行了探讨，认为它既冲击了传统所有权的理论，又发展了传统所有权理论； 认为租赁型分时度假是一种用益物权；浙江大学法学院段耀峰认识分时度假所有权就 是一种用益物权。同时我国分时度假尚处于产业萌芽和产品导入期，由于目前市场不 规范和缺乏法律规制，企业经营行为失控，个别销售商的欺骗性销售和强制性销售， 导致市场失效，呈现无序状态，消费者权益得不到保障。有鉴于此，研究我国分时度 假规制，促进市场有序发展，迫在眉睫且意义重大。 本文针对旅游业中出现的分时度假这一新兴“产物”，通过对分时度假权益和分 时度假合同的分析探讨。提出几点规制分时度假度假合同的立法建议。事实上，它还 需要我们进一步地去认识和分析。 作者运用了比较分析的方法，参照欧盟、美国的分时度假制度来评价我国分时度 假的格式合同，便能发现我国对于分时度假中消费者权益保护的欠缺，同时也呼吁要 进行相关的立法规制。作者运用了案例分析方法，因为分时度假涉及到了四方当事人， 六层法律关系，作者运用案例，试图剖折其中错综复杂的关系。同时，作者也运用了 经济分析的方法，分时度假所表现出来的特殊性已经超越了传统法学的理论范畴，因 此，结合经济学的内容对分时度假进行分析，会得到更全面的认识。 2 第一章分时度假概述 第一节分时度假的概念和法律特征 一、分时度假的概念 分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下具有不同的含义。分时度 假英文为t i 舱s h a r i n g ，1 又称v a c a t i o no w n e r s h i p 或h o l i d a yo w n e r s h i p 。目前国际 上流传较广的定义分别来自于美国佛罗里达州分时度假房产法案 ( r e a le s t a t e t i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 lf 1 0 r i d a ) 和欧盟分时度假指令( e u r o p e a nu n i o nt i m e s h a r e d i r e c t i v e ) 。 ( 一) 各国对分时度假定义的描述 l 、美国佛罗里达州分时度假房产法案 分时度假房产法案中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、 销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排， 交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用权，并且 这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。2 2 、欧盟分时度假指令 欧盟分时度假指令中对分时度假的定义是：“所有的有效期在3 年以上、规 定消费者在按某一价格付款之后，将直接或问接获得在1 年的某些特定时段( 这一期限 要在1 周之上) 使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付 使用或即将建成的项目”。3 “t i m e s h a r e i n g ”有不同的译法，如“分时置业度假”，徐国栋教授将之翻译为“分时使用度 假设施”，见徐国栋主编绿色民法典草案北京：社会科学文献出版社。2 0 0 4 年5 月版， p 6 1 7 2 巫宁分时度假交换：电子商务下的饭店联盟新业态h t t p ：w _ b l o g c h i m c o n2 0 0 4 3 巫宁分时度假交换：电子商务f 的饭店联盟新业态h t t p ：w w b l o g c h i ，c 2 0 0 4 3 3 、国际惯例对分时度假的表述 分时度假的国际惯例为：将一处住所( 如酒店的客房、公寓、别墅等) 每年的使用 权按星期分为5 2 个时段，将其中的5 1 个时段销售给顾客，顾客拥有按照约定的时闻每 年在这一住所住宿一个时段的权利。同时经营者作出许诺，购买分时度假时段的客户 通过交换系统的交换服务，每年可在世界各地上千家别墅或酒店选择一家享受相同时 段的使用权4 4 、我国对分时度假定义的描述 中国社会科学院旅游研究中心研究报告旅游绿皮书一2 0 0 0 2 0 0 2 年中国旅游 发展分析与预测一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时， 只购买部分时段的产权，几户入家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形 式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可 以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。5 ( 二) 作者对分时度假定义的描述 分时度假是一种将房地产业、酒店服务业、旅游业融合于一体的商业新术语。“分 时”的字面解释是“时间分割”，含“共享”之义；“度假”则是旅游业与房地产业 的结合。具体而言，分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，按 1 0 年至4 0 年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给若干投资者( 消费者) ， 投资者( 消费者) 购买了该固定时段的使用权( 或所有权) 后。就可以获得在该时段 内每年到酒店或度假村住宿的一种休闲度假方式，并且可以通过交换系统与异地酒店 或度假村的使用权进行交换。可见，分时度假这一概念主要包含两层含义：一是分时 使用权( 或所有权) ；二是度假时段的交换，这也是分时度假最大的特色和最吸引入 的地方。 二、分时度假的法律特征 分时度假作为一种权益形态，具有以下特征： ( 一) 权益形式具有多样性 巫宁分时度假交换：电子商务下的饭店联盟新业态h t t p ：w - b l o g c h i n a c o m 2 0 0 4 5 张广瑞等旅游绿皮睁一2 0 0 0 2 0 0 2 年中国旅游发展分析与预测，( 中国社会科学院旅游 研究中心研究报告) 北京：社科文献出版社，2 0 0 2 年p 1 0 4 一般来说，消费者在常规饭店购买了饭店产品( 即租赁了客房) ，他得到的是一 定期限的客房使用权和与之相适应的服务。由于产品的固定性，使消费者的权益单一 和固定。而在分时度假系统中，消费者购买的分时度假产品使用权或以分数体现 的使用权，只是一种等价物，它可以在系统提供的范围内进行任意地选择组合从消 费者权益上讲，它不仅要求交换中的可变性、易变性，还要求选择性和产品提供的多 样性。这种权益形成的多样性特点拓展了消费者权益的外延， ( 二) 权益时间具有期权性 正如前面所述，分时度假产品的购买是一种类似期货贸易的交易行为，因此购买 者的权益在实践上也可以表现为具有期权性，即随着购买行为的发生，消费者在一定 时问内拥有对该产品和与之相适应的产品的消费权利。6 比如，某消费者在分时度假 交换系统购买了住宿7 天的度假产品，那么该消费者在一年内在该系统提供的任一度 假地可进行7 天的度假产品消费。这种期权性的特点是消费者权益在时鹤上褥以保留 和推迟，也会给消费者带来权益风险。 ( 三) 权益的高度分散性 目前，大多数酒店的所有权是由共同出资的投资商持有，所有权高度集中。而 分时度假交换系统中的房屋所有权，则分属于加入该系统的千千万万个具有一定度 假房屋所有权的个人，且房屋所有者拥有的只是度假产品某一时段的所有权。购买 这种产品引致的所有权高度分散的特点，无疑是分时度假交换系统所有权结构和模 式的创新。 ( 四) 消费者权益实现的滞后性 根据经济学理论，在市场上一旦完成商品一货币的交换行为，商品即退出流通 领域，进入消费领域，对消费者来说，是通过购买，用货币换取了商品所有权和消 费权。但在分时度假系统中，消费者购买了度假产品的所有权，却不一定即时享用 消费权，而是在一定时间内( 如一年) 实现其消费权，形成了事实上的购买与使用 的长时间分离。7 这种权益实现的滞后性。既给消费者一种利益上的选择空间，也 给经营者带来相当大的资本运营空间，因为先付款后消费者的权益的滞后性，使经 营者先期即可获一笔可观的销售收入，对这笔资金的合理使用可以形成经营者的资 本运营利润。 6 杨立娟、阳希等新经济新生活：分时度假在中国北京：机械工业出版社。2 0 0 4 p 9 7 杨立娟、阳希等新经济新生活：分时度假在中国北京：机械j ：业出版社。2 0 0 4 p 1 1 第二节分时度假的法律性质探讨 由于分时度假作为全球性产品。在不同法律制度的规制下，出现不同的法律模式。 其中较为典型的是美国模式和欧洲模式。美国多数地区把分时度假产品视为购买翥拥 有房屋所有权的法律模式；而欧洲很多国家则更多地把分时度假当作购买者拥有使用 权的模式。我国最初引入分时度假时普遍将其称作“购买使用权”但近几年，随着 产权酒店的出现，实践中分化出两种模式；所有权型分时度假和使用权型分时度假( 也 称租赁权型分时度假) 。 一，分时度假的两种模式 ( 一) 所有权说 美国多数地区把分时度假产品视为投资者拥有房屋所有权，将度假房屋所有权按 时间为单位划分为若干份，每份分时度假产品的投资者都可以在其所购买的期间内独 自享用住宿权利；每个分时度假产品投资者都会得到一份独立的房产权利证书，其权 利可因此得到明确界定并在合同中得以确认。这种立契转让的分时度假产品，其法律 性质是明确的，即有期限的所有权，更准确地说是有期限的建筑物区分所有权。5 与 传统的购房者购买的房屋所有权相比，除了在使用期限上受到限制外，投资者对房屋 享有的权益基本是一致的。但是，这种形式存在自身缺陷：第一，灵活性较差。投资 者取得的是合同和产权证书中确认的特定房屋和特定时段的所有权，基于登记的公示 效力，使投资者难以以自己的需要更换历购买的房屋和所购的时问。第二，再销售程 序复杂。由于投资者取得的是所购房屋的所有权，一旦投资者要对房屋进行转让，受 让人与所有权人签订转让合同后，必须经过主管机关履行房屋转移登记手续，这种复 杂的交易过程会影响再销售的效率。 ( 二) 使用权说 欧溯把分时度假当作投资者拥有使用权，投资者拥有的使用权主要分为两种形 式：共同使用权和阶段性使用权。 。黄健雄分时度假法律模式之研究b t t p ：肌a w - s t a l c 0 h t c a 卅w k ，0 4 3 厅眦0 4 3 s 2 4 3 血t - h 缸n 2 0 0 6 年1 2 月 6 l 、共同使用权，是以德国为代表的国家采纳的模式。是指每个投资者都可以按 规定在属于自己的期限内享受度假设旅的住宿权利，但不拥有房屋的所有权；期满以 后，经营者来决定是否继续经营分时度假业务。为履行欧盟1 9 9 4 年( 分时度假指令) ， 德国于1 9 9 7 年制定了( 时间分配式居住权法) ( 或称 p 9 1 4 ， 8 陈耀东，任容庆租赁权型分时度假法律性质的思考华侨大学学报( 哲学社会科学版) ，2 0 0 5 ( 6 ) p 9 4 权利的产生并不以投资者与开发商之间事先存在的某项权利为前提，因此，它是一项 独立的权利，投资者对所承租的度假房屋享有自由转移的权利也证明了这种租赁使用 权的独立性。 4 、占有性 用益物权是利用物的使用价值的权利。因此，权利的实现具有标的物的占有性， 这种占有包括直接占有和间接占有。租赁权型分时度假中，投资者对所承租时段内度 假房屋的使用收益是以其对该房屋的占有为前提的，如果投资者丧失对度假房屋的占 有，其对该房屋使用收益的目的就不能实现，更不用说实现与同等度假房屋交换的权 利了。 同时，作者也参考了徐国栋的绿色民法典草案关于租赁型分时度假的规定， 借以说明租赁型分时度假的用益物权的性质 绿色民法典草案第8 6 9 条 在度假设施为租赁物时的特别规定 第2 款“度假设 施的出租人不得因开发商的过错单方解除租赁合同，他应将开发商的过错通知买受人 联合会，而且应允许此等联合会在合理期限内弥补开发商的过错，由此导致的费用和 损失由开发商承担”和第3 款“如开发商破产，买受人联合会有权在与原先的租赁合 同同样的条件下与出租人签订新的租赁合同， 出租人无正当理由不得拒绝。”由此 可见，在开发商因其单方过错解除租赁合同或破产时，买受人基于租赁使用权的优先 效力，仍然能与原出租人继续租赁合同，表明这种权利外观上的支配性和内在的优先 效力。 从绿色民法典草案第8 8 1 条 终止的条件 的设计中可以看出，分时度假设施 计划在预定的存续期间届满时终止，提前终止的情况仅限于“计划中明定终止事由的 出现一和“法院的终审判决”由此可见，开发商在无法定的特别原因时不得随意 解除与买受人的房屋租赁合同，这有利于保护投资者的利益，稳定租赁关系。 绿色民法典草案第8 6 5 条规定为：“在分时使用度假设施的计划终止之前， 不得分割任何度假设旌。买受人有权在上述计划的存续期间内让与其权利或与其他分 时使用度假设施的权利人进行互易。”也就是说，分时度假租赁权的处分权能采用 的是自由主义。此种租赁权显然与现行法规定的限制主义是相冲突的，但这恰恰说明 分时度假租赁权的物权属性 从上面分析可见，租赁权型分时度假中的租赁使用权具备了传统物权体系中用益 物权的特征，因此，有必要将其法律性质界定为一种用益物权。 第三节分时度假的类型、发展沿革与价值 一、分时度假的两釉类型：所有权型与租赁权型 上面作者已经探讨了所有权型分时度假和租赁权型分时度假的法律性质，在本节 中，作者想进一步寻找这两种权益表现出来的区别点： ( 一) 购买者享有的权利不同 所有权型分时度假中购买者作为度假房屋的共有人享有所有人的权利，对其所购 买时段内度假房屋享有所有权；租赁权型分时度假中购买者享有承租人的权利，即每 个购买者都可以按规定在属于自己的期限内享受设施的住宿权利和与此相应的使用 权利，但不拥有对度假房屋的所有权。 ( 二) 期满后的权利归属不同 所有权型分时度假设施的计划终止时，各购买者作为所有人，均拥有度假设施剩 余利益的分配权；租赁权型分时度假，在分时使用度假设施的计划终止时，各购买者 作为承租入不享有这种利益的分配权，而归属于真正的所有人，该所有权人有权决定 是否继续经营分时度假业务。 ( 三) 对度假房屋的管理不同 所有权型分时度假中度假设施由所有投资者组成的买受人联合会管理，并由买受 人联合会为全体投资者购买以其为受益人的人身保险和财产保险；租赁权型分时度假 中度假设施的管理权归开发商，财产保险也由开发商购买，买受人联合会仅需为投资 者购买人身保险。 ( 四) 对度假房屋的权属状态要求不同 所有权型分时度假出售的度假房屋必须是开发商拥有所有权的房屋，才能确保购 买者取得该度假房屋的所有权；租赁权型分时度假中，开发商占有的度假房屋既可以 拥有所有权，也可以拥有租赁权，后者涉及转租问题。 1 3 ( 五) 投资者拥有的权利凭证不同 所有权型分时度假中，购买者与开发商签订购买分时度假合同后，经办理转移等 即可获取独立的房屋所有权证书：租赁权型分时度假中，购买者和开发商签订租赁合 同后，依我国城市房屋权属登记管理办法的规定，购买者可取得他项权证书。p 二、分时度假的发展沿革 分时度假的发展沿革可分为两个阶段： ( 一) 早期的度假物业阶段 2 0 世纪6 0 年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧 美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的体闲度假中心。由于房产价格高 昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时 间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别 墅供大家不同时间分射使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开 发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假 市场由此形成。 分时度假自2 0 世纪6 0 年代问世干法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风 靡世界的休闲旅游度假方式。7 0 年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地 产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取 得了巨大成功。1 9 7 7 年美国9 5 以上的度假物业是由其他房地