（马克思主义基本原理专业论文）城镇中低收入阶层保障住房供给研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 随着经济的发展，人们对住房的要求也越来越高，但是房价却是节节攀升，中低收 入阶层的经济承受能力和房价的差距越来越大。面对高额的房价，中低收入阶层单靠自 己的力量很难解决住房困难。虽然政府不断加大保障力度，实行经济适用住房、廉租住 房、公共租赁住房等政策，但是实施的效果并不理想，住房困难现象仍然大量存在。 本文从准公共品的角度来研究我国保障住房的供给，试图研究保障住房供给体系中 的三个要素供给对象、供给主体、供给方式以及他们之间的关系，从而提高保障住 房供给的效率。保障住房在一定的供给范围内，保障住房对象之间是平等的，不存在竞 争。但是由于政府的财力有限和政策的不科学性，我国保障住房处于供给小于需求，当 供给对象超过了一定的数量，就造成了“拥挤”，中低收入阶层只有通过竞争才能获得 保障名额。每增加一个需求对象，就会减少或影响其他人的收益，产生“拥挤成本。 从保障住房的准公共品属性，不难看出，保障住房对保障对象数量是有限制和要求的， 因此保障住房的供给应该从保障对象入手，明确保障对象范围，细化不同保障对象的不 同需求。从保障住房的保障性和公益性来看，政府应该发挥供给主体的作用，完善保障 职能，提供多层次的保障形式。 第一章介绍了保障住房供给的研究背景、研究意义及文献综述，并对中低收入阶层、 准公共品、保障住房和保障住房供给等相关概念加以界定。 第二章介绍了保障住房的准公共品属性及在这一特征下对保障住房的供给进行分 析。在确立保障住房是准公共产品的前提下，明确其公益性和保障性。在保障数量范围 内，保障住房具有非排他性和非竞争性，超过一定的数量，保障对象具有拥挤性，容易 造成负的外部性，保障对象一旦控制不当，一方面影响保障住房对象的保障利益，另一 方面对整个房地产市场或者社会造成不良的影响。因此要求保障住房对保障对象数量是 有一定限制和要求的，应该从保障对象入手，明确保障对象范围，细化不同保障对象的 不同需求。明确保障住房的保障性和公益性，政府应该发挥供给主体的作用，完善这一 保障职能，多手段提供多层次的保障形式。 第三章介绍了我国保障住房制度的发展和现状。我国的保障住房发展经历了起步发 展、正式确立保障方式、不断完善保障供给三个阶段。目前，保障住房在解决中低收入 阶层住房困难方面发挥了重要的作用，居住条件得到有效改善，建立了以经济适用住房、 廉租住房、商品住房为主的“三条线 住房供应体系。同时也存在着供给不足、保障对 山东建筑大学硕士学位论文 象控制不严，有失公平的等问题。 第四章介绍国内外及香港地区的住房保障政策，并结合我国的实际情况从中得到我 国的启示，保障政策要随着经济发展水平的变化而不断发展。政府是保障主体，并发挥 有效的供给主体作用，保障住房的供给体系也是多层次、多元化的。解决中低收入阶层 居民的住房问题，关键是要与本国的国情、住房发展水平相结合。 第五章对我国的保障住房供给政策提出一些建议。进一步理顺供给对象、供给主体、 供给方式三者的关系。在供给对象上，明确不同的供给对象范围，细化供给对象的不同 需求；在供给主体上，明确政府的供给主体地位，强化政府的主体责任；在供给方式上， 政府要针对不同的对象，不同的需求，提供多层次多手段的供给方式。 关键词：保障住房，准公共品，供给对象，供给主体，供给方式 山东建筑大学硕士学位论文 r e s e a r c ho nt h es u p p l yo fs e c u r i t yh o u s i n g c o n gp i n g ( b a s i cp r i n c i p l e so fm a r x i s m ) d i r e c t e db yz h a n gp e i z h o n g a b s t r a c t w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n ds o c i e t y , t h ed e m a n do fh o u s i n gi si n c r e a s i n gd a yb yd a y , a n dt h ep r i c eo fh o u s i n gi sc l i m b i n g t h eg r o u pb e t w e e nt h ea f f o r da b i l i t yo fl o wi n c o m eg r o u pa n dh o u s e p r i c e si si n c r e a s i n g f a c i n gw i t hh i g hp r i c e s ，t h el o wi n c o m eg r o u pi sd i f f i c u l tt or e s o l v eh o u s i n gp r o b l e m s b yt h e m s e l v e s a l t h o u g hg o v e r n m e n tc o n t i n u e de f f o r t s t oi n c r e a s es e c u r i t ya n di m p l e m e n t e das e r i e so f p o l i c i e si n c l u d i n ga f f o r d a b l eh o u s i n g , l o w = r e n th o u s i n ga n dp u b l i cr e n t a lh o u s i n gp o l i c i e s ，h o u s i n g d i f f i c u l t i e ss i l l le x i s t b a s e do nt h et h e o r yo fq u a s i - p u b l i cg o o d s t h es t u d y 丘n d st h et h r e ee l e m e n t so ft h eh o u s i n gs u p p l y s ) ，s t e m s u p p l yo b j e c t , t h em a i ns u p p l y , s u p p l yp a t t e r n sa n dr e l a t i o n s h i p sa m o n gt h e m a si t sp u b l i c w e l f a r e ，s e c u r i t yh o u s i n gw i t hn oc o n g e s t i o nb e l o wt h ec o n g e s t i o np o i n t sa n dt h es u p p l yo b j e c ta r ce q u a l s e c u r i t yh o u s i n gw i t hc o n g e s t i o ni sn o n - e x c l u s i v ea n dn o n - c o m p e t i t i v eb e l o wt h ec o n g e s t i o np o i n t s d u e t ol i m i t e df i n a n c i a lr e s o u r i x 怒a n dd r a w b a c k sa n dl i m i t a t i o n so ft h ep o l i c i e s ，t h es u p p l yo fs e c u r i t yh o u s i n g i sl e s st h a nt h ed e m a n d t h el a r g e rn u m b e ro ft h es u p p l y 嘶c c to v g j rac e r t a i nn u m b e rb r i n gt ot h ec r o w d e d o ft h ed e m a n d f r o mt h et h e o r yo fq u a s i - p u b l i cg o o d s ，i ti se a s yt of i n dt h a tt h e r ea r er e s m e t i o u sa n d r e q u i r e m e n t st h en u m b e ro ft h es u p p l yo b j e c t ，a n dw en e e dt od e f i n i t et h et a r g e tp o p u l a t i o na n dt h e i r d e m a n d f r o mt h ep u b l i cw e l f a r eo fs e c u r i t yh o u s i n g ，g o v e r n m e n ts h o u l dp l a yt h em a i nr o l ei nt h e i m p r o v i n gt h es e c u r i t yf u n c t i o n sa n dp r o v i d i n gm u l t i m o d em u l t i - l e v e ls e c u r i t yh o u s i n g t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo fs e c u r i t yh o u s i n gs u p p l y , a n d t h el i t e r a t u r er e v i e wo fl o w - i n c o m ec l a s s ，q u a s i - p u b l i cg o o d s ，s e c u r i t yh o u s i n ga n dt h es u p p l yo fs e c u r i t y h o u s i n g t h es e c o n dc h a p t e rd e s c r i b e st h ef e a t u r eo fs e c u r i t yh o u s i n g sq u a s i - p u b l i cg o o d sa n dt h es u p p l yo f t h es e c u r i t yh o u s i n gs u p p l yu n d e rt h i sf e a t u r e o nt h ec h a r a c t e r i s t i c so fq u a s i p u b l i cg o o d s ，s e c u r i t y h o u s i n gi sp u b l i cw e l f a r e t h e r ea r er e s t r i c t i o n si nt h eq u a n t i t yo fs e c u r i t yh o u s i n gs u p p l yo b j e c t s e c u r i t y h o u s i n gi sn o n - e x c l u s i v ea n dn o n - c o m p e t i t i v eb e l o wt h ec o n g e s t i o np o i n t s ，o v e rt h ec o n g e s t i o np o i n t s s u p p l yo b j e c t i sc r o w d e da n dc a u s en e g a t i v ee x t e r n a l i t i e s o n c et h es u p p l yo b j e c ti sc o n t r o l l e d i i i 山东建筑大学硕士学位论文 i n a p p r o p r i a t e l y , i ta f f e c t st h ei n t e r e s t so ft h es e c u r i t yh o u s i n go b j e c ta n dt h er e a le s t a t em a r k e to rs o c i a l a d v e r s e t h e r ea r er e s t r i c t i o n sa n dr e q u i r e m e n t so nt h en u m b e ro ft h es u p p l yo b j e c t ，a n dw en e e dt o d e f i n i t et h et a r g e tp o p u l a t i o na n dt h e i rd e m a n d f r o mt h ep u b l i cw e l f a r eo fs e c u r i t yh o u s i n g ，g o v e r n m e n t s h o u l dp l a yt h em a i nr o l ei nt h ei m p r o v i n gt h es e c u r i t yf u n c t i o n sa n dp r o v i d i n gm u l t i - m o d em u l t i l e v e l s e c u r i t yh o u s i n g t h et h i r dc h a p t e rd e s c r i b e st h ed e v e l o p m e n ta n dt h es i t u a t i o no fc h i n a ss e c u r i t yh o u s i n g t h e s e c u r i t yh o u s i n gd e v e l o p m e n ti nc h i n ah a su n d e r g o n et h et h r e es t a g e so fi n i t i a ld e v e l o p m e n t ，t h eo f f i c i a l w a ya n dt h ei m p r o v e m e n to fs e c u r i t yh o u s i n g a tp r e s e n t ，t h es e c u r i t yh o u s i n gp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei n s e r l i n gh o u s i n gd i f f i c u l t i e so fl o w - r e n th o u s i n ga n dp u b l i cr e n t a lw h o s el i v i n gc o n d i t i o n sh a v ei m p r o v e d , e s t a b l i s ht h e ”t h r e el i n e s ”o ft h eh o u s i n gs u p p l ys y s t e mt h a ti n c l u d e sa f f o r d a b l eh o u s i n g ，l o w - r e n th o u s i n g a n dc o m m o d i t yh o u s i n g b u tt h e r ea r ea l s oi n a d e q u a t es u p p l y , t h ei n a p p r o p r i a t ec o n t r o lo fs e c u r i t yo b j e c t a n du n f a i rp h e n o m e n o n t h ef o u r t hc h a p t e rp r e s e n t st h ed o m e s t i ca n dh o n gk o n g ss e c u r i t y h o u s i n gp o l i c i e sa n dt h e e x p 耐e n c eo ft h es e c u r i t yh o u s i n gs u p p l y s e c u r i t yp o l i c ys h o u l dc h a n g ew i t ht h el e v e lo fe c o n o m i c d e v e l o p m e n t t h ec m v e r n m e n ti st h em a i ns u p p l a n dp l a y sa l le f f e c t i v er o l ei ni m p r o v i n gt h em u l t i - l e v e l a n dd i v e r s i f i e ds e c u r i t yh o u s i n gs y s t e m h o u s i n gm a r k e ts u p p l ys y s t e ms h o u l db e t h ek e yo fs o l v i n gt h e h o u s i n gp r o b l e m so fl o w - i n c o m ec l a s s e si s 谢mt h e i ro w nc o n d i t i o n sa n dd e v e l o p m e n t t h ef i f t hc h a p t e rp r e s e n t st h es u g g e s t i o no ft h es u p p l yo fs e c u r i t yh o u s i n g o nt h es u p p l yo fs e c u r i t y h o u s i n g ，w en e e dt od e f i n i t et h et a r g e tp o p u l a t i o na n dt h d rd e m a n di no r d e rt ob u i l d am u l t i l e v e lh o u s i n g s u p p l ys y s t e mo nt h eb a s i so fs t r e n g t h e n i n gt h er e s p o n s i b i l i t yo ft h eg o v e r n m e n t t ot h ed i f f e r e n ts e c u r i t y h o u s i n gn e e do ft h ed i f f e r e n ts u p p l yo b j e c t ，t h eg o v e r n m e n tt a k e st h er e s p o n s i b i l i t yi nt h ed i f f e r e n t p a t t e r n s k e yw o r d s ：s e c u r i t yh o u s i n g , q u a s i - p u b l i c ，s u p p l yo b j e c t , t h em a i ns u p p l y , s u p p l y i v 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究取 得的成果。除丈中已经注明引用的内容外，论丈中不含其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而使用过 的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承担本声明的法律责任。 学位论文作者签名：终o 日期2 组红l 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘j 允许论文被查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、汇编学位论 文。 保密论文在解密后遵守此声明 学位论文作者签名： 丛连日期迦l 垒! 占 导师 签 名i 趣盛鑫e l 期丝z 垒：旦 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景与研究意义 随着经济水平和生活水平的提高，人们对居住的要求也随之提高。在政府扶持下， 我国的住房保障制度逐步完善，低收入阶层的住房条件逐步改善。但是也应该看到政策 实施过程中的偏差，中低收入的住房困难者仍然占很大的比例。 第一，中低收入阶层的经济承受能力和房价的差距悬殊。中低收入者的经济能力仍 然承受不了高额的房价，根据2 0 0 8 年国家统计年鉴显示，2 0 0 7 年城镇居民家庭低收入 阶层的人均全部年收入是6 9 9 2 5 5 元，最低收入阶层的人均全部年收入是4 6 0 4 0 9 元。 而2 0 1 0 年统计数据显示，2 0 1 0 年1 - 2 月北京市商品住宅期房平均售价( 按环路划分) ， 四环路以内是3 1 2 2 0 元平方米，四至五环路是1 7 2 5 4 元平方米，五至六环路是1 1 7 7 6 元平方米，六环路以外是1 0 4 0 9 元平方米。面对这样高的房价，低收入阶层单靠自己 的收入是无法解决自身的住房困难，只有依靠政府的力量。 第二，人均建筑面积已由1 9 9 5 年的1 6 2 平方米提高2 0 0 6 年的2 7 1 平方米。但是， 从质量上来讲，我国城镇中低收入阶层的住房状况都还处于较低的阶段。无住房和住房 面积太小的家庭仍占有很大的比例。从质量上来讲，我国仍存在着大量的危旧房屋需要 改造，从数量上来说，很多中低收入家庭的人均住房面积还很低。 第三，目前我国住房供给体系是由三个层次构成的，即对高收入群体供给商品房； 对中低收入群体供给经济适用住房；对最低收入群体供给廉租住房。这种住房供给体制 把住房市场与国家对住房市场的干预有机地结合了起来，虽然发挥了一定的作用，但是 由于政策体系的不完善和执行不力，中低收入阶层住房问题解决得并不理想，很多家庭 的住房状况并没有得到很好的改善，这些制度在实施的过程中都出现了很多的问题。 第四，随着社会的发展，农民工群体、高校毕业生群体以及“城漂 的住房现状也 成为住房保障不容忽视的群体。国家统计局2 0 0 6 年的专项调查表明，目前在城市打工 的农民工大多居住在简陋的住房里。其中有2 9 1 9 农民工居住在集体宿舍，2 0 1 4 的 人居住在缺乏厨卫设施的房间里，7 8 8 居住在工作地点，6 4 5 居住在临时搭建的工棚 里。还有1 2 5 4 的农民工在城里没有住所，只能往返与城郊之间，回农村居住。刚毕 业的高校学生和“城漂 由于收入不高，以租房为主，且居住面积小，居住条件差。 总之，如何有效的解决中低收入阶层的住房困难，构建完善的住房保障体系，是政 府工作的重点之一。这也是理论界亟待解决的问题之一。本文从住房的准公共品属性角 山东建筑大学硕士学位论文 度分析我国目前住房保障制度，对于解决中低收入阶层的住房困难，推动我国住房市场 的健康有序发展具有重要的理论意义。 1 2 文献综述 1 2 1 国外研究现状 国外对住房困难群体保障住房的供给，主要存在三个政策建议：革命取向、市场取 向和社会政策取向。 革命取向的代表人物是马克思和恩格斯。早在1 9 世纪马克思在研究英国工业化时 期城市居民居住状况时指出：“就住宅过分拥挤和绝对不适于人居住而言，伦敦首屈一 指 。接着他引用一位医生的话说：“第一，在伦敦，大约有2 0 个大的贫民区，每个 区住万人左右，这些人的悲惨处境超过了在英国其他任何地方所能见到的一切惨象，而 这种处境几乎完继由住宅设备恶劣造成的；第二，在这些贫民区，住房过于拥挤和破烂 的情形，比2 0 年前糟糕得多。即使把伦敦和新堡的许多地区的生活说成是地狱，也不 算过分 【1 1 。马克思的研究强调了快速的城市化可能带来的严重住房问题，这些影响是 任何一个处于城市化快速发展阶段的国家所不能不考虑的问题。恩格斯认为要消灭这种 住房短缺，“只有一个办法：消灭统治阶级对劳动解决的一切剥削和压迫 2 1 。 市场取向的代表人物是伯吉斯和奥斯。伯吉斯( 1 9 9 2 ) 提出过滤理论。“住房过滤 主要是指在住房市场中，最初为收入较高房客建造的住房，随着时间的推移住房质量发 生老化，同时兴建住房供给增加，导致这部分住房价格降低，这时收入较高的房主为了 追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低的房住便会购买或租赁这部分被较 高收入群体放弃的住房【3 】。奥斯( 1 9 7 5 ) 建立了种较为成功的一般均衡住房市场过滤 模型，假设住房市场处于完全竞争状态，房客的目标是追求效用最大化，开发商的目标 是追求利益最大化，通过运用计算机模拟来为住房政策的制定提供理论支持【4 】。 社会政策取向的代表人物是哈劳、马克格亚和克曼尼。哈劳( 1 9 9 3 ) 提出了低收入 人群住房的三种模式，即补充型、大量型和工人合作型。补充型供给模式是指政府在住 房供给上采取低收入群体为目标的小范围住房供给计划。大量型供给模式是指对低收入 人群住房采取大规模的供给计划，许多是面向中产阶级和工人阶层的。工人合作型住房 供给模式是社会改良主义者提出的有组织的工人阶层互助型的住房供给方式【5 1 。美国住 房专家马克格亚( 1 9 9 0 ) 概括了西方发达国家公共住房政策大体经历的阶段为：住房数 量绝对不足、增大住房面积、提高住房质量以及提高政府总体水平四个阶段【6 】。克曼尼 ( 1 9 9 5 ) 提出了一个由单一租房系统和双重租房系统组成的两类出租住房系统的住房政 山东建筑大学硕士学位论文 策分析模型。单一租房系统是社会出租住房和私有出租住房共同形成统的出租住房市 场。双重租房系统是由国家限制社会出租住房的发展，以避免其与盈利性的私有出租住 房竞争【7 1 。 1 2 2 国内研究现状 国内对中低收入阶层住房保障问题的研究起步较晚。随着我国经济化和城市化的快 速发展，中低收入阶层的住房问题逐渐凸显出来，针对这种情况很多学者对保障住房制 度进行了大量研究，学者们研究的重点主要集中在以下几个方面。 住房保障对象的研究。孙炳耀( 2 0 0 4 ) 提出确定贫困标准应以家庭结构而不是以家 庭收入为标准，家庭结构更能反映居住基本需要的实耐8 】；汪洁( 2 0 0 1 ) 认为住房保障 的标准从供给方面要考虑各城市经济发展水平、人均收入水平、消费水平、财政收支水 平，从需求方面，各地低收入者的数量、构成、实际收入水平、住房困难程度、可提供 的就业机会也不尽相同，都要纳入考虑的范围【9 1 。 供给模式的选择。姚玲珍( 2 0 0 3 ) 认为公共住房作为一种特殊的准公共产品，其供 给方式从理论上讲可以通过公共供给、私人供给、混合供给给予提供【1 0 】；钱瑛瑛( 2 0 0 3 ) 认为根本模式是商品化兼福利政策模式，路径选择为开发经济适用住房和提供廉租住 房，责任模式以地方政府主导，供给水平是低水平并兼备救济性，供给对象是多元化分 层次的【1 1 l ；宋博通( 2 0 0 2 ) 认为建立适合我国国情的“过滤模型 ，同时考虑房价和住 房面积两个因素对低收入阶层住房消费的影响【1 2 】。 住房公平的研究。李斌( 2 0 0 2 ) 从社会排斥的角度分析，认为住房本身并不产生排 斥，而是与住房相关的住房制度制造排斥。每一个保障制度似乎都“对应着“不同 的受益者，但每种改革制度都排斥了不同的社会人群【1 3 】。余凌志，屠梅( 2 0 0 7 ) 从公平 和效率的角度出发，通过构建住房保障制度的两层次两维度分析指标，褥到了三个效率 和公平都失效的部分：一是夹心层成了市场调节和政府干预的双失灵区域，既没有效率 也没有公平；二是经济适用住房中部分中等以上收入户进入，从而对商品房产生了一定 的挤出效应，影响了住房市场的效率；三是城镇住房保障制度并没有保证平等的保障机 会，形式上的机会均等而实际上不均等【1 4 1 。 住房干预理论。孙冰( 2 0 0 5 ) 就我国现阶段住房市场的发展来看，政府可有选择地 在某些方面采用柔性干预即可【1 5 】；邓宏乾( 2 0 0 0 ) 认为住房是一种特殊的商品，有很强 的社会性和政策性，政府介入住房的重点是对低收入居民实施必要的社会保障【1 6 】；冯宗 容( 2 0 0 7 ) 认为政府对住宅市场的干预已经超出市场失灵的领域，形成所谓的住宅产业 山东建筑大学硕士学位论文 发展政策【1 7 】；姚玲珍( 2 0 0 3 ) 对中国公共住房政策模式进行了专题研究，认为现阶段中 国公共住房政策的理想模式是采用住房分类供给体系，对高、中、低收入梯度分别采取 不同的住房供给政策【1 8 1 。 1 3 研究视角 1 3 1 中低收入阶层 对中低收入群体划分，有恩格尔系数法、市场菜篮子法、实际生活质量指数法、基 尼系数法、五等分法、收入比例法等方法。这些是普遍意义上的中低收入阶层测量方法。 本文研究对象的确定将收入比例法和现实生活质量相结合，我们研究的是住房保障方面 的中低收入阶层，最基本的条件是没有住房或者住房条件差，有的居民虽然收入很低， 是社会救助的对象，但是有自己的自建住房，不存在住房困难。这些没有住房困难的低 收入者就不是我们研究的对象。具体看来，住房保障的保障对象的界定要考虑更多的实 际情况，例如家庭收入、居住质量、家庭结构、支付能力等等。本文的研究对象指收入 不高同时具有住房困难的群体。 1 3 2 准公共品 同时具有非竞争性和非排他性的产品被称之为公共品。非竞争性是指对同一物品的 使用不会因为消费者人数的增加，而使原来消费者享受的效用降低。也就是说在一定范 围内，任何人对公共品的消费都不会影响其他人对这一物品的消费，增加消费该产品的 消费者人数也不会引起产品成本的任何增加。非排他性是指公共品一旦提供，某个人消 费这一公共品时，不能排除其他人也消费这种物品，或排斥别人消费很困难，要为此付 出很高代价【2 2 1 。例如国防是典型的纯公共品。相对于公共品而言，准公共品是指不完全 具备公共品性质的物品，或者有条件地具备非排他性和非竞争性的公共品。 1 3 3 保障住房 保障住房是指政府在对中低收入家庭实行保障过程中所提供的限定供应对象、建设 标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房、 政策性租赁住房以及两限房【1 9 】。 1 3 4 保障住房供给 我国的住房政策包括住房供给政策、住房需求政策与住房金融政策。住房供给政策 是指政府投资兴建中低收入者住房或补贴私人开发商兴建和经营中低收入者住房的政 策。住房供给政策又分为廉租住房政策和住房供给补贴政策。前者是由政府直接投资修 建低租金或低价格的公共住房，直接增加住房供给：后者是政府通过向房地产开发企业 山东建筑大学硕士学位论文 提供补贴或减少投资成本的方式，间接增加住房供给。 本文以住房保障领域中的中低收入阶层为研究对象，在准公共品属性下挖掘保障住 房的深层特征，针对保障住房供给的拥挤性、不完全的非竞争性和不完全的非排他性、 供给对象的范围性和保障性公益性展开分析。在准公共品特征的视角下，针对我国保障 住房的实施效果和发展问题，借鉴国外保障住房的供给政策，对进一步完善我国保障住 房提出一定的建议。 山东建筑大学硕士学位论文 第2 章保障住房及其准公共品属性分析 2 1 保障住房的概述 2 1 1 保障住房的含义 保障住房指政府在对中低收入家庭实行住房保障过程中所提供的限定供应对象、建 设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。它既包括政府通过直接建设 提供的廉租住房和经济适用住房，又包括政府通过发放住房补贴等形式间接为中低收入 居民提供的住房。保障住房具有以下基本特征： 第一，保障住房的对象是中低收入阶层。城市中低收入阶层是住房问题的主体，由 于其收入与房价的差距及住房市场所存在的缺陷，如果没有政府的帮助，中低收入阶层 难以通过自身的力量满足基本的住房要求。保障住房以保障基本的居住权利为出发点， 满足中低收入阶层的基本居住要求。中低收入阶层的划分通常按照国际上通行的收入五 等分划分，具体是指将人口分为低收入阶层、中低收入阶层、中等收入阶层、中上收入 阶层、高收入阶层，每个等级人口数量占社会总人口数量的2 0 。中低收入阶层的基本 要求都是具体的、变化的，在不同时期、不同国家或地区有不同的标准。 第二，保障住房的主体是政府或国家。首先住房保障的出发点是保障居者有其屋， 维护居民基本权利和维持社会稳定，具有重要的经济意义、政治意义和社会意义，政府 理应成为构建住房保障制度的主体；其次住房保障的支出需要巨大的财政支持，只有政 府可以以国家财政为经济后盾，有能力承担住房保障职能；再次，住房保障具有广泛性、 复杂性，覆盖面广，必须依靠政府的权威和系统组织来实施。这三个原因决定了住房保 障的责任主体只能是国家或政府。 第三，保障住房的保证是相应立法。住房保障制度的运行需要健全的法律支持，以 法律形式规定住房保障的不同对象及住房保障措施，规定保障措施根据社会经济发展和 保障对象收入水平变化而变化，严格规定住房保障对象的进入和退出，规范国家、企业、 个人等保障主体之间的权利与义务。将保障住房上升到法律的层面，以保证住房保障运 作的制度化和规范化，进一步保证保障住房的健康运作。 2 1 2 保障住房的形式 2 1 2 1 经济适用住房 经济适用住房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。 主要的供给对象是在市场上买不起商品房、但在政府提供一定的资助的情况下，就能实 山东建筑大学硕士学位论文 现购房的城市中低收入家庭。经济适用住房同时具有经济性和适用性，经济性要求经济 适用住房价格适当、具有可支付性；适用性要求经济适用住房设计建造标准符合居民的 基本生活需要，不仅要面积适当、功能适用，还要交通便利、公用配套设施齐全，同时 要与市场价商品住宅有所区别，讲求实用，避免豪华的装修与户型。 经济适用住房的基本运行模式是：在开发建设阶段，由政府给予的土地优惠政策， 通过行政划拨提供土地，免收土地出让金，大部分税费减免，享受低息等优惠货款，并 根据市场需求确定开发建设规模，通过对开发、设计、施工等阶段的招标管理，控制开 发建设成本；在销售阶段，房价按保本微利的原则确定，实行政府指导价，开发商利润 控制在3 以下。严格界定销售对象即具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，实行 购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利限价销售；在使用阶段， 全面推行社会化物业管理，经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到限制。经 济适用住房的转让需要五年之后且必须补交清土地出让金和有关税费，才允许进入市场 流通。 2 1 2 2 廉租住房 廉租住房具有社会救助性，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有 城镇常住人口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，具有社会保障性、公益性、 补贴性等特点。 第一，廉租住房的保障范围和标准。一般都应具备：城镇户籍，必须有城镇常住居 民户口；人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准：现有住房条件，不超过一定 面积。城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地 财政承受能力和居民住房状况来确定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原 则上不超过当地人均住房面积的6 0 。 第二，廉租住房的运作方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。 租金补贴方式是指政府为符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放补贴租金，由其 到市场上自行租赁房屋，或选择廉租住房管理部门推荐的廉租房源，或者符合条件的廉 租家庭的出租方定期到指定银行提取补贴部分租金；实物配租方式是指政府向廉租家庭 直接出租低廉且面积适当的廉租住房，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入 的5 或公房租金水平的5 1 0 确定，房源主要是政府出资新建或收购的住房、社会捐 赠住房、腾空的公有住房；租金减免方式是指住房面积达到困难标准以上的城镇低保和 优抚对象家庭，向产权单位申请租金减免。 山东建筑大学硕士学位论文 2 1 2 3 限价房 限价房仍是一种普通的商品住房，但是限制销售价格、限制住房套型面积、限制销 售对象，面向的是中等收入住房困难家庭。相对于经济适用住房，限价房的准入条件要 宽松一些。如表2 1 。 表2 i ：北京市限价房及经济使用住房的三大差异【2 0 】 比较项目限价房经济适h j 住房 定义限制销售价格、限制住房套型面积、限定建设标准、供应对象和销售价格，向低 限制销售对象的普通商品住房收入住房困难家庭出售的具有保障性质的 政策性住房 准 基本条件 本市户口；单身家庭，申请人需年取得本市户口3 年；单身家庭，中请人需年 满3 0 岁 满3 0 岁 入 收入条件3 人及以卜的，家庭年收入需在8 81 人一户年收入2 2 7 万元以下：2 k 一户3 6 3 万元及以下；万元以下；3 人一户4 5 3 万元以下；4 人一 条 4 人及以上的，家庭年收入需在1 1 6户5 2 9 万元以下；5 人及以上6 万元以下 万元及以下 件 销销售价格由市发改委、建委等部门研究定价， 实行政府定价，已有经济适用住房均价从 2 0 0 8 年供应的限价地从4 8 0 0 7 3 0 02 3 5 0 - 4 6 0 0 元平米不等 售 元，平米不等 销售面积以9 0 平米以下为主，其中一居在6 06 0 平米左右 过 平米以下，二居在7 5 平米以下 购买流程 实行申请、初审、复审、备案制度 实行三级审核、两级公示制度 程 不满5 年不得转让，确需转让的由有限产权，只能自住，不得出租或出借。不 政府回购，回购价格按照原价格并满5 年的，不得上市交易；确需上市的由购 再 不满5 年 参考折旧和物价水平等因素确定房人按原价购买或由区县住房保障管理部 上门按原价回购 市 交 已满5 年可按市场价转让，并按照政策执行后已签订购房合同的，按市场价格 易 届时同地段普通商品住房价格和限出售时补交1 0 综合地价款。政策执行后未 已满5 年 价房价格差的3 5 缴纳土地收益 签订购房合同的，按市场价出售，需按原购 房价格和出售价格价差的7 0 补交土地收 益等价款：政府可优先回购 资料来源：全方位解读购买限价房及经济使用住房的三大差异 e b o l ，w 、w s o u f u n c o r n 2 1 2 4 公共租赁住房 政策性租赁住房是指政府针对引进人才、新进公务员、刚毕业的大学生等一些特殊 群体提供的过渡性租赁住房。例如北京市面向3 0 周岁以下的单身家庭特别是创业青年 提供过渡性住房，以解决其住房的燃眉之急，等年轻人有了经济积累，就可购买自己的 住房。政策性租赁住房的建设标准、租金标准和审核程序等有待进一步完善【2 1 1 。 山东建筑大学硕士学位论文 2 2 保障住房的准公共品特征 2 2 1 准公共品的特征 相对于公共品而言，准公共品是指不完全具备公共品性质的物品，或者有条件地具 备排他性和非竞争性的公共品。准公共品与纯公共品的区别在于它的“非纯 性，通过 具体分析纯公共品与准公共品的区别，来揭示准公共品的本质特征。 第一，从消费者主体数量上看，纯公共品是面向全体社会成员，对消费主体的数量 没有限制，例如国防这类纯公共品一旦提供，所有公民都在受益范围内。但准公共品对 消费主体的数量有一定的限制，即存在“容量 问题。在它的容量之内，该公共品的消 费具有非竞争性，增加一个消费主体不会影响现有消费主体的消费，也不会由于使用增 加而提高产品的边际成本。但一旦消费主体数量超过了容量界线，该公共品就会出现拥 挤状态，消费者的消费效用降低。这是准公共品区别于纯公共品的本质特征，即拥挤性。 在消费者数量方面，大多准公共品都表现为有容量的拥挤的准公共品。美国经济学家布 坎南指出，“有趣的是这样的物品和服务，它们的消费包含着某些公共性，在那里，适 度的分享团体多于一个人或一家人，但小于一个无限的数目。公共的范围是有限的 幽】 0 第二，从准公共品的非竞争性来看，公共品的非竞争性表现为增加一个人对公共品 的消费并不影响其他人对该产品的消费，准公共品则表现为有限的非竞争性。在一定的 消费容量下，对准公共品的消费不会影响其它人对同一物品的消费，随着消费者人数的 增加，一旦超过临界点，非竞争性就会消失，拥挤就会出现，每个消费者所获得的效益 会减少，而且超过“拥挤点 后随着消费者人数的不断增加，边际成本将随之上升，就 会产生负的外部性。例如对公园的使用，在一定的人数范围内，每个人都是受益的，但 是游园人数增多超过一定的限度，公园内变得拥挤，游园的人不舒服，同时会对周边的 卫生、交通、治安等造成压力。每增加一个人的使用，就是影响其他人的受益。消费者 之间在此公共品的使用上就表现为竞争性。 第三，从准公共品的非排他性来看，纯公共品是不排他的，但准公共品由于具有拥 挤性特征，因此便具有局部排他性。首先，准公共品不能完全排他，否则它的消费主体 数量就不会大于一，或者说就不具有共同消费性而变成私人产品；其次，准公共品又不 能完全不排他，因为那样就会造成拥挤和消费上的竞争牲。因此，准公共品具有局部排 他性特征。准公共品的局部排他性也有多种表现形式，它可能表现为不接纳某些社会成 员作为俱乐部会员，也可能表现为采用高价格使某些人退出消费行列或不能进入消费行 9 山东建筑大学硕士学位论文 列。 第四，从准公共品的社会公益性来看，公共品大多属于公用事业，具有社会公益性。 从历史来看，公共品是满足社会共同需要的产物。随着社会发展，在群居的集体生活中， 出现个人无法生产提供的物品或服务，只能通过集体行动来完成，并且这些物品或服务 对集体来说是必不可少的。这就是公共品的雏形。后来随着国家的产生发展