房地产抵押贷款的法律风险与防范.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房地产抵押贷款的法律风险与防范目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。一、房地产开发抵押贷款的风险和防范1、房地产开发应具备“四个证”，按照建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照担保法司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。中华人民共和国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。二、房产抵押贷款的风险与防范1、商品房预购人对房产抵押权人的对抗权问题。最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。2、房产抵押期限问题。实践当中房屋管理部门内部规定贷款期限与抵押权必须一致，人为地为抵押权设定了期限，如贷款到期未还，抵押权过期失效或房产部门主动撤销抵押权，给贷款造成很大的风险，而按照担保法及司法解释的规定，抵押权与债权同时存在，同时消灭。登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续，不具有法律约束力。因此，银行应看到这种矛盾情况，从法理上讲，行政部门内部规定与法律相抵触的，部门内部规定自然无效，但为减少贷款风险和避免不必要的法律纠纷，可采取变通做法，在到房产部门办理登记时，把房产抵押担保合同中的贷款期限尽量约定较长一些，这样就避免了抵押权过期问题。3、家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照担保法司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。4、已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。一是按照担保法司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。二是按照担保法司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具有约束力。5、“借新还旧”房产抵押风险与防范“借新还旧”的旧贷款与新贷款是两个借贷法律关系，旧贷款还清后，旧的债权也就消灭，按照担保法的规定，抵押权也同时消灭，所以用不存在的抵押权来对新的贷款进行担保是无效的。因此银行在办理“借新还旧”过程中，旧的房产抵押贷款还清后，在办理新贷款的同时，应重新办理房产抵押登记，以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。6、抵押人变相变卖房产的风险与防范部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。7、抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范借款人对抵押房产的某些行为，如改变结构、装饰、增添等，可能会使抵押房产的价值产生变化，如果抵押房产价值减少，或发生灭失，从而使房产抵押贷款发生风险。房地产法我国房地产法关于房地产权属、房地产开发利用、交易、国家对房地产业及其市场实施管理有着相关法律法规，一切房屋买卖租赁，以及土地交易都应依法办理。不仅是房子归属的产权纠纷问题，还有其他很多纠纷，包括商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等。遇到房产纠纷怎么办？赢了网法律咨询律师为您细心解答。来源：（房地产抵押贷款的法律风险与防范/y/fc/724446.html）精彩推荐：未过户房屋买卖合同纠纷/y/fc/878430.html合同中的不平等条款/y/fc/878429.html父母赠与的房屋视情况处理/y/fc/878428.html房屋登记办法释义第三十六条/y/fc/878427.html房屋登记办法释义第二十五条/y/fc/878426.html父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠予/y/fc/878425.html一起房屋买卖合同纠纷一审驳回起诉二审改判/y/fc/878424.html商铺租赁合同纠纷案例/y/fc/878423.html房产继承成焦点认识偏差酿纠纷/y/fc/878422.html房屋登记办法释义第二十九条/y/fc/878421.html房屋登记办法释义第二十六条/y/fc/878420.html房产继承将全额征契税/y/fc/878419.html哪些房屋买卖合同是无效合同/y/fc/878418.html合同纠纷的解决/y/fc/878417.html贯彻执行若干问题的意见/y/fc/878416.html西宁市公共租赁住房管理办法/y/fc/878415.html印发北京市2017年度土地储备开发计划的通知/y/fc/878414.html房屋登记办法释义第八十五条/y/fc/878413.html不履行房屋买卖合同的违约责任/y/fc/878412.html北京公房租赁合同纠纷诉讼/y/fc/878411.html2017房地产税收政策有哪些呢/y/fc/878410.html北京市旧城区改建房屋征收实施意见/y/fc/878409.html北京房屋赠与费用/y/fc/878408.html房屋登记办法释义第六十五条/y/fc/878407.html实际购房面积与合同约定不符合怎么办/y/fc/878406.html广东汕头经济特区启华厂房开发有限公司诉赖恰蓬购房合同纠纷申诉案/y/fc/878405.html中华人民共和国测绘法/y/fc/878404.html丈夫擅自购房送情人被判赠与无效/y/fc/878403.html推广生产经营单位责任保险及建筑意外伤害保险有关问题的通知/y/fc/878402.html房屋登记办法释义第七十七条/y/fc/878401.html李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案/y/fc/878400.html夫妻共有房产登记在一方名下未经另一方同意房屋买卖合同有效/y/fc/878399.html进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知/y/fc/878398.html租赁房屋治安管理规定/y/fc/878397.html房地产赠与应注意法律问题/y/fc/878396.html房屋登记办法释义第十八条/y/fc/878395.html违约买卖合同纠纷/y/fc/878394.html买卖未取得房屋所有权证书的房屋合同的效力摘录/y/fc/878393.htmlxx饭店与xx外贸公司房屋典当一案的请示的电话答复/y/fc/878392.html老汉办俩结婚证房产继承起纠纷/y/fc/878391.html中华人民共和国森林法实施条例/y/fc/878390.html共同财产赠与需经各方确认/y/fc/878389.html房屋买卖合同纠纷案例/y/fc/878388.html夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效/y/fc/878387.html2017年郑州市楼市限购限贷政策一览/y/fc/878386.html房屋登记办法释义第二十一条/y/fc/878385.html建立健全土地执法监管长效机制的通知/y/fc/878384.html审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要/y/fc/878383.html中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司诉李会同、徐新等120名购房户等还本售房合/y/fc/878382.html恶意串通损害他人利益房屋买卖合同行为无效/y/fc/878381.html房屋登记办法释义第二十七条/y/fc/878380.html如何办理房地产赠与手续/y/fc/878379.html法律上对房产继承问题是如何规定/y/fc/878378.html房地产继承过户所需的费用/y/fc/878377.html名字已经写入购房合同,产权登记前还能被撤消吗/y/fc/878376.html房屋买卖起诉状简版/y/fc/878375.html房屋登记办法释义第八十三条/y/fc/878374.html审理行政赔偿案件若干问题的规定/y/fc/878373.html土地管理法中华人民共和国土地管理法/y/fc/878372.html印发注册监理工程师继续教育暂行办法的通知/y/fc/878371.html买房人可解除买卖合同的九种情形/y/fc/878370.html商品房买卖合同违约如何处理/y/fc/878369.html审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定/y/fc/878368.html老人续弦与房产继承/y/fc/878367.html有智障的房东将房产赠与房客这样的房产赠与有效吗/y/fc/878366.html未立遗嘱的房产继承问题/y/fc/878365.html认购协议书有法律效力没合同也赔偿/y/fc/878364.html深圳房地产合同纠纷专业律师/y/fc/878363.html房产继承问题/y/fc/878362.html房屋登记办法释义第八十二条/y/fc/878361.html离婚协议中赠与子女的财产可撤销/y/fc/878360.html农村房产怎么继承/y/fc/878359.html商品房预售合同纠纷/y/fc/878358.html分析和思考房屋买卖合同纠纷/y/fc/878357.html下达1998年第三批经济适用住房建设投资计划和信贷计划的通知/y/fc/878356.html印发淄博市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知/y/fc/878355.html2017年最新土地政策/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