（社会学专业论文）经济适用房与城市阶层空间分布问题——基于上海“两个一千万”的实证研究.pdf

中文摘要 本文所关注的是当下中国社会的一大热点问题：经济适用房问题。和以往经 济适用房研究所不同的是，本文并不是从经济学或是社会保障学的角度出发，而 是从上海“两个一千万”这个具有典型意义的个案入手，用社会学的方法去分析 和研究经济适用房政策与城市阶层空间分布之间的内在联系，寻求促进城市阶层 空间和谐分布的途径。 全文共分为五章。 第一章交待了本文的研究背景与动机、研究问题和理论回顾、研究方法和分 析框架等。 第二章以上海“两个一于万”为个案，在中低价房购房调查问卷基础之上， 对其性质特点及购买入住需求进行了调查分析。 第三章讨论了我国经济适用房政策与城市阶层空间分布之间的内在联系。 第四章阐述了城市阶层空间分御的共生原理，并从社会共生论的视角出发， 探讨了和谐城市阶层空间分布的实现途径，指出了经济适用房制约城市阶层空间 和谐分布的原因 第五章在总结上文的基础上，探讨了经济适用房为实现和谐城市阶层空间分 布所应做出的调整。 关键词：经济适用房城市空问阶层分布“两个一千万”社会共生论 中图分类号：c 9 1 2 8 1 2 w h a tt h i sp a p e r p a y sa t t e n t i o nt oi sab i g h o tp r o b l e mi nc h i n e s es o c i e t ya tt h i s m o m e n t ：1 n h eh o u s i n gp r o b l e m e s p e c i a l l yt h el o w - i n c o m eh o u s i n g p o l i c y d i f f e r e n t f r o mt h ef o r m e rr e s e a r c ho nt h i sp o l i c y , t h i sp a p e ri sn o ta tt h ea n g l ef r o me c o n o m i e s o rs o c i a ls e c u r i t y b u tc o m m e n c ef r o mac a s es t u d yo nt h et y p i c a lc a s 争 h e “d o u b l e t e nm i l l i o n ”i ns h a h g h a i u s i n gt h es o c i o l o g i c a lm e t h o d st oa n a l y z ea n df i n do u tt h e i n n e rr e l a t i o n s h i po ft h el o w i n c o m eh o u s i n gp o l i c ya n ds p a c ed i s t r i b u t i o no f c i t y s t r a t u m ，1 0 0 kf o rt h ep a t ht h a tp r o m o t e sa n dr e a l i z e st h eh a r m o n i o u ss p a c e d i s t r i b u t i o no fc i t ys t r a t u m t h ef u l lp a p e ri sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r st o t a l l y c h a p t e r1 d e a l sw i t ht h eb a c k g r o u n da n dm o t i v a t i o no ft h i sr e s e a r c h , c l a r i f i e st h e r e s e a r c hp r o b l e ma n dl o o k sb a c kt ot h et h e o r i e so nc o r r e s p o n d e n tt o p i c s ，t o g e t h e r w i t ht h er e s e a r c hm e t h o da n dt h ef r a m e w o r kt oa n a l y z e c h a p t e r2 d o e sc a s es t u d yo nt h e “d o u b l et hm i l l i o n ”i ns h a n g h a i a n a l y z e s t h en e e d so fp u r c h a s i n ga n dl i v i n gi nt h e d o u b l et e nm i l l i o n ” c h a p t e r3d i s c u s s e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n “d o u b l et e nm i l l i o n ”a n dt h e s p a c ed i s t r i b u t i o no fc i t ys t r a t u m c h a p t e r4 d i s c u s s e do nt h es y m b i o s i sp r i n c i p l eo ft h es p a c ed i s t r i b u t i o no fc i t y s t r a t u m a tt h ea n g l eo ft h es o c i a ls y m b i o s i st h e o r y ，t h ec h a p t e rd i s c u s s e st h ew a yt o s e tu pt h eh a r m o n i o u ss p a c ed i s t i l b u t i o no fc i t ys t r a t u m i ta l s op o i n t so u tt h er e a s o n w h y t h el o w - i n c o m eh o u s i n g p o l i c yi n t e r f e r e st h er e a l i z a t i o no fh a r m o n i o u ss p a c e d i s t r i b u t i o no fc i t ys t r a t u m c h a p t e r5t a l k sa b o u tt h ea d j u s t m e n t st h a tt h el o w i n c o m eh o u s i n gp o l i c ym u s t t a k et or e a c ht h eg o a lo fb u i l d i n gc h i n ai n t oah a r m o n i o u ss o c i e t y ，o nt h eb a s eo ft h e s u m m a r y k e yw o r d s ：t h el o w - i n c o m eh o u s i n gp o l i c y , s p a c ed i s t r i b u t i o no fc i t ys t r a t u m ， “d o u b l et e nm i l l i o n ”，s o c i a ls y m b i o s i st h e o r y 3 引言 “内环内住说外语的，外环外住说上海话的，内环和外环之间住说普通话 的。”这是一个上海房价高涨时期流传的民间段子，其背后所折射出的是被房价 所改变的城市居住模式和生活方式。 “衣食住行”，是人类生存与发展的基本要素。在城市中，犹以“住”的影 响为大。上文的这个民间段子，从中折射出的是部分上海市民对现状的不满和无 奈。通过这几年的快速发展，上海市民的收入水平在提高，但收入提高的速度却 远远跟不上房价上涨的速度。一方面，收入提高了；另一方面，房子还是买不起 甚至是买不到。供需冲突在此刻表现得非常明显。 在这种情况下。处于社会弱势地位的中低收入阶层的住房问题受到了前所未 有的关注。如果没有经济适用房等政策的扶持，这些中低收入阶层没有机会去改 善居住条件。与此同时，重大市政工程和旧区改造又迫使动迁居民中的中低收入 阶层被迫离开故居，去往地理区位较差的动迁配套商品房所在地。可以想见，以 上海“两个一千万”的规模，中低收入阶层将在特定区域里大规模聚集，对上海 城市阶层空间分布会产生极其深远的影响。 多年在房地产媒体实习兼职的经历和深入一线采访所获得统计数据和经验 材料，激发了笔者对经济适用房与城市阶层空间分布问题的浓厚兴趣，也促成了 本文的诞生。 因为经济适用房是个相对的新生事物，国内对其的理论研究视角比较狭窄， 目韵的研究尚未涉及到其与城市阶层空间分御的关系。以笔者个人浅见从社会学 角度去分析这一社会热点问题难免会有所纰漏，还请专家学者批评指正。 4 第一章导论 第一节研究背景与动机 自1 9 9 8 年停止福利分房制度，全面推行住房商品化以来，中国房地产市场 再度复苏，2 0 0 0 年起的短短的六年时间，各地房价均出现大幅上涨。以上海为 例，2 0 0 3 年、2 0 0 4 年两年房价累计涨幅在3 0 以上，几乎是1 9 9 9 年时房价的三 倍。房价的快速攀升，带来了一系列社会问题。根据上海市统计局的调查显示， 住房问题是近几年上海市民最为关心的几个热点问题之一。其中，经济适用房受 到的社会关注度更是重中之重。 本文最早的构思起源于笔者在上海捷讯传媒有限公司主办的上海楼市租售 情报兼职时所主持的一项针对意向总价在5 0 万元以下购房者的调查。当时调 查的目的就是为了摸清中低收入阶层的购房需求和承受力，以供业界和政府部门 参考。从调查结果来看，被调查者对总价5 0 万元以下商品房的认识基本与建设 部等部委颁靠的经济适用住房管理办法中对经济适用房的定义基本吻合。笔 者也借此对经济适用房购买者的想法有了初步的了解。 在房地产媒体实习兼职的这三年多时间里，笔者一直在思考住房商品化和房 价上涨对城市社会所产生的影响。 从社会政策的角度来看，现行公共住房政策与城市空间发展之间已经出现了 较为明显的不协调。近几年中国房地产市场的迅猛发展及房价的急速上升把公共 住房政策的不健全扩大化，由城市空间拓展所带来的一系列问题已成为上海这样 发达城市的突出社会矛盾。尽管有关政府部门相继出台旨在稳定房价、保障居民 权利的住房新政( 如经济适用房政策) ，但这些新政策的可操作性和不完备性反 过来又在一定程度上影响了城市空间的发展。 另一方面，这几年间，中国社会尤其是城市社会的阶层结构和空间分御发生 了较为明显的转变。在住房商品化和以经济适用房政策为代表的公共住房政策的 双重影响下，中国城市社会原有的具有“单位制”特征的阶层结构与空间分布发 生了不小的变化。原先城市社区阶层空间分布的异质化，逐渐被“同质化”所取 代。由此引发了一系列社会问题，影响和关系到城市社会的和谐发展。 以前对经济适用房政策的研究多是从经济学或是社会保障的角度出发，去考 量制度的合理和完备性。本文试图转变角度，从上海“两个一千万”这个具有典 型意义的个案入手，用社会学的方法去分析和研究经济适用房政策与城市阶层空 间分布之间的内在联系，寻求促进城市阶层空间和谐分布的途径。 第二节研究问题和理论回顾 s 经济适用房是本文所讨论的重要主题之一。经济适用房是一种商品化的住 房。要全面理解经济适用房的概念，必须先从理解住房这个基础概念开始。 一、住房是一种特殊的消费品 何谓住房? 照通常意义上来理解，住房是指供人居住的房屋。但若置于社会 学的视野，这样的理解就不够了。住房关联着人们的衣食住行、物质生产、人际 交往、生息修养、文化娱乐、个人发展以及通过住房及其环境所反映出来的社会 声望和社会地位等众多领域。从这一点来看，住房不仅具有自然属性，更具有社 会属性，是人类历史活动的产物。 随着人类社会的进步与发展，人类活动的领域在不断拓宽，人类认识世界、 改造世界的能力在不断提高，人类因之而积累起丰富的经验和知识。在这一进程 中，作为与人类生存与发展有重要联系的住房这种物质形式，也不断融合进了自 然科学与社会科学的各种知识，使住房既成为充分照顾个人家庭对空间私密性需 求的住房活动空间，又能为人们提供社会交往场所，起到协调人们心理需要社会 交往行为的效果，成为社会文化的载体。 住房是人类生存和发展的根本需要，是不可缺少的物质资料。人类先有“衣 食”等消费资料的满足，后有住房需求。据统计，人生中三分之二的时间是在住 房中度过的。住房不像衣食那样使用期短，特别不像食物那样一次性消费，住房 是一种长期的耐用消费资料。从这个角度上来说，每个人都需要住房。没有住房， 就无法生存。 “居者有其屋”，这是我国社会主义建设的目标之一。但是社会现实和市场 经济规律又决定了不是每个人都能拥有自己的产权住房。一方面，我国居民私有 住房的比例为7 2 8 。根据丰业银行的统计资料显示：加拿大房屋私有率为6 7 、 美国房屋私有率为6 9 ，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在4 0 左右。相 对于注重私有化的西方国家而占，中国却拥有最高的住房私有率不禁让人惊叹。 ( 赖大臣，2 0 0 6 ) 另一方面，绝大部分国人都在追求拥有套自己的产权房。这 一观念自然是与中国传统文化中对“家”的注重是分不开的。在大多数人眼中， 住房是“家”的载体，拥有自己的产权房，才能算得上有自己的“家”。然而， 对于尚未享受过公房福利的那部分中低收入阶层而言，拥有自己的产权房存在着 相当的困难，但这并不能阻止中低收入阶层对产权房的渴望。 从消费社会学的角度来看，住房消费是住房再生产过程中的最后环节，与住 房的生产、流通和分配有着不可分割的密切联系。作为居民消费的重要组成部分， 直接影响着整个社会的消费格局。住房作为一种特殊消费，具有如下几个特点： 1 、双重的价格需求弹性。一般而言，生活必需品价格的变动引起的需求量 变化幅度不会很大，而高档消费品的价格变动会引起需求量较大的变动幅度。住 6 房既是生活必需品也是高档消费品，它的双重性质决定了住房的需求价格弹性也 具有双重性，即普通住房的需求价格弹性小，而中高档住房的需求价格弹性相对 较大。 2 、不同层次的需求收入弹性。对于大多数商品来说，当消费者收入水平提 高时，会增加消费品需求量；相反，会减少其消费量。而住房的收入需求弹性对 不同收入层次的家庭有所不同。如增加低收入家庭的收入，低收入家庭首先会将 增加的大部分甚至全部收入用于衣食等基本生活的改善，对住房的需求影响不会 太大。中等收入家庭增加了收入，因其基本生活已得到满足，所增加收入的大部 分甚至全部会依照消费顺序来用于改善居住水平，从而影响住房的需求量。高收 入家庭，因其生活已应有尽有，边际消费倾向较小，所增加的收入可能用于投资 和储蓄，或用于购买住房，对住房的需求影响并不确定，弹性极大。 3 、社会性消费特征。一般消费品的消费过程，主要是个人或家庭的私事， 与社会并没有直接的关系，而住房消费带有一定的社会消费特点。中国人口分布 不均，在人口稠密的城市，住房消费有明显的群体性和社会性。住房的商品化， 使不同阶层不同行业的人们会选择同一个楼盘居住，增加了住房消费的社会性。 在居民小区中，以住房消费为中心的物业管理服务的专业化、集中化和社会化， 也使住房消费具有更强的社会消费特征。 对中低收入阶层而言，一方面他们有强烈的改善居住条件、进行住房消费的 要求；另一方面经济实力决定了他们消费不起住房这一大宗消费品。 二、经济适用房是特殊的商品住房 本文中所指的经济适用房，采纳的是经济适用住房管理办法中的定义： 指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政 策性商品住房。从这个定义可以看出，经济适用房是由政府扶持，具有经济性、 适用性和社会保障性质的微利商品房。它具有一般商品房的共性，也有其自身的 特殊性。 经济适用房和一般商品房的共性表现在：经济适用房的开发建设必须遵循市 场经济运行规律，建立在市场需求的基础上，以销定产。经济适用房不同于以往 的“安居工程房”，是具有微利的商品房。其销售也得通过市场交换的方式来实 现。经济适用房投资的资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，同 时也要取得金融业的信贷支持。经济适用房开发模式同样采用招、投标方式。 经济适用房和一般商品房的不同之处表现在以下几方面： 1 、享受政府的扶持政策，具有政府行为。如建设用地通过行政划拨，免收 土地出让金，大部分税费减免，享受较低息优惠贷款等。 2 、房价受政府政策的约束和限制，售价实行政府指导价，按保本微利原则 7 确定。开发商利润控制在3 以下。 3 、经济适用房多选择城市边缘或近郊区的土地进行开发建设，综合区位条 件不如一般的商品房。 4 、经济适用房为不完全产权商品房，其再转让受到限制。经济适用房的转 让需要五年之后且必须补交清土地出让金和有关税费，才允许进入市场流通。 由此可以看出，经济适用房是受限制的商品房，而且极具政策性色彩。经济 适用房的交易过程固然参照市场经济的规律与原则，但对于经济适用房购买对象 资格的审核和认定则明显带有国家再分配的计划经济色彩。从这个角度上来看， 经济适用房是一种政策性商品房。 三、城市阶层空间分布与城市新贫民区 城市阶层的空问分布，从本质上来看涉及到两个概念：城市空间结构和城市 社会分层与流动。 作为一种结构性的存在，城市空间既是物质空间，同时也是行动空间和社会 空问，既是人类行为实现的场所和人类行为保持连续的路径，又是对现有社会结 构和社会关系进行维持、强化或重构的社会实践区域。从这个角度来看，城市空 间既有物理属性又有社会属性。作为人类在特定的文化、社会、经济和技术背景 下技术背景下进行活动的结果，城市空间结构是城市社会关系在空间上的反应。 对于中国社会，分层的标准多种多样，每种分层方法都有自身的依据存在。 本文中所指的城市阶层，主要是从收入层面上进行划分，大致分为：低收入阶层、 中等偏下收入阶层、中等收入阶层、中等偏上收入阶层，高收入阶层。划分依据 参照上海统计局编写的上海统计年鉴的分法。 伴随着中国社会阶层结构朝向现代化社会阶层结构的演变，中国的城市住房 也正在朝着与各自阶层相适应的空间结构展开。如今，无论超级大城市还是省会 城市乃至普通的小城市和小县城，都出现了当地人熟知的“富人区”、“中高档社 区”和所谓的“贫民区”。显然，住房已经成为划分城市阶层的主要指标。 层次分明的房价，就像层次分明的收入一样，让相同阶层的人住到了一起； 而个体也通过购买不同地段和不同质量的住房，来确立自我的阶层认同。被房价 所改变的还不仅仅只是个体的生活。不同地段的住房，附着了不同的包括学校、 医院、运动场所在内的公共服务，城市的空间结构因之而变。与此同时，伴随着 购房迁居的过程，城市社会各阶层的流动也日趋频繁。 城市贫民的存在，是一种全球性的普遍现象。进入9 0 年代以来，随着我国 城市经济体制改革的进一步深入，城市贫困问题日益突出，一个以下岗失业人员 为主要成员的城市贫民阶层开始出现。其人数众多，经济拮据且社会地位低下。 与其他阶层和利益群体相比，城市贫民承受着经济、社会、心理的更大压力。一 8 方面，城市贫民最强烈地感受到了改革的代价。失业、通货膨胀等改革的代价是 由全体社会成员共同承担的，但在实际生活中，受到伤害最大的是贫民阶层。另 一方面，在现代市场经济的激烈竞争中，权力、资金、能力、关系等，对城市贫 民而言都是稀缺资源，改变处境的机会很少，仅靠自身的力量是难以摆脱生活上 的困境的。从空间分布上来看，城市贫民在中心城区的一定区域内得以聚集，形 成城市贫民区。 城市新贫民区，则是中国社会发展过程中，尤其是城市发展进程中涌现出的 突出问题。以上海为例，原先的城市贫民区，星罗密布于中心城区的各个角落。 如中远两湾城前身“两湾一宅”等。随着城市空间的外延，城市贫民区也有 了向外发展的迹象。和原先城市贫民区概念所不同的是，现在的新贫民区已不再 处在城市的中心区域，而是游离于城市中心体系之外，成为城市发展中新的不稳 定因素。 四、经济适用房研究的理论回顾 经济适用房这个名词充满了中国色彩，从其诞生至今只有1 0 年出头的时间。 在国外，比较接近的名词是公共住房。目前，国内学界对经济适用房政策的研究， 主要是从经济学或社会保障学的角度出发。 冯长春通过对经济适用房政策的研究指出，经济适用房的建设、流通、与消 费必须遵循市场经济运行规律，以销定产；同时考虑中低收入家庭的承受能力和 对住区生活环境的要求，合理选择建设区位和确定销售价格，满足城镇居民日益 增长的住房需求目标。( 冯长春，1 9 9 9 ) 钱瑛瑛通过从经济适用房的内涵和保障对象入手，对政策实行过程中所存在 的问题作了归纳和梳理：一、经济适用房的保障群体范围太大，足以对商品住房 市场产生负面的影响；二、收入水平的证明“失真”，审核“失灵”；三、对买房 者补贴面积标准的级别之差有悖于福利保障性；四、供方补贴相对需方补贴存在 效用损失；五、过去强调成批兴建开发经济适用房，过于强调产权拥有。钱瑛瑛 指出，为解决经济适用房所存在的上述问题，必须对当前我国的住房保障体系做 出相对应的调整，保障群体应当是动态变化的。( 钱瑛瑛，2 0 0 3 ) 陆玉龙从共有产权的角度出发，对经济适用房作了有关制度创新的研究。陆 玉龙认为，经济适用房制度创新的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经 济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份共有产权的经济适用房”制 度，简称共有产权制度。政府用于经济适用房建设的财政性支出( 主要是减免的 土地出让收益和税费) ，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。 共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房， 由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领 9 取房屋共有权证，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。共有产权制度的内 在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。 ( 陆玉龙，2 0 0 5 ) 梁勤星等从制度角度出发，指出在企业改革还未彻底完成、城镇还存在一定 低收入家庭的历史时期，必须坚持经济适用房制度。当前经济适用房这一制度的 主要缺陷在于：保障目标错位、缺乏累积效应、影响房地市场的统一性等几个方 面。其通过对成都这一个案的研究，指出基于经济适用房基础之上的住房保障制 度必须加以改进：确定住房保障的范围、坚持和完善经济适用房制度、形成租、 购并存的住房市场。( 梁勤星等，2 0 0 5 ) 综上所述，国内当前对经济适用房的各项研究大多集中在反映和暴露经济适 用房在实施过程中存在的诸多问题，如开发定价失位、保障对象范围模糊等。这 些研究尚未触及经济适用房政策与城市阶层空间分布之问的关系及存在的问题。 五、城市阶层空间分布研究的理论回顾 在城市社会学中，城市空间是一个极其重要的研究领域。西方学者对城市阶 层空间分布的研究，最早始于恩格斯，后来在伯吉斯、戴维哈维、阿德尔纳约 翰雷克斯那里得到了较好的发展。在国内，王兴中、张雪筠等对城市居住空间 的研究最具代表性。 因住房差异而引起的城市阶层在空间上的分布差异，最早可以追溯到恩格斯 的论住房问题。工业革命带来了人类社会历史上最严重的住房差异。工人阶 层住在恶劣的、拥挤的、不卫生的住房中，而资产阶级则住在宽敞、优雅、舒服 的高楼大厦中。“现在各大城市中有足够的住房，只要合理使用，就可以立即帮 助解决真正的住房缺乏问题。当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主， 让没有房子住或现在住得很拥挤的工人搬到这些住房里去。只要无产阶级取得了 政权，这种有关社会福利的措施就会像现代国家剥夺其他东西和占据住房那样容 易实现了”( 恩格斯，1 8 7 2 ) 芝加哥学派在城市研究中指出：随着历史的发展，城市逐渐分化出一个个空 间上相互隔离的地段与单元，不同类型的居民生活在不同的城市次级社区，并表 现出一定的文化特征。 厄内斯特伯吉斯( e r n e s tb u r g e s s ) 是第一个运用古典人类生态学理论来建 立有关城市发展与空间组织模式的学者，他把芝加哥城当成分析对象，构造了一 个城市生态的“同心圆理论( c o n c e n t r i cz o n em o d e l ) ”( 帕克等，1 9 8 7 ) 伯吉斯 认为，在城市生态结构中，人类生存竞争将会导致不同人口群体在不同区域的空 间分布，如贫民窟，有房者聚居区、富裕郊区及城市中其他同质社区等。在不同 1 0 的区域。居民住房会呈现不同的社会特征和文化特征并产生差异。 在伯吉斯看来，每个城市都有它的生态布局，这个布局是依同心圆的格局组 织起来的，即是由不同的环状空间地带组织起来。作为整个生态布局中心的是同 心圆最内核的地带，一般来讲是城市的中心商业区。在这一地区，聚集了满足城 市基本功能需要的、同时具有优势竞争力量的部门。围绕着中心商业区是若干环 状的地带。伯吉斯把紧靠中心商业区的地带称为过渡区，在这个地带会有很多商 业和轻工制造业以及主要是由移民、贫民、游民组成的居住区。过渡区之外则是 中产阶级生活的郊区。从伯吉斯的同心圆模型可以看出，从中心城市往外移，意 味着向上的社会流动。 霍默霍伊特( h o m e rh o y t ) 提出的“扇形理论( s e c t o rh y p o t h e s i s ) ”则认 为，城市的发展并不是循着同心圆的路线，而是由市中心沿着交通路线发展，呈 放射状的扇形。城市增长并不是一个简单的同心圆环状带模式，还包括其他部分 的复杂方式。低收入住房区和贫民窟，会安置在城市边缘靠近工厂的“小屋区”， 而在老的区域还会处于习惯居住着一些富裕居民。但如果按照富有者自己的意 愿，他们更倾向于居住到城市居住区放射带的边缘。白领工人和中下阶层者则住 在邻近城市中心商业区的地方。 美国新城市社会学代表人物之一戴维哈维( d h a r v e y ) 根据马克思关于 资本主义生产与再生产周期性的原理，提出了资本三级环程流动的观点来解释资 本运动与城市空间发展的关系。哈维认为，建成环境的不断创造价值的能力，使 私人资本在次级环程中获取利润，繁荣的房地产业和土地炒买炒卖的投机事业， 给私人资本带来了滚滚的财源。于是吸引了更多的过剩资本进入次级环程，当城 市中心商业区可建面积趋于饱和时，资本更迅速地向郊区移动，投资于郊区豪华 住房区的建设，这样也就刺激了中产阶级的郊区化，造成城市中心或中心城市的 衰落。 英国新城市社会学代表人物阿德尔纳哟翰雷克斯( a r d e m ej o h nr e x ) 认为， 城市内质量不同住房的取得，并不仅仅是由经济因素决定的，也是一个经由市场 机制和科层官僚制运作过程的产物。国家与私人资本对城市住房的投资，促成了 “住房市场”的兴起，对于不同住房的拥有，就产生了不同的“住房阶级”。在 比较大的城市中，我们至少可以看到以下几种住房阶级：( 1 ) 通过现金购买，确 实拥有自己住房并住在最令人满意地区的居民；( 2 ) 通过抵押贷款方式而拥有该 类住房者；( 3 ) 通过抵押贷款方式而拥有住房，但却位于不太令人满意的地区的 住房者；( 4 ) 住在政府出租的住房者；( 5 ) 住在私人出租的住房者。 以上对城市居住空间分异的研究虽然停留在一种较为理想的状态上，但它毕 竟表明：城市人口的社会经济特性与其在城市中的地理区位之间存在必然的联 1 1 系。实际上，在城市空间结构演化过程中，不同社会经济特性的居民在空间上的 分化是一个重要特征。城市中不同社会经济地位居民空间分化的直接后果是低收 入阶层与中高收入阶层的相对隔离和低收入阶层的集中分布。 王兴中以西安市为例，结合国内外研究成果，对城市居住分化模式、社区区 域形成与空问相互作用等内容作了论述。王兴中指出，中国内陆大城市居住流动 与空间的关系有较为明显的规律。居住流动具有以职业、文化为背景的社会阶层 与社会空间的关系过程。由住宅亚市场与居住流动引发的城市形态因素和社会空 间因素之日j 始终存在着矛盾性。这种矛盾性的产生是随着经济的发展、城市居民 希望住宅质量的提高、搬迁到较好的住宅( 包括环境) 中去的客观居住需求与社 会区域的阶层等级性、稳定性的不同而引发。当居住亚市场进入社会区域就会形 成社区排斥与冲突。( 王兴中，2 0 0 0 ) 张雪筠从消费社会学的视角出发，对住房商品化与城市阶层空间分布的重构 作了一番探讨。张雪筠指出，住房作为人们最重要的消费品，在界定个人身份与 个人的社会等级方面的符号作用尤为明显，因而通过选择住房来确定自己的身份 是一种自然现象，而这也正是城市阶层空间分层的动力所在。张雪筠将影响阶层 城市空问结构的因素分为“政府因素”、“市场因素”和“自然因素”，这三种因 素的相互作用，有以下两种可能的模式：合力模式和覆盖模式。由此，张雪筠得 出这样的结论：在目前的中国城市中，阶层的空间聚集与分化是社会发展的自然 结果，而一个城市的社会空间的具体结构形式在很大程度上却是人为安排的结 果。( 潘允康张宝义，2 0 0 5 ) 综上所述，国外学者对城市阶层空间分稚的研究大多是从城市生态学和新韦 伯主义的视角出发，有一定的指导意义。但这些理论与中国国情有一定程度的脱 节。以王兴中、张雪筠等为代表的中国学者在吸收借鉴国外学者的研究基础之上， 通过本土化研究，提出了贴近中国国情的见解和观点。尤其是张雪筠关于住房商 品化与城市阶层空间分布的研究，对笔者有很大的启发。本文所讨论的经济适用 房，可以归属为商品化了的住房，但又不等同于一般的商品住房，有其自身特点。 因此，经济适用房于城市阶层空间分都的作用和影响也有异于普通非政策性商品 住房之处，这也是下文所要深入探讨的内容。 第三节研究方法和分析框架 一、研究方法 国内外对于住房政策( 主要是公共住房政策) 的研究很多，而且国外的不少 政策在经过实践后已成为国内制定相应政策时的参考和依据。这些研究基本上都 是基于社会保障的视角，并结合了一些经济学的分析和考量。对于城市阶层空间 分布的研究，国外城市社会学( 美国的芝加哥学派、新城市社会学等) 早就有了 较大的成果，而国内也在近年吸收借鉴国外的理论，直接在城市社会空间规划方 面予以理论指导。 一般情况下，讨论住房政策从其社会保障功能角度出发的居多，而讨论城市 空间结构则多从城市规划的角度出发。本选题试图打破这一常规，将经济适用房 政策与城市阶层空间分布结合起来，以上海“两个一千万”这个范本为例，研究 两者的内在关系以及在政策实施过程中所暴露出的社会问题，并从社会学的视角 出发来寻求解决问题的方法和途径。 根据本课题的要求，在研究过程中主要采用以下研究方法： ( 1 ) 、文献法。对经济适用房政策的研究势必要追溯到国内对经济适用房政 策的一些研究成果，而且涉及到具体政策需要注意政策的历史和延续性。另外， 城市阶层的空间分布也是城市空间学的主要研究方向之一，国内外相关研究也揭 示了不同城市在阶层空间分布上的巨大差异。本课题是理论指导下的实证研究， 通过查阅相关文献来打下理论基础，做好相关资料的收集工作对后期的分析研究 意义重大。 ( 2 ) 、访谈法。“两个一千万”是上海特有的一项经济适用房政策，具有相 当的实证研究价值。因此，本课题选取了不同层面的人群进行个案访谈，力图多 角度地审视“两个一千万”这一独特地方政策对上海的城市发展所起的作用和影 响。个案访谈对象包括：政府官员( 负责世博动拆迁的街道办事处负责人) 、业 内专家( 房地产行业资深从业人员) 、不同收入层次的市民( 包括已被动迁或尚 未动迁的) 。通过近3 0 个个案访谈，尽可能地把握经济适用房政策和城市空间发 展的精神，了解各个群体对经济适用房政策和城市阶层空间分布的真实看法。从 访谈的实际效果来看，基本达到了预期的目标。 ( 3 ) 、问卷法。本课题涉及到一定的数据分析，其中部分数据来源自上海统 计网。除此以外，笔者还借助在沪上多家房地产媒体实习兼职的机会，完成了数 次大规模购房者问卷调查，积累了一些具有研究价值的数据。为了解中低价房的 实际购买需求，本文主要援引了笔者在上海捷讯传媒有限公司主办的上海楼市 租售情报兼职时所主持的一项购房调查中得到的一些统计数据。这份调查于 2 0 0 4 年8 月51 3 开始实施，调查对象是欲购买总价5 0 万元以下中低价房的购房 者。该购房调查刊载于2 0 0 4 年8 月5 日出版的上海楼市租售情报，发行量约 3 万份。通过为期三周的传真和信件回收样本，总计回收样本总量为8 0 0 余份， 从中随机抽取5 0 0 份有效问卷作为抽样样本。为了能更好地理解和展现动迁居民 和中低收入层次市民对“两个一千万”的看法和想法，笔者还做了一些补充性的 小范围问卷调查。其中，动迁户的问卷调查和个案访谈同步进行。 毫无疑问，从这些调查问卷所得出的数据对认识经济适用房的购房需求具有 很大的帮助。而笔者所做的个案访谈则深入了解到经济适用房政策的决策者、执 行者、已受益者、潜在受益者的不同意见和建议，为下文所展开的分析打下了坚 实的基础。 本文的分析框架是建立在对上海“两个一千万”这一个案的调查分析基础之 上的，通过对中低价房购房的问卷调查，找出经济适用房在社会层面上的供需矛 盾。笔者运用了城市社会学中居住空间分异的相关理论论证了经济适用房对城市 空间阶层所产生的影响，运用了“社会共生论”的相关观点来阐述城市阶层空间 和谐分布的原理和必要性，并在此基础上提出了经济适用房为实现和谐的城市阶 层空间分布所应做出的调整。 本文借鉴了张雪筠对住房商品化与城市阶层空间分布的研究。张雪筠认为， 住房商品化促成了城市化进程中“同质聚居”现象的出现。随着城市社会阶层的 分化，城市阶层在空间上的聚集和重组是不可避免的。在“异质混居”的社区中， 人们在生活方式、价值追求等方面有着很大差异，因此“同质聚居”更利于建立 和谐的社区关系。( 潘允康张宝义，2 0 0 5 ) 不过，笔者并不认同其简单反对“异 质混居”的观点，并相对应地提出了“新异质聚居”的概念。 本文参考和运用了霍伊特扇形理论来解释和推断经济适用房形成贫民区的 可能。依照扇形理论，在一个特定社区内，当其居住条件不再适应于新的居住需 求时，较为富裕的阶层将从中迁出，去往能够满足其新的居住需求的区域。他们 搬离后的居住空间将会以出售或出租的形式提供给相对较低的收入阶层。由此循 环往复，一个普通社区将逐渐降级并最终沦为贫民区。 在第四章中，笔者运用了社会共生论的理论和观点。城市社会各阶层之间的 共生，是城市进步和发展的决定性因素。城市阶层空i 日j 的和谐分布，从本质上来 说就是城市社会各阶层的共生关系在空间领域的改善。为了实现这一目标，现行 的经济适用房政策必须加以调整。 在当前时期，全面解读房价对社会生活的影响，深入思考阶层分化背景下的 居住空间，已经成为迫在眉睫的要务。本选题着眼于从构建和谐社会、促进社会 共生的视角，通过上海“两个一千万”这个典型例子去揭示和解释当下经济适用 房政策与城市阶层空间分布之间存在的不协调现象及背后原因，力图用社会学的 方法去寻求解决之道。 1 4 第二章上海经济适用房“两个一千万”的调查分析 第一节我国经济适用房的历史沿革和现状 一、经济适用房的三个阶段 经济适用住房这个提法始于1 9 9 4 年，至今也只有1 0 多年的时间。从这十余 年的发展来看，大致可以分为以下几个阶段： 1 、萌芽阶段( 1 9 9 4 - - 1 9 9 8 年) 1 9 9 4 年7 月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定这一文件把经济 适用住房建设列为城镇住房制度改革的基本内容之一，对经济适用房的性质、土 地供给、优惠制度、建设管理、价格管理以及交易管理等都进行了规范。从当时 的立意来看，这一政策的形成并不完全来自中低收入家庭住房需求本身，还更多 来自住房制度改革以及住房供给产业发展的需要。因此，政策形成之初担负多重 政策使命：实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长； 满足城镇居民居住状况的改善。 2 、启动阶段( 1 9 9 8 _ - 2 0 0 3 年) 1 9 9 8 年7 月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知决定从1 9 9 8 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 这标志着中国已实行近四十年的住房实物分配体制退出历史舞台，住房体制从此 走向货币化分配、商品化流通的新的运行轨道。这一文件对中低收入阶层的住房 承受能力给予了高度重视，要求采取扶持政策，重点发展经济适用住房，建立和 完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。自经济适用房被确定为城 镇住房供给体系的主体以来，政府制定了一系列配套政策措施，包括建设计划、 土地政策、税收政策、金融政策等推动经济适用房的建设。目前经济适用房政策 已经形成一个完整的政策体系。 当时启动经济适用房制度有其特殊的背景，即市场上有很多过剩钢材，国内 经济发展内需不旺。在这种情况下，经济适用房的启动有拉动内需的考虑。另一 个背景是，从1 9 9 8 年起，处于国家体制外的人逐渐多了起来，没有了单位分房， 这部分人的住房问题也急需一个解决办法。所以当时对经济适用房的定位就是， 有政府补贴的、面向中低收入阶层的商品房。这样的定位其实有很大的问题。因 为一方面这些房子要拿到市场上出售，要促进经济增长。但另一方面，经济适用 房又有解决中低收入阶层住房问题的需要。这种定位注定经济适用房不能按照正 常的市场方式运作。 最初的政策文件对经济适用房的目标对象并没有明确界定，由于理解的不同 和各地实际情况的差异，地方政府在各自政策目标群体的界定上存在很大差别。 有的地方对“中低收入”理解为“中等+ 低收入家庭”，也有的地方理解为“中 等偏下+ 低收入家庭”；前一种理解包括了从低收入到较高收入的家庭群体范围， 大约占全社会家庭总数的7 0 ，而后一种理解仅包括从低收入到中等偏下收入的 家庭群体范围，大约占全社会家庭总数的3 0 。 3 、发展阶段( 2 0 0 3 年至今) 2 0 0 3 年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发2 0 0 31 8 号，简称1 8 号文件) 又进一步明确，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住 房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中 等偏下+ 低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数3 0 的群体。 2 0 0 4 年5 月1 3 日，建设部会同国家发改委、国土资源部和中国人民银行共 同制定的经济适用住房管理办法经国务院同意颁布施行。这一办法可以 说是规范经济适用住房建设和管理的迫切需要，是贯彻国务院1 8 号文件的一项 具体措施。政府出台更加规范的经济适用房管理办法，除了在一些具体标准上更 加明确和详细之外，基本内容没有发生重大变化。 经济适用房的管理办法概括起来就是：行政划拨土地、事业收费减半、招标 建设、限制建筑标准、限定价格、限制交易、限定对象。不过，2 0 0 4 年的管理 办法虽然更加规范，但政策目标对象却没有具体明确。 二、经济适用房发展中的得与失 近年来，全国各地积极推进经济适用住房建设，取得了一定的成效。一是适 应了中低收入家庭购房需求。1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年经济适用住房累计竣工面积4 7 7 亿 平方米，解决了6 0 0 多万户中低收入家庭的住房问题。二是促进了居民住房消费。 1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年，居民购、建经济适用住房( 含集资、合作建房) 累计支出金额 超过5 0 0 0 亿元。三是优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理 上涨。四是缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾。北京、青岛、南昌等城市3 0 以上的经济适用住房用于安置被拆迁居民。五是改善了城市环境。经济适用住 房建设一般在城郊结合部，由于实行政府组织、企业运作、规模丌发、配套建设， 改善了周边环境，提升了城市功能。 但经济适用住房建设和管理中也存在一些突出问题：有的城市重建设、轻管 理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，使政府的优 惠政策不能真正落实到中低收入家庭上；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致 使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，偏离了中低收入家 庭的真实需求，也加大了政府负担：有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价 格优势未能充分发挥。这些问题的出现，既有一些地方政策执行不力的原因，也 与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。 1 6 三、上海经济适用房的实践 上海于1 9 9 8 年启动了“安居”工程，其后发展成为经济适用房。自2 0 0 0 年起，上海每年都编制出全年的经济适用房供应计划。 2 0 0 2 年1 0 月7 日上海启动建设“1 0 0 万平方米重大工程配套商品房”，让当 时的重大工程动迁居民能买到急需的中低价房。这批配套房以多层住房两室一厅 7 0 平方米为主，单价由政府控制。 2 0 0 3 年“1 0 0 万”工程被列入市政府1 2 件实事之一。同年1 0 月，第一批竣 工房源交到动迁居民手中。当年，市政府决定连续3 年、每年建设3 0 0 万平方米 中低价商品住房。 2 0 0 4 年配套商品房的建设和上市速度加快，新开工6 5 0 万平方米( 其中农 民动迁房3 0 0 万平方米) ，完成配套房项目招标地块1 2 4 0 公顷。 2 0 0 5 年上海将通过政府控地价、控房价的“双控”手段，建设“两个1 0 0 0 万。一1 0 0 0 万平方米配套商品房和1 0 0 0 万平方米中低价商品住房，可预售2 0 0 0 万平方米，上市总量近2 0 万套。以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应 占供应总量的比重将达6 5 。经济适用房首次成为上海商品房的主力供应大军。 第二节“两个一千万”的性质和特点 一、“两个一千万”的出台背景 2 0 0 5 年，在房价涨幅居高不下、市民要求房价稳定的双重压力下，上海市 有关部门出台了一项名为“两个一千万”的住房新政。所谓“两个一千万”，指 的是全年新开工配套商品房1 0 0 0 力平方米、中低价普通商品房1 0 0 0 万平方米。 “两个一千万”是一个极具地方色彩的政策。有关部门的设想是通过这“两个一 千万”，使供应给动迁和中低收入住房困难家庭的住房比例占到全市新建住房交 易总量的三分