丽水水阁商贸中心-改.doc

_规划设计说明一、 项目概况丽水市经济开发区特色商业街区（水阁商贸中心08地块）座落在丽水市经济开发区区块，东侧以遂松路红线为界，南侧以成大街路红线为界，西侧至商务大楼东侧规划道路中线，北至中心的小高层住宅区南侧规划道路中线。地块用地面积55064平方米，拟建设成为一个集购物、娱乐、休闲、运动为一体的综合性商业城。二、 规划设计目标与原则特色商业区结合大型商城（shoppingmall）以及传统商业街优势各取所长，各补所短，推出“去屋顶商城”的新型商业设施形态，不但传承shoppingmall的空间紧凑，商业土地利用价值高的优点，又有传统商业街的亲和力、多样空间化和室外阳光购物特点。特色商业街位于商贸中心东南区块，兼顾商贸中心内部商业需求和相邻地块以及城市商业需求，功能上是一个集购物、休闲、娱乐、运动、小型办公的一体化商业设施，商业内容上注重服务消费经济之后第四代消费经济体验消费经济的形式。促使特色商业街变被动服务商务中心配角为调动商务中心活力的主角之一。既定结合规划设计在此目标上，我们的设计原则归纳为：1. 与规划交通系统和规划区结构紧密相连。“借市造市”，形成一个“城中城”。2. 满足区域需求变化，在经营上将购物横向扩展，使之与休闲、娱乐、文化、体育等活动相结合，形成多功能的综合性商业中心。3. 颠覆传统商业，成“点”成“线”的特征，将商业街与大型百货商场整合，构筑一个活动型的“去顶商城”。4. 将传统商业环境融于富有生活情趣、便于步行活动的空间。利用多个公共广场将多条主题商业街串起，从而提升各个商铺的价值。为人们的“购物”与“休闲”提供适宜的空间。5. 以先进、超前、现代化的设计理念，以人文、舒适为指导思想，体验性消费经济的模式空间。三、 规划设计理念商业共生本案旨在打造一个“一站购物、一天休闲、一家娱乐”的新型现代化商业圈，是一个“集合化”的商业中心。这个“集合”商业圈，是商业业态和建筑形态的双重集合。从业态上，涵盖了从零售到百货，从酒店到办公乃至高级居住等多个业态业钟组合，满足人们对购物、餐饮、娱乐、休闲等各层次全方位的需求。而从建筑形态上，选择了点、线、面多方的集合。点，是指大型餐饮中心、健身中心、金融办公中心使之成为整个项目的主力点；线，是各特色的各条主题商业街；面，则是充分展开的低层商业区域。设计打破了传统的购物形式，摈弃了南京路、淮海路、四川路等线性购物模式，也不单一追求上海港汇、梅龙镇等大型点式百货销售方式，而是从新的角度切入，作为一个完形整体来构筑一个多元化、全方位的购物城。叙事空间 街道空间是商业行为的载体，街道空间是城市中最绚丽缤纷和多元的场所，人与人交往的天堂，交换、交往、观光、娱乐等多种活动的发生器。可以说：街道是商业的灵魂。本案在以内部南北向主体步行街为空间结构主轴的基础上，整合多元的空间系统，营造不同性质的广场（热闹的、热烈的、安静的、休憩的、共享的、蓝调的、室内的、半室外的等等），以及次一级的步行街和多个主题街（精品街、餐饮街、酒吧街、时尚街、美容街、工艺品街、音像制品街和儿童街等），创造全方位、立体化、网络化不幸系统，即刺激了消费者的“逛街”体验，又在用地内创造了大量的临街商业面积，使买卖双方双赢。这样，通过街道空间的组织，最大可能的创造了商业行为的发生机会。土地价值 传统商业设计过分注重地块临街面的土地价值，造成区域建设的“一层皮”现象，即“金角银边草肚皮”的开发模式，无法实现整体价值，为了实现土地价值的最大化，（本案有规划设计的最初就将商业城的紧密大度引入商业街中）但又保留商业街的传统特色。并将多个主要广场串联，通过商业中央主力点广场，再将人流引向次级步行系统和地下商业区，盘活了整个内部空间，贯通了地下商业和地铁站，从而提升了整个地块的内部价值，实现了土地价值的最大化：“金角金边金肚皮”。而内部商业空间也因为主街、次街和多个广场而变得丰富。四、 交通组织机动车原则不进入商业街层空间，地面停车在东侧遂松路，商务客流以及货运车流往北侧和南侧的地下车库入口进入地上车库，商业街内部宽度保消防车辆需求。五、 绿化景观系统设计以景观步行街为主轴，串连多大主题广场，并由广场形成环状和放射型次级步行街道空间。顾客经过的公共空间都要进行多种选择的绿化景观设计。多种选择意味着运用多种手段，多种途径，全方位地进行立体化的绿化设计。绿化景观将树木、花草、浅池、喷泉、雕塑等元素渗透到广场、步行街，屋顶，中庭等各个商业空间。六、主要经济技术指标总用地面积： 55064平方米容积率： 1.09总建筑面积：60256 平