房地产项目运营计划书.doc

天津项目运营计划书一、 组织构架按区域公司的规模结合即将开发项目的运作要求组建天津公司管理构架。 总 经 理 综合开发部 工程管理部 营销策划部 财务部行 综 后 营 工 设 成 合 档 专 营 策 客 总 成 出政 合 勤 运 程 计 本 约 案 家 销 划 服 帐 本 纳人 部 物 计 部 部 部 部 部 组 部 部 部 会 会 会事 业 划 计 计 计部 二、机构人员配置（一）、综合开发部（19人） 总监一名1、 行政人事部经理一名、行政专员一名、绩效专员一名，、总经理秘书一名。2、 综合部主管一名、报建专员一名 营运计划专员一名 3、后勤 主管一名、IT专员一名、后勤专员一名、安保人员六名, 司机二名。（三）、工程管理部(24人) 总监一名 1、工程部 （1）、区域公司本部 经理一名、进度质量差异督查专员二名（土建、机电）。 （2）、现场项目部（根据项目区位，建设体量、建设进度组建及调整） 项目经理一名（土建）、项目副经理一名（机电）、土建工程师一名、机电工程师一名、景观工程师一名、资料员一名。 2、设计部 主管一名（建筑）、土建总工一名、机电总工一名。 3、成本部 主管一名（土建）、土建预决算员二名、安装预决算员二名、采购专员一名。 4、合约部 主管一名（土建）、合约专员一名（安装）、法务专员一名。 5、档案部 主管一名、工程管理部文员一名。 6、专家组（不在人员编制内） 规划、建筑、结构,景观、机电,岩土专家顾问各一名。（四）、营销策划部(5人) 总监一名 1、营销部 经理一名。 2、策划部 主管一名、策划专员一名。 3、客服部 主管一名、客服专员一名（五）、财务部(3人) 经理一名（兼总账）、成本会计一名、出纳会计一名。二、工作计划 （一）、2009年12月30日前，注册环渤海区域公司。 （二）、办理140.78亩工商登记全套合法文件，注册项目公司 （三）、区域公司办公地址落实 1、 2009年12月15日前完成选址、租赁合同签订。 2、 2010年2月15日完成装修、办公室布置工作。 3、 2010年2月18日入住办公。 （四）、人员招聘 根据环渤海区域公司提交集团公司审定编制，适时招聘到位。招聘计划经区域公司总经理办公会讨论确定后实施。 （五）、团泊项目开发计划（140.78亩） 根据项目地块的实际情况，结合集团对该项目开发的战略部署，拟采取最快的开发策略来部署，初步设想以深圳卓越维港项目为基础进行升级优化，以地块具体指标和天津当地市场为导向，按开发总量10万平米计算，地块区内拟自造2万平米的景观内湖，沿湖排布联排别墅或多层洋房5.5万方，小高层（16-18层）住宅4.5万方。项目相应前期工作提前展开，争取在2010年度该项目实现销售。详见项目建设进度计划表。 (六)、团泊项目前期工作（140.78亩） 1、地质勘探2009年12月10日前进场，2009年12月30日前取得地质勘探报告。 2、2009年12月10日现场三通一平开始，2009年12月30日内景河道土方开挖开始。土方平衡工作跟进。 3、2009年12月1日项目部成立。 4、2010年1月30日前小区临时围墙、大门建设完成。 5、力争2010年1月15日前完成规划报批审定工作，取得规划许可证。 6、2010年1月30日前完成1/2联排别墅或多层洋房单体施工图报审审定工作。 7、2009年12月30日前初步确定总承包施工单位，报集团审批后签订总承包施工合同。 8、2009年12月30日前初步确定监理单位，报集团审批后签订监理委托合同。 9、力争2010年2月10日前取得1/2联排别墅或多层洋房施工许可证。 10、2010年2月10日前总承包单位完成临设搭建工作。 11、2010年3月10日（春节期间，总承包单位组织施工力量）1/2联排别墅或多层洋房开工。 （七）、团泊新城前期工作（1800亩）1、地质勘探2009年12月30日前进场，2010年1月30日前取得地质勘探报告。 2、2009年12月30日现场三通一平开始，土方平衡工作跟进。 3、2009年12月25日项目部成立。 4、2010年3月10日前一期小区临时围墙、大门建设完成。 5、力争2010年2月10日前完成规划报批审定工作，取得规划许可证。 6、2010年3月15日前完成一期1/2联排别墅或多层洋房单体施工图报审审定工作。 7、2009年2月10日前初步确定总承包施工单位，报集团审批后签订总承包施工合同。 8、2009年2月10日前初步确定监理单位，报集团审批后签订监理委托合同。 9、力争2010年3月30日前取得1/2联排别墅或多层洋房施工许可证。 10、2010年3月30日前总承包单位完成临设搭建工作。 11、2010年4月1日一期1/2联排别墅或多层洋房开工。 12、二期各项工作与一期相关工作搭接时间为30天。 （八）、其他项目 根据集团开发要求，及时组织施工，确保销售许可证及时获得。三、销售计划 （一）、团泊（140.78亩）项目 1、2010年6月1日取得2.5万m2联排别墅或多层洋房销售许可证。（主体封顶） 2、2010年8月1日取得3.0万m2联排别墅或多层洋房销售许可证。（主体封顶） 3、2010年10月1日取得4.5万m2小高层销售许可证。（主体完成2/3） （二）、团泊新城项目（1800亩）一期（500亩） 1、2010年8月1日力争取得15万m2一期联排别墅或多层洋房销售许可证。（主体封顶） 2、2010年10月1日力争取得20万m2一期联排别墅或多层洋房销售许可证。（主体封顶） （三）、其他项目 在土地落实后，12个月后取得计划开发量1/2销售许可证，16个月后取得另外1/2计划开发量的销售许可证(该计划以低层,多层建设为依据)。四、团队建设 天津区域公司的管理在遵循集团公司现有的管理制度的同时，强调开发全过程的计划管理，各相关管理部门之间的协调配合均采取以总控计划确定的相关节点予以明确，重大里程碑和关键节点对集团公司负责，并纳入考核指标范围。 公司管理团队建立相互配合，相互支持，精干高效的管理体制。（一）、制度建立 1、行政人事管理制度 （1）、2010年1月10日前编制完成，在区域公司总经理办公会讨论后报集团审批。 （2）、2010年2月20日完善报集团批准后公布实施。 2、工程管理部管理细则 （1）、2010年1月20日前编制完成，在区域公司总经理办公会讨论后报集团审批。 （2）、2010年2月20日完善报集团批准后公布实施。 3、营销策划部管理制度 （1）、2010年1月30日前编制完成，在区域公司总经理办公会讨论后报集团审批。 （2）、2010年2月30日完善报集团批准后公布实施。 4、财务部管理制度（1）、2010年1月10日前编制完成，在区域公司总经理办公会讨论后报集团审批。 （2）、2010年2月20日完善报集团批准后公布实施。 （二）、管理模块建立 1、各项目开发总控计划（建设进度计划、销售计划、投资计划等）编制。 2、各项目开发建设进度总