（民商法学专业论文）我国房产事实物权人利益保护研究.pdf

厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年 月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人 ( 签名)：辙 砂1 1 年5 月1 日 内容摘要 事实物权的基础不是物权公示原则，而是特定地域或行业内公众的共 识，与法律物权相比，是一种民粹的、草根的权利。房产事实物权在我国 广泛存在，为充分保护物之归属人的利益，必须注重对房产事实物权人的 保护，以利于定纷止争，维护良好的物权秩序。 本文除引言和结语外，共分为五章： 第一章研究了我国房产事实物权现状，指出对房产事实物权的保护属 于物权法基本范畴，并通过阐述其与法律物权、占有的区别及性质，分析 了房产事实物权在我国的主要表现形式。 第二章结合事实物权与法律物权区分的法理基础物权合意与公示 方式为内容与形式的关系，从理论和实践的层面分析了保护房产事实物权 的必要性，并分析了我国现行以登记表征的法律物权的不足，为构建房产 事实物权的保护机制提供了研究的突破口。 第三章通过考察两大法系房产物权法律保护的区别，指出两大法系所 采态度的不同在于各自对物权公示原则所采立法的不同。要切实对房产事 实物权进行保护，必须在物权公示原则的指引下进行。 第四章指出房产事实物权有其本身的效力范围，在不涉及第三人的情 形，仅在权属争议的当事人之间，需对其进行保护，其与房产登记公示的 制度价值并不冲突。 第五章从两个方面探究房产事实物权人利益的保护方法，一是承认房 产登记以外具备物权意思表示形式要件的其他行为：一是以不损害第三人 利益为原则，通过平衡房产事实物权与法律物权的关系，区分情形对其进 行保护。 关键词：房产事实物权；登记公示；利益保护 a b s t r a c t f a c t or i g h to ft h i n g si sn o tb a s e do nt h e p r i n c i p l eo fp u b l i c i t y , b u tb a s e do nt h e c o n s e n s u so ft h ep u b l i cw i t h i nas p e c i f i cg e o g r a p h i co ri n d u s t r y c o m p a r e dw i t hj u r e r i g h to ft h i n g s ，f a c t or i # to ft h i n g si sap o p u l i s ta n dg r a s s - r o o t sr i g h t i nc h i n a , f a c t o r i g h to fe s t a t ei sw i d e s p r e a d ，s oi tm u s tb ef u l l yp r o t e c t e df o rt h ei n t e r e s t so fe s t a t e o w n e r , a n dt h i sw i l lb ev e r yh e l p f u lt oe n dd i s p u t e sa n dm a i n t a i nt h eg o o do r d e ro f r e a lr i g h t t h i sa r t i c l ec o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s ，b e s i d e st h ep r e f a c ea n dt h ec o n c l u s i o n c h a p t e rls t u d i e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no ff a c t or i g h to fe s t a t ei nc h i n aa n dp o i n t s t h a ti ti sab a s i cm a t t e ro f j n sr e mt op r o t e c ti t t h e nb ye x p l a i n i n gt h en a t u r eo ff a c t o r i g h to fe s t a t ea n dt h e d i f f e r e n c eb e t w e e ni ta n dj u r er i g h to fe s t a t ea n dp o s s e s s i o n , t h e m a i nf o r m so ff a c t or i g h to fe s t a t ei nc h i n aa r ei n t r o d u c e d c h a p t e r2a n a l y z e st h en e c e s s i t yo fp r o t e c t i n gt h ef a c t or i g h to fe s t a t ei nt h e o r y a n dp r a c t i c ea c c o r d i n gt ot h ej u r i s p r u d e n t i a lb a s i so ft h ed i f f e r e n c eb e t w e e nf a c t o r i g h to ft h i n g sa n dj u r er i g h to ft h i n g s ，t h e ne x p l a i n st h ed e f i c i e n c yo fj u r er i g h to f t h i n g sc h a r a c t e r i z e dw i t hr e g i s t r a t i o n ，l e a d i n gt oa r e s e a r c hb r e a k t h r o u g ht oc o n s t r u c t t h ep r o t e c t i o nm e c h a n i s mo ff a c t or i g h to f t h i n g s b ys t u d y i n gt h e d i f f e r e n c eb e t w e e nc i v i ll a ws y s t e ma n dc o m m o nl a ws y s t e mo n t h ep r o t e c t i o no ff a c t or i g h to f t h i n g s ，c h a p t e r3p o i n t st h a tt h a td i f f e r e n c ei sd u et ot h e d i f f e r e n tl e g i s l a t i o no nt h ep r i n c i p l eo fp u b l i c i t yo fr i g h ti nr e i n s o ，t h ep r i n c i # eo f p u b l i c i t yo f r i g h ti nr e a lm u s tb ea b i d e db yt op r o t e c t f a c t or i g h to f t h i n g se f f e c t i v e l y c h a p t e r4p o i n t st h a tf a c t or i g h to ft h i n g sh a si t so w ne f f e c t i v e n e s ss c o p ea n d d o e sn o tc o n f l i c t 、析mt h ev a l u eo fr e g i s t r a t i o np u b l i c i t ys y s t e mo fe s t a t e a n dw h e ni t i sn o tr e l a t e d 、晓mt h i r dp a r t i e s , f a c t or i g h to ft h i n g ss h o u l db ep r o t e c t e db e t w e e n p a r t i e sw h oh a v ec o n t r o v e r s yo nt h eo w n e r s h i po f e s t a t e c h a p t e r5e x p l o r e st h em e t h o d so fp r o t e c t i n gt h ef a c t or i g h to ft h i n g si nt w o a s p e c t s ，o n ei sr e c o g n i z i n go t h e ra c t i o n sw h i c hc o n t r mw i t hf o r m a lc o n s t i t u t i o no f d e c l a r a t i o no fi n t e n t i o no fr i g h to ft h i n g s ，a n dt h eo t h e ri sp r o t e c t i n gf a c t or i g h to f t h i n g sa c c o r d i n gt os p e c i f i cs i t u a t i o n sb yb a l a n c i n gt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r i g h to ft h i n g sa n dj u r ef i g h to ft h i n g sw i t h o u ti n j u r i n gt h ei n t e r e s t so ft h i r dp a r t i e s f a c t om o l to f t h i n g s ；r e g i s t r a t i o np u b l i c i t y ；p r o t e c t i o no f i n t e r e s t s 目录 引言1 第一章房产事实物权的表现及其性质2 第一节我国房产事实物权现状。2 第二节房产事实物权与房产法律物权的区别考察4 第三节房产事实物权是物权5 一、房产事实物权与占有制度的区别考察5 二、房产事实物权是物权的正当性7 第四节房产事实物权在我国的主要表现形式9 第二章承认和保护房产事实物权的必要性1 2 第一节事实物权与法律物权区分的法理基础1 2 第二节承认和保护房产事实物权人利益的法理基础1 3 一、物权法定主义缓和的需要1 4 二、判断物权是否正当的标准1 5 三、私法自治的本质要求1 7 第三节承认和保护房产事实物权人利益的现实必要性。1 9 一、法律物权不能完全反映和调整丰富而复杂的物权关系1 9 二、维护社会整体的公平正义的需要2 1 第三章对房产事实物权进行法律保护的域外法倒分析2 4 第一节大陆法系房产事实物权法律保护的考察2 4 一、法国法系房产事实物权法律保护考察2 4 二、德国法系房产事实物权法律保护考察。2 6 第二节英美法系房产事实物权法律保护考察2 7 第三节两大法系比较分析。2 8 第四章房产事实物权与登记公示制度3 0 第一节房产事实物权是对公示房产法律物权登记推定力的反驳。3 1 第二节房产事实物权与登记公示的效力3 3 第三节房产事实物权的效力范围3 5 第五章房产事实物权人利益的保护方法探究。3 7 第一节承认房产登记外具备物权意思表示形式要件的其他行为3 7 第二节明确事实物权与法律物权的冲突解决规贝睁一以不损害善意第三人 利益为原则4 l 一、不涉及第三人利益的场合，房产事实物权优于法律物权考量4 l 二、涉及善意第三人利益的场合，房产法律物权优于房产事实物权考量4 5 结语。4 9 参考文献5 0 c o n t e n t s p r e f a c e 1 c h a p t e r1 t h ef o r m sa n dn a t u r eo ff a c t or i g h to fe s t a t e 2 s u b c h a p t e r1 c u r r e n ts i t u a t i o no ff a c t om g h to fe s t a t ei nc h i n a s u b c h a p t e r2 t h ed i f f e r e n c eb e t w e e nf a c t or i g h to fe s t a t ea n dj u r er i g h t o fe s t a t e 2 s u b c h a p t e r3 f a c t or i g h to fe s t a t ei sr e a lr i g h t 5 s e c t i o n1 s t u d yo nt h ed i f f e r e n c eb e t w e e nf a c t or i g h to f e s t a t ea n dt h e s y s t e mo f p o s s e s s i o n 5 s e c t i o n2t h el e g i t i m a c yo f f a c t or i g h to f e s t a t ea sr i g h to f t h i n g s 7 s u b c h a p t e r4 m a i nf o r m so ff a c t om g h to f e s t a t ei nc h i n a 9 c h a p t e r2 t h en e c e s s i t yo fc o n f i r m i n ga n dp r o t e c t i n gt h ef a c t o r i g h to f e s t a t e 。1 2 s u b c h a p t e r1j u r i s p r u d e n t i a lb a s i so f t h ed i f f e r e n c eb e t w e e nf a c t or i g h to f t h i n g sa n d j u r er i g h to ft h i n g s s u b c h a p t e r2j u r i s p r u d e n t i a lb a s i sf o rc o n f i r m i n g a n d p r o t e c t i n gt h e i n t e r e s t so ff a c t or i g h to ft h i n g s s e c t i o n1t h en e e dt om o d e r a t i n gt h ep r i n c i p a lo fl e g a l i t yo fr i g h ti nr e m1 4 s e c t i o n2t h es t a n d a r do f j u d g i n gt h el e g i t i m a c yo f r i g h to f t h i n g s 1 5 s e c t i o n3t h ee s s e n c eo f a u t o n o m yo f p r i v a t el a w 1 7 s u b c h a p t e r3 t h ep r a c t i c a ln e c e s s i t yo fc o n f i r m i n ga n dp r o t e c t i n gt h e f a c t or i g h to ft h i n g s 1 9 s e c t i o nl j u r er i g h to f t h i n g sc a nn o tf u l l yr e f l e c ta n da d j u s tt h er i c ha n d c o m p l e xl e g a lr e l a t i o n s h i po fp r o p e r t yr i g h t s 1 9 s 代舡o n2t h en e e dt om a i n t a i nt h ef a i r n e s sa n dj u s t i c eo f t h ew h o l e s o c i e t 2 1 c h a p t e r3s t u d yo nf o r e i g nl e g i s l a t i o no nf a c t or i g h to ft h i n g s 2 4 s u b c h a p t e r1s t u d y o i lt h ep r o t e c t i o no ff a c t om g h to ft h i n g si nc i v i ll a w s y s t e m 2 4 s e c t i o n1 s t u d yo nt h e p r o t e c t i o no f f a c t or i g h to f t h i n g si nf r a n c e 2 4 s e c t i o n2 s t u d yo nt h ep r o t e c t i o no ff a c t or i g h to ft h i n g si ng e r m a n y 2 6 s u b c h a p t e r2s t u d yo nt h ep r o t e c t i o no ff a c t or i g h t o ft h i n g si nc o m m o n l a w s y s t e m 2 7 s u b c h a p t e r3 t h ec o m p a r i s o nb e t w e e nc i v i ll a w s y s t e ma n d c o m m o nl a w s y s t e m o nt h ep r o t e c t i o no ff a c t or i g h t 2 8 c h a p t e r 4f a c t or i g h to ft h i n g sa n dr e g i s t r a t i o np u b l i c i t ys y s t e m 3 0 s u b c h a p t e r1 f a c t or i g h to ft h i n g sr e f u t e st h ep r e s u m p t i o no fr e g i s t r a t i o n o fj u r er i g h to ft h i n g s s u b c h a p t e r2 t h ee f f e c t i v e n e s so ff a c t or i g h to ft h i n g sa n d r e g i s t r a t i o n p u b l i c i t y 3 3 s u b c h a p t e r3 t h ee f f e c t i v e n e s ss c o p eo ff a c t or i g h to ft h i n g s3 5 c h a p t e r5e x p l o r a t i o no nt h em e t h o d s o fp r o t e c t i n gt h ef a c t o r i g h to ft h i n g s 3 7 s u b c h a p t e r1r e c o g n i z eo t h e ra c t i o n sw h i c hc o n f i r mw i t hf o r m a l c o n s t i t u t i o no fd e c l a r a t i o no fi n t e n t i o no fl u g h to ft h i n g s 3 7 s u b c h a p t e r2 d e f i n et h er u l e st os o l v et h ec o n f l i c tb e t w e e nf a c t or i g h to f t h i n g sa n dj u r er i g h to ft h i n g s s e c t i o n1f a c t or i g h to ft h i n g sh a sp r i o r i t yt oj u r e 酣班o f t h i n g sw h c l li t d o e sn o tr e f e rt ot h ei n t e r e s t so f l l l i 】旧p a r t i e s 。4 1 s e c t i o n2j u r er i g h to f t h i n g sh a s p r i o r i t yt of a c t or i g h to f t h i n g sw h e n i t r e f e r st ot h ei n t e r e s t so f l h 硼p a r t i e s 4 5 c o n c l u s i o n 4 9 b i b l i o g r a p h y 。5 0 引言 引言 物权法确立了物权公示原则。根据物权公示原则的要求，房产物 权的变动必须以登记的方式进行公示。在房产登记制度下，登记公示的房 产物权状况与真实物权状况相一致，这是正常法律秩序的基本要求。但因 现实生活的复杂性，登记公示的物权与真实的物权也可能出现不一致的情 况。这种情况在司法实践中经常遇到，由此引发了“法律物权与事实物权 的区分”的问题，这涉及法律如何既客观地确定房产物上权利支配秩序， 又能够对正确权利进行保护的问题。但在这个问题的研究上，人们关注的 往往是对第三人利益的保护，而忽视了对房产事实物权人的保护。而在现 实生活中，对房产事实物权人的利益进行保护是极其必要的。登记公示作 为法律的一种制度设计，无法囊括丰富多样的社会生活和交易。法律仅仅 调整通过房产登记表现出来的物权，并不能实现准确确定物权归属以及内 容的任务。例如，某人实际出资购买房屋，但不愿用自己的名义办理所有 权登记，就将房屋所有权登记在亲朋好友名下，实际上又没有赠与或放弃 房屋所有权的意思，如果其亲朋好友后来不认账而发生纠纷，如固守登记 公示主义，只保护房屋登记名义人的利益，显然违背了人们的公正观念。 因此，房产事实物权人的利益也有保护的必要。 将物权区分为法律物权与事实物权，并非主观臆断，而是对客观事实 的总结。法律物权与事实物权在大多数的情形下都一致，但在某些情况下， 法律物权和事实物权在对物的延伸保护上，其作用机制是不完全相同的 对这两种物权都有依法保护的必要性，这一必要性对于人类重要的物质财 产房产而言尤甚。而学理上的物权探讨大多涉及法律物权，因此有将事实 物权单独提出，并对其保护进行探讨。 。孙宪忠，常翱鹏论法律物权和事实物权的区分川；法学研究，2 0 0 1 ，( 5 ) - 8 1 1 我国房产事实物权人利益保护研究 第一章房产事实物权的表现及其性质 物权法确立了不动产登记制度，为判定房产物权的归属及变动效 力提供了明确依据。然而，实践远比规定复杂得多，基于法律的例外规定、 可能存在的错误登记、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及 对交易习惯的遵从等原因，存在大量的不具有登记外观形式，但依法、依 情、依理应当给予法律保护的事实物权。对事实物权进行保护，弄清它们 在我国的现状如何，其与法律物权的区别何在及其主要表现形式这些问题 尤为重要。 第一节我国房产事实物权现状 物权，是权利人排除他人干涉，以自己的意志独立对客体物进行占有、 使用、收益和处分的权利。根据大陆法系传统物权法的基本规定，物权法 的基本原则之一是物权法定原则，该原则要求物权的类型和物权的内容都 必须由法律直接规定，任何当事人都不能通过约定或其他方式创设出新的 物权类型，即物权的种类受到强制和固定。于是，在此基础上，物权的类 型被界定为i + 1 物权和他物权。自物权即所有权，它是物权权能最为完整的 物权类型；他物权产生于所有权，由所有权派生而来，分享了所有权中的 一部分权能，具体又可以分为用益物权和担保物权。这种物权分类方法， 其实完全是在法律物权的体系下形成的，或者说，此时事实物权与法律物 权发生了重合，而这也是常态下二者所应具有的状态。可是，在某些情形 下，事实物权并不总是与法律物权重合，而是发生分离，这就导致事实物 权与法律物权的不一致，同一客体物上可能存在两种效力不同的物权，由 此所带来的哪一种物权的效力更强、更需要法律保护的问题，值得我们关 注和研究。 吖德 m 沃尔夫物权法嗍北京：法律出版社，2 0 0 4 2 4 2 第一章房产事实物权的表现及其性质 法律物权，是指物权权利正确性通过法定方式予以推定的物权，就房 产所涉及的不动产而言，则是指不动产登记簿上记载的不动产物权。与房 产法律物权相对应，房产事实物权则与其相分离的真正物权。按照物权公 示原则，物权权属的正当性通过符合法律认可的外观形式反映出来，就房 产所涉及的不动产而言，即通过不动产登记簿记载表现出来的物权是权属 正当的物权。这就是物权公示所具有的推定效力。根据这种推定，凡是具 有法定公示形式的物权对于社会公众而言，就是权属正确的物权，他人信 赖这种形式所取得的物权应受到法律的保护。一般情形来说，这种推定无 疑是正当的，因为通过法定公示方式而推定的权属与客观事实情况是相一 致的，也就是说，通过法定公示方式表现出来的物权人对物的支配符合客 观事实。但是，由于各种情况，也会出现房产物权的实际享有人并非纳入 登记的物权享有者。那么，已经纳入登记的物权，即由法定公示方式表征 的物权，为法律物权；而不具有登记外观形式或者与登记外观形式相冲突， 由真正权利人实际享有的物权，为事实物权。 房屋在相关权属证书交付以后，由于某种原因未能或不办理房屋登记， 产生了事实物权与法律物权的分离，但在这种状态下，二者并没有发生冲 突，两种物权权属状态并存于该房屋之上“和平共处 。打破这种“和平 的，大多数情形下是交易的发生和第三人的出现，而这恰恰是法律物权所 关注的对象，法律物权的关注点不仅在于交易当事人内部，更重要的是交 易关系之外的第三人，而事实物权的关注点限于交易当事人的内部，在事 实物权和法律物权出现分离的场合，事实物权也有受保护的必要性。事实 物权和法律物权作为一种客观存在的物权分类，确实影响到不动产所有权 的归属、不动产所有权流转过程中的效力认定和交易第三入利益的保护问 题。而这些问题，也恰恰是物权法基本范畴的问题。因此，我们有必要弄 d 孙宪忠论物权法旧北京：法律出版社，2 0 0 1 5 8 关于物权权利正确性的论述，孙教授认为。物权 正确性的含义包含以下两个方面：第一。按照物权法定主义。物权必须符合法律规定的类塑和内容，不符 合物权法规定的。物权。不是物权，也就不存在物权正确性的目愿；第二，物权归属具有正当性，即物权 人有资格支配标的物，符合社会中的公平、正义观念和社会整体秩序 孙宪忠物权法的基本范畴及主要制度反思，中国法学阴1 9 9 5 ，( 5 ) 孙宪忠将物权法的基本范畴归纳 为三点：( 1 ) 规范静态的物权关系，即根据本国的国情确定物权的具体种类以及内吝： ( 2 ) 规范物权的动 态关系，即建立物权设立、移转、变更与废止的具体制度； ( 3 ) 保护交易中的第三人 我国房产事实物权人利益保护研究 清楚事实物权与法律物权的关系，尤其是在发生分离的情况下二者的关系。 第二节房产事实物权与房产法律物权的区别考察 房产事实物权是相对于房产法律物权而言的，并且在一般情况下，事 实物权是法律物权的基础，法律物权是事实物权的法律宣告；事实物权是 本质物权，法律物权是形式物权；先有事实物权，后有法律物权；事实物 权可以通过登记转化为法律物权，法律物权也可以通过变更、撤销登记转 变为事实物权。从本质讲，二者是同一的，但在具体场合，二者可能发生 分离，呈现权利冲突现象。 房产事实物权的产生是由于登记的房产物权与事实不相符而造成的。 故有必要对房产事实物权与房产法律物权的区别进行考察，以明确房产事 实物权的法律特征。房产事实物权与房产法律物权主要有以下区别： 一、权利的表现方式不同。在登记的房产法律物权与法律物权发生分 离的情况下，法律物权体现的是物权公示原则的要求，其表现形式通过法 定的公示方式表现出来，表现在房产等不动产上就是登记。经过登记的房 产法律物权具有社会公信力。而事实物权没有这种法定的公示形式，其权 利归属与物权公示原则没有必然的联系。 二、权利的判断标准不同。房产法律物权是法律所直接规范的，其按 照公示原则的要求，是按照权利的外观进行判断的，即根据房产登记，直 接推定房产登记所表现出来的物权是真实的物权，法律物权的权利人被推 定为该物权的权利人。事实物权通常是基于权利人取得物权的客观事实进 行判断，其由于没有法定的公示形式，无法根据外观进行判断。 三、权利的举证责任不同。房产法律物权采用的是登记的公示方法， 按照公示公信原则的要求，法律赋予登记以权利正确性的推定效力。如此， 法律物权人在行使权利时，无需证明此权利的正确性，免除了权利人的举 证责任。相反，其他人要否定这种推定的正确性，就要负担相关的举证责 4 魏海不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则川法律适用，2 0 1 0 。 ( 4 ) ：5 7 4 第一章房产事实物权的表现及其性质 任。这样，就给提出异议者施加了举证责任。而事实物权则由于没有公示 公信力的支撑，社会不易了解该物权在事实上的存在，所以，权利人只能 按照“谁主张，谁举证的规则举证证明其为事实物权的权利人，如果举 证不利，则需承担不利的法律后果。 四、权利的效力不同。房产法律物权为法律所明文规定，其制度较为 完善，房产法律物权能够产生绝对性、排他性和对世性，权利人无需负担 举证责任或者为其他特殊措施，就可以对抗事实物权以及其他权利。而事 实物权要得到法律的认可与保护，权利人就必须推翻法律物权的正确性推 定，证明事实物权的正确性。并且，在涉及第三人利益的情况下，法律物 权的效力优先于事实物权的效力，法律为保护交易第三人的利益，必须牺 牲事实物权人的利益，以维护整个交易和市场秩序。此时，房产法律物权 的效力明显高于事实物权的效力。 第三节房产事实物权是物权 物权二字虽是民法法典用语，但一般并未对它为明确定义。一般学者 对物权的定义也不统一，有定义为物权是直接支配特定物而享有其利益的 权利，也有加上并可以排除他人干涉，作为物权的定义。物权法第2 条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排 他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 。无论如何，都没有将公 示列入物权的定义中。房产事实物权作为对一种事实状态的确认，与占有 制度存在密不可分的联系，因此有必要专门进行说明。 一、房产事实物权与占有制度的区别考察 房产事实物权与占有存在着密不可分的联系。罗马通说认为，占有是 人对物有事实上的管邻力的事实。其中，对物为管邻之人，称占有人；被 管领之物，称占有物。占有制度自其诞生以来，就与民法其他法律制度紧 。谢在全民法物权论( 上) 【m 】北京：中国政法大学出版社，1 9 够4 0 。粱慧星，陈华彬物权法原理【m 】北京：法律出版社，1 9 9 7 4 艏 5 我国房产事实物权人利益保护研究 密而错综地交织在一起。在建立起物权法定公示形式法律制度之前，所有 存在的事实物权人以人对物的实际占有形式予以表彰；在物权观念化时代， 事实物权不仅可以摆脱占有形式的存在，如实际占有房屋的人并非事实物 权人，也不可避免地与法定公示形式相分离而存在。如此，占有也无法完 全表现事实物权的形态。 占有与事实物权的联系主要表现在，都存在着事实上的物支配与所有 权的分裂，都是对某种事实状态的确认。但二者作为两项不同的法律制度， 也存在的明显的区别。首先，二者的判断标准不同，占有作为人对物支配 的一种事实状态，仅是房产事实物权的公示方式之一，占有制度使得占有 人获得本权处于优越地位，但并不意味着占有人所获得的即是事实物权。 事实物权作为表彰物权正确性的概念，是从物权的正当性权源上来阐述的。 判断一项物权是否是事实物权，必须结合各种情况综合考虑。其次，二者 的意思表示要素不同。占有人与事实物权人都需要有其内心意思表示，但 占有的成立需要的是占有人对物有管邻的意思，而事实物权人的意思是为 物之归属于自身的意思。虽说个人具体的意思不易被从外部识别，但主观 之于客观，从来都不是孤立存在的。不同的意志体现着不同的结果。再次， 二者受法律保护的价值不同，占有作为一种事实状态而不是权利，之所以 能够得到物权法上的保护，是因为其作为事实状态体现着特定的财产状态， 法律保护占有固然有为保护真正权利人的意图，但更主要的是为了维护正 常的财产秩序和社会生活秩序的稳定。而强调对事实物权的保护，其目的 主要是为了保护物之归属于真正物权人的利益，确保物权的归属具有正当 性最后，二者提起诉讼的法律效果不同，基于占有提起的诉讼是占有之 诉，而基于事实物权提起的诉讼是本权之诉。占有之诉是为了维持或回复 现实存在的对物秩序所被承认的应急措施，其与基于本权而产生的当然支 配状态为目的的本权之诉明显不同。除此之外，房产事实物权与占有的区 别还有适用的对象不同，即事实物权作为一种限缩性的物权，主要适用于 房产等不动产，而占有基于维护社会秩序所需，为了维护交易安全，主要 适用于动产等等。因此，房产事实物权与占有截然不同，对此法律制度有 6 第一章房产事实物权的表现及其性质 必要专门对其进行研究。 二、房产事实物权是物权的正当性 理论上，只要事实上符合“直接支配特定物而享有其利益的权利”此 定义的权利，即是物权，不管它有无经过登记。因为，当事人在创设此权 利时，就是要创设物权的权利( 真正的权利是物权) ，如果将它解释为债 权，必然违反当事人的意思，违反当事人的意思必然影响投资的期待，进 而影响资源的有效率使用。并且，法律规定房产物权变动必须经过登记， 其目的无论是为了维护善意第三人的利益，还是借助公权力的参与保证交 易的安全，都不是让国家协助当事人完成某一民事行为。一个不动产交易 的民事法律行为不能因为欠缺行政登记而否认其完整性，换言之，不动产 登记不能成为一种行政审批行为。不动产物权变动登记一旦与行政管理发 生链接，纳入行政管理的领域，将不可避免地渗出行政管理的弊端。因此， 除非是为了保护交易安全所必要，否则无须变更当事人的真意，未经登记 的物权，在保护交易安全的必要限度内才否定其为物权，否则仍肯认其为 物权。 退一步考虑，固守房产物权变动需采登记要件主义者，也仅是根据物 权的公示公信原则，主张保护基于公示而实施交易的善意第三人的利益。 反言之，如果第三人知道或者应当知道房屋的登记名义人与实际所有人不 一致的，也不能基于公示的内容而主张物上权利。那么我们又有何理由否 认以下事实所具有物权实际变动的效力? 双方当事人意思表示一致，一方 明确表示将其所有的房屋转让与他人，并已将有关权属证明及其房屋的实 际占有控制权交付给了对方，交易双方对此交易没有表示反悔，也没有善 意第三人从中主张权利。如果机械地强调必须办理登记方能产生物权变动 效力，而如果合意买卖房屋的双方当事人并无争议，但未办理产权过户登 记，即使不产生与善意第三人之间的关系问题，仍不能获得法律上的认可； 而买方经合意取得对房屋的占用虽具有正当的权源，却不能在买卖双方之 间产生相应的物权变动效果。物权法属于民法的范畴，意思自治是民法的 7 我国房产事实物权人利益保护研究 基本原则之一，如果超越对于善意第三人利益的维护范围，扩大到否定双 方当事人之间基于合意缔结的不动产买卖合同所产生的物权变动效力，显 然难以被一般普通民众所理解，同时也与我国现行的规定不先吻合。 同时，我国现行法律也并没有要求一切房产物权都必须以登记为公示 方法，如物权法第1 5 8 条所规定的地役权，其直接根据当事人之间的 合意而发生物权变动。认为物权须有公示方法，如无公示方法即为债权， 此种推论无非是把公示和物权相结合，认为无公示即无物权，然而，却不 得不承认其所谓的债权却可能对第三人发生效力。此种推论只是将“第三 人明知或可得而知 作为对第三人发生效力的必要条件，但不是充分条件。 故而，一般的契约，即使对第三人明知或可得而知也不会对他发生效力， 并没有真正提出是否对第三人发生效力的判断标准。再如，最高人民法院 关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第8 5 条规定：“财产所有权合 法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方 反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履 行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。 从该司法解释的内容可以推 出，双方当事人就不动产移转已经做了有效约定的，即使没有办理不动产 物权变动登记，也没有直接否认其效力，如果该不动产变动协议可以履行 的，接受该不动产变动的一方可以主张物权移转的权利。因此，将房产物 权与登记相结合，认为经登记的房产权利就是物权，未经登记的房产权利 就是债权。在这样的思维下，自然即无法解决不得登记的房产权利相关的 问题，也在许多情形，超越了保护交易安全的必要限度以外剥夺真正的权 利。 因此，事实物权在不损害交易安全的必要限度内仍为物权。其在不损 害作为交易秩序化身的第三人情况下，缩限了物权的绝对性，并使物权张 扬的对世资质暂时收敛，其所谋求的是在不关涉他人利益的前提下，在当 事人双方内部确定利益界限和权属归宿。但事实物权并非对第三人毫无效 力，其他第三人所承担的是不作为的消极义务。并且如果该事实为第三人 明知或可得而知，虽未登记，事实物权可对明知或可得而知的第三人发生 第一章房产事实物权的表现及其性质 效力。典型表现在物权法规定的不动产善意取得要求第三人受让时必 须是善意的。其言下之意即如果第三人非善意，即使已登记并满足不动产 善意取得的其他要件，事实的真正的物权人仍能对抗此非善意的第三人。 因此，未经公示的事实的真正物权，可以对明知或可得而知的第三人发生 效力。事实物权并非无对抗效力，而是其对抗效力更倾向于隐而不发的状 态。这种状态类似于法律的强制效力，法律的强制效力在每个人都遵纪守 法的情况下不现实表现出来并不意味着其不存在。 第四节房产事实物权在我国的主要表现形式 我国的立法及司法实践在一定程度上也承认了事实物权存在的客观 性。从客观实际出发，可以将事实物权分为以下四种类型： 一、原始取得的物权。如果不采用