（城市规划与设计专业论文）深圳平山村改造研究.pdf

哈尔滨工业大学工学硕十学位论文 摘要 深圳城中村由于影响社会安定、阻碍经济发展、破坏环境质量、延缓城 市发展四方面的原因，需要加以改造。由于数量众多，具体情况不同，用固 定模式改造所有城中村困难巨大，因此根据每个城中村具体情况，挖掘开发 潜力制定改造策略，是可行性较强的解决办法。通过对平山村的改造研究， 来体现具体案例具体分析的改造模式。 文章采用分析一一借鉴一一策划一一实施的基本思路对平山村改造研 究进行组织安排。通过对平山村发展历程与现状条件的分析，明确了城中村 产生的历史根源与存在问题：通过对国内外相关案例的对比借鉴，为平山村 改造提供了成功经验，并由此总结出两种改造模式；通过改造动力分析与改 造模式对比，确定了平山村改造采取平山村与大学城联合开发的改造策略与 全局性更新模式，进而制定相应的控制指标；在改造策略制定的基础上落实 到物质形体环境设计，制定改造规划方案，从功能布局、交通规划、要素控 制、配套设施几方面进行组织，并对改造规划方案进行投资收益估算评价， 验证实施方案的经济可行性。 平山村改造研究中应用了经济学领域的帕累托原则与房地产开发领域 的联合开发模式，外学科理论与城市设计领域的形体环境设计相结合，以经 济效率为先导，分期开发为手段，制定了现实可行性较强的改造策略与规划 方案。 平山村改造是深圳城中村改造的一个实例分析，通过对平山村的改造研 究可以寻求深圳城中村改造的现实可行措施，以产业结构优化的方式来减少 外来人口，解决社会安定问题，获得城市可发展用地，进而保证经济的持续 稳定发展。 关键词平山村；改造；改造策略；规划方案 竺垒堡三些奎耋三兰堡兰竺鎏圣 a b s t r a c t u r b o j lv i l l a g e si ns h e n z h e nm u s tb er e b u i l t ，b e c a u s et h ev i l l a g e sc a nc a u s e u n s t a b l es o c i e t y , s l o ws p e e do fd e v e l o p m e n to fe e n o m i c ，b a de n v i r o m e n ta n d a b s e n c eo fl a n df o re x p l o i t a t i o n b e c a u s ev i l l a g e sa r ev a d o u s ，i t su n p r a c t i c a lt o r e b u i l da l lt h ev i l l a g e sb yt h es a m ew a y sa n dw h e r e a s ，af l e x i b l ew a y sa c c o r d i n g t os t a t u so fe a c hv i l l a g ei sm o r ep r a c t i c a lo n e t h i sd i s s e r t a t i o ni sar e s e a r c ho n a ne x a m p l eo f u r b a nv i l l a g e so f s h e n z h e n ，w h i c hi sp i n g s h a nv i l l a g e a w a y so ff r o ma n a l y s i st or e f e r e n c et os c h e m e t op l a n n i n gi su s e di nt h e r e s e a r c h f i r e t ，r e a s o n so fe n g e n d e r i n go fu r b a nv i l l a g e sa n dp r o b l e m sa r eg i v e n a c c o r d i n gt oa n a l y s i so f h i s t o r ya n ds t a t u sq u oo f t h e m ；s e c o n d ，s o m ee x p e r i e n c e a n dt w ok i n d so fm o d e l sa r eg i v e na c c o r d i n gt or e l a t e de x a m p l e s ；t h i r d ，j o i n t d e v e l o p m e n tr e b u i l d i n gs t r a t e g y a n dm o d e lo fr e b u i l d i n gt h o r o u g h l ya r e c o n f i r m e da c c o r d i n gt oi m p e t u sa n a l y s i s ，w h i c hi sb a s eo ft a r g e tc o n f i r m e d ；a p l a n n i n gp r o j e e ti s o b e u r e da c c o r d i n gt or e b u i l d i n gs t r a t e g y , w h i c hi n c l u d e f u n c t i o nd i s p o s i t i o n ，t r a f f i c a t i o no r g a n i z a t i o n ，c o n t r o lo fc o n s t i t u e n t sa n d r e l a t e de s t a b l i s h m n e t ，a n da ne c n o m i ca c c o b n ti sg i v e n ，w h i c hp r o v et h ep r o j e c t t ob ee c n o m i c i a l p a r a t op r i n c i p l ei ne c n o m i ca n dj o i n td e v e l o p m e n tm o d e li nr e a le s t a t ea r e a p p l i e di nt h ed i s s e r t a t i o n t h e o r yo fo t h e rs u b j e c ta n dt e c h n i q u eo fu r b a n d e s i g na r ea p p l i e dt o g e t h e ri nt h ep r o j e c t ，w h i c hi sa ne c n o m i c i a la n dp r a c t i c a l o n et h r o u g hi n v e s t a t i o nb ys t a g e s r e s e a r c ho nr e b u i l d i n go fp i n g s h a nv i l l a g ei sae x a m p l e ，w h i c hc a nc a u s e r e s e a r c ho i lu r b a nv i l l a g e so fs h e n z h e nt og e ta h e a d ，t h a ti st os a y , w h i c hc a n o p t i m i z es t r u c t u r eo fi n d u s t r y , s t a b i l i z es o c i e t ys a f e t y , o b c u r ec i t yl a n d f o r e x p l o i t a t i o na n da c c e l e r a t es p e e do fe c n o m i cd e v e l o p m e n t k e y w o r d sp i n g s h a nv i l l a g e ，r e b u i l d ，r e b u i l d i n gs t r a t e g y , p l a n n i n gp r o j e c t u 哈尔滨t 业大学工学硕士学位论文 1 1 课题选择背景 1 1 1 深圳城市发展 第1 章绪论 深圳市原本是一个人口不到3 万的边陲小镇，在市场经济良好发展环境 下，由于临近香港，享受国家优惠政策，近2 0 年得到了迅猛发展。 深圳市包括经济特区与宝安、龙岗三个区，经济特区分为南山、福田、 罗湖、盐田四个区。深圳市总人口5 5 7 4 1 万，总用地20 2 0 平方公里。1 9 9 9 年全市国内生产总值14 3 6 亿元，居全国第六位，人均3 59 0 8 元，居全国首 位；地方预算内财政收入1 8 5 亿元，居全国第三位：外贸出口2 8 2 亿美元， 占全国1 7 ，连续7 年居全国首位。在经济总量快速扩张的同时，经济结 构不断优化升级，2 0 0 4 年全市高新技术产品产值达8 1 9 亿多元，占工业总 产值比重4 1 ，成为深圳经济第一增长点。2 0 0 5 年实现现代化，城市化水 平达到1 0 0 ，预计到2 0 1 0 年将达中等发达国家水平，2 0 3 0 年赶上发达国 家水平【”。 深圳经济蓬勃发展的形势背后，隐藏着巨大危机。深圳市20 2 0 平方公 里土地中，可建设用地为7 6 7 平方公里，2 0 年中已开发5 0 0 多平方公里， 特区内可开发土地极度紧张，只能开发i o 年。与此同时，城市内的城中村 却依然占有大量城市用地，政府不能够直接加以利用。在这种严峻形势下， 要保持城市开发用地供应，必须对旧村区域进行改造整治 2 1 。 城中村问题严重阻碍了深圳城市发展，城中村改造问题成为研究热点。 因此，本文选择了深圳城中村的一个普通案例进行研究，进而寻求旧村改造 的可行之道。 1 1 2 深圳城中村 “城中村”是指在城市建成区内，依据有关规定属于农村( 含已实行农 村城市化的原农村) 的集体工商用地和私人宅基地。 塑查鎏些查兰三兰堡兰耋竺鎏圣 国内各大城市都存在有城中村现象，但深圳城中村的形成有其特殊的环 境和原因。截止到2 0 0 4 年1 2 月，深圳境内共有2 4 1 个村落，原籍村民3 5 8 万人。经济特区内有9 1 个城中村口l 。 1 1 2 1 改造利益主体城中村改造 涉及政府、业主( 村民) 与改造单 位三方的利益，其中政府代表的是 公共利益，其它两方代表各自的利 益，城中村改造的实质是调节三者 之问的相互关系以达到利益均衡。 ( 1 ) 政府与改造单位的关系 该关系主要涉及规划与地价两方 面问题。规划方面主要问题是，政 府在确保达到城市发展要求前提 图1 1 城中村改造因素关系图9 】 f i g u r e1 - 1f a e t o r so fr e b u i l d i n gv i l l a g e s 下，兼顾改造单位利益，确定适当开发强度，分担合理的市政配套设施。地 价方面主要考虑政府如何采取地价优惠政策或补贴的方式，给改造单位让 利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适开发强度与地价就成为平衡二 者关系的焦点。 ( 2 ) 政府与业主的关系该关系主要涉及房地产权确认及保护业主( 村 民) 利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生的大 量违法建筑，给改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题 是处理政府和业主之间关系的主要内容。 ( 3 ) 改造单位与业主的关系该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造 单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿。该关系很大程度上是个市场问 题，政府不宜过多干涉【4 。 可见，城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置 四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系( 见图卜1 ) 。 1 1 2 2 发展历程城中村发展过程可以分为三个阶段：萌芽阶段、增长阶段、 高峰阶段。 ( 1 ) 萌芽阶段1 9 7 9 年实行改革开放以前，深圳是数个村落聚居地， 以打渔和农业种植业为主要经济收入方式，处于原始状态，村落发展进程缓 慢( 见图1 2 ) 。 1 9 7 9 年后，深圳政府急需扩展土地进行城市化进程，而当时没有雄厚 资金来对农村用地进行补偿，因此采取回避的方法饶开农村进行城市化进 竺垒壅三些奎兰二耋竺圭兰堡丝兰 程，形成了周边是国有土地，中间仍然是村属集体所有制的土地所有制形式。 村落中富裕住户在此阶 段纷纷出资建设房屋，村 落土地不断扩张( 见图 1 2 ) 。 ( 2 ) 增长阶段1 9 8 2 年3 月2 9 日颁布的关 于严禁在特区内乱建和 私建房屋的规定规定， 凡1 9 8 1 年1 0 月以后私建 的房屋，一律停建；已建 好的由市政府统一处理， 任何个人不准擅自使用； 图1 - 2 萌芽阶段的村落形态 1 9 8 1 年l o 月以前私建的 f i g u r e1 - 2f o r mo f v i l l a g e sb e f o r ei n n o v a t i o n 房屋，按市政府有关规定处理。 1 9 8 2 年9 月1 7 日颁布的深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规 定规定，新村( 居民点) 用地面积以每户1 5 0 平方米计算，每户住房的基 底面积不得超过8 0 平方米。建筑面积可增加2 0 作预留发展。这是深圳市 政府第一次为农村各户居民划定住宅红线，确定每户宅基地的面积限制5 1 。 1 9 8 6 年6 月2 7 日颁 布的关于进一步加强深 圳特区农村规划工作的 通知规定，根据现有农 村建设现状，按照城市总 体规划的要求划定控制 线。农村私人建房原则上 每幢不得超过三层，每户 以2 0 0 平方米为综合计 算标准。原规定每户农民 建房的基底面积改为以 基底投影面积8 0 平方米 图1 - 31 9 8 6 年政府为旧村划定红线 计算 6 1 。 f i g u r e1 - 3r e dl i n e s & a w e db yg o v e r n m e n ti n1 9 8 6 此次红线划定确定了居民住宅的开发建设范围，红线内土地保证了村里 哈尔滨丁业大学工学硕十学位论文 每户居民有一块宅基地和村集体工业区的建设用地。可见，政府当时并没有 采取强硬的措施，而是不断让步，降低处罚标准，给村民造成了软弱的印象， 导致村民违章建设的大肆泛滥( 见图1 3 ) 。 新村建成后，原旧村 由政府接管并进行改造， 土地收归国有，同时在各 区设立旧村改造办公室。 然而在操作过程中，因资 会、政策等方面不到位， 同时原住民得到新村后 不愿意放弃旧村的原因， 旧村改造并未按计划进 行，改造办公室也于9 0 年代撤销。这是深圳市政 图1 - 41 9 9 2 到1 9 9 9 年旧村发展态势 府在城中村问题决策上 f i g u r e l 4 d e v e l o p i n g v i l l a g e s f r o m1 9 9 2 t 0 1 9 9 9 的第一次大失败。 1 9 8 7 年9 月2 8 日颁布的关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办 法以及1 9 8 8 年颁布的深圳市人民政府关于处理违法违章占用土地及土 地登记有关问题解决中并没有收回农民非法占用土地的所有权，从根本上 解决土地的所有权问题，而是采取了罚款处理的形式。其结果是，象征性的 少量罚款实际上承认了村民非法占用土地的归属权，更加加速了违章建设的 进度。 ( 3 ) 高峰阶段1 9 9 2 1 9 9 3 年大量打工人员涌入深圳，对深圳房地产业 造成了巨大冲击，同时也促使深圳农村更加猛烈地私建滥建房屋，出租廉价 房屋给外来打工人员。由于利益的驱动，村民在兴建建筑时，只考虑建筑面 积，忽视居住环境和安全，造成了后来混乱、无序的空间格局。这个阶段， 村民纷纷将原本三四层的农民房改建成了五六层，形成第一次建设高潮( 见 图1 4 ) 。 1 9 8 2 年9 月1 7 日颁布的深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规 定规定的每户宅基地不超过8 0 平米，最高不超过3 层的规定已不具约束 力，政府不得不认可每户不超过4 8 0 平米私房的合法性。对于不合标准的建 筑，政府也只发出拆除通知了事，没有采取实际行动。这是政府对原住民的 第二次让步。 哈尔滨工业人学工学硕十学位论文 2 0 0 1 年1 0 月17 目，深圳市第三届人大 常委会第十一次会议 颁布了两条规定 深圳经济特区处理 历史遗留生产经营性 违法建筑若干规定和 深圳经济特区处理 历史遗留违法私房若 干规定，规定1 9 9 9 年 3 月5 日以后新建、改 建、扩建私房的违法行 图1 - 52 0 0 0 年旧村规模 为，按照深圳市人民 f i g u r e l - 5 m o s t v i l l a g e s w e r er e b u i l t b yv i l l a g e r s i l l2 0 0 0 代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定和其他有关法律、法规 的规定从严查处。但实际上，“两规”承认了1 9 9 9 年3 月5 同以前违章建筑 的合法性，这项举措不但没有遏止村民的建设行为，反而加剧了村民的建设 程度，造成深圳历史上第二次建设高潮，也是最大的一次抢建高潮( 见图 1 5 ) 。这是深圳市政府对村民的第三次重大让步【饥。 最后，在2 0 0 4 年初深圳市政府提出关外城市化( 把宝安、龙岗两个区 纳入城市用地) 部署之后，出现了城中村的第三次建设高潮。深圳市城中村 在经历市政府在决策上的三次失败与村民三次建设热潮之后，最终形成了今 天城中村的状况和改造上的窘境。 1 1 3 平山村概况 平山村位于南山区东北部，留仙大道与平山一路之问，邻近西丽镇和深 圳大学城，共拥有5 块土地( 见图1 6 ) 。平山村地势平坦，附近山脉较多， 周边有很多电子制造业的工厂企业。这些工厂企业的工人大多来自外地，定 居在村落内，人口规模巨大。正是这些工人的存在才带来了今天平山村的城 中村现象。 平山村居住用地面积1 6 9 0 公顷，建筑6 4 2 栋，用地内大部分是原籍村 民建设住宅楼，出租给外来人口。平山村原籍村民6 3 5 人，外来人口3 28 2 4 人，人口密度极高，环境恶劣，各项指标不能满足正常标准。 哈尔滨工业大学工学硕上学位论文 平山村受到深圳市产业结构调整、外来人口减少的外部推动力影响，j f 逐渐进行转变。邻近平山村的深期j 大学城( 拥有四所学校：清华大学、北京 大学、哈尔滨工业大学、南开大学，其中南开大学尚未建设，预留了丌发用 地) 存在很多功能需求，迫切需要解决，这些功能需求是平山村改造的直接 推动力。在外部推动力影响和村民内部改造需求强烈的条件下，平山村具备 了改造可能性。 图1 - 6 平山村区位图 f i g u r e1 - 6p o s i t i o no f p i n g s h a nv i l l a g e 1 2 国内外研究概况 1 2 1 园外研究概况 国外存在与我国城中村性质相同的低收入人群聚居区一一贫民窟。在很 哈尔演工业大学工学硕士学位论文 平山村受到深圳市产业结构调整、外来人口减少的外部推动力影响，j f 逐渐进行转变。邻近平山村的深圳大学城( 拥有阴所学校：清华大学、北京 大学、哈尔滨上业大学、南开大学，其中南开大学尚未建设，预留了开发用 地) 存在很多功能需求，迫切需要解决，这些功能需求是平山村改造的亩接 推动力。在外部推动力影响和村民内部改造需求强烈的条件下，平山村具备 了改造可能性。 幽1 - 6 半1 1 l 村区位图 f i g u r e1 - 6p o s i t i o no f p i n g s h a nv i l l a g e 1 2 国内外研究概况 1 2 1 园外研究概况 国外存在与我国城中村性质相同的低收八人群聚居区 贫民窟。在很 国外存在与我国城中村性质相同的低收入人群聚居区一一贫民窟。在很 哈尔滨工业大学工学硕上学位论文 平山村受到深圳市产业结构调整、外来人口减少的外部推动力影响，j f 逐渐进行转变。邻近平山村的深期j 大学城( 拥有四所学校：清华大学、北京 大学、哈尔滨工业大学、南开大学，其中南开大学尚未建设，预留了丌发用 地) 存在很多功能需求，迫切需要解决，这些功能需求是平山村改造的直接 推动力。在外部推动力影响和村民内部改造需求强烈的条件下，平山村具备 了改造可能性。 图1 - 6 平山村区位图 f i g u r e1 - 6p o s i t i o no f p i n g s h a nv i l l a g e 1 2 国内外研究概况 1 2 1 园外研究概况 国外存在与我国城中村性质相同的低收入人群聚居区一一贫民窟。在很 哈尔滨工业人学工学硕士学位论文 多大城市都能发现它们的踪迹。贫民窟通常以高比率的犯罪、吸毒、酗酒等 社会问题著称，同时疾病流行泛滥，卫生条件极差。 美国的贫民窟现象比较典型，这是因为美国一些大城市发展历史较短， 没有像欧洲古老城市那样具有悠久历史、发展缓慢有序：而是发展极为迅速， 在发展过程中城市更新不到位，贫富差距巨大，导致发展到一定阶段，就出 现一系列严重的问题，难逃一种尴尬的局面一一城市一面是高楼林立、一派 繁荣昌盛的景象，而另一面却是破败不堪、穷困没落的棚户区，对比鲜明， 严重影响城市形象，也给城市治安带来隐患。 第二次世界大战后，在美国国会的倡导下，各个改造单位多次试图解 决贫民窟问题。在这些贫民窟改造的案例中，出现了减少拆迁量、改善交 通条件、充分进行民意调查等多种具有借鉴价值的措施与策略，这些成功 的经验对深圳城中村改造有很大的指导意义。 1 2 2 国内研究概况 中国城中村现象比较普遍，旧村普遍存在于各个发展迅速的大城市区域 内。每个城市都十分重视城中村的改造问题，试图从根本上消除这种与城市 整体形象极不协调的破败区域。 不同城市在改造的过程中，采取了多种解决办法如拆除重建、改变 用地功能、引入商家、控制开发强度、优惠土地政策引导等等，这些措施在 不同城市、不同具体情况下有着各自的作用。 深圳城中村情况与其他城市有所不同，必须根据地方具体形势，从社会、 经济、环境等多个方面综合分析考虑，加以解决。 1 3 课题研究意义 1 3 1 目的与意义 城中村问题的妥善解决是深圳城市建设进一步顺利开展的根本保证和 必然步骤，势在必行。本文研究平山村改造的直接目的在于改变平山村的形 象面貌，改善外来打工低收入人i ：3 居住环境，扩展城市发展用地。 平山村改造是深圳城o e , 改造的一个实例分析，本文试图通过平山村改 竺筌童三些奎兰三：兰堡当耋堡篁圣 造研究来寻求整个深圳城中村改造的现实可行措施，以产业结构优化的方式 来减少外来人口，解决社会安定问题，从而保证经济的持续稳定发展，获得 城市可发展用地。 1 3 2 改造必要性 深圳城中村必须加以改造，有社会安定、经济发展、环境质量、城市发 展多方面的必然性。 1 3 ，2 i 社会安定由于房屋租金低廉，城中村成为外来人口的聚集区域。外 来人口中包括大量工厂职工，也存在大量无职业人员。无职业人员的存在使 旧村成为犯罪、嫖娼等违法行为肆虐的地点。在此意义上，改造城中村可以 改善社会治安状况，减少不安定因素，缓解社会压力1 8 。 1 3 2 2 经济发展城中村为外来打工人员提供低价位住房，间接降低了劳动 力成本，增强了深圳企业竞争力，加速了深圳的发展速度。但是，深圳近年 来产业结构进行调整，劳动力密集型产业逐渐转型为技术密集型产业。因此， 众多的外来人口不再是产业发展的优势，反而加重各种社会负担，成为经济 发展的障碍。产业结构调整要求旧村进行改造，同时城中村人口减少也有利 于深圳产业结构升级，两者是互相促进的关系。 1 3 2 ，3 环境质量城中村环境恶劣，各种市政设施严重欠缺，居民生活质量 低下，与城市整体形象极不协调。改造城中村可以改善旧村环境质量，构成 良好的整体城市形象p j 。 1 3 2 4 城市发展城中村占有了大量城市可开发建设用地，导致深圳特区开 发用地紧张，严重影响城市的进一步发展。因此，从城市发展的长远角度来 看，只有城中村改造得以顺利进行，才能保证深圳拥有新的城市发展用地， 保持稳定的经济增长速度。 虽然改造实施过程困难重重，但综合考虑各方面因素，利大于弊。美国 学者简雅各布在美国大城市的生与死中说道：“不错，我们工作缓慢。 但尽管进展缓慢，这场战役菲打不可，而且要打到底，因为要么我们消除贫 民窟，要么贫民窟将我们消灭，二者必居其一。对此不可有任何怀疑 m j 。” 在这种情况下，现实的改造思路是利用城市多方面优势，根据旧村现状 寻找开发契机，对具体地段进行改造，逐渐改良深圳的环境，最终完成深圳 城中村整体改造的日标。本文正是通过平山村这个具备改造可能与便利条件 的实例，来探讨深圳旧村改造的现实可行途径。 喻尔滨工业人学工学硕十学位论文 1 4 论文主要内容 本文共分五章，系统阐述了深圳平山村的改造策略和具体改造措施。 第1 章介绍了深圳城中村基本概念、基本情况、形成过程以及平山村概 况，论述深圳城中村改造的必要性。 第2 章通过大量详实的数据介绍了平山村的发展历程，分析其形成的原 因；根据现状条件进行分析，总结出几大改造困境。 第3 章引用了美国贫民窟改造与深圳典型城中村改造的案例，通过借鉴 与对比从中探求改造经验，总结出两种基本改造模式。 第4 章系统分析了改造策略的制定，从动力分析入手，确定改造规划的 方向，论证针对平山村的正确改造模式，确定改造的改造规模指标。 第5 章陈述规划设计方案，进行经济评价，验证方案现实可行性。 图l 一7 论文基本框架 f i g u r e1 - 7f r a m e w o r ko ft h ed i s s e r t a t i o n 哈尔演工业人学工学硕士学位论文 2 1 发展历程 第2 章改造困境分析 平山村的发展过程与整个深圳城中村发展进程趋于一致；但平山村位于 城市边缘，发展进程相对城市中心区村落在时间上要晚一些；同时平山村有 着特有的条件，分析发展历程有助于深入了解影响因素，制定针对性强的改 造策略与措施1 “。 图2 - 1 平山村所属土地范围图 f i g u r e2 - 1s c o p eo f l a n db e l o n gt op i n g s h a nv i l l a g e 平山村中具有“城中村”特性的区域是2 号地块，本文把它作为重点研 究对象( 见图2 - 1 与表2 1 ) 。 与深圳市整体城中村发展历程一样，平山村的发展历程也经历了萌芽、 增长和高峰三个阶段。 哈尔滨工业大学工学硕上学位论文 表2 - 1 平山村用地统计表 t a b l e2 - 1s t a t i s t i c so fl a n do fp i n g s h a nv i l l a g e ( 公顷) 用地编号用地性质用地面积现状使用状态 1 工业用地1 6 3村民与工厂为用地租赁关系 2 居住用地 1 6 9 0 村民私建房屋集中地块 3 上业用地3 4 0村民与上厂为用地租赁关系 4 闲置h j 地6 2 5预留_ j 地 5工业、行政、居住 4 6 3 股份公司、工厂、职工宿舍 总计3 3 2 6 2 1 1 萌芽阶段 1 9 7 9 年对于平山村来说是发展过程中的标志点。1 9 7 9 年之前平山村发 展速度缓慢，村落管辖范围只有1 6 0 公顷，村落人口5 1 0 人，经济方式自 给自足，大部分人口处于务农状态，村落范围如图2 - 2 所示。原始的农业耕 作方式决定了村民的收入水平，村民这个阶段全部住在现在的老村区域内， 建筑全部为单层( 见图2 - 2 ) 。 图2 - 21 9 7 9 年以前和1 9 8 2 年平山村形态 f i g u r e2 - 2f o r mo f p i n g s h a nv i l l a g eb e f o r e1 9 7 9a n di n1 9 8 2 1 9 7 9 年以后，国家对深圳发展的优惠政策也激励了村民的发展积极性， 平山村从此走上了快速发展的道路。平山村中较富裕者从1 9 8 0 年开始了他 哈厨滨工业大学工学硕上学位论文 们的建设历程，纷纷把拥有的资金转化为地产资源，从此掀开了平山村违章 建设的序幕。 平山村建设速度和规模不能够和市中心的村落相比，对于平山村来说， 真正的建设高潮此时还没有到来。1 9 8 0 至1 9 8 2 年问，平山村建筑有所改观， 不再是清一色单层建筑，村民们在老村附近建设了2 至3 层的新住宅楼，改 善自己的居住条件。 2 1 2 增长阶段 由于政府征用平山村的农业用地进行城市建设( 平山村周围的动物园、 大学城、留仙大道都是征用村落土地修建的) ，需要支付相应的土地补偿， 因此政府出台了一系列的相关政策。 1 9 8 2 年9 月1 7 日颁布的深圳市经济特区农村社员建房用地的暂行规 定规定，新村( 居民点) 用地面积以每户1 5 0 平方米计算，每户住房的基 底面积不得超过8 0 平方米。建筑面积可增加2 0 作预留发展。这是深圳市 政府第一次为农村各户居民划定住宅红线，确定每户宅基地的面积限制【7 。 平山村1 9 8 2 年以前的建设速度并不很快，但是同样也接受了1 9 8 2 年政 府为他们划定的红线。如图2 3 所示，平山村整体红线范围是在原有村落范 围的东南部上新增了一部分，面积为1 9 4 公顷，以此作为新村发展用地。 截止到1 9 8 3 年，平山村人口已经增加到6 1 4 人，树落范围扩大为3 5 4 公顷。 图2 - 31 9 8 6 年第二次为平山村划定红线以及第二次新村用地很快被建设完毕 f i g u r e2 - 3s e c o n dr e dl i n eo fp i n g s h a nv i l l a g ei n19 8 6a n dn e wl a n dw a su s e du ps o o 1 按照规定，村民应当在红线以内进行建设，超过这条红线建设构筑物就 哈尔滨t 业大学工学硕上学位论文 属于非法建设。但在1 9 8 2 年红线确定以后，平山村村民并没有遵守政府规 定，而是继续超量地在红线外进行房屋建设，农村用地面积急剧增加。到 1 9 8 6 年，平山村总用地范围已经超过1 9 8 2 年政府规定的3 5 4 公顷，达到了 4 6 4 公顷( 见图2 3 ) 。 深圳市政府于1 9 8 6 年6 月2 7 日颁布了关于进一步加强深堋特区农村 规划工作的通知，根据当时农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划 定建设控制线。农村私人建房原则上每幢不得超过三层，每户以2 0 0 平方米 为综合计算标准。原规定每户农民建房的基底面积改为以基底投影面积8 0 平方米计算。此次红线划定确定了开发建设范围，红线内土地保证了衬里每 户居民有一块宅基地和村中集体工业区的建设用地。这条政策又为平山村划 拨了3 4 4 公顷的用地，作为第二块新村用地 12 1 。 自从1 9 8 6 年政策颁布以后，平山村有了大片新发展用地。此外，由于 政府征用村落土地，政府允许平山村内年满1 8 周岁男性向政府申请土地补 偿。这种情况助长了村民非法建设的势头，很多外来女性攀附村落内男性， 以寄望于得到珍贵的土地资源。后来发展到村内成年女性配偶也可以申请新 土地，这更加加剧了深圳村落周围的土地流失。 两次红线确定完毕，新村形成以后，原旧村土地由政府接管，设立了旧 村改造办公室，进行环境改造。然而实际操作过程中，由于资金、政策等方 面不到位，改造活动并投有开展。同时原住民在得到新村用地后不愿意放弃 旧村，非法建设活动一直没有停止，旧村改造办公室也于9 0 年代初撤销。 2 1 3 高峰阶段 1 9 8 6 年红线划定后非法建设活动持续存在，平山村进入了高速发展阶 段。9 0 年代初，大量外省人口进入深圳，带来了巨大的居住压力。平山村 村民抓住这个机会，加快建设住宅楼，原来2 至3 层的私家小楼转变为对外 出租的房屋，层数增加到了4 至5 层，以适应越来越多的外来人口居住。平 山村的廉价住所迎合了外柬人口收入低微的特点，很受欢迎。 1 9 9 0 到2 0 0 2 年间，平山村继续发展，建设了大量住宅建筑和服务设施， 平山公园以及菜市场都是在这个时期建成的。2 0 0 1 年平山村统一拆除原有 住宅楼，兴建7 层住宅楼。此时平山村用地已经扩展了数倍，原有村落南部 红线范围内形成了新的住宅聚落，并且在第二次新村用地东部及老村用地西 北部形成了大片村落住宅用地，总面积达到1 3 7 3 公顷( 见图2 - 4 ) 。 哈尔滨t 业大学t 学硕士学位论文 图2 4 用地扩大数倍以后的平山村以及2 0 0 4 年平山村居住用地范围 f i g u r e2 - 4l a r g e ra n dl a r g e rp i n g s h a nv i l l a g ea n ds c o p eo f p i n g s h a nv i l l a g ei n2 0 0 4 图2 5 平山村全局鸟瞰 f i g u r e 2 - 5b i r d v i e wo f p i n g s h a nv i l l a g e 2 0 0 2 年深圳大学城开始建立，为平山村带来了更多的发展机会，留仙 大道建成，带来了便捷的交通条件，同时也为平山村带来了众多的消费人群， 使得村民建设热情更加高涨。靠近留仙大道的荔枝林被村民砍伐后，在原有 林地上建成了住宅。2 0 0 4 年平山村内美康超市建成，正式营业。至此，平 山村居住用地的范围扩大到今天的1 6 9 0 公顷( 见图2 5 ) 。 2 2 现状分析 剖析现状有助于了解平山村状况，总结存在问题与隐患，便于选择改造 方式。下面从入口状况、产业经济、用地分析、建筑分类几个方面进行分析。 竺堡堡王些銮耋：璺：兰竺鎏兰 2 2 1 人口状况 2 2 1 1 人口增长平山村的人口从改革开放初期的5 1 0 人变为现在的3 34 5 9 人，其中经历复杂的演变过程( 见表2 - 2 ) 。 9 0 年代初是一个分水岭，从此平山村外来人口急剧增长，原籍人口却 不断外出。这成为平山村人口增长的一大特点。在这种特殊的形势下，最终 形成平山村今天的状况。 表2 21 9 7 9 至2 0 0 4 年平山村人口增长统计表 t a b l e2 - 2i n c r e a s eo f p o p u l a t i o no f p i n g s h a nv i l l a g ef r o m1 9 7 9t o2 0 0 4 人口人口 年份增长 原籍居外来人定居人 年份增长 原籍居外米人定居人 民( 人)口( 人)数( 人)民( 人)口( 人)数( 人) 奉( )率 ) 1 9 7 91 3 6 35 1 0o5 l o1 9 9 28 2 2 7 6 6 5 276 7 8 83 3 0 1 9 8 02 3 2 15 1 71 2 5 2 91 9 9 32 7 7 5 56 6 099 8 21 06 4 2 1 9 8 1 4 1 5 8 5 2 42 75 5 11 9 9 43 6 4 5 06 5 71 38 6 41 45 2 1 1 9 8 23 6 2 95 3 73 45 7 l1 9 9 51 7 6 7 86 5 01 64 3 81 70 8 8 1 9 8 31 2 9 6 05 4 89 76 4 5 1 9 9 6 1 9 4 4 6 6 4 7 1 97 6 42 04 1 1 1 9 8 41 0 8 5 35 6 31 5 27 1 5 1 9 9 71 3 4 4 46 4 82 24 8 72 31 3 5 1 9 8 56 3 0 7 75 7 65 8 911 6 61 9 9 84 2 1 96 4 32 34 6 82 41 1 1 1 9 8 67 6 3 2 95 8 914 6 720 5 6 1 9 9 9 1 2 5 2 1 6 3 82 6 4 9 22 7 1 3 0 1 9 8 7 4 9 2 7 0 6 0 1 2 4 6 8 30 6 9 2 0 0 06 9 5 26 4 02 83 7 62 90 1 6 1 9 8 81 0 7 2 0 6 1 2 27 8 6 33 9 8 2 0 0 l8 9 5 76 4 23 09 8 33 16 1 5 9 8 99 0 0 56 2 330 8 i37 0 42 22 7 4 9 6 3 9 3 i8 4 53 24 8 4 1 9 9 07 3 9 76 3 2 33 4 6 39 7 8 2 0 0 38 9 66 3 73 2 1 3 83 27 7 5 1 9 9 11 4 8 8 26 4 339 2 745 7 02 0 0 42 0 8 76 3 53 28 2 43 34 5 9 2 2 1 2 人口构成平山村的人口构成体现了城中村的普遍特征原籍人 口占总人口数比例很小。平山村原籍人口6 3 5 人，外来人口3 28 2 4 人，两 种入口群体比例达到了1 ：5 2 ( 见表2 - 3 ) 。 表2 - 3 平山村人口构成统计表 t a b l e2 - 3c o m p o s i t i o no fp o p u l a t i o no fp i n g s h a nv i l l a g e 人口类别男女比例 人口数量( 人) 男女比例 男性人口 3 3 2 原籍村民人口 1 0 9 ：1 女性人口3 0 3 男性人口 43 3 8 外来打j 二人口 1 ：6 5 7 女性人口2 84 8 6 男性人口 46 7 0 总计人口 1 ：6 1 6 女性人口2 87 8 9 表2 4 平山村原籍人口统计表 t a b l e2 - 4s t a t i s t i co fd o m e s t i cp o p u l a t i o no fp i n g s h a nv i l l a g e ( 人) 年龄阶段男女合计年龄阶段男女合计 0 43 42 86 24 5 - 4 9 1 7 1 53 2 5 - 93 53 0 6 5 5 0 5 4 1 7 1 83 5 1 0 1 4 4 54 28 7 5 5 5 91 31 4 2 7 1 5 1 93 83 06 8 6 0 6 4 91 01 9 2 0 2 43 32 96 2 6 5 6 9 71 l1 8 2 5 2 92 11 73 87 0 7 4571 2 3 0 3 4 1 81 33 17 5 - 7 9549 3 5 3 9 1 91 73 68 0 以上l3 4 4 0 4 41 51 53 0 总计 3 3 23 0 36 3 5 在原籍人口中，男性3 3 2 人，女性3 0 3 人，性别比例为1 0 9 ：1 ，基本 丁f 常。外来人口男性43 3 8 人，女性2 84 8 6 人，男女比例达到l ：6 5 7 ，严 重失衡。而整体的男女比例则为1 ：6 1 6 ，仍然处于畸形发展的状态下，给 各种配套设施的安置带来了巨大的困难。表2 3 是平山村人口的构成情况。 2 2 1 3 年龄构成图2 - 6 反映了深圳市整体的年龄构成状况与全国年龄构成 状况的比较情况( 见表2 4 ) 。 哈尔滨工业大学工学硕十学位论文 图2 - 6 深圳市人口年龄构成1 f i g u r e2 - 6c o m p o s i t i o no fp o p u l a t i o no fs h e n z h e n 平山村原籍人口年龄构成如图 2 7 所示，儿童、少年比重较大， 而青壮年人口相对较少。这是由于 青年大多数被送到国外去留学；壮 年人口出外经商的缘故。目前定居 平山村内原籍村民6 3 5 人，定居香 港者5 7 9 人。平山村外来人口年龄 构成更加特殊，呈现异常状态( 见 图2 7 平山村原籍人口年龄构成图 图2 - 8 与表2 5 ) 。 f i g u r e2 - 7 c o m p o s i t i o no f n a t i v ep 叩u l a d o n 图2 - 8 平山村外来人口年龄构成图 f i g u r e2 - 8c o m p o s i t i o no fi m m i g r a t i o np o p u l a t i o n 2 2 1 4 教育状况平山村原籍村民中年龄较大的人普遍没有接受过高等教 育，他们渴望能够改变这种半文盲状态。因此很多人把子女送到英国留学 同时也希望自己能够获得较高的学历。 表2 - 5 平山村外来人口统计表 t a b l e 2 - 5s t a t i s t i co f i m g r a t i v ep o p u l a t i o no f p i n g s h a uv i l l a g e 年龄阶段男女合计年龄阶段男女合计 o 44 9 4 7 9 64 5 4 98 91 8 92 7 8 5 - 9 4 43 57 9 5 0 5 4 3 98 11 2 0 1 0 1 4 2 3 819 3 421 7 2 5 5 5 9 2 45 17 5 1 5 1 916 7 61 55 1 41 68 6 9 6 0 6 4 1 23 74 9 2 0 2 4 8 6 857 7 066 3 8 6 5 6 9 42 22 6 2 5 2 9 5 6 930 3 836 0 7 7 0 7 4 51 41 9 3 0 3 4 3 7 4l0 1 2l3 8 6 7 5 7 9 491 3 3 5 3 9 1 8 95 6 77 5 68 0 以上o22 4 0 4 41 5 44 8 56 3 9合计43 3 82 88 0 73 31 4 5 综上所述，平山村外来人口急剧增长，原籍人口