前期物业服务协议.doc

白山白山龙龙祥花园祥花园项项目目 龙龙江鑫宝源房地江鑫宝源房地产产开开发发有限有限责责任公司任公司 - 1 - “白山白山龙龙祥花园祥花园”项目 前期物业服务协议前期物业服务协议 本协议当事人: 甲方：龙江鑫宏泰物业管理有限公司甲方：龙江鑫宏泰物业管理有限公司 乙方：乙方： 甲方是指：“白山龙祥花园”房地产开发单位（龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司）所聘请的物 业管理公司。 乙方是指：产权人、使用人。 前期物业服务是指：自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 生效时止的物业服务工作。 物业基本情况物业基本情况 本物业名称：“白山龙祥花园” 小区坐落位置：黑龙江省龙江县白山乡文化街东侧。 物业类型：住宅、车库和商服 小区开发建筑面积：约 13000 平方米。 乙方所购房屋商品房买卖合同编号： 。 房号： 号楼 单元 层 号 房屋用途：住宅（ ）车库（ ）商服（ ） 建筑面积： 。 根据物业管理条例及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方与龙江鑫宝源 房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同同时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一章第一章 物业服务内容物业服务内容 甲方按照本章的约定向乙方提供下列物业管理服务： 一、房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、 门厅、楼梯间、走廊通道、电表房、配电室、水泵房等。 二、房屋共用设施设备的维护与管理 本款所称共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、照明、消防设施、园林景 观、道路、路灯、水池、管井、共用设施设备使用的房屋、设备层等。 三、公共区域的环境卫生 1.共用（公共）地方卫生保洁，及本物业范围内公共区域的清洁； 2.绿化培育及养护； 3.协助灭虫灭鼠及防疫工作； 4.楼顶清洁工作； 5.生活垃圾指定地点临时存放、清运及倾倒。 四、公共秩序维护工作 1.内容 （1）协助公安部门维护本物业区域的公共秩序； （2）制定物业使用进出规定及管理制度； （3）协助执行临时管理规约 ； （4）维护本物业的消防设施。 2.责任 （1）维护本物业区域的公共秩序； - 2 - （2）负责监督、执行物业消防及预防、救治工作处理。 五、交通秩序与车辆停放 （1）维护本物业区域内外来车辆装卸货物的管理。 （2）制作本物业公共地方的交通标志； （3）制订有关装卸货物规章制度，并监督乙方的执行。 第二章第二章 物业服务标准物业服务标准 甲方按照下述标准向乙方提供物业管理服务。 一、房屋外观： 1.及时处理私搭乱建、乱涂乱画现象； 2.及时修补、修缮，保持房屋外观完好、整洁，房屋屋顶、屋面檐蓬、台阶、门窗墙处保持干净 整洁； 3.门牌号、单元门干净、整洁、外型美观； 4、房屋小修、急修及时，险情排除及时，有维修记录和回访记录。 二、设备运行： 1.在技术条件许可范围内，保障设备的安全运行； 2.在保障使用功能条件下，维持设备系统的经济运行。 三、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 1.及时处理维修保持运行正常； 2.保障设备处于持续备用状态； 3.负责弱电、消防、秩序维护监控、楼宇自动控制等装置及设备系统维护、测试、还原复位等工 作，及时处理故障； 4.负责公共设施设备的遇险抢救，包括设备停顿、水淹及管道淤塞等。 四、环境卫生： 1.公共区域及设备及时清洁，定时清倒生活垃圾； 2.公共区域灭虫鼠、疏通下水。 五、绿化： 1.培育及护理园林景观绿化带及绿化装饰。 六、交通秩序与车辆停放： 1.指定特定区域停放及起装货物材料； 2.车辆停放有序，场地清洁。 七、小区公共秩序维护： 1.协助公安机关维持本物业管理区域内的秩序，在本物业出入口处设置秩序维护岗位监管人员； 2.核实装修施工人员的有效证件； 3.24 小时门岗、中控室值班，不定时巡视。 八、消防： 消防系统标志明显，设备完好，随时启用。每年两次检查公共消防设施设备的完好情况，定期进行公 共消防设施设备的维修养护工作。落实消防安全教育工作。 九、按照国家建筑装饰装修管理规定及住宅室内装饰装修管理办法实施该装修管理。 第三章第三章 双方的权利和义务双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 1.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并予以公示； 2.建立、健全本物业的物业管理档案资料； 3.制止违反本物业的物业管理制度和临时管理规约的行为； 4.甲方可自行委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让 给第三方； - 3 - 5.依据本协议向乙方收取物业服务费用； 6.编制物业管理服务计划及财务年度计划； 7.甲方将根据经营状况自行决定需要雇佣员工的数量、人员、标准等，以保证物业管理工作的顺利开 展； 8.听取业主、使用人的意见和建议，接受业主及业主委员会的监督； 9.应接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及该物业所在地人民政府的监督指导； 10.严禁各类非法广告进入本物业，同时乙方应当给予配合； 11.有权针对装饰装修房屋制定各项管理制度。乙方如需装修，甲方应将装饰装修房屋的注意事项和限 制条件告知乙方，乙方应当按甲方要求办理相关手续，并与甲方签署白山龙祥花园装修协议 ，经甲方 批准后方可施工； 12.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，服务收费标准由甲方按照市场行情 和服务难易度等进行制定，并将收费标准进行公示； 13.对未能按时支付物业服务费用及各项能源费用之业主、物业使用人及租户，有权终止对其提供的物 业服务和能源供应，且无须承担任何责任； 14.执行临时管理规约所赋予的权利和义务。 二、乙方的权利义务 1.根据国家及齐齐哈尔市相关管理规定，有权参加业主大会或业主委员会，享有选举权、被选举权和 监督权； 2.通过监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议； 3.遵守国家法律法规、治安管理条例、物业管理条例以及本物业的物业管理制度、规定和临时管理 规约,本协议中未涉及事项按临时管理规约中规定执行； 4.业主或使用人需按本物业规划用途和商品房买卖合同之约定用途使用其房屋。住宅、车库只能用于 居住和停车使用，不得改做办公室、商业或其他用途。 5.按时足额向甲方交纳物业服务费用及其他各项费用； 6.如乙方拟进行装修，应当与甲方签订白山龙祥花园装修协议 ，并遵守甲方制定的各项规章制度， 服从甲方的管理； 7.乙方如转让或出租其房屋，应于买卖合同或租赁合同签署之日起 5 日内书面告知甲方，并将相关合 同复印件、买受人或承租人的相关信息（包括但不限于电话、联系地址及身份证件号码）书面交由甲方存 档； 乙方拟转让其房屋的，应要求买受人与甲方签署本协议并书面承诺遵守物业管理的各项规定，否则仍 由乙方对本协议及物业各项规定履行承担连带责任； 乙方拟出租其房屋的，应要求承租人书面承诺遵守物业管理的各项规定； 8.买受人同意入住小区后不在小区道路、地面上停放车辆，否则出卖人或物业管理公司有权采取各种 措施予以阻止，产生的后果由买受人承担； 9.爱护公共设施，维护楼内地面、墙面清洁以及绿化的完整性，不得乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物， 随意践踏绿化用地等（有以上行为物业公司有权处理，并扣除保证金全额） 。按照安全、公平、合理的原则， 正确处理居住房屋的给排水、通风、采光、维修、通讯、交通、卫生、环保等方面的相邻关系，不得损害 他人的合法权益； 10.保持物业环境清洁，按照物业管理规定将垃圾定时放至指定地点； 11.协助甲方拒绝各类非法广告进入本物业，如有发现应及时向甲方举报； 12.应积极配合甲方在本物业中进行的各项管理服务工作； 13.物业的使用人、承租人及访客等违反本物业的物业管理制度和临时管理规约等而造成损失、损 害的，应当承担民事责任。 14.遵守本物业临时管理规约 、 白山龙祥花园装修协议内乙方应尽之责任义务，并享乙方应有 权利。 - 4 - 第四章第四章 物业服务费用物业服务费用 乙方应当按照本章的约定向甲方交纳物业管理服务费用。本条所称物业服务费用不包括房屋共用部位、 共用设施设备大、中修、更新、改造的费用；物业服务费，根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业 使用人收取。 一、物业服务费用的起算： 自商品房买卖合同约定的交房日期为起计日期。 二、收费标准： 1.建筑面积收费标准： 住宅：0.50 元/月平方米； 商服：0.50 元/月平方米； 政府办公楼：0.50 元/月平方米； 车库（不承担车辆保管责任）：0.50 元/月平方米； 2.在物业管理住宅区内（租赁或临时）停放车辆的，按下列标准收取停车场地有偿使用费，甲方不承 担保管责任，收费标准如下： 露天车位每日 5 元； 摩托车每日 3 元； 自行车每日 2 元。 3. 装修垃圾清运费（需将垃圾排放到指定地点统一外运）：300 元/户；装修保证金：500 元（装修完 毕，经物业公司验收无违规行为退还，有违规行为按规定扣出费用，余额返还） 。 4. 代收代缴费用（预存费用）：（如果水、电单位有新的政策，按新政策执行） 电费：400 元/户； 自来水费：200 元/户。 甲方有权根据服务成本或市场价格等变化情况调整物业管理服务费用标准。 三、物业费用的交纳： 1.乙方办理交房手续时应当一次性缴纳如下费用： （1）预交为期一年的物业服务费； （2）按照有关规定或约定缴纳相关代收、代缴费用。包括但不限于水、电、煤气、采暖等费用，收费 标准按相关部门的规定执行。 2.其后，每年为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前 30 日内缴纳下一个支付期间的物业 服务费。 3.根据物业管理条例的规定，因乙方原因房屋空置的，乙方仍应全额交纳物业服务费。物业服务 费调整的，自新标准生效日起按新标准执行在下次交费时多退少补。 4.若乙方延迟支付物业服务费及其他费用的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费 用的千分之三向甲方支付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交 通费、通讯费、诉讼费、律师费等所有费用。 5.房屋出租、转让涉及的物业费用交纳： （1）乙方出租房屋的，物业管理服务费用由乙方按照本协议约定交纳； （2）乙方转让房屋时，须交清转让之前发生的物业管理服务费用及其他相关费用。 第五章第五章 装修管理服务及费用装修管理服务及费用 一、装修前，乙方应当按照白山龙祥花园装修协议之规定，将设计方案、施工图纸等文字资料 提供给甲方，并如实填写装修申请表 。 二、乙方在装修前应当向甲方交纳如下费用： 1.装修垃圾清运费：300 元/每户；（乙方需将装修垃圾排放到指定地点） 。 2.施工出入证办理费用：工本费 3 元/人证及保证金 10 元/人证（工本费不退返） 。 - 5 - 三、乙方在装修施工时应当采取有效措施，尽量避免施工过程中产生的噪声对相邻房屋正常使用所造 成的影响。本物业管理区域的装饰装修施工时间为（周一至周五）8：0011：30 ；13：0018：00，其 他时间及国家法定节假日不得进行（有噪音的）装饰装修施工。同时必须遵守政府相关部门关于装修管理 的规定。 四、乙方在装修时不能改变供暖设施设备，也不能增设供暖设施设备，如乙方不遵守此规定，给其他 业主供暖造成影响的，甲方和相关单位有权停止其能源供应直到其恢复原有状态，因此而造成的一切损失 由乙方承担。 五、甲方对乙方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的服务费用另行收取，甲方有权根 据市场情况自行拟定前述服务的收费标准，收费价格应在物业管理区域内公示。 第六章第六章 公共维修基金的管理与使用公共维修基金的管理与使用 一、公共维修基金的归集、使用和管理，按国家和大连地方的相关规定执行； 二、维修基金不敷使用时，由乙方按房屋建筑面积比例续筹； 三、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户； 四、维修基金属专户专款专用。 第七章第七章 保险保险 一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理； 二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理； 三、乙方必须遵守有关物业管理及维修公约规定，不可违规、疏忽、滥用或肆意使用房屋内部及共用 部分及设施，由此导致房屋共用财产及设施保险费增加的，应当由乙方承担增加的保险费，同时乙方还需 对上述行为造成任何损失负责赔偿。 第八章第八章 广告牌设置及权利广告牌设置及权利 一、非经甲方及其他权利人许可，乙方不可在物业内任何区域设置广告牌，标语或粘贴、派发传单及 以任何广告形式进行宣传活动； 二、乙方不可在户内、外窗、阳台张贴、竖立及设置任何能够通过外观看到的广告宣传物品，不得影 响整体物业对外形象及格调； 三、甲方有权要求乙方及时清理、拆除在本物业内任何违法、未经批准、违反规约规定之设置物、招 牌、广告、蓬、装饰、障碍物、天线或其他物体，若乙方怠于行使清理、拆除义务的，甲方有权予以清理、 拆除并有权向放置、装置此物体之业主及有关人士收取移去或拆去物体以使本物业恢复原状之一切有关费 用。 第九章第九章 其他约定事项其他约定事项 一、当满足法律规定的条件时，甲方可协助业主并经当地物业办的统筹安排下成立业主大会，并配合业 主大会组建业主委员会； 二、乙方有责任约束其房屋使用人、租户遵守及履行本协议，如有违反，由乙方承担连带责任； 三、甲方实行包干制收取物业服务费用，甲方向乙方业主、物业使用人按照第四章的约定收取物业管 理服务费用。 四、乙方不能破坏屋面防水层和保护层，不能搭建安装太阳能热水器、卫星接收器、门斗、遮阳棚、 凉亭、仓库等建筑物、构筑物；乙方不得对底层绿地、阳台和露台内砌池、沟垅，进行养鱼、种菜、饲养 家禽、牲畜等，不能对底层绿地进行区域分割，不能改变底层绿地的样式、高度、颜色等，应保持底层绿 地与园区整体一致性，如因乙方不遵守规定而产生的一切后果和经济责任由乙方自行承担；不能向雨水管 内排放生活废水、不能向雨水管内投放杂物，应定期检查阳台、露台地漏是否通畅，禁止在阳台、露台地 漏上堆放任何杂物，更不能将阳台、露台地漏及排水口封堵，如违反以上规定，造成损失的由乙方自行承 担一切责任。乙方使用阳台及露台不得有其他影响相邻业主正常生活居住行为，如噪音扰民、异味、环境 污染等方面。 甲方有权对以上不当行为予以制止并报有关单位处理。 五、儿童在底层绿地、阳台、露台及健身器材等地玩耍时，需家长看护，以免发生意外。 - 6 - 第十章第十章 免责条款免责条款 下列原因造成的损失和不便，甲方无需承担赔偿责任： 一、对任何设施、装置进行必要的保养和维修，但应尽量减少对本物业正常使用的影响（紧急情况除 外） ； 二、遭遇台风、水灾、火灾、地震及其他不可抗力的损害、毁灭，包括但不限于政府行为或政策法规 变动等所致之损害； 三、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水 管破裂、救助生命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的； 四、非甲方原因造成的，事先无法预料、无法避免的燃料、材料、水、电、燃气、供暖短缺及跑、冒、 滴、漏等造成的损失； 五、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、偷盗、破坏、爆炸、火灾等事由所致 之损害，但因甲方过错所致，不在此限。 六、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。 七、因建设单位、业主/使用人及第三者之故意或过失所致，或业主/使用人违反本合同、 临时管理规 约 、 白山龙祥花园装修协议和其他物业管理规定所致的一切相关损害。 八、自业主延迟给付物业服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生任何损害。 九、因本物业区域内车辆被盗、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本合同义务 而导致以上事故者除外。 十、建设单位、业主/使用人未经甲方同意，私自委托甲方员工个人提供服务所致之任