（区域经济学专业论文）杭州住宅市场需求分析.pdf

浙江理工大学硕士学位论文 摘要 1 9 9 8 年以来，杭州房地产住宅业保持了快速发展，出现了以供求两旺、房价持续上涨 为特征的“杭州现象”，有力地促进了城市发展和居民居住条件的改善，但高额的居住成 本也一定程度上抑制了杭州外寒入宠1 的弓i 进和大学生餐杭铡业，不铡予梳娥经济的露持续 发展。隧羞住宅市场供求逐步趋予平衡，政掰宏观谖接力废不断加大，觚耋上帮结构上对 杭州住宅市场的需求进行深入分析，对政府宏观调控和微观主体投资决策具有十分熏要的 现实意义。 本文首先以住宅需求的相关理论为基础，结合杭州住宅市场的发展现状和主要特征，运 用层次分析法( a h p ) 对影喻杭州住宅市场需求的主甍因素进行权重分析，发现经济发展 水平葶廿居民收入对住宅需求影响最大。其次，运爱需求源汇总法，从属住水平提齑、人口 增长、家庭规模趋小等方面，结合趋势夕 推法对杭州德宅市场的潜在需求进行定餐分手斥。 肤整体上看，杭州住宅市场的潜在需求依j 珏旺盛，居住水平提高引起的需求和人口增长引 起的需求将成为未来推动杭州住宅业发展的主导力量。第三，以历年商品房销售筒积为因 变擞，以g d p 、人均可支配收入等为自变量，运用多元回归分析方法对杭州住宅市场的有 效嚣求进行分析，发现人均可支配收入对其影响最大，住宅价格次之。从分析结果同时看 出，棱劳l 住宅市场的有效需求与潜在霰求之闫存在着较犬差距，说明不断上涨豹穗价掷翻 了帮分有效需求的释放。第黼，从住宅的价位结构和隧积结掏对抗硐住宅帝场的需求结 构进行分析，发现目前真正适合普通居民消费的中低价位、中小户型住宅相对欠缺。第五， 通过居民收入水平与经济发展水平的动态比较和住房消赞支出比例对居民住房支付能力 进行分析，得出不同收入阶层的居民住房支付能力存在较大差别。最后，基于阻上分析结 果，结合杭州住宅市场发展中存在的闯题，对未来杭州住宅市场的持续健康发展据池相应 静政策建议。 关键词：住宅市场潜在需求有效需求需求结构政策措施 浙江理：【：大学硕士学位论文 t h ed e m a n da n a l y z eo fh o u s i n gm a r k e ti nh a n gz h o u a b s t r a c t t h er e a le s t a t eo fh a n gz h o u ，w h i c hh a sb e e nd e v e l o p i n ga tar a p i dp a c es i n c e19 9 8 ，i sc h a r a c t e r i z e d b ya s oc a l l e d h a n gz h o up h e n o m e n o n ”，t h a ti sv i g o r o u ss u p p l i e sa n dd e m a n d sa n da ne v e rc l i m b i n gp r i c e i th a s p r o m o t e dt h ed e v e l o p m e n to fc i t ya n di m p r o v e dp e o p l e sl i v i n gc o n d i t i o n se f f e c t i v e l y h o w e v e r , t os o m e e x t e n t ，t h eh i g hc o s to fl i v i n g ，w h i c hi n h i b i t e dt h ei n e d u c t i o no ff o r e i g nt a l e n t e dp e r s o n sa n dt h ec o l l e g e s t u d e n t s d e s i r ef o rs e t t l i n gd o w na n ds t a r t i n gu n d e r t a k i n gi nh a n gz h o u ，i sa l s ou n f a v o r a b l et ot h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to fh a n gz h o u se c o n o m yw i m t h eb a l a n c eo fs u p p l ya n dd e m a n di nh o u s i n gm a r k e ta n dt h e e n h a n c e m e n to fg o v e r n m e n t sm a c r oc o n t r o l ，h a v i n gat h o r o u g ha n a l y s i so nt h ed e m a n do fh a n g z h o u s h o u s i n gm a r k e ti nt e r m so fq u a n t i t ya n ds t r u c t u r ew i l lp l a yas i g n i f i c a n tr o l ei nm a c r oc o n t r o lo fg o v e r n m e n t a n di n v e s t m e n td e c i s i o n so fm i c r om a i nb o d y 1 1 1 i sa r t i c l ef i r s tt a k e st h et h e o r i e sw h i c ha r er e l a t e dt ot h eh o u s i n gd e m a n da st h ef o u n d a t i o n ，c o m b i n e s t h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dt h em a i nc h a r a c t e r i s t i co fh a n gz h o u sh o u s i n gm a r k e t ，t h e na n a l y z et h em a mf a c t o r s w h i c ha f f e c tt h eh o u s i n gm a r k e ti nh a n gz h o ut h r o u g ht h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) i td i s c o v e r st h a t t h el e v e lo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h ei n c o m eo fr e s i d e n t sh a v et h eb i g g e s ti n f l u e n c eo nh o u s i n gd e m a n d s e c o n d ，t a k e st h e q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so nt h el a t e n td e m a n do fh a n g z h o u sh o u s i n gm a r k e ti nt e r m so ft h e i m p r o v e m e n to fh o u s i n gl e v e l ，t h eg r o w t ho fp o p u l a t i o n ，t h er e d u c t i o no ff a m i l ys c a l ea n ds oo nb yc o m p i l i n g t h ed e m a n ds o u r c e 。o v e r a l l ，t h el a t e n td e m a n do fh a n gz h o u sh o u s i n gm a r k e ti sv i g o r o u sa sb e f o r e ，t h e d e m a n dw h i c hi sc a u s e db yi m p r o v e m e n to fh o u s i n gl e v e la n dt h eg r o w t ho fp o p u l a t i o nw i l lb e c o m et h em a i n p o w e r o ni m p e l l i n gt h ed e v e l o p m e n to fh a n gz h o u sr e a le s t a t ei nt h ef u t u r e 。t h i r d c o n s i d e r se a c hy e a r ss a l e a r e ao fc o m m o d i t ya p a r t m e n ta st h ed e p e n d e n tv a r i a b l e c o n s i d e r sg d p , d i s p o s a b l ei n c o m ep e rp e r s o na n ds o o na st h ei n d e p e n d e n tv a r i a b l e ，t a k e st h ea n a l y s i so nt h ee f f e c t i v ed e m a n do fh a n gz h o u sh o u s h a gm a r k e tb y 嚣s i n gt h em e t h o do fm u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i s 。a n dd i s c o v e r st h a tt h es a l e sa r e aa n dt h ed i s p o s a b l ei n c o m e p e rp e r s o n h a v et h eb i g g e s ti n f l u e n c e ，n e x ti st h ep r i c eo fc o m m o d i t ya p a r t m e n t 弧er e s u l to fa n a l y s i sa l s o s h o w e dt h a t ，t h e r ei sab i gd i s p a r i t yb e t w e e nt h ee f f e c t i v ed e m a n da n dt h el a t e n td e m a n di nh a n gz h o u s _ h o u s i n gm a r k e t m e a n w h i l e ，i te x p l a i n e dt h a tt h er i s e so ft h eh o u s i n gp r i c eh a si n h i b i t e dap a r to fe f f e c t i v e + d e m a n d f o u r t h ，t a k e st h ea n a l y s i so nt h ed e m a n ds t r u c t u r eo fh a n gz h o u sh o u s i n gm a r k e ti nt e r m so ft h e s t r u c t u r eo f h o u s i n g p r i c ea n dt h ea r e a ，a n dd i s c o v e r st h a ta tp r e s e n tt h e r ei sl a c ko f t h eh o u s ew i t ht h em i d a n d i i 黼p r i c ea n dt h es m a l la n dm e d i u m s i z e dw h i c he x a c t l ys u i tt h eg e n e r a lp e o p l e f i 弛，t a k e st h ea n a l y s i so n t h e 曩b i l 时t ot h eh o u s i n gs p e n d i n go fr e s i d e n t st h r o u g ht h ed y n a m i cc o m p a r i s o nb e t w e e nt h ei n c o m el e v e lo f r 鲢i d e n t sa n dt h el e v e lo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a n dt h ep r o p o r t i o no f h o u s i n gs p e n d i n g t h er e s u l ts h o w s t h a tt h e r ea r em a n yd i f f e r e n c e sa b o u tt h ea b i l i t yt ot h eh o u s i n gs p e n d i n ga m o n gt h ep e o p l ei nt h ed i f f e r e n t s o c i a ls t r a t u m f i n a l l y , o nt h eb a s i so ft h ea n a l y s i sa b o v e ，p u t sf o r w a r dt h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c yp r o p o s a l sf o r t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fh a n gz h o u sh o u s i n gm a r k e tb yc o n s i d e r i n gt h ee x i s t e n tp r o b l e m so fh a n g z h o u sh o u s i n gm a r k e t k e yw o r d s ：h o u s i n gm a r k e t ；l a t e n tn e e d s ；e f f e c t i v en e e d s ；d e m a n ds t r u c t u r e ；p o l i c ym e a s u r e s i i i 浙江理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：我恪守学术道德，崇尚严谨学风。所呈交的学位论文，是本人在导师 的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已明确注明和引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品及成果的内容。论文为本人亲自撰 写，我对所写的内容负责，并完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：钳j 、於 日期：哆年雩月歹少日 浙江理工大学学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅或借阅。本人授权浙江理工 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 学位论文作者签名： 保密口，在年解密后使用本版权书。 不保密口 。 日期：砷年弓月归 指导教师签名：考榱训 日期i 多卯7 年岁月2 4e t 濒江理一 大学磷士学位论文 1 研究镑聚 第一章绪论 “攒往”作为人类生活的网大基本要素之一，不但是入民安君琢妲、社会稳定的关键 所在，也怒社会发展水平的综念表现，历来受到懒界各国的重视。糊凰住宅产业规模犬、 增长快、熬联度强，对g d p 增长有巨大贡献，能够带动其他很多产业部门的发展，其健 康发展w 以支撑和带动整个豳涎经涛的发展。罩凌1 9 8 1 年4 月，伦敦国际住宅和城市阔 题骚究会议上遵过懿住宅入投宣言载疆鑫：我 j 确认屠往在是好环境中适宜久类豹谯 处，是所衡屠民的基本人权，弗期待把关系人类尊严的良好住宅作为溺家的责任。目前，膀 住水平的提高和住宅建设成就融经成为衡量国家滋步和社会发展的冀薅标志之一。 住宅需求是住宅市场中切经济活动的动力，没有住宅需求，就产生不了市场的价格、 貘痤秘资金运动，逢羲没骞袋滚枣场。在襄建产镶窀泰凌澎势鼹夔辩铰，一方瑟，久秘游 遍预期来表房价会涨，大量鼹氐盲目进入房地产礤场进行投资与消爨，放大了正常需求 另一方面，开发商面对巨大的市场需求，普遍实施扩张战略、高价位圈地，这样必然进入 供过于求阶段，最终导致房地产市场由繁荣进入到疲软。但如果住宅市场供应一直处于j e 饱和状态，建会弓l 起房价苓节攀舞，诱发过旺鼹投瓷、投凝零求，导致房产泡沫的产圭芝， 甏不零j 予衾融产鳖、赛穗产娥每键康发震，逮不稻予一令城市持续稳怒的发疑。困忿，农 市场经济条件下，无论是政府还是房地产企业必须从实际的住宅需求出发，最大限度地满 足社会不问阶层的住宅需求，使往房问题得到更好地解决。 杭州能宅消费市场自1 9 9 8 年率先走出全国魔产低迷状态，市场销售火曝，出现量增 癸秀、傻震嚣睚豹“莰弼鬟象”。2 0 0 5 车抗熊全露宠裁赛缝产嚣发投资额4 1 0 ，5 7 亿元，蠢 全市限额以上固定资产投资总额的3 4 1 3 ，其中彼宠开发投资3 t 9 2 1 亿元，占房地产开发 投资总额的7 7 7 5 ，比上年增长2 5 9 2 。商品房销售面积从1 9 9 8 年的1 3 3 8 万m 2 增加刹 2 0 0 5 年的7 0 4 ，1 9 万酊，其中饿窀销售面积从1 9 9 8 颦的1 1 7 9 7 万时增加到2 0 0 5 年的6 2 0 6 6 万群，第均壤长2 6 。4 6 ，绣妖迅速。枣区1 亵晶穗价揍更是鼓1 9 9 8 年熬3 2 1 1 元m ：上涨瓣 2 0 0 5 年豹6 5 4 7 元m ，涨箍达到1 0 0 戳上。键爨速发震豹抗髑住宪帮场在蜀趋繁荣豹翔 时，也存在不少问题，如房价过高、投资需求过大、工薪阶层住房需求得不到很好满足等游。 因此，有必骚对杭州住宅市场需求的现状和未来的趋势进行分析和研究，以更好地指导供 先f 缝诤“静熬一致，踩转裂说蟠讳，本文翦撬媚蛮区均幂售籍簿出、余抗逸 l 浙江理_ 大学硕士学位论文 给，力求达到供求平衡，确保住宅市场的健康发展。 2 研究的目的和意义 2 1 研究的目的 2 0 0 4 年末以来，在房地产业的相关报道中出现了关于房价将走向平稳甚至回落的种种 预测。然而杭州房地产市场尤其是住宅市场在投资规模、供需和价格走势等诸多方面，依 然保持着较好的发展趋势。2 0 0 1 2 0 0 5 年杭州全市房地产投资年均增长率达到3 0 6 5 ， 远高于同期的固定资产投资增长率和g d p 增长率。但随着住宅市场供求逐步趋于平衡、 国家宏观调控政策的不断出台，杭州住宅开发的持续增长态势能持续多久? 住宅需求的发 展空间还有多大? 居民居住水平在“十一五”期间能有多大提高? 这些问题引起社会 各界越来越广泛的关注。而住宅需求是住宅市场中一切经济活动的动力，对住宅市场起着 决定性作用，因此，有必要对杭州住宅市场需求展开深入的研究和探讨，以保证住宅产业和 社会经济的可持续发展。 2 2 研究的意义 供需关系是住宅市场的基本运行机制，在供给与需求之间，需求又是决定因素，就住宅 市场而言，供求的均衡是由有效需求决定的。居民有支付能力的需求决定了住宅市场的供 应结构、发展规模和发展水平，住宅建设也只有在不断满足居民住房需求的过程中爿能得 到发展。从整个城市社会经济发展角度来看，住宅开发建设也只有以需求为导向，才能保证 社会资源的有效配置。住宅需求是贯穿住宅经济活动的主线，是检验住宅经济体制和政策 是否完善的重要尺度。因此，对杭州住宅市场需求的相关问题进行研究有其重大的理论意 义和现实意义。 首先，在宏观层面上，不仅有助于政府对住宅市场的发展速度进行有效的调节和适当 的控制、制定合理有效的住宅政策，避免经济的大起大落，而且有助于政府进一步挖掘住 宅丌发潜力，实现全面小康社会的居住目标。 其次，在微观层面上，一方面可以为房地产企业短期项目开发、市场定位和丌发节奏 提供指导，使其更加清晰地把握市场，避免盲目开发和投资；另一方面可以为长期市场丌发 和企业发展规划提供决策依据，促进市场微观主体健康发展。 再次，杭州近几年房价快速上涨很大程度上与住宅用地供给量的相对短缺有密切关 2 浙江理1 = 人学硕士学位论文 系。在此背景下科学地分析与预测杭州住宅市场的需求量和需求结构，对指导未来土地供 给、平抑房价、促进供需平衡、保持住宅市场的持续健康发展有重大的现实意义。 最后，由于影响住宅需求的因素是多方面的，理论界对住宅需求的分析方法也存在着 诸多探讨。本文以杭州住宅市场为对象，在考虑多种定量分析方法优缺点的基础上，选择 需求源汇总法和多元回归分析方法，并结合趋势外推法对杭州住宅市场的潜在需求和有效 需求进行量化分析，这对挖掘传统住宅需求分析方法的局限性和探索新的住宅需求分析方 法具有一定的借鉴作用。 3 本文的创新之处 本文以大量的社会经济、住宅房地产、人民生活水平等统计资料为基础，以住宅需求 的相关理论为依据，展开对杭州住宅市场需求的定性、定量分析，其创新之处主要在于： 1 、结合杭州住宅市场的发展现状和主要特征，把影响住宅需求的因素划分为经济、 人口家庭、社会文化和政策环境四个方面，利用层次分析法( a h p ) 对各影响因素进行权 重分析，得出经济发展水平和居民收入对杭州住宅需求的影响最大，其次是人口增长和住 宅价格。 2 、在参考其他学者研究成果的基础上，运用需求源汇总法，结合趋势外推法对杭州 住宅市场的潜在需求进行定量分析。从分析结果得出，未来几年杭州住宅市场的潜在需求 依旧旺盛，其中居住水平提高引起的需求和人口增长引起的需求是未来推动杭0 * 咎宅业持 续发展的主导力量。 3 、采用多元回归分析法对杭州住宅市场有效需求进行定量分析，得出人均司支配收 入对其影响最大，其次是商品住宅价格。同时提出有效需求与潜在需求之间存在着较大差 距，说明不断上涨的房价一定程度上抑制了有效需求的释放，是未柬政府宏观调控的一大 重点。 4 、根据杭州2 0 0 2 2 0 0 5 年按收入水平分组的居民家庭平均每人每年现金收支情况， 计算不同收入阶层居民家庭住宅消费支出占收入的b e 重，得出不同收入阶层住房支付能力 存在较大差别，政府更应关注低收入阶层居民的住房问题。 4 研究思路和论文框架 4 1 研究思路 濒汪理_ r 犬学硕士学经论文 本文酋先介绍了住宅需求的相关概念和理论，然后在对杭州住宅市场进行现状分析的 基础上，_ 辟j 层次分析法对影响梳州住宅市场需求的主要因素进行权爨分析，接着根据杭州 市区1 9 9 0 年至2 0 0 5 年历年城市人口、人均g d p 、人均可支配收入等统计资料，对杭州能 宅枣场魏游在焉求襄舂效震求送行定量分据帮穰溅，这是本文戆菝，0 痰容。霹霹，麸徐键 和面积秘方丽对抗髑往宅需求结构进行分析，并对不同阶层屠民的往穗支 寸能力进霉亍了研 究。最后，基于前面章节分析的结果，结合杭州往宅市场发展中存猩的问题，提出未来杭 州住宅市场避一步发展的政饿建议。 4 。2 谂文嘏黎 住宅需求的相关理论国内外研究进展 影嫡鞔州往宅需求的嗣素分析与评价 杭州住宅市场的 发震现状 杭州住宅市场需求分析 潜在需求分琚ll 每簸需求分辑| l 霈求结梅分橱 拣胡技宅市场发震筠政镶慈议 结论与研究展望 嚣1 1 论文框架 毒 杭州住宅巾j 痨发 展中存在的问题 浙江理t 大学硕士学位论文 第二章住宅需求的理论基础 1 国内外住宅需求研究综述 1 1 国外住宅需求研究综述 由于国外住宅市场较早地走上了市场化、商品化的道路，对住宅市场的需求研究相对 比较成熟和完善。国外文献中，联合囤出版的“h o u s i n gi nt h ew o r l d - - g r a p h i c a lp r e s e n t a t i o n ” 。( 1 9 9 3 ) ，对各国的住宅情况进行了统计并用图表表示出来，比较全面地介绍了各国住房情 况，是现行最具权威的统计书籍。俄国政策研究传播中心a l i ak g u z a n o v a 著的“t h e h o u s i n g m a r k e t i n t h e r u s s i a nf e d e r a t i o n 2 ( 1 9 9 8 ) 中，通过研究表明在俄国居民已经愿意 接受市场配置住宅的方法，借助长期贷款的方式来购买住宅、改善自己的住宅条件，同时 提出用低租金的“社会住宅”来解决低收入居民的住宅问题、用信贷支持居民购房等政策 建议。德国的a x e lb o r s c h s u p a n 、f l o r i a n 和日本的m i k is e k o 著的“h o u s i n gd e m a n di n g e r m a n ya n dj a p a n ”3 ( 2 0 0 1 ) 中，对两个不同国家的住宅需求分别进行了研究，结果发现 居民收入变化与住宅需求呈正比关系，两者之比为2 ：1 5 。 在住宅需求影响因素方面，m u t h 4 ( 1 9 6 0 ) 和o l s e n 5 ( 1 9 6 9 ) 提出影响住宅需求的主要 因素包括家庭收入、房价、其他商品( 服务) 的价格以及家庭户均人口、性别比例、家庭 生命周期等家庭特征。但m u t h 和o l s e n 没有对家庭户均人口、性别比例和家庭，命周期 等豸、庭特征如何影响住宅需求进行分析。r a u d a l l ，j o h n s t o n 等6 ( 1 9 8 8 ) 在其经典著作“t h e m o d e me c o n o m i c so fh o u s i n g ”中，利用回归分析与1 日关分析方法对住宅需求的影u 1 日因素 进行分析。首先对住宅需求的影响因素与住宅需求量进行相关性分析，再利用回归分析的 方法求出住宅需求量与其影响因素变量之间的回归方程，并将此方程用于住宅需求量的预 测。这以后许多国外学者在预测住宅需求量时都采用了回归分析方法和相关分析方法。 m a n k i w 和w e l l ( 1 9 8 9 ) 对美国2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格的上升进行了研究，提出影响居 。u n i t e d n a t i o n s h o u s i n g i n t h e w o r l d - - g r a p h l c a lp r e s e n t a h o n m u m t e d n a l m n s p u b h e a t m n ，1 9 9 3 a l i ak g u z a n n v a t h eh o u s i n gm a r k e t1 1 3t h er u s s i a nf e d e r a t i o n m 1 9 9 8 a x e lb o r s c h s u p a n 、f l o n a nh e l s sa n dmj k ls e k o h o u s i n gd e m a n di ng e r m a n y a n dj a p a n m j o u r n a lo f h o u s i n g e o o n o n - i l e s1 0 ，2 0 0 1 ：p 5 6 7 2 4r fm u t h t h ed e m a n do rn o n f a r mh o u s i n g m i na c h a r b e r g e re d a o r ，t h ed e m a n df o rd u r a b l eg o o d s ，c h i c a g oi l u n i v e r s i t y o f c h i c a g op r e s s ，1 9 6 0 p 2 9 2 e o o l s e n a c o r n p e t i t l v e t h e o r y o f t h e h o u s i n g m a r k e t j a m e r i c a n e c o n o m l c r e v i e w 1 9 6 9 ，v 0 1 5 9 ( 4 ) ：p 6 1 2 - - 6 2 2 6r a u d a l lj o h n s t o n p o z d e n a t h e m o d e m f c o n o m l c so f h o u s i n g m o u o r u m b o o k s g r e e n w o o dp r e s s ，1 9 8 8 ：p 1 9 5 - 2 0 2 5 激迂理： 大学硬士学蓥论文 住水平的燕键因素是租金，并提出整体的住宅需求量可以写成d = h ( r ) n ，式中h ( r ) 为 平均每人的住宅需求函数，r 为租金，n 为人口数量。这是基于西方发达国家经济发展水 平已经很离，住房条件已楣当宽裕的情况下提出。g o b l ( 1 9 9 9 ) 采用多元回归分析方法对 薮燕坡佼痨褥求送行鏊筵颈滋，模婺选取熬变塞瞧捺久霜蕊模、嚣楚继蓄、售痨投资麓援、 失业率。d a v i d a m a c p h e r s o n 2 ( 1 9 9 9 ) 在预测弗罗晕达州的住宅需砑乏爨时运用了入口分朦 收入法，他提出欲购房年龄层人口的增长是影响俄宅需求量的最主簧因素，于是对不同购 房者年龄艨的购房需求进行丁屡次划分，然后通过住宅需求量与欲购房年龄层人口数的相 关性分季蓐，建立住宅嚣求量与颈购赛年龄层入弱数之阕的回努方程势遴行颈溅。 1 2 国内往宅需求研究综述 相比阑外，国内学者更多的注重对住宅市场的定性分析，如刘福泉3 著的中国住宅市 场、澎伏缎等4 著鲍住宅产娩；发展战略与对策、卢卫5 著的群读入羼、簿德三、藏 浚翌6 著静痔遥产经济学餐均寄涉及对往宅嚣求麴分辑，毽主要怒在结合舀羚缄枣毽壤 市场发展舰律的基础上，对往宅需求进行一些宏观、定性的分析。近几年，随着房地产往 宅市场的问益发展，对住宅需求也有了进一步深入地研究，尤其在定擐分析预测方面。 成思煎在其主编的中豳城镇住房铝4 度改制7 一书中，选用了部分亚洲国家首都的人 均矮往嚣积穆大缘g d p 戆截舔数据，采用霆魍羧合懿方法研究缮凌麓往零乎与经济发溪 水平的数纛芙系的经验公式，y = 6 1 7 9 6 x o 弱9 。公式中仅将人均g d p 作为影响居住水平的 关键因索，是基于住宅价格、租金、人均可支配收入等都不可能独立存在，都与人均g d p 有着密切的相关关系，人均g d p 本身就包含麓与之相关的其他经济因索。但这个函数怒 根据部分蘧潮国家酋部的入均鼹往面积与人均g d p 鲍截蔼数掘，采掰霞瘴毅合躲方法磺 究褥出，与我国其终赘藏帮潺况还有着穰太静警翻。香港翁舞翟祷士在其书香港赛蟪声 1 g o h a ne v a l u a t i o no f t h ea c c u r a c yo f m u | t l p l er e g r e s s l o r ja p p r o a c hi nr o c n n gs e c n o n a ld e m a n dt l l s m a p o r e f m ，c o n s t r u c t l o l t m a n a g e m t a n d e c s l 7 ，1 9 9 9 ：必3 1 - 2 4 1 2d a v a da m a c p h e r s o na n dg s 穗c ys 1 r r r m n s f o r e c a s t i n gh o u 釉n gd e m a n dl b 嗣o f l d 嚣。j o u r n a lo fr e a le s t a t ep o 躺l m m a n a g e m e n t , 1 9 9 9 ，v o t 3 2 ( 6 ) ：p 7 8 9 0 3 刘福泉中图住宅市场【m 】中国经济m 版札1 9 9 9 4 谢伏瞻、攀蛴育、刘士余仔宅产业t 麓腱战略l j 对策 m 】中圈发展出版朴，2 0 0 0 卢卫解读人居一中国城市停宅发展柏艘论思考【m 】天津杜尝科举院m 版社2 0 0 1 6 简德兰，c 洪卫房地产纤济学【m 】t 海财经出版桂，2 0 0 3 7 成罂危。孛瓣城镇住痔制度改弼一瓣标攘式实旌难点f m 】袋未与建设出睦社t 9 9 9 ：p t 6 7 6 灌注理t 大学硕士学劈论文 市场中掇出住宅需求总量黼函数应为：d = h ( r ，y 1 - n ，式中h ( r ，为平均每人的往宅 需求函数，y 为国内生产总值( g d p ) ，n 为人妇数嚣。居住水平函数为h ( r ，y ) ，方渐 是基予褥港倥宅市场已比较宠整，取褥住宅的方式童葵靠市场行为，敢鹰仅提供少量的骥 疆彦，蕊鼠帮绣上提供晦疰宅徐漆秘整金是严格慈镑豹，匪鳇，袋搜代袭疆金是符合棼港 实际魏。努一方面，香港经济熙然已经很发遮，後怒住宅徐格穰离，聪住闯题还投有褥捌 很好地解决，住宅建设、住腮条件改善以及住房政策建立等都还要以缎济发展作为支撑， 故g d p 仍怒影响居住水平的爨瘸因素。国内张泓铭学者在其书住窀经济学2 中认为r 霰旋表程金零平，不是班反跤往絮徐揍翦全部，疆斑住宅慕求一 。p ，y t 黟，式孛擎为 萑宅韵价格( 及租金) 综合承平。蠹于两建往宅赘炀启动较晚，往痨分配货币纯翁进程不 长，住宅价格和租金还没完垒撼钩，所以两方耐都成考虑。 具体在健宅需求的影响因豢方面，王益洋3 ( 1 9 9 6 ) 提出影响住宅浠求的因素主要包括 宏蕊政溜、经济、文纯医豢以及个天经济特缝嚣索。其串个天经济褥，殛爨素又受家庭玺余 曩袭变他、囊活方式差雾戳及攀龄露素熬彰拣。捧滤住宅产韭戆不黪发震，对箕费礴究瞧 越来越深入，张泓铭4 ( 1 9 9 8 ) 程其住宅经济学中指出，住宅需求主蒙是由人口和国民 经济的发展状况决定的，其中缀济发展水平对住瑰需求的影响是通过住窀的价格水平和居 民的收入等霹素体现出来的。潮时搀住宅需求的雕豢划分为住宅价格、家庭收入和嬲塞、 懿率、入口鬻家庭户数、经济运 亍机羲、政麝豹往赛璇策六类。惫枣瞬5 ( 2 0 0 1 ) 不获考寒 了经济、救治、入口、价格筹因索，还考虑了离婚肇、结婚率和流瀚人口变动给住宅需拣 带来的影响。朱永升等6 ( 2 0 0 2 ) 在继承张泓铭观点的基础上，又引入了一个关键的影响阑 素人均膀住面积。人均屣健丽积反映了居民的现察居住水平，怂很多不可量化的影嗽 嚣素黪综台，懿霉家蕊往房政策、瑟民蘸住房鼹念镰。嚣建在分辑往宅器求融事l 入该飘綮 是菲霉蠢意义的。爱、羚藕7 ( 2 0 0 3 ) 在对上海毒矮聚豹往宅蓑求逶 亍礤究嚣于撂凄影翡往宅辫 求的主要闭索包括市区人口、家庭收入、销售价格、入均居住面积和往宅供给，其中供缩 因素是其新提出的一个影响幽豢。由于一般的住宅需求分析主要站在消赞者的角度，从黼 鞋受寒+ 霭港纛遗产市场辩l 。蠹蠡驾，辎馕，t 9 9 5 ；p 1 5 7 i 鲻 2 张繇镱链宅麓漭学【氛垂】土毒蛙释 学黜叛挺，1 9 9 8 ：p 1 0 6 3 千益洋城市肼民件宅需求与谜证造样【刀现代城市研究，1 9 9 6 ( 4 ) ：p 1 5 2 0 4 张泓铺住撼黼济学 m 】上海财弊火举小版社，1 9 9 8 ：p 7 3 9 8 5 危小明现阶段商品住宅市场需求艘扩人需求对策研究【d 1 制南犬举礤士论文，2 0 0 t ：衅9 3 1 6 朱永升、下1 l 挚、韩俯棠，影晌房地声带黼爨求囡素的灰色关联魔分析啦北京理工犬学攀搬，2 0 0 2 ( 1 2 ) ；p 7 8 2 7 8 5 7 弥拎蔫，辩上簿市屠琵往虞嚣衷辨瞬宠 嚣。扛每统诗，2 0 0 3 ( 5 k 辩了l 霉 了 激江理王大学殒举静论文 求面出发考虑各影响因素对往宅需求的影响，而搬据一般需求理论，需求量是由供给和需 求共同决定的，因此供给因素猩住宅需求中的影响不容忽视。范佩红1 ( 2 0 0 4 ) 通过建立影 响因子的指标体系，最终筛选出入均可支配收入、住宅价格和城镇人刚三个指标作为影响 我国域镶瓣瑟往宅需求贡麸率最大戆因子。潍上头子住宅霉求影响嚣索的磅究，主要楚搽 讨若干影酾阂素共阅俸用下经宅需求的变化趋势，瓶通过实证研究潮逑各影响因素是如何 作用于膨民住宅需求的研究则相对较少而且不够深入。 在住宅需求的预测方面，张泓铭2 ( 1 9 9 8 ) 和蔡育天3 ( 1 9 9 8 ) 分别在其著作住宅缀 济学和房缝产市场中掇嫩把时闻序列分毫斥颡测方法运用到对住宅需求量的预测中去。 辩瀚系强分辑法是据稷据若予每来商品往宅瓣蜜鼯嚣求( 胃霸镑售粥鞭实羹代替) 诗箕器 年住宅需求的增长率或平均增长率，形成对住宅需求的时间序列，然厥从这个时间序列巾 分析和寻找长期趋势和循环变动。从而测定出未来菜一时间的住宅需求量，具体又分为简 单平均法、移动平均法、指数平滑法等。赵昭4 ( 2 0 0 0 ) 既城镇人口、城镇家庭户数、建造 量等撵撂为主变量，鞋蠛镇仡率、菠建览率、瑟建襄数瑟积等嫠蠡凳参数矮，怼我整城镶 住宅需求状况和发展趋势进行分析和预测。营光辉5 ( 2 0 0 1 ) 在对耋厌市市区住宅需求颈测 分析时，暂先根据住宅需求的影响因素将需求总擞分割为人口增长带柬的新增人口需求、 居民生活水平提高带来的改善性需求和拆迁需求三部分；然后通过人均居住面积、人口等 指标与其彩酶因素( 妇g d p 、入均可支配收入等) 戆稠关佳分辑以及建立圈织方程得到攒 拣静未来镳；矮居利强人均鼹住嚣积、入口等掺拣的未柬蓬柬预测掰增入霸需求帮滔涎改 善性需求。杜建国6 ( 2 0 0 2 ) 猩对北京城镇居民进行住宅需求分析时，也将北京城镇居民的 住宅总需求分为人口增长带来的需求、居民生活水平提高带束的需对之和拆辽需求三个部 分，并采聪上述方法进行预测。赵瑞、申金山( 2 0 0 4 ) 馕l 灰色g m ( 1 ，1 ) 棱型避行趋势 ! 蒌溺，震驽尔秘夫颈测反浃数箨窿列翡蔫平稳蛰筑，将嚣誊毫捉结合麓来，黠茳宅翥袋爨 进行预测，并利用西安1 9 9 2 2 0 0 2 年住宅销售鬣的数据进行检验，经验证预测精度较麓。 灰色马尔柯夫预测法是建立在对历史数据的统计分析基础之上的，历史数据量越大，预测 薤辍红、表攘瓣。我餮城镶嚣琵咎宅嚣衷豹髟磅强素翻绕诗岛决策，2 0 0 4 ( 6 ) ：妒6 7 7 2 张溢镶往宅静济学【m 1 海财绔夫学如版莉，1 9 9 8 ；p 1 0 9 一l l o 3 蔡育天+ 房地产市场【m 】m 济大学 i j 版村，1 9 9 8 ：p 1 1 1 4 赵昭、一文辩，李奋敏城镇件宅需泶劲i 测方法 j 建筑绎济，2 0 0 0 ( 9 ) ：p 3 4 3 7 5 曹光辉墼戊市市区住宅需求预测分析重庆又学硕上论史 d 】2 0 0 1 ：p 1 2 2 7 6 柑建嗣北系城镇居民住宅市场的需求分析 d 】北京航窄航天太学碳e 学位论文，2 0 0 2 , p 1 9 2 5 7 赵瑞、审奢斑。簌宅需求鲞疆瘫豹敷畿强粼辩丈模型及廊瘸 弱，郑烈靛室工业管理学院学擞，2 0 0 4 ( 9 ) ：p 1 0 $ l t 0 8 滤汪理上大学硕七举经论文 精度越商。哭禅君1 ( 2 0 0 4 ) 程对杭州市主城区往宠需求预测分析中，采用神经网络方法对 住宅需求谶行了预测。从体制、社会、经济三方阐漕手，以年末人口、迁入人口、结婚对 数、人均腠往面积、g d p 为b p 神经网络的输入朦，以商品房需求璺为输出层。首先通过 获色骂，t 辫夫预测模型怼2 0 0 4 2 0 0 8 年数总人秘、迁入入日、缝摇瓣数、天均霪佳瑟软数 据逶行预测，然后通过b p 享串缀网络，裁爝历史数据来模数各影响鞭索与住宅需求量之闻 的映射关系，最后再用年末总人口、迁入人口、结婚对数、入均居住面积、g d p 数搦对 1 9 9 6 - 2 0 0 3 年商品房销售面积进行自动匹配模拟，以生成参数之问的权重参数和网络中隐 含层数撵。嚣庆喜、华杰( 2 0 0 4 ) 2 针对房地产市场数据变纯动态的瀛漉性质，建立了通：过 3 瑟结构鹣b p 享孛经弱络来联羲l 房德产泰场徐捂鞠嚣求交纯趋势豹辕懿决策系统，荠翻蘧瀵 庆市的房地产数据进行了模型。商升亮3 ( 2 0 0 5 ) 以杭州市1 9 9 7 2 0 0 3 年的历史数据为依 据建立系统动力学d y n a m o 模型，通过模型运行预测杭州市主城区2 0 0 4 至2 0 1 0 年的杭 州需求总懋，并通过系统仿真实验，通过不同的政策参数调整来预测朱来住宅需求变化， 簌瑟褥劐蠢效豹玫策实验选强。注涛、终小鸡4 ( 2 0 0 6 ) 在分辑往宅嚣袋影麓因素鲍基磷上， 建立了采用一个隐层的预测往窀需求的b p 神经阚络模型，并露t r a i n l m 蛹数来实现反传簿 法，然后熬于大连市1 9 9 0 年以来的人口数据，利用m a t l a b 6 5 软件进行训练和模拟，经反 复学习确定了网络参数，最后对未来住宅需求进行预测。 纵硬瓣翦霹蠢对予住宅赘场懿需求研究，圭鼷熊中在住宅需求的影响因素和岱：宅需求 量麓颓溅鬻方嚣。就住宅需求懿影韵因素两富，不闲麴学者有不溺酌铡薰，一般圭要翔钓 为经济、人门环境、社会文化和政策几方面，但很少对各影响因素的煎婴废进行详细分析。 而在住宅需求的预测方面，由于我国住宅市场形成和发展时间比较短。政策影响住大