（工商管理专业论文）中国房地产项目成本管理研究(1).pdf

中文摘要 摘要：本文对目前中国房地产公司开发项目时在成本管理上存在的一些问题 和不合理的现象进行了剖析，并对怎样紧跟市场需求、国家宏观政策调控进行项 目成本管理进行了研究，特别是怎样利用先进的项目管理工具及怎样从项目全寿 命周期、全过程角度进行开发项目的成本管理进行了重点阐述。 本文共分为六个部分： 首先，引言简要介绍了本论文的选题背景、意义、研究方法、国内外的研究 状况及介绍论文的主要内容。 第二部分主要介绍项目管理、成本管理的基础知识。然后分析了房地产公司 开发项目的开发程序，即可分为项目决策阶段、项目设计阶段、招投标与合同签 订阶段、项目实施阶段、竣工阶段。详细研究了每一阶段成本管理的特点及内容， 特别是决策阶段和设计阶段对于项目成本管理的意义最为关键。 第三部分主要介绍了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。 我国房地产起步较晚，但是发展飞速，而我国房地产业的项目管理水平却没有与时 俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本管理的注意力过分的 放在了施工环节；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实 施轻计划等。 第四部分根据所学的项目管理理论知识及结合工作实际对于上述问题提出了 自己解决方法，主要有：利用先进的项目管理工具和方法；重视、加强项目前期 投资决策阶段的成本管理工作；项目实施阶段的成本管理所应注意的事项；其中 对于成本管理的项目管理工具w b s 和e v m 进行了重要介绍和研究。 第五部分进行案例分析根据所学的知识与实践相结合得到一些实践经验。 第六部分结语。 关键词：项目管理：成本管理：房地产开发 a bs t r a c t a b s t r a c t ：w h a tt h i sa r t i c l es t u d i e di sa b o u tt h er e a le s t a t ep r o j e c te x p l o i t a t i o n c o s tc o n t r 0 1 f i r s t l y , w r i t e ri n t r o d u c et h em e a n i n go fp r o j e c tc o s tc o n t r o l ，e s p e c i a l l yt h e d e 丘n i t i o na n ds t a n d a r df r o mp m i i nt h i sp a r t ，w ec a i lh a v eaw h o l eu n d e r s t a n d t o p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ta n dc o n t r 0 1 s e c o n d l y , w r i t e ri n t r o d u c et h e r e a le s t a t e i n d u s t r yp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ta n dc o n t r 0 1 r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c tc a nb e c a r v e du pf i v ep r o c e s s e s ：d e c i s i o ns t a g e ，e n g i n e e r i n gd e s i g n i n gs t a g e ，i n v i t ep u b l i c b i d d i n ga n dc o n t r a c ts i g n i n gs t a g e ，p u ti np r a c t i c es t a g e ，c o m p l e t ec h e c ka n da c c e p t s t a g e c o r r e s p o n d i n g l y , r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c tc o s tc o n t r o l ( c c ) a l s o c a lv e su p f i v ep r o c e s s e s e a c hp r o c e s sh a sr e s p e c t i v ec h a r a c t e r i s t i co fc c ，s oi np m ，w en e e d s e p a r a t ew a y st os e p a r a t es t a g e t h i r d l y , w r i t e rs t u d i e dt h ea c t u a l i t y o fr e a le s t a t e e x p l o i t a t i o np r o j e c ti nc h i n a w e h a v ea c h i e v e dao b v i o u sp r o g r e s si np m ，n om a t t e ri n t h e o r yo ri np r a c t i c e b u t ，t h e r es t i l la r eal o to fp r o b l e m si np r a c t i c e ，s u c ha s ：t a k et o o m u c he m p h a s i si nt h ep r a c t i c es t a g e ；t h e r ei sn o tas y s t e m i cv i e w p o i n tt op m ，t a k i n gt h e p m p r o c e s s e st os e p a r a t es t a g e s ；i nt h ep m p r o c e s s ，w i t h o u tu s i n gt h es c i e n t i f i c ，m o d e r n p mt o o l sa n dt e c h n i q u e so rs e l d o m ；w i t h o u tap a r t i c u l a r , s c i e n t i f i c ，e x a c t l yp l a na n d b u d g e t ，c o n t r o lm e a s u r e so f t e nu s ea f t e r w a r d sc o n t r o l ，n o tu s eo rs e l d o mu s i n gt h e b e f o r e h a n dc o n t r o lo rp r o c e s sc o n t r o l ，e t c f i n a l l y , t oa b o v ep r o b l e m sa n dc o m b i n i n g m yo w ns t u d y , it a b l e ds o m ep r o p o s a l s t oi m p r o v et h er e a le s t a t ep mc o s tc o n t r o ll e v e l g e n e r a l l y , t h i sa r t i c l et a k et h ev i e wo fc o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t ec o m p a n yp r o j e c t e x p l o i t a t i o nc o s ts h o u l df r o mt h ef u l lp r o c e s s e so fp m a n dt h ef u l l l i f ec y c l ea n g l e w e s h o u l dc o n t r o lt h ep mc o s ts y s t e m i ca n ds c i e n t i f i c ；w es h o u l du s em o r ea n dm o r ep m t o o l sa n dt e c h n i q u e s ，e t c k e y w o r d s ：p r o j e c tm a n a g e m e n t ( p m ) ，r e a le s t a t e ，c o s tc o n t r o l ( c c ) 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：导师签名： 签字同期： 罗年多月，珀 签字日期：年月e t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：有琵忍施红字日期： 妒莎年月胗日 致谢 本论文的工作是在我的导师黄磊教授的悉心指导下完成的，黄磊教授严谨执 着的治学态度、科学的工作方法、丰富的实践经验和丰硕的科研成果给了我极大 的帮助和影响。在此衷心感谢黄磊老师对我的关心和指导。 在m b a 学习、实习和论文撰写期间，河北省盛邦房地产开发有限公司及其领 导给予了有力的支持和真诚的关怀，使我够通过企业这个平台把学习与实践更好 的结合起来，在此表示衷心的谢意。 序 据国家统计局2 0 0 7 年年报统计，中国全年全社会固定资产投资1 1 7 4 1 3 9 亿 元，其中全年房地产开发投资2 5 2 7 9 6 5 亿元，占总投资额的2 1 5 ，是投资量最 大的一个行业。可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业，所以加强对房地 产开发项目的成本管理，无论是对国家、还是对普通的消费者都是有益的。 房地产公司业务开展是以房地产项目开发为导向的，一个房地产公司新的开 发项目开始后。这个公司的各个业务部门就会围绕着这个项目开始运转，相应的 就会形成项目的各项目标，主要有质量目标、进度目标和成本目标。对于房地产 开发企业来说，成本管理目标无疑是最重要的，因为房地产企业开发项目是商业 行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的。 随着市场越来越规范、透明，开发商再以低水平的项目管理方法去开发项目 变得越来越困难。房地产行业肯定将进行一番洗牌，只有那些管理成本低、资金 实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。这样在项目成本管理上面就必 须采用一些先进的科学的项目成本管理方法。本文就这些问题阐述了一下自己的 见解，其中着重对项目管理工具工作分解结构( w b s ) 和挣值管理( e ) 进行 了介绍。 1 引言 1 1 选题背景 房地产企业想在激烈的市场竞争中及不断变化的市场环境中求得生存和发 展，成本管理自然是一个决定性因素。 2 0 0 3 年之前我国的房地产业正在经历黄金发展期，房地产业得到了空前的发 展，房地产开发的投资和销售达到空前的规模，2 0 0 3 年全国房地产投资达1 0 1 0 6 亿元人民币，商品房的销售金额达7 6 7 1 亿元人民币房地产业呈现出一派欣欣 向荣的景象。房地产业的红火，导致巨额的资本迅速涌入房地产业，房地产企业 的数量如雨后春笋一般膨胀起来，致使房地产企业之间的竞争也日趋激烈。 但是最近几年来随着国家对于房地产行业的逐步规范以及宏观经济环境的改 变，国家开始梳理和整顿房地产市场；同时国家于2 0 0 4 年8 月3 1 日出台了关 于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知。 2 0 0 5 年3 月7 日，国务院副总理曾培炎在十届全国人大指出，目前不少地 方房地产价格上涨过快，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。 某经济研究所指出，中国房地产已经出现了泡沫。我国政府也意识到了当前 房地产业运行过程中出现的一些问题，近来出台了一系列政策： 2 0 0 5 年温家宝总理在“两会的政府工作报告中特别提到了要“重点 抑制房地产价格过快上涨”。总理的话音甫落，央行出台了新的房贷条例，财政 部官员也表示，将很快出台房地产税，以调节房价。 2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅下发了国务院办公厅关于切实稳定住 房价格的通知，将用8 条措施来抑制房价。 以上所有调控措施促使只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的 企业才会最后生存下来。于是一些开发商开始在项目管理中寻找一些科学、先进 的方法来控制项目的成本。而与此同时，作为能够合理的降低成本的科学项目成 本管理方法，现有的开发商除个别公司非常重视外，大多数房地产公司的项目管 理水平还停留在很低下的水平、或者存在这样那样的误区，造成了成本的不必要 的浪费。 而这种背景下，对房地产项目成本管理进行研究更加具有一定的实践意义而 目前国内的房地产企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企 业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。论文撰写的目的就 是通过对房地产项目成本管理体系的研究，为房地产企业提供一个现代成本管理 理论的平台，以提高房地产企业成本管理的水平。 1 2 研究的意义 房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，成本管理的效果 直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象， 节约有限的社会和经济资源。但由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业， 其发展的时间不是很长，所以从现有的国内关于房地产项目成本管理的文献看， 还没有对房地产项目成本管理的体系进行深入和系统的研究，所以论文就房地产 项目成本管理的理论结合我国房地产企业的现实状况进行了研究。论文的研究的 意义有以下两点： ( 1 ) 为房地产企业的成本管理理论注入一些新的元素； ( 2 ) 可以为房地产企业的成本管理提供一个理论上的平台，指导房地产企业 的成本管理工作。 1 3 国内外在该方向的研究现状 在国外欧美等发达国家的项目管理十分成熟，以国际项目管理协会 ( i p m a ) 项目管理研究委员会( p m r c ) 所制定的项目管理标准十分系统科学。但 将企业管理、项目管理的理念及方法引入房地产管理，在国内仍属探索阶段。我 将所学的m b a 管理知识、项目管理知识融入到房地产项目成本管理的实践之中， 为我国房地产企业管理做些尝试。 随着市场越来越规范、透明，开发商再想以落后的项目管理方法去开发项目 变得越来越困难。房地产行业肯定将进行重新洗牌，只有那些管理成本低、资金 实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。这样在项目成本控制上面就必 须采用一些先进的科学的项目成本控制方法。本文就这些问题阐述了一下自己的 见解，其中着重对项目管理工具工作分解结构( 、阳s ) 和挣值管理( e v m ) 进行 了介绍。 1 4 研究方法 房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心内容，成本管理的好坏直接影 响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，而成本管理的好坏主要来自于企业的 成本管理体系的构建。 为了达到研究目的，论文以规范研究、定性研究为主，以直接占有数据式的 实证研究、定量研究为辅，展开对房地产企业现代成本管理的研究。 1 5 论文主要内容 本文共分为六个部分： 首先，引言简要介绍了本论文的选题背景、意义、研究方法、国内外的研究 状况及介绍论文的主要内容。 第二部分主要介绍项目管理、成本管理的基础知识。然后分析了房地产公司 开发项目的开发程序，即可分为项目决策阶段、项目设计阶段、招投标与合同签 订阶段、项目实施阶段、竣工阶段。详细研究了每一阶段成本管理的特点及内容， 特别是决策阶段和设计阶段对于项目成本管理的意义最为关键。 第三部分主要介绍了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。 我国房地产起步较晚，但是发展飞速，而我国房地产业的项目管理水平却没有与时 俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本管理的注意力过分的 放在了施工环节；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实 施轻计划等。 第四部分根据所学的项目管理理论知识及结合工作实际对于上述问题提出了 自己解决方法，主要有：利用先进的项目管理工具和方法；重视、加强项目前期 投资决策阶段的成本管理工作；项目实施阶段的成本管理所应注意的事项；其中 对于成本管理的项目管理工具w b s 和e v m 进行了重要介绍和研究。 第五部分进行案例分析根据所学的知识与实践相结合得到一些实践经验。 第六部分结语。 3 2 房地产项目成本管理介绍 2 1 项目成本管理介绍 根据国际上权威的项目管理组织p m i ( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s tit u t e ) 所 编写的项目管理“圣经”一一项目管理知识体系指南，即p m b o k ( p r o j e c t m a n a g e m e n tb o d yo fk n o w l e d g e ) ，成本管理是项目管理的核心目标之一。 按照p m b o k 理论，项目管理包含九大知识领域、五个过程。这九大知识领域 分别是项目范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、风险管理、人员管理、 采购管理、沟通管理和项目整体管理问题。五大项目过程是项目启动过程、项目 计划过程、项目执行过程、项目监控过程和项目收尾过程，而成本管理穿插于全 部五个过程之中。 还有一种理论“项目管理三角形”理论，即衡量一个项目是否成功的标准是 指项目能否在限定的时间、费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果。即时 间、成本和质量被看作是项目管理目标的“铁三角”，在这三个要素中任何一个要 素的变化都会引起其他一个或两个要素的变化( 图2 - 1 ) 。 例如，若对成本偏差采取不恰当的应对措施，就可能造成质量或进度问题， 或在项目的今后阶段产生无法接受的巨大风险。成本、进度、质量之间是矛盾和 统一的结合体，一方面他们之间的关系是矛盾的，如果想要加快工程进度或提高 工程质量，一般就会以增加工程成本为代价，这就是我们常常说的“形象工程”； 另一方面借助一定的科学管理方法和工具，他们又是统一的，即可以在保证工程 质量和进度满足要求的情况下，可以一定程度上的降低成本，其中最有效、最实 际的方法就是运用先进的项目管理方法。 图2 - 1 项目管理三角 资料来源：如何进行项目成本管理h t t p ：w 删m y p m n e t ， 4 它们三者之间的关系可以用函数表示为： c = f ( q ，t ，s ) ( 1 1 ) 在公式1 1 中，c 、q 、t 、s 的含义分别如下： c o s t ：成本项目工作的成本，与项目使用的人力资源和自然资源直接相关。 q u a l i t y ：质量所完成工作的质量。 t i m e ：时间项目必须满足的进度要求。 s c o p e ：范围要执行的任务的幅度。 从以上可以看出，项目成本管理在项目管理中占有十分重要的位置，对于大 部分项目来说，成本目标都是首要的目标，因为一般的项目都是由企业或者赢利 组织来运作的，只有充分的降低成本他们才会有一定的收益。按照p m b o k 的规 定，成本管理包括以下几方面内容：成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、 整理成本资料与编制成本报告。 成本管理按下列程序进行：企业进行项目成本预测、项目经理部编制成本计 划、项目经理部实施成本计划、项目经理部进行成本核算、项目经理部进行成本 分析并编制月度及项目的成本报编制成本资料并按规定存档。成本管理时还会用 到一些工具和方法，最常用的为挣值管理( e v m ) ，所谓挣值就是指己完工程计划 值，就是施工单位可以得到的工程款，所以叫挣得值，也叫赢得值，挣值在后面 将作重要论述。 2 2 房地产项目开发程序介绍 一般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施大致包括以下内容：立项； 可行性研究报告；取得建设项目选址意见书；取得建设用地规划许可证；取得土 地使用权；开工前的准备工作；取得建设工程规划许可证；施工；竣工验收。上 述程序内容可以分为以下几个阶段： 2 2 1 立项决策阶段 立项阶段是建设程序的决策阶段。该阶段形成房地产建设项目的设想，具体 分为编制项目建议书、进行可行性研究和编制可行性研究报告，并进行建设场地 的地震安全性评价和工程项目的环境影响评价，作国家主管部门对该项目作最后 决策审批的依据。 2 2 2 取得开发项目土地使用权阶段 申报建设用地规划许可证；办理建设用地批准书；申请建设用地规划 设计条件用建设项目规划、设计方案；申报初步设计，获取初步设计批复。 2 2 3 开工前的准备阶段 申请办理建设工程规划许可证；领取房地产开发项目手册；办理房 屋拆迁许可证；申领施工许可证。 2 2 4 施工阶段 在取得施工许可证后，施工单位应当按照施工合同、有关法律、法规和工程 建设技术标准的规定，以及国家现行的建筑安装工程施工、安装验收规范和操作 规程进行施工，确保工程质量。施工单位必须严格按照批准的设计文件进行施工。 施工中若需变更设计，应按有关规定和程序进行，不得擅自变更。建设监理单位 按照委托合同和法律的规定对建设工程的进度、成本和质量进行控制，对工程建 设承发包合同和工程建设过程中的有关信息进行管理，协调参与工程建设各方的 工作关系。建设单位一般也委派甲方代表进驻施工现场，处理工程建设中的问题。 同时建设单位还必须提供施工所需要提供的各种辅助条件，对施工单位提出的问 题及时解决，按时支付工程款。 2 2 5 竣工验收阶段 城市房地产开发经营管理条例第1 7 条明确规定：“房地产开发项目竣工， 经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 具 体验收程序是：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县 级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部 门应当自收到竣工验收申请之日起3 0 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程 质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 至此，房地产开发 项目的实施过程即告完毕，进入办理大产权证并进行租赁和销售阶段。 相应的房地产项目的成本管理也分为以下几个阶段：项目决策阶段的成本 管理；项目设计阶段成本管理；招投标与合同签订阶段的成本管理；项目 实施阶段的成本管理；竣工阶段的成本管理。 2 3 开发各阶段成本管理的特点与内容 2 3 1 项目决策阶段的成本管理 项目决策阶段的成本管理相对于整个项目来说是非常重要的，主要体现在以 下几个方面： ( 1 ) 项目决策的正确性是进行合理项目成本管理的前提。项目决策失误，主要 6 体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投 资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力 及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本管理，就要 事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。 ( 2 ) 据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程成本的程 度最高，达到8 0 9 0 。决策阶段是决定工程成本的基础阶段，直接影响着决策 阶段之后的各个建设阶段成本管理是否科学、合理的问题。 ( 3 ) 项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响项目成本的管理效果。加 强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估 算，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资目标能够实现，避免“三 超现象的发生。 2 3 2 设计阶段的成本管理 我们这里所说的设计指的是项目的整体设计，包括项目开发设计理念、环境 设计、决策者对于项目的总体设计思路等，而不仅仅指开发项目的楼体设计。对 于房地产开发商来说设计阶段的重要性毋庸质疑，从户型的选择、到外立面和确 定还有与周边环境的配套等无不显示出设计的重要性来。一个好的楼盘设计，能 够做到即合理、又美观、经济，能够更好的为了房地产公司的经营服务。图2 2 是 国际上公认的描述各阶段影响工程项目投资的规律。 按韧咖 l 对 9 5 投 鼬 斑 的 影40 响3 晰 程 加 度 项目进艟时瓣 图2 - 2 建设过程各阶段对项目投资的影响 资料来源：2 0 0 4 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，工程造价计价 从对图的分析可以看出，设计阶段是控制项目成本的关键阶段。决策阶段的 7 影响工程成本的程度最高，达到8 0 - 9 0 ，但是我们只能说决策阶段是影响项目 成本的基础阶段而不是关键阶段，而设计阶段却是控制成本的关键阶段，这是因 为：决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划项目的成本水平，确 定出成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。它的任务主 要是确定一个成本管理的框架，而真正成本管理要在可行性研究报告批准后，项 目正式确定下来后才开始实行。而可研后的第一个工作就是设计工作，设计工作 是项目以后其它工作的前导和方向，一旦设计完成，项目的成本就基本确定了。 所以说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、成本管理的基础阶段，而设 计阶段才是成本管理的关键阶段。 在设计阶段加强成本管理的重要性体现在以下几个方面： ( 1 ) 在设计阶段进行项目成本的管理分析可以使项目成本构成更合理，提高资 金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以 了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论分析项 目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本使其更趋于合理。 ( 2 ) 在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。编制设计概 算并进行分析，可以了解项目各组成部分的投资比例。对于投资比例比较大的部 分应作为投资控制的重点，这样可以提高投资控制效率。 ( 3 ) 在设计阶段控制项目成本会使成本管理工作更主动。在设计阶段控制项目 造价，可以先按一定的质量标准，开列出项目各部分的计划支出费用的报表，即 成本计划。在详细设计制定出来以后，对工程每一部分的估算造价，对照成本计 划中所列的指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使 设计更经济。 ( 4 ) 在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。在设计阶段不仅仅光 考虑到项目的使用功能和美观要求，不要总是力求采用比较先进的技术方法实现 项目所需功能，而应在设计时充分考虑开发项目的经济因素。使设计方案较好的 体现技术与经济的结合，真正做到设计的宗旨“经济、适用、美观 。 2 3 3 招投标阶段的成本管理 2 0 0 1 年7 月5 日国家计委等七部委联合发布了评标委员会和评标办法暂 行规定。其中有三个重大突破：关于低于成本价的认定标准；关于中标人的确定 条件；关于最低价中标，其中最重要的是第一次明确了最低价中标的原则。这一 评标定标原则能够更好的实行工程项目在招投标阶段的成本管理。本阶段的成本 管理主要涉及到招投标的方式、标底的确定及采用何种方式编制标底等问题，实 践表明，如果在招投标阶段做好工作，这一阶段的成本管理还是大有文章可做的。 2 3 4 项目施工阶段的成本管理 房地产项目的施工阶段，由于设计已经完成，项目的范围、规模、工期、质 量等级等已经基本确定，承包商也已经到位。所以对总项目成本的影响不会太大， 但是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的9 0 以上，在这一阶段如果 做不好成本管理工作，会造成成本的浪费直至超出项目计划和预算。所以在实施 阶段，项目成本的管理依然十分重要。 在项目施工阶段主要做好以下工作： ( 1 ) 项目施工阶段成本管理目标的确定。 项目施工阶段成本管理目标的确定要结合工程特点，确定合理的施工程序与 进度，科学地选择施工机械，优化人力资源管理。采用先进的施工技术、方法与 手段实现成本管理目标的实现。成本管理目标要考虑资金来源( 例如，政府拨款， 金融机构贷款，合作单位相关资金，自有资金) 的实现方式和时间限制，又要按 照施工进度计划的细化与分解，将资金使用计划和实际工程进度调整有机地结合 起来。施工总进度计划要求严格，涉及面广，其基本要求是：保证拟建工程项目 在规定期限内按时或提前完成，节约施工费用，降低工程成本。总进度计划成为 确定资金使用计划及成本管理目标，编制资源需要与调度计划的最为直接的重要 依据。 ( 2 ) 处理好工程变更。 工程变更包括工程量的变更、工程项目的变更( 如开发商提出的增加或者删 减原项目内容) 、进度计划的变更、施工条件的变更等。变更表现的形式为设计变 更和其它变更两种，在经济上表现为成本的变更，会导致实施不能按照成本计划 执行，所以在实施过程中如果必须对设计或工程质量标准及发生其它实质性变更， 必须严格按照国家的规定和合同约定的程序，由双方协商解决。 ( 3 ) 工程索赔。 工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规 定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要 求的行为。在实际工作中，“索赔”是双向的，既包括承包人向发包人索赔，也包 括发包人向承包人的索赔。但是在通常情况下，索赔是指承包人( 施工单位) 在 合同实施过程中，对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求发包人给予补 偿损失的一种权利要求。由上面的定义可以看出工程索赔能够很大程度上的影响 项目成本的计划值，所以在项目实施过程中一定要非常重视索赔工作，项目工程 9 索赔产生的原因主要有：发包人即开发商违约；发生了经现场调查无法发现、业 主提供的资料中也未曾提到、无法事先预料的自然和社会等不可抗力事件；合同 文件规定不严谨甚至矛盾，合同中的遗漏或错误等合同缺陷；设计变更、施工方 法变更、追回或者取消某些工作、合同其它规定的变更等合同变更；项目工程师 指令承包人加速施工、进行某项工作、更换材料、采取某些措施等；其他原因。 所有以上提到的这些索赔原因都会引起项目成本的上升，在施工前或者施工过程 中一定要注意好这些问题，提前采取预防措施。 2 3 5 竣工阶段的成本管理 竣工阶段的成本管理工作是做好竣工决算的编制工作，使竣工决算真实反映 竣工项目计划、实际的建设规模、建设工期以及设计和实际的生产能力，反映概 算总投资和实际的建设成本，同时还反映了所达到的主要技术经济指标。通过对 这些指标计划数、概算数与实际数进行对比分析，不仅可以全面掌握建设项目计 划和概算执行情况，而且可以考核建设项目投资效果，为今后制订新开工项目计 划，降低建设成本，提高投资效果提供必要的资料。 l o 3 我国现阶段房地产项目成本管理现状及存在问题 3 1 我国项目管理历史 1 9 8 4 年，鲁布革水电站在全国第一次按国际惯例进行工程项目管理。对降低 工程成本，保证工程质量和加快工程进度起了很好的效果，取得明显经济效益。工程 项目管理很快被工程建设单位和主管部门接受。鲁布革水电站先进高效的建设实 践形成了“鲁布革冲击波 ，开了中国工程现代项目管理的先河。2 0 世纪8 0 年 代以来，我国建筑业管理制度作了重大改革。建设部、电力部、化工部、煤炭部等 相继开展了承包商项目经理培训、考试，实行资格证书制度。自此时起，工程项 目管理在我国开始轰轰烈烈的开展开来，相应的建设工程的项目管理水平也有了 很大的提高。 3 2 我国房地产行业项目管理现状 2 0 世纪9 0 年代，中国经济高速发展，1 9 9 0 年5 月国家出台了城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例，为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基 础。 1 8 年过去了，中国的房地产业发生了日新月异的变化，已经成为了中国经济 的支柱之一。据国家统计局2 0 0 7 年年报统计，中国全年全社会固定资产投资 11 7 4 1 3 9 亿元，其中全年房地产开发投资2 5 2 7 9 6 5 亿元，占总投资额的2 1 5 ， 是投资量最大的一个行业。 可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业，所以加强对房地产项目成本 的管理，是对国家和普通消费者都十分有益的。 同时房地产行业也成了孕育亿万富翁的最好的温床，在2 0 0 7 年胡润富豪排 行榜上，中国前5 0 名富翁有1 4 名是搞房地产的。产生这种现象一方面是国家为 了扩大内需，鼓励房地产企业的发展，出台了一些优惠政策。 另外还有一个原因不能不提，那就是一些房地产商采取一些不规范的手段控 制开发项目的成本。 3 3 目前房地产项目成本管理存在的问题 随着国家对于房地产行业的逐步规范以及宏观经济环境的改变，国家丌始梳 理和整顿房地产市场；同时国家于2 0 0 4 年8 月3 1 日出台了关于继续开展经 营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知相应的土地交易市 场也规范起来了；供应商轻意不再赊销材料、设备给房地产开发商了；国家及税 务等相关执法部门也加大了对房地产市场的整治力度。 开发商逐渐意识到市场越来越透明了，在以后的房地产市场中，只有那些管 理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。 于是一些开发商开始在项目动作中寻找一些科学、先进的方法来控制项目的 成本。而与此同时，作为能够合理的降低成本的科学项目管理方法，现有的开发 商除个别公司非常重视外，大多数房地产公司的项目管理水平还停留在很低下的 水平、或者存在这样那样的误区，造成了成本的不必要的浪费，开发商在项目管 理中存在的问题主要表现在以下几个方面： 3 3 1 把项目成本管理的重点过分放在了施工环节 房地产开发项目是属于普通的建设工程项目，而在建设工程项目管理规范 中对项目成本有这样的解释：“企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成 本：，在施工合同签订后，由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程 量清单，确定正常情况下的企业管理费、财务费和施工成本。，将正常情况正 反制造成本确定为项目经理的可控成本，形成项目经理的责任目标成本。 从上面的定义可以看出，建设工程项目管理规范对于项目成本管理的任务 主要限定在了施工阶段，即房地产项目的建设阶段。 实际中的大多数房地产公司也是这么做的，他们的所谓的项目经理其实就是 施工经理。以本人所在的房地产公司来说，笔者所在的房地产是河北省石家庄市 较大的房地产开发商，在他们公司的组织结构中，项目组织形式为弱矩阵式，为 防止在施工中产生的各种经济问题，项目经理的权力被减少至最低，相反相关的 职能部门的权力倒是很大。这样一来在成本管理方面就产生了以下几点缺陷： 控制成本被分解到各职能部门下面后，各部门就只关注自己的职能范围内 的成本管理情况，只要能控制住自己分管业务的成本，项目总体利益就将不得不 让位于局部利益； 项目经理的权力被限制到比较低以后，但是他的责任并没有相应的减少， 而协调沟通工作会大大增加，相应的就会减少动作管理项目正常的控制工作的精 力和时间，将使项目经理的工作重心由成本管理转移到其他控制上面； 由于成本管理被分割成各部分，如果部门之间缺乏有效的沟通，就会使成 本管理工作效率低下。 并且施工阶段的成本在房地产开发项目中所占的成本并不是最大的，下面让 我们来计算一下房地产开发项目的建设费用占总成本的比例。房地产开发项目成 本由显性成本和隐性成本组成，显性成本主要由： 地价，将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的楼面地价成本； 土建和安装成本，这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程 费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等： 配套建设费用，主要包括勘察设计、前期工程费用和住宅小区基础设施费 等两大项。前者包括勘察费、设计费、放样费、项目可行性研究、审图费、放样 费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化 工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这 些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准； 开发商的运营成本，主要包括开发商的管理费用、营销费用、贷款利息、 纳税等。按省发布的房价成本清单来看这几部分的费用分别如下：楼面地价6 8 3 元平方米；土建和安装成本一8 7 5 元平方米：配套建设费用_ 4 8 3 元平方 米；开发商的运营成本一3 9 0 元平方米左右；项目总成本约为6 8 3 + 8 7 5 + 4 8 6 + 3 9 0 = 2 4 3 4 元。建筑和安装成本占总成本的比重为8 7 5 2 4 3 4 = 3 4 ； 从上面的数据可以看到，房地产项目的施工成本在整个项目成本中所占的比 率不是最高的，施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要 的一个阶段。但是房地产项目成本是由整个开发过程的全寿命周期决定的，所以 在控制成本时不仅应该重视施工阶段的管理，在整个过程从前期准备到可行性研 究报告编制都应该考虑成本的管理。 3 3 2 不注重利用先进的项目管理工具和方法 国际先进的项目管理发展几十年来，形成了一整套完整规范的项目动作程序 和规范，也开发出了一系列实用的、行之有效的项目管理工具和方法。主要有以 下见表2 1 常用项目管理工具： 表格2 1 常用项目管理工具( p r o j e c tm a n a g e m e n tt o o l s ) 控制项目 项目管理工具和方法 成本管理 价值工程( v e ) ，敏感度分析，挣值管理( e v ) 等 质量控制因果分析图法，质量控制图，a b c 分析法， 进度控制横道图( 甘特图) ，网络图，计划评审技术等 资料来源：左美云，周彬，实用项目管理及图解， 上述的这些工具和方法只是现代工程项目管理中一些常用的管理工具，国际 先进的项目管理实践经验证明，这些管理工具是实用的和卓有成效的。在国际上 一般从项目立项开始就丌始利用各种各样的项目管理工具，从项目启动开始，到 项目计划、执行、控制和结尾，都会利用管理工具进行成本、质量、进度的控制。 比如在制定计划时国际上一般先编制一套完整的工作分解结构( w b s ，w o r k b r e a k d o w ns t r u c t u r e ) ，以此指导项目成本、质量、进度控制。 在项目成本管理中大量的运用挣值管理技术( e v m ，e a r n e dv a l u e m a n a g e m e n t ) 进行项目成本和进度的控制。他们还非常注重项目管理工具和方法 的系统应用，因为项目管理工具不仅仅是一两个单个工具运用就能成功的。 相比较而言，在我国的工程项目管理特别是房地产开发项目管理中，很少有 运用这些先进的项目管理工具的，即使有也没有真正运用好，起到指导项目成本 管理的目的。还以笔者所在的公司为例：他们在控制成本中已经达到的非常细化 的程度，每一个成本管理的细节都想到了，但是在实际运行中感觉控制没有系统 性、指导性和前瞻性。在工程完工后他们会说出成本管理的情况，但是在工程某 一节点，某一时点，你如果问起他的成本情况，在这一时点成本是超还是节约， 应该采用怎样的措施，他们往往会不知所措。而这些问题正是这些项目管理工具 所能做到的，特别是挣值管理技术，对于项目成本管理效果非常显著，它能够实 时监测项目在某一时段的成本情况，是超支还是节支，并且它能和进度控制结合 起来，关于挣值管理在措施章节中将做重要研究。 在运用项目管理工具和方法时，不能不提到一个工具，那就是计算机及项目 管理软件的应用，挣值管理在我国之所以得不到充分的发展。一方面是意识的问 题，还有重要的一个方面，我国现在的项目管理把挣值管理和计算机的应用脱离 开来，挣值管理如果脱离计算机而用手工计算，那是非常繁琐的，当然效果不是 太明显了。 3 3 3 项目运作过程中重实施轻计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是的计划。 例如：施工前得做好工程的估算，就是在未开工前根据预算总金额( 预算也 有几种形式：有投标概算、预算包干和按扩初图或施工图先出预算以后再按实际完 成工程量结算等，不管哪种方式的预算都有一定的规律和依据) 。必须依据材料计划 并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、工机具费、办 公用品及生活设施费、上缴利税等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总 金额与预算总金额进行对照，有了这本账对今后的工程实施和成本管理有很大的帮 助。 制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成的重要性大家都很清楚， 可是- n 实际项目运行时，现有的房地产商往往为了早开工，以便于早开盘。往 往不会花大工夫制定详尽的计划，即使制定也是为了表现自己管理的规范而做的 “面子工程。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不 知花费是超还是省，这样的成本管理的效果可想而知。 1 4 4 怎样提升房地产项目成本管理水平 4 1 重要管理工具一挣值管理( f v m ) 的运用 这里介绍两个比较重要的项目管理工具：一个是工作分解结构( w b s ) ，另一 个是挣值管理技术( e v l ) ，着重介绍挣值管理技术。选择这两个进行阐述的原因 有以下几点： 这两项工具运用得到对于项目成本管理有十分明显的效果； 这两项工具目前在我国工程项目管理中运用还很不普及，鲜有成功运用的 案例； 这两个工具是项目管理工具在控制成本方面中开发比较成功和成熟的，用 途广泛，并且使用简单，有很好的代表性。 首先介绍w b s ： w b s 通俗的讲就是把全部项目内容层层分解，直到分解到能够进行准确的工 程量和成本的计量为止。它回答了一个工程项目都做些什么工作，大概的费用是 多少等。w b s 做好了，以后工作就有了参考物，你就知道在不同的阶段你应该干 什么，完成到什么进度，并且知道了大概会支出多少费用。好的w b s 就像一张清 晰明了的道路交通图，它能够指引你如何从当前位置到达想去的地方，没有它， 你可能就要迷路了。如果w b s 编的好，施工进度计划，成本计划，质量计划的 编制就会准确容易的多，施工期间的管理也会有章可循，知道该干什么? 下一步 做什么? 甚至工程预、决算也可以以它为参考。编制w b s 也是预先控制的一种 有效的工具。w b s 的编制原则为“横向到底，纵