房地产开发项目全过程控制策划书.doc

课程名称：工程造价全过程管理 设计题目：某房地产开发项目全过程造价控制策划书学 院：建筑工程学院 专 业： 年 级： 学生姓名： 指导教师： 日 期：2014年11月10日 目录1. 工程概况 2.策划目的 3.编制依据 4.策划内容 4.1投资决策与可研阶段的造价控 4.2方案设计阶段的造价控制 4.3施工图设计阶段的造价控制 4.4招投标阶段的造价控制 4.5施工阶段的造价控制 4.6竣工结算阶段的造价控制 5.投资估算总表 6.结论与建议 某房地产开发项目全过程造价控制策划任务书1、 项目概况该房地产开发项目位于昆明市郊，土地面积2000亩（约为133万平方米），项目总建筑面积为240万平方米，容积率1.8，绿化率不低于45%。该小区为小高层住宅，地下二层（主要用作车库和设备用房），框架结构，公建及配套设施面积不低于3万平方米。2、 策划目的工程造价的控制与管理，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设项目实施阶段，把建设项目的造价控制在批准的限额范围之内，随时纠正发生的偏差，以保证羡慕管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。第一，应探索在社会主义市场经济条件下的工程造价管理模式。由于风险不能共担，显失公平，承包商与业主之间的利益冲突也必然加大。因此，探索市场经济条件下的工程造价管理模式势在必行。第二，房地产建设的每一个阶段都存在造价控制，各阶段的造价控制环环相扣，这就要求我们建立一套科学完善的工程造价管理体系，使工程的计价、审查、确定、结算、决算制度化，规范化，系列化，并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施。最后，要有效地控制造价，必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶段这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。造价管理强调从项目全寿命周期造价管理的角度出发，充分考虑项目运营期间的要求和可能存在的问题，加强项目前期策划的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提高设计的前瞻性与先进性；为业主在项目实施期的各项重大问题提供全面的决策信息和依据，并充分考虑环境给项目造价带来的各种风险，进行风险管理；注重项目的总体目标、全寿命周期、项目组成总体性和项目建设参与单位的总体利益；不局限于某个枝节问题，而是高瞻远瞩，预测项目未来将要面临的困难，及早提出应对方案，为业主最高管理者提供决策依据和信息。3、 编制依据1、可行性研究费国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)；2、勘察设计费国家计委,建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210号)；3、环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)；4、工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知发改价格2007670号；5、部分价格依据：来自于昆明市价格信息库，昆明市市场价格。4、 策划内容1、 投资决策与可研阶段的造价控制房地产项目投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。 项目决策与可研阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。 2、 方案设计阶段的造价控制拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键：设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度和质量。项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。 在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低；充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几方面的工作： 21房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。 22进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。 23设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。3、 施工图设计阶段的造价控制满足项目使用功能的前提下，合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低；充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几方面的工作：31房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，做好设计任务书的编写工作。32加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。4、 招投标阶段的造价控制合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策： 41招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。 42招标文件和标底。该房地产项目应该全部采取公开招标，杜绝议标或者变相议标。在招投过程中应该编制招标公告书，招标文件，资格预审文件，评标、定标原则及办法，对投标报价中单项报价进行比较分析，为选择承包单位提供依据，进而签订工程承包合同。特别要注意到，编制工程标底，工程量清单，审定工程标底，为施工承发包合同价款的确定提供依据，协助业主对施工承包合同中的条款进行技术咨询，避免合同条款制定不严密，事后发生经济纠纷事件。43选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。 4.4工程量清单的管理。中标合同条款的签订应严谨，细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不明日后扯皮的现象。有关的负责人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式，三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。5、 施工阶段的造价控制在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手： 51工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。 52审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。 53严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。 54严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。 55制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。 56做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。6、 竣工结算阶段的造价控制工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查，认为应着重把握以下几个主要环节： 61认真熟悉图纸，分析竣工资料、核实工程数量，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予扣除。 62审查现场签证的真实、合理性。审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须63严格审查施工合同，正确处理结算纠纷。审查施工合同及有关文件的工作为：核准工程结算范围；确定施工工期，正确进行索赔；确定施工承包方式；审查合同其它条款的落实情况。 64审查定额使用，政策调整的合理性、准确性：审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量。 65认真做好工程材料价款的结算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票做为材料调价依据的作法；审查是否按规定计算材料差价；审查是否存在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。 66审查各项取费是否符合规定、合理和准确。审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级的情况，审查是否存在变通装饰工程按专业装饰工程取费的情况。 67在结算审查过程中，正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作须利开展。 5、 投资估算总表小高层住宅：地上8层+地下2层土地面积：2000亩=2000*666.67=1333340项目建筑总面积：1333340*1.8=2400012绿化面积（最低）：1333340*45%=600003公建及配套设施面积：30000 项目投资估算总表 单位：万元总建筑面积(m2)2400012占地面积:1333340投资单价最终费用序号费用名称费用标准/明细费用一土地成本1土地成本1.1土地出让金300万/亩600000300万/亩6000001.2土地交易契税1.3万/亩26001.3万/亩26001.3公共建设配套费250/m233335180/m224001.2合计635935626601.2二前期工程费用2.1工程档案保证金1.2元/288.001440.8元/192.000962.2垃圾处理费18元/4320.021612元/2880.01442.3抗震审查费3元/720.00362元/720.00362.4消防审查费3元/720.00362元/480.00242.5墙体材料专项费10元/2400.0128元/1920.00962.6施工图设计审查费建安的0.057%146.8897285建安的0.049%126.27362622.7工程勘察审查费建安的0.031%79.88739618建安的0.029%74.733370622.8施工安全技术服务费建安的0.15%386.551917建安的0.13%335.01166142合计9061.3712826728.049618三勘探、设计费3.1地质勘探费约5元/666.67约4元/533.3363.2规划方案费约5元/666.67约4元/533.3363.3施工图设计费15元/3600.01810元/2400.0123.4园林绿化设计费15元/900.004510元/600.003小计5833.36254066.687四房地、建管费4.1综合开发管理费0.5元/120.0010.3元/724.3建安质检费120804.4渣土清运管理费10元/1333.348元/1066.6724.5施工占道费50304.6工程监理费建安的0.8%2061.610224建安的0.5%1288.506394.9小计3684.9512242537.17839五建筑安装工程费用1土建配套商业1000元/m2500700元/m23502土建小高层1000元/m2239501.2800元/m2191600.963土建公共生活设施700元/m22100480元/m214404水电工程30元/m27200.03620元/m24800.0245弱电工程20元/m24800.02415元/m23600.0186暖通工程15元/m23600.0189元/m22160.0117合计257701.278203951.013六基础设施1供水建面*10元/m22400.012建面*6元/m21440.00722供电建面*15元/m23600.018建面*9元/m22160.01083道路建面*30%*60元/m24320.022建面*30%*45元/m23240.0164污、雨水工程建面*10元/m22400.012建面*4.5元/m21080.00545电视建面*5元/m21200.006建面*3元/m2720.00366电话建面*4元/m2960.0048建面*2.5元/m2600.0037消防建面*1.5元/m2360.0018建面*1元/m2240.0018合计15240.07669480.047七配套设施1绿化12元/m2720.0046元/m2360.00182景观小品5元/m2300.00153元/m2180.0013庭院灯3.5元/m2210.001051.5元/m290.000454围墙10元/m21333.345元/m2666.675红外线保安系统70506大门及入口广场20157门铃对讲400/户（按18000算）72031/户（按18000算）5587合计3373.346551919.67325八管理费用8.1管理费一至七*0.5%4654.146931一至七*0.3%2565.8515458.2监理费建安费*1.2%3092.415336建安费*0.8%1631.6081048.3广告宣传费3002208.3销售费用600380合计8646.5622674797.459649九预备费1不可预见的费用一至七*3%27924.88158一至七*2%17105.67697十总成本费用一至九967400.83一至九877186.9849十一单方造价十/24000120.403081664十/24000120.365492756、 结论与建议