房地产开发企业项目管理系统业务相关说明.doc

项目管理系统培训一、建筑业工程项目信息登记纳税人存在建筑业施工的，应在规定的期限内，向建筑业应税劳务发生地主管税务机关办理登记，领取并填写建筑业工程项目情况登记表，加盖单位公章，法定代表人或负责人签章后报送税务机关，同时附送营业执照原件、复印件及税务机关要求提供的其他证件、资料，本流程完成对纳税人报送的建筑业工程项目信息的登记受理、调查审核、审批业务。为了方便纳税人和减少前台登记压力，纳税人端提供了建筑业工程项目预登记，该功能由纳税人按照要求将建筑业工程项目登记信息录入，并提交进行预登记，税务机关税务登记受理岗人员受理后，可以直接点击查询找到该预登记的项目信息，直接审核后保存。如果纳税人进行了预登记，但税务人员没有进行正式项目登记，则预登记信息保存时间为30天。注意事项：1、项目基本信息登记的纳税人必须是正常开业正式纳税人或报验登记纳税人，不能为临时征收户。（根据国税发2010156号）2、建筑业工程项目登记由施工单位申请办理登记，如果存在分包情况的，则由总包人在登记建筑业工程项目信息时，一并提供分包人的具体信息，如果在进行项目登记时，没有一次提供分包人的信息，可以事后通过建筑业工程项目变更登记进行变更。二、房地产项目1、房地产项目信息登记纳税人销售房地产的，应在房地产销售合同签订之日起30日内，持有关资料向房地产所在地主管税务机关进行房地产项目登记。为了方便纳税人和减少前台登记压力，纳税人端提供了房地产项目预登记，该功能由纳税人按照要求将房地产项目登记信息录入，并提交进行预登记，税务机关税务登记受理岗人员受理后，可以直接点击查询找到该预登记的项目信息，直接审核后保存。注意事项：1、房地产项目登记时必须先登记建筑工程项目信息（除补录系统上线前的房地产项目历史数据）。2、楼盘信息登记与变更纳税人在报送房地产项目情况登记表的同时，报送房地产项目楼盘信息登记表的纸质和电子文档，由房地产所在地主管税务机关进行楼盘信息登记，或者纳税人直接在网上登记。（类似小区的名称）楼盘变更：楼盘信息与房地产项目没有进行关联的，在产生或确认关联关系后，通过此模块变更后实现关联。楼盘录入信息不完整或不准确的，需要修改的通过此模块进行修改。注意：楼盘名称是指类似于某某小区的名字。3、楼房信息登记实现对楼房信息表登记、主房详细信息登记、附属房详细信息的登记、修改、删除操作。（楼房名称指的是楼号）注意事项：（1）楼房信息登记表中的“销售（预售）许可证编号”、“销售（预售）许可证发放时间”是可以修改的.（2）主房详细信息中的主房房号开发商是可以根据实际房号进行编辑的。（3）附属房信息中的房号也是可以编辑的。如果附属房与主房不是一一对应的，则直接选择非一一对应关系，开发商则可以根据实际情况录入相应的信息后，系统会根据录入的信息自动生成附属房信息。（4）如果某一楼盘下所有的楼房共同使用的附属房，如某小区的车位可以卖给任何一个业主，这种情况，在登记车位时，开发商先登记楼房登记表，表中“楼层数”录入0，单元数录入0，每单元户数录入0，面积录入0。楼房登记表录入完成后，点击附属房（车库），选择“非一一对应关系”，即可生成车位信息，操作员可以对其进行相应的修改，点击保存即可完成此类附属房信息的登记工作。（5）如果开发商开发的同一幢楼房即有门头房也有住宅（有的在楼顶层还有一层设备用房不对外销售），则在录入楼房登记表信息时，“楼层数”录入不包括不对外销售的设备用房的层数，“单元数”最大值，“每单元每层数”录入最大值（如：该楼有的每单元每层为3户，有的每单元每层为2户，则在登记时，录入3），“总建筑面积”录入预测时的总建筑面积。在生成主房信息后，可以对房屋信息进行修改、删除、增加操作。（6）如果地下室、车库与主房属于同一号楼，则也要把地下室、车库单独在对应的附属房中进行登记，不与主房登记在一起。如：储藏室在地下一层，这样在登记时把储藏室单独做为附属房在附属房（储藏室）TAB页下进行登记。（7）如果在同一号楼上既有住宅也有商铺，但住宅的楼盘地址与商铺的楼盘地址不一致，则在登记时将住宅与商铺分开做为两个楼盘信息进行登记，分别登记不同的楼盘地址。4、房屋销售（转让）合同签订该模块可以实现对新房销售合同的录入，也可实现对二手房转让合同的录入，并且可以对已录入的合同信息进行条件修改。对合同的录入前提是系统中必须有楼盘信息。注意事项：1、系统可以实现对无确定房号合同的签订，在签订时，只能用此合同开具预收款收据，不能开具结算发票，如果想开具结算发票必须有房屋明细信息，即主房或附属房的信息（必须将不确定房号的合同与主房或附属房关联）2、对没有开具预收款收据的合同，纳税人是可以对其中的信息进行修改的。3、对已开具预收款收据的合同，开具的预收款金额不能大于合同金额。4、开发商可以将附属房、主房签订在一张合同中，也可以分别录入签订的合同信息。如果将附属房、主房签订在一张合同中，则只需要选择相应的主房与附属房房号后，点击合同签订即可将其信息录入在一张合同中。5、如果对购房者开具结算发票时，发现实测面积发生了变化，与已开具预收款收据的合同中的面积有差别，纳税人可以分以下几种情况分别进行处理：（1）实测面积大于合同中录入的面积，并且开具的结算发票金额大于合同中的金额，纳税人可以直接在合同中修改面积保存后，将修改后的合同金额与已开具预收款收据合计金额的差额补开一张预收款收据后，再开具结算发票。（2）实测面积小于合同中录入的面积，并且开具的结算发票金额大于修改后合同中的金额，处理同（1）.（3）实测面积小于合同中录入的面积，并且开具的结算发票金额小于修改后的合同金额，如果已开具的预收款收据合计金额小于开具结算发票金额，则可以直接修改合同后，将修改后合同金额与已开具的预收款收据金额差额补开一张收据后，再开具结算发票。（4）实测面积小于合同中录入的面积，并且开具的结算发票金额小于修改后的合同金额，如果已开具的预收款收据合计金额大于开具结算发票的金额，则先作废（只能对未缴销的发票作废）或冲红（对已缴销的发票进行冲红）其中的一张已开具的预收款收据，使已开具的预收款收据合计金额小于或等于开具发票金额后，再修改合同信息保存后，将差额补开一张预收款收据，再开具结算发票。6、如果开发商遇到退房者，则可以将对购房者已开具的发票（收据）进行作废或冲红，再作废合同，在对当月开具未缴销的发票通过发票作废来作废发票即可，如果是已开具并且缴销的发票，则只能通过发票冲账来完成对发票的作废。三、分项目明细税款报告1、建设单位分项目明细报告2、施工单位分项目明细报告3、房地产分项目明细报告4、其他不动产分项目明细报告注意事项：1、对实现网上开票的纳税人，可以由纳税人的发票管理员通过网上填报并提交，如果没有实现网上开票的纳税人，要到主管税务机关的申报征收岗提交此资料，由申报征收岗人员录入到项目管理系统中。2、以上分项目明细报告由税人在办理纳税申报时一并提交。3、网开发票资格认定如果选择的网开发票类型为“房地产”的，则该纳税人分不同阶段报送建设单位分项目明细报告表和房地产分项目明细报告表。四、发票管理、纳税人端发票管理员（1）开票员维护由纳税人的发票管理员进行开票员的维护。（2）发票分配（收回）发票管理员通过此模块把选择后的发票分配给开票员，或从开票员手中收回发票。（3）发票日常缴销发票管理员通过此模块缴销正常填开的或作废的发票（4）发票特定缴销发票管理员通过此模块缴销未使用的空白发票。注意事项：1、纳税人要在网上开具发票必须先由发票管理员做好开票员维护，并将发票分配给开票员。2、纳税人通过发票日常缴销与发票特定缴销进行缴销操作后，须携带纸制发票到税务机关发票发售岗办理相应的缴销业务。开票员（1）发票开具纳税人通过此模块开具网开资格认定的所属行业的发票。在本地打印机设置发现问题较多。（2）发票作废只能对未缴销的发票进行作废操作。（3）发票冲账打印对已缴销的发票，如果想作废只能通过此功能来实现。（4）房地产发票明细补录补录原房地产管理系统中已开具的收据或发票明细信息。注意事项：1、开具建筑业发票时，对达到规定要求金额的项目必须在税务局办理建筑业项目登记，对小额零星的工程项目开具发票时不需要在税务机关办理项目登记，直接录入付款方信息即可开具。2、对一个房地产项目首先要由开发商到税务机关办理房地产项目登记，项目登记完成后，具备网上开票资格的纳税人才能在网端按照顺序依次登记楼盘信息、楼房信息、主房信息（附属房信息）。3、开具房地产预收款收据或结算发票时，纳税人必须要有房屋销售合同信息。房屋合同信息的登记必须找到主房或属附房登记信息。4、纳税人在开具房地产结算发票时，必须先开具预收款收据。5、纳税人在进行楼盘信息登记时，详细地址是可以进行修改，因为详细地址中的街办（乡镇）是从核心征管系统中提取的，可能与区县存在重复问题。6、纳税人可以根据主房实际情况增加、删除、修改主房信息。、房地产开发单位为购房者开具结算发票时，由于实测面积与规划面积有出入，所以要先修改房屋合同中的建筑面积，保存后，修改后的建筑面积直接写到主房信息中，修改规划时的建筑面积。8、收据或发票信息补录时，在保存补录信息时，系统只给出提示，要求纳税人确认补录信息是否准确。如果不准确，纳税人应不要保存，直接修改，直到修改正确无误后再保存。9、本地打印机设置问题。由于纳税人使用的浏览器不同（建议使用IE6/8浏览器），还有上网可能装有多个插件，所以要先对浏览器进行设置，对浏览器设置完成后，对本地打印机进行设置。具体参见本地打印机设置说明。五、资料报送1、建筑业项目序号资料名称份数备注1建筑业工程项目情况登记表1必报2建筑业工程项目施工许可证原件及复印件1必报3建筑业工程施工合同原件及复印件1必报4中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，提供书面材料，内容包括：工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等1必报5税务机关要求提供的其他证件、资料2、房地产项目序号资料名称份数备注1房地产项