（国民经济学专业论文）基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析.pdf

摘要 房地产业是国民经济的重要组成部分。作为整个商品经济体系中的要素经济， 它是任何社会活动、特别是城市经济活动所必需的基础性的物质条件。它的健康 发展，对整个国民经济起着先导和基础作用。俗话说“房地产业是整个国民经济 的晴雨表”，但是，近二十年来房地产市场存在着房价过高，房产质量不过关，承 诺的服务不到位，虚假合同，骗贷等行为，严重阻碍了房地产市场的正常发展。 而这些问题的产生无不与房地产市场信息分配不公有关。众所周知，在市场中， 消费者能够获得的真实信息较少，处于劣势地位，其利益经常受到损害。金融企 业也深受骗贷、贷款质量不高等问题困扰。而房地产开发商由于自身优势，所以 掌握了大量真实信息，能够准确了解市场，抢占其他房地产主体的利益。 本文从房地产市场各主体所占有信息的地位出发，研究各主体之间的行为博 弈，并根据博弈结论最终得出政策建议： 第一章为文章研究背景和研究意义，说明近二十年来的房地产市场信息占有 状况，并阐述国内外对信息不对称和博弈论的研究成果，并说明文章框架 第二章是文章所涉及的一些概念和理论的阐述，为后几章做出铺垫。其中有 对不对称信息、房地产等相关概念的说明，并着重说明信息经济学中的逆向选择 和道德风险。 第三章是对房地产市场上的不对称信息产生机理及传递的总结，并将逆向选 择和道德风险与房地产市场上的违规和不良行为相联系。其中列举了众多房地产 市场上的不道德行为和逆向选择事例。 第四章开始对银行与房地产开发商，政府与房地产开发商，房地产消费者与 房地产开发商这三种利益关系，运用信息经济学中的博弈论进行分析和讨论，说 明银行为什么会选择劣质开发商，政府在土地出让价上为什么会达不到期望水平， 以及房地产市场上价格为什么会不停攀升等问题的原因。 第五章总结这些博弈行为，得出启示，并针对相关利益主体提出改进的政策 和建议。 第六章展望了解决了信息分配不公问题的房地产市场。 信息在各主体之间的分配不公导致了房地产市场上的众多不道德行为，只有疏通 好信息的产生，传递和获取的通道，规范好房地产市场上虚假、违规行为，才能 建立一个有序，健康，道德的房地产市场，才能使房地产业真正成为国民收入的 重要支柱。 【关键词】不对称信息房地产市场博弈论风险 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l li m p o r t a n tp a r to ft h en a t i o n a le c o n o m y c o m m o d i t y e c o n o m y , a saw h o l es y s t e mo fe c o n o m i cf a c t o r s ，i sn e c e s s a r yf o rt h eb a s i cm a t e r i a l c o n d i t i o n si na n ys o c i a la c t i v i t i e s ，e s p e c i a l l yi nu r b a ne c o n o m i ca c t i v i t y t h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sab a s i cr o l ei nt h ee n t i r en a t i o n a le c o n o m y a st h es a y i n gg o e s ，“t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ew e a t h e rf o r e c a s to ft h en a t i o n a l e c o n o m y ，b u ti nn e a r l y2 0y e a r , t h e r ea r es o m ep r o b l e mi nt h er e a le s t a t em a r k e t ，s u c h a st o oh i 曲p r i c e ，t h el o w q u a l i t yo fr e a le s t a t e ，f a l s ec o n t r a c t sa n df i n a n c i a lf r a u d t h e y s e r i o u s l yh i n d e r e dt h en o r m a ld e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t t h e s ep r o b l e m s r e l a t e dt ou n f a i rd i s t r i b u t i o no fr e a le s t a t em a r k e ti n f o n t i a t i o n a sw ea 1 1k n o w , c o n s u m e r sc a ng e tt h el e s s r e a li n f o r m a t i o nt h a nr e a le s t a t eb u s i n e s s t h e ya r ei n d i s a d v a n t a g es t a t u s t h e i ri n t e r e s t sa r eo f t e nh a r m e db yt h er e a l e s t a t eb u s i n e s s f i n a n c i a lc o m p a n i e sa r eo f t e nd e e p l yt r o u b l e db yf i n a n c i a lf r a u da n dt h eu n c o v e r e d l o a n a st h e i ro w na d v a n t a g e s ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s sh a v eal o to fr e a li n f o r m a t i o n , s o t h e ya r ea b l e t o a c c u r a t e l yu n d e r s t a n dt h em a r k e t ，a n dp l u n d e ro t h e rr e a l e s t a t e p a r t i c i p a n t si n t e r e s t t h i sa r t i c l e ，u s i n ge c o n o m yg a m et h e o r y , s t u d yi n f o r m a t i o ns t a t u so ft h er e a l e s t a t em a i n ，a n dg i v et h ep o l i c i e sa n dp r o p o s a l s t h ef i r s tc h a p t e ro ft h ea r t i c l ei st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo f r e s e a r c h e x p l a i nt h es i t u a t i o no fi n f o r m a t i o ns t a t u so ft h er e a le s t a t em a i no v e rt h ep a s t 2 0y e a r s ，a n de x p o u n dt h ed o m e s t i ca n da b r o a da s y m m e t r i ci n f o r m a t i o na n dg a m e t h e o r yr e s e a r c h ，a n ds h o wt h ef r a m e w o r ko f t h ea r t i c l e t h es e c o n dc h a p t e ro ft h ea r t i c l ei n v o l v e ds o m ec o n c e p t sa n dt h e o r i e s ，b e d d i n gf o r t h eb a c ko ft h ec o n t e n t s a m o n gt h e m ，t h e r ea r ea s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n ，r e a le s t a t ea n d o t h e rr e l a t e dc o n c e p t s t h e yh i g h l i g h tt h ea d v e r s es e l e c t i o na n dm o r a lh a z a r di nt h e i n f o r m a t i o ne c o n o m i c s t h et h i r d c h a p t e ro ft h ea r t i c l ei s t h es u m m a r yo fa s y m m e t r yi n f o r m a t i o n s m e c h a n i s ma n dt r a n s f e rs u n li nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y i ta n a l y z e dt h ea d v e r s es e l e c t i o n a n dm o r a lh a z a r di nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dl i s t e dan u m b e ro ft h ei m m o r a la c t sa n d a d v e r s es e l e c t i o nc a s ei nt h er e a le s t a t em a r k e t t h ef o u r t hc h a p t e ro ft h ea r t i c l ei sa n a l y z e db a n k r e a le s t a t ec o m p a n yg a m e ， g o v e r n m e n t - r e a le s t a t ec o m p a n yg a m e ，r e a le s t a t ec o n s u m e r r e a le s t a t ec o m p a n y g a m e i ta n a l y z et h er e a s o no f b a n kc h o o s i n gi n f e r i o rt h er e a le s t a t eb u s i n e s s ，t h er e a s o n 2 o ft h ep r i c en o tu pt ot h eg o v e r n m e n t sd e s i r e ，t h er e a s o no ft h ep r i c ek e e p i n gr i s i n g t h ef i f t hc h a p t e ro ft h ea r t i c l ei st h es u m m a r yo ft h e s ee c o n o m yg a m e s ，a n di t m a k e ss o m ep o l i c i e sa n dp r o p o s a l st ot h ei n t e r e s tm a i na g a i n s tt h e s ee c o n o m yg a m e s t h es i x t hc h a p t e ro ft h ea r t i c l ei sc o n c l u s i o no ft h i sa r t i c l e t h eu n f a i rd i s t r i b u t i o no fi n f o r m a t i o na m o n gt h em a i ni nt h er e a le s t a t em a r k e t ， l e a d st ot h el a r g en u m b e ro fi m m o r a la c t s o n l yg o o dt oc l e a rt h ec h a n n e l so f i n f o r m a t i o n sp r o d u c e ，d e l i v e r ya n do b t a i n e d ，o n l yg o o dt oc l e a rt h ef a l s ea c ta n d i r r e g u l a r i t i e si nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , i tc o u l de s t a b l i s ha l lo r d e r l y , h e a l t h y , e t h i c a lr e a l e s t a t em a r k e t ，a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yc o u l dt r u l yb e c o m e8 1 1i m p o r t a n tp i l l a ro ft h e n a t i o n a 】i n c o m e k e yw o r d s t h er e a le s t a t e a s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n g a m et h e o r yr i s k 3 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他入已经发表或撰写的研究成果， 也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借 阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印 或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景和研究意义 1 1 1 研究背景 房地产业是国民经济的重要组成部分。作为整个商品经济体系中的要素经济， 它是任何社会活动、特别是城市经济活动所必需的基础性的物质条件，它的健康 发展，对整个国民经济起着先导和基础作用。俗话说“房地产业是整个国民经济 的晴雨表”。房地产经济的运行过程，关系着国民经济中一大批相关产业和行业 的发展。所以房地产业作为一个在工业化、城市化过程中发展起来的现代产业， 在社会经济生活中起着十分重要的作用。 2 0 世纪9 0 年代初我国曾提出发展房地产业为支柱产业，随着9 0 年代房地产 热问题的暴露，房地产业是支柱产业的认识被否定，一些大学的相关专业被取消， 有关金融机构也纷纷改称“住房信贷部”，房地产业俨然成为洪水猛兽。而原因众 说纷纭，但究其原因，不外乎相关利益主体的道德问题。开发商们囤积土地，其 目的不是建设房产，而是看能否倒手出售以获取利益，或者套取金融企业的贷款 以及政府的各项隐形补贴。在这样的大环境下，只要利益到手，建筑项目也就可 有可无了，甚至项目停顿下来最终形成烂尾楼。海南房地产泡沫破灭之后，一片 一片的烂尾楼显示着房地产业的萧条与破败。 是政府不愿意调控房地产业还是金融企业不会控制风险? 答案当然是否定 的。政府当然希望房地产业可以像国外成熟市场那样成为国家g d p 的重要组成部 分，民众可以“家家有房”。金融行业也希望贷款银行能够运行稳定，不良贷款率 低。但是什么原因让众多房地产业的相关利益主体做不好“本职工作 、乃至不愿 意做好“本职工作 呢? 信息经济学给出了答案信息不对称。 2 0 0 4 年，美国第七大公司安然公司和四大会计师事务所之一的安达信会计师 事务所轰然倒塌，原因是财务造假。安然公司管理层与安达信会计师事务所串谋 制作虚假财务报表，拉高股票，少部分人赚取大量非法财产。而这少部分人为什 么能够制作虚假财务报表，而广大投资者却茫然不知? 答案同样是信息不对 称。 信息不对称在经济社会生活中是无处不在的，小到孩子对家长撒谎，蒙骗大 人，大到国与国之间情报的获取量的不平等。都无处不显示信息在不同主体之间 的分配不均。 2 0 0 0 年以后，我国房地产市场又显示出过热的倾向，具体表现为：价格不停 周小川转轨中的风险应对广州广东经济出版社2 0 0 1 1 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 攀高，住宅价格与收入比例进一步扩大，空詈率提高，存在各种骗贷骗买行为， 土地囤积现象严重。在不对称信息下，行业内各参与者之间复杂的博弈关系在某 种程度上严重地阻碍了该产业的健康发展，因此如何促进房地产业持续、健康、 快速发展，如何进一步规范行业内参与者的行为具有十分重要的理论与现实意义。 本文以不对称信息为主线，从行业参与者角度出发，利用博弈论、信息经济 学及规制经济学等理论工具研究各利益主体之间复杂的关系，并在此基础上提出 具体的政策建议，为进一步规范我国房地产市场提供理论依据。 1 1 2 研究意义 l 、理论意义 目前国内学术上将房地产业的利益主体分为政府相关部门( 土地出让方) 、房 地产开发商、房地产相关融资方( 商业银行) 和房地产消费者等。并且，在相关 学术期刊、网络媒体上都一致认为各利益主体所处的地位不尽相同，例如，普遍 认为消费者是处于劣势一方，房地产开发商处于优势一方。这些都无可厚非，但 是，真正运用经济模型来量化他们之间的关系，运用博弈模型来分析他们之间关 系还是少之又少。而本文的目的便是综合运用信息经济学、博弈论、不确定性理 论，监管经济学等相关方法对各利益主体的地位，各利益主体获取的信息的成因、 传递、影响、特点、危害和测度进行阐述并分析，也为其它产业风险在非对称信 息方面研究提供启示。 2 、实践意义 ( 1 ) 本研究可以为我国房地产业健康、稳定发展提供部分依据。房地产业作 为当前和今后一个时期国民经济基础性、先导性的产业，其健康发展对国民经济 起着至关重要的作用。1 9 8 7 - - 2 0 0 1 年美国房地产增加值占g d p 比重都维持在1 1 1 2 之间；日本1 9 9 9 年房地产增加值占g d p 的比重为1 2 8 ；美国几个经 济发达的州，房地产增加值占g d p 比重更是高达1 4 - - - 1 5 ，2 0 0 0 年美国加州 的房地产增加值高达2 0 9 0 亿美元，占当地生产总值比重为1 5 5 ，纽约州2 0 0 0 年房地产增加值也达到1 1 1 0 亿美元，占当地生产总值比重为1 3 9 。由此可见， 我国在高速发展的情况下，房地产业所占国民经济的比重将会越来越大，直到接 近发达国家。通过对房地产业信息的研究，可以为政府部门的宏观调控提供新的 依据，拓宽调控者的调控思维，有利于我国房地产业的健康稳定发展。 ( 2 ) 为房地产企业和消费者提供分析工具。本文通过对房地产各利益主体的 信息的分析，使房地产市场参与者房地产开发企业、政府、消费者、金融机 构了解房地产发展过程中存在的风险，认清房地产业的本质特征，正确地进行投 资、经营和决策。 2 1 绪论 1 2 国内外对信息不对称的研究 1 2 1 国外对信息不对称的研究 1 9 6 1 年，乔治j 斯蒂格勒在政治经济学杂志上发表了题为“信息经济学” 的论文。同年，威廉维克利在财金杂志上发表了“反投机、拍卖和竞争性密 封招标”的论文。这两篇论文的发表标志着信息经济学的诞生。信息经济学的核 心为不对称信息理论。所谓信息不对称( i n f o r m a t i o na s y m m e t r y ) ，指的就是在交 易中某些参与人拥有另一些参与人不拥有的信息。在此非对称信息环境中，占据 信息优势的一方( 称为代理人) 可能在交易中会以此谋求最大收益，而信息劣势 方( 称为委托人) 则可能因此而受损。信息的不对称性可以从两个角度进行研究： 一是信息不对称发生的时间，二是不对称信息的内容。从不对称发生的时间看， 不对称性可能发生在当事人签约之前，也可能发生在当事人签约之后，分别称为 事前不对称和事后不对称。研究事前不对称的信息对策模型称为逆向选择模型 ( m o d e lo f a d v e r s es e l e c t i o n ) ，而研究事后不对称的信息对策模型称为道德风险模 型( m o d e lo fm o r a lh a z a r d ) 。在逆向选择模型中，委托人在签订合同时并不知道 代理人的类型，因此被迫在信息不对称的情况下签订合同 1 2 2 国内对信息不对称的研究 国内对信息不对称的研究很有建树的不得不说张维迎。张维迎认为，信息经 济学就是研究在不对称信息情况下，当事人之间如何制定合同( 契约) 及对当事人 行为的规范问题。他在博弈论与信息经济学中认为，信息经济学是不对称信 息博弈论在经济学中的应用。信息的不对称可以从两个角度来划分：一是不对称 发生的时间，二是不对称信息的内容。王则柯 认为，经济关系中双方掌握的信 息不对称，使得信息优势方有讨便宜的机会，信息经济学就是对付欺诈行为的学 问，隐蔽特征导致的逆向选择和隐蔽行动导致的道德风险，是关键的概念。 1 3 国内外博弈论的主要研究成果 1 3 1 国外博弈论的研究 国外博弈论研究开始于1 9 4 4 年的冯诺依曼( v o nn e u m a r m ) 并d 摩根斯坦恩 ( m o r g e n s t e m ) 合作的博弈论和经济行为( t h et h e o r yo fg a m e sa n de c o n o m i c b e h a v i o u r ) - - 书的出版。但是代表性人物是纳什( n a s h ) ，泽尔腾( s e l t e n ) ，海萨 尼( h a r s a n y i ) 。他们将博弈论划分为合作博弈论( c o o p e r a t i v eg a m e ) 和非合作博弈论 d 张维迎博弈论与信息经济学i ：海人民出版社1 9 9 6 王则柯倩息经济学浅说上海人民j j l 版社1 9 9 9 3 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 ( n o n t c o o p e r a t i v eg a m e ) ，重点是非合作博弈论( n o n - c o o p e r a t i v eg a m e ) ，而且一般是 指非合作博弈论，典型例子就是他们运用非合作博弈论对o p p c ( 石油输出国组织) 石油产量的预测，以及国家对国家关系的预测。 1 - 3 2 国内博弈论的研究 国内博弈论的研究开展的比较晚，几乎是同时期始，国内各大院校经济学者 开始研习国外的相关著作，并在此基础上编写书籍和论文，其中著名的学者就是 张维迎，其著作博弈论与信息经济学被各大高校采用，现已成为国内博弈论 学习的必备教材。其教材中紧紧抓住现实问题，例如：房地产业内各主体的关系， 运用非合作博弈论对各主体的关系进行研究。 其他学者在各房地产市场主体的分项博弈中也有著作发表： 1 房地产企业与金融机构的博弈。资金是房地产项目的基础，是房地产企业 的生存之本。但是随着房地产开发中信贷规模的进一步扩大，因此开发贷款的违 约问题也呈增加趋势。房地产开发信贷的风险日益增大，道德风险和逆向选择问 题严重影响银行抵押贷款资产的安全性，该文章通过研究违约的主要表现形式及 双方的策略选择得出相应的解决措施。 2 房地产企业与消费者的博弈。处在卖方的房地产开发商和销售代理商掌握 着房地产产品的大量实质性信息，因而处于代理人的地位。而交易的买方消 费者所拥有的信息只能让消费者明确自己的消费定位，对产品本身的影响较小， 因而消费者处于委托人的地位 。由于这种信息不对称的存在，所以引发了一系列 的纠纷。通过对这种信息不对称的深入研究，提出相应的解决措施，畅通信息获 取渠道，提高信息真实性，改变消费者在纠纷中的弱势地位。 1 4 本文研究框架 本文将分章讨论房地产开发商与房地产金融机构，房地产开发商与政府( 土 地出让方) ，房地产开发商与消费者的博弈问题，然后根据问题的具体情况建模分 析，最后结合模型分析的结果和我国房地产市场的具体实际，提出解决方案。 由于我国的物业管理项目大都是由房地产开发企业派生的物业管理企业管 理，所以物业管理企业对房地产企业往往是言听计从，所以开发企业与物业管理 企业的上下级关系不改变，它们之间也就不存在博弈关系，因此本文不对此进行 讨论。同时，由于篇幅问题，房地产开发商与建筑承包商之间的博弈，我也将不 讨论。 o 袁丁 以信息经济学解释房地产余融风险香港地产2 0 0 2 。李炜房地产交易中的委托一代理行为研究重庆建筑大学学报( 社科版) 2 0 0 1 4 1 绪论 通过以上分章的现象阐述、建模分析和政策建议，读者应该对我国房地产市 场诸多问题的起因、运行原理、解决方法等有了一个大概的了解。房地产企业也 应该认识到，靠歪门邪道只能谋一时之利，难以使企业发展壮大，只有明确企业 的发展方向，建立并维持自身的核心竞争力，才能够掌握市场潮流的主动权，才 能使自己的企业立于不败之地。 房地产开发商 资金关系 十地资源 买卖行为 图1 i 本文博弈关系图 会融机构 政府土地出让部门 消费者 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 2 理论基础 2 1 相关概念的界定 研究主题是我国信息不对称引起的房地产业博弈问题，具体涉及信息不对称、 信息经济学、房地产、房地产业、房地产市场等相关概念。 2 1 1 房地产相关概念 1 房地产( r e a le s t a t e 或者r e a lp r o p e r t y ) 是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系 的总称。它包含四层含义： ( 1 ) 房地产以地和房屋设施作为其存在的物质形态，又属于经济范畴的一种 特殊形态的财产，是经济的抽象。 ( 2 ) 房地产作为财产的种形态，必然属于权属关系。房地产产权的形成、 交易、让度、分割、继承、抵押等构成房地产经济活动的基本内容。 ( 3 ) 房地产产权为不同所有者占有，在发达商品经济条件下必然引发对权益 的追求和实现，从而产生各种经营活动和商业行为，这些经济行为涉及到以房地 产实物为基本对象的生产、消费、分配和交换行为，也涉及到内涵丰富的权利交 换行为。 ( 4 ) 在空间属性上，房地产商品一般不存在空间位置的移动，再生产、消费、 分配、交换过程中，不存在其他商品普遍存在的物流现象。房地产以其不能做物 理运动为基本特征，因此也称为不动产。 从社会生活与宏观经济的视角来看，在各种不同的社会形态中，房地产始终 是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础和载体，房地产对于 经济发展具有较强的敏感性和一定的超前性。作为一个产业，房地产往往是一个 经济体中的支柱产业，中国的房地产业在2 0 0 7 年，产业g d p 占全国g d p 的比重 已经达到十分之一。 2 房地产业 房地产业是从产业角度出发研究房地产，强调房地产作为一门产业在国家产 业结构中的地位和作用，和证券业、保险业等相提并论。它包括房地产开发经营、 物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等。 3 房地产市场 所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服 务的市场，是房地产商品交换关系的总和。它包括房地产资金市场、房地产开发 市场、房地产交易市场和房地产劳务市场在内的市场体系，是有关房地产开发、 2 理论基础 生产经营、流通和消费的内在运行机制，是房地产经济运行的枢纽，是社会主义 市场体系中的一个相对独立并且具有明显特征的专门化市场。 房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场的主体是代表国家的房地产经 营管理部门，按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让 给承担开发业务的企业；二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开 发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划对土地进行再次开发；我 国的三级市场包括私房租售、公房租售两个内容，三级市场的放开有利于激活和 完善房地产市场。 本文所研究的房地产市场，是一级市场和二级市场。 4 房地产经济 所谓房地产经济，是从经济的角度出发研究房地产，是国民经济的一个重要 组成部分，与工业经济、农业经济相提并论。 5 房地产业风险 房地产业的风险主要指由于房地产业本身的特性而导致的该产业在运行过程 中存在的不确定性。房地产业风险主要指房地产业作为一个整体面临的风险，产 业风险是产业内部所有参与者共同风险，一方面这种风险是由所有的房地产市场 参与者的行动制造出来的风险，另一方面它是由所有的市场参与者共同承担的风 险。这些风险主要包括房地产业面临的周期性波动风险、在金融系统支持下出现 的房地产业泡沫风险和房地产业信息风险三种类型。 2 1 2 信息不对称相关概念 1 信息不对称 行为人之间的这种信息占有的不同称为信息不对称。不同种类的信息在经济 系统中的地位和作用是不同的。经济理论是经济现象中信息的规律性的总结，是 一种普遍的趋势或状态，多用于对宏观经济和微观经济的抽象化描述。特定时间 和地点的知识是有每个人所掌握的可以利用的独一无二的信息，是信息不对称的 根源。 2 信息经济学 张维迎在博弈论与信患、经济学中认为，“信息经济学是非对称信息博弈论 在经济学上的引用 。并且认为博弈论和信息经济学在本质上没有什么不同，即使 有什么不同的话，那也是表现在研究的着眼点上：博弈论是方法论导向的结果， 而信息经济学是问题导向的结果。 d 张维迎博弈论与信息经济学上海人民出版社2 0 0 4 年第一版第2 3 5 页 7 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 2 1 3 博弈论相关概念 博弈论( g a m et h e o r y ) ，是研究各决策主体行为发生相互作用时的决策以及 这种决策的均衡问题，也就是说，当一个主体，好比说一个人和一个企业的选择 受到其他人、其他企业选择的影响，并反过来影响他人决策问题和均衡问题。 信息不对称是信息经济学里的核心内容，解释信息不对称必然需要对信息经 济学做出阐述，而信息经济学的核，i i , 方法就是博弈论。所以研究不对称信息在各 行各业中的影响，逃不脱运用博弈论这个手段。 2 2 相关概念涉及到的信息经济学内容 信息经济学可以作三种解释：一是信息的经济研究；二是信息经济的研究； 三是信息( 学) 与经济( 学) 关系的研究。第三种解释相对来说比较合理，即信息( 学) 与经济( 学) 关系的研究，它包括不信息对称条件下市场参与者的经济关系、信息在 资源配置中的作用、信息与经济的相互作用、信息学与经济学交叉结合等方面的 研究。从本质上讲，信息经济学是不对称信息博弈论在经济学上的应用。因为信 息经济学研究的是不对称信息情况下的最优契约，所以又称契约理论或机制设计 理论。完全信息和不完全信息是一组对应的信息结构，对称信息和不对称信息是 前者的结构性延伸。传统新古典微观理论在完全信息结构的假设前提下，得出了 私有制下的完全竞争市场是最有效的结论。这一结论可以作为其他所有经济学分 析的标尺，但也仅仅是标尺，原因是很清楚的：脱离现实的假设所产生的结论在 解释现实时是苍白的。反观一下现实市场，完全信息结构是根本不存在的，经济 行为人面临的从来就是不完全信息和不对称信息，只是就不同的产品市场而言， 信息问题的严重程度不尽相同，这与产品特性密切相关。 不完全信息导致无效率配置已是经济学研究的共识。具体说，不完全信息、 不对称信息导致无效率配置结果的中间环节主要有：( 1 ) 由于搜寻成本的存在和 价格的分散；( 2 ) 由于信息的不足而导致决策风险的增加；( 3 ) 逆向选择与市场 萎缩；( 4 ) 道德风险；( 5 ) 欺骗与意外损失等。当然，“不完全信息导致无效率配 置”这一结论只是在不完全竞争情况下才是成立的，从而，这一问题是随产品的 特性不同而不尽相同的。由于上章我们所提到的房地产市场的特性，这些特性决 定了房地产市场是典型的不完全竞争市场，故面临严重的信息问题。 在不同市场主体之间信息的不对称分布现象是普遍存在的，它会严重地阻碍 市场基本经济功能的发挥。信息不对称理论不仅提出了问题，而且寻求解决的办 法，它使我们对人类进行信息活动内涵的认识深化。人类所从事的信息交流、信 m 张维迎博弈论与信息经济学上海人民出版社1 9 9 6 8 2 理论基础 息服务、信息商品的生产、交换和消费等一切信息活动，目的是为了克服信息不 对称，使各方掌握的信息都尽量充分。 2 2 1 逆向选择 根据信息经济学理论，发生在当事人签约之前的信息不对称行为称为事前不 对称，研究事前不对称信息对策的模型称为逆向选择模型。逆向选择通常是指在 信息不对称的情况下，接受合约的人一般拥有私人信息并且利用另一方信息缺乏 的特点而使对方不利，从而使市场交易的过程偏离信息缺乏者的愿望。由于这种 交易如果达成则对一方有利而另一方受损，从而不能满足帕雷托最优。 人们进行交易时，产品质量是重要特征，在许多情况下买主不了解产品质量， 真正了解产品质量的是卖主。不同的卖主提供的产品质量不同，那些质量差的产 品的卖主为了自己的利益将质量特征的信息“隐藏 了起来。所有的卖主都说自 己的产品好，而买主无法区分谁在说真话，谁在说假话，他只能根据对整个市场 的估计决定购买数量及决定支付价格。在好产品与次品被顾客以同样方式对待时， 次品在成本上具有优势，从而可能在销售上占有优势。当买主发现所购产品并非 自己估计的那样好时，他们会进一步降低对产品质量的估计水平，降低顾客支付 的价格。此时，则可能将成本高的好产品淘汰出市场，使好产品在竞争中失败， 而次品却留在市场中，从而违背市场竞争中优胜劣汰的选择原则。逆向选择说明 了假冒伪劣产品对市场的破坏作用。一方面，它有可能将好产品挤出市场，并最 终摧毁消费者对市场的信任，导致市场的“萎缩”。另外一方面，尽管顾客知道有 一些卖主是好的，但是由于他们无法区分谁好谁坏，宁可不买也不愿意冒风险。 这个时候，市场将会变得“冷清”，甚至会变得不存在。 在传统的完全竞争理论中，市场中的所有产品被假设具有相同的质量。因此， 能以更低价格出售产品的卖主( 质量不变) 必然意味着生产效率的提高，它能以 更低的成本生产出质量相同的产品。在市场竞争中，它们通过价格竞争击败对手， 赢得市场。这种价格竞争行为不会使市场冷清，只会使市场繁荣。这种竞争有利 于资源的最优配置，并且有利于社会福利。但是，当质量的信息可以被隐藏起来 时，一些企业就可以采取非价格的竞争手段。它们并不是通过提高生产效率、降 低成本、进而降低价格来进行竞争，而是利用消费者无法将它们的产品同其他企 业的好产品区分开来，通过降低产品质量来降低成本，从而在价格上占据竞争优 势。实际上，这并不是真正的价格竞争，这种行为对市场是有害的。 2 2 2 道德风险 研究事后不对称信息对策的模型称为道德风险模型。道德风险通常是指交易 合同达成以后，从事经济活动的一方在最大限度地增进自身效用的同时做出不利 9 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 于另方的活动。由于不对称信息和不完全合同使负有责任的经济行为者不能承 担全部损失( 或利益) ，因而他们不承担其行动的全部后果，这会引起市场交易各 方的效用冲突，导致市场的低效率。 在交易双方签约后，当委托人的利益还要取决于代理人的行动时，委托人的 利益实现就有可能面临着道德风险，委托人不能肯定代理入是否愿意或有积极性 去实现委托人的利益。委托人利益的实现要取决于其他社会成员( 代理人) 的积 极性，当代理人是自利的人时，委托人需要激励代理人做出恰当的行动。在经济 学中，道德风险主要涉及到无法在契约中明确规定的代理人的行动选择。对于这 些行动选择，代理人相对于委托人具有私人信息，具有隐藏性，委托人无法观测 到这些行动。代理人对这些行动的选择将影响到委托人的利益。 正如对事前人们隐藏信息的行为的担心可能会导致市场的冷清甚至不存在一 样，对事后人们隐藏行动的道德风险的担心也会影响人们的交易活动。如果这种 问题的存在是严重的，也会严重破坏经济社会的运行。 l o 3 房地产市场上的不对称信息产生机理及传递 3 房地产市场上的不对称信息产生机理及传递 由于房地产市场的独特性，信息不对称及其后果在房地产市场上表现得比较 典型。下面分析房地产市场上的情况。 3 1 房地产业信息类型 1 房地产信息从主体来分，包括： ( 1 ) 房地产业土地信息 房地产业土地信息是有关房地产企业开发占用土地的情况。包括土地的规划、 出卖、使用和管理等。 ( 2 ) 房地产业开发信息 房地产企业购得土地后进行的房屋开发过程。包括开发周期、开发进程、开 发品种和建筑质量等。 ( 3 ) 房地产业交易信息 房地产业中房地产商品交易情况的讯息。包括交易数量、交易种类、交易价 格和交易成本等。 ( 4 ) 产权信息 房地产产权登记档案信息。包括新建和存量住房的品种、结构、户型、面积 和权属关系等。 ( 5 ) 规划信息 由政府制定的各种规划、城市总体规划、详细规划、住房建设规划和住房年 度规划等。 ( 6 ) 房地产业政策信息 政府对房地产业进行宏观管理的相关法律、法规、条例和办法等。它系统的 表明国家对房地产业的引导和规范。 ( 7 ) 房地产业金融信息 房地产业金融信息是有关房地产业整体金融状况的反映，包括金融行业对房 地产业的政策、对消费者的政策等。 2 房地产信息从获得者来分，它又分为： ( 1 ) 金融企业获得的信息 ( 2 ) 政府获得的信息 ( 3 ) 房地产开发商获得的信息 ( 4 ) 消费者获得的信息 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 ( 5 ) 中介和行业协会等机构获得的信息 不同的角度可以划分出不同的信息，而本文将从获得者的角度来分析问题。 3 2 房地产业信息的传递 3 2 1 房地产业的信息源 在一项交易中，交易双方都是市场信息的信息源。买者的信息对于产业信息 来说，主要是一个收集整理的技术问题，当然，消费者的偏好等是无法统计和说 明的。我们在讨论房地产业信息不对称中，最为关注的是房地产开发商，其构成 的信息源是信息传递中可以做得更好，更透明和更完全的。 房地产业信息源自于政府的披露、中介与行业协会的发布、房地产研究机构 的信息公布以及房地产企业自身的信息展示。 1 政府。一是制定和发布政策。政府为了保持国家宏观经济健康有序地发展， 近年出台了一系列房地产行业的调控政策，如规范房地产市场的开展，控制房地 产业的泡沫，化解可能带来的金融风险，稳定房价，保障居民的住房需求的政策： 要求地方政府运用利率、税收、土地供给等市场手段，承担房价稳定的责任等政 策；合理确定项目开发的房型比例政策。二是发布统计信息。房地产完成投资、 本年土地开发面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、资金来源、房屋销售额、 空置率、平均销售价格等。 2 中介与行业协会。房地产中介是市场中介的一种，是联结房地产生产经营 者与消费者之间及房地产业内部的各种社会经济关系的纽带。房地产中介除了包 括经营性活动与组织外，还应包括非经营性活动与组织。如：房地产行业自律性 活动与组织，包括房地产业协会、经纪人协会、房地产估价师协会等。综上所述， 凡是具有中介与中介组织内涵与特征的房地产中介活动与房地产中介组织都可称 为房地产中介。 由于房地产产品的差异化和信息不公开，我国房地产中介行业特别发达，有 一手房销售代理公司、二手房中介代理企业。行业协会作为房地产业经营主体的 一个协调性机构，整合各类中介信息，在一定程度上是房地产信息的主体。一方 面，房地产业经营主体之间的协调行动本身就能形成房地产业的重要信息，而另 一方面它们协调的结果也是房地产业的重要信息。 3 研究机构。中国房地产市场的研究机构有咨询研究所、高校研究团队等。 这些机构受政府或企业委托，承担各类研究课题，形成专题研究报告。 4 房地产开发企业。房地产开发企业是房地产业的细胞，其经营活动包括购 吕凤琴，房地产中介的市场选择与发展研究重庆大学硕二匕论文 1 2 3 房地产市场上的不对称信息产生机理及传递 买土地、建设房屋、组织销售，整个过程包含大量信息。 3 2 2 房地产业信息传递方式 随着房地产投资规模的不断增大，人们购买商品房的质和量都同益增加，房 地产业信息的传递是政府、企业、中介、研究机构、百姓高度关心的话题。房地 产业信息的传递是由信息源发出信息，通过行政文件、网络、展销会、电视音像、 报纸、样板房、宣传图册等媒体传播，再被信息需求者( 包括政府、企业、中介、 研究机构、百姓等) 获取，并对接受的信息进行甄别和反馈的过程( 见图3 1 ) 。 反馈 信息源叶媒体叶信息接受者 反馈 图3 1 房地产业信息传递方式 房地产的产品具有价值高、使用时间长、差异化大等特点，因而购房者行为 是一个经过了广泛的信息收集、多次筛选并最终决策的过程，几乎所有的购房决 策都是在消费者亲临现场以后做出的，销售卖场在房地产营销环节的重要性由此 可见。通过对近几年房地产项目卖场形态变化的研究，发现房地产项目的卖场已 由一个单纯的销售接待场所演变为一个系统化的现场展示媒介、一个情境化的生 活体验中心、一个公共化的群体交流空间。这种演变说明房地产营销从单纯的产 品销售，转向了品牌信息的整合传播、体验化消费场景的营造、消费者关系的长 期维护和通过承担一定的社会责任树立企业的公众形象。o 房地产企业信息传递方式主要有