综合体物业前期介入工作思路.docx

【邯郸*广场】物业接管验收前工作思路暨重点工作计划2014年9月20日8邯郸*物业接管验收前工作思路 暨重点工作计划一、 核算物业费收费标准，适时向业主公布1. 结合开发项目部，收集整理各类设备技术参数（电梯、公共照明、景观亮化、水泵、配电系统等公共能耗），进行物业公共能耗运行核算；物业人力成本预算；分别确定写字楼、商业物业收费标准；完成盈亏平衡分析。（2014年12月31日之前）2. 对开发公司销售中心的承诺文书（或宣传材料）从物管视角予以评审；（2014年11月31日之前）3. 配合营销中心对在销售阶段业主提出的有关物业问题进行咨询回复，同时与地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动与沟通，避免交房后口实不符导致的扯皮和纠纷（形成书面物业答客问） （持续进行）二、 经营模式分析与确定1. 对外以酬金制合理避税采用包干制，企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制，物业企业仅就酬金部分交纳即可，就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税。但酬金制结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能单立账户纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。 【所单立的账户监管方应为邯郸市房管局物业管理处公共维修基金处，但实际上此部分往往被开发商（或物业企业）按包干制视为盈余而归为已有。在监管体制尚不健全的情况下，物业企业尚可以此规避税收。随着业主维权意识越来越强，监管体制越来越健全的情况下，此种做法存在法律风险】北京市地方税务局于2011年6月13日发布了关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告，明确说明：对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。但是，根据目前邯郸市税务部门要求，凡新注册的物业公司一律按包干制的税率进行核定征收，即按一定税率进行征收，一般为营业税5.6%，企业所得税2.5%，印花税0.5%，合计约为8.15%。2. 对内以包干制对物业团队进行财务绩效考核在初步确定盈亏平衡点和合理利润率的基础上，物业团队将以包干制的要求对自身团队进行财务绩效考核，以节能增效、控制成本，收益最大化。 3. 与商管公司沟通商场部分物业服务费结算办法物业建议按所确定的商场部分物业服务费标准与商管公司之间进行内部结算。4. 关于物业顾问公司（*维斯）核算标准与实际物业费标准收缴差额部分的处理办法洽商三、 物业团队人员架构、编制、薪酬等确定，进行招聘倒排期，组建物业管 理服务团队。1. 团队架构、编制、薪酬等确定；物业团队主要管理人员到岗；（2015年4月31日之前）2. 物业工程提前介入并参加开发项目部工作例会，对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；确保各类设备和设施项使用功能、节能效果的实现。（持续进行）3. 各专业从对物业使用和管理的角度提出合理化建议，包括对项目给排水、电力供应、消防、安全防范、导引标识系统、燃气系统、环境、秩序公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出建议；（持续进行）四、 交房资料文本拟定、校对、印刷、装订1. 根据销售承诺和行业惯例，制定业主临时公约、物业服务协议、业主手册、装修手册，并与地产公司签定前期物业服务协议；（根据物业管理条例要求：1.业主临时公约应该在开发商销售前制订出并向业主明示，并由业主书面承诺；2.建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应该包含前期物业服务合同约定的内容。如开发商未执行，建议及时弥补，特别是物业收费标准的确定，避免收房时业主置疑，授人以柄，并以此拒绝接受物业费标准） （2015年2月31日之前）2. 完成业主交房入住资料的印刷、装订等准备工作（2015年6月份之前） 3. 物业公司内部体系文件拟定、校对、定稿和培训各部门运行手册：（1）物业管理服务各部门各岗位职责、流程、运行表格；（2）应急预案；（3）各项配套管理制度（2015年7月份之前）五、 内部综合行政保障工作1. 与开发公司协商物业开办费事宜； （2014年12月份之前）2. 确定物业办公管理用房，以及员工的宿舍、食堂等配套生活场所的配置；完成物业用房装修； （2015年4月份之前）3. 技术人员配置培训实施；各专业备案证书准备（高压入网操作证、电梯管理操作证、消防中控证等按行业要求进行配置，提前准备）； （2015年6月份之前）4. 工服样式选择、订做、配备（2015年4月）六、 社会外联1. 加强与属地物业、公安、消防等职能管理部门联络沟通，规避企业外围环境风险；2. 建立公共企、事业单位的联系，如供水、供电、供气、通信、质监局等；（持续，2014年10月起始） （结束）月薪（约）邯郸aa大厦（写字楼+商业）邯郸bb大厦（写字楼+商业）邯郸cc国际（写字楼+住宅）dd城（住宅+商业街）1.客服经理400055002.客服主管350033003.客服前台助理250022002200-230024004.保洁员保洁外包炜华物业保洁，服务费1700元人月保洁自招，1500元人月+1天公休周保洁自招， 1400左右保洁外包：服务费1800元人月5.工程经理45003500500050006.工程主管25003500电工主管：3000350035007.高压强、弱电2200280028008.综合维修25002500-28009.保安经理350035004000450010.保安领班、消防25003000（内保）2200230012小时制二班倒300011.保安员外围警卫外包：三班倒，8小时工作制人均服务费：2000-2200元人月内部轮休三班倒，8小时工作制，1500-1800元人月。员工均为1天公休周保安自招：三班倒，8小时工作制，1500-2000公休：1天周保安自招：二班倒，12小时工作制,2700-3000（含加班费）.视员工工龄公休：1天周12.其他福利三险 + 年终奖五险一金 + 年终奖 13.备注前期物业顾问：北京*戴维斯物业前期物业顾问：北京戴德梁行物业商业顾问:北京九州远景附件一： 周边项目物业薪酬调研（仅供参考）附件二：周边项目物业费相关调研（仅供参考）基本信息邯郸aa大厦邯郸bb天际邯郸cc 国际dd国际广场ff大厦车位数地下5001100（分期开发）350入住时间2012-072013-082011-12首期2013-062014-07开发商建筑面积98468平方米10.8万平方米40000平方米+住宅230000平方米62149平方米装修状况公共部分精装修公共部分精装修公共部分精装修公共部分精装修公共部分精装修物业公司自管物业自管物业物业费写字楼：3.90 元/月商业：4.5元/月 写字楼：3.9元/月底商：2.6元/月 商场：待定写字楼：3.0元/月写字楼2.9 元/月 写字楼3.6 元/月商业：4.元/月电费1.1元度1.05元度1.1水费6.5元方待定6.4元方备注：自2014年8月1日起邯郸市非居民用水价格调整为5.95元方。附件三：【邯郸*】物业工作阶段划分1. 与销售沟通结合业主规约拟定签订、物业费价格公布；2. 与销售同步办公，对业主开放物业方面的咨询服务；3. 本项目物业经营模式的分析与确定；4. 设备技术参数收集整理，写字楼、商场物业费标准的测算与确定；5. 物业团队组织架构、编制、薪酬的申报与确定；6. 参加开发项目部工程例会，提出建议；对物业工作做出排期；7. 与商管公司有关商场物业费内部结算接洽8. 配套设备选型、招评标 1. 二次装修管理内部培训（装修审批、跟踪监管、过程控制）；2. 对业户和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；3. 工程遗留问题的反馈与解决；4. 各专业工作配合，培训计划与实施；5. 开源节流，节能降耗，成本控制6. 各专业制度、规范流程的监督落实；7. 服务品质检查与提升 1. 结合销售完成交房通知书的制订和发放；2. 交房方案制订与培训（定岗、定人、定责）；3. 交房活动准备、现场布置、过程控制、后台保障、问题反馈、协调调度；4. 返修调度、跟进、解决；5. 配套设备设施完善（导引标识、牌）；6. 便民服务合作商的择定；7. 业主档案建立与管理； 1. 参加开发项目部工程例会，对各系统提出专项建议； 2. 参与各项设施设备的施工、安装调试，物业各专业从物管角度提出建议；3. 先行对房屋及配套设施进行接管验收前的初验，提交书面整改意见；4. 设备设施建立档案；5. 交房所用的文本资料的拟定、校对、印刷与装订；6. 各专业技术人员的培训及证件备案；7. 与属地相关职能部门的沟通联络； 1. 物业团队筹备组建，各级管理人员、基础员工陆续到岗；2. 保洁保安公司招标、评标与合同确定；3. 工程隐