邓州房地产市场调研报告及产品建议.ppt

邓州房地产市场调研报告及产品建议 2011年1月20日 谨呈 第一部分市场调研 调研目的 了解邓州市场情况 产品特性 对邓州市场购买力进行调查分析 对我们项目的开发进行产品建议 调研时间 自2011年1月15日至1月17日调研范围 在售 在建商品房项目 已售罄及已入住项目 未上市商品房项目等 调研项目 财富世家 财富名家 半岛帝城 蓝湾嘉园 名仕豪庭 天河佳苑 书香华府 和谐大厦 名门盛世 财富天地 东都花园 御花园共计12各项目 人群采访 共随机采访50余人 包括房地产业内人士 现场看房客户 饭店及门市经商人员 邓州市民等 在售及预售项目销售价格分析 在售及预售项目销售价格分析 价格 以上统计可以看出 目前邓州市场在售的楼盘除财富世家价格较高外 大部分销售均价在3000元 左右 即将销售的楼盘价格上涨趋势较为明显 物业类型 物业类型 目前市场上楼盘物业类型以多层和板式高层 小高层为主 仅和谐大厦和天河佳苑为塔楼高层设计 而上述两个项目目前物业规模不大 还对目前市场产生不了太大的影响力 财富天地 和谐大厦 立面设计 目前已入住及售罄的项目立面都较为普通 多处于浅层模仿阶段 但我们看到目前在售楼盘对各种建筑风格的把握比以往要加深 不再单纯追求单一风格模式 如半岛帝城采用 欧式简约风格 而财富世家则采用 欧式现代风格 同时我们看到虽然市场上建筑风格开始呈现多元化趋势 但仍处于较为初级的阶段 半岛帝城 财富世家 立面设计 立面设计都以平板设计为主 缺少立体 层次变化 色调以白 红 黄为主 色彩单一 缺乏品质感 立面设计 时尚 现代元素较少 当下流行的飘窗 弧形落地观景窗 阳台 玻璃幕墙 花园露台等基本见不到 社区大门设计 大门 向来被开发商看作是小区的脸面 与外立面形成对小区强烈的感官认识 目前邓州市内已建成小区大门设计多造型简洁明快 但风格单一 没有层次变化 缺乏品质感 蓝湾嘉园 财富天地 规划设计分析 规划早期项目都采用较为普通的简单的并列式规划布局 目前一些项目的规划设计水平有所提高 在楼座排列中开始逐渐重视项目建设与周边环境和整体居住效果的协调 这方面财富世家较为突出 半岛帝城 财富名家 户型设计 户型面积目前市场上各项目户型以大面积为主 主力户型多是三居室 面积在120平米 140平米之间 三居室占项目户型比在60 左右 一居室几乎没有 两居室面积在88平米 100平米之间 户型比在35 左右 四居室面积在140平米 160平米之间 户型比在10 15 之间 财富名家和半岛帝城顶层有少量复式设计 面积在200平米 220平米左右 户型设计 户型目前市场上各项目的户型多强调户型的方正 面积的宽大 户型南北通透 明厨明卫 三居室以上都采双卫生间设计 但产品设计较为单一 多数户型设计功能分区较为不近合理 对零碎空间缺少有效的处理手段 我们在产品的设计在保留原始优点的同时 也应注重对房屋功能空间的处理与挖掘 和谐大厦户型沙盘 绿化 可能是受到当地消费心理 成本投入等原因 景观环境方面的进步表现尚嫌不足 这方面财富世家在理解方面已有不同程度的深入和加强 整体上已开始有意识摆脱对造园要素的单纯罗列和宣扬 它的水系 中心组团在郑州市场绝无仅有 绿化 在楼间绿化方面 各项目表现手法较为中规中矩 缺少层次 布局的变化 植被的选择也较为普通 细微之处显的较为粗糙 在这方面财富世家仍是其中的佼佼者 绿化率 除市区内项目受占地条件制约外 目前郑州较大型的三个项目 蓝湾嘉园 财富世家 半岛帝城 对外宣传绿化率都为40 以上 除财富世家绿化设计较突出外其他两个项目绿化明显有偷换概念之嫌 半岛帝城更是将楼间停车位铺上 镶草砖 扩充绿化面积 车位设计 车位设计 早期项目多为地面停车配首层车库设计 目前在售项目开始采用地下停车设计 但考虑到成本和消费心理因素多采用地下车库加地面停车配备 半岛帝城 财富天地 东都花园 车位设计 真正做到 人车分流 的只有财富世家一个项目 小区内没有地面停车设计 车辆进入小区有专用通道 直接进入地下车库 其他 层高 目前邓州市已建项目层高大多在3米左右 其层高高度主要符合大户型设计的产品定位和邓州当地消费阶层的客户定位 作为产品组成要素的一个方面 层高起着一定的产品支持作用 供暖 目前邓州市已建项目基本没有供暖设备 财富世家是唯一配备中央空调 地暖 的项目 作为北方城市双气设计已成为一种趋势 对于越来越追求生活品质的客户群体 供暖设施的提供将对项目档次的提升起到重要的作用 物业管理分析 在本次调查当中 多数项目的物业由开发商自行管理 多层物业管理费在一般在0 40元 平米 月左右 高层物业管理费用在0 8 1 0元 平米 月之间 目前邓州市内的开发商多数对物业管理重视不够 许多楼盘还没有形成品牌物业管理 若是邓州市内的开发商有意识的提高物管质量 将会提升楼盘档次和形象 加强楼盘的品牌度 随机采访调查 客户敏感问题分析共随机采访50余人 包括房地产业内人士 现场看房客户 饭店及门市经商人员 邓州市民等 了解消费者较为关注的几个方面 客群获得房地产信息方式 需求户型分析 需求面积分析 购房动机分析 客户认可价格分析 客户认可产品形式分析 客户采访总结 综合分析 总房款和地理位置成为本区域客户购房的首选考虑要素 从购房客户的购房目的来看 以改善型和结婚用房的客户为主 客户购房的可承受单价多集中在2800 3300元 平米 购房客户以购买南北通透的平层三室的客户居多 多数购房客户的购房信息认知途径为大众媒体和口碑传播 市调结论 高层住宅的接受度 高层建筑已渐渐成为市场主流 受限于土地价格的上涨 和市区土地供应量的减少 板式小高层已逐渐成为未来邓州房地产市场中的主流产品形态 塔楼这种建筑形式还未能得到市场的广泛认可 多层板楼将逐渐淡出邓州城市中心区域 向其他土地供应量充足 土地价格较低的地区过渡 由此也导致了城区的房地产价格的不断上涨 在多层板楼产品逐渐淡出邓州市场 并首先淡出城区市场的条件下 该地区的地缘客户将逐渐接受此类产品 市调结论 产品要求均好性 规划 户型 立面 绿化 设备等任意一方面已不能单纯构成项目成功的主导性因素 各要素的稳定性与整体的均好性将为产品的完善打下基础 同时 产品各要素的稳定性与整体的均好性也将直接指导项目前期的推广工作 从前期宣传推广关注产品细节 到中后期深入挖掘产品细节 形成产品细节决定项目方向的方针 对项目进行全方位的精雕细刻 市调结论 当地深层营销手段的缺乏 通过本次市场调查可以看到 项目设计规划已初步表现了主题思路 但在项目的营销推广中却未有效应用和深度挖掘 而当地公司对大城市项目的参照尚徘徊在浅层模仿阶段 当地人员专业素质与大城市的差距也决定了对项目深层营销思路和手段的缺乏 市调结论 本项目预计的价格接受度 房地产价格的上涨也带动了产品以及设备配套的升级 高成本带来的高品质 高价格 高利润已成为目前邓州市房产价格的主流趋势 价格的上扬也将带来产品品质的上升 因此 在保证产品品质高于竞争同质项目 区域相似 产品基本特征相似 的前提下 本项目单价3300元 平米以上的价格可以实现 第二部分本项目产品分析 swot矩阵分析 strengths 优势 weaknesses 劣势 opportunities 机会 threats 威胁 通过对优势 劣势 机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论 然后再调整资源及策略 来达成项目的最终销售目标 swot矩阵分析 swot结论 优势与机遇在未来劣势与威胁在眼前 面对此局面我们应怎么办 swot剖析 客群分析 客群锁定 基于看重城市中心东移的城市发展契机 邓州各商家 基于项目周边高等教育院校 本地区教育机构教师 基于对生活高品质追求 收入中上等人群 基于本区域及邓州政府所属机关 地缘性政府机关工作人员 基于看好未来邓州市场及地块升值潜力 投资客群 基于周边区域的区域成熟性 原著民 其他 主要客群构成 客户概况 客群分析 客群消费细化 消费群体 主文化以中国传统价值观为主亚文化接受西方现代生活引导社会阶层中高端人群 参照群体高收入人群社会价值有庞大稳固的利益关系体角色与地位家庭 社会骨干 年龄 人生阶段35 50岁生活方式追求较高品质的个性生活经济状况有灰色收入个性 自我观念较强的表现欲 善于沟通 动机对自我身份的认同感觉对与之相关的利益圈层的变化相当敏锐消费在社会共性基础上权衡个性化生活 本项目 心理因素 个人因素 社会因素 文化因素 客群分析 需求模式分析 消费者期望 消费者需求 一个成熟的综合性生活区域 第三部分产品建议及设计要点 产品规划应确立中式庭院的布局 延展 传统 与 秩序 的儒家思想 在讲究 中庭 围合 理念的同时 也应充分考虑现代住宅环境对舒适度 生活便捷性的基本要求 摆脱目前邓州市场上一些项目对项目概念阐述不到位 或仅用建筑符号牵强附会的弊病 设计原则为时尚而高档的社区理念 自然环境和豪华舒适居家氛围的结合 亲切趣味的空间和细部周到的设计体现高尚的品质 私密的空间和公共开放性的环境相互沟通 山 水 阳光 空气 建筑和空间艺术的共生 规划及原则 整体布局 小区的规划设计应更进一步体现城市机理的延续的规划设计概念 内部围合景观 可营造微地形 引入小型水景 板楼要求有最好的内部景观及最安静的环境 整体布局 商业布置于裙楼 可设计为地上两层 要求充分利用沿街面作为商业用房 形成一个居住区的人气区 以提供小区住户日常生活所需的解决 有展示高尚生活场所的效果 是现代化商业街的抽象提炼 休闲地带 的空间形态要丰富些 通过建筑的错位 局部放大 产生韵律感 环境绿化设计体现休闲的主题 围绕活动 休闲的内容布置 有参与的趣味 形成小区的 街 交通组织 小区车行主入口设计要注意岗亭对车辆进出检查的方便 注意停车 检查 进出等相互间的关系 力求顺畅便捷 实行人车分流 小区内不设停车位 车辆进入小区走专用通道 直接进入地下车库 地下车库可考虑连通 交通组织 内部道路系统交通要求清晰流畅 车行与步行系统分开 避免相互干扰 根据地块面积 重点考虑内外部交通的连接 小区出入口要求设计便捷 明显 设计要求有特色 成为项目亮点 地库的出入口避免出小区人行出入口干扰 车位设计努力达到1 2 人车分流 全部为地下停车 人防可设计为地下车库 地下车库 可直接入户 小区内实现完全的人车分流 就近停车 方便入户 绿化景观 各组团有鲜明主题的绿化中心花园的园林设计在视觉及空间尺度上应与环境相适应 应可看不透 大而不旷 层次丰富 细部设计丰富而有品质的 各具特色的 趣味多样的 体现情调和时尚的 有具体生活情节安排的 绿化景观 植物的选择和搭配 应与高档社区的品质相适应 植物是名贵的 少见的 形态优美的 色彩丰富的 体现情趣和品位的 考虑季节的变化有不同的视觉效果 做到三季有花 四季有绿 绿化景观 组团特色 每个景观组团应是不同的园林景观主题 不同的园林风格 不同的构成元素 不同的植物搭配所产生的不同视觉享受 不同的情调 水景的运用 水景的运用可在以下几方面体现 水景是小区园林设计的主题 植物和水景的搭配 水景和建筑的搭配 室内和室外水景相连续 水景和儿童游戏相结合 绿化景观 主题景观的设计 为体现小区人文特点 应适当布置主题类景观 以体现时尚的 有历史文化感的小区特色 适当体现休闲的主题 通过开放 富有活力的景观空间提升整体的项目档次与价值 将社区景观 楼内景观综合考虑 在各个户型的平面布局与户型设计方面 注意连贯和谐 保证户户有景观 实现景观均好性 景观设计应与户型设计相结合 有景色的房间应尽量多的争取开窗面 采用落地窗 并与家具的布置和室内活动相联系 可设计有景观休闲平台或阳光室的概念 绿化景观 将周边的道路景观绿化 地块主题绿化 步道绿化及小品设计 楼宇室内绿化 商业裙房顶部绿化 景观营造等加以综合协调考虑 打造高品味 立体化绿化景观 体现人文特色 小区园林道路的铺设及用材应体现文化的韵味和历史感 适当的加入一些可吸引客户参与的设计概念 如类似于 星光大道 的手法 要求高绿化率 不低于40 建筑风格及造型 风格定位于现代简约风格 以明快 活力 和谐为诉求 并具有地域特性 造型手法应新颖 富有创造性及视觉冲击力 在区域内营造一种卓越超群的感觉 建筑风格应是手法简约的 构成多元的 有内涵的豪华之风 以材料的特点和搭配体现细部的设计和品质感 应该注重整体项目的协调 形成和谐怡人的景观效果 同时 项目各单体间建筑风格可有适当变化 应方便识别 应突出尊贵 典雅气质 商业部分突出时尚 活力 细部设计要有线条感 讲究虚实体块的对比和穿插 洋溢设计的韵味 色彩的搭配要和谐 整体明快的微差上的变化 局部可采用一些明度高的颜色来点缀 如金属线条 阳台栏杆等构件等 增加现代感 建筑风格及造型 要求造型设计构造技术合理稳妥 易于施工及维护 工程造价经济 材料的做法上要体现工艺的感觉 不一定用最好的材料 但感觉要是最好的工艺品质 要耐看 还要好看 对大堂 电梯间 公共走廊等公共空间的设计 应把握良好的空间尺度和装修标准 既体现大空间应有的开敞感 又满足对于舒适尺度和建筑成本的要求 街道 的空间尺度要宜人亲切 要有层次 从空间的剖面设计来推敲建筑物间的距离及构筑物 园林植物的选配关系 建筑风格及造型 建筑材料以石材 玻璃 金属杆件和粗糙感的外墙涂料为主搭配使用 突出历史的感觉 石材以毛面为最佳 要有质感 玻璃面尽量大 少框 体现阳光的感觉 突出现代时尚的感觉 建筑风格及造型 外窗设计应有不同的细部设计 窗和墙的关系要有变化 如开窗的位置 窗立面的分格 大小等应与立面统一设计 使之成为墙体的一部分 可采用落地窗 单元首层入口门厅要体现豪华的感觉 地面和墙面用石材或较有质感的材料 信报箱的设计要考究 方便 适当设置拱门 柱廊等构筑物 作为园林和建筑的空间过渡 减少建筑尺度的压抑感 户型设计原则 产品价值挖掘景观 外部借景与内部造景相结合 朝向景观设计观景落地窗或露台 内部可设计花厅弥补景观不足 多采用落地大窗 落地外飘窗和落地转角窗的设计 以突出现代风格 户型设计 实现户型均好性 考虑功能及动静分区 顶层设计复式结构 提升产品价值 打造楼王概念 户型设计中可考虑增加阳光房 第三厅等情趣性空间 设施 配备先进楼宇智能化控制系统 电梯 配备高档电梯层高 不低于3米 服务 体贴入微的优质服务 要求从客户角度出发 预设计物业服务的功能空间 便利后期物业的优质服务 户型设计原则 户型设计原则 板楼设计板楼户型设计应该独具特色 讲究舒适 户内公共空间划分相对独立而流动 视觉连续开敞 功能划分多元而细化 增加附设功能的细化设计以体现舒适住宅的丰富空间层次 户型设计原则 入口玄关应适当放大 相对独立有门厅的感觉 户门不能直接开向起居厅或餐厅 要有影壁的设计意向 玄关内有储藏功能放置鞋 衣等 高档户门 双开子母门设计 有品牌支持 户型设计原则 起居厅的平面尺寸应适合如会客 起居 休闲等功能的划分 便于家具的布置 如采用大片的落地玻璃窗 可直接观赏户外景色 要有阳光感 客厅 舒适户型 面宽不低于4 3米 户型设计原则