南宁房地产市场解析.ppt

2015上半年政策与经济总结报告 招商运营部 2011 2015年6月CPI PPI走势 2011 2015年6月全国GDP及其增速走势 全国经济环境 全国 GDP增速持续回落 经济下滑压力明显 CPI保持低速增长 物价指数控制较好 2011 2015年6月广义货币余额增速月度走势 社会融资规模与新增人民币贷款余额走势 全国 M2增速近半年连续下滑 金融数据基本维持低位 全国经济环境 2011 2015年6月固定资产投资及其增速走势 2011 2015年6月房地产投资增速走势 全国经济环境 全国 固定投资与房地产投资增速持续下滑 房地产投资增速降至近年新低 2010 2014年南宁固定投资增速走势 经济环境 南宁 南宁 GDP增速连续7年高于全国水平 且保持8 5 以上高速发展态势 1 6月南宁固定资产同比增长18 14 增速保持平稳 经济环境 南宁 上半年房地产投资占固定资产投资19 2 全市商品房施工面积4345 42万平方米 同比增长20 65 比去年同期提高18 58个百分点 2009年 2015年6月商品房施工面积与竣工面积 2015年政策面持续宽松 央行年内三度降息降准释放资金流动性 3 30 新政落地 放松二套房购房需求 松绑公积金贷款 地方政府加大购房补贴 全国政策解读 2008年 2015年6月重要政策总结 2015年政策面持续宽松 全国取消房产税扩围 广西出台各项 稳增长 措施 地方政府积极释放市场购房需求 全国政策解读 2015年1 6月重要政策一览表 年内三次降准 三次降息 将进一步释放大量资金流动性 降低企业融资成本 促进资金流转 同时也将进一步增强购房者的信心 加快市场回暖 全国政策解读 央行动作 不动产登记制度的推进 有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应 但其本身并非房地产调控工具 不涉及房地产市场整体供求 也不会撼动当前市场基本面 全国政策解读 不动产登记 央行 住建部和银监会3月30日发出正式文件 关于个人住房贷款政策有关问题的通知 二套首付下调至4成 首套公积金首付2成 与此同时 财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年 全国政策解读 3 30新政 降首付 五改二 二手房市场回暖 释放改善型需求 短期内去库存 刺激房地产市场需求 部分改善型需求短期内或受刺激入市 但这依旧无法扭转中长期需求疲软 南宁 首次使用个人住房公积金贷款购买普通自住住房 最低首付比例为20 已使用并结清一次个人住房公积金贷款的缴存职工家庭再次使用个人住房公积金贷款购买普通自住住房 最低首付比例为30 南宁目前仍执行首付比差别化管理 除考虑商品房面积 单价外 还考虑借款人信用以及收入 全国政策解读 公积金松绑 上半年 超30个地方城市陆续松绑公积金政策 通过降低公积金首付比例 提高贷款额度 放开公积金贷款需求等措施刺激购房者入市 1 新政规定 住房公积金缴存职工申请贷款时 不再对申请人查询家庭持有住房套数 职工家庭可以申请两次个人住房公积金贷款 但必须已结清第一次住房公积金贷款 2 6月3日起 南宁 北海 钦州 防城港4个城市公积金贷款 同城化 全面实施 这些城市的居民可在其中任意一座城市申请公积金贷款购房 3 银行业金融机构应通过设置房贷专职审批人 批量处理 精简商务流程 开通绿色通道 限时服务等措施提高审批效率 政策解读 南宁 首付两成不受户型限制 此次政府出台该政策 保持与央行同步调之外 同时释放了 支持 信号 鼓励推动市场 刺激市场回暖 政策小结 2015上半年南宁市房地产市场分析报告 目录 Contents 土地市场分析 供求关系成交情况经济指标 1 2 3 2015年上半年全国重点城市中 南宁地价及房价均处于低洼水平 房地比处于合理水平值 但整体利润空间能力不足 土地 重点城市对比 2015年上半年全国各类城市房地比关系 2015年上半年 南宁市国土局共挂牌33幅地块 拍卖15幅 流拍2幅 总出让面积达1316244 17平方米 同比2014年上半年减少47 30 成交总金额732438 7527元 同比减少37 89 从上半年南宁土地成交时间来看 2月 3月 5月是供地旺季 共成交19幅 占总成数量的38 成交面积约1675亩 约占总成交面积的84 成交总价约567000万 占上半年总成交总价约77 土地 供求关系 土地 供求关系 利润运作空间热度图 5月份国土局确定全年供地计划之后 政府对于自身供地节奏的把控更有 底气 各地政府土地供应力度显著加大 因此6月份土地市场成交显著回暖 环比与同比均大幅上升 图表数据来源克而瑞信息大数据 土地 供应分析 利润运作空间热度图 图表数据来源克而瑞信息大数据 土地 成交分析 利润运作空间热度图 图表数据来源克而瑞信息大数据 土地 成交区域 利润运作空间热度图 从区域成交来看 五象新区成为上半年供地的主力 成交面积达746015 13平方米占上半年总成交面积的56 成交金额340935 8517 约占总成交金额的46 兴宁区出现了0零成交记录 五象新区成交量和成交金额位居榜首 展现了新区活力和强烈的扩张欲望 相反 老城区则显得后劲不足 图表数据来源房天下网 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 土地 上半年成交经营性土地经济指标 注 房产市场仅分析商品房数据 不含保障房 经济适用房等政策性用房 1土地市场分析 2房产市场分析 房产市场分析 量价关系区域表现数据排行 1 2 3 楼市 量价走势 年中冲刺力度不够 成交环比有所下降 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 住宅价位段走势 2010 2015年6月全国百城房价指数走势 楼市 全国市场 楼市 南宁市场 上半年楼市均价7393元 从上半年1 6月房价涨跌幅度来看 4月房价最高7464元 涨幅0 96 5月房价最低7332元 跌幅0 83 楼市 青秀区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 青秀区 青秀区房价在六区域中一直处于最高水平 2015年上半年楼市均价8223元 6月份房价最高8437元 涨幅2 6 2月份房价最低8132元 跌幅1 1 进入3月后青秀区部分新品相继入市以及高铁红利的影响 市场开始回暖 到了5 6月传统的升学季 名校教育资源相对集中的青秀区房价受学区划分影响 价格更是明显的水涨船高 区 楼市 兴宁区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 兴宁区 兴宁区2015年上半年楼市均价6199元 处于南宁潜力发展地带 其中3月份房价占据上半年最高水平 6238元 涨幅0 62 而1月份房价最低6120元 跌幅1 27 纵观兴宁区上半年房价走势 1季度房价呈现上涨趋势 2季度房价波动幅度不大 业内人士分析 受到武鸣 县改区 效应影响 1季度开发商对兴宁部分产品逐渐提价 而2季度房价在 县改区 效应热度递减后趋于理性平稳 楼市 西乡塘区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 西乡塘区 西乡塘区2015年上半年楼市均价5868元 其中从3月分开始 房价开启上扬模式 6月份房价更是达到了6407元 涨幅9 19 片区拥有各大高校资源 同时地铁1号线即将通车的利好消息让购房者看好区域前景 而各大品牌房企也是争相在上半年推货 如骋望 龙光和人和几个房企动作频频 区域1季度商品房成交面积更是获得了第一 成交量促价格上涨的因素显而易见 楼市 江南区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 江南区 江南区2015年上半年楼市均价5678元 一直处于低洼带 其中2月份房价涨幅0 83 成交均价5725元 6月份房价跌幅1 29 成交均价5605元 与良庆区一致 江南区房价4月份开始呈现下跌趋势 该区域从4月份开始 各开发商陆续放出清盘特惠价格 推出购房优惠活动 如振宁i时代和巴黎香醍都在进行产品的推尾优惠活动 振宁i时代6月与5月相比房价跌幅达到了258元 楼市 良庆区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 良庆区 良庆区2015年上半年楼市均价5415元 仍处于南宁房价低洼带 从上半年各月房价涨幅来看 4月份房价最高5508元 1 3月 片区持续走销库存 故价格基本持平 而进入4月 受330新政出台 央行降准 24日广西执行首付2成 城建加快的影响 区域房价明显大幅上扬 到了5 6月 片区品牌楼盘争相开盘推货 竞争激烈 价格稍微有所回落 楼市 邕宁区 图表数据来源克而瑞信息大数据 楼市 邕宁区 邕宁区2015年上半年楼市均价5174元 1季度的3月份 房价涨幅1 16 达到上半年最高水平 成交均价5234元 进入2季度 4 6月份房价开始持续上扬 主要得益于龙岗片区品牌集群效应的良性竞争 目前 南宁宝能城市广场 合景天峻广场 中国铁建江湾山语城和世茂 茂御府等值得购房者关注 这几个楼盘位置集中 优势互补将形成一个生活商圈 近12个月商办供应环比均大幅增加 其中6月份增势明显 商业新增供应11 04万平方米 主要供应项目有广西九州国际 德利AICC 盛天时代等 办公新增供应19 32平方米 主要供应项目有广西九州国际 宁泰新港大厦 泰润国际商务中心等 其中 德利AICC商业 办公成交面积均位于排行榜首位 楼市 商务 楼市 数据排行榜 楼市 数据排行榜 楼市 数据排行榜 楼市 数据排行榜 楼市 数据排行榜 1土地市场分析 2房产市场分析 总结及预判 市场小结市场预测 1 2 3总结及预判 2015年上半年市场小结 1 市场方面 上半年南宁楼市创下了310万平方米的高成交量 下半年则会有增无减 随着万科 荣和 保利 万达的房企新盘上市 加上嘉禾 中海 绿地 恒大等热门楼盘持续发力 成交量有望超过370万 400万平方米 2 政策面持续松动 加速房地产市场回暖 近期楼市整体向下 迫于经济走稳的刺激需求 预计下半年降息降准会是新常态 同时公积金政策有望继续放宽 3 改善产品集中发力 价格是重要敏感因子 住宅物业控面积 缩总价 以价换空间成主流 4 开发企业调整各