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关于鄂尔多斯亿福房地产开发有限责任公司“东昇佳苑商住小区”个人住房(住宅)贷款业务的调查报告 鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司向我行申请“东昇佳苑商住”小区住宅的按揭贷款申请，申请授信金额人民币3.65亿元,（其中住宅按揭贷款额度为2.3亿元，住宅底商按揭贷款额度为0.85亿元，公寓楼按揭贷款额度为0.5亿元）客户经理调查后,相关情况如下:一、 企业概况（一）房地产公司简介 鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司成立于2005年，是经内蒙古自治区建设厅批准的具备房地产开发叁级资质企业。地址位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区准格尔北路2号街坊。企业法人营业执照号码：152700000018224，组织机构代码证号码：78300130-8。公司经营范围为房地产开发叁级。 该公司注册资本金人民币4000万元，实收资本4000万元。其中赵军以人民币出资3600万元，所占出资比例90%；赵锦东以人民币出资200万元, 所占出资比例5%；郝彦峰以人民币出资200万元, 所占出资比例5%。 鄂尔多斯亿福房地产开发有限责任公司根据公司法建立了现代企业制度，严格按照公司章程管理企业，成立了股东会，下属职能部门有综合部、财务部、工程部、计划部、质安部、法律事务部、销售部、物业公司等机构。公司拥有一支专业齐全、业务精通、技术精湛、高素质、年轻化的管理队伍，公司现有各类从业人员30人，其中专业技术人员26人，占员工总数的86%，具有中、高级技术职称人员20人，专业涵盖工民建、投资、营销、财务管理、经济管理、法律事务、工业统计等，具有专业化、知识化、年轻化的特点。(二)法人代表简介赵军，男，汉族，1963年出生于东胜，在职本科毕业学历，经济师职称。1982年复员后在鄂尔多斯市房地产管理局工作，一直从事市直机关统建房屋的建设工作。1988 年起先后担任鄂尔多斯市房地产管理局地产管理科科长、公积金管理中心主任、房地产建设执法监察大队大队长等职。2005年创建鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司公司成立至今以开发商品房为主，累计建筑面积16.07万平方米。其中：2005年公司开发建设了鄂尔多斯市准格尔旗5万平方米的新元小区项目；2008年受东胜区政府委托开发建设了11.07万平方米的东胜区政府割舍壕经济适用房住宅小区，上述小区项目全部竣工并交付使用，销售率 100%，工程全部合格。 (三)财务负责人简历赵锦东，男，蒙族，出生于1988年11月21日，鄂尔多斯市东胜人，大学本科文化。2008年9月2011年6月 就读于天津国土资源和房屋职业学院2009年至今 就读于天津大学土木工程系2010年6月2011年10月 亿福房地产任实习行政助理2010年11月至今 亿福房地产任营销部销售主管、财务主管2、 主要股东情况简介郝彦峰，男，蒙族，1978年9月18日出生于赤峰市，大专学历。1996年至1999年就读于内蒙古建校1999年至2001年担任内蒙古仕奇集团驻齐齐哈尔专卖店经理2008年至2009年在内蒙古巨力集团就职2009年至今在鄂尔多斯市东胜区亿福房地产开发有限责任公司就职三、项目情况（一）项目概况 “东昇佳苑商住小区”位于东胜区团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东。“东昇佳苑商住小区”共有20栋商住楼、1栋公寓、1栋酒店、1栋会所，总建筑面积319040平方米，其中住宅建筑面积为167393；底商建筑面积为27751；公寓建筑面积13045.79；酒店建筑面积为10880.11；会所建筑面积为2469.39，地下库房建筑面积96784，。“东昇佳苑商住小区项目”向我行申请住房按揭贷款的6#-10#住宅楼、6#7#商业、16#-19#住宅楼、公寓共计建筑面积113968.43平方米，其中住宅建筑面积为77652.72；公寓建筑面积13045.79；底商建筑面积为14100.64；（暂不办理贷款）。库房面积为59169.28（不需要办理贷款）；住宅地下停车场建筑面积为17809.63（不需要办理贷款）。其中：6号楼的层高为15层，住宅建筑面积10273.96，均价为5500元， 6号楼销售总额为56506780元； 7号楼的层高为16层，住宅建筑面积5623.38，均价为5500元， 7号楼销售总额为30928590元； 8号楼的层高为18层，住宅建筑面积7687.77，均价为5500元， 8号楼销售总额为42282735元； 9号楼的层高为18层，住宅建筑面积12278.75，均价为5500元， 9号楼销售总额为67533125元；10号楼层高为18层，住宅建筑面积11838.38，均价为5500元，10号楼销售总额65111090元。16号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6171.48，均价为5500元，16号楼销售总额为33943140元；17号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积11712.86，均价为5500元，17号楼销售总额为64420730元；18号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07，均价为5500元，,18号楼销售总额为33181885元；19号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07，均价为5500元，19号楼销售总额为33181885元；公寓楼层高为17层，住宅建筑面积13045.79，均价为7000元，公寓楼销售总额91320530元。住宅建筑面积总计77652.72，均价为5500元，销售总额为427089960元；银行首付为40%，需要办理个人按揭贷款的顾客比例为90%，总计需要办理按揭贷款约2.3亿元，合作期限为20年。公寓建筑面积总计13045.79，均价为7000元，销售总额为91320530元；银行首付为40%，需要办理个人按揭贷款的顾客比例为90%，总计需要办理按揭贷款约0.5亿元，合作期限为20年。（二）项目支持性文件1、国有土地使用证土地使用类型：国有土地使用权出让合同。使用权面积：77997.95平方米。国有土地使用证号码：东国用（2010）第出让402号、土地使用终止时间： 2080年07月16日。土地使用期限：70年 ；剩余时间：69年。国有土地使用证号码：东国用（2010）第出让402号，面积77997.95平方米。土地使用终止时间： 2080年07月16日。土地使用期限：70年，剩余时间：69年。 项目座落位置：团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东2、建设用地规划许可证 编号：150602291100082用地项目： 东昇佳苑商住小区用地位置：团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东总用地面积：97997.9平方米3、建设工程规划许可证 1.建设单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 证件号码：建字第150602201100331号建设项目: 东昇佳苑16#-19#住宅楼、公寓建设规模：52458.86平方米建设位置: 团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东 2.建设单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 证件号码：建字第150602201100294号建设项目: 东昇佳苑6#-10#住宅楼、6#7#商业建设规模：52458.86平方米建设位置: 团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东4、建设工程施工许可证 施工许可证编号：152701-20111118-02-01。工程名称：东昇佳苑商住小区6#-20#商住楼、15#商业、公寓楼、地库5、商品房预销售许可证 1.售房单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 项目名称：东昇佳苑16#-19#商住楼、公寓楼 证件号码：（鄂）房预售证第壹佰壹拾陆号 预销售总建筑面积：51794平方米共428套 房屋用途性质：住宅 预销售对象：境内 2.售房单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 项目名称：东昇佳苑6-10住宅楼、6号商业、7号商业 证件号码：（鄂）房预售证第壹佰壹拾肆号 预销售总建筑面积：62173平方米共568套 房屋用途性质：住宅 预销售对象：境内 6、房地产开发公司等级证书：证书编号：（2007）k0152 资质等级：叁级四、项目进度（一）工程进度：项目一期于2010年5月5日开工建设，目前已全部封顶，计划于2012年8月底竣工交付使用，外装修即将完成；2010年10月31日开盘现已销售约75%住宅和住宅底商。 东昇佳苑商住小区资金筹集情况：一期项目总投资为5.6亿元，到目前实际投入4.48亿元，具体使用情况见下表：工程资金使用情况表：序号项目内容开发成本费用（万）1前期工程费9082土地征用及拆迁补偿费35073基础设施费4014建安工程费322235配套设施费3976开发间接费10377其他开发费用60848销售费用250 合 计44807截至调查日为止，该公司在该项目上的实际投入44807万元，其中：土地征用拆迁补偿费3507万元、工程建安费32223万元、其他费用9077万元。另外装修及配套设施等工程在建过程中，需陆续投入资金1.12亿元，资金来源为企业自有和销售回款。五、企业财务状况单位：万元类别总资产总负债资产负债率所有者权益净利润主营业务收入流动比例速动比例2008412601401214785434%262%2009年4729229248.524374372450105%72%2010年12075236919.69706526910375373%120% 说明:该公司2010年12月31日的资产负债表、利润表、现金流量表已经过鄂尔多斯市元发会计师事务所审计，并出据无保留意见的审计报告，报告中反映公司总资产12075万元，其中流动资产为8844万元。总负债为2369万元（全部为流动负债）。所有者权益为9706万元，资产负债率为19.6%,流动比率为373%,速动比率为120%。项 目2008年度2009年度较上年增减2010年度较上年增减经营活动产生的现金净流量1354-1504-2858-3721132其中：现金流入量157182566-13152103645101079现金流出量143644070-1029410401799947投资活动产生的现金净流量-881-881-1193-1193筹资活动产生的现金净流量-171000101720001000现金及现金等的现金净流量456-2366-28222192585从上述指标可以看出，该企业近2010年经营活动流入量为103645万元，产生的现金净流量为-372万元，主要原因是收入增长。企业投资活动产生的现金净流量为-1193元，同时我们也注意到，行业的特殊性也影响了企业的现金流，在以投资开发新项目时，必定极大的影响企业的经营活动现金流，但在建设期完成后，投资活动、经营活动现金流出额极小，经营活动流入却会不断增大，所以企业预期的现金流入十分可观。六、开发商与其他银行的合作情况该公司之前未与其他银行合作办理按揭贷款，现欲与我行合作办理住房（商用房）按揭贷款。七、项目市场前景及销售情况鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部、与陕西、山西、宁夏相连，和呼和浩特与包头隔河相望，有着非常特殊的地理位置、区位优势以及拥有着丰厚的资源和能源，近年来东胜区经济持续快速发展，外来人口不断增多，对于住房需求越来越大。亿福东昇佳苑商住小区位于东胜区团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东，交通方便，该项目与亚洲最大的汽车城、内蒙古规模最大娱乐城奥古斯都咫尺相邻，商业气氛浓厚。“东昇佳苑商住小区”总建筑面积113968.43平方米，有9栋住宅楼，1栋公寓楼，住宅建筑面积总计77652.72；分别为6#、7#、8#、9#、10#楼和6s#7s#商业、16#、17#、18#、19#、公寓楼，容积率为1.93，绿化率为35%。项目体现人性化的设计手法，将传统的价值观念，建筑的新颖性，社区宜人尺度等，作为人类都市理想的基础。园林绿地、景观小区错落有致。拥有众多的绿色面积。社区内公共服务设施齐全。有17路、18路公交线路经过小区门口。交通及人文环境相对优越，楼盘的户型设计合理而多样化，总体看来，该楼盘的销售看好，可以满足不同客户的需求。销售情况：2010年10月底住宅开盘，销售均价5500元/平方米，现已销售75%。底商销售均价15000 元/平方米，现已销售80%。八、业务风险及防范措施 项目风险：1、 开发商风险 该项目已经获得鄂尔多斯市的批复，项目五证俱全，资料具备真实性、合法性、有效性，开发商的相关手续齐全。开发商鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司注册资本4000万元, 法人赵军于2005年公司开发建设了鄂尔多斯市准格尔旗5万平方米的新元小区项目；2008年受东胜区政府委托开发建设了11.07万平方米的东胜区政府割舍壕经济适用房住宅小区，积累了丰富的房地产项目开发经验。通过以上项目成功开发与销售使企业在资金方面有了原始资本积累。该项目从开盘到目前已销售75%的住宅和80%的商业。2、政策风险：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续健康发展的有利措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场健康持续发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。所以，政策风险很小。 3、项目风险 该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证五大证齐全。该项目交通方便，位置优越。项目定位客户群体明确，价格适中，相对项目风险较低。4、项目竣工风险 因为项目手续、资金或其他意外问题，楼盘能否按期竣工是按揭贷款的一大风险点。但与我行合作的东昇佳苑商住小区的楼盘，已全部封顶，五证俱全，资金到位，故无竣工风险。5、市场风险 东昇佳苑商住小区地处东胜区核心地带，随着东胜经济持续快速发展，外来人口不断增多，对于住房需求越来越大。另外该小区配套设施完善，且该地区房产价格有一定的升值空间，故市场风险较小。6、物业风险东昇佳苑商住小区物业管理由自己的物业管理公司进行同步管理，我公司从北京、上海、呼市等城市聘请了管理团队。故物业风险很小。 九、综合回报若项目获得通过，我行可吸收10%保证金，拟贷20年可实现可观利息。该项目的个人商用住房贷款客户基本上是本市居民，借记卡的存款相对稳定，进而可以增加我行各种卡类业务的发放量（借记卡、沃德卡、交银理财卡、贷记卡），开通个人网银业务、银信通业务，并给部分优质客户销售我行的理财产品，另外还会为我行带来中间业务收入等直接与间接产生的其它效益。十、授信方案我行本次受理的“东昇佳苑商住小区”项目，预计贷款需求如下:“东昇佳苑商住小区”一期有9栋住宅楼，1栋公寓楼，住宅建筑面积总计77652.72；分别为6#、7#、8#、9#、10#楼和6s#7s#商业、16#、17#、18#、19#、公寓楼。6号楼的层高为15层，住宅建筑面积10273.96，均价为5500元， 6号楼销售总额为56506780元； 7号楼的层高为16层，住宅建筑面积5623.38，均价为5500元， 7号楼销售总额为30928590元； 8号楼的层高为18层，住宅建筑面积7687.77，均价为5500元， 8号楼销售总额为42282735元； 9号楼的层高为18层，住宅建筑面积12278.75，均价为5500元， 9号楼销售总额为67533125元；10号楼层高为18层，住宅建筑面积11838.38，均价