（城市规划与设计专业论文）城市住房价格空间分异研究——以苏州为例.pdf

苏州科技学院硕士学位论文 城市住房价格空间分异研究 以苏州为例 硕士研究生：蔡丽艳 指导教师：侯爱敏( 副教授) 学科专业：城市规划与设计 苏州科技学院建筑与城市规划学院 二o o 年六月 删j j i j j i | i | i i | j i j j i i j j j 舢j f f i 川删 y 1910 0 6 6 m a s t e rd i s s e r t a t i o no fs u z h o u u n i v e r s i t yo f s c i e n c ea n dt e c h n o l o g y s c l e n c ea n d 1 e c n n 0 1 0 9 v r e s e a r c ho nt h es p a t i a l 、厂a r i a t i o no fu r b a n h o u s i n g p r i c e s - ac a s e s t u d yo fs u z h o u m a s t e rc a n d i d a t e ：c a il iy - a n s u p e r v i s o r ：h o ua im i ns u d e r v l s o r ：h o ua li v n m a j o r ：u r b a np l a n n i n ga n dd e s i g n s c h o o lo fp 汀c h i t e c t u r e u r b a n p l a n n i n g s u z h o uu n i v e r s i t yo fs ci e n c ea n dt e c h n o l o g y j u n e ，2 0 1 0 苏州科技学院学位论文独创性声明和使用授权书 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：龇日期：二蛩垃年上月4 日 学位论文使用授权书 苏州科技学院、国家图书馆等国家有关部门或机构有权保留本人所送交论文的复 印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人完全了解苏州科技学院关于收集、保 存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本：学 校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用 影印、缩印、数宁化或其他复制手段保存汇编学位论文；同意学校在不以赢利为目的 的前提下，用不同方式在不同媒体上公布论文的部分或全部内容。 ( 保密论文在解密后遵守此规定) 论文作者签名：撕日期：碰年j 月4 日 指导教师签名：篮嚣丛日期：山年月丝日 苏州科技院硕fj 付论文摘要 摘要 住房价格攸关民牛福祉、地方经济，因此受到了上至中央，下至地方政府、普通 民众的深切关注。研究者们也对其投入巨大的热情，从价格的构成、影响因素、经济 模型、空间分布、宏观调控等多个方面进行了大量研究。其中，住房价格的空间分异 由于对城市的空间结构、人口布局、社会分层、设施配套、牛态保护等带来直接或间 接的影响，因此成为研究的热点。研究者们多数通过模型推演或实例的分析总结，对 城市住房价格空间分异的规律及其影响因子进行总结。但由于城市之间差异巨大，影 响房价分异的因子众多，现有研究还不足以全面揭示住房价格空间分异的规律，还需 要选取更多不同类型的案例进行更为深入的研究。 苏州西临太湖，东靠上海，是一个拥有2 5 0 0 年历史的文化名城，同时又是全球 第九大新兴科技城市，住宅价格的空间分异受到古城保护、轨道交通、产业发展、景 观资源、区域辐射、政策调控等诸多因素的影响，具有很强的代表性。因此，本文选 取苏州作为案例，对城市住房价格的空间分异、影响因子以及调控措施进行了深入研 究。 文章共分七个章节。 第一章是绪论，分析了本文的研究背景，明确了研究的目的和意义，并对本文的 研究方法、研究对象和案例、研究内容及框架进行了构建。 第二章是文献综述，对有关住房价格空间分异表现的实证研究、分异的影响因子 研究和调控研究的成果进行梳理和总结。 第三章是住房价格理论研究，着重阐述了住房价格的研究模式、相关理论及住房 价格的特性，为下文的研究做出铺垫。 第四章是住房价格空间分异的规律研究，归纳总结住房价格在城市空间上的表现 规律，并且以苏州市区为案例，从组团、板块、楼盘三个层面对2 0 0 0 2 0 0 9 年商品住 房价格进行多尺度，多时段地对比分析，研究苏州城市房价空间分异的规律。 第五章是住房价格空间分异的影响因子研究，通过理论梳理得出调控、经济、人 口、社会、区位、心理、供求是城市住房价格空间分异的影响因素，并深入分析了影 响苏州住房价格空间分异的宏观调控、城市规划、土地供应、轨道交通等因素。 第八章是住房价格空间分异的调控研究，从理论上对城市住房价格空间分异- u j 能 导致的问题，调控目标，调控手段进行总结，并通过探讨苏州住房价格空间分异导致 的问题及趋势可能带来的不良影响，提出优化调控的具体措施。 第七章对本文研究存在的问题和朱来需要深入研究的内容做出总结。 关键词：住房价格，空间分异，影响因素，调控 v a r i a t i o no fh o u s i n gp r i c e sb e c o m e sah o tt o p i c ，m a i n l yb e c a u s ei t si m p a c to nt h ec i t y s s p a t i a ls t l l j c t u r e ， p o p u l a t i o nd i s t r i b u t i o n ， s o c i a l s t r a t i f i c a t i o n ， s u p p o n i n gf a c i l i t i e s ， e c o l o g i c a lp r o t e c t i o na i l ds oo n m o s tr e s e a r c h e r sg e tt h e i rc o n c l u s i o n 矗。o mm o d e l l i n go r c a s es t u d i e s h o w e v e r ，t o 如l l yr e v e a lt l l es p a t i a lv a r i a t i o n so fm e h o u s i n gp r i c en e e d sm o r e c a s es t u d i e sf o maw i d e 啪g eo fc i t i e s s u z h o u ，a2 ，5 0 0 y e 孙o l dc u l t u r a lc i 吼i sl o c a t e di nt h ee 嬲to ft a i h ul a k e ，b o u n d e r i n g s h a n 曲a io nt h ee 嬲t ，a n di st l l e 血n mi a 唱e s tc 时o fn e wt e c u l o l o g ) ，v 撕o u sf a c t o r s i n c l u d i n gu r b 锄 c o n s e r v a t i o n ， m i l t r 锄s p o r t a t i o n ， i n d u s t r i a j d e v e l o p m e n t ，l a n d s c a p e r e s o 眦c e s ，r e g i o n a lr a d i a t i o n ，p o l i c yc o n t r d l ，锄ds oo ne x e r tt h e i ri n n u e n c eo nt h es p a t i a l v a r i a t i o no fm eh o u s i n gp r i c e t h e r e f o r e ，s u z h o ui st a l ( e n 嬲ac a s et 0d e e p l ys t u d ym e s p a t i a lv a r i a t i o no fh o u s i n gp r i c e s ，t l l ei n f l u e n c i n gf a c t o r s 肌dt l l ec o n t r o lm e 弱u r e s t h ea n i c l ei sd i v i d e di n t o v e nc h a p t e r s c h 印t e rii si n t r o d u c t i o n na n a l y z e st h eb a c k g r o u n d ，r e s e a r c hp u r p o s e 锄dp o s s i b l e 邯a g e ；锄dm e t h o d ，s t u d ys u b j e c t ，c 弱e s ，c o n t e n t c h 印t e ri ii sl i t e r a n 鹏r e v i e w s t u d i e so nt h ep e r f o n n 锄c eo fs p a t i mv a r i a t i o no f h o u s i n gp r i c e s ，t h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so 锄dr e g u l a t i o nm e 硒u r e sa r e 托v i e w e di nm i s c h 印t e r c h 印t e ri i ii st h eh o u s i n gp r i c et h e o r y f o c u s i n go nt l l er e s e a r c hm o d e lo fh o u s i n g p r i c e s ，r e l a t e dt h e o 叫a n dc h a r a c t e r i s t i c so fh o u s i n gp r i c e s ，t om a k eb e d d i n gf o rt i l e f o l l o 、们n gs t u d i e s c h a p t e ri vs u n l m a r i s e st h ee x p r e s s i o nl a wo ft h es p a t i a lv a r i a t i o n so fh o u s i n gp r i c e s i nac i t ya n di ns u z h o u ，e s p b ym u l t i s c a l e 锄dm u l t i - p e r i o d 锄a l y s i s ，i tc o m p a r e st l l e h o u s i n gp r i c e s 仔o mm ey e a r2 0 0 0t o2 0 0 9i ng r o u p s ，p l a t e s ，锄de s t a t et h r e el e v e l s s o m e v e r yi n t e r e s t i n gm l e sa r ef 0 u l l d c h a p t e rv 咖d i e st h ei i l f l u e n c i n gf a c t o r so fs p a t i a jv 撕a t i o no f h o u s i n g 州c e s 1 1 1 e i n n u e n c i n gf k t o r si n c l u d e sr e g u a l t i o n ，e c o n o m y p o p u l a t i o n ，s o c i e t y ，l o c a t i o n ，p s y c h o l o g y u 苏州科技院硕f ：何沦文 人b s t r a c t s u p p l y 锄dd e m a n d ，a n d 、】 r i t had e e pa n a l y s i so fm a c r o - r e g u l a t i o n ，u r b a np l a n n i n l a j l d s u p p l y ，r a i l t r a l l s p o r t a t i o no fs p a t i a lv a r i a t i o nw h i c hi n f l u e n c es u z h o uh o u s i n gp r i c e s c h a p t e rv ii sr e g u l a t i o ns t u d yo fs p a t i a lv a r i a t i o n i ts 啪su pt h ep o s s i b l en e g a t i v e c o n s e q u e n c e so ft h es p a t i a lv a r i a t i o no fu r b a nh o u s i n gp r i c e s 锄dp u t sf o r w a r ds o m e r e g u l a t i o ns u g g e s t i o n sa c c o r d i n g l y c h 印t e rv i io ft h i sp 印e ri sc o n c l u s i o na n dd i s c u s s i o n i ts 啪m 撕z e s t h ew h o l ep a p e r a 1 1 dp o i n to u tt h ep r o b l e m st h a ts t i l ln e e di n d e p t hs t u d yi nt h e 如t u r e k e ，w o r d s ：h o u s i n gp r i c e s ，s p a t i a lv a r i a t i o n ，i n n u e n c i n gf a c t o r s ，r e g u l a t i o n i i i 苏州科技浮院硕fj 学付论文几录 目录 摘要1 a b s t r a c t 目录i v 第一章绪论1 1 1 研究背景1 1 2 研究目标和意义。1 1 2 1 研究目标1 1 2 2 研究意义。2 1 3 研究方法与思路3 1 4 研究对象和案例选择。4 1 4 1 研究对象4 1 4 2 案例选择4 1 5 研究内容和结构安排5 第二章文献综述。7 2 1 有关住房价格空间分异表现的实证研究7 2 2 有关住房价格空间分异影响因子的研究8 2 2 1 国外住房价格影响因子研究8 2 2 2 国内住房价格影响因子研究。9 2 3 有关住房价格空间分异的调控研究。1 1 2 4 总结，11 第三章城市住房价格的理论研究12 3 1 住房价格的研究模式12 _ ；) ! ) ：州科技院硕卜何论文门录 3 1 1 住房价格构成因子1 2 3 1 2 住房价格影响因子。13 3 1 3 基于影响因素的调控因子1 5 3 2 住房价格的相关理论研究16 3 2 1 马克思主义价值论16 3 2 2 地租理论16 3 2 3 城市区位论16 3 2 4 城市居住空间结构论17 3 2 5 供求均衡理论。19 3 3 城市住房价格的特性研究。19 3 3 1 城市住房价格存在二元性19 3 3 2 城市住房价格存在明显的区域性。19 3 3 3 城市住房价格波动的周期性。2 0 3 3 4 城市住房价格是权益价格2 0 3 3 5 城市住房价格具有扩散效益。2 0 第四章城市住房价格空间分异的基本表现规律2 1 4 1 城市住房价格空间分异的规律2 1 4 1 1 住房价格以城市中心为核心，符合距离衰减规律以上海、北京为例2 1 4 1 2 住房价格呈现多中心，城市中心与郊区涨幅存在差异一以杭州为例2 4 4 1 3 住房价格受配套设施影响，遵循边际效用递减规律一以大连、广州、西 安为例。2 5 4 2 苏州城市住房价格空间分异规律研究。2 5 4 2 1 苏州城市住房价格分析数据前期准备2 5 4 2 1 1 研究范围的确定2 5 4 2 1 2 苏州城市住房空间结构2 6 4 2 1 3 苏州城市典型板块和楼盘的选择2 8 4 2 1 4 数据的来源和处理方法3 0 v 苏州科技浮院硕i j 付论文n 录 4 2 1 5 住房价格数据处理成果3 0 4 2 2 苏州城市住房价格空间规律3 3 4 2 2 1 从组团层面分析住房价格的空间规律3 4 4 2 2 2 从板块层面分析住房价格的空间规律。3 6 4 2 2 3 从楼盘层面分析住房价格的空间规律。3 9 第五章城市住房价格空间分异的影响因子分析。柏 5 1 城市住房价格空间分异的影响因子。柏 5 1 1 政策因素柏 5 1 1 1 宏观政策4 8 5 1 1 2 区域政策4 9 5 1 2 经济因素4 9 5 1 2 1 收入物价与储蓄投资4 9 5 1 2 2 财经税收金融。5 0 5 1 3 人口因素5 0 5 1 3 1 个人因素5 0 5 1 3 2 家庭规模和年龄5 1 5 1 4 社会因素5 1 5 1 4 1 社会治安5 1 5 1 4 2 社会保障5 1 5 1 5 区位因素5 1 5 1 5 1 城市配套设施环境5 1 5 1 5 2 居住区环境5 3 5 1 5 3 建筑结构。5 3 5 1 5 4 自然环境。5 4 5 1 6 心理因素5 4 5 1 7 供求因素鞘 5 1 7 1 土地和住房的供给弱 5 1 7 2 住房的需求弱 v l 苏州科技院硕i j 化论文几录 5 2 苏州城市住房价格空间分异的影响因子分析5 6 5 2 1 宏观因素5 6 5 2 1 1 宏观调控政策带来的空间分异5 6 5 2 1 2 区域性住房制度差异带房价空间分异5 6 5 2 2 城市规划。5 7 5 2 2 1 城市发展方向对住房价格涨幅存在空间引导作用5 7 5 2 2 2 城市配套设施促使住房价格出现空间小峰值。5 9 5 2 3 土地供应。6 2 5 2 3 1 土地价格空间差异影响住房价格空间格局。6 2 5 2 3 2 土地供应节奏和供应方式影响空间住房价格的高低6 3 5 2 4 轨道交通6 3 5 2 4 1 轨道交通导致住房价格空间层面变化。6 4 5 2 4 2 轨道交通对空间住房价格影响存在差异。“ 5 2 4 3 轨道交通对住房空间分布和开发格局存在影响弱 5 2 5 人口和心理因素6 5 5 2 5 1 心理消费观影响区域住房价格的空间变化弱 5 2 5 2 特征差异的人群聚集对房价空间分异产存在影响6 6 第六章城市住房价格空间分异效应的调控研究。6 7 6 1 城市住房价格空间分异可能导致的问题6 7 6 2 调控需实现的目标6 7 6 3 城市住房价格空间分异效应的调控手段研究6 8 6 3 1 实行混合居住模式消除社会阶层隔离6 8 6 3 2 采取布局紧凑的居住空间模式减轻通勤压力。6 8 6 3 3 利用土地杠杆经济减缓边缘土地过度开发6 8 6 3 4 加强宏观调控缓解空间分异降低经济开发成本6 9 6 4 苏州城市住房价格空间分异的调控研究6 9 6 4 1 苏州城市住房价格空间分异的趋势研究6 9 v u 苏州科技学院硕j j 学仲论文1 1 录 6 4 1 1 苏州城市住房价格空间分异趋势6 9 6 4 1 2 苏州城市住房价格空间分异效应研究7 0 6 4 2 苏州城市住房价格分异效应发展模式相配套的调控研究。7 1 6 4 2 1 多元化居住模式促社会阶级融合，社会和谐。7 1 6 4 2 2 居住模式与交通配套发展，降低交通压力7 2 6 4 2 3 执行灵活的土地供应机制，控制土地过度开发7 2 6 4 2 4 实施调控缓解价格空间分异，促城市经济发展7 2 第七章结论和后续研究。7 3 7 1 结论7 3 7 2 创新点7 4 7 3 后续研究7 4 参考文献。7 6 p 侍录。8 1 致谢8 3 作者简历明 v i 苏州科技。学院硕f j 学位论文 第章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 城市规模随着人口的快速涌入而迅速膨胀，加之传统观念对住房的影响，使得人 们对能在城市中“有其所的渴望越来越强烈，因此，住房价格成为民众日益关心的 话题。我国许多城市住房价格都在逐步分异，分异是一种规律和现象，但是对城市的 空间结构、城市规模、人口布局、社会分层、设施配套、生态保护等带来直接或间接 的影响，可能带来社会分异、生态破坏、土地过度开发、城市经济受阻等不良后果， 需要城市规划者、社会研究者、政府部门等密切关注并进行调控研究。针对这些问题， 需要研究者、城市规划者、政策决策者全面掌握城市住房价格与城市土地价格、城市 空间结构、城市区位环境、配套设施等方面的相关性和运行规律，运用市场机制和政 策机制调控住房价格在空间分异方面给城市带来的不良影响及城市社会问题，维护城 市和谐有序的发展。 住房价格的持续上涨，理论界的研究对其投入巨大的热情，对价格的构成、影响 因素、经济模型、空间分布、宏观调控等多个方面进行了大量研究。有不少的学者针 对住房价格这一热点问题从住房价格的构成、住房价格影响因素、住房价格经济模型、 住房价格的空间分布规律、住房价格的宏观调控等几个方面做出研究。大多数的研究 表明住房价格构成和波动受市场供需、土地价格、城市发展、宏观政策等多因子的作 用，同时又反作用于这些因子。城市住房价格空间分异的研究以时间和空间变化为基 准轴，与价格构成、城市结构、城市规模、社会属性、宏调调控等多方面相关的研究， 涉及经济、地理、城市规划等多学科的内容，本文通过对城市住房价格的时间和空间 的变化规律的总结，以苏州为城市住房价格的案例研究，研究住房价格与城市、社会、 经济、政治等方面的相互作用机制，针对城市住房价格空间分异存在的效应趋势，提 出规划调控研究。本研究有助于了解城市住房价格波动的规律，揭示导致城市住房价 格空间分异的影响机制，分析城市住房价格空间分异给城市带来的不良影响，通过规 划调控影响因子，消除空间分异给城市带来的不良性，同时对于其他相关城市的类似 问题有借鉴的作用。 1 2 研究目标和意义 1 2 1 研究目标 本研究尝试对城市住房相关理论及城市住房价格空间分异的规律和影响机制方 面的理论做出系统阐述，并对城市住房价格空间分异的演变规律和影响机制研究进行 l 定量和定性的研究。通过描述苏州近十年来城市住房价格空间分异的演变规律及特 征，分析住房价格空间分异的影响因子，进而对苏州城市住房价格空间分异导致城市 的问题和效应做出评价，通过调控影响因子对住房价格空间分异给城市带来的问题和 不良后果提出调控研究，使得城市井然有序的发展。这是本文研究想要达到的目标。 但城市住房价格空间分异的原因是多样化的，而且分异是一种规律的客观存在。 通过调控手段并不能把这些存在问题都调控好，更不能把这一规律消除。例如住房价 格的空间分异中的社会隔离现象是由社会资源共享不均衡导致的，但是面对很多的复 杂因素，我们并不能通过单一的完善配套的社会资源来解决存在的问题，我们能做的 就是在现有的环境氛同中，在不阻碍国民经济发展和国家政治和谐的背景下，尽可能 的平衡各个方面的问题。因此这个调控最后达到的效果是追求目标利益的最大化。我 们要从城市规划角度出发，尊重这一规律，尊重社会现象，尊重国家和社会，做到“改 变能改变的 、“维护能维护的”，通过城市规划的技术手段，最大化地维持城市的有 序发展。 1 2 2 研究意义 ( 1 ) 理论意义 允实城市住房价格空间分异的理论研究 城市住房价格的研究涉及住房价格的构成、住房价格的形成机制，住房价格的影 响因素等多个方面，而城市住房价格空间分异是城市住房价格在城市空间上的表现特 征。不同学科的学者在不同的领域对此都做了大量的研究，大多集中在房价与城市空 间、房价与土地空间价格、房价与供求结构以及房价空间分异的影响机制方面，缺少 对城市住房价格空间分异所导致的问题和分异效应研究，更缺少基于影响因子的调控 研究。 本文从城市住房价格研究的角度出发，整合了城市住房价格空间分异的演变规律 和城市结构、城市演变、土地价格空间梯度等因素对房价空间分异的影响机制研究， 分析评价住房价格空间分带来的存在的问题和效应，通过调控影响因子对分异的所带 来的问题提出调控研究，希望町以充实住房价格方面的理论研究。 推进城市住房价格空间分异的技术研究 目前学术界对城市住房价格空间分异的研究以定量研究为主，主要通过软件分 析、建立回归模型等手法，以实验数据为结果分析住房价格空间分异的规律和影响因 子，但是规律和影响因素都是动态的，单一的实验数据町能缺乏研究的灵活性，本文 尝试以定性与定量相结合的手法对城市住房价格空间的规律和影响机制进行研究，希 能更准确的描述房价分异的问题和效应，对城市住房价格空间分异的技术体系起到一 定的推动作用。 2 苏州科技学院硕f j f 节论文第章绪论 ( 2 ) 实践意义 有利于从实践上指导苏州住房市场的发展，并为其他城市提供借鉴 通过梳理城市住房价格空间分异的理论研究，掌握城市住房价格空间分异的演变 规律，揭示城市空间结构、宏观调控、市场经济、社会等多因子对城市住房价格空间 分异的影响机制，以及对城市住房价格空间分异效应的分析，有利于更为准确的制定 出相应的调控研究。苏州市地处长三角地区，房地产市场日渐成熟，国内针对此区域 的实践和理论研究也比较早，已经基本形成了一系列的认知体系。苏州城市发展历史 悠久，城市构成元素复杂化，住房价格空间分异的变化规律和影响因子存在复杂性和 典型性，以苏州为案例的住房价格研究，能更准确的描绘住房价格空间分异的规律、 影响因子，有利于从实践上指导苏州住房市场的发展，为苏州城市住房价格空间分异 的效应提供调控的思路。目前各个城市的住房价格都在逐步分异，对城市空间结构、 城市土地价格的变化、社会等方面产生一定程度的影响。以苏州为案例的调控研究存 在为其他城市提供借鉴的意义。 有利于更为全面地掌握城市住房价格空间分异的规律 城市住房价格空间分异与城市的资源配置、城市的空间结构、市场机制及宏观政 策等影响因素存在密切的联系；城市住房价格空间分异又对城市的人口布局，社会分 层、生态保护、空间结构、设施配套等带来直接或者间接的影响。以苏州为案例的城 市住房价格空间分异实证研究，有利于更为全面的掌握城市住房价格的空间分异的规 律。苏州是一个历史、生态、现代多元素相融合的城市，苏州居民与新苏州人混合的 社会、古城与新区相结合的城市空间结构、生态区和高新建设区相融的城市功能结构， 影响苏州住房价格空间分异的因子众多，城市住房价格的空间分异又对社会、城市空 间等方面产生影响，导致社会分层、中低收入阶层通勤成本高、生态受威胁等多方面 的结果。其次研究时又以多尺度、多时段的对比分析，能更透彻地掌握城市住房价格 的空间分异规律。 1 3 研究方法与思路 本研究采用理论与实证、定量与定性相结合的方法，首先对城市住房价格空间分 异的相关文献资料搜集研究，对住房价格空间分异的相关理论和研究结论进行理论总 结；以实证案例的调研和相关理论的集成为基础，通过定量和定性的分析，深入研究 城市住房价格空间分异的规律和影响机制，在此基础上提出城市住房价格空间分异的 调控研究。 第一步：文献资料搜集 对城市住房价格空间分异的相关理论和研究成果进行总结。 第二步：案例调研 通过对住房年度楼盘价格的收集、实地走访，中介调查，官方询问等方式对研究 案例进行调研，充分准备数据。 第三步：理论集成、规律研究、影响机制研究 梳理各有关城市住房价格空间分异的理论，深入研究城市住房价格空间分异的内 在科学规律：住房价格空间分异规律的研究；影响机制的研究；定量与定性的研究； 影响因子与调控研究。 第四步：提出住房价格空间分异的调控研究 评价住房价格空间分异存在的问题及效应，以调整影响因子来调控住房价格的空 间分异。 1 4 研究对象和案例选择 1 4 1 研究对象 住房是人居住生活的空间。住房按照房屋政策属性分，可以分为廉租房、经济适 用房、商品房、集资房等；按照房屋的类型分，可以分为别墅、高档公寓、普通商品 房等；按照住房价格的交易状态划分可以分为现房和期房；按照住房的市场分可以分 为一级、二级、三级市场住房：按照房地产的用途划分，可以分为工业用房、事业性 用房、军队用房、商业性用房等等。目前我国住房供应体系分为以中高收入为丰的商 品房和以中低收入的保障性住房，商品房的住房价格受市场机制主导，保障性住房价 格受政府主导。本文研究的住房是主要受市场交易影响的普通商品房，以受市场交易 流通为主的民用性住房，不包括别墅、高档公寓如精装修的住房、不包括保障性住房 如经济适用房和廉租房等。所研究的住房价格均是新房的市场交易价格，不包括二手 房价格。 1 4 2 案例选择 苏州西临太湖，东靠上海，是一个拥有2 5 0 0 年历史的文化古城，同时又是全球 第九大新兴科技城市。1 9 9 6 年苏州城市总体规划将城市的空间结构定位为“古城居 中，东园西园，一体两翼 ，并且以组团式发展；2 0 0 6 年版城市规划提出“t 轴双城 两片，两带三环五楔 城市发展空间格局，将苏州园区定义为东部新城城区中心。因 此城市空间结构的不断变化，对城市规模、土地、社会等多方面产牛影响，各个区域 的人口在区域间不断迁移，土地空间价格在城市的演变过程中不断变化，社会各阶级 对居住板块和住房的选择受心理、牛活等多方面的影响，呈现出时代和地域的特征。 同一时期住房价格不断高涨，受城市规划等多方面因素的影响，苏州城市住房价格在 4 苏州科技院预lj 学化论文第1 章绪沦 空间上演变不断交替过程。同时参考前人总结的研究成果，一般以一线城市如：北京、 上海、杭州、广州、大连等一线城市为案例研究，苏州作为二线城市，同时又是一个 文化古城，苏州的住房价格空间的分异规律受多因子的影响，会存在与一线大城市不 一样的变化规律，以苏州为案例的研究具有典型性和代表性，有利于找寻有区别于大 城市住房价格空间分异的特殊规律和价值研究，并且为其他相关城市提供借鉴作用。 1 5 研究内容和结构安排 本研究通过总结城市住房价格空间分异相关的理论研究和实证研究为基础，以苏 州市区为实证案例研究，从三个尺度、多个时段分析2 0 0 0 一2 0 0 9 十年时间内苏州城市 住房价格空间分异的演变规律；通过总结城市住房价格空间分异的影响因子，对城市 住房价格空间分异存在的问题和效应展开充分地分析，并根据影响因子提出相配套的 调控研究，并以苏州为案例进行实证研究。 本文研究的内容丰要由以下部分组成： 第一章为绪论。主要对本文的研究背景、研究目标和意义进行阐述，确定研究方 法与思路、研究内容和研究案例，并构建了研究的框架。 第二章为文献综述。对国内外有关住房价格空间分异表现的实证研究、分异的影 响因子和分异的调控研究进行总结。 第三章为理论总结。对城市住房价格的构成、影响、调控等因子及相关的理论进 行进行梳理，并提出了住房价格的特性研究。 第四章住房价格空间分异规律的研究。总结城市住房价格空间分异的主要规律并 且以实证为案例阐述，对苏州从组团、板块、楼盘等三个尺度，多个时段分析苏州城 市住房价格空间分异的规律。 第五章住房价格空间分异影响因子分析。以城市住房价格空间分异影响因素的理 论和实证总结为前提，分析影响苏州城市住房价格空间分异的相关影响因子。 第六章住房价格空间分异调控研究。对城市住房价格空间分异导致的问题、调控 目标和调控措施等理论总结，针对苏州城市住房价格的存在的问题和效应，提出优化 调控研究。 第七章为结语部分。主要对本文进行简要的总结，提出本文创新点。 5 苏州科技院硕i j 学何论文第。章绪沦 城市住房价格的理论研究 住房价格的il 住房价格的li 住房价格的li 相关理ll 特性研究 构成冈子il 影响冈子ii 调控冈子ii 论研究ii 图卜1 论文结构框架资料来源。作者绘制 6 苏州科技。院硕f j 学何论文第_ 章文献综述 第二章文献综述 2 1 有关住房价格空间分异表现的实证研究 住房价格往往与城市空间结构、轨道交通、人口密度、人居的选择、区域土地价 格等存在关联性，表现出一定的空间特征。综合各个研究者的研究分析，城市住房价 格空间分异往往存在以下规律： 第一，住房价格呈现以城市某一核心为中心的圈层结构，存在距离衰减规律。受 轨道交通、商业设施、景观海岸线、城市结构等的影响住房空间价格存在城市的小高 峰和次中心，并且沿轴线表现出明显的廊道效应。b e 吲1 9 6 3 ) 通过对城市地价空间梯 度特点的分析揭示城市住房价格在中央商务区表现出高峰值，在城市的局部位置表现 出小高峰值，住房价格沿交通干线存在扩散表现出房价的梯度廊道效应。王欣( 2 0 0 2 ) 、 张小武( 2 0 0 6 ) 通过对城市住房价格空间分布分析，揭示出城市住房价格以中心商业 为核心，存在住房价格由中心向外递减，并且在不同的方向上表现出层次性和分布趋 势的差异性。刘戊( 2 0 0 4 ) 通过对上海城市的住房价格空间分布分析，揭示上海市住 房价格存在“以偏东北西南方向的椭圆为单一中心，向外同圈层递减”的模式结 构。朱冰( 2 0 0 6 ) 研究得出城市住房价格的空间分布丰要是受城市通勤成本、城市商 业中心、交通轴线等点轴空间结构的影响，表现出城市住房价格丰要是以城市核心为 中心向外扩散呈现扇形模式。张馨( 2 0 0 7 ) 通过运用地理信息系技术绘制了大连城市 住房价格的空间分布为：以单核心为中心的同心圆递减和以海岸线为住房价格高峰的 向内陆递减的规律。这一规律的影响丰要是受城市地理空间结构的特殊性导致。周春 山( 2 0 0 3 ) 通过分析广州市1 0 年来的住房价格的空间特点的变化，得出住房价格在 空间上表现出从中心向外同递减，沿交通、河流等现状设施表现出住房的小峰值的结 构，导致这一结构的原因丰要受区位、政策、人文、市场等因素的影响。 第二，城市住房价格沿主要交通轴线两侧逐步递减，这一规律在轨道交通两侧表 现尤其明显，交通廊道也会缩小城市两端与中心住房价格的差距。王霞( 2 0 0 4 ) 以北 京市轻轨1 3 号线为例分析沿线的住房价格分布特征，结果表明轻轨站点在城市中心 对房价的影响程度较小，在城市外围的影响程度大，但是这些影响局限在l 公里的范 围内。轨道交通对住房价格表现出廊道效益且向两侧递减，在站点附近表现出住房价 格的小高峰。黄磊( 2 0 0 9 ) 以区位理论、土地增值理论以及地租地价理论为基础，得 出地铁对住房价格的增长幅度在地铁开通前后表现出不同，住房价格的涨幅与距离地 铁的距离呈负相关联。 第三，住房空间价格呈现从单一中心向多中心转变的趋势。有学者研究出杭州的 住房价格空间分布从十年前的类同心圆形态转变为多中心形态的趋辨。钱江新城区凸 7 苏州科技学院硕i j 学付论文第市文献综述 显住房价格的小高峰，城市边缘地区的房价的上幅高于城市中心，并且房价的中心向 东部移动。马敏蕾( 2 0 0 8 ) 得出北京的传统的单中心格局已经由多中心化趋势代替， 北京中关村、通州、顺义新城等城市次中心开始迅速崛起。马敏蕾( 2 0 0 8 ) 认为北京 市城市次中心附近的住房价格攀升，形成小岛型的价格梯度形态。于璐( 2 0 0 8 ) 1 ： 通过特征价格的模型和单中心城市的价格规律等方式对北京城市住房价格的空间分 布做实证研究，单中心模式已不能满足现代城市住房价格的模式。 2 2 有关住房价格空间分异影响因子的研究 2 2 1 国外住房价格影响因子研究 住房价格空间分异的影响因子研究，国外最有代表性的研究方式就是特征分析模 型(