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房地产开发项目的成本管理 摘要 ( 呼着国民经济的发展及我网住房分配制度的改革，住房消费已 成为我国居民消费的热点和国民经济新的增长点，并为房地产开发 企业提供了良好的发展机遇。但是，随着目前国内房地产市场竞争 日趋激烈，房地产开发企业为了维持企业的生存和发展，必须努力 降低开发项目的成本，才能取得竞争的优势。因此如何做好开发项 目的成本管理工作是当今房地产企业经营管理工作的重点，也是撰 写本文的目的所在。乒 ( ， 本文第一章结合我国房地产业发展的现状简要阐述了开发项目 成本管理的概念及重要性；第二、三、四、五章分别对房地产开发 i 项目在项目投资决策、设计、合同招投标、施工四个阶段项目成本 的合理确定及有效控制方法进行了较为详细的分析研究：第六章针 对目前房地产销售费用刁i 断攀升的现状，着重对销售成本的构成及 控制方法进行了分析研究。文章最后结合具体典型的房地产开发项 目实例，详细阐述了如何运用项目成本管理的理论和方法进行房地 产开发项目的成本控制工作。 关键谓t 房地产开发项日，成本管理，投资估算，招投标，索赔 c o s i tm a n a g e m e n tl nr e a le s t a t e d e v e l o p m n tp r 0 帆c t s a b s t r a c t w * u hr a p i dg r o w l ho fc h i n e s en a t i o n a le c o n o m ya n dr e f o r m si nt h ec o u n l r y s b o u s i n g 刚甑c 翻曲ns y s t e m s , h o u s i n gc o n s u m p t i o nh a sb e c o m e ah o ts p o tf o rr e s i d d l t $ o f t h ec o t l l l 灯ya n dal 增we c o n o m i cg r o w t hp o i n t i ta l s oo f f e r s8g o o do p p o n u n t yt o r e a l 蒯ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s h o w e v e r , c 棚n p e t i t l o ni nl h ee u l l e n tr e a l - m t a t e m m , k 衄h 鹤i m e n s i f i e d a d e v e l o p e rm u s tw o r k h a r dt ot a k ea d v a n t a g eo f l o , , 襁r 破i n i t sd e v e l o p m e n t p r o j e c t st os u r v i v ea n dg r o w o n l y i nt h i sw a yc 弧a c o m p a n ym a i n t a i ni t sc o m p e t i t i v e 酣g e t h e r e f o r e , c o s t m 粗_ 掣铂i 酬i nd e v e l o p m e n tp r o j e c t si s ak e yt om a n a g ea n do p e m 把m o d e r nd a y r e a l - e s t a t e 帕m n i 器i ta l s os e l v e st h ep u r p o s eo f w r i t i n gt h i sd i s s e r t a t i o n c h p t e rlb r i e f l yi n t r o d u c e sc o n c e p t sa n di m p o r t a n c eo f c o s tm 鲫峨雷e 删i n d c v c l o t 啊m mp r o j e c t si n t e g r a t e dw i m s t a t u sq n oo ft h ec o u n t r y sr e a lc 懿捌略曩喇o r ( = i 蝴2 幢嗍曲5i m a l y s e sa n d s t u d i e sh o wt or a t i o n a l l yd e t e r m i n ea n d e f f e c t i v e l y e 2 0 n u 口lc o s t si nt h ef o u rs 衄g 嚣o f8p r o j e c t , i ns t r a t e g i cd e c i s i o n - m a k i n g , d e 啦n , c o m m e tt m d e ra n dc o n s m m i o n s t a g 船，r e s p e c t i v e l y c 岍6 f o c u s e so nt h ec o n s t a n ti n c r c e 站o fr e a le s t a t es a l e se x p e m mi ne k p c c u m 村撇a n dl a y se m p h e s i s o nr e s e a r c ha n dm m l y s i si nt h ef o r m a t i o na n do o m r o l o fs a l e sc o s t t h ef i n a l c h a p t e ru s e st y p i c a l r e a l d e v e l o p m e n tp r o j mc 嗍t o e l a b o r a t eb o wt oa p p l yc o s tm m l a g e m e n tt h d m i e st of u l f i l lc o s tc o n t r o lt a s k si nar e a l c 蛾弹哪 k 哆w o r d s ：r e a le s t a 协d e v e l o p m e n tp r o j e c 虹，c o s tm a n a g e m e n t ，i n v e s t m c m 柏秘i i 啊吨，i n v i t a t i o nt ot e n d e ra n dt e n d e r ，c l a i mi n d e n m i t y 海交疆犬学m b a 论文房地产开发项日皓麻奉警理 前言 实行改革开放政策以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发晨而得到 了长足的发展。住房制度改革、士地使用制度改革为始子城市综台开发的房地产业的繁荣提供了 前提建设中国特色的市场经济体制的决策为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景经 过近十多年的发展尤其是1 9 9 3 年的宏观调控和1 9 9 4 年中华人民共平口国城市房地产管理法 的霸布实麓。我翔房地产业的结构体系、市场运行机翎和政策法规框架已经初步形成房遗产业 正运步成为目民经济的支柱产业之一。 但是我f j 在肯定莸国房地产业这十多年发展取得的丰硕成果的同时，也应正视目前房地 产市场还存在不少问题我国房地产开发企业数量多、规模较小，经营管理水平低、空置房多、 经济效益不理想，导致产业集中度低、市场出现过度竞争无法形成规模效益，严重阻爵了房蟪 产市蜃的健康发展 房l 铲开发项目投资大，周期长，受市场因素影响大晌特点，次定其有着较蠢的市场风肇 房地产开发企业只有坚持以市场为导向通过对市螗的深入分析和判断采j j 科学的投壹决镶体 系选择台适的开发项目。设计井生产出高晶质、低成本且满足市场需求的产品井为蔫费誊攮 供优良的售后臌务，才能保证产晶的销博速度及投资资金的及时同笼使企业能够在良性的曩环 中不簟发展牡大。 由于目前我曩房地产业已进入了微利时代，且市场竞争日益加捌，房地产开发企业己麓素 越重视开发项目的成奉管理t 作只有其祷较高的项h 成奉管理水平才能保证企业生产的产品 的成奉控制在较为合理的水平，保证企业预计的开发利润构实现，使企业在激烈的市场竞争中立 于不艘之地 本文结合我国房地产业发展的现状，阐述了房地产开发项h 成奉管理的重要性井对房地 产项目开发过程中的几个主要阶段投资决策、设计、合同捐投标、施工及销售阶段的威奉臂 理的理论种方法进行较为详细f l q 分析，并结合实际开漱窠倒进一步阐避了这些成本管理方法曲运 用帚i 取得豹效果 ：* 变鼍太学m b a 论文 席地产开发项目的成本蕾理 第一章房地产开发与项目成本管理 第一节我曩的房地产市场与房地产开发企业 我国房地产生的起步实践比较晚，发展水平和管理水平还不高但是它促进我国经济、社会 发鹱纳重要地位日主i 显现出来它将发腱成为我国国比经济中的重要支柱产业之一。自觉的十一 _ i i i ；三中全会以来我圈就建立适合我国国情的房地产经挤体制进行了大胆而有益的撵索和实殴 t 9 8 7 年我茸正式开放了国内房地产市场，房地产投资开发在全国范罔内迅速发展起来特鬻是从 九十年代初以来房地产业更是进入了全面、快速的发展时期，从事房地产投资开发的企业数量 也遇譬增加虏地产开发投资规模不断扩大。仅以上海乖为倒，房地产开发企业数量从1 9 9 1 年 底的舛塞叠增捌1 9 9 9 年底的4 0 3 8 家“九五”蛆来，上海每年的商牖住宅开发投资总量平均撬 达2 9 0 亿人民币占同期全社会崩定资产投资总量的伟以上。1 9 9 9 年年来商品住宅在毫麓工面 积超过2 7 0 0 万平方米年度竣1 = 面积选1 2 0 0 万平方米新建商品住宅平均每年销售量选8 0 0 万 平方米平均每年以3 皤以上帕速度递增。 但是。麓我田房地产市场发展的现状来看，目前我目房地产开发企业也存在不少问曩我 的房地产开发盎业规模相对较小，其中相当部分企业经济实力和管理水平低、企业馆誊差。这弊 一方面导致房地产市墙出现过度竞争产业集中度低；另一方面相当数量的房地产企业空置房多、 负债事高、赉垒垂常短缺、经济效益著，许多企业经营艰难。形成一系列社会问题，如房屋质量 蛔焉严重、买卖纠纷增多等严重抑制了房地产业的健康发展。 特别值得关注的是随着我国加入撇贸组织的临近。外国大型房地产企业将大举进军厦内帮 场，持给国内房地产开发企业带来前所未有的竞争压力由于国外企业在资金、技术和管囊方蔼 且蔷星蔫优贽势赫使开发的商品房质鼙更好，建造成奉更低，房地产的市场价椿将会墨蔫陴慑 这使国i 吩房地产开发企业将面临重大挑战，形势相当严峻。为了要在激烈的市场竞争中取得优势t 房地产开发企照必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的拔心竞争力；c 离科拽、 商品质、商效益、低消耗、低成奉、创揣牌的房地产开发，不断开拓市场、i 顿市场，才麓维持 企业的生存和发展 我国在房地产市场发展帕初期，尤其在九十年代初“房地产开发热”期问，由于当时房地产 市场运作不规范有关法律法规不健全，出现靠炒地瘦、炒项目而谋求暴利的现象，那时房地产 开发科离相当高然而，麓着近年来房地产市场机制f i q 不断完善，国家嗣l 地方相应法律法曩的 2 _ i ：交蠢大学m b a 论文房地产开发项目的成奉蕾理 垒以及行业竞争晌日益加剧，我国晌房地产市场j e 逐步迮向成亮 i 和稳定。甘前房地产开发行业已 进入了徽利时代当前国内房地产开发企业，无论是国有企业，还是民营、外资企业，都处在相 对较公平纳井音e 环境下从事房地产开发经营活动鹅个房地产开发市场呈现出以产品和价格为主 导的市场竞争帕局丽房地产开靛企q k 只有，e 产建造n 旆晶质n 被市场认同的产品，以较合理怕 市场价格全部售出，才能保证企业的开发利润否则，投入开发的大量资金无法及时收回，不但 无法实现利润而且会造成企业运伟资金紧张甚至危及企业的生存和发展。 在当前嗣内房地产市场竞争日趋激烈的环境卜- ，房地产歼发企业为了维持企业的生存和发 腱，赫须缳证企业所投资开发的房地产项目获取更多的利润，壮大自身纳经济实力和经营规模 应对更加残菇的市场竞争。微观经济学的理论告t r r q 企业要追求更高的刹润主要量过豫种途 径：提高产品价格，或是降低产品成奉。就房地产开发项目而育，目前在同等地域的庸典籀次i l 孽 房地产价格基奉雄持在某一价格水平附近。大幅提升产品售价一般菲常困难囡此。房地产开发 企业必须增强成本意识，提高管理水平，努力降低产品成奉，使开发项目的成本比行业平均水平 委低这样不仅可以i t 取更多的利润而且枉市场竞争中可以取得优势函为开发项爵在帮辅上 有了戚本恍势就有了价格竞争的资奉，必要时可通过适度调低馋价，保证产品螭瘩的击诧遗度 和投资资金的同麓。使企业在市场竞争中立于不畋之地。 因此，房地产开发项目成奉管理_ t 作是房地产开发企业经营管理工作的重点直接关蕞翻开 发项目的成教，得到开发企业的广泛重视。开发企业通过推行专业化、程序化、系统他的蒺目成 本管理舞裔成本管理水平努力降低产晶成本，使企业在竞争中取得优势。获取更蠢豹删朔 从菜种意义上讲。今后房地产开发企业闻f i 勺竞争就是在房地产开发项目成本管理水平上豹竞争 i - 节痨她产开发璜目成本蕾理攮述 一、矗簟产奢井麓企生戚奉禳算与成本蕾理 房地产综合开发企业是盘主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体在统一政策和行监扫c l 的镬导下依法独立自主地从事房地产开发活动 开发企业进行成本棱算是借助价值的货币形式，利用会计竣算对企业生产经营进程中舞种 劳动稿耗、资垒占有和财务成果进行记录，计莽、分析，比较和考核，以求不断改善经蕾臂囊水 平保证企业以较少的劳动消耗和资金占用，取得较多的产品和盈利。 开发企业成奉核算的内释主耍包括生产成奉棱算、生产耗费核算、资金辕算和财务戚奉校葬 四十方面 3 t 圭苎! ! 堕兰! 璺苎堡苎 ： ! 生苎主堑垄璺旦箜堕兰篁墨! 开发企业在开发建设中产生的各种赞川采取一定的方法，；| 1 集分配到各有关工程成奉项目和 庸奉对象中击，从而构成有关商品房的成奉开发企韭商晶成奉的高低块定了开发企业在市场 上的竞争力和企业自身的发展程度。不断降低产晶成本是经营管理的重要任务，成本管理就是为 降低产晶成本所进行的计划、控制、核算和分析等一系列管理工作由于开发企业的产品生产建 设周期长，其成本管理工作尤为复杂利重要 开发企业成本一般由原材料、工资、折旧贽、管理费、销售费、财务费等项构成为确保成 奉核算的穗疆性。开发企业应合理确定成本项目与成本棱算对象有关成本项目的划分及内容将 会在后面的章节详细介绍。成本核算对象的确定开发企业应结合企业生产建设的特点和需要 目翦房地产综合开发企业丈多实行项目经理负责制，一般将独立开发的并个歼发项目作为成奉 棱算对簟因此房地产开发项目的成木管理已成为开发企业生产经营t 作中的重点。 二，矗产开翻身耱t 本f 理 房地产开发项目威本管理的基本内容就是台理确定和有效控制开发项目的各项成本 ( 一) 项目成本弱梅成及合理确定 房地产开发瑗丑成本是指从购买土地使用权开始到瑷甚竣工及全部售出为止所花费的全部费 用它主要由土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公装设施配套费、管理费 用、财务费用、销售费用及有关税费等构成，具体内容详见第二章第二节 为了合理确定开发项目成奉，我们必须了解开发项目工程造价成奉计价的特点工程造情成 本计价_ 女具鲁一切商品价格运行的共同特点以外，同时又有其自身的特点即单件性计价、多扶 性计价和按翰成的分部计价 ( t ) 单件性计价 房地产开发项目有着不同的结构、造型和装饰，采用甭同的材料幕i 设备，设计的建筑砸积翱 建筑耘准也不同运使工程的实物形态干差万捌因此，房地产项目不可睫统一订价。只能是单 作计价，印麓各个项目通过蝙制估算、概算、预算、台同徐、结算债及展后确定竣工决算价等来 计算工程造价成本 ( 2 ) 多次性计价 房熄产项目的开发过程周期长，内容复杂，一般蔷分腑段进行为了适应项目管理及工程造 价控剖构要求，需妥按熙项目设计和建设阶段多次进行计价其过程如图1 一l 所示 ( 3 ) 按工程构成的分都组合计价 我l 】一般可将工程建设项目逐步分解成单项t 程、单位工程、分部工程及分项工程按构成 的分蕾计价 房壤产开发项目工程造价成本的合理确定，要与工程建设阶段性工作的深度相适应在开发 建设过程中的各个阶段。采用科学的计算方法和切合实际的计情依据合理确定投瓷估算、设计 4 上鼻兜大学m 队论文 房地产开发项目的成本瞥理) 匣垂n 匦西匿运p 匿m 匝亟 圈 lliiii 匝受囹圆匿囊砷匪亟丑匦塑呻圆 圈l l 工程多次性计价示意图 曩算、麓工蛋预算、承包台同价、结算价、竣工挟算如图l i 所示，我们一般分阶段、由粗 捌绷、由浅封踩屉后才能确定工程实际造价成奉备阶段造价成奉的确定义相互联系，前者制 约后者，后者补充前者。 ( 二) 项目成本的有效控制 房地产开发项目成本控制就是在项目。投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段摹l 建设 安麓瑜段阻及项目销售阶段，把开发建设项目帕成奉发生控制住批准的造价限鞭出，随时耋i 正发 生的偏差。以保证项目管理目标的实现，以求枉各个开发项目中能台理使用人力、物力、财力， 取得较好的经济效益 ( 1 ) 应分阶段设置明确的成本控制目标 由于房地产开发项目建设周期长、内窖繁多复杂、不确定因素多等特点。项目开始时不可能 设置一个固定不变的成本控制目标而只能设置一个犬致的成奉控制目标，随着工程项目建设实 跬的不_ i 镡入目标运步清晰、准确因而成本控制目标应分阶段设置形成一个目标系统 ( 2 ) 成本控镧应贯穿于以投资决簟和设计阶段为重点的开发建设全过程。 成奉控制应贯穿于开发项目建设的全过程，即投资扶壤阶段、设计阶段、招投标阶段及麓工 除霞由于麓工前的投资决策和设计阶段对项目成奉髟穗最大，所以要想有效控制项目成本，就 耍高度重视项目建设的前期工作。抓住这两个芙键阶段的成本控制工作 ( 3 ) 应将技术和经济有机结合搴 极主动的控制项目成本。 房地产开发项丑的每一名工作人员都应强化成本意识，正确处理好技术和经济对立统一的关 系积援主动地去控制好项目的成本费_ f l 提高项目的投资效益。 j 上交毫大学m b a 论文房地产开发项日的威奉管理 纂：章房蟪产开发项目投资决策阶段的成本警理 在房地产开发厦目投资挑策阶段，项目的各项技术经济决莆。对工程造价成本以及项目建成 后的经济教益有着决定性的影响，是房地产项目成本管理的霞要阶段在该阶段房地产企业 一定耍重视以下西方碣的工作。第一，编制项目可行性研究报告，井对拟开发的项目进行经济评 价，琏择拄术上可行、经济上合理市场上接受的建设方褰；第- ，在优化设计方案的基础上 犏髑毫质量的项目投资估算，使其能够较准确地估算出项目成奉，成为项目投资决最的可靠依据， 并且在项目开发建设中真正起到控制项目总投资的作用 一、膏杼嘲瞬蚺嗣钓 可行性研究豹根本目的是实现项目挟策的科学化、i 毡主化，减少或避免投资决策的失误，提 寿瑗目投蠢的经济效益 房地产开发是一礓综合性经济活动，投资撷丈，建设周期长，涉及面广要想使开发埂目迭 到臻囊的经济效果首先必须做好可行性研究工作，才篦使房地产开发硬目的许多重大经济技术 原和基羹料樽翻切实的解决和落实。壕终提出绪论使开发商决燕建立在科学而苹鼍蛭肇或 黪觉的轴上 = 、葛籽t 靖囊蠢田 1 ，是项目投资提策的依据 ， 2 ，住为筹寨建设资金帕依据； ， 3 、作为开发商与有关各部门蛾单位签订协议、台同的依据； 4 、作为壤翻下阶段规划设计的依据。 三、胃行羞囊工彝曩 可行性研究各黔段妁碍的及有关方面的要求鲫表卜1 所示 一，拧幢囊蝈謦抽冉寡 一般房地产开发项目的可行性研究报告的内存应主要包括以一f ) l 个方砸： ( 1 ) 项目概况 ( 2 ) 项日甩堆的现状及动迁安置： ( 3 ) 市场分析和建设规模的确定； _ - _ _ _ - _ _ - 一一 t 毒竟太学m b a 论文房地产开发项日构成本管曩， c 4 ) 媲划设计方案选择； ( 5 ) 瓷浮供给； ( 6 ) 环境影响和环境保护 ( 7 ) 项目开发组织机构，管理费j l i ；j i c 8 ) 开发建设计划； ( 9 ) 项目经济及社会效益分析； ( 1 0 ) 螭论及建议 在实际工作中，备开发企业可根据其开发项目的性质、规模和复杂程度不同其可幸亍性研究 的内容不尽相同各有翻重。由于本文篇幅所限，以上十个方面所涵盏的具体内容在这里不再详 述 可j 亍性研究备瞬髓韵濠瘦囊求寰2 一- 1 目的投斑与成本估所需时间 卿剪掰爱算精度 ( 月) 投黄机会研究鉴别与选择项目，寻找投 + 3 d *l _ 2 资机会 裙步可行性研究对项茸进行初步技术经济 + 2 0 2 _ 3 分析，筛选项目方案 详囊可行性研究进行深入细致的技术经济 + l o 3 6 域更长 一 分析，多方案选优，提出 结论性意见 簟= 节魔产开发硬且投资与成车羹熏铀舞 房i 炉开发瑗目投盗估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资科和一定的方法对房 地产开发项目的投瓷簟进行的估算房地产开发企韭在此基础上研究是否投资因而它是席地产 开麓项目投囊凌麓耱重要依据之一。投资估算必须要有准穗性，如果误差太大，必将蓐融决簟的 失误固此准确、全面地估算开发项目的工程造愤及其他费用成本是项目可行性研究乃至蔓 个开发礓目投蠢决繁阶段成本管理的重要任务。 一，曩蕾算砖喇t 躺 与触曩求 在作初步设计之前的投资决策过程可分为项目规划阶段，项目建议郴阶段、初步可行性研究 7 占苎! ! 生茎型堡苎! 旦些亡要丝墨! 塑堕奎兰塑! 阶段、详蛔可行性研究骱段、评审阶段、设计任务| 5 阶段。不同输段所掌握的资料和具备的条件 不同，因而投资估算的准确程度不同所起的作【l j 也不同但是，随着掌握的资料越来越丰富 投羹佑算鼍步准确所起的作用也越来越重要项目投资估算的阶段划分、精度要求及其作用如 表2 - - 2 所示 投资估算瞻曩划分、精度与忭用毫2 _ - 2 投资估算阶段是1 分投赉估算误差率投资估算的主要作用 项目摄捌输段+ 3 0 l 、按规划要求和内容租估项目所需投资鞭 2 、否定项目或决定是否进行深入研究的依据 项目建议书输段3 肌内1 、主管部门审批项目建议书的依据 2 、否定或判断项目是否需要进行下阶段工作 初步可行性研究阶段2 喁内据以确定项目是否进行详细可行性研究 详曩可行性研究l 瞻段 l 傩内1 、决定项目是否可行 2 、可据此列入年度投资计划 评信审查阶段 1 嘴内 l 、作为对可行性研究站果进行最后评价白辱傣播 2 、作为对项羁进行量后决策的依据 设计任务书阶段! l “内1 、作为塘制投资计划进行资金筹措及申请贷 款豹主要依据 2 、作为控制翅步设计概算和薹个工程造价的量 高限额 二、拽簟奠扣内謇 要徽好投资估葬工作，首先戍明确房地产j r 发项l i 投资及费j h 的构成房地产，f 发项目投资 及费用是由开发直接囊和阃接费两大部分组成，具体构成如图2 - 1 所示。 三、鲁瘩蠢舞的方法 ( 一) 土地费用估算 土地费用是指为取得项目闱地使_ i i j 权而发生的费用。对房地产开发项目而言目前主要是以 有嚣出让转让的方式获取土地使用权的 1 、土地出让金 房地产开发商作为土地使用者必须向国家支付土地使抖l 权出让金土地出让金的估算一般可 依据辘市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、建筑容积率、土 苎堕；! ! 堑坚墼 ： ! 显些主翌堡堡旦堕堕查笪墅 塘出让年骰等项因素修正得到。 2 ，土地征用费 房墙产开发项目用地若是农村用地，开发商必颁支付农村土地征用费。农村土地征_ 【f 费的估 算可参飘国家和地方有关标准进行。 广土地出让金或征地费 r 土地量用1 城市建设配套费 i、搬迁安置补偿费 j ir 规划劫洲设计量 开震直接夤 首期工程费1 可行性研究费 i、三通一平费 l i厂建安工程费 、房屋开发夤 附属工程费 l 室外工程费 弄雪商盐一 对务费用 l 铺售费用 r 管理夤 开炭阉接q ；暑；篇 l 幂可预见费 图2 一l 房地产开发项目投资夏费用构成 3 、城市蔓设配套费用 城市建设配套费用是因政府投资进行城市基础设施建设而由受益者分摊的费用它主要包括 供木，供电、供煤、道路及非营业性的公建配套设旌姻居委会、派出所、中小学校、幼儿同等。 这些费用的估算可根据各地的具体规定进行 k 动舞迁安置补偿费 在麓地区，国容将已经由企事业单位或个人使用的士地划援给房地产开发项昏使崩，使愿 用地簟位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿动拆迁安置补偿费的估掉擞 据取方实际竣辩协蠢的韧步数额进行， 9 上鼻竟鼍大学m b a 论文席地产开发项目的成本管理， ( 二) 翦期工程费估算 曾期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、地质勘测以及“三通一平” 等土地开发工程费支出。 规划设计费为建安工程费的黯左右，可行性研究费占项目总投资的l 卜3 ，地质勘探费可 根据所需工作量结合有关收费标准估算，“三通一平。等土地开发费用的估算可根据实际工作量， 参照有关计费标准估算 ( 三) 房屋开发赞 房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费 - 1 、建安工程费是指直接_ h ；| 于工程建设的总成奉费州，主要包括建筑工程费和设备及安装工 程费 2 、附属工程费包括变电站、煤气调压站、自行车棚、机动车库、信报糖等建设费用 3 、室外工程费包括自来水、雨污水、煤气、供电、通讯、道路、绿化、垃圾房、室外腿髓、 小区安保及背景音乐等建设费用。 其中，蘸安工程费的估算尤为重要。它可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近议匡 算法，囊算指标法，也可根据类似工程经验数据估算 对，则认为硬目在财务上是可以接受的 2 、财务净瑰值 财务净琨值( f 咿v ) 是指堰目按行业的基准收益率或设定的目标收益率( i c ) ，将备年的净 琨垒蠢量折算到开发活动起始点的现值之和其计算公式为。 肿v r = ( e l - c o ) 。( 1 + i c ) 1 = 0 r 式中：n 州嘎目槐始时间点的时务净瑰值 如果州p v 0 说明项目的获利自力达到或超过基准收益睾的要求， 受的 ( 2 2 ) 因而在财务上魁可以接 上海览叠大学m b a 论文( 虏地产开发j ，c h 的 捷奉鬯瑾l 3 、动杏投资回收期 动杏投蠢回收期是指项目以净收益抵偿金部投资所需的时间，是反腱开发项目投费回收蟾力 的重要指标对房地产开发项目来说，动态回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或 出现正值的年份印为投资回收终止年份，其计算公式为： n 】搠c ( c z - - - c o ) t ( 1 十i c ) 1 = 0 ( 2 3 ) 式中p t 动态投盎回收期 如果p t 小于或等于基准回收期( p c ) ，则开发项目在财努上是可以接受的动态回收期指标 殷用于评价开发完成后瑚来出租成经营的房地产开发项甘 4 ，成本利润宰 成奉秘涓率是初步判断房地产开发项目财务可行性的技术经济指标其计算公式为： 删润率= 殂鼍擀胖- 嗍 ( 2 4 ) 计算开发项目的苴开发价值和总开发成本时可依据评竹时的价格水平进行估算 三、脚鬟曩目腑评特中雨使用柏礴：壹i 囊 房地产开发项目财务评价中所使用的基奉报袁主要包括( 1 ) 投资计划与资垒筹播表；( 2 ) 营业唐奉算表 ( 3 ) 营业利润浏算表i ( 4 ) 资金来瀛和运用表 ( 5 ) 贷敖还本付息估葬表 ( 6 ) 现金涟量表簪鉴于奉文篇幅所限，这里就不再详述 上变默学m 队论文t 房地产开发项目纳成奉管理 纂三章房地产开发项目设计阶段的成本警理 设计阶段的工程成本控制是房地产开发项目成本控制的重点。房地产开发项目的工程设计是 ，否台理、经济直接影响到整个项目的总投资f 竹j 空制及项目的利润多少因此，房地产开发企业一 方面要使设计满足建筑绚的建筑效果，使用功能和牢固耐用；另一方面也要使设计更加台理、经 济、藏少建安工程的投资，以降低成本取得更大的经济效益本章首先分析设计阶段影响工程 造螗的主妥因素，然而阐述如何进行设计概算薷j 施 = 图预算帕审轰和管理，最后介绍设计阶段控 爨工怠废奉常用昀兰种方法 ? 簟节镌计对房地产开发项目工程j t 奉m m 胥囊分析 设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行的全面安捧，也是对工程建设进行规划的过 程。它根摄建筑物的功能要求，具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间和平面布置以及建 筑群体昀薏体安捧等。 f 拟开发的虏地产项目经过块镶确定后，设计兢成为工程建设的关键，对予读项目的麓设工期、 工蠢造价、质量以及日后的市场销售、能否获得较好纰经济效益超着决定性作用 一，小区捌量计 房地产璎目首先要进行小区的整体规划方案设计，这就需要根据小区基本功麓的定位确定各 构摩赫分的合理层次和关系，据此安捧住宅建筑、公头配套设施建筑、管罔、道路及绿堆辞纳布 局，定台理人口与建筑密度、房屋闾耀和建筑层次，布置公共设施项目、规横及其纛务半径， 以及隶，电辱的供应，并划分包括主地开发在内的上述备部分帕投资比倒 鬈嚷小区总造价的因素主要有t 建筑容密l 率、建筑面积密度、居住建筑密度、居住面积密度 和嚣佳人口奢度等，在保证小区居住功能构前提下容积率越离建筑密度趣大黼剩于降低 旁矗房麓瞬，剩捐空间越大，但是事实上并不这样简单。 首先房产项目的规尊j 方案要经市、匿规划都审批通过后才能实施。规划部f j 会概据政府 的有关曩定对上述指标有个限定。不允许开发商突破 其次开发商还需充分考虑市场的因素，建造的商晶房类型，包括小区的蜘锄能否被市场、 4 客户认可。舱否接计划完成销售任务等。因此，目前开发商重视产牖的晶质和包装，往往增加绿 墙箍积，奠筑棱层不能太高，并不能一味追求最多的建筑面积，而是寻求在保证今后市场镑售的 1 4 上梵t 大擎瑚b 论文房地产开发项日的成本警理 大前提下，尽可醢多造一些房屋面积，降低单位成本，追求利润最大化。换言之，开发商在规划 设计中，要寻求产品市场销售和降低成奉的最佳平衡点。 二、住毫t 麓平布鼍 在局样的建筑面积时，由于住宅建筑平面形状不问，住宅的建筑周长系数也不相同。一般来 。讲正方形和矩形的住宅既有利于施工又有利于降低工程造价，所以目前设计中采_ i i 的量普遍 此步 加大住宅的进潭对降低造价也有明显的效果 但是i 矗着房地产业的发展。客户对住宅品质的要求不断提高，开发商为了使自己的产龆更 其竞争力，往往在建筑物的平面布置设计方面既要考虑降低遗价，又耍考_ i 甚建筑物外观的美观， 使用功瞳的完善小区内各建筑物外型的适当变化，往往能使小区f 内整体效果更佳建筑物进深 交窄。靛房垂更台理使用功能更强，所以开发商一般根据小区的规划设计充分利用土地，在 某些区域，设计一些外观造型更加丰富的住宅建筑寻求控制造价和提升住宅品质的最佳鲒合点。 三、住宅元舢蠢，户曩和性户曹积 住宅结构面积与建筑面积之比为结构面积系数，这个系数越小，设计方案越经济。谖指标滁 与房置岵黼关外，还与房屋外塑及其长度和宽度有关，网时也与房屋平均面积的太小朝户疆蛆 成有关住宅平均面积越大内墙、隔墙在建筑面积所占比重就越低 ，但是，开发商量终要将住宅建筑作为商品出售，所趴在考虑降低造价的同时同时要考虑客 户对房垂盼要求和经济土的承受能力。房型设计已越来越受到各房地产开发企业的重视，甚至有 些公司设立专门机构负责房理的研究。一般7 l ：发商要掇据赝e i 的定位，客濒层的经济承受能力 控嗣j 峨总价确定各房型的面积，主力房型与其他房型的配比，然后根据初步方案再校髯成本 单价，经过几个反复，曩终才能确定整个小区的各种房型的面积、房型的配比簪技木指标 ，佳毫囊擗膏 目翦上海住宅的恩高一般为2 8 米，因为住宅层高对工程避偷髫璃较大，据潮葬住皂层蠢从 3 米降至2 8 米对，平均罐套住宅综合造价可下降4 q 碍 包悬，商蟊房作为一种特殊的商品，要满足人们不断提高的生活居住需要，层离设计也不能 一成币麦，丽耍灵括掌墨。例如，在某些开发项目中房型较大，针对的客濑层有一定经济实力 房债有羹升空阔，开发商可以将层高丹至3 米，这样室内的空问更大视觉效果更佳。也满足了 一蕾分客户安装寨窿中央空调的要求，提升了产晶的龋厥会成为日后销售上的一大卖点另外， 在复式、跃层房型的设计中，将客厅的层高提高到3 3 米左右，使面积偏大的客厅不培鬟压撺 一 簟聋了客厅的鳖体效果受斟客户的欢迎当然这样势必增加工程成本，而且客户使甩空疆每 麓一漪耗会鬟加。但是如果这有利于提升房价和加快销售去化速度还是值得考虑的所 ；i 要经 一过综合嗣算论证灵活掌握住宅层商的确定。 i s _ 。一一 j 、 上交t 大事 论文 l 房地产开发项目的成奉管理) 与此相反，开发商有时也会降低层高。由于层高低于2 2 米，按有关规定不算建蟪面积开 发囊目簟在设计六跃七的房型时，往往将顶层( 七层) 的层高控制在2 2 米以内，这样该部分建 筑面积对开发商丽言没有配套成奉和土地成奉，只需计建安成奉；而对客户而言，这部分面积又 可完垒利用开发商充分利用这一点达到降低造价，增加盈利的目的 五，佳毫惦t 房置层蒙的增加瞻提高居住密度，减少每户的工程管道长度，节约用地房屋的内部和外 部设奠撕供永与捧水管道、电力、照明和交通道路等费刚鄂随层数的增加而降低但腰鼓超过 6 屡时。耍增加费用较高的电梯，需要较多的交通面积和朴充设备，还要增加结构抵钾外力的能 力。使工程造价大啵上升 虏i 铲项目耍报据奉项日帕实际情况，确定小区内多层住宅、小高层和高层住宅的配比由 于目政府有关严格控钊高层建筑的审批及市场对高层住宅销售的抗性，开发商应尽量以多屡住 宅，层羹为1 2 一1 4 层豹小高层住宅为主，以利今后的市场锖售。 六、住毫簟秀囊精选择 各种建筑结构形式备有利弊，房产商要结合实际园地制宣，避过认真测算，采用适合自己 的经济合囊的嫱构形式在保证建筑物牢固耐用舶日懊下，尽量降低结构造价投资 一、t 孙搴鞠囊 设计曩葬是设计文件的组成部分，是在韧步设计或扩初设计阶段，根据设计要求，对工穗造 价进行的瓣计算它是进行下一阶段麓工圈设计的重要收据直接影响到开发项目息教赉的控 翻眦房地产歼发企业应重视设计报算的审查工作，这有和下台理分配投巅资垒，加强投资 计划警曩确保开笈企业项目成本目标和利润目标的宴理 开发企盘应成立由企业内部专业技术人员和概算人员组成的审查小蛆。对设计单位舞交的设 计算实行会审审蠢小组的成员，根据业务专长台理分工，分头审查然后集中讨论研究， p 暾室寨审查小组在审查前耍充分掌掘项h 的有关情况，做好审查前的准备工作 在审查过程 中，翼注重与同类工程的技术经济指标对比分析，找出差距发理存在的晦题，棱实概算投蠢的 准确性i 审查工作结j i e 后应将审查中发现的唾鲤归纳整理后，向开发企业帕领导屡报告经会 审决室豹定寨向一度及对调整概算，并经开发企业的有关领导批准后正式下达 设舌i i d i 审查工作主要包括以下内容： 1 6 t 娴大学m b a 论文房地产开发项目的成车管理 l 、审查设计概算的稿制依据重点审查依据的台法性，时效性和适用范围。 2 、审查设计概算的鹑成，主要审查内容可归纳为如图3 i 所示。 嘴成 的审查i 单位工程概算 的审查 壤夸概算争总 概算的审查 图3 - i 设计概算构点的审查内容 二、工曩算麓膏童和曩 1 ，奠工啊预算的作用 童工圈习b i 是确定建筑安装工程预算造价的文忭它是在施工圉设计完成后，以施工圈为饭 据撮据磺算定瓤、取费标准以及地区人工、材料、机城台班的预算债格进行霸制的- 麓工圈臻葬在房地产开发项目中发挥着至关重要的作蹦是项目成本管理的关奠环节 簟工圈矮算是开发垒业落实或调整年度投资计划的依据 圆童工圈瑗算是开茇企业签订工程承包台回的依据 奠工田爱葬是开麓企业实行招投标的依据。 麓工暖预算是开发垒业成本控制帕重要依据。 麓i 圈预算是施工单位螭锶施工计划和工程结算的依据 审蠢舡暖藏算，可消除高估冒算，节约建设资金；能促使施工企业加强经济核算，降低工 翟废车挺矗经济效益 2 ，蕾工圈预算的审蠢内容和审查方法 开发企业审查施工圉预算的茸点。应放在工程量计算是否准确瑗算单价套甩是否芷确各 项取费是否符合现行规定等方面即我们避常所说的。量、价、费。这三方面， 1 7 苒 标 概 描 程 或格用工 穰价费装定算项安 量的预备及 程用料他备 工采材其设 奎奎查查查审审审审审 ，-j、-l， 成蛆 目 的 项件计果体文迓效具算目济他概总结其 叠主奎蠢 审审审审 r，、l 苎堕兰眨苎生翌坠堂皇- 一一 ! 生些主要茎璺旦些鲢筻堡! 房产开发项l t l 常用的审查施工图预算的方法主要有： ( 1 ) 运硪审查祛 。 ( 2 ) 分组计算事查法； 。 ( 3 ) 触审查法； ( 4 ) 重点审查法； 3 、审查施工圈援算的方式和步骤。 房产开发企业审查施工图预算的方式和审查设计概算的相似，由开发企业相关人员组成审查 小蛆审查人员首先应熟悉施工图纸做好审查的前辫准备工作；根据实际情况选择合适的审查 方法控楣应如容球查；在审查过程中发现问题及时与编制单怔沟通哳商修正预算；综台接理 事壹壹料，连同整蔚的预算报开发企业有关部门审批 簟三节设诗骑羹控项目成本豹主要方法 一、接疗z 羹诗栩i 和设计方囊竟选 开发项目的工程设计发包要有经有关部门批准的选址报告、设计任务书、地质韵寨报告等 基碡羹科发包工作由开发商主持。项目发包可采取招标方式或方案竞选方式，也可采取协商威 指定承包为加强房地产开发项目的投资控制降低成本，保证工程质量，应积极推行莆两种设 计笈包形式设计发包的内容主要包括：项目规划方案的妊集项目的建筑设计，项目的室内外 装体设计l 项异的环境蠓化设计等设计行为 1 、工程设计招标 工程设计招标的步骤及目的如表3 一l 所示 工敝计招标的步穰和目的囊 1 主要步臻 目的 i 一髓捃标：2 肿 i 通过招标，鼓励平等竞争有利于彝优选定 2 基毒耦髯曩备，技出黼投标书 设计方案和设计单位 3 对设计投标单位进行资格审查z 有利于控制i 噩目投资，降低工程造价成本 4 肉台格的设计投标单位发售战发送招标文件提高投资效益 5 组织设计投标单位踏勘工程现场和答疑3 有利于缩短设计周期，保证设计进度 6 接受投标单位的投标书4 有利于促进采用技术先进、经济适用、提高 7 组织开标、评标，决标确定中标单位设计质量f i 匀设计方案 8 签定设计承包合同 上毒尧疆走学b 论文 房地产开发项日的成本警基， 2 、设计方案竞选 设 r 方案竞选主要应用于房地产开发项目的规划方案设计、建筑设计、景观绿化设计及室内 外麓体设计中，与指定承包设计方式相比，实行设计方案竞选有利于方案的选择和竞争，开发商 运用设计方案的范圈大为扩大有助于选出经济合理、美观实| 目的最优方案而参加竞选方案的 设计单位要想在竞争中获胜，必须技术上先进、经济上合理有独特的设计刨意以及设计用捌较 短，设计收费较低等中选方案所作出的设计概算一般要控翻在甲方限定的投资范围内实行设 计方寨竞选有利于控制项目成本。因此被开发企业广泛运用到箨类工程设计中的各个阶段 设计方案竞选可采用公歼竞选，也可采用邀请竞选一般要求有三个或兰个以上的设计单位 参加竞选开发企业要专门成立设计竞选方案评定小组它的成员主要由开发企业的技术部门和 项目部的有关人员组成，必要时可外聘专家参加评定须按技术先进、功能全面、结构合理、 安全翻、满足环麓要求、经济实用、造型美观的厩则综合设计方案优劣、设计进度快慢以及 设计簟拉和主要设计舜的资历信誉等因素考虑，择优确定 设计方案竞选与设计招标的区别在于，对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必 耍的 h i 设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可咀把中选方案作_ ：) i 设计基薯，并暇收、综合其他方案的优点，集恩广益形成更好的设计方案 = 、橱赛宴量汁馘零经挤责任一置实f 谢譬一蠢 开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明魂双方的赞、权，利开发商要求设计 单位儡麓设计田纸的质量和设计进度。否则由此绘前者造成的损失将由后者赔偿。因此，设计单 位蔓全面推行技术经挤责任制，将设计人员的考核业续与烃济效益相螭台，充分调动和加强设计 人员_ i 积餐性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去 开发商还要加强对设计工作的外部监控。，i ：发企业应通过招标形式选择一家嶷质水平高、信 誊好、责任性强的设计监理单位对设计阶段的全部工作进行设计监理。保证设计的高质量。控 截好工程造价最车此外，开发企业还要重视对有关设计文件评审和审批的管理工作。 当育两素以上的设计单位进行项目设计时，开发企业应坍调好各设计单位的业务关系明确 备设计擎位的工作职责和目标房产开发企业为达到更好的设计效果保证工程设计的高质量 同时又奠减少设计费用支出，经常会采用按设计阶段分段发包设计任务比如。开发企业往往将 开发项目睡建筑方案设计委托给境外某知名建筑设计事务所而委托国内设计单位进行工程麓：亡 圈设计；重托象泛亚一易道这样的境外专业设计公