（金融学专业论文）基于DEA模型的房地产业上市公司绩效评价.pdf

摘要 房地产业在我国当前经济增长中发挥着极为重要的作用，它的快速增长使其 成为拉动中国经济快速增长的主导行业。房地产业的发展促进和带动了相关产业 的兴起和发展，对国民经济的影响力很大，因而整个房地产业已经成为支撑我国 经济发展的基础产业。通过科学的方法对我国房地产业整体绩效作出有效的评价， 可以使行业管理部门和政府监管部门在行业监督和宏观调控时有案可依，有据可 查。这对促进行业加强绩效管理，对保持行业的持续、稳定增长，对经济的健康 发展都具有重要意义。另一方面，从微观角度来看，绩效评价是公司利益相关者 了解公司经营状况、管理公司、进行投资决策的重要依据，对公司的经营管理具 有重要的导向作用。上市公司是随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和国 有企业改革的深化而产生的一种企业组织形式，目前已经成为中国各个行业中最 重要的一部分。因而对房地产上市公司的绩效进行科学有效的评价是提高我国房 地产业整体管理水平和促进我国房地产业发展的有效措施。 本文研究了数据包络分析( d e a ) 方法的一般性理论及其在房地产业效绩评 价中的应用：探讨了房地产业绩效评价的方法，本文采用横向与纵向两种分析方法； 根据指标体系构建原则和要求与d e a 评价方法构建了房地产业绩效评价的输入输 出指标体系；采用对比研究，指出d e a 方法可行性和准确性；最后通过实证研究评价 了我国房地产业经营绩效。绩效评价与分析的结果分为两部分：第一、在2 0 0 4 年 度的绩效评价中，有8 家公司同时处于纯技术有效和总体有效，例如：新黄浦、金 融街、天鸿宝业等。同时，d e a 模型还给出了非d e a 有效的公司在投入和产出上 与生产前沿面的差距。第二、对比分析了2 1 家房地产业上市公司在2 0 0 0 年、2 0 0 2 年和2 0 0 4 年的绩效排名，并分析了它们绩效变化的原因。 股权结构作为公司治理结构的重要组成部分，对上市公司经营绩效的影响受 到国内外理论界的普遍关注并进行了大量的理论和实证研究。在实证研究中，由 于使用的数据、变量指标的选取及选取样本时遵循的条件等方面的不同使得各文 献的实证结果有所不同。本文利用第三章的实证结果分析了我国房地产业上市公 司绩效与股权结构的关系，并得出了相关的结论。 本文在分析了国内外绩效评价研究现状的基础上，采用对比研究和理论与实 践相结合的方法，运用d e a 模型分析技术，针对我国房地产业的实际情况，对我 国房地产业绩效评价问题进行了较系统的研究。本文以效率值作为评价绩效的指 标分析了股权结构的差异对公司绩效的影响。基于以上结论，论文在最后提出了 改进房地产业上市公司绩效的相关建议：构建有利于提高公司绩效的上市公司股 权结构；完善我国的公司控制权市场：改革并完善国有股权的管理模式；大力培 育机构投资者；改善上市公司治理机制，加强独立董事制度建设；培育房地产业 上市公司的核心竞争力和持续发展能力。 关键词：房地产业上市公司绩效评价d e a 2 a b s 打a c t r e a le s t a t ep l a y sas i g n i f i c a mr o l ei nt l l ec o u r s eo fe c o n o m ye x p l o s i o n ，i t sr a p i d i n c r e a s i n gh a sm a d ei tb e c o m eo n eo ft h em a i ni n d u s t r i e sw h i c hi m p e l 血ee c o n o m yi n c h i n a s ot h ew h 0 1 er e a le s t a t eh a sb e c o m et h eb a s i s 、：h i c hs u p p o r t st h ed e v e l o p m e mo f e c o n o m i ci nc h j n a t h e r e f o r e ，j tj sv e _ r yi m p o n a n tt oe v a 】u a t et h ep e r f b 瑚a n c eo fr e a l e s t a t et h r o u 曲s c i e n t i f i cm e t l l o d ；t h er e s u l to fe v a l u a t i o nc a nb eu s e da sb a s i st oa s s i s t t h ei n d u s t r i a la d m i n i s t r a t i o nd e pa r _ i n e n t & g o v 煳e n ts u p e n r i s i o nd e p a r t m e n tt om a k e s c i e l l t m cd e c i s i o n s o ，i tc a nk e 印o nt h es t a b l ei n c r e a s i n go fr e a le s t a t e ，k e 印o n 廿l e h e a i 也yd c v e l o p m e n to fm ew h o l ee c o n o m y o nt h eo t h e r h a n d ， e n t e r p r i s ep e r f b n n a l l c e e v a l u a t i o ni so n eo ft 1 1 em 勾0 rf a c t o r sf o rt h o s ei n t e r e s t sc o n c e m e dl o c o m p r e h e n d e n t e r p r i s e s w o r k i n gs t a t u s ，m a l l a g ee n t e r p r i s e sa 1 1 di n v e s t i l l e n td e c i s i o n m a i ( i n a n di t i sv e r yi i n p o r t a l l tt og l l i d et 1 1 ed i r e c t i o no fe n t e 巾r i s e so p e r a t i o na 1 1 dm a l l a g e m e m a sa k i i l do fe m e r p r i s eo r g a i l i z a t i o n a lf o r me m e r g e dw 油廿1 ee s t a b l i s h i n go fs o c i a l i s tm a r k e t e c o n o m ya n dt 1 1 ed e e p e n i n gr e f o m so fs t a t e - o w n e de n t e r p r i s e s ，l i s t e dc o m p a n i e sh a v e b e e nam 萄o rp a r to fa l lc h m e s ei n d u m i e s s o ，as c i e n t i 6 ce v a l u a t i o no ft 1 1 er e a le s t a t e l i s t e dc 彻【l p a i l i e s p e r f b n a i l c ei sa i le f e c t i v em e a s u r et oe n h a l l c et 1 1 ew h 0 1 em a n a g e m e n t l e v e lo f r e a le s t a t e 证c h i n a f 0 1 l ra s p e c t sa r ei n c l u d e di nm i ss t u d y ：f i r s t l y ，p m b ei m ot l l em e t l l o do fr e a le s t a t e p e r f o m l a i l c ee v a l u a t i o n ，p o i mo u tm a t 廿1 em e t l l o do fl a i l d s c 印ea 1 1 dv e n i c a lo r i e n t a t i o n e v a l u a t i o na r eu s e di nt h i sp 印e r s e c o n d l y ，b l l i l d - u pt 1 1 e i n p u t o u t p u ti n d e xs y s t e mo f r e a le s t a t eb a s e do nt 1 1 ec u r r e n tm e t l l o d so fe v a l u a t i o n t h i r d l y ，m r o u 曲t l l ec o m p a r i s o n d e am e t l l o d 谢t 1 1 订a d i t i o m le l u a t i o n m e m o d ，p o i n to u t 恤ed i s a d v a l l t a g eo f 廿a d m o n a lm e t l l o da n da d v a n t a g eo fd e am e t h o d ，j nt h es 锄et i m e ，p o i n to u tm a ti ti s f e a s i b l ea n dv e r a c j t yt ou s ed e a a tl a s t ，e v a l u a t et h ew h o l er e a le s t a t ep e r f o n n a l l c e t h m u g he m p i r i c a ls t u d y t h es t n l c t u r eo fo w n e r s l l i pj sa i l i m p o r t a l l tp a no ft 1 1 es t m c t u r eo fc o 印o r a t e g o v e m a n c e t h er e l a t i o n s h i pb e 锕e e nt h es 缸1 l c t l l r eo fo w n e r s h i pa n df l m lp e r f o m l a l l c e a 心a c t s 血ew i d e s p r e a dc o n c e mo ft l l e 廿l e o r i e s 五e l d t h ec o n d u s i o n so fe a c he m p i r i c a l a 1 1 a l y s i sa r ed i f f b r e n tb e c a u s et 1 1 ed i f r e r e n c eo fd a t at y p e ，i n d e xa i l ds oo n u s i n gt h e b m p 矾c a lr e s e a r c hm e t h o d ，t h i s 协e s i ss p e c i a l l ya 1 1 a l y s e s 血er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt l l e s t n l c t u r eo f o w n e r s h i pa 1 1 df i 咖p e r f o n n a n c eo f r e a le s t a t el j s t e dc o m p a l l i e si nc h i n a 1 、h i sp 印e ra n a l y z e s 血ec u r r e n ts t a t u so fp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o nm e t h o dd o m e s 廿c a 1 1 do v e r s e a s ，e m p l o y st 1 1 ew a y so fc o m p 嘶s o na n dc o m b i n a t i o no ft h e o r ya n d p m c t i c e ， 3 u s et h em o d e lo fd e at oe x p l o r et h er e a le s t a t ep e r f o m l a n c ei no r d e rt op r o b et h e c o n c i s ea 工l de 瓶c i e mm e t h o dt oe v a l u a t et h ep e r f b h n a i l c eo fr e a le s t a t e a l s ot l i sp a p e r a n a l y z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h es t m c t u r eo fo l e r s h i pa n df i 蛐p e r f b m a l l c ei n t h ef o n hs e c t o r a tl a s t ，s o m es u g g e s t i o n sa r eg i v e n a c c o r d i n gt ot h em e n t i o n e d p r o b l e m s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e l i s t e dc o m p a l l i e s p e r f b 瑚a j l c ee v a 】u a l i o n d e a 4 独创性声明 y8 9 7 8 7 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含 为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料i 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。 签名：强匆嗍：删 关于论文使用授权的说明 本人完金了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以 公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保 存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 摊：嬲铷签名期：砸。 6 1 导论 1 导论 1 1 选题意义与背景 1 1 1 研究的主题 自1 9 8 0 年以来，我国房地产业开发公司得到了空前的发展。从发展历史来看， 我国房地产开发公司的发展大致经历了四个阶段：1 9 8 0 年至1 9 8 3 年的试点阶段、 1 9 8 4 年至1 9 8 6 年的起步阶段、1 9 8 7 年至1 9 9 2 年的发展阶段、1 9 9 2 年以来的深化 阶段。至1 9 9 2 年底，全国己经有房地产开发经营公司上万家。1 9 9 1 年1 月2 9 日， 我国第一家房地产上市公司深万科在深圳证券交易所上市。继而，深达声、深振 业、兴业房产等相继在深圳和上海证券交易所上市。十多年来，房地产业上市公 司发展迅速，不仅体现于公司数量上的增加，也表现为公司规模的壮大。至2 0 0 2 年，公司的平均总资产规模达到2 2 0 2 亿元，净资产9 7 1 亿元，年营业额5 亿元。 2 0 0 4 年，公司的平均总资产规模为3 4 6 亿元，主营业务收入达到1 1 2 亿元，利润 总额1 5 5 亿元。房地产业上市公司是我国房地产业发展的主力军，对房地产业上 市公司的绩效进行研究和分析，有助于我国房地产业的稳步、健康发展，同时也 关系到我国经济的正常运行。 本文在分析了国内外绩效评价研究现状的基础上，采用对比研究和理论与实 践相结合的方法，运用d e a 模型分析技术，针对我国房地产业的实际情况，对我 国房地产业绩效评价问题进行了较系统的研究。由于未上市公司数据的不可得性， 本文仅对4 0 家房地产业上市公司的绩效进行评价与研究。 1 1 2 研究的背景 1 1 2 1 我国房地产业的现状分析 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体， 国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感 性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。 我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。近年来，我国房地产业发展 非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业。我国的房地产业投资逐年增 长，1 9 9 8 年比1 9 9 7 年增长了1 3 7 ；1 9 9 9 年比1 9 9 8 年增长了1 3 5 ；2 0 0 0 年比 1 9 9 9 年增长了2 1 5 ；2 0 0 1 年比2 0 0 0 年增长了2 7 3 ；2 0 0 2 年比2 0 0 1 年增长了 2 1 9 5 年的平均增速达到2 2 ，而2 0 0 3 年比前五年的平均增速还高出了1 0 个百 。数据来源数据来源2 0 0 2 2 0 0 3 年中国房地产年鉴 。数据来源由各公司2 0 0 4 年年报数据整理而得 基于d e a 模型的房地产业上市公司绩效评价 食螽：1 。 2 0 0 4 年，中国经济继续保持9 5 的g d p 高速成长，但也出现了一些结构性 的投资过热。为此，国家开始了第五轮宏观调控，土地政策、金融政策不断收紧， 并在1 0 月底进行了9 年来第一次加息。而以上海为代表的部分城市，出现了房价 增长过快、投资性购房比例过高的迹象。这都使得，社会对房地产行业能否获得 可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。然而消费者的有效需求才是一个市场 存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点， 只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的 真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要 的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住 形态的变迁。经过2 0 多年的发展，中国己在世界经济尤其进出口贸易中获得举足 轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长， 并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球 最快的城市化进程中。 研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2 0 0 5 年的5 3 7 亿增长到2 0 1 5 年 的6 6 0 亿，城镇平均家庭规模将从2 0 0 5 年的3 5 3 人缩小到2 0 1 5 年的3 2 5 人。 由于人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，在2 0 0 5 至2 0 1 0 年间产生的新增 住宅需求，每年分别为3 6 9 亿、1 6 2 亿、0 0 4 亿平方米，合计每年5 - 3 5 亿平方米： 在2 0 1 0 至2 0 1 5 年间，每年分别为3 0 2 亿、1 4 4 亿、0 0 7 亿平米，合计每年4 5 3 亿平方米。对比目前每年3 3 8 亿平方米的商品住宅供应量，未来需求的旺盛是不 言而喻的。而对于目前商品住宅的主要市场，另一组数字值得关注。2 0 0 5 年，全 国高校应届毕业生将达3 3 8 万人。根据中国人才热线的调查，其中9 1 的毕业生 选择到深圳、江苏、浙江、广州、上海、北京求职。此外，中国目前尚有5 2 万出 国留学者，其中8 0 表示希望学成后回国发展。单是这部分人员，将导致每年超 过2 0 0 万的新增高学历家庭和超过1 5 亿平米的住宅需求，其中大部分需要通过商 品住宅市场来满足。 基于以上分析我们可以得出结论，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具 潜力和发展空问的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的 集中化也是必然的趋势。高速发展的商品住宅行业需要大量的资金来支持，而要 全面解决资金需求的难题，必须依靠金融产品创新和多元化融资渠道，其关键在 于金融企业与地产企业之间信任关系的建立，而目前公司治理和风险控制能力已 经得到金融界普遍认同的房地产企业只是少数。住宅是一种特殊的产品，消费者 。数据来源u v 砒r o 群c o m 杨慎2 0 0 4 3 5 1 导论 和地产企业之间需要建立长达数十年的信任关系。购置住房又是大多数市民一生 中最大的一笔支出，在选择供应商时他们必然保持高度的慎重，因而对品牌的重 视程度与日俱增。 1 12 2 我国房地产业上市公司面临的挑战 我国房地产业上市公司面临的挑战来自国外的跨国公司，也来自于行业内部 的经营模式。挑战来源于两个方面：第一、在于境外同行的进入。尽管世界房地 产发展史已经呈现这样的事实：商品住宅市场可能是所有行业中，全球化倾向最 不显著的一个，即使美国最强大的发展商，其跨国经营范围也限于周边国家。但 我们同样应该注意到近期已经发生的另一组事实：以香港发展商为代表，大陆以 外的同行已经大举进入中国内地市场，他们的资金实力、国际融资能力都远在国 内企业平均水平之上。更重要的是，行业竞争最终将是核心技术的竞争，目前日 本最优秀的住宅开发商，拥有数千项专利；而在中国大陆，走在前端的万科，已 经获得和正在申请的专利合计只有几十件。第二、目前国内住宅开发的粗放模式， 已经无法适应未来可持续发展的需求。行业现有的生产和运作模式，必须进行颠 覆。房地产是一个高资源消耗行业，不仅房屋的建造本身要消耗大量钢材、水泥、 运力，建筑的居住过程也要消耗大量资源。而中国的人均资源是比较贫乏的，人 均能源的占有量不到世界平均值的一半。另一方面，国内住宅生产的工厂化比率 远远低于发达国家水平，产品建造精度比世界先进水平低出一个数量级，产品缺 陷率降低到一定水平后已经难以为继。改进住宅开发模式，为未来消费者提供优 质的住宅势在必行。 1 1 3 选题意义 实践意义：评价与分析我国房地产业上市公司的经营绩效对改善我国房地产 业上市公司的经营、对我国投资者做出正确的投资选择、对我国房地产业上市公 司的内部激励都具有重要的现实意义： ( 1 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司经营绩效，可以为其出资人行 使经营者的选择权提供重要依据。在现代企业制度中，资本所有权与企业经营权 发生分离，资本的天然属性决定出资人拥有经营者选择权、收益分配权和重大事 项的决策权。而这三大权利中最核心的是任免企业经营者，特别是确定经营者的 任期，对维护资本所有者的权益十分关键。但由于出资人与经营者之间的信息不 对称，出资人不拥有完全的经营过程信息，因此，必须依靠企业绩效的科学评价， 为任免经营者提供决策依据，从而避免主观随意性。 ( 2 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司经营绩效，可以有效加强对其 经营者的监管和约束。通过经营年度终了的绩效评价，为出资人决策提供了有效 基于0 e a 模型的房地产业上市公司绩效评价 和够用的信息，有助于实现既满足加强政府监管又不干预企业自主经营的双重目 标。 ( 3 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司经营绩效，可以为有效激励其 经营者提供可靠依据。激励公司经营者的一个主要方面是经营者的收入，通过制 定合理的报酬计划，调动经营者的积极性。 ( 4 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司经营绩效，可以为其经营者提 供有效的信息。有助于经营者找出本公司与其他公司的差距，改善公司的经营状 况，提高公司的经营绩效。 学术意义：目前，对上市公司业绩进行综合评价的方法很多。本文采用数据 包络分析( d a t ae n v e l o p m e n t a n a l y s i s ，简称d e a ) 对我国房地产业上市公司业 绩进行评价。该方法能同时考虑多投入、多产出的情形，有效地对上市公司的业 绩进行效率衡量。数据包络分析方法的主要优点在于它是一个非参数估计方法， 因此并不需要数据本身适合一个明确的函数形式。由于d e a 方法避免了分析者主 观赋予权重的问题，而且此方法对输入输出指标有较大的包容性，因此它在处理 评价问题时比般常规统计方法更具优越性。此外，本文定性评价的结论是建立 在数据包络分析法的基础上，定量研究和定性研究的结合，使得本文有很强的严 谨性和可验证性，具有一定的学术价值。 1 2 文献综述 1 2 1 当前国内外三种较为流行的公司绩效评价指标体系及评价 1 2 1 1用创值思想进行公司绩效评价 创值( e c o n o m i cv a l u ea d d e d ) 作为一种全新的财务理念，衡量的是公司经营 活动给公司带来的价值增加值。正在逐步取代利润指标，成为较准确的公司业绩 衡量标准。对公司绩效进行评价，目的在于比较公司价值的变化，以判断是否给 公司带来价值增值。由于目前实务上常见的公司绩效评价方法有诸多不便和不足。 将创值体系引入公司绩效分析，这是一种全新的，准确、易行的公司绩效评价方 法。创值指标体系包括创值额、创值率、股权创值率等基本指标。 1 2 1 2 绩效评价的杜邦财务分析体系 杜邦财务分析体系( t h ed up o ms y s t 锄) 就是一种比较实用的财务比率分析 体系。这种分析方法首先由美国杜邦公司的经理创造出来，故称之为杜邦财务分 析体系。财务管理是公司管理的核心之一，而如何实现股东财富最大化或公司价 值最大化又是财务管理的中心目标。任何一个公司的生存与发展都依赖于该公司 能否创造价值。公司的经理们负有实现公司价值最大化的责任。出于向投资者( 股 4 1 导论 东) 解释经营成果和提高经营管理水平的需要，他们需要一套实用、有效的财务 指标体系，以便据此评价和判断公司的经营绩效、经营风险、财务状况、获利能 力和经营成果。杜邦财务分析体系从评价公司绩效最具综合性和代表性的指 标一一权益净利率出发，层层分解至公司最基本生产要素的使用，成本与费用的 构成和公司风险，从而满足经营者通过财务分析进行绩效评价需要，在经营目标 发生异动时能及时查明原因并加以修正。 1 2 1 3 国家四部委制定的公司绩效评价指标体系 按照建立现代公司制度的要求，为了综合评价和反映公司经济效益状况，财 政部在反复研究的基础上，于1 9 9 5 年制定了一套的公司经济效益评价指标体系( 试 行) 。这套体系包括：销售利润率、总资产报酬率、资本收益率、资本保值增值 率、资产负债率、流动比率( 或速动比率) 、应收帐款周转率、存货周转率、社 会贡献率、社会积累率1 0 项指标。这套评价指标体系主要是从公司投资者、债权 人以及公司对社会的贡献等三个方面来考虑的。 1 2 2 运用d e a 模型进行绩效评价的文献回顾 较多文献将d e a 模型运用于银行效率的评价上，也有一些研究将d e a 模型 运用于企业、公司的绩效评价上。张健华( 2 0 0 3 ) 对我国2 0 家商业银行从1 9 9 7 到2 0 0 1 年的效率进行了评价，并比较分析了国有商业银行、股份制银行和城市商 行在效率上的差别。刘力昌( 2 0 0 4 ) 等运用d e a 模型对我国上市公司的股权融资 效率进行了评价。李新民( 2 0 0 4 ) 等对我国1 0 家石油企业的经济效益进行了评价。 胡季英、冯英浚( 2 0 0 4 ) 运用d e a 模型对我国的建筑企业绩效进行了评价并提出 了改进措旋。张方杰、王浚浦( 2 0 0 4 ) 运用d e a 模型对我国的家族企业上市公司 的业绩进行了评价与分析。陈浩、薛声家( 2 0 0 5 ) 对北京星级酒店的相对效率进 行了d e a 有效性分析。 1 3 研究思路与论文结构 关于公司绩效的研究由来已久，它渗透于经济运行的每一个领域，贯穿于企 业的发展和运营中。运用不同的评价方法对公司的经营绩效进行评价会得出不同 的结果。本文从投入产出的角度运用d e a 模型对我国房地产业2 0 0 4 年的绩效做 了较全面的评价：在绩效评价中，模型不仅考虑了人们通常用到的利润指标，还 考虑了公司主营业务收入，这对企业的长久发展、市场地位和长期利润有着重要 的意义。同时，在投入指标中，除了总资本外，本文还采用了人力资本投入。在 研究股权结构与公司绩效的关系时，本文采用了d e a 效率值作为公司的绩效指标。 选取d e a 模型作为评价方法基于其如下优点：无需知道生产函数的具体形式，可 基于d e a 模型的房地产业上市公司绩效评价 自如处理多投入和多产出情况：直接指明与最佳机构相比，被评价机构在哪些投 入产出项目上有差距，从而找出改进效率的最佳路径。综合考虑了公司的投入和 公司的产出两方面的因素，而不是仅仅以公司的产出为标准。可以综合考虑多方 面的因素，而不单纯以某个方面的单个指标作为公司绩效的评价标准。 本文第一章为导论部分，该部分主要介绍了本文选题的背景和研究意义。第 二章介绍了d e a 模型和指标体系的建立。第三章是公司绩效的实证部分，这一章 首先利用d e a 模型对2 0 0 4 年我国房地产行业上市公司的绩效进行了评价。得出 了各上市公司的总体效率和纯技术效率，并提出了各公司的绩效改进方法和途径。 本章第二部分对2 1 家房地产上市公司2 0 0 0 年、2 0 0 2 年、2 0 0 4 年的绩效进行了评 价，并对其排序进行了分析，特别分析了影响公司绩效的内在原因。第四章对我 国房地产行业上市公司的股权结构进行了分析，并利用上一章的绩效评价结论研 究了本行业公司的股权结构与公司绩效的关系。第五章提出了改进我国房地产业 上市公司绩效的政策建议。 2d e a 模型及指标体系的构建 2d e a 模型及指标体系的构建 2 1 效率的经济含义 效率往往是与生产率联系在一起的，通常是考察产出与投入之间的关系。囚 研究目的及投入产出项目选择的不同，效率有多种定义和分类方法。 2 1 1 技术效率与配置效率 f l ( 1 9 5 7 ) 在d c b r e u 和k o o p m s 工作的基础上，提出了对多种投入企 业的一种简单效率测算方法。他将企业效率分成两部分：技术效率反映在给定投 入的情况下企业获得最大产出的能力；配置效率( f a r r e l 称为价格效率一谢c e e 街c i e n c y ) 反映给定投入价格时企业以适当比例使用各项投入的能力。上述两项 测度结果组合成了总的经济效率( e c o n o m i ce 伍c i e n c y ) 。c o d l i 工j ( 1 9 9 6 ) 用两种 投入一种产出的图示方法将f a r r e l 效率的概念解释如f ： c x 2 ，y a o 圈2 1 技术和配置效率 罔2 - 2 纯技术效率和规模效率 其中x - 和强为两种投入，y 为产出，假设规模报酬不变，s s 代表完全效率 机构( 线上各点技术效率相同) ，a a 代表投入价格比。如果一个企业以p 点的投 入组合生产单位产品时，线段q p 即代表了该企业的技术无效率，当投入由p 点等 比例降至q 点时产量并不减少。这里q p o p 用来表示所有投入可以降低的比例， 而企业的技术敛率( t e ) 由下述比例得出： t e = o q 0 p 一1 一q p ，o p 如果已知投入价格比( 如图21 中的a ) ，则p 点的配置效率( a e ) 定义 为：a e = o 刚o q 这是因为r q 代表了与仅处于技术有效的q 点相比，处于配置有效( 同时也 这是因为r q 代表了与仅处于技术有效的o 点相比，处于配置有效( 同时也 基于d e a 模型的房地产业上市公司绩效评价 是技术有效) 的q7 点所能节约的生产成本。 f a e l 的总经济效率( e e ) 被定义为：e e = 0 r o p 这里的距离r p 也可以解释为成本的降低。由上面三个式子可以看出，技术效 率和配置效率构成了经济效率，即： t e a e = ( o q o p ) ( o i v o q ) = o i v o p = e e 2 1 2 纯技术效率和规模效率 如果放松规模报酬不变的假设，上述技术效率可以进一步分解为纯技术效率 和规模效率。纯技术效率测度的是当规模报酬可变时，被考察企业与生产前沿面 之间的距离。为便于解释，我们以单投入和单产出的情况为例在图中进行说明： 在图2 2 中，o c 为规模报酬不变的生产前沿面，a f e g h 为规模报酬可变的 生产前沿面。假设某企业在i 点进行生产，其技术效率 t e = b d b i 考虑了规模报酬可变因素的纯技术效率：p t e = b f ，b i 规模效率：s e _ b d b f 由以上三个式子可知，t e = p t e s e 或s e = t e p t e 2 2 d e a 模型原理 数据包络分析( d a t ae n v e l o p m e n ta n a l y s i s ，简称d e a ) 是一种对多个同类型 的具有多输入、多输出的决策单元( d m u ) 进行相对效率比较的有效方法，是由 著名的运筹学家a c h a m e s 和w w c o o p e r 等人于1 9 7 8 年提出的。d e a 通过线 性规划技术确定生产系统的前沿面，得到各决策单元的相对效率以及规模效益等 方面的信息，其广泛应用的主要原因是不需要以参数形式规定前沿生产函数，也 不用事先了解输入、输出之间的关联关系。1 9 7 8 年由a c h a m e s 等人提出的d e a 模 型以分式形式给出，1 9 8 4 年由r d b a n k e r 等人从公理化的模式给出了b c c 模型， 同时证明它与c 2 r 模型具有相同形式。1 9 8 5 年a c h 锄e s 和w w c o o p e r 和b g 0 1 a n v 等人对c 2 r 模型进行改进，提出了另一个评价相对效率的d e a 模型 c 2g s 2 模型。尽管在这些模型的基础上又衍生出不少新的d e a 模型，但上 述两种为最常见的数据包络分析模型。c 2 r 模型适用于假设投入面满足规模报酬固 定( c r s ，c o n s t a n tr e t u m st os c a l e ) 的情况，对决策单元的规模效率和技术效率 同时进行评价，即c 2 r 模型测得的d m u 有效是指规模适当且技术水平高的；c 2 g s 2 模型则只对决策单元技术有效进行评价，即以c 2g s 2 模型测得的d e a 有效是指该 or 0 n l a n da n dv a s s d a l l ( 2 0 0 0 6 ) 将经济效率称为成本效率，也有人将其成为综台效率。如王丽( 1 9 9 9 ) 8 2d 卧模型及指标体系的构建 d m u 的技术水平是高的( 魏权龄，1 9 8 8 ) 。 d e a 是对其决策单元( 同类型的企业或部门) 的投入规模、技术有效性作出 评价，即对各同类型的企业投入一定数量的资金、劳动力等资源后，其产出的效 益( 经济效益和社会效益) 作一个相对有效性评价。 ( 1 ) 决策单元：指同类型的企业或部门。 ( 2 ) 决策单元的有效性：对任何一个决策单元，它达到1 0 0 的效率是指： 在现有的输入条件下，任何一种输出都无法增加，除非同时降低其他种类的输 出；要达到现有的输出，任何一种输入都无法降低，除非同时增加其他种类的 输入。一个决策单元达到了1 0 0 的效率，该决策单元就是有效的，也就是有效的 决策单元。 d e a 建模机理及应用步骤可用下列流程框图来表示。 确 定 评 价 目 标 选 择 决 策 苴 一 兀 建立 输入 输出 指标 体系 选 择 d e a 模 型 调整输入 输出指标 体系 进 行 d e a 评 价 分 析 带| y 意 _ - 给出 综合 评价 分析 结论 d e a 模型的构造原理如下 2 2 1c 2 r 模型 假设n 个部门或单位，称为决策单元( d m u ) ，每个部门都有m 种类型的“输 入”( 表示该部门对“资源”的耗费量) 以及s 种类型的“输出”( 表示该部门消耗了“资 源”之后表明“成效”的产出量) ，它们由表3 1 给出。 表2 1 中：置，为靳个决策单元对第i 种类型输入的投入总量；巧为第j 个决策单 元对第r 种类型输入的投入总量；v i 为对第i 种类型输入的一种度量( 权重) ；u r 为对第r 种类型输出的一种度量( 权重) 。 9 基于d e a 模型的房地产业上市公司绩效评价 表2 1 决策单元 12in k 1 爿1 1z 1 2 2x 1 jx l n 2 彳2 l爿2 2x 2 j x 2 。 输入 输入 _- mm m m 类型 类型 序号权重 m 一。1x 。2 x m j x 。 五。一： -，- t 。 +。 一。 1 u l 输出输出 e ，e ：e ；y 2 。 2 u 2 类型类型 - 权重 序号 m mmm k ，y m z y m j y 衄 s u 。 瓦及可根据历史的资料或预测的数据得到；v i 及u ，为变量，对应于权重系 数： v = ( v l ，v 2 ，v 。) t ，u = ( u 1 ，u 2 ，u r ) t 每个决策单元都有相应的效率，即全要素相对生产率指数： ，= “，y 口v ，x f ，= 1 ，2 ，”。 我们总可以适当地选取系数u 及v ，使其满足h j 1 ，j = 1 ，2 ，n 。现对第j o 个决策单元进行效率评价( 1 j o o ，炉0 ，且目标值v 一= 甜_ y o = l ，则称决策单元j o p 为d e a 有效。 c 2 r 模型中，o 是效率指数，码为权重，玛为莉个决策单元的投入指标向量( 已 知) ，y j 为鳓个决策单元的产出指标向量( 己知) ，s ，s + 为松弛变量，x o ， y 0 为被评价单元的投入产出向量( 已知) ，n 为决策单元数。此模型同时评价了决 策单元的技术效率和规模效率。 1 当e = 1 ，且s 一= o ，s + = o 时，为d e a 有效，原投入所获得的产出已达到最优； 当0 = 1 ，且s 。o 或s + o 时，为弱d e a 有效，即在这n 个决策单元组成的经济系统中， 即使把投入x 0 减少s ，仍可以得到原产出y o ，或者保持原投入x o 不变，原产出 y o 可增加s + ；当e 1 时，为非d e a 有效( 无效) ，即在这n 个决策单元组成的 经济系统中，可通过组合把投入减少为原投入x 0 的e 倍，仍可以得到原产出y o 。 2 ，当模型具有唯一最优解，九，s ，s + ，0 ，则当撕= 1 时，为规模收益不变； 当巧 1 时，d u m 为规模收益递减。 3 冗余率( r j s ) 是决策单元的投入松弛变量s 。与相应的投入量的比；产出不足率 ( r i s + ) 是产出松弛变量s + 与相应的产出量的比。根据投入冗余率和产出不足率， 可以明确哪些方面不足及不足的相对程度，需要改进和加强管理，并且还可做横 向比较。 2 2 2 c 2g s 2 模型 若在c 2 r 模型加入约束条件：& 21 ( j ：l ，2 n ) ，则可得到c 2g s 2 模 犁： 基于d 队模型的房地产业上市公司绩效评价 m i n ( 口一( s i + s ：) j i 】，= 1 “x f 一十耳= 良扣f ( 1 ，m ) j = l y _ 一s j = ) ，。o ，( 1 ，一，s ) ( 2 ) 五= 1 j 2 i e ，丸1 ts ：，s ：2 0 ( j = 1 ，n ) 此模型用于评价d m u 的技术有效性，当最优解为： ( 1 ) 0 = 1 ，则称此单元为d e a 弱有效 ( 2 ) 0 = 1 ，s = o ，s + = 0 ，则称次单元为d e a 有效 ( 3 ) 0 1 ，则称此单元为d e a 无效 根据以上两个模型可以进一步求出规模效率：0 规模= 0 总体0 技术，由此可 判断被评价单元的规模有效性，以便找出其非d e a 有效的原因。 2 3 样本的选取与样本数据的整理 随着中国证券市场的日益规范和规模的日益扩大，上市公司越来越多。同时 种种迹象也表明，房地产业也正在成为中国国民经济发展的重要推动力。因此， 研究房地产业上市公司对投资界、房地产企业界和社会投资者都具有一定的意义。 中国房地产上市公司是我国房地产业的精英部分，对它们的研究有助于从宏观 上把握国内房地产业产业的现状和走向，以及房地产业业内各分行业的未来发展 趋势和核心竞争力，为判断国内房地产业产业的竞争格局和态势提供依据。此外， 房地产业上市公司的公司治理结构和经营状况也颇具代表性，研究它们可以从一 个侧面了解整个房地产业企业法人治理结构和公司经营的现状和动态。 研究房地产业上市公司之前，首先应该界定什么是房地产业? 哪些公司属于房 地产业公司? 但是，对于这两个问题的答案，众说纷纭，国内国外都有无数的标 准来定义。 近年来，随着房地产业的发展，越来越多的公司介入房地产业这个新兴热门的 行业。针对这些问题，本文通过对国内外大量不同的国民经济行业分类标准的分 析比较，并结合我国上市公司的实际情况，决定选择上市公司行业分类指引 的分类原则作为本文制定房地产业业分类标准的依据和基础。上市公司行业分类 指引，这是由中国证券监督管理委员会发布实施的，其目的是为证券行业内的各 2 d e a 模型及指标体系的构建 有关单位、部门对上市公司分类信息进行统计、分析及其他相关工作，为上市公 司行业分类进行指导，此标准规定了上市公司分类的原则、编码方法、框架及其 运行与维护制度。其中与房地产业相关的分类如下： j 房地产业 j 叭房地产开发与经营业 j 0 5 房地产管理业 j 0 9 房地产中介服务业 j 0 9 0 1 房地产经纪业 j 0 9 2 0 房地产评估业 j 0 9 3 0 房地产咨询业 j 0 9 9 9 其他房地产