武汉积玉桥首府房地产项目商业多项性定位报告.ppt

2019 12 19 武昌项目多向定位报告 2 第一部分 武汉社区商业研究及商户资源分析 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 第三部分 项目多向定位方向分析 第四部分 项目定位倾向性建议 第五部分 商家访谈 目录Contents 3 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 武汉社区商业中心业态分析 百步亭花园社区商业业态分析经营业态构成如下 次主力店 小超市 酒店 健身 美容等 商业街区 社区配套 服装 餐饮 食品 行业资讯等 一 武汉社区商业中心商业定位分析 4 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 业态比例及分析说明 百步亭社区规模庞大 社区人口众多 开发时间较长 商业发展相对比较成熟 而且具有非常强的独立性 商业经营业态丰富多元化 包含了所有的社区商业业态 5 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 超市次主力店经营特点分析 区域内目前共有超市9家 均为社区型超市 超市经营业态也以日常生活用品为主 规模都在400 800 左右 2 餐饮休闲娱乐业态经营特点分析由于百步亭社区商业比较独立 主要服务小区内居民日常生活 居民多在家里就餐 因此餐饮业态种类并不多 主要以大型中式餐饮 快餐 特色小吃为主 其中大型中式餐饮为百步亭花园酒店 规模达2000 占据了餐饮业态的50 左右的比例 休闲娱乐业态在百步亭相对比较单一 经营业态主要由大型健身中心和众多档次比较低的小型按摩店构成 6 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 3 社区配套业态经营特点分析 社区配套业态经营种类较齐全 而且比例也比较均衡 充分显示出百步亭社区社区商业的成熟 社区配套业态中以银行和美容为主 银行有9家 基本上囊括所有的银行商家 美容有13家 主要有名媛阁女子生活馆 海怡唯美美容 椰岛美容美发 雅娜三九美容等品牌 美发品牌主要有发源地和椰岛 7 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 4 服装业态经营特点分析 服装业态也比较齐全 包含女装 休闲装 运动装 内衣 婴幼儿用品等街区服装业态经营面积都很小 特别是女装 都是些散店 相对来说童装 内衣 婴幼儿用品比重较大 也正符合了满足日常生活需求的社区商业的性质 5 食品类业态经营特点分析食品类业态也以水果 烟酒 蛋糕 保健品等日常生活类为主 社区内老年人较多 因此保健品店比较多 蛋糕品牌 雪莱蛋糕 蔷薇蛋糕 食品类整体经营档次不高 8 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 常青花园社区商业业态分析经营业态构成如下 次主力店 小超市 酒店 健身 美容等 商业街区 社区配套 服装 餐饮 食品 行业资讯等 9 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 业态比例及分析说明 常青社区规模庞大 社区人口众多 开发时间较长 商业发展相对比较成熟 而且具有非常强的独立性 商业经营业态丰富多元化 包含了所有的社区商业业态 10 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 超市次主力店经营特点分析区域内目前共有超市5家 超市经营业态以日常生活用品为主 2 餐饮休闲娱乐业态经营特点分析常青花园餐饮业态主要以大型中式餐饮 快餐 特色小吃为主 中式大型餐饮规模非常大 呈集中式分布 规划为常青花园特色美食街 规模达3000 占据了餐饮业态的50 左右的比例 由于集中式的效应 美食街的生意非常好 吸引了常青花园以外的消费者前来消费 休闲娱乐经营业态组合为保健按摩 茶馆 健身 11 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 3 社区配套业态经营特点分析 社区配套业态经营种类较齐全 而且比例也比较均衡 表明常青花园社区社区商业非常成熟 社区配套主要业态以银行 美容 培训为主 银行有9家 基本上囊括所有的银行商家 4 服装业态经营特点分析 服装业态包含女装 休闲装 运动装 内衣 婴幼儿用品等街区服装业态经营面积都很小 都是些散店 没有品牌 5 其他业态分析皮具鞋包 装饰建材 食品 家居 家电通讯 行业资讯 汽车服务 文化用品 化妆品 精品饰品等 规模都比较小 档次也比较低 12 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 南湖都会社区商业业态分析经营业态构成如下 主力店 超市 家电 餐饮休闲娱乐 培训中心 沿街商业 13 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 主力店业态经营特点分析超市主力店中商平价超市为大型社区超市 规模达7000 占整体经营业态18 的比例 家电主力店苏宁电器 位于一二三楼 规模为3500平方米 2 培训中心业态经营特点分析培训机构的规模都非常大 位于MALL的三 四楼 14 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 3 餐饮休闲娱乐业态经营特点分析 餐饮业态组合非常丰富 包括中式餐饮 西式餐饮 西式快餐 特色小吃 快餐类等 餐饮的业态形式比较多样化 高中低档一应俱全 搭配非常合理 其中一个亮点就是引进著名汉味小吃品牌 户部巷 非常聚人气 休闲娱乐业态在该商圈比较丰富 特点是规模大 尤其是健身和KTV 规模都2000 以上 能为项目带来强大的影响力 成为区域内的休闲娱乐中心 KTV品牌 梦幻之星量贩式 健身 K腾健身会 15 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 4 商业街经营业态构成及比例分析 16 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 社区配套业态分析经营特点分析 社区配套业态主要有银行 诊所 美容 美发 便利店 干洗店 冲印店 宠物用品 药店 电信营业厅等业种 经营种类较齐全 社区配套占街区比重最大 达50 其中以银行和美容为主 美容有6家 规模都比较小 没有品牌 17 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 2 服装业态经营特点分析 服装业态业种组合主要为女装 休闲装 内衣 运动装 童装从服装的经营品类类分析 女装占最大比例 其次为休闲装 童装 运动装 服装业态在各消费层比例区分不是很大 其消费层主要以家庭消费为主 从服装的经营品牌度及档次来分析 女装主要以精品店为主 部分品牌店为二三线女装品牌为主 休闲装以散货店为主 品牌知名度不高 内衣大部分为知名品牌内衣 品牌主要集中在主力店附近的内街区 18 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 总结分析 社区商业中心主要经营业态构成为 主力店 次主力店 餐饮 休闲娱乐 服装 社区配套 家居 装饰建材 食品 行业资讯 皮具鞋包 家电通讯 汽车服务 文化用品 化妆品 精品饰品等 19 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 20 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 根据以上综合对比分析 目前武汉社区商业中心业态组合比例存在以下规律 主力店 超市占街区业态比例在10 30 左右 餐饮休闲娱乐占街区业态比例在20 25 左右 社区配套占街区业态比例在20 30 左右 服装占街区业态比例在5 10 左右 其他业态占街区业态比例在1 5 左右 21 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 2 武汉社区商业中心品牌商户资源分析 1 武汉社区商业中心品牌商户资源统计根据对武汉几个典型社区商业中心进行调研的数据统计 共收录各类品牌商家530户 总经营面积62050 22 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 武汉餐饮休闲娱乐社区商业业态分析金地太阳城社区商业业态分析 金地太阳城社区商业经营业态构成为 次主力店 超市 餐饮 休闲娱乐 社区配套 装饰建材 行业资讯 二 武汉餐饮休闲娱乐社区商业市场分析 23 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 业态比例及分析说明 分析说明 餐饮 休闲娱乐业态比例占60 以上 是金地太阳城业态的主要构成部分 体现出以餐饮休闲娱乐为主题的商业街特色 24 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 餐饮业态分析分析说明 餐饮业态业种组合 中式餐饮 西式餐饮 特色餐饮 快餐从业态形式上看比较多样化 但主要是中式餐饮和特色餐饮 形成了餐饮一条街 从布局上看 餐饮主要集中在关山大道沿线 大部分都是双层 25 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 2 休闲娱乐业态分析分析业态组合为足浴 茶馆 KTV 健身等 主要以茶馆为主 3 社区配套业态经营特点分析 社区配套业态主要有银行 诊所 美容 美发 便利店 蔬果店 干洗店 烟酒 宠物用品 药店等业种 经营种类较齐全 社区配套业态占街区业态比例的16 左右 但由于街区定位以餐饮休闲娱乐为主 因此社区配套都比较小 26 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 湘隆时代社区商业业态分析湘隆时代社区商业经营业态构成为 超市主力店 餐饮 休闲娱乐 社区配套 零售商业 27 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 业态比例及分析说明 餐饮 休闲娱乐业态比例约占70 是湘隆时代中心业态的主要构成部分 体现出以餐饮休闲娱乐为主题的商业街特色 28 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 1 餐饮业态分析说明 餐饮业态业种组合 中式餐饮 西式餐饮 特色餐饮 快餐从业态形式上看比较多样化 但主要是中式餐饮和特色餐饮 形成了餐饮一条街 从布局上看 餐饮主要集中在宁康路沿线 大部分都是双层 29 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 2 休闲娱乐业态分析说明 业态组合为商务酒店 茶馆 影城 健身 网吧 沐足等 主要以酒店为主 湘隆时代中心有两家及沐足 KTV 餐饮于一体的酒店 3 社区配套业态经营特点分析 社区配套业态主要有银行 教育培训 美容 美发 便利店 干洗店 宠物用品 药店等业种 经营种类较齐全 社区配套业态占街区业态比例的11 左右 但由于街区定位以餐饮休闲娱乐为主 因此社区配套都比较小 30 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 总结分析 由上表我们可以看出 在我们所调研的两个餐饮休闲娱乐主题的社区商业 餐饮 休闲娱乐业态的比例都在60 70 左右 其他社区商业配套业态在30 左右 31 第一部分 武汉典型社区商业定位及商户资源分析 2 武汉餐饮休闲娱乐社区商业品牌商户资源分析 1 武汉餐饮休闲娱乐社区商业品牌商户资源统计 32 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 1 消费者调研 甄选调研地点理由项目地块目前以城中村居民 企业职工为主 但随着旧城改造的进行 未来新建小区将会非常多 因此应对项目周边新建小区展开重点调查 甄选消费者本项目作为社区商业中心 消费者以区域内的固定居民为主 因此本次调研的目标群体主要是地块周围的小区及社区居民 33 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 2 消费者分析融侨华府 江南明珠园等项目附近楼盘居民是我们重点调查区域 占总调研人数的80 其余20 为项目周边的社区居民 调研群体基本信息 本次调研发放调研问卷250份 其中回收207份 问卷有效率为83 调研群体男女比例约各占一半年龄段主要集中在22 28岁 其次为29 35岁 主要为具有可支配收入群体 调研是围绕本项目调研而展开 大多数受访者居住在武昌区 34 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 调研群体教育程度及收入 消费概况 35 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 大专学历占绝大多数 其次为高中学历 本科及本科以上学历的人不多 区域内整体学历水平不高 调研群体从事职业以个体 私营 普通职员为主 58 的调查者月收入水平都在3000元以下 因此中等及以下收入者将是区域消费人群的主力 但不排除相当部分被访者出于私密性的考虑而少报自身的收入水平的可能 其次新建小区居民的入住将带来一部分中高端消费群体 定位时也应考虑这部分人群的消费需求 36 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 消费行为研究 徐东商圈距离项目较近 大部分调研群体都去该区域消费 也说明项目有较大的机会 大部分调研群体选择公交出行方式 说明良好的公交系统对未来发展的重要性 建议将这种交通位置作为今后项目运营过程中的优势宣传 购物金额在200元以下的占据了52 说明区域内大部分消费者的收入水平较低 37 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 餐饮类消费支出调研 调研群体在中餐类消费占78 客观说明受访者的饮食习惯 本项目在定位时应加大中式餐饮比例 36 的受访者均是在家里就餐 其次为离住所较近的餐饮场所 本项目若定位餐饮可满足周围居民消费 大部分调研群体的消费金额在20 50元 说明大部分居民收入不高 本项目引进中档类餐饮商家比较合适 38 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 休闲娱乐类消费支出调研 调研群体中有48 的居民选择电影 KTV作为他们休闲娱乐的首选 说明上述两个行业有比较好的市场基础 本项目引进休闲娱乐业态的时候可重点引进上述两种业态 休闲娱乐消费频率达一周一次及两周一次的客户所占比例超过50 消费需求旺盛 有较大的市场空间 58 的客户可接受的消费金额均在50元以下 区域内引进定位中档的商业业态较合适 39 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 调研群体希望增加业态 21 的调研群体希望增加便利业态 说明区域内配套商业体量较小 不能满足居民日常消费 区域内餐饮 休闲娱乐业态数量少 档次不高 受访者也希望增加相关业态 35 的受访者希望增加超市 因此项目在前期定位时 应对大超市商家进行针对性的招商 以保障项目选择多样化 40 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 3 消费特点总结项目区域内大部分消费者的收入水平低于3000元 月 且收入支出以满足基本生活需要为主 项目周边居民中档 中低档消费群体较多 为项目主力消费群 但随着片区改造的进行 未来以中档 中高档消费群体会有一定程度的增加 目前项目所处区域休闲娱乐业态较少 餐饮类档次较低 但居民需求较强烈 经常去徐东或者其他商圈进行消费 因此项目定位可增加上述业态 区域内目前人口结构以35岁以下人群占主导 接受新事物的能力较强 有利于项目进入市场 41 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 二 周边商业情况1 项目周边商业街业态分析项目周边商业主要沿友谊大道与和平大道两边分布 商业形象及氛围较差 商业档次较低 2公里范围内零售商业总规模约34000平米 其中友谊大道约为13000平米 和平大道约为15500平米 学院路约5600平米 42 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 总结 区域内以配套服务为主 缺乏大型主力店及次主力店 商业档次较低 商业氛围弱 有21 的五金 建材等其它业态存在 商家承租能力较弱且形象不高 但也说明项目周边缺乏中档消费商业场所 有较大的市场发展空间 43 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 商圈发展水平项目所处商圈处于中低档的发展水平 商业物业以满足周边居民固定消费为主 虽然距离徐东 中南路两大区域性商圈较近 但是地块附近的本地老居民 企业职工 收入水平低 消费支出能力差 市场需求有限 导致地块周边商业规模小 档次低 随着滨江商务区改建力度的加大 未来将迎来历史性的发展机遇 高收入群体的入驻将为项目带来巨大的消费大军 因此在未来的3 5年内 项目周边的商业将向中档或者中高档商圈升级 44 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 商圈业态空白分析 缺乏大型主力店 从调研中可知 项目周围目前仅有一家本土超市武商量贩 且经营面积较小 不能满足居民日常消费 休闲娱乐业态档次较低 休闲娱乐 餐饮虽然占据20 的比例 但是都以网吧为主 KTV 健身 影院等中档休闲娱乐业态缺少 餐饮业态单一 无大型品牌连锁餐饮 主要以中式快餐为主 缺乏品牌连锁中西式餐饮 而且区域内几乎没有任何特色小吃之类的业态 中档配套服务空白 融侨华府 江南明珠园都是滨江商务区近几年新建的小区 入住居民都是收入水平较高的群体 但是目前区域内配套商业档次都较低 不能满足高档住宅居民需求 45 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 2 周边竞争商业项目分析项目周边目前在售楼盘为5家 其中社区底商的体量均在1万平米以下 社区商业中心的体量在2 4万平米 大部分都处于销售登记阶段 仅福星惠誉 中环滨江丽景 金地格林小城对外销售 销售率均在80 以上 其中福星惠誉格兰大道项目 项目突破85 售价在2 4万元 其他商业楼盘售价均低于2万元 格兰大道采用委托租赁销售模式 由开发商帮助业主招商 目前正在整体招商率为60 预计今年年底正式开业 其他项目都是直接销售 由业主自己招商 但目前片区内人气不足 消费需求不足导致商铺都处于空置状态 46 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 未开业竞争项目分析 1 福星惠誉格兰大道 47 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 2 融侨华府 48 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 3 福星惠誉三角路地块 49 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 结论 周边在建 在售项目体量大 总商业面积近7万方 市场供应量大 竞争激烈 福星惠誉三角路地块紧临本项目 其经营定位将对本项目产生重大影响 建议 本项目商业体量介于融侨华府 福星惠誉中间 定位特色主题式社区商业可与福星惠誉商业项目的形成互补 增强整个地块在武昌区域内的商业竞争力 通过三个项目的 聚合 效应突出项目优势 提升整体人气 同时对本项目业态进行细分 共享商业价值 50 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 三 项目优劣势分析1 项目SWOT分析 1 优势分析 Strengths 位于武昌区热点开发区域 也是投资者重点关注区域 地理位置优越 交通便捷 通达性强 客流达到本项目十分便利 本项目及周边高端住宅居民 写字楼 酒店将带来大量的高端消费人群 51 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 2 劣势分析 Weaknesses 项目周边人文环境较差 商业氛围 浓厚 对于商业项目的档次定位 业态定位需谨慎 和平大道为市政大道 车流较快 不能留住人流 且对面的客流到达本项目也比较困难 地块所在区域 属于传统商务区 且缺乏产业支撑 商业发展可能需要较长的市场培育期 52 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 3 机会分析 Opportunities 地块周围属于政府重点开发区域 将获得更多的政策支持 本项目属于滨江商务区较早开发的项目 目前在售楼盘不多 竞争对手较少整个区域内商业档次较低 存在市场空白 4 威胁 Threats 地块周围属于热点开发区域 未来的商业放量将会非常巨大 市场竞争激烈 会本项目产生一定程度的冲击 目前武汉市场的社区底商回报率低 客户接受程度不高 会面临其他商业项目的竞争 53 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 2 本项目竞争突破口对消费者需求与市场竞争分析两方面进行考虑 综合项目的优劣势 本项目应重点从以下几面寻求突破口 本项目整体规模小于福星惠誉三角路地块 但可以通过业态的合理规划 与其它项目形成融合及互补 就能确立项目的特色优势 从定位与业态组合规划上突破 通过丰富多样化的业态组合 齐全的配套 引进特色业态 打造一站式消费中心 确立项目的定位与业态在同类市场中的竞争优势 54 第二部分 项目竞争环境及消费者分析 从景观规划 装修与配套进行突破 通过独具特色的建筑 景观规划与良好的配套将人流导入项目 并通过与定位相吻合装修特色与风格 营造优良的营商与购物环境 确立项目与同类市场的竞争优势 从主力店 次主力店进行突破 招进本土一线超市 大润发 华润 影院 健身等业态 龙头商家的进驻能带动项目的销售和后期的经营 55 第三部分 项目多向定位方向分析 一 商业布局规划建议1 福星惠誉地块商业规划整体定位 主力店 商业街建筑模式 三层集中式商业 商业街 56 第三部分 项目不同定位方向分析 各地块规划定位 57 第三部分 项目多向定位方向分析 万达积玉桥地块总规划面积62万平方米 其中商业面积超过50 主要以高档酒店 甲级写字楼为主 规划少量的零售商业 主要针对商务中心的高端消费人群及豪宅居民 定位中高档消费商业街 主要经营国际一线品牌 如LV 古奇等奢侈品品牌 另外还有25万平方米的国内顶级精装修豪宅 总投资70亿元 项目东起和平大道 南临锦江国际城 西至临江大道 北至规划路 58 第三部分 项目不同定位方向分析 小结 积玉桥万达定位商务中心 以5A写字楼 高档酒店 豪宅为主 与本项目整体定位方向不同 商业为纯街区规划 无集中商业存在 北区商铺采用大围合布局 南区仅和平大道 规划路方向规划少量街铺 目前商业街设计还在调整之中 具体商业体量还不是非常清楚 59 3 项目周边其它地块供应 第三部分 项目不同定位方向分析 上述两个片区目前正在拆迁之中 目前土地还未挂牌拍卖 土地的具体规划尚不清楚 需进一步跟踪调查 60 小结 1 根据政府的规划 本项目南边规划成江南核心区 同时和平大道靠长江区域定位为滨江商务区 这都将为项目带来大量的商务人流和消费 2 随着旧社区和旧工厂的拆迁 周边将大量兴建写字楼 金融 住宅和商业 尤其是项目周边的福星惠誉地块及万达地块都有较大体量的商业 居住与商业 商务的结合一方面会给本项目商业部分提供较为稳定的高端客源 另一方面也会加速本区域内商业 商务氛围的形成 同时也会大大提升区域价值 第三部分 项目不同定位方向分析 61 第三部分 项目不同定位方向分析 2 整体商业规划布局方案调整总体原则 根据本项目地块特征和规划要求综合考虑福星惠誉地块商业的规划方案 主要商业区域布置在临和平大道侧 通过本项目的主力店和福星惠誉的超市主力店形成哑铃状布局 在中间布置街区 隧道用地区域布置广场 规划限制 来拉动街区人流和提升街区商业价值 考虑新增友谊大道与广场路段单层商业街在积玉桥项目概念规划 20091018 方案的基础上 隧道用地的广场侧和另一侧的规划路沿线布置单层商业街 贯通至友谊大道 形成围合式布局 62 第三部分 项目不同定位方向分析 规划理由 区间路隧道用地上 规划设计了广场 休闲系统 体育锻炼设施等 能够为区域商铺带来消费人流和增加商业氛围 沿线正对面为武汉理工大学教职工宿舍区和康乐里社区 约有人口3300人 友谊大道余家湖站拥有公交线路6条 也是未来本社区和周边人口出行的一个重要方式和通道 业态上主要以社区便利配套 运动健身体育用品等为主 商业街建议规划单层 进深10米左右 单铺面积控制在40平米左右 63 第三部分 项目不同定位方向分析 建议和平大道方向不设内街此方案布局 没有聚客力的主力店 很难吸引人流来此消费 商业存活率较低 临和平大道方向街铺展示性较好 商业价值也最高 如规划内街 小区出入口位于规划路方向 人流导向与布局规划相背离 商业价值也不大 友谊大道方向不规划商业鉴于友谊大道区域主要以汽车4S店及汽修汽配业态为主 商业价值 商业氛围和形象一般 临此区域不设置商业 商业街规划层数通过调研可知 目前武汉市场上定位餐饮 休闲娱乐类的社区商业 都规划双层商业街 一层主要经营社区配套业态 商铺面积较小 二层经营餐饮 休闲娱乐业态 租赁面积较大 虽然餐饮 休闲娱乐类商家承租较弱 40 70元 月 但为了提升项目特色 突出商业优势 提高一层商铺销售溢价 建议大部分街铺规划两层 64 区域一层街铺商业价值临主干道一侧可达到3万元 临次干道可达1 7万 商业价值较高 在满足商业布局总体原则的条件下建议做足一层商业 以达到商业价值最大化 区域内在售楼盘住宅均价目前已达到约7000元 8000元 而根据我们测算 项目二楼做商业用途价值大概能达到9000元 临福星惠誉项目及和平大道一侧二层商业有较好的连续性 定位为餐饮休闲娱乐将会形成良好的消费氛围 并可提高项目辐射范围和提升项目一层价值 建议此区域做二层 65 第三部分 项目不同定位方向分析 商铺使用均好性规划为了使商铺利用价值最大化 建议一层单间商铺面积不超过50平米 门宽为4米左右 进深不超过10 12米 为了增加商铺使用价值 建议层高为6 2米 根据同类项目调研可知 二层商铺根据相关业态经营需要 商铺面积至少需要80平米以上 因此二层商铺面积规划80 120平米 商铺配套规划商铺应具备餐饮功能 设置烟道 化油池 上下水 排污等配套设施 66 第三部分 项目不同定位方向分析 二 多向定位1 定位方向一根据以上调研总结的武汉典型社区商业中心业态比例规律及项目自身情况 做以下定位 定位方向一 社区商业中心业态组合 主力店 餐饮 休闲娱乐 商业街 67 第三部分 项目不同定位方向分析 1 布局方式主力店 次主力店 街区 2 业态平面 68 第三部分 项目不同定位方向分析 3 商户资源需求分析 该定位下休闲娱乐业态商户资源满足项目要求 餐饮 社区配套等商户资源尚需要进一步拓展 69 第三部分 项目不同定位方向分析 4 招商与经营可行性分析1 招商可行性分析项目周边固定居民人数较多 未来新建小区也会带来新增人口 目前仅武商量贩一家超市 且即将面临拆迁 不能满足居民需求 存在市场空白 由于洽谈主力店需要时间较长 前期接触过大润发 华润等超市 目前还未给回馈 需继续跟进 引进主力店 次主力店可以提升项目商业级别价值 同时也能丰富项目业态 主力店超市的人气效应也能带动其它商业的招商 2 经营可行性分析从经营角度讲 以餐饮 休闲娱乐为主 项目主题特色突出 可填补目前市场空白 经营风险较低 70 第三部分 项目不同定位方向分析 2 定位方向二根据以上调研分析的武汉典型餐饮休闲娱乐主题社区商业业态组合规律及本项目自身情况 做以下定位 定位方向二 餐饮 休闲 娱乐主题社区商业业态组合 大型餐饮 休闲娱乐 街区 71 第三部分 项目不同定位方向分析 1 布局方式大型餐饮休闲娱乐主力店 街区 2 业态平面 72 第三部分 项目不同定位方向分析 3 商户资源分析 商户资源不能满足项目定位 尤其是主力店目前进驻意向不是非常明确 73 第三部分 项目不同定位方向分析 4 招商与经营可行性分析1 招商可行性分析经营社区配套商家资源丰富 且经营门槛较低 后期招商简单 以餐饮 休闲娱乐为主 项目主题特色突出 可填补目前市场空白 商家进驻意向强烈 尤其是休闲娱乐业态 品牌商家的进驻会降低后续经营风险 2 经营可行性分析从经营角度出发 主力店的聚客效应能带来稳定的人流 能增加辅营区生意机会 休闲娱乐 餐饮能增添项目特色 适量的社区便利经营 74 第三部分 项目不同定位方向分析 3 定位方向三综合考虑住宅 酒店 商铺三种物业的总收益 且从不同物业的联系与制约两方面看待项目整体规划 在商业规划总体量保持不变的主导思想下 可增加酒店式公寓的商业面积 减少纯商业街铺面积 做以下定位 定位方向三 餐饮 休闲娱乐 社区便利配套商业业态组合 大中型餐饮 休闲娱乐 街区 75 第三部分 项目不同定位方向分析 1 布局方式中型餐饮休闲娱乐主力店 街区 2 业态平面 76 第三部分 项目不同定位方向分析 3 商户资源分析 总商户资源能满足项目定位 但不同业态需求面积与实际定位有偏差 与其中休闲娱乐类商户资源丰富 餐饮类较少 社区配套商家暂时进驻意向不强 考虑到此类商家跟居民入住率关联性强 随着工程进度的加快 后续招商及经营压力不大 77 第三部分 项目不同定位方向分析 4 招商与经营可行性分析1 招商可行性分析经营社区配套商家资源丰富 且经营门槛较低 后期招商简单 临和平大道方向规划餐饮类业态 交通便利 品牌展示性强 商家进驻意向强烈 2 经营可行性分析餐饮类业态辐射面广 可吸引项目周边居民或其它地方人流前来消费 社区便利业态主要位于本项目与福星惠誉两大楼盘中间 稳定的居民带来稳定的生意机会 后面经营压力非常小 78 4 项目售价初步分析 第三部分 项目不同定位方向分析 由于目前项目所在区域面临大规模改造 临近的旧式社区租金售价参照性不强 所以我们选取了片区内已售和在售的部分新型社区和楼盘进行比对 79 第三部分 项目不同定位方向分析 综合以上表格情况 可以从已售项目和未售项目两方面来分析销售可行性 已售项目 地段较好 商圈级别较高的 如格兰大道 虽然面积 单价及总值都很高 但销售率依然达到85 说明投资者认可其投资价值 而中环项目虽然交通因素及商圈级别都不及格兰大道 但价格及铺位面积等因素较好的迎合了投资市场 所以也取得了较好的销售率 未售项目 融侨华府及金地国际花园都毗邻城市主干道 在铺位划分较合理的情况下 开发商对售价的预期也比较高 融侨华府报价达到3万元 金地虽没有正式推出商铺 但由于紧邻地铁站出口 预计将超过融侨华府的价格 若本项目定位为社区商业中心或是餐饮休闲娱乐主题社区商业 商圈级别相对都较高 在铺位面积划分较为合理的情况下 临近主干道一侧的商铺 售价达到甚至超越普通社区融侨华府的可能性较高 区间路一侧商铺定价达到中环项目水平可行性也较大 若项目定位社区配套底商 对临主干道 规划路方向的商铺售价影响不大 对新增商业街铺售价有一定影响 总体收益会有一定程度的下调 但街铺总销售面积保持不变 80 第三部分 项目不同定位方向分析 5 项目即时销售收益测算1 项目售价初步估计依据以上两种定位方案都需要保留主力店不售 所以可售部分基本一致 物业类型都为街铺 可销售面积较大 一 二层商业面积共约1 8万平米 一楼商铺销售压力较小 二层商铺销售压力较大且价格较低 81 82 根据以上表格 本项目主干道一层商业价值参考融侨华府 金地国际花园及格兰大道价格进行加权平均 可以得出主干道一楼均价为3 39万元 本项目次干道一层商业价值参考中环滨江丽景商铺价格进行加权平均 可以得出本项目次干道均价为1 87万元 二层售价主要参照中环滨江丽景 该项目二层利用价值不高 仅用于办公及商品的储藏 销售业仅85 对项目定价参考作用不大 考虑到我们项目二层主要定位休闲娱乐 餐饮 此类商家的承租能力一般在30 60元 按7 的回报率计算 为5000 10000元 综合本项目自身条件分析 二层的售价为9000元 由于目前无法确定本项目各个区域具体的商业面积 仅从地块形状来看 临主干道一侧的商业面积应该所占比例很小 所以综合地块情况与周边环境 初步预估一楼整体售价为2万元 二楼售价为9000元 83 第三部分 项目不同定位方向分析 2 定价策略本项目均价的制定在考虑现有商业的基础上 有以下三种定价策略 方案一 保守型定价 一层均价20000元 二层均价8500元 该定价策略走的是低开高走的模式 通过较低价格入市 以求在市场上一炮打响 在短期内获得项目收益 方案二 市场性定价 一层均价22000元 二层均价9000元 在对项目价值的充分挖掘的基础上达到开发商与市场投资者之间的平衡 属于中线型营销模式 方案三 激进型定价 一层均价24000元 二层均价9500元 改定价策略对项目价值进行了透支 以期达到项目收益的最大化 营销节奏为中长期 营销难度大 84 第三部分 项目不同定位方向分析 3 项目销售面积与保留面积说明项目租售比例控制原则 主力商家租赁区只租不售原则主力商家由于聚客力强 其对项目经营带动性与稳定性起到非常重要作用 因此主力商家的引进对大型商业项目的起到至关重要的作用 但同时由于主力商家租期长 租赁面积大 如果分割出售产权分散 主力商家不愿面对众多的小业主 只有采取长期返租销售 但主力商家租金一般都较低 这样给开发商背上一个长期包袱 同时由于产权分散也为返租期满后项目经营埋下了一个定时炸弹 因此销售型商业物业必须坚持主力商家租赁区域只租不售 这样不仅有利保证大商家做旺 带旺市场 稳定项目经营 同时由于大商家租赁期长 经营稳定 租金收益有保障 必能享受物业增值带来的收益 85 第三部分 项目不同定位方向分析 配套物业只租不售原则大型商业项目必须持有一定的物业引进配套功能业态以满足业态组合 增强项目聚合力的需要 以利于项目后期经营 因此针对引进配套性业态的物业一般采取只租不售的原则 项目销售和保留物业面积 86 第三部分 项目不同定位方向分析 4 项目即时销售收益 方案一 保守型定价 一层均价20000元 二层均价9000元 方案二 市场性定价 一层均价22000元 二层均价9500元 87 第三部分 项目不同定位方向分析 方案三 激进型定价 一层均价24000元 二层均价10000元 88 第四部分 项目定位倾向性建议 项目定位要充分考虑招商 销售的可行性 以及实现综合效益最大化 主要有以下几点 项目所在区域存在主力店生存机会 作为区域内开发的先行者 占据先机 但竞争项目福星惠誉规划引进超市主力店 地段 规划均强于本项目 市场竞争压力比较大 根据目前商户访谈回馈的信息来看 休闲娱乐商家进驻的意向较强 餐饮类商家进驻意向一般 超市主力店进驻意向较弱 也就是说规划餐饮 休闲娱乐特色的主题式街区 商户资源有保障 89 第四部分 项目定位倾向性建议 再综合项目销售 招商考虑 引进主力店能提升项目商业级别与知名度 其它商家的招商难度会降低 但主力店租赁区域不能对外销售 对总收益影响不大 综合以上几点 可以初步确认项目定位餐饮 休闲娱乐主题式社区商业更加合理 但由于目前的商家反馈信息