房地产产品概念规划(包含户型).ppt

第二章房地产产品概念 主要内容 第一节房地产产品体系及策划第二节建筑类型与风格第三节景观类型与风格第四节户型第五节小区会所第六节产品定位第七节楼盘命名 第一节房地产产品体系及策划 一 房地产产品规划的构成二 房地产产品规划的策略 第一节房地产产品体系及策划 一 房地产产品的概念狭义的概念 通常人们将产品理解为具有某种物质形状 能提供某种用途的物品 广义的概念 产品是指能够提供给市场 用于满足人们某种欲望和需要的任何东西 包括实物 服务 场所 设计 软件 意识 观念等各种形式 亦称产品的整体概念 它包含核心产品 形式产品和延伸产品三层含义 二 房地产产品体系的内容 房地产的产品体系可以通过以下两个方面来理解 P28建筑物本身有形产品 可视 建筑物所处环境无形产品 可感受 第一方面 简称 体 它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划 以及由其延伸至整个大楼或小区的面积 格局 配比 外观造型 社区环境和总体功能规划等 它是产品最基本的要素 也是开发商在市场检验中 判断其投资是否成功的最为关键的一环 第二方面构成 简称 用 它是指对整个大楼或小区 满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置 它包括水 电 煤气 通讯 装潢 保安和保洁等各个方面的最基本功能配置 是对 体 的充实和补充 二 房地产产品规划的策略 1 产品规划应该和目标顾客群定位 目标市场 相吻合2 产品规划还应该顺应和引导消费时尚产品规划要与目标顾客群相吻合 并不是简单地迁就客户 而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求 3 产品规划应该兼顾实际销售的需要产品规划的功能配置不尽是多多益善 具体规划时应该考虑到竞争对手的状况 第二节住宅小区的规划与设计 一 住区空间布局应合理化 科学化住宅功能由 有房可住 的生存功能问题 向今后的使用型 舒适型发展 住区以居住为主体 但各种配套功能区要合理布置 住宅楼的投影面积所占用地面积的比例 建筑密度 应控制在30 以下 绿化用地一般应超过35 并尽可能扩大 如有的优秀住区已达到50 以上 二 住区的建筑设计应内涵丰富 突出特色住区应根据其所在地段 城市大环境确定其主题定位 不宜千篇一律 更不宜大量照搬欧化 洋化风格 三 努力建设住区的生态环境系统对住区空间的布置必须首先考虑生态环境 保证住区有充足的日照 清新的空气 良好的通风 洁净的水面 尽可能扩大绿化面积 第二节住宅小区的规划与设计 四 美化住区景观系统 建设 山水住区 山水住区 不是简单的住宅群 山 水 它的内涵主要是科学地利用山水 适当地创建 使住区园林化 生态化 美观化 同时使自然环境设计继承 发扬中国文化传统 五 交通道路应合理分流 减少对居住区的影响住区道路系统应分级明显 又要避免城市公交道路穿越住区而过 第二节住宅小区的规划与设计 第三节户型的设计 户型是房地产实现其功能和价值的直接载体 房地产产品创新首先表现为户型的创新 能否设计出迎合购房者需求的户型 是决定房地产开发成败的关键之一 一 户型设计的基本流程 1 进行市场调查了解市场需求2 确定户型大小3 配置户型类别4 户型类别分布 5 进行功能分区一般有如下几个分区 1 公共活动区 供起居 交谊用 如客厅 餐厅 家庭厅 门厅等 2 秘密休息区 供处理私人事务 睡眠休息用 如卧室 书房 保姆房等 3 辅助区 如厨房 卫生间 贮藏间 阳台等 户型的平面设计中应注意的几点 一是动静分开客厅 餐厅 厨房 音乐房 麻将室需要人来人往 活动频繁 而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧 因此应将它们严格分开 确保休息的人能安心休息 要走动娱乐的人可以放心活动 二是公私分开家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护 不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余 这就要求不仅需要将卧室 主卧 父母房 儿童房 与客厅 餐厅 音乐房进行区位分离 而且应注意各房门的方向 三是主次分开主人房不仅应朝向好 向南或向景观 宽敞 大气 而且应单独设置卫生间 应与父母房略有距离分隔 如设有工人 保姆 房 则应与主要家庭成员的房间有所分离 四是干湿 洁污分开即厨房 卫生间等带水 带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开 6 进行户型布局从趋势上看 厅的面积下调 主卧面积上调 1 客户年轻化 2 社区设置会所7 确定户型构成确定户型比例应注意以下原则 1 户型不宜过杂 战线不宜拉长 2 主力户型如果差异过大 定位亦不准确 例如某楼盘 将三房二厅 一房一厅作为主力户型 势必拉大购房者层次 3 具体的户型构成比例 应以目标客户群细分来确定 二 好户型设计的具体要求 1 户型之首 客厅 又称起居室 客厅作为户型之首 在设计中应该得到最高规格的重视 大厅小卧仍是户型设计的主要方向 根据总面积的不同 客厅的开间应在3 8 5米之间 而在通常情况下 进深与开间之比不超过1 5 客厅的设计要遵循二个基本原则 其一 客厅的独立性 其二 客厅的空间效率 玄关原指佛教的入道之门 现在泛指厅堂的外门 设玄关的目的有三 一是为了保持住宅的私密性 二是为了起装饰作用 三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间 最好与客厅相连 2 主卧主卧设计的要点如下 卫生间 主卧一定要有独立卫生间 主卧卫生间面积还应比公共卫生间大 功能也应更完备 位置 独立性 私密性是主卧的主要要求 面积 舒适型的卧室一般要在14平方米左右 比较豪华的主卧面积要在18平方米左右 窗户 其功能有三 采光 通风 眺望 辅助功能 如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间 独立的梳妆间 3 厨房南方气候炎热 所以南方的房子特别强调通风顺畅 希望厅里 穿堂风 北方冬天漫长 所以北方的房子特别讲究南北朝向 南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧 而北方的厨房多位于厅的北端 在规划设计厨房时应在以下两个基本原则中选取其中之一 厨房是家居生活中最主要的污染源 噪声 油烟油污 残渣剩饭 清洗污水等集中于此 因此应远离卧室 客厅 尽量避免拎着菜过客厅 也就是说厨房应尽可能靠近户门 厨房与卫生间是住宅中的水管集中地 因此从施工成本 能源利用 热水器安装问题考虑 厨房应与一个卫生间贴邻而处 目前多数厨房的面积在6 7平方米左右 4 餐厅客厅与餐厅的连接是个问题 连通会使整个厅显得开阔一些 错开或隔断使功能区分更清楚细致一些 但通风性差一些 面积利用率也会降低 所以 对于大户型应将客厅与餐厅分开 而对于小户型而言 可以采取 模糊双厅 5 洗手间目前洗手间设计中仍然存在问题 1 空间面积绝对不足 2 穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房 3 重面积不重功能布局 4 重主卧洗手间而不重公共洗手间 5 重大户型洗手间的设计而不重小户型洗手间的设计 6 阳台双阳台 内阳台 观景阳台 生活阳台7 家居风水 三 户型评鉴 图1 1 三房两厅两卫 阳光花园 建筑面积128 39m2 优点 入户花园的设计是本案最大的亮点 也是目前三房设计中比较前卫和新颖的设计理念 它不仅为户主提供了一块贴近自然的闲适空间 更为整个户型附加了一种生态的居住环境 室内布局十分合理 功能分区明显 无论在采光和通风的处理上 还是在室内通道的安排上 都有细致之处 在主卧内另设一化装间别具匠心 不足 北向左侧次卧在采光上有些不足 如果厨房门开在花园中更为理想 图2 2 三房二厅二卫 工人房 建筑面积110 8m2 优点 1 房型方正有序 功能分区明确2 入户有玄关 有很好的转折过渡空间3 厨房与工人房之间连接一较大工作阳台不足 1 房型整体朝北 不适合北方生活2 公共卫生间过于深入 图3 3 三房二厅二卫 建筑面积115m2 优点 1 双厅自然分开2 厨房配弧形窗 通风 采光俱佳3 双阳台通风好4 独立的储物间不足 1 卫生间是暗间 不利于通风2 主卧室正对客厅 私密性降低3 入户门离厨房太远 图4 4 三房二厅一卫 建筑面积105 48m2 优点 1 间隔方正 南北朝向 采光通风俱佳2 动静分离3 厨房靠近户门不足 1 书房受到油烟的袭扰2 主卧没有独立的卫生间3 餐厅位置 图5 5 三房二厅二卫 建筑面积125 8m2 优点 1 功能分区简洁明确2 户型南向 干湿分离3 全明户型4 入户花园是亮点不足 1 客卫过于深入2 是模糊双厅 餐厅位置3 对于温饱住户 入户花园奢侈 6 三房二厅二卫 建筑面积109 2m2 图6 优点 1 功能分区合理 动静分开2 三间卧室朝南 客厅带阳台 采光通风俱佳 住房使用效率高不足 1 客卫与厨房门相对2 客厅与餐厅没有明确界限3 卫生间为暗卫 图7 7 四房二厅二卫 建筑面积133 17m2 优点 1 动静分开 私密性好2 全明间3 入户花园4 家庭厅不足 1 客卫过深 也未实现干湿分离2 餐厅位置尴尬 图8 8 四房二厅二卫 建筑面积137 48m2 优点 1 户型方正 分区明确2 卧室有飘窗或弧形窗3 全明间4 厨房靠近门不足 1 私密性低 图9 9 四房二厅二卫 工人房 建筑面积120 98m2 优点 1 主卧有两个飘窗2 工作阳台不足 1 动静分区不明显2 模糊双厅3 客厅位置4 卫生间正对客厅5 工人间暗房 图10 10 四房二厅二卫 建筑面积135 5m2 优点 1 客厅宽大气派2 主卧带有卫生间和阳台不足 1 功能分区2 餐厅位置3 卫生间是暗间4 餐厅的通风 图11 11 四房三厅二卫 建筑面积147 25m2 12 四房二厅二卫 建筑面积172 7m2 图12 第四节房地产项目景观设计 一 住区园林化应力求创新各具特色二 住区山水园林景观和植物花草应有层次 丰富多彩一是空间层次 二是植物品种层次 三 住区园林应与方便人际交往相吻合四 利用改造自然景观与人造山水景观相结合 五 发展立体绿化营造空中景观六 住区绿化与体育活动场地结合七 住区园林应力求美 静 净 洁八 住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担九 居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑 第四节房地产项目景观设计 第五节建筑风格的设计 一 建筑风格的类型建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的 但按国内市场上的说法 目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有 中国传统的园林式风格 中式别墅 北美风情风格 美式风格 欧陆传统的贵族风格 欧式风格 日式风格 日式别墅 法国风情风格 法式别墅 其他多种风格 北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征 既很好的保持了传统建筑的精髓 又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素 改变了传统建筑的功能使用 给予重新定位 新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋 不仅在文化上被广泛支持 在被市场认可的程度上 也达了良好的效果 中国传统的园林式风格 中式别墅 观唐项目 特色赏评 引入中式庭院生活理念 再现深藏中国人心中的最高生活境界 院落空间回避了户与户干扰 增加了空间层次感 创造出宜人小环境 紫庐项目 项目概况 开盘时间 2005年1月8日 项目占地面积 200000平方米建筑面积 121000平方米 均价11500元 平米 最高总价620万元 套 特色赏评 坚持 居者最大化享有土地所有权 的原则 汲取传统院落文化精粹 将土地以庭院的形态有效分割至每一户 围合出独门私院的隐逸空间 北美风情风格 美式风格 北美风格实际上是一种混合风格 不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的 它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格 相互之间又有融合和影响 具有注重建筑细节 有古典情怀 外观简洁大方 融合多种风情于一体的特点 美式风格与英式别墅相比较 美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大 美式别墅多木结构 而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块 由于气候的差别 英式别墅的坡屋顶较陡 英式别墅空间灵活适用 流动自然 枫桥别墅项目 项目概况 项目均价 8000元 平方米 碧水蓝天 草木茵茵 五颜六色的美式别墅依水而居 家家户户享受国贸物业五星级酒店式的服务 特色赏评 188户纯独栋北美风情别墅现房开盘 到处都是 看得见风景的房子 西山美墅馆项目 项目概况 开盘日期 二期2004年7月 三期新品2005年4月推出 均价为20000元 平方米 纯美式进口木结构别墅 特色赏评 北美预制构件 直接联运进京 现场拼装 完全保证了原汁原味的北美高尚生活 原生态植被资源 优越的健康环境 便捷的交通优势使之成为 城市山水别墅 的最高居住理想之所 欧式风格 在别墅市场起步初期 欧式风格是最多的 但是在风格的表现上手法显得粗糙 而且只能是整体表现出风格为欧式 没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格 随着别墅市场日趋成熟 欧式别墅的风格设计呈现多样化 且在尽量避开粗略的风格轮廓 更加细化到某一国家和地区的风格 而别墅建筑造型也更加生动 红螺湖别墅项目 项目概况 开盘日期 2003年9月 项目总占地面积 9982 61平方米 总价为430万元 套 980万 套 特色赏评 人与自然和谐共存的设计理念 以生态环境营造为目标 自然山景 湖景之外 别墅区内栽植的水杉 法国梧桐大道形成区内的别致林景 别墅风格欣赏 一 维多利亚式风格 它沿袭了英国维多利亚时期的宫廷建筑风格 以框架结构搭建出长方形或梯形的各个斜面 顶部辅以夸张的装饰 维多利亚式的造型 下方上尖 古典而庄重 多个棱面折射出不同的日光 酷似熠熠生辉的钻石 因而 又有 钻石屋 的美称 特点 大气华贵 宫廷风范 面积宜大不宜小 适合区域 有较大花园面积的别墅建筑 屋顶平台等 二 地中海式风格 神秘的地中海文明总是令人浮想联翩 直立的支撑框架与斜平顶的配合 无比简洁更具有一份使天 地 人浑为一体的亲和力 显著特点 造型简洁 形式灵活 面积无须太大 三 法式风格 特征 1 布局上突出轴线的对称 恢宏的气势 豪华舒适的居住空间 2 效果贵族风格 高贵典雅 3 细节处理上运用了法式廊柱 雕花 线条 制作工艺精细考究 四 西班牙式风格 白色立面 手工效果 金黄坡顶和情调阳台 五 美国当代风格 二 建筑风格的发展趋势窗户形式越来越多样化 层数由单层向多层发展 提高了窗户的保温及隔音效果 形式由平面向立体化方向发展 出现凸窗 阳台连门窗 落地窗 转角窗 弧形窗等多种形式的窗户 京 港 蓉三地房地产特色文化比较 1 各有千秋的建筑风格北京 北京的现代建筑 无论是仿古建筑还是欧式建筑 都显得高大雄伟 即使是住宅建筑往往也透露出一种庄重规则 色彩艳丽 气势宏伟的帝王之气 香港 香港无疑是中国 西化 程度最深的地区 技术上的现代化和风格上的西洋化 是其房地产的显著特色之一 成都 成都长期远离北方统治中心 居民建筑受传统建筑方式的限制相对较弱 故形成了一种布局开敞自由 造型轻盈精巧 色彩朴素淡雅的风格 加之成都又是中国道教的发源地 所以 成都的古建筑及许多优秀的现代建筑 都有朴实自然 豁达飘逸的韵味 京 港 蓉三地房地产特色文化比较 2 迥然不同的环境艺术北京楼宇的环境营造 除了欧式建筑多引进西方园林艺术之外 反传统园林大都受皇家园林的影响 园区布局气势恢弘 园林建筑华贵庄重 充分体现了古都的集权意识 加之 北京楼宇的售价高 建筑的投入占总投资的比例相对较低 故多舍得投入 选材用料广泛 装饰富丽堂皇 显然有 天子富有天下 的遗风 京 港 蓉三地房地产特色文化比较 香港气候温和 植被丰富 楼宇环境建设在大量引进西方园林艺术的同时 注重了景观设计的因地制宜 依势而设 体现了岭南园林的自然特质 园林建筑造型简洁 色彩明朗 通透典雅 京 港 蓉三地房地产特色文化比较 成都是巴蜀园林的主要集中地 中国盆景的五大流派之一的川派盆景也发源于此 同时 成都又是历史悠久的文化名城和著名的 诗乡 雄 秀 险的山川胜景与千年的文化沉淀 使成都楼宇的环境建设有着深厚的人文基础 建筑融于自然 布局不拘一格 注重诗情画意 是成都住宅环境的重要特色 京 港 蓉三地房地产特色文化比较 第六节小区会所的设计 一 会所的内涵简单地说 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施 会所是住宅小区配套内容的一部分 一个完全意义上的会所 应该具备一定的软硬件配置 康体设施应该包括泳池 最好是室内 网球或羽毛球场 桌球馆 保龄球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 此外还应具有网吧 阅览室 儿童娱乐场等其它服务设施 以为业主提供全面 细致的日常服务为主要宗旨 二 会所的发展方向会所的发展应该是朝着专业化 实用化 平民化 资源共享和会员制为宜 一方面 这样可以为客户提供更多地自由选择 另一方面 避免资源和人力浪费 减少费用 1 花园会所是一种开放式的花园会所 将山水文化融于城市文明的同时 又把园林广泛地分布于小区的各个层面 2 儿童会所专为儿童提供全面服务设施 在功能设置上应以提供益智 游戏和学习为主 儿童游戏中心 电脑世界 玩具 图书室等设施是必不可少的 3 健身休闲会所充分利用室外空间 设置一些简单大众化的体育休闲设施 如单杠 双杠 秋千等 4 文化会所为业主提供一个相互探讨 争论 学习的机会 5 健康保健会所为业主提供优质价廉的健康咨询医疗服务 为老弱病残提供应急服务 6 女子会所提供女性提升内在魅力的社交平台 为女性美容 休闲 购物 娱乐 交流的场所 提倡现代女性健康文明的生活方式 第七节楼盘命名 一 楼盘命名的重要性二 楼盘命名的原则三 楼盘案名趣谈 一 楼盘命名的重要性