三益商业地产前期定位规划与高效招商精华版.ppt

专注于产业链全程服务 以最高水准为客户锻造投资价值 合作共赢未来 2011年8月 商业地产前期定位规划与高效招商 投资顾问 建筑设计 商业研究 2 商业地产的四大要素 可简单概括为 1 商业概念规划与主题定位 决定项目成败的关键 2 设计与概念详规 决定硬件标准与动线组织合理性 3 成本与融资 项目开发资金保障 4 运营与推广 提升物业的商业价值 首要一步 从定位到招商 投资顾问 建筑设计 商业研究 3 第一部分定位与规划设计 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位之市场研究 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业地产开发全产业链2 商业定位 发展阶段认知 区位属性 经营模式 3 商业设计 结构设计 平面设计 动线设计 空间节点设计 体验性商业设计元素 创新性商业设计 目标市场定位 商业业态定位 商业布局定位商业地产开发全产业链4 招商运营 招商执行 运营管理 营销推广 业态定位再调整 1 金融问题 开发资金来源 产品模式 经营策略 风险控制 商业模式 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位 投资顾问 建筑设计 商业研究 核心问题 商业定位问题住宅开发是二元化的过程商业地产开发是五元化的过程商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一 其利益关系既纠结又冲突 投资顾问 建筑设计 商业研究 城市发展阶段性 n 商业地产开发与城市的发展紧密相关 城市经济水平 人口结构的发展变化将会制 n 约和影响商业地产的发展 商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级 商业发展不立足城市现状 超前快 形成多个大型商业中心 奢侈品市场快速发展 国际化品牌大规模进入 强调购物体验 现代化的购物中心 连锁经营快速发展 中高档市场得到快速发展 品牌认知度提高 国际化品牌开始逐渐进入市场 出现了较大规模的零售类物业 以百货及专业卖场为主要零售形态 连锁经营品牌进入市场 奢侈品市场得到发掘 出现了中小型的零售类物业 传统商厦和街铺为主 以满足基本生活需求为主 缺乏品牌认知度 市场内缺乏国际化品牌 一线城市代表城市 上海 北京零售商业市场平稳成熟阶段省会城市代表城市 杭州 南京零售商业市场快速发展阶段主要发达沿海城市代表城市苏州 无锡零售商业市场逐步成长阶段沿海地级市 县级市代表城市 吴江 宜兴零售商业市场初级阶段 速 发展往往存在较大风险 中国不同城市商业发展的阶段性 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业发展阶段性 n 与城市发展一样 商业也有一定的发展路径可循 购物中心在中国发展的阶段性 案例 nn 一般来说 购物中心的出现是零售业发展到相当高阶段的产物 购物中心带给消费者不再仅仅是一种单纯的购物需求的满足 越来越多的购物中心更加看重带给消费者一种全新的购物体验 把购物看成是一种愉悦身心 放松自我的全新生活方式和舞台 对于一个城市而言 不同类型购物中心的出现往往具有发展的阶段性 一般而言 购物中心往往是伴随着中高端品牌第一次出现在城市里 购物中心的发展轨迹可简单概括如下 中高档购物中心代表案例 上海 nn 恒隆广场2001年中信泰富2000年 北京 n 北京国贸1990年 深圳 n 中信城市广场2002年 家庭型购物中心代表案例 上海 nn 正大广场2002年西郊百联2004年 北京 n 世纪金源2004年 深圳 n 万象城2004年 年轻时尚型购物v中心代表案例 上海 nn 北京 n 西单大悦城2007年 深圳 n 中心城广场2007年 娱乐型购物中心代表案例 n美国摩尔 来福士广场2003年n加拿大西埃德蒙顿353广场2008年 主题型故事性购物中心代表案例 n日本BaysideMarina 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业发展阶段性 n 与城市发展一样 商业也有一定的发展路径可循 v 城市综合体在中国发展的阶段性 案例 高端商业 甲级办公 星级酒店 服务公寓 商业 商务 一线城市综合体发展模式 商业 商务 成熟的发展模式 可出售性住宅产品 持有销售商业 商业 住宅 商务 零售配套 政府主导 商务 配套零售 二 三线城市综合体发展模式 成熟的发展模式 投资顾问 建筑设计 商业研究 第四层次第三层次第二层次第一层次 商业定位之二 区位属性 决定商业地产定位 第一是地段 但商业地产不仅仅是地段的问题 而是商业能不能在这个地段生存的问题 决定区位属性的四个层次 项目层面 商业建筑形态 与周边竞争项目之间的协同性 决定日后商业经营调整的空间 尺度 地块层面 微观层面 地块自身指标诸如面积 形状 地形 道路交通 交通可及性 出入口 可视性 景观等 决定项目商业业态布局 设计细节 区域层面 中观层面 区位在城市中的位置 片区规划 区域形象 竞争性市场 周边地块用途 配套设施等 决定商业项目定位 辐射范围 目标消费客群 商业业态等 城市层面 宏观层面 项目所在的城市现状 经济水平 人口结构 消费水平等因素 决定商业地产是否 进入 的城市战略 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位之三 经营模式经营模式 售卖或持有 的不同 项目后续商业定位 建筑设计 运营管理模式也存在较大差异性 因此 商业地产项目在定位和设计之前 应首先确定其未来的经营模式 决定经营模式的三大因素 1 商业地产金融模式 2 商业地产产品形态 3 企业的战略 案 例 大宁国际广场主要向北辐射v 以满足这些区域客户对休 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位之四 目标市场定位目标市场定位是商业地产的 主核 它包括目标区域定位和目标客群定位 一般3 5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径 该区域内的消费客群为商业项目的核心客群 目标区域定位 n 目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析 商业项目吸引顾客的空间范围 通常一个商业项目的辐射范围往往会受到其所在区位的辐射力 商业项目自身主题的辐射强度 商业项目的竞争态势来决定 n 目标客群定位商圈的辐射三层次 以10万平米左右的购物中心为例 核心商圈 辐射半径1 3公里 步行10 15分钟 60 的消费份额 次级商圈 辐射半径3 5公里 车行15 20分钟 30 的消费份额 边缘商圈 辐射半径5 10公里 车行20 30分钟 10 的消费份额 目标客群定位 通过辐射区域内细分消费客群 例如人群类型结构 消费类型 年龄 收入水平等 有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在 上海大宁国际的消费客群定位 案例 案例 辐射范围 n以大宁国际商业广场为中心 3公里半径范围的居住人群约为22万 近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士 n此外 依托大润发超市的7条免费班车线路 板块周边辐射宝山 虹口 普陀及静安部分地区 总人口达450万 n闲娱乐消费的需求 客群特点 n大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确 就是月均收入6000元以上 25至35岁年龄层的本地的中产阶层消 费群体 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位之业态规划 投资顾问 建筑设计 商业研究 项目商业物业开发品种组合 零售大型购物中心家庭购物中心邻里中心 酒店高端酒店中高端酒店 办公楼总部型甲级办公楼乙级办公楼地标型超甲级办公楼 步行街区街铺 住宅底商裙楼集中商业 公寓居住型公寓酒店式公寓高端酒店式公寓 投资顾问 建筑设计 商业研究 项目商业物业协同效应分析 投资顾问 建筑设计 商业研究 17 主题策划及业态组合商业主题 主力业态及特色亮点1 商业主题定性策划2 主力业态 半主力业态以及配套业态配比3 如何抓住项目特征 打造消费亮点核心要素 商业主题不同的商业辐射的范围不同 同时可以营造出具有不同目标的消费群 向目标消费群提供服务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征 竞争环境以及开发商的资源 偏好等因素 亮点独特之处提升项目核心竞争力主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务 可以把定位思路反映在运营等各个方面 以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合 形成竞争力 v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业定位之五 商业业态定位 1 周边竞争性项目研判 甄别竞争性项目中的业态组合 品牌组合 在项目定位中避免与之产生冲突 避免导致恶性 竞争 商业业态属性 案例 专属性业态 n 高端奢侈品牌 同一个城市的品牌布点不具有连锁性 一般对地段物业的要求较为苛刻 例如LV Gucci等 排他性业态n一般指一些主力店 例如百货 影院 超市卖场等 各个城市在商业网点规划中为防止恶心竞争 都对这类业态的网点密度 数量 商圈半径进行了统一设定 在项目商业业态定位中因认真分析竞争性项目中的业态和品牌组合 须特别注意这一点 互补性业态n在同一个商圈中 可以考虑与竞争项目形成差异化的业态 主要集中在餐饮类 娱乐类业态 大众化业态 n 定位大众 连锁品牌 可复制性 强调区域内消费 例如一些大众时尚 餐饮 服务类品牌 2 自身项目商业业态研判通过对项目所在区位条件 目标市场定位的初步研判 甄别项目潜在的商家组合 并进行相关市场测试 商业开发的危机感 来自于对市场命脉的把握 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业业态定位 消费者需要什么 消费需求图谱体验型需求物质层面需求VS精神方面的需求越来越多 更注重生活品质和体验消费 发展型需求不仅仅满足于基本生活消费 自我发展和享受型消费的比重逐步提升 基本型需求满足自我生存所必需的消费 食品消费占据生活消费的主体 nnn 消费者的需求主要包括 1 基本消费需求 2 潜在消费需求在对消费者进行的定性定量研究中发现 消费者的需求往往具有被动性的特点 其消费需求需要被有效引导 消费者主动改变现实需求的意愿往往较低 消费者需要什么 在商业业态定位中 应在消费者现实需求基础上 通过合理的研判 去引导 激发 提升 带动 创造消费需求 改变消费者的消费理念 消费方式 从而甄别市场空白 提升项目市场竞争力 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业布局定位商业布局定位主要解决每个楼层放什么业态 什么类型品牌 放多少数量的商家 商业布局定位应重点考虑以下几个关键点 1 整体商业定位业态布局是商业定位的反映 在商业布局中 应把握整体性原则 依据 动线为先 的原则进行商业业态的排布 减少业态 品牌之间的 互斥性 尤其应着重考虑主力店 知名品牌的布局 并通过商业业态的合理布置来规避商业动线上的欠缺 2 租金收益商业项目的本质之一是具备稳定的租金收益 但是商业一般随楼层增高呈现租金递减规律 每个业态 品牌对于楼层的选择 自身的承租能力存在较大差异 在商业业态布局中也应综合考虑以上因素 3 人流分配一个好的商业项目能够实现人流在项目内的均衡分布 如何通过业态之间的巧妙布局 通过目的性强的业态组合规避商业死角 也是业态布局中应重点考量的问题 投资顾问 建筑设计 商业研究 v 案例 商业布局定位购物中心商业业态布局原则参考 小型商户 次主力店主力店 租金承受能力 高 特点 商户盈利能力强 租金承受能力高 对楼层的选择要求较高 商业业态 品牌零售 流行服饰 休闲服饰 咖啡等 商业布局 适宜商场一层或其他楼层较佳的位置 特点 具有一定品牌号召力 租金承受能力适中 主要依靠业态的有机组合 带动消费人流 商业业态 服饰旗舰店 生活用品 特色餐饮等 商业布局 适宜商场中间楼层 特点 大型品牌商家 商业面积需求大 市场号召力强 租金承受能力弱 商业业态 电影院 KTV 超市 健身 电玩等 商业布局 适宜商场较高楼层或者动线较差区域 低 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业规划之平面设计 投资顾问 建筑设计 商业研究 23 商业建筑设计功能布局与流线设计1 零售功能 服务功能与后勤功能的划分2 人流动线设计3 货运流线设计4 业态布局与面积划分5 垂直交通体体系设计等例如 零售功能布局既要体现购物的舒适性 还要让购物变得人性化 带引人流可以自由地游历于商场之中 商家开店通常都喜欢项目的主要动线位置以及经流人群规模大的地方 所以 动线规划既要满足合理性 又要提高商户的满意度 以增加商场收益 投资顾问 建筑设计 商业研究 24 外部环境评价 及交通动线规划 周边潜在需求 商业出入口接驳情况及视线 公共交通站点与项目利弊关系 外部交通流线组织规划 私家车泊车导引 出租车泊客点 2 3 4 5 6 7 1 相邻物业类型及品质 商业建筑总平面设计商业建筑总平面与外部交通的衔接关系1 与周边相邻建筑物的关系2 外部交通流线规划与设计3 公交车 出租车 零时泊客位 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计的误区 非商业设计在商业地产设计中占据了主导地位概念混淆 1 商业设计不是仅仅局限于建筑设计 2 节省千分之五的定位VS增加5 的整改主要表现 nnnn 没有进行商业规划的情况下开始进行建筑设计 商业设计委托给非商业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成 商业项目因设计不符合商业规律及需求造成项目招商和价值提升 商业地产项目因设计不合理造成设计变更 工程拆改拆建或返工 商业设计误区后果之一招商遇阻 nnn 区划不合理业态布局不科学店铺使用率不高 商业设计误区后果之二投资加大 nnn 结构改造平面调整设备拆改 商业设计误区后果之三运营成本加大 nnn 能源无用消耗设备使用率下降维护费用增加 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计的误区 常见的设计误区 误区一 外观设计综合症表现1 只注重形态设计 忽视业态空间的组合与配置表现2 过度追求商业利益而破坏城市形象表现3 抛弃文化的商业开发表现4 尺度过于夸张误区二 平面布置综合症表现1 商铺和公共空间比例不佳 不能带来经济效益表现2 忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3 自动扶梯设置不能引导人流表现4 商铺分割过于平均 不利于使用 误区三 道路规划综合症表现1 希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2 方向混乱 曲折复杂表现3 没有充分预留停车表现4 未能最大程度的与城市交通相联系误区四 忽视前期商业定位与规划表现1 盲目攀比 规模超越区域需求表现2 规划之前不能确定主力店 规划设计难以度身定做表现3 缺乏业态常识 规划设计配套不足的情况较严重表现4 过度依赖主力店 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计误区 v 案例 某层商业设计方案 店铺单位百货公司 餐饮电影院 调整后某层商业设计方案 nn 店铺单元项目为长三角某二线城市一购物中心五层平面图 原有设计方案显得粗糙 未体现商业应遵循的设计原则 调整后方案 通过动线和中庭重新设计 调整出入口 店铺分割 业态细化布局 改变了原有 小商品市场 的布局 商业平面趋于完善 提升了商业价值 投资顾问 建筑设计 商业研究 设计应遵循的商业原则 原则一 土地的高强度开发用足底商 用足建筑密度争取最大的商业展示面 延展面原则二 便捷的外部交通诱导实现公交车站 地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三 高效的内部人流组织商业的道路不是用来 走 的 而是用来 逛 的商业做的是人流而不单单是交通原则四 重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配 原则五 创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六 商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统 强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化 协调性原则七 延续地方文脉 提升商业文化品质以城市环境为核心 挖掘地方美学 增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造 新天地与城隍庙原则八 设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益 社会效益与商业效益的共同繁荣 投资顾问 建筑设计 商业研究 招商规划 商户入驻需求反馈 内装外装设计 消防设计 平面设计 结构设计 商业设计七大核心元素整体商业规划定位 商业设计 商业主线 设计主线 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计的关键点动线设计空间节点设计体验性商业设计元素创新性商业设计 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计动线一 平面商业动线动线二 垂直商业动线特别注意 动线设计 不仅仅只是商业平面和垂直动线 还包括外部立体交通导入接驳动线 停车组织与人流出入导向动线 商业后勤动线 以上动线设计均与日后业态布局 商业运营息息相关 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 一 字型动线 新加坡CityLinkMall 香港金钟廊 案例香港金钟廊 连接太古广场的通道 vCityLinkMall新加坡连接政府大厦地铁站 滨海城 新达城 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 回 字型动线 上海中信泰富广场 案例v 北京金融街购物中心 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 L 字型动线 上海来福士广场 案例v 上海仲盛商业广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 人 字型动线 v 案例 上海国金中心 新鸿基地产 新加坡ION 香港新鸿基和新加坡嘉德置地 中庭 中庭 投资顾问 建筑设计 商业研究 v 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 井 字型动线北京三里屯案例 中央广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 圆弧型 动线 案例v 上海宏伊广场 上海中粮大悦城 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 复合型 动线宁波和义大道案例v 之路 河畔之路 瀑布 路 巅 峰 之 投资顾问 建筑设计 商业研究 案例 39 森林之路 湖之路 峡谷之路 热带之路 v海洋之路 韩国COEXMall项目区位 韩国首尔江南区建筑面积 119000平方米 COEXMall内部道路总长663米 路宽18米主题特色 为避免地下商业街给消费者带 来的压抑 阴沉的消费感觉 COEX商业街的的主题围绕 水之旅 展开 整个Mall被区隔成8个特色主题场景 以不同 的自然之景命名 带出生活和文化与自然的和谐之美 商业设计关键之一 动线设计平面商业动线类型 主题化 动线韩国COEXMall 投资顾问 建筑设计 商业研究 内部楼梯坡道 案例v 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型 香港朗豪坊 日本表参道 上海正大广场 n 通过内部坡道的巧妙设计 规避楼层之间的差异性 创造一个丰富有趣的商业空间 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型内部扶手电梯内部垂直电梯外挂式扶手电梯外挂式垂直电梯内部楼梯坡道 投资顾问 建筑设计 商业研究 案例v 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型 内部扶手电梯新加坡乌节路ION n 内部扶手电梯 不仅成为人流垂直引导的重要手段 其错落的布局 跨层的设置亦成为商业重要的空间景观 广告宣传载体之一 新加坡VivoCity 投资顾问 建筑设计 商业研究 内部垂直电梯 案例v 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型 香港时代广场 马来西亚KLCC 台湾微风广场 n 内部垂直电梯一般结合项目中庭设计 可俯瞰项目全景 中庭广场成为展示 宣传 活动的舞台 人流汇集 转换的区域 投资顾问 建筑设计 商业研究 案例 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型外挂式扶手电梯 新加坡乌节路OrchardCentral新加坡乌节路Wismav 新加坡乌节路MandarinGallery 投资顾问 建筑设计 商业研究 案例v 商业设计关键之一 动线设计垂直交通动线类型外挂式垂直电梯 日本大阪难波城 上海西郊百联 上海香港新世界广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业规划之空间设计 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计空间节点之一 中庭空间空间节点之二 活动节点 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间中庭空间是购物中心内部最为重要的商业空间之一 也是一个项目动线阶段性节点及商业体验重要空间载体 中庭的作用主要体现在以下几个方面 1 平面垂直人流交通组织节点 中庭空间是自动扶梯及垂直升降电梯最集中布置区域 因此中庭重要功能就是协调平面和垂直交通组织 使消费者保持清晰的方向感 2 商业资源整合舞台 中庭空间是消费人流汇聚的地方 一个好的中庭设计 除了起到商业橱窗和交通组织的作用外 还应满足多元化功能的需要 例如展示 舞台 活动 娱乐活动等 3 商业价值立体提升 现代商业将各个楼层的商业功能通过中庭在立体的空间展示出来 通过变幻 多元的建筑效果 营造立体的消费空间 垂直拉动消费者 提升商业各个楼层的价值 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间设计原则人流交通组织节点杭州万象城案例v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间设计原则中庭的核心化功能上海中山公园龙之梦购物广场案例 黄中庭 v红中庭 蓝中庭 投资顾问 建筑设计 商业研究 n 正大广场A中庭位于人流主入口 其举办活动的人气 频率均高于B中庭 B中庭则显得略微冷清 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间设计原则中庭之间串联功能上海正大广场案例B中庭A中庭v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间创新性元素中庭娱乐化 v 马来西亚Berjaya时代广场中庭娱乐设施 案例 香港西九龙中心中庭过山车设计 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计活动节点商业项目收益中 租金占商业收益的比重有不断降低的趋势 而一些活动节点的设立 例如舞台 展示宣传区域 广告区域 广场 小型剧院等功能设置 成为商业项目收益的重要来源之一 在商业空间设计中 活动节点的预留考虑 可以为日后带来可观的潜在收益 活动节点的设计 要充分考虑人流动线的走向 并超前预留相应空间 同时后期运营管理中应制定完整的计划方案 中庭空间舞台设计高层平台设计局部预留空间 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间创新性元素绿色自然元素 德国水族海洋生命馆 案例v 澳大利亚chadstone 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计中庭空间创新性元素运动元素新加坡乌节路OrchardCentral案例v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计活动节点中庭空间 v 马来西亚金河广场签售会 案例 香港太古广场公益展示活动 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计活动节点舞台元素 v 香港朗豪坊 案例 南京水游城 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计活动节点高层平台设计 广州正佳广场 案例v 香港中环广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 空间节点设计活动节点局部预留空间 v 新加坡ION 案例 香港新城市广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性商业设计元素科技元素 新加坡ION 与地铁相连通道 局部屋顶设计 案例v n 高科技元素的引入 例如网络 灯光 视频 互动等 可以增加商业设计的趣味性 减缓消费疲劳 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性商业设计元素景观元素 v 新加坡VivoCity 观海绿色平台 案例 n 商业设计与户内外景观元素的无缝融合 丰富消费者对于商业的触感 马来西亚绿水坊 室内人造运河 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素绿色元素 新加坡乌节路OrchardCentral 屋顶商业平台 案例v n 空中花园不只是可以在节能方面起到作用 同时和休闲设施可以绝妙的结合 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素娱乐元素 n 通过娱乐元素引入 不但参与的人得到体验 享受到快乐 而且对于观看的人 也是一种体验 此类 即兴娱乐活动占用空间不大 参与性强 可以很好的聚集人气 形成高潮 塑造氛围 新加坡VivoCity 屋顶临海亲水乐园 案例v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素标识元素 香港红点 案例v n 在主要节点处通过建筑标识导入 将消费者的情感因素融入项目中 香港朗豪坊 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素建筑元素 v 上海大悦城跨层电梯 案例 n 生动有趣的建筑空间打造 形成项目吸引消费者的特质 香港青衣城 以海洋为特色 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素视觉元素 香港新城市广场案例v n 项目内部VI系统中巧妙运营卡通动漫元素 使得商业显得趣味化 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 体验性元素文化元素 n 采用 艺术 人文 自然 理念 将艺术欣赏 人文体验 自然观光融合在一起 令购物中心具备艺术 观赏功能 建筑形态及空间与周围自然环境融合 建筑成为城市公共艺术品 香港K11艺术购物中心案例v 投资顾问 建筑设计 商业研究 商业设计关键之 创新性商业设计 创造多首层并创新重配商业层级系数 多首层 商业设计是指通过缓坡布道 扶梯 中庭等建筑交通元素的布局应用 将一层与二层甚至三层自然贯通起来 将人在一 二层等之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线 扩大商业聚拢人流的功能 打破传统平层空间局限 实现物业价值最大化 商业层级系数 商业随楼层租金递减规律 投资顾问 建筑设计 商业研究 内部楼梯 案例v 商业设计关键之四 创新性商业设计创造多首层并创新重配商业层级系数 缓坡布道 高层平台 投资顾问 建筑设计 商业研究 市场推广及亮点策划 投资顾问 建筑设计 商业研究 零售亮点q参考了国际和国内众多一 二线城市的零售价值提升策略 归纳出可以借鉴 天空之厨 天幕商街 休闲娱乐嘉年华 下沉式广场主题美食广场 生活方式体验 Park 室内水景 深圳的Cocopark 北京的圣拉娜 南京的水游城 北京世贸天阶 苏州圆融时代广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 零售亮点之主题美食广场 投资顾问 建筑设计 商业研究 零售亮点之休闲娱乐嘉年华 休闲娱乐类业态丰富 包含电影院 电玩中心 儿童娱乐中心 健身中心等 为全年龄客层提供了嘉年华一般的休闲娱乐享受 投资顾问 建筑设计 商业研究 潮流电子生活保健 时尚家居精品书店 零售亮点之生活方式体验气味图书馆 生活方式流行影音 投资顾问 建筑设计 商业研究 零售亮点之下沉式广场下沉开发广场 SunkenPlaza 室内人群聚集点 消费节点 下沉广场同时连通轨道交通 并打开地下一层空间 下沉广场承载的功能包括 人流聚散地 定期现场演出 品牌推广活动 商场推广活动 投资顾问 建筑设计 商业研究 nnn 建议结合本项目周边的山景和水景的自然景观 引入大自然元素 面向湖面方向二层以上设置户外商业空间 如景观餐厅 观景平台等 充分提高商业利用率 不同主题特色的休闲餐厅 新颖的美食文化体验 屋顶高级餐厅 酒吧 享受社交 约会 派对的欢乐体验 零售亮点之天空之厨 退台式户外餐厅 天空之厨 KitchensintheSky 主题户外餐厅与屋顶餐厅 景观与美味的结合 投资顾问 建筑设计 商业研究 零售亮点之屋顶广场及运动设施屋顶空间 OpenSpaceforAlfrescoDining 消费人群转换空间 呼吸空气的地点 处于非核心商圈的项目相比市中心项目需更有空间感和通透感 营造一定的户外空间如公共广场 运动公园或是挑空中庭是比较好的解决方案 投资顾问 建筑设计 商业研究 特色建筑形态ArchitectureFeature 零售亮点构成要素休闲美食CasualDining 1 3 汇聚日常生