房地产评估报告.doc

武汉市润土房地产评估公司武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房房 地地 产产 评评 估估 报报 告告 委托方：宫志博 润土房估字2012第 33 号 项目名称：项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区 B5-4 幢 2001 室转 让价值评估 估价机构估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期作业日期：2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 录录 . ;. 一致委托方函 3 二估价师声明 4 三估价的假设和限制条件 6 四估价结果报告 8 五估价技术报告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小 . ;. 区 B5-4 幢 2001 室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人 转让估价对象提供市场价值参考，估价时点 2015 年 5 月 27 日。价值 类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守中华人民共和国城市房 地产管理法 、国家标准房地产估价规范及国家相关法律、法规 和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科 学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了 分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370 元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价： 9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012 年 7 月 4 日 注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 . ;. 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分 析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行 分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、 谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外 状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维 护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构 质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象 建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其 他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托 . ;. 人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。 8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常 市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作 为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 注册房地产估价师：杨鹏飞 （注册号：333333） 注册房地产估价师：吕梦 （注册号：666666） 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1本次估价的假设前提 . ;. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质 性改变； 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业 知识； 不考虑特殊买家的附加出价。 2未经调查确认或无法调查确认的资料数据 （1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验， 本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题； （2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已 注销。 3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参 考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、 市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影 响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交 易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化 时，评估结果一般变会发生变化。 （2）估价结果未考虑未来处置风险； （3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或 有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响； 4、本报告使用的限制条件 （1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值 参考，不作它用； . ;. （2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年 内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新 进行估价； （3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托 人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内 容不得发表于任何公开媒体上。 5、其他说明 （1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业 水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任 何责任。 （2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责， 如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不 承担任何责任。 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一估价委托人：一估价委托人：宫志博 二估价机构：二估价机构：武汉市天天房地产评估公司 . ;. 住所：武汉市洪山区光谷步行街 法定代表人：杨鹏飞 资质等级：一级 证书编号：建房估证字2011号 有效期限：2011 号 5 月 20 日至 2014 号 5 月 19 日 三估价对象三估价对象 估价对象为武汉市光谷世界城加州阳光小区 B5-4 幢 2001 室房地产， 房屋建筑面积为 100 平方米，两室两厅一卫，框架结构，南北朝向， 简单装修，个人完全产权。 四估价目的四估价目的 为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五估价时点五估价时点 2012 年 5 月 27 日 六价值定义六价值定义 房地产转让价值，即为公开市场价值 七估价依据七估价依据 本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部 颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主 要有： 1 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 2 中华人民共和国土地管理法 ； 3国家标准 GB/T502911999房地产估价规范 ； 4本公司掌握的房地产市场信息资料； . ;. 5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6委托方提供的国有土地使用证 、 房屋所有权证复印件。 八估价原则八估价原则 1. 合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方 面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以 城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法 规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其 他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2. 最高最佳使用原则 最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用 是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并 能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使 估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场 中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采 用最高最佳利用方式，取得最大的收益。 3. 替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之 后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用 价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之， 具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使 . ;. 价格相互牵制而趋于一致。 4. 估价时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是 某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。 估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的 价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状 况通常也是以其在该时点时的状况为准。 5.独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评 估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。 九估价方法九估价方法 根据房地产估价规范 （GBT 502911999） ，通行的估 价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。 因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；。为了让 房地产价格由依有据，表明房地产的价值是由哪些部分组成的，又采 用了成本法进行估价。 市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、 建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比 基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个 别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后 . ;. 将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 十估价结果十估价结果 注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序， 采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细 致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点 2012 年 5 月 27 日的公开市场价值为人民币：969370 元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰 柒拾圆（人民币）整，单价：9693.7 元/M2。 十一估价人员十一估价人员 注册房地产估价师： 杨鹏飞 （注册号：333333） 注册房地产估价师： 吕 梦（注册号：666666） 十二估价作业日期十二估价作业日期 二一二年七月二日至八月二十八日 十三估价报告应用的有效期十三估价报告应用的有效期 自二 O 一二年六月四日起至二一三年是六月三日止。 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一估价对象实物状况描述与分析一估价对象实物状况描述与分析 估价对象为武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区 B5-4 幢 2001 室 . ;. 室房地产，房屋建筑面积为 100 平方米。 房屋用途：住宅 建筑结构：框架结构； （3） 外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房， 外墙水泥砂浆涂料； （4）房屋楼层： 20 层（共 32 层） （5） 平面布局：现房屋平面布局呈两室、两厅、一厨、一卫的 格局； （6） 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设 施完备； （7） 装修情况： 简单装修。 二估价对象区位描述与分析二估价对象区位描述与分析 位于洪山区商业中心光谷步行街，加州阳光 1 幢总层数为 三十二层，估价对象位于第二十层。和东湖经济开发区、光谷高新 开发区距离很近；周边有华中科技 大学、武汉市鲁巷中学、洪山实 验洪山高级中学、长江职业学院、鲁巷 实验小学；附近有 703、536、518、540、581、728 等 30 余条公交线路通达武汉三镇； 地铁 2 号线江南起点站；快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口， 到天河机场 50 分钟左右，交通方便。 三三、估估价价对对象象权权益益描描述述与与分分析析 1、完全产权 2、 建筑年代：2010 年； 3、容积率为 4.96 . ;. 四估价方法适用性分析四估价方法适用性分析 根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调 查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目 前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多， 又因为要知道房地产价值是由哪些具体部分价值组成的。故确定采用 市场比较法和成本法作为本次评估的方法。 遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比 实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区 域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后 将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 四估价测算过程四估价测算过程 1选择可比案例 根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易 案例进行比较。具体条件见表一： 可可 比比 案案 例例 情情 况况 表（表一）表（表一） 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 加州阳光 B5-4 幢 2001 室 加州阳光 B4-4 幢 1901 室 洪福家园加州阳光 单价（元/m2）待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012.52012. 52011. 102011.10 . ;. 比较因素估价对象实例一实例二实例三 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式现房现房现房现房 区域繁华程度一般一般一般一般 道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共设施完备 度 较完备较完备较完备较完备 基础设施完备 度 完备完备完备完备 区 域 因 素 环境质量优劣 度 较好较好较好较好 小区环境一般一般一般一般 小区配套一般一般一般一般 学区情况一般一般一般一般 层 次20/3219/325/2811/32 户 型二室二厅二室二厅二室二厅三室二厅 朝向南北向南北向南北向南北向 结构形式框架平层框架框架 房屋配套设施完备完备完备完备 建筑年代2010201020072010 个 别 因 素 装璜情况简装毛坯精装精装 2比较因素的选择 根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较 因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别 因素。详见表二： （转下页） 可比案例比准价格系数修正表（表二）可比案例比准价格系数修正表（表二） 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 加州阳光 B5-4 幢 2001 室 加州阳光 B4-4 幢 1901 室 洪福家园加州阳光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 . ;. 比较因素估价对象实例一实例二实例三 交易方式100100100100 交割方式100100100100 区域繁华程度100100105100 道路通达度100100100100 交通便利度100100100100 公共设施完备 度 100100100100 基础配套完备 度 100100100100 区 域 因 素 环境质量优劣 度 100100100100 小区环境100100100100 小区配套100100100100 学区情况100100100100 层 次1009810598 户 型100100100100 朝向（卧室）100100100100 结构形式10099100100 房屋配套设施100100100100 房屋成新10010097100 个 别 因 素 装修情况10095101104 3比较因素修正 将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比 准价格，详见表三： （转下页） 可比案例比准价格修正表（表三）可比案例比准价格修正表（表三） 比较因素实例一实例二实例三 案例单价（元/平方米）94248020 土地用途100/100100/100100/100 交易日期100/105100/100100/100 交易方式100/100100/100100/100 . ;. 交割方式100/100100/100100/100 区域繁华程度100/100100/100100/100 道路通达度100/100100/100100/100 交通便利度100/100100/100100/100 公共设施完善度100/100100/100100/100 基础设施完备度100/100100/100100/100 区 域 因 素 环境质量优劣度100/100100/100100/100 小区环境100/100100/100100/100 小区配套100/100100/100100/100 学区情况100/100100/100100/100 层 次100/98100/100100/98 户 型100/100100/100100/100 朝 向100/100100/100100/100 结构形式100/99100/100100/100 房屋配套设施100/100100/100100/100 房屋成新100/104100/97100/100 个 别 因 素 装修情况100/95100/101100/104 比准价格（元/平方米）9625818611270 采用简单算术平均综合得出比准价格为： (9625+8186+11270)/39693.7 元/m2 五估价结果确定五估价结果确定 估价对象评估总值=9693.7 元/m2100m2=969370 元 上海市天天房地产评估公司 2012 年 6 月 4 日 （一）成本法 成本法：求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法费用表 序号费用名称费率合价 备注 1 建筑面积 100 房地产合 计 建筑物合 计 2 楼面熟地 a*b*c*d*e480142 建筑面积楼面熟地价 . ;. 价 2.a 基准地价 1967 根据武汉市基准地价级别范围